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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

J DELGADO: SOBRE LAS RELACIONES ENTRE EL ART 9 Y EL ART 199 LH Y SU INTERPRETACIÓN CONJUNTA.

Contenido:

* SOBRE LAS RELACIONES ENTRE EL ART 9 Y EL ART 199 LH Y SU  INTERPRETACIÓN CONJUNTA.

* .- A propósito de la RDGRN  de 4/1/2019

(pendiente de publicación en BOE) 

NOTA: PUBLICADA EN EL BOE DE 5 FEBRERO 2019:

* RESUMEN:

Se declara una obra nueva que ocupa la totalidad de un solar de 220 m2, constando previamente inscrita esa misma superficie, pero no la georreferenciación de la finca. 

El registrador (en este caso,  yo mismo) señaló como defecto, en esencia, que “falta la previa inscripción de la georreferenciación de la finca conforme al art 199 LH, para comprobar que la edificación se ubica dentro de ella y no invade colindantes”

 

El notario autorizante recurre.

 

La DGRN desestima el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador, en cuanto la necesaria georreferenciacion previa de la finca, recordando, como ya lo hizo el registrador en su nota, que la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que ‘cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique’.

Añade que “La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.”

Y que “no constando inscrita esta última, no es posible efectuar al comparación geométrica.”

Dice además la DGRN que “no resulta admisible la posibilidad de que por la vía indirecta de reflejar las coordenadas de una edificación al amparo del artículo 202 de la Ley Hipotecaria ingrese en el registro una representación gráfica georreferenciada de la finca registral” (…) además de generar efectos distorsionadores en la publicidad registral, en la que figuraría un listado de coordenadas catastrales de la finca sin los efectos derivados de la inscripción propiamente dicha de la representación gráfica y su coordinación con el Catastro. (…) Por todo lo expuesto, en el presente caso, estando debidamente fundada la necesidad de previa inscripción de la representación gráfica de la finca, este defecto señalado en la nota de calificación debe confirmarse.”

Pero la DGRN añade lo siguiente: 

“Cabe plantear, finalmente, los trámites necesarios para lograr la inscripción de la representación gráfica de la finca. Señala el registrador que es precisa la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Sin embargo, cabe recordar que según doctrina reiterada de esta Dirección General, como afirmó la Resolución de 12 de febrero de 2016, dado que la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento (del art 199 LH), en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes, ni exista ninguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr.artículo 9, letra b, párrafo cuarto), que hiciera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. Interpretación que también se contiene en la Resolución de 17 de noviembre de 2015. En tales casos como señala el artículo 9 b) citado, “el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”, titulares de derechos inscritos entre los que se encuentran los titulares de fincas registrales colindantes.”

* .- COMENTARIO CRITICO (JDR)

* DISTINCIÓN DE CONCEPTOS.

Para abordar adecuadamente esta cuestión, debemos comenzar por distinguir conceptualmente entre:

A.- Inscribir la georreferenciación de la ubicación y delimitación de una finca

B.- Inscribir la rectificación de la superficie inscrita de una finca.

Son dos cuestiones distintas, que, como ya dijo la DGRN en su resolución de 17 noviembre de 2015 y ha reiterado con frecuencia después,  pueden concurrir conjuntamente o ir por separado,  y que no se deben confundir en modo alguno.

A.- Hay casos en los que se inscribe la georreferenciación de una finca sin rectificar su superficie inscrita. (por ejemplo, porque la georreferenciación aportada arroje una superficie coincidente con la superficie previamente inscrita)

B.- Hay casos en los que se inscribe la rectificación de la superficie de una finca finca, pero sin inscribir la georreferenciación de sus linderos.  (por ejemplo, cuando se rectifica la superficie dentro de los límites del 5% o del 10% de la ya inscrita, conforme al art 201.3 LH)

A+B.- Y hay casos en los que se inscribe la georreferenciación de una finca con simultánea inscripción de la rectificación de su superficie.  (Por ejemplo, cuando la georreferenciación aportada y finalmente inscrita arroja una superficie que no coincide con la superficie previamente inscrita. En tal caso, para evitar discordancias y contradicciones internas entre pronunciamientos registrales relativos a una misma finca, el art 9, con toda lógica, señala que “Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria.”

