Para “completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie” (art 199)

* 1.2.- Para rectificar superficie (de cualquier magnitud) y linderos, incluso fijos:

“es de destacar que la ley 13/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta también hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo artículo 199 de la ley hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación” ( rdgrn 17 nov 2015)

* 1.3.- Para efectuar deslindes consensuados:

“si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

* 2.- Cuándo puede/debe ser aplicado

* 2.1.- En todos los casos de georreferenciación potestativa:

“dicha representación (gráfica georreferenciada de la finca) podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.” (art 9 lh)

* 2.2.- En caso de georreferenciacion obligatoria, cuando se trate de georreferenciación catastral con diferencias de superficie superiores al 10%, o se trate de georreferenciación alternativa:

“en los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b), primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. Artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados, como ocurre en el concreto caso de este expediente, habiéndose tramitado por la registradora el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la ley hipotecaria.”(rdgrn 12-6-2018)

* 2.3.- En qué casos puede prescindirse de la tramitación del procedimiento del art 199 lh:

“según doctrina reiterada de esta dirección general, como afirmó la resolución de 12 de febrero de 2016, dado que la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.” (…) “en tales casos como señala el artículo 9 b) citado, “el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”, titulares de derechos inscritos entre los que se encuentran los titulares de fincas registrales colindantes.”

* 3.- Requisitos para su iniciación

* 3.1.- Rogación/petición del interesado, que puede ser expresa o tácita:

Expresa:

“existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la ley hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie” (rdgrn de 7 de febrero y 21 de marzo de 2018)

la petición expresa puede formalizarse en documento público, o en documento privado con firma legitimada o autenticada por el registrador.

Tácita:

“de igual modo, se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación gráfica georreferenciada que se incorpore (apartado segundo, letra a, de la resolución-circular dgrn de 3 de noviembre de 2015)

* 3.2.- No es necesaria presentación a liquidación fiscal:

“se trata del comienzo a instancia del interesado de un procedimiento de rectificación registral, que no conlleva acto traslativo alguno de derechos, ni negocio jurídico alguno, por lo que debe entenderse que es un claro supuesto de no sujeción ni al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, ni al de sucesiones y donaciones”. (rdgrn 12-9-2016)

* 3.3.- Legitimaciòn para solicitar la iniciación del 199 lh:

Está legitimado “el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita” (art 199)

* 3.4.- Aportación de la georreferenciacion que se pretende inscribir:

Puede ser catastral o alternativa:

1.- catastral: “la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica” (art 199.1)

en caso de no aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica, sino por ejemplo tan solo consulta descriptiva, el registrador puede obtenerla directamente de la sede electrónica de la dirección general del catastro, (resolución-circular de 3 de noviembre de 2015), ya que «la dirección general del catastro, a través de su sede electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales»resolución conjunta de la dgrn-dgc de 26 de octubre de 2015)

2.- alternativa: “cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.” (art 199.2)

En este caso, “la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al catastro una vez practicada la operación registral.” (art 9 lh)

En concreto, el apartado séptimo de la resolución conjunta dgrn-dgc de 26 oct 2015 detalla los “requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al registro de la propiedad”.

La misma resolución prevé que “la dirección general del catastro proporcionará, a través de su sede electrónica, un servicio de validación técnica catastral de las representaciones gráficas alternativas a las que se refiere el apartado séptimo de esta resolución.

Este servicio permitirá comprobar al menos los siguientes extremos: que el fichero que contiene la representación gráfica cumple las condiciones del formato y estructura de la información previstas en el anexo de esta resolución y que la representación gráfica georreferenciada remitida cumple los requisitos establecidos en el párrafo cuarto del artículo 9.b) de la ley hipotecaria.”

Por todo ello, se recomienda que siempre que se aporte una georreferenciación alternativa a la catastral, se proceda, si no lo estuviera ya, a someterla al servicio de validación técnica catastral para obtener el ivga, porque de ello se obtienen varias utilidades esenciales:

1.- la mera obtención del ivga, tanto si dicho informe resulta con resultado positivo como negativo, acredita que el fichero gml que contiene la representación gráfica cumple las condiciones del formato y estructura de la información previstas en el anexo de la resolución conjunta de 26-oct 2015.

