REGIS PRO. es

....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

J. DELGADO: Para georreferenciar fincas, acudir al 201 LH en vez de al 199 LH no es nada recomendable. Y hacerlo sin pedir anotación preventiva, es arriesgado.

Contenido:

Indice destacado:

COMPARATIVA: PROCED ART 199 LH vs PROC ART 201 LH

(J. DELGADO)

* INTRODUCCION:

* En este breve artículo, se argumenta y concluye que

* 1.- ACUDIR AL 201 LH EN VEZ DE AL 199 LH NO ES NADA RECOMENDABLE.

* 2.- Y SI ADEMAS, NO SE PIDE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA PREVISTA EN LA LEY, ES ARRIESGADO.

 

* LA LEY:

Conforme al artículo 198 de la Ley Hipotecaria, según redacción introducida por la Ley 13/2015, la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos: (aquí vamos a analizar los tres primeros enunciados, que persiguen la inscribir la correcta descripción de fincas ya inmatriculadas).

1.º La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.   (Se regula en el articulo 199, que encomienda su tramitación al registrador)

2.º El deslinde registral de la finca. (Se regula en el articulo 200, que encomienda su tramitación a un notario)

3.º La rectificación de su descripción. (Se regula en el articulo 201.1, que también encomienda su tramitación a un notario)

* LA DOCTRINA DE LA DGRN:

La DGRN, a propósito del procedimiento del artículo 201.1, ha proclamado en varias resoluciones que:

.- El procedimiento del art 201 LH puede producir los mismos efectos de inscripción de representación gráfica que el procedimiento del artículo 199 LH.

.- En el curso de su tramitación, la solicitud notarial de práctica de anotación preventiva de inicio del procedimiento, prevista en el art 203, no es obligatoria, sino potestativa. (Ej. R. 21/11/2017 BOE: 13/12/2017 Registro de Cartagena n 3)

.- Aunque tanto el 199 como el 201 LH permiten inscribir la representación gráfica de la finca y cualquier rectificación descriptiva, la DGRN, en sus resoluciones más recientes, parece recomendar la utilización del 201 LH.

* LA OPINIÓN CRÍTICA DEL AUTOR:

En el curso de este breve trabajo vamos a argumentar que:

.- Según la redacción legal, es claro que el procedimiento del articulo 201 permite inscribir la rectificación de la descripción literaria de la finca (superficie y linderos), pero no está nada claro que permita inscribir su representación gráfica georreferenciada, pues sólo concede tal efecto al procedimiento del articulo 199, a cuyos requisitos se remite imperativamente el art 9 LH en todo caso de georreferenciación potestativa.

.- Aun no siendo legalmente obligado para el notario la solicitud de anotación preventiva de inicio del procedimiento, es muy arriesgado no pedirla.

.- De la comparativa entre la regulación legal del procedimiento del art 199 y del art 201, resulta claramente que el art 201 es mucho más lento, más complejo, más caro y menos eficaz y con menos posibilidades de prosperar que el procedimiento del artículo 199 LH tramitado por el registrador.

 

* CUADRO COMPARATIVO ART 201 VS ART 199 LH

Veamos el siguiente cuadro comparativo, para finalmente poder sacar unas conclusiones

 

MATERIA201 LH199 LH

* ¿QUÉ FUNCIONARIO ES COMPENTENTE PARA TRAMITARLO?

 

 

NOTARIO

“Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes.”

 

REGISTRADOR

* ¿QUIEN PUEDE INICIARLO?

EL PROPIETARIO.

“por escrito del titular dominical de la finca”

 

EL TITULAR DE CUALQUIER DERECHO

“El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita”

 

* ¿PARA QUÉ SIRVE?

PARA RECTIFICAR DESCRIPCION, SUPERFICIE O LINDEROS;

 

“para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral”

 

PARA INSCRIBIR LA UBICACIÓN Y DELIMITACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA, Y SU SUPERFICIE Y LINDEROS:

 

 

Para …”completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.”

 

* ¿QUE DOCUMENTOS HAY QUE APORTAR?

TITULO DE PROPIEDAD Y OTROS DOCUMENTOS VARIOS:

a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

b) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.

c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.

d) Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.

 

 

 

LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA ADECUADA

 

 

“la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.”

 

(…)

“Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa

 

* ¿A QUIÉN HAY QUE NOTIFICAR?

A MUCHAS PERSONAS, titulares de dominio y de cargas, registrales, y catastrales, y sus causantes o causahabientes, y poseedores de hecho, al ayuntamiento y a la administración titular del dominio público:

 

“el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.

Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.

 

 

 

“a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas.”