*

DISTINCION DE REQUISITOS:

Pues bien, hecha esta distinción de conceptos, procedería analizar, conforme a la legislación vigente, los requisitos aplicable a cada supuesto.

A.- Para inscribir la georreferenciación de la ubicación y delimitación de una finca, se aplica el art 199 LH, al cual remite de manera imperativa e incondicionada el art 9 cuando se trate de georreferenciación voluntaria, y al cual remite también la doctrina de la DGRN cuando se trate de georreferenciación obligatoria en la que, aún a falta análoga remisión legal expresa,  el registrador albergue y motive dudas fundadas sobre la identidad de la finca y para salvaguardar los derechos de terceros y colindantes potencialmente afectados.

Y dicho art 199  dice que “El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas.” Y que “Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa” y en tal caso, “además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados”.

Y regula determinados plazos, trámites, publicaciones en BOE, en geoportal, etc. para hacer efectiva la tutela de colindantes y terceros, y todo ello hasta concluir con la decisión final del registrador.

A este respecto la DGRN señala que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, evitando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos; en caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión.

   B.- Para inscribir simplemente la rectificación de la superficie inscrita de una finca, se aplican los requisitos del articulo 201 LH, que tiene tres apartados, cada uno aplicable a distintos supuestos y con distintos requisitos. En concreto, en los casos del art 201.3, dice que “Realizada la operación registral (de rectificación de superficie), el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.”

     A+B.-  Para inscribir la georreferenciación de la ubicación y delimitación de una finca con simultánea inscripción de la rectificación de la superficie inscrita de una finca, el art 9 LH añade a todo lo anterior que  “Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.”

Adviértase de que aquí la ley no  habla de notificar la rectificación de superficie a los titulares registrales de fincas “colindantes”, (a los que sí se refieren los artículos 199 y 201, que ya se encargan de velar por los colindantes)  sino a los titulares de derechos inscritos en la propia finca objeto de rectificación de superficie.

Prueba adicional de ello la encontramos en el siguiente inciso legal, que dice que tal notificación “a los titulares de derechos inscritos “ se habrá de hacer “salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”, lo cual es perfectamente congruente, cuando, por ejemplo, del expediente de dominio del art 201 (en el que es preceptivo) o del procedimiento del art 199 LH (en el que es posible) ya constare su notificación.

Por tanto, este párrafo del art 9 NO está implantando una vía alternativa que permita inaplicar el art 199, (que es lo que sostiene la DGRN) sino que está añadiendo un requisito adicional para ciertos casos.

En efecto, conforme al  199.1 LH el registrador ha de notificar toda georreferenciación pretendida, y con carácter previo a su inscripcion, (y tanto si con ella se rectifica como si se mantiene la superficie previamente inscrita) “ a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas” y en su caso (art 199.2) “a los titulares catastrales colindantes afectados”.

Pues bien, si finalmente inscribe dicha georreferenciación, y además ello implicara tener que rectificar la superficie previamente inscrita de la finca, entonces el art 9 LH añade un requisito adicional, que es una nueva notificación, pero ya no previa a la inscripción, sino posterior a ella, ordenando que “El Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.”

Esta notificación “a los titulares de derechos inscritos” se diferencia claramente de la regulada en el art 199, al que no sustituye, sino que complementa, por lo siguiente:

1.- La notificación del art 199 es previa a la inscripción. La del art 9 es posterior a ella.

2.- La notificación del art 199 se refiere a los titulares de fincas colindantes. La del art 9 se refiere a la propia finca objeto de rectificación superficial.

3.- La notificación del art 199 se refiere a los titulares dominicales (de fincas colindantes). La del art 9 se refiere a cualquier titular de cualquier derecho inscrito (en la propia finca objeto de rectificación superficial), es decir, tanto a los derechos de dominio como de otra naturaleza, pues es lógico que, por ejemplo, un titular de  un derecho inscrito de opción de compra, o de hipoteca, sean notificados que de la superficie de la finca sobre la que recae su derecho ha sido rectificada, ya sea al alza o a la baja.