2.- en el caso particular de que el ivga resulte positivo, si finalmente los registradores inscriben esa georreferenciación alternativa con validación técnica catastral positiva, “podrán incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación en el fichero previsto en el anexo, y en ese envío dicho código podrá sustituir a los datos gráficos de las parcelas resultantes de la inscripción.” (r. Conjunta 26 oct 2015)

3.- “cuando el resultado de la validación fuera negativo, el informe, además de los errores o defectos advertidos, expresará, en su caso, las parcelas catastrales afectadas no incluidas en la representación gráfica remitida”, lo cual permite:

.- conocer los errores o defectos a subsanar.

.- conocer cuales son las parcelas catastrales afectadas cuyos titulares habrán de ser notificados en el procedimiento del art 199.2 lh.

.- conocer cuáles son las referencias catastrales y titulares catastrales que pueden/deber ser objeto de búsqueda en los índices registrales para tratar de localizar fincas registrales potencialmente afectadas por la georreferención alternativa pretendida, y a los que habría de notificarse el procedimiento.

* 4.- Investigaciones previas a realizar por el registrador

El registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público” … “en los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio” pudiendo ocurrir que la inscripción “fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas”.

(art 199 lh)

Por tanto, al analizar la georreferenciación pretendida, se recomienda comprobar:

* 4.1.- Que no invade fincas con georreferenciación inscrita conforme a la ley 13/2016.

para ello, basta cargar la georreferenciación pretendida en la aplicación gráfica homologada y contrastar aquélla con las georreferenciaciones que ya consten en la capa “fincas”.

* 4.2.- Que no invade fincas con base gráfica archivada con anterioridad a la ley 13/2015:

respecto de las fincas cuya base gráfica archivada conste dada de alta en la capa herededa de la anterior aplicación gráfica, llamada “public-fincas”, y visible en la aplicación gráfica homologada, basta efectuar el contraste geométrico.

(nota: el apartado cuarto de la resolucion circular dgrn de 3-11-2015 establece que “en todo caso, para que la nueva y futura aplicación informática pueda ser homologada, además de cumplir los requerimientos de los esquemas nacionales de seguridad y de interoperabilidad, habrá de permitir importar, con la debida metadatación y tratamiento diferenciado, los recintos geográficos que figuren activados o validados en dichas aplicaciones informáticas previas para servir como elemento auxiliar de la calificación registral).

respecto de las fincas cuya base gráfica archiva sólo conste en papel y no dada de alta en la capa “public-fincas” de la aplicación gráfica homologada, el registrador deberá efectuar comparaciones y análisis puramente visuales.

* 4.3.- Que no invade fincas inmatriculadas con simple descripción literaria:

habrá que hacer búsquedas en los índices informáticos de fincas y de personas.

4.3.1.- en el índice de fincas, se recomienda efectuar búsquedas por los siguientes criterios:

1º.- buscar fincas en cuya descripción conste alguna de las referencias catastrales afectadas por la georreferenciación cuya inscripción se pretende.

2º.- buscar fincas en cuya descripción conste el mismo topónimo (pago o paraje, nombre de calle y número aproximado) que en la que ahora se pretende georreferenciar

3º.- buscar fincas con algún lindero fijo común con la finca cuya georreferenciación se solicita.

4.3.2.- en el índice de personas, se recomienda efectuar búsquedas por los siguientes criterios:

1º.- personas coincidentes con los nombres de los propietarios actuales y pasados.

2º.- personas con nombres coincidentes con los colindantes de la finca cuya georreferenciación se pretende.

En todo caso, la búsqueda ha de ser combinada, y los resultados interpretados conjuntamente a criterio del registrador.

* 4.4.- Que no invade dominio público, incluso no inmatriculado:

“la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.”

“consecuentemente con todo ello, la propia ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, señalando en el nuevo artículo 9 de la ley hipotecaria que «todos los registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática (…) para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente».