 

Y sólo si se utiliza representación grafica alternativa “además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados”

 

 

* ¿HAY QUE PUBLICAR

* EDICTOS?

SÍ: EDICTO NOTARIAL: AL BOE, siempre, y a veces, también al tablón de anuncios del Ayuntamiento.

 

“… insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita.”

 

 

ADEMÁS, CUANDO SE INSCRIBA, EDICTO REGISTRAL AL BOE.

“El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el “Boletín Oficial del Estado”. La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada.

 

 

 

 

SÍ: EDICTO REGISTRAL AL BOE.

 

 

En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”

* ¿SE PUBLICAN ALERTAS GRAFICAS EN EL GEOPORTAL REGISTRAL?

SI:

“… se utilizará, a efectos meramente informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.”

 

 

SI:

 

“… utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203”

 

* ¿HAY QUE TRAMITAR ADEMAS OTROS PROCEDIMIENTOS CATASTRALES?

SI RGA: SÍ

“En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.”

 

Si tras las alegaciones se quiere efectuar un deslinde, tramitar el 200 LH.

 

 

 

NO

* ¿HAY QUE PEDIR CERTIFICACIÓN REGISTRAL?

SI:

“El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación”

 

…”El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que …”

 

NO: EL REGISTRADOR CONSULTA DE OFICIO SU ARCHIVO

* ¿HAY QUE PRACTICAR ALGÚN ASIENTO QUE AVISE A TERCEROS DEL INICIO DEL PROCEDIMIENTO?

ANOTACIÓN PREVENTIVA:

“El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión”

(LA DGRN considera que no es obligatorio, sino potestativo, pero conveniente, pedir la práctica de dicha anotación)

NO HACE FALTA

* PLAZO PARA EFECTUAR ALEGACIONES

UN MES

 

“Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes”

 

 

VEINTE DÍAS (HABILES)

 

“Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga.”

 

* ¿QUE EFECTO TIENE LA OPOSICIÓN DE CUALQUIER INTERESADO?

CONCLUYE EL EXPEDIENTE SIN ÉXITO:

Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante

 

SERÁ VALORADA POR EL REGISTRADOR, QUE DECIDIRÁ SEGÚN SU PRUDENTE CRITERIO

 

El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.

 

* ¿CABE RECURSO GUBERNATIVO CUANDO NO PROSPERA LA PRETENSION DEL PROMOTOR?

NO

 

La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.

 

 

* ¿CABE FORMALIZAR EN EL MISMO PROCEDIMIENTO ACUERDO DE DESLINDE ENTRE LOS INTERESADOS?

NO: HAY QUE TRAMITAR Y ACUMULAR SUCESIVAMENTE EL PROCEDIMIENTO DEL ART 200 LH, Y CONCLUIR CON EL OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA DE DESLINDE.

 

Según el art 198 LH, “ Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos.

 

 

Habría que aplicar el procedimiento de deslinde notarial del art 200, conforme al cual:

 

…”También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario, haciendo constar el Registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con indicación del Notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años desde su fecha.

De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el Notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos.

 

SÍ:

 

 

El art 199 LH admite

 

 

“que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

* ¿QUE OCURRE SI DURANTE LA TRAMITACION DEL PROCEDIMIENTO SE PRACTICAN NUEVOS ASIENTOS REGISTRALES DE DOMINIO O CARGAS?

SI SE PIDIÓ Y TOMÓ ANOTACION PREVENTIVA DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO, no hay que notificar a los nuevos titulares, que ya constan advertidos por dicha anotación preventiva.

 

SI NO SE PIDIÓ NI TOMÓ ANOTACIÓN PREVENTIVA,  el asiento de presentacion se limita a la petición de expedicion de certificación, y por tanto, agota su virtualidad cuando tal certificacion se expide.

Habría que reabrir el expediente y notificarles individualmente, y confiar en que no surjan nuevas titularidades registrales.

NO HAY QUE NOTIFICARLES, pues el procedimiento tiene la prioridad derivada del asiento de presentación de la solicitud inicial, que no es una petición de certificacion, sino una petición de inscripción de una georreferenciación concreta. .

* ¿QUE OCURRE SI SE ACABA LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN ANTES DE TERMINAR LA TRAMITACION DEL PROCEDIMIENTO?

SE CANCELA EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN, SALVO QUE SE HAYA PEDIDO Y TOMADO ANOTACIÓN PREVENTIVA POR 90 DÍAS, PRORROGABLE HASTA 180 DÍAS.

 

“La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.