Por tanto, a nuestro juicio, aún cuando la DGRN acertó en su resolución de 17 noviembre 2015 a distinguir entre inscripción de georreferenciacion por un parte e inscripción de rectificación superficial por otra, y a contemplar la posibilidad de que concurran o no ambas simultáneamente, no acertó del todo al especificar los requisitos, a su juicio, para cada supuesto y sus posibles combinaciones, pues carece de todo fundamento la curiosa interpretación que desde entonces viene haciendo reiteradamente la DGRN y la conclusión a la que llega cuando afirma que “del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa del procedimiento del art 199 LH, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes, ni exista ninguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral”

* La interpretación de la DGRN resulta contraria a Derecho:

Tal interpretación de la DGRN es contraria a derecho y se aparta de la que a mi juicio sería la correcta interpretación gramatical, conceptual y sistemática del conjunto de preceptos citados, y de varios de ellos en particular, sobre todo por las siguientes razones:

Primera.- La interpretación de la DGRN vulnera el título VI de la Ley:

Es claro que los procedimientos para la concordancia entre el registro y la realidad fisica y jurídica extrarregistral están regulados en el titulo VI de la Ley, que contempla entre ellos el procedimiento del art 199 LH, mientras que es igualmente claro que el articulo 9 no regula procedimiento alguno, sino criterios generales y previsiones concretas, por lo que carece de sentido que la DGRN interprete que este articulo está dando cabida a un nuevo y peculiar procedimiento de georreferenciación alternativo a los contemplados en el título VI de la ley.

Segunda: En particular, vulnera el articulo 201.3, letra a:

Precisamente, la hipótesis que contempla la DGRN (aportar certificación catastral gráfica con una diferencia de superficie no superior al 10% de la inscrita) como premisa para llegar a su sorprendente conclusión (de que ello permite inscribir la georreferenciacion de la finca sin notificaciones previas) es la misma hipótesis que ya se contempla en el articulo 201.3 letra a, conforme al cual, la unica conclusión o efecto jurídico que ello puede producir es inscribir una rectificación de superficie (que habrá de ser notificada a posteriori a los titulares de fincas colindantes), pero no inscribir georreferenciación alguna, como afirma sin fundamento alguno la DGRN.

Tercera: vulnera el propio art 9 en los casos de georreferenciación potestativa:.

Pretender aplicar esa doctrina de la DGRN (de que se puede inscribir directamente una georreferenciación catastral con diferencias de superficie no superiores al 10%, sin tramitar previamente el art 199 LH) a los casos de georreferenciación potestativa, vulnera abiertamente pues supondría dejar sin aplicación la previsión expresa del propio art 9 cuando tras permitir que la representación gráfica georreferenciada “podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica”, proclama de modo tajante e indubitado el requisito de que “en ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199”.

Cuarta: y, en fin, vulnera frontalmente la prohibición legal expresa (art 199 LH) de inscribir la georreferenciación catastral (o alternativa) sin notificaciones previas a colindantes.

La doctrina de la DGRN de inscribir primero y notificar después a los colindantes, cuando ya no pueden efectuar alegaciones ante el registrador, en definitiva, vulnera abiertamente el mandato legal que proclama de manera clara y terminante exactamente lo contrario, es decir, que “el Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas” y que “Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga”. (art 199 LH)

* ADEMÁS la resolución concreta es INCONGRUENTE con el supuesto concreto planteado: . 

Por otra parte, y finalmente, en el caso concreto objeto de la resolucion que comentamos, no deja de sorprender la incongruencia en que la DGRN incurre en el caso concreto objeto de la presente resolución, en el que la superficie objeto de georreferenciación es la misma que ya constaba inscrita (220 m2 y por tanto no hay rectificación superficial alguna),  y que pese a ello la DGRN diga que en lugar de aplicar el 199 LH sobre notificacion previa de la georreferenciacion pretendida, deberá aplicarse el parrafo del art 9 relativo a la notificación posterior a los colindantes de la (en este caso INEXISTENTE) rectificación de superficie.

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