“y en su disposición adicional primera, añade que «para que la dirección general de los registros y del notariado pueda homologar la aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, a que se refiere el artículo 9 de la ley hipotecaria, dicha aplicación o sistema de información geográfica habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la dirección general del catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado».”

(rdgrn 15-3-2016)

Para ello, debe contrastarse la georreferenciación pretendida con otras capas de información disponibles o accesibles en la aplicación gráfica homologada:

4.4.1.- con las capas disponibles sobre dominio público:

“a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la dirección general del catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado.”

4.4.2.- con la ortofotografía oficial del territorio:

Contrastando visualmente la georreferenciación pretendida con la apariencia de espacios de posible o probable dominio público visibles en la ortofotografía, tales como plazas, viales urbanos e interurbanos, caminos, dominio público marítimo terrestre, vías pecuarias, grandes infraestructuras, etc, etc.

* 5.- A quién hay que notificar

Normativa básica:

El art 199.1 lh establece que “el registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas.” Y el 199.2, añade, para el caso de georreferenciación alternativa a la catastral, que “además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados”

“cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal” (…) “no será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal” sino que “la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios”.

Doctrina básica:

“los colindantes registrales que deban ser notificados serán los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador, tal y como indica el recurrente, determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el registro.” (rdgrn 23-4-2018)

* 6.- Dónde y cómo hay que hacer las notificaciones:

Normativa básica:

“la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “boletín oficial del estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203.” (art 9 lh)

Doctrina básica: “las notificaciones personales que el registrador haya de efectuar se realizarán de conformidad con lo dispuesto en el artículo 322 de la ley hipotecaria.” (rdgrn circular 3-11-2015), es decir, “de conformidad con lo previsto en los artículos 58 y 59 de la ley 30/1992”, hoy sustituidos por los arts 40 y siguientes de la ley 39/2015.

* 6.1.- A dónde dirigir la notificaciór:

6.1.1.- Si se trata de titulares o colindantes registrales, dirigirlas al domicilio o dirección electrónica que conste registralmente, conforme al art 9 lh y 51 rh.

El art 9 lh establece que “en cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito”.

El art 51 rh establece que “la persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas:

A) si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; (…) y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.
B) si se trata de personas jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de identificación fiscal (…) y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.

6.1.2.- si se trata de titulares o colindantes catastrales, dirigirlas al domicilio que conste en la certificación catastral descriptiva y gráfica.

6.1.3.- si se trata de dominio público no inmatriculado, dirigirlas a la administración presuntamente titular de tales bienes, en función de su naturaleza.

para bienes de dominio público estatal o autonómico, se recomienda dirigir la notificación a la delegación o subdelegación del gobierno estatal o autonómico.

para bienes de dominio público de entidades locales, a la diputación provincial, cabildo insular, o ayuntamiento que corresponda.

para organismos y entes públicos, si fueran conocidos, al que corresponda en cada caso.

* 6.2.- Cómo notificar:

Resultan aplicables los artículos 40 y siguientes de ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, conforme a los cuales, en esencia:

.- “las notificaciones se practicarán preferentemente por medios electrónicos y, en todo caso, cuando el interesado resulte obligado a recibirlas por esta vía” (…) “con independencia del medio utilizado, las notificaciones serán válidas siempre que permitan tener constancia de su envío o puesta a disposición, de la recepción o acceso por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna del remitente y destinatario de la misma. La acreditación de la notificación efectuada se incorporará al expediente.” (art 44.1)

.- “en los procedimientos iniciados a solicitud del interesado, la notificación se practicará por el medio señalado al efecto por aquel. Esta notificación será electrónica en los casos en los que exista obligación de relacionarse de esta forma con la administración.

Cuando no fuera posible realizar la notificación de acuerdo con lo señalado en la solicitud, se practicará en cualquier lugar adecuado a tal fin, y por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción por el interesado o su representante, así como de la fecha, la identidad y el contenido del acto notificado.” (art 41.3)

“cuando el interesado o su representante rechace la notificación de una actuación administrativa, se hará constar en el expediente, especificándose las circunstancias del intento de notificación y el medio, dando por efectuado el trámite y siguiéndose el procedimiento.”