 

 

SE PRACTICA DE OFICIO ANOTACION PREVENTIVA POR IMPOSIBILIDAD DEL REGISTRADOR

 

 

 

RECUERDA QUE … En la tramitación del procedimiento del art 199 LH se tomará anotación preventiva por imposibilidad del registrador si llegados los últimos 15 días de vigencia del asiento no se ha culminado aún el procedimiento.

 

* ¿QUE COSTE ARANCELARIO TIENE?

ARANCEL NOTARIAL POR EL ACTA INICIAL, POR LAS DILIGENCIAS SUCESIVAS, POR LAS SALIDAS DEL NOTARIO A CORREOS, POR CADA NOTIFICACION E INCIDENCIA, Y POR EL CIERRE DEL ACTA. COSTE ARANCELARIO DE MATRIZ Y DE COPIA. COSTE POR FOLIOS.

Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.

 

Actas: 36,060726 euros.

 

Documentos de cuantía.-1. Por los instrumentos de cuantía se percibirán los derechos que resulten de aplicar al valor de los bienes objeto del negocio documentado la siguiente escala:

a) Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,151816 euros (…)

Las copias y cédulas autorizadas y su nota de expedición, en su caso, devengarán 3,005061 euros por cada folio o parte de él. A partir del duodécimo folio inclusive, se percibirá la mitad de la cantidad anterior.

 

Por la salida de la Notaría, el Notario devengará, salvo en actas de protesto, por cada hora o fracción:

a) Si es dentro del término municipal de su residencia: 18,030363 euros.

b) Si es fuera de él o en días festivos, o de guardia, o fuera del horario de trabajo del despacho: 24,040484 euros.

 

Por las diligencias de adhesión, ratificación u otras cualesquiera puestas en un documento se percibirán 3,005061 euros.

 

Los folios de matriz, a partir del quinto folio inclusive, devengarán 3,005061 euros por cara escrita.

 

 

ARANCEL REGISTRAL POR EXPEDICIÓN DE CERTIFICACION Y EN SU CASO POR PRACTICA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA

 

 

SOLO COSTE POR CERTIFICACION REGISTRAL DE CADA INCIDENCIA DEL PROCEDIMIENTO (EJ: NOTIFICACIONES).

 

NO HAY COSTE POR FOLIOS, NI POR SALIDAS.

 

NO HAY COSTE POR ANOTACION PREVENTIVA

* ¿QUE COSTE FISCAL TIENE?

SUJECCION AL IMPUESTO AJD MODALIDAD FIJA, POR CADA FOLIO DE PAPEL TIMPRADO DE MATRIZ Y COPIA.

ART 31.1 LITPAJD: “Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario.”

 

 

PROBABLE SUJECCIÓN AL IMPUESTO AJD, MODALIDAD VARIABLE, por la cuantía de la finca, al tipo de 1,5%, por se documento inscribible, de objeto valuable, y no sujeto a la modalidad de TPO ni ISD.

 

ART 31.2 LITPAJD: Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

 

 

 

NINGÚN COSTE FISCAL

*

* CONCLUSIONES:

Se recomienda muy claramente optar por solicitar la tramitación del 199 LH ante registrador y no por el 201 ante notario, por los siguientes motivos:

*

.- ART 201 LH (procedimiento tramitado por el notario y resuelto por el registrador)

 

* La tramitación notarial de este procedimiento es:

 

* .- Mucho más compleja

(hay que hacer notificaciones absurdas, como notificar incluso a colindantes catastrales cuando se pretende inscribir una representación catastral que no les afecta. Y notificaciones excesivamente rigurosas, como a los causantes y titulares de cargas).

* .- Mucho más cara:

la multiplicación de trámites, y el arancel notarial por matriz, por copia, por diligencias y por folios, encarece mucho la tramitación. A ello habría que sumar los aranceles registrales por certificaciones y por la práctica de la anotación preventiva de inicio del procedimiento, si se solicita

* .- Tarda más:

pues son más los notificados, es más largo el plazo de alegaciones para cada uno, y son más las posibles incidencias.

* .- Tiene muchas menos probabilidades de prosperar:

basta la oposición motivada de cualquier interesado para que el notario, al que la ley no concede ningunas facultades decisorias, sino solo de tramitación y documentación, deberá cerrar el expediente sin éxito.

* .- Si no prospera, no cabe recurso gubernativo alguno,

sino sólo poner demanda judicial contra los opositores.

