* 26-02-2026 DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: EXIGIBILIDAD DE LA GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA Y LÍMITES DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD EN LA REDACCIÓN DEL ASIENTO

* RESUMEN

Registro de la Propiedad de Inca n.º 1 (https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-12838)

RESUMEN: El notario autorizante recurre la calificación negativa de la registradora que suspendió la inscripción de una obra nueva terminada debido a la renuncia expresa de la propietaria en la escritura a incorporar la representación gráfica georreferenciada de la finca.

El recurrente argumenta que la edificación se sitúa en el centro de la parcela (alejada de linderos) y que la superficie inscrita es superior a la catastral (por lo que no existe exceso de cabida ni dudas de identidad o de negocios traslativos encubiertos).

La Dirección General desestima el recurso y confirma que la georreferenciación de la finca es un presupuesto esencial de la inscripción de obra nueva que no puede ser eludido por la voluntad de los particulares, ya que la forma del asiento está sujeta a normas registrales imperativas para realizar el análisis geométrico espacial necesario. No obstante, aclara que la registradora debe tramitar de oficio el expediente del artículo 199 debido a que existe una rectificación de superficie superior al 10%, debiendo tratarse de idéntica forma si se trata de un aumento o de una disminución de la cabida registral.

DOCTRINA DG:

La forma de redactar el asiento registral no está sujeta al ámbito de la autonomía de la voluntad de los otorgantes. “…esta Dirección General concluye que la renuncia expresa de los otorgantes a la inscripción de la georreferenciación de la finca no vincula al registrador, pues la calificación registral se refiere a todo el contenido del título, sin poder excluir un aspecto esencial, como el objeto del derecho y porque la forma de redactar el asiento se regula en el artículo 9 y no está sujeta al ámbito de la autonomía de la voluntad de los particulares.”
La georreferenciación previa de la finca es un presupuesto esencial para evitar la descontextualización de las coordenadas de la edificación. “…constituye un presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, con independencia de que la edificación ocupe la totalidad de la superficie de la finca o se encuentre adosada a un lindero (lo que no ocurre en el supuesto de hecho de este expediente, pese a lo afirmado por el registrador en su nota de calificación), incluso en el caso de que el registrador no aprecie dudas en cuanto a su concreta ubicación, pues únicamente a través de la inscripción de la base gráfica podrá realizarse tal análisis geométrico espacial que permitirá comprobar que, efectivamente, la edificación se ubica dentro de los límites de la finca resultantes de las coordenadas georreferenciadas de sus vértices y, además, evitará que a través del reflejo registral de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación tenga acceso al Registro un listado de coordenadas que ubiquen la finca (al menos parcialmente) en el territorio, sin sujetarse a lo previsto en los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria y, especialmente, a lo preceptuado en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria.”
Exigibilidad general del formato GML para efectuar el análisis geométrico espacial tanto en obras terminadas como en construcción. “tanto la georreferenciación de la finca, como la de la superficie ocupada por la edificación deberán aportarse en formato GML, para que el registrador pueda comparar ambos recintos, como operación que se integra in la calificación registral de la obra nueva. Ello tanto para las declaraciones de obra nueva terminada, con licencia o por el régimen de antigüedad, como para las declaradas en construcción.”
Obligatoriedad de tramitar el expediente de rectificación de superficie con independencia de si se trata de un aumento o de una disminución de cabida. “Pero, esta desestimación