DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la aplicación combinada del artículo 205 y el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

El presente informe analiza una de las construcciones doctrinales más prácticas y garantistas desarrolladas por el Centro Directivo tras la reforma de la Ley 13/2015: la posibilidad, e incluso la recomendación, de tramitar el expediente de georreferenciación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (LH) dentro del proceso de inmatriculación por doble título del artículo 205 LH, con el fin de disipar las dudas del registrador sobre la identidad de la finca o la posible invasión de fincas ya inscritas.

* I. EL PROBLEMA DE BASE: LAS “MENORES GARANTÍAS” DEL ARTÍCULO 205 LH

Para comprender la necesidad de esta aplicación combinada, debemos partir de la naturaleza del procedimiento de inmatriculación por doble título público regulado en el artículo 205 LH.

* 1. Ausencia de intervención previa de colindantes

A diferencia del expediente de dominio notarial del artículo 203 LH, el procedimiento del artículo 205 LH se caracteriza por tener menores garantías, al no exigir la previa intervención de los titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados. Estos colindantes son, sin duda, los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario, un supuesto de indefensión. Resolución de 27 de marzo de 2023 (Registro de Archidona) (BOE 18-04-2023) y Resolución de 11 de marzo de 2025 (Registro de Iznalloz) (BOE 05-04-2025).

* 2. El deber de celo del Registrador (Dudas de identidad)

Dada esta carencia de notificaciones previas en el artículo 205 LH, la doctrina impone que “en todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación”. Resolución de 5 de diciembre de 2018 (Registro de Utrera nº 1) (BOE 31-12-2018) y Resolución de 11 de marzo de 2025 (Registro de Iznalloz) (BOE 05-04-2025).

El artículo 205 establece que el registrador no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. Si tales dudas existen y están fundadas, la inmatriculación debe suspenderse o denegarse.

* II. LA SOLUCIÓN TÉCNICA: TRAMITACIÓN DEL ARTÍCULO 199 LH

Ante la existencia de dudas fundadas sobre una posible invasión de fincas colindantes o doble inmatriculación, la Dirección General ha habilitado una vía para no cerrar el Registro definitivamente: la tramitación del expediente del artículo 199 LH.

* 1. La doctrina de la “aplicación combinada”

Si las dudas registrales sobre posible invasión de finca ya inmatriculada no pueden ser disipadas por la vía del recurso, ni por el derogado artículo 306 del Reglamento Hipotecario, la solución se encuentra en la propia Ley 13/2015. El Centro Directivo declara que “no sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable”, que cuando el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 pueda invadir, aunque sea parcialmente, fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199. Resolución de 20 de octubre de 2022 (Registro de Manilva) (BOE 15-11-2022), Resolución de 31 de enero de 2024 (Registro de Eivissa nº 4) (BOE 08-03-2024) y Resolución de 11 de marzo de 2025 (Registro de Iznalloz) (BOE 05-04-2025).

* 2. Fundamento Legal (Art. 198 LH)

Esta posibilidad se ampara en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria, que permite la aplicación combinada de procedimientos. Siendo el registrador la autoridad pública habilitada para tramitar el procedimiento de subsanación de doble inmatriculación ya consumada (art. 209 LH), tiene plena competencia para aplicar el procedimiento del artículo 199 en combinación con el del artículo 205 para detectar preventivamente y evitar la consumación de un supuesto de doble inmatriculación. Resolución de 20 de octubre de 2022 (Registro de Manilva) (BOE 15-11-2022) y Resolución de 27 de marzo de 2023 (Registro de Archidona) (BOE 18-04-2023).

* III. VENTAJAS DE LA TRAMITACIÓN COMBINADA (ECONOMÍA PROCESAL)

La principal justificación de esta doctrina es evitar perjuicios innecesarios al ciudadano y respetar el principio de economía procesal.

* 1. Evitar el costoso expediente del Art. 203 LH

Desde el punto de vista práctico y económico, resultaría ilógico obligar a quien ya dispone de un medio inmatriculador hábil (el doble título público del art. 205) a instar desde el principio un expediente de dominio notarial completo del artículo 203 LH, con sus costes y dilaciones, solo para disipar una duda de coincidencia. Lo que se necesita no es sustituir un medio inmatriculador por otro, sino “habilitar el cauce preciso para que, todavía dentro del medio inmatriculador del artículo 205 que ha sido el elegido legítimamente por el interesado, pueda el registrador, con notificación al titular de la finca inmatriculada y valoración de sus posibles alegaciones, confirmar o disipar finalmente sus dudas”. Resolución de 27 de marzo de 2023 (Registro de Archidona) (BOE 18-04-2023).

* 2. Tutela efectiva de colindantes

Al acudir al artículo 199, se activan las notificaciones a los colindantes registrales y catastrales, permitiéndoles formular alegaciones. Esto dota a la inmatriculación del artículo 205 de las garantías de contradicción de las que carece en su regulación ordinaria. Resolución de 20 de octubre de 2022 (Registro de Manilva) (BOE 15-11-2022).

* IV. ADMISIBILIDAD DE GEORREFERENCIACIÓN ALTERNATIVA EN LA INMATRICULACIÓN

Una consecuencia directa de esta doctrina es la flexibilización del requisito de identidad catastral en la inmatriculación.

* 1. Regla general: Coincidencia Catastral

El artículo 205 LH exige identidad entre el título y la certificación catastral descriptiva y gráfica. Resolución de 5 de diciembre de 2018 (Registro de Utrera nº 1) (BOE 31-12-2018).

* 2. Excepción: Georreferenciación Alternativa vía Art. 199 LH

No obstante, la Dirección General ha admitido la utilización de una georreferenciación alternativa en la inmatriculación de una finca (aunque sea por el art. 205) cuando la georreferenciación catastral adolece de inconsistencia técnica o existen desplazamientos que no deben obstaculizar el tráfico jurídico. En estos casos, se tramita el expediente del artículo 199 LH simultáneamente a la inmatriculación por la vía del artículo 205 LH. Si se tramita este expediente con sus notificaciones y garantías, y no hay oposición o esta se desestima, se puede inscribir la finca con la georreferenciación alternativa. Resolución de 15 de julio de 2025 (Registro de Eivissa nº 4) (BOE 07-08-2025) y Resolución de 11 de abril de 2024 (Registro de Valdepeñas) (BOE 26-04-2024).

* V. PROCEDIMIENTO Y EFECTOS DE LAS ALEGACIONES

* 1. Tramitación de oficio o a instancia

El registrador puede proponer esta vía e incluso iniciarla de oficio si cuenta con la solicitud implícita o explícita del interesado para disipar las dudas. Resolución de 31 de enero de 2024 (Registro de Eivissa nº 4) (BOE 08-03-2024).

* 2. Valoración de la oposición

Si durante la tramitación del artículo 199 combinado con el 205, un colindante o titular de finca afectada formula oposición, el registrador debe calificarla.

• Si la oposición está fundamentada (por ejemplo, aportando informes técnicos o demostrando invasión), el registrador denegará la inmatriculación, confirmando así sus dudas iniciales.
• Si la oposición carece de fundamento o no se acredita la titularidad, el registrador podrá desestimarla y practicar la inmatriculación. Resolución de 15 de julio de 2025 (Registro de Pontedeume) (BOE 06-08-2025) y Resolución de 27 de septiembre de 2023 (Registro de San Mateu) (BOE 01-11-2023).

* CONCLUSIÓN DEL DICTAMEN

La aplicación combinada de los artículos 205 y 199 de la Ley Hipotecaria constituye una herramienta fundamental en la práctica registral actual. Permite salvar el obstáculo de las “dudas fundadas” de coincidencia o invasión en las inmatriculaciones por doble título, elevando el nivel de garantías del procedimiento mediante la notificación a colindantes propia del artículo 199. Esta vía, calificada como “altamente recomendable” por la DGSJFP (R. 11-3-2025), evita derivar a los ciudadanos al más complejo expediente notarial del artículo 203 LH, siempre que las dudas puedan disiparse mediante la intervención de los afectados en el propio procedimiento registral.