(art 41.5)

.- conforme a la disp. Adic. 2ª de la ley 13/2015 se publicarán edictos “en el «boletín oficial del estado» con carácter supletorio cuando (…) los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal”

* 6.3.- Contenido a notificar:

La notificación personal, y el edicto en su caso, debe incluir, como mínimo:

.- los datos identificadores del registro de la propiedad y del procedimiento registral, ya sea el numero de entrada o el asiento de presentación, o ambos, y la dirección del registro de la propiedad en la que el notificado puede comparecer para efectuar alegaciones, o a la que dirigirlas por escrito con firma autenticada.

.- la identidad del promotor del expediente, y que se trata del procedimiento regulado en el art 199 de la lh.

.- la concreta pretensión del promotor del expediente, especificando qué finca se pretende georreferenciar (incluyendo su descripción literaria) y qué georreferenciación se pretende para ella (especificando si es catastral – con su referencia catastral- o alternativa)

.- el enlace al geoportal registral de alertas gráficas, donde el notificado podrá visualizar y analizar la georreferenciación pretendida, y contrastarla con las demás capas disponibles, tales como la de catastro o la de la ortofotografía oficial pnoa.

.- el plazo dentro del cual el notificado puede comparecer para efectuar alegaciones.

.- el efecto jurídico que tendría la eventual estimación de la pretensión del promotor.

.- la identidad (nombre y apellidos o denominación social) del notificado y la condición en la cual se le notifica.

a este respecto, en las notificaciones a efectuar mediante edicto publicado en el boe, debe recordarse que la disposición adicional de la ley orgánica 3/2018 de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales, establece que “en ningún caso debe publicarse el nombre y apellidos de manera conjunta con el número completo del documento nacional de identidad, número de identidad de extranjero, pasaporte o documento equivalente.”

* 7.- Cómo documentar las incidencias del procedimiento

Doctrina básica:

“cada una de las incidencias relevantes que se produzcan durante la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la ley, tales como el inicio y conclusión de su tramitación, así como la remisión y recepción de notificaciones o edictos, comparecencias, alegaciones, acuerdos, etc., se documentarán debidamente mediante sucesivas diligencias firmadas por el registrador con valor de certificación. El completo expediente así formado quedará archivado en el registro, debidamente relacionado con el asiento de presentación, y en su caso, con la inscripción practicada”.

Además, “las notificaciones efectuadas a los colindantes registrales se harán constar por nota al margen de la finca correspondiente, así como la oposición formulada por sus titulares, en su caso. “

(resolución circular dgrn de 3-11-2015)

* 8.- Qué hacer en caso de oposición expresa de algun interesado

* 8.1.- Comprobar y certificar la identidad, capacidad, y en su caso, representación en que intervenga el opositor.

Para ello, si comparece físicamente, el registrador comprobará y certificará tales extremos en el acto.

En caso de no comparecencia física, sino mediante remisión de escrito, el registrador, de la documentación presentada, deberá comprobar y certificar los mismos extremos, y en caso de omisión de alguno, “requerirá al interesado para que, en un plazo de diez días, subsane la falta o acompañe los documentos preceptivos, con indicación de que, si así no lo hiciera, se le tendrá por desistido de su petición”, conforme al art 68.1 de la ley 39/2015.

* 8.2.- Comprobar que la alegación se formula dentro del plazo legal de veinte días desde la notificación personal o publicación del edicto.

* 8.3.- Certificar y documentar debidamente el hecho y contenido de la oposición formulada:

A este respecto el íntegro contenido de la oposición formulada, con todos sus documentos anexos, en su caso, será objeto de escaneo y conversión a fichero pdf, y seguidamente este fichero pdf será firmado con firma electrónica de procedimientos registrales.

La certificación registral de las incidencias del procedimiento reseñará el hecho, la fecha, la identidad y el contenido esencial de la oposición formulada, e insertará el códido seguro de verificacion (csv) que permite acceder al contenido íntegro de la oposición formulada, a los efectos oportunos, y entre ellos, el de cuando corresponda el catastro pueda conocer el contenido de la oposición formulada por colindantes catastrales, si fuera finalmente desestimada por el registrador.

* 8.4.- Si el opositor alegara ser titular registral de alguna finca registral concreta colindante con la que se pretende georreferenciar:

El hecho de tal oposición, su fecha, y la identificación del procedimiento tramitado, se harán constar por nota al margen de la finca correspondiente, conforme a la rdgrn circular de 3-11-2019.

* 8.5.- Calificar la oposición formulada, y el resto de tramites e incidencias del procedimiento, mediante resolución motivada.

Como señala el art 199 lh, “a la vista de las alegaciones efectuadas, el registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.”

* 8.6.- Hay que notificar al opositor la calificación y decisión final que adopte el registrador tras la completa finalización del procedimiento del art 199 lh?:

Aunque la lh no lo ha previsto expresamente, en principio sería lógico interpretar que han de aplicarse los principios generales de todo procedimiento, por razones de tutela efectiva de los interesados y para evitar su indefensión.

Por tanto:

.- si la calificación y decisión final, pese a la oposición formulada por algún interesado, es favorable a la inscripción de la georreferenciación pretendida por el promotor, el registrador, una vez que practique tal inscripción, notificará la motivación de su calificación y el hecho de la inscripción a quien formuló oposición expresa, con advertencia de que los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales, sin perjuicio de su posible impugnación judicial.

.- si la calificación y decisión final es contraria a la inscripción de la georreferenciación pretendida por el promotor, además de la preceptiva notificación de tal calificación al promotor, deberá notificarse también al interesado que formuló oposición, para su conocimiento.

Sin embargo, la DGSJFP mediante resolución de 16-11-2020 ha resuelto una consulta sobre esta materia en sentido contrario al expresado antes, afirmando que “La calificación positiva de lo actuado en el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y la consiguiente práctica de la inscripción, no ha de ser notificada a quienes hayan formulado oposición a la misma en el desarrollo de tal expediente.

* 9.- Qué hacer en caso de conformidad expresa o deslinde entre los interesados.

Normativa básica:

El art. 199 lh prevé la posibilidad de que “los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el registrador” en cuyo caso éste “dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.”

Y con carácter más general, el art 103 bis lh prevé que “los registradores serán competentes para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el registro de la propiedad, mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial.” Y que “celebrado el acto de conciliación, el registrador certificará la avenencia entre los interesados o, en su caso, que se intentó sin efecto o avenencia.”

Una vez que el registrador compruebe y califique que tal acuerdo de deslinde “no encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente” y demás extremos objeto de calificación, podrá procede a la inscripción del referido deslinde consensuado.

Y “lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos”. (art 200 lh, por analogía)

* 10.- Qué asientos y operaciones registrales han de practicarse:

* 10.1.- Durante la tramitación del procedimiento:

10.1.1.- En el libro diario:

asiento de presentación de la petición inicial del promotor, si fuera específica, o reseña de ella en el asiento de presentación del titulo que la contenga.

10.1.2.- En los libros de inscripciones:

10.1.2.1.- en el folio real de la finca cuya georreferenciacion se pretende:

.- nota marginal expresiva del inicio del procedimiento del art 199 lh (no está expresamente ordenada por la ley, pero resulta recomendable efectuarla para dejar constancia de tal extremo)

.- en su caso, anotación preventiva por imposibilidad del registrador, si llegara el caso previsto en la rdgrn circular de 3-11-2015, conforma a la cual “si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, y ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la ley hipotecaria.”

10.1.2.2.- en el folio real de las fincas colindantes notificadas

Notas marginales en las fincas registrales a cuyos titulares se notifique el procedimiento, expresando, mediante sucesivas notas marginales, según proceda, las siguientes incidencias:

.- que se ha expedido la notificación

.- que consta recibida/publicada en boe tal notificación

.- que ha expirado el plazo legal sin que se formulen alegaciones.

.- que se han efectuado alegaciones dentro de plazo, y el sentido general de las mismas.

* 10.2.- Cuando el procedimiento concluye con la inscripción de la georreferenciación de la finca:

10.2.1.- En el libro diario:

nota marginal expresiva de la inscripción practicada

10.2.2.- En el libro de inscripciones:

Como señala la rdgrn circular de 3-11-2015:

La inscripción de la representación georreferenciada de la finca, cuando así proceda tras la calificación registral, se practicará del siguiente modo:

– una vez obtenida la representación, a partir de certificación catastral descriptiva y gráfica presentada o de la representación alternativa, con su previa validación técnica catastral, o, a falta de tal validación técnica, del archivo electrónico con formato gml y contenido previsto en la resolución conjunta, el registrador extraerá las coordenadas de los vértices de la finca y le adicionará como metadatos la identificación del asiento de presentación y el código de finca registral, generando un archivo electrónico, también en formato gml, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica.

En el acta de inscripción en el folio real el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo electrónico con indicación del código seguro de verificación (csv) del mismo, generado en el anterior procedimiento de firma, con el fin de relacionar la descripción de la finca contenida en el folio real con la representación gráfica incorporada al archivo gml firmado por el registrador.”

Además, si se hubiera tomado previa anotación preventiva por imposibilidad del registrador, y finalizado el procedimiento el registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación.

Por otra parte: en el cuerpo de la inscripción se hará constar, según proceda, que la finca ha quedado coordinada o no coordinada geográficamene con catastro, o en su caso, que se encontrare en alguno de los estados de pre-coordinación, definidos en La resolución conjunta DGSJFP-DGC de 23 de septiembre de 2020.

En caso de finca coordinada, puede darse un supuesto particular: “cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. (apartado octavo de la resolución conjunta dgrn-dgc de 26 oct 2015).

* 10.3.- Cuando el procedimiento concluye con la denegación o suspensión de la inscripción de la georreferenciación de la finca:

10.3.1 Nota de calificacion:

El registrador deberá redactar y notificar conforme a la ley su nota de calificación negativa, incluyendo entre los notificados, como antes se ha indicado, a quien hubiera formulado oposición,

10.3.2.Asientos en el libro diario:

nota marginal expresiva de la calificación negativa y de su notificación y prorroga del asiento

10.3.3. Asientos en los libros de inscripciones:

en el folio real de la finca cuya georreferenciación se pretendía:

.- nota marginal expresiva de que el procedimiento del art 199 lh iniciado, y al que se referirá una nota marginal previa, ha concluido con calificación negativa.

.- si además se hubiera practicado anotación preventiva por imposibilidad del registrador (conforme a la rdgrn circular de 3-11-2019), y finalmente el se “resuelve suspender o denegar la inscripción, el registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada.” (misma rdgrn citada)

* 11.- Comunicaciones bidireccionales registro-catastro y actuaciones respectivas

Normativa básica:

.- En caso de calificación negativa de la rgcatastral, es decir, de no ser posible la inscripción de una representación gráfica catastral, el registrador de la propiedad remitirá al catastro un informe motivado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 de la ley hipotecaria. (apartado cuarto punto 2 de la segunda resolución conjunta de 23 sep 2020)

.- En caso de calificación positiva, tanto de la rgcatastral como rgalternativa, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida. (art 199.1 lh)

En caso de inscripción de representación gráfica alternativa al folio real, “el registrador … lo comunicará al catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, aprobado por real decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo.”

“practicada la alteración, el catastro lo comunicará al registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.” (art 199.2)

Por tanto, en este proceso bidireccional de ida y vuelta, cabe contemplar tres fases esenciales:

* 11.1.-Fase 1: qué ha de comunicar el registrador al catastro:

El registrador, por los medios y cauces telemáticos regulados en la resolución conjunta dgrn-dgc de 26 de octubre de 2015, ha de comunicar al catastro como mínimo, los siguientes datos:

Que se ha efectuado, indicando la fecha, la inscripción de la georreferenciación de una finca registral, indicando su cru
Si tal georreferenciación inscrita es catastral (expresando la referencia catastral o referencias del inmueble o imuebles con que haya quedado coordinada) o alternativa (remitiendo el gml correspondiente, y, en caso de que cuente con ivga positivo, el csv catastral del referido ivga)
Si en caso de georreferenciación alternativa su inscripción se hubiera producido pese a la existencia de oposición formulada por algún titular catastral, se comunicará tal extremo, incluyendo el csv registral que permita al catastro acceder al contenido íntegro de la oposición formulada, así como el csv registral que permita al catastro acceder a la resolución registral motivada por la que el registrador desestimó tal oposición y procedió a la inscripción.

* 11.2.- fase 2: qué actuaciones ha de efectuar el catastro a partir de la comunicion registral:

11.2.1.- en caso de inscripción registral de georreferenciación catastral:

en la base de datos catastral, se hará constar el hecho de la coordinación de uno o varios inmuebles catastrales con una finca registral, indicando el cru de ésta.

en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de los bienes inmuebles que se emitan por la dirección general del catastro deberá hacerse constar, cuando el inmueble esté o haya estado coordinado con el registro de la propiedad, la fecha de la coordinación, el código de finca registral con cuya representación gráfica se encuentra coordinada, así como, en su caso, información sobre la existencia de alteraciones o modificaciones de la descripción catastral que se hayan realizado con posterioridad a la coordinación.” (resolucion conjunta dgrn-dgc de 26 oct 2015)

11.2.2.- en caso de inscripción registral de georreferenciación alternativa:

Normativa básica:

El registrador, una vez tramitado el procedimiento (…)incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, aprobado por real decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Y “practicada la alteración, el catastro lo comunicará al registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.” (art 199.2 lh)

Y el art 28.3 trlc prevé que “a tal efecto, una vez tramitado el correspondiente procedimiento de conformidad con la normativa hipotecaria, el registrador informará a la dirección general del catastro sobre la rectificación realizada, por medios electrónicos y en el plazo máximo de cinco días desde la inscripción. Una vez validada técnicamente por la citada dirección general se incorporará la correspondiente rectificación en el catastro. La dirección general del catastro comunicará la incorporación al registro de la propiedad junto con la certificación descriptiva y gráfica actualizada, para que éste haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica de la misma.”

Doctrina básica:

Por lo tanto, para que se proceda a la alteración catastral sólo se exige por la legislación registral y catastral que se cumplan tres requisitos previos:

1.- que el registrado haya inscrito la georreferenciación alternativa “una vez tramitado el correspondiente procedimiento”

2.- que el registrador haya informado “a la dirección general del catastro sobre la rectificación realizada, por medios electrónicos y en el plazo máximo de cinco días desde la inscripción”.

3.- que, si no lo estuviera ya previamente, como será lo habitual, el catastro proceda a la validación técnica de la georreferenciación alternativa inscrita.

Todo ellos sin perjuicio de que, una vez cumplidos tales requisitos, y practicada la correspondiente alteración catastral, el catastro, en los caso en que proceda, inicie y tramite el procedimiento que corresponda para la valoración catastral de los nuevos inmuebles resultante de la alteración practicada, conforme a los artículos 28 y siguientes del trlc

En caso de que en algún procedimiento catastral, algún interesado cuestionara o formulara ante catastro oposición contra una alteración catastral practicada como consecuencia de lo dispuesto en el articulo 199.2 de la ley hipotecaria y 18.3 del trlc, la autoridad catastral competente para resolver las alegaciones podrá/deberá aplicar los fundamentos jurídicos que resultan de los citados preceptos y del resto de la normativa vigente, tales como los siguientes:

.- que la inscripción registral practicada “está bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley hipotecaria” (art 1 lh)

.- que “a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.” (art 38 lh)

.- que “no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente”. (art 38 lh)

.- que una vez inscrita la representación gráfica alternativa y validada técnicamente “se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada” en la representación gráfica alternativa validada técnicamente por catastro que ha quedado incorporada al folio real. (art 10.5)

.- que “la carga de la prueba corresponderá siempre a quien haga valer su derecho y se practicará por él mismo o a su costa” (art 24.3 del reglamento del catastro), y así como el titular registral con representación alternativa inscrita no ha de probar nada, pues tiene a su favor las fuertes presunciones legales de los artículos 38 y 10.5 de la lh, en cambio, quien pretenda desvirtuar tal presunción, incluso aunque solo sea a efectos catastrales, tendrá que aportar “medio de prueba admitido en derecho que sea suficiente para acreditar la realidad de los hechos, actos o negocios que las motiven”, y que además sea “un medio de prueba idóneo, respecto de aquello que el ordenamiento jurídico le reconoce”.

.- que conforme a nuestro ordenamiento jurídico, sólo una sentencia judicial, que a su vez sea inscrita, puede declarar la inexactitud de una inscripción registral y desvituar sus efectos. (art 1 32 y 38 lh)

.- que denegar o anular la incorporación catastral de una representación gráfica inscrita y validada técnicamente, además de vulnerar los preceptos ya citados, produciría el resultado de que el pronunciamiento catastral estaría en contradicción con el pronunciamiento registral. Y ante dos pronunciamientos oficiales contradictorios, la ley no puede presumir que sean simultáneamente ciertas una cosa y su contraria, sino que resuelve la contradicción proclamando que el pronunciamiento catastral no podría presumirse cierto, y en cambio el registral sí, dado que los pronunciamiento jurídicos del registro de la propiedad prevalecerán sobre los del catastro (art 3 trlc).

* 11.3.- fase 3: qué actuaciones finales ha de efectuar el registrador

11.3.1.- en caso de inscripción registral de georreferenciación catastral:

no es preciso realizar actuación registral ulterior.

11.3.2.- en caso de inscripción registral de georreferenciación alternativa, y una vez practicada la correspondiente alteración catastral, y comunicada por el catastro al registrador:

Normativa básica:

Practicada la alteración, el catastro lo comunicará al registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. (art 199.2 lh)

* 12.- Publicidad formal y efectos jurídicos de la inscripcion/no inscripción de la georreferenciaciòn de la finca.

Normativa y doctrina básica:

* 12.1.- En caso de inscripción de georreferenciación catastral:

12.1.1. Publicidad formal:

“se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro, circunstancia que (…) se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida. (art 199.1 lh)

“cuando se trate de fincas registrales coordinadas con una o varias parcelas catastrales, la publicidad registral gráfica de aquéllas será la que resulte de la georreferenciación de la cartografía catastral inscrita en el momento de la coordinación. A tal efecto, los registradores, a través de la aplicación informática regulada en el artículo 9 de la ley hipotecaria, generarán la correspondiente representación gráfica, sin que se pueda emplear como publicidad registral la certificación catastral descriptiva y gráfica ni ningún otro formato gráfico catastral que incluya datos de titularidades distintos de los registrales.” (resolucion conjunta dgrn-dgc de 26 oct 2019)

12.1.2. Efectos jurídicos:

“alcanzada la coordinación gráfica con el catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real”. (art 10.5 lh)

* 12.2.- en caso de inscripción de georreferenciación alternativa:

12.1.1. Publicidad formal:

Esta georreferenciación alternativa inscrita “solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro.” (art 199.2)

“hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el catastro, salvo que ya se hubiera obtenido el informe positivo de validación técnica previsto en el número 4 del apartado segundo de esta resolución” (resolucion conjunta dgrn-dgc de 26 oct 2019)

12.1.2. Efectos jurídicos:

“cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa” igualmente “se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica alternativa que ha quedado incorporada al folio real” “en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al catastro, sin que éste haya comunicado al registro que existan impedimentos a su validación técnica”.

Por tanto, si la georreferenciación alternativa inscrita “ya hubiera obtenido el informe positivo de validación técnica previsto en el número 4 del apartado segundo de esta resolución” (r. Conjunta dgrn-dgc de 26 oct 2015), se entienden cumplidos los requisitos legales para la aplicación de la presunción legal del articulo 38 y 10.5 de la ley hipotecaria.