* .- Incluso si prospera sin oposición de nadie, puede no ser inscribible:

si se pidió inicialmente por el notario, pudiendo hacerlo, la practica del asiento registral previsto para hacer oponible su tramitación a terceros, (la anotación preventiva) el notario asume el riesgo muy alto de que durante la tramitación del procedimiento notarial se practiquen nuevos asientos registrales de dominio y cargas, por lo que el resultado del expediente notarial no les resulta oponible, y seria calificado negativamente por el registrador, con lo que habría que reabrirlo para notificarles y darles plazo de alegaciones. (y así sucesivamente, si no se pide, como se debería, la practica de la anotación preventiva prevista precisamente para evitar esta eventualidad)

Téngase en cuenta que en nuestro sistema registral, siempre se prevé la práctica de aun asiento registral para dar publicidad y oponibilidad a terceros al inicio de cualquier procedimiento administrativo, judicial o notarial con potencialidad de acabar provocando una modificación jurídico real inscribible.

Como regla general, tal asiento de publicidad y oponibilidad suele ser una nota marginal que la ley impone practicar de oficio al registrador para hacer constar la expedición de la certificación de dominio y cargas para el procedimiento en curso, que produce el efecto que el tramitador de dicho procedimiento sólo tendrá que notificar a los titulares registrales de dominio y cargas que consten en esa certificación, pero no a los que inscriban o anoten su derecho con posterioridad, pues éstos últimos ya quedan legalmente notificados por la propia nota marginal, que el registrador expresará en la nota de despacho.

(así ocurre, por ejemplo, con la nota marginal de expedición de certificación registral para procedimientos administrativos de expropiación, reparcelación, o apremio; o procedimientos judiciales de apremio y ejecución, o procedimientos notariales de ejecución extrajudicial, o incluso, para el procedimiento notarial del art 200 LH).

En otro casos, la ley ha decidido que el asiento a practicar para dotar de publicidad y oponibilidad al inicio del procedimiento sea, no una nota marginal, sino una anotación preventiva, y que no se practique de oficio por el registrador, sino a solicitud de la autoridad que tramite el procedimiento: (así ocurre, por ejemplo, con la anotación preventiva de demanda, o con la anotación preventiva de inicio del procedimiento notarial de inmatriculación del art. 203 LH o de rectificación descriptiva del art 201 LH).

Pues bien, si quien pudiendo hacerlo no solicita dicha anotación preventiva, (en el caso del art 201, el notario) asume los riesgos de que el resultado de ese procedimiento no pueda ser efectivo frente a ulteriores titulares registrales que accedan al registro durante la tramitación del mismo.

* .- Tiene un coste fiscal muy importante:

.- El impuesto de AJD en su modalidad fija (por cada folio de matriz y de copia notarial)

.- Y además el impuesto AJD en su modalidad variable por un doble concepto:

.- Como documento notarial de objeto valuable, inscribible en el registro y no sujeto a TPO ni ISD, al 1,5% del valor de la finca

.- Por la anotación preventiva, si se solicita, al 0,5% del valor de la finca

* .- Existen serias dudas sobre su potencialidad de efectos.

Es cierto que doctrina de la DGRN ha equiparado los efectos del articulo 199 y del 201 LH.

Pero también lo es que, legalmente, según el articulo 201 LH, sólo sirve para “rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral”, pero no para “La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca” (art 198 LH) y para “ “acreditar su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie” como sí dice en cambio el art 199 LH),

Además, el articulo 9 LH claramente dice, respecto de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las fincas, que “dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.”

*

*

* ART 199 LH (Procedimiento tramitado y resuelto por el registrador)

*

En cambio, la tramitación registral del articulo 199 LH, ofrece claras ventajas:

*

.- Proporciona un equilibrio muy razonable entre la agilidad del procedimiento que desea el promotor y las garantías y salvaguardas de derechos de terceros afectados.

No se efectúan notificaciones absurdas a personas no afectadas,  (como los colindantes catastrales no afectados por una representación catastral) sino sólo a las potencialmente afectadas.

* .- El registrador, a diferencia del notario-tramitador, ostenta por ley facultades decisorias,

pues la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes NO determina necesariamente la denegación de la inscripción.

* .- Si la calificación es positiva, permite, sin duda alguna, inscribir la representación georreferenciada de la finca,

y a través de ella, su correcta superficie y linderos. (art 9, 198 y 199 LH)

* .- Si tal calificación fuera negativa para la pretensión del promotor, permite recurso gubernativo

“La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.”

* .- Permite la conciliación y el deslinde registral entre los interesados, en el mismo procedimiento,

sin necesidad de tramitar otro ni otorgar escritura publica, ni devengar impuesto de actos jurídicos documentados

* .- Tiene un coste arancelario muy inferior al del procedimiento notarial del art 201 LH.

 

* .- No tiene coste fiscal alguno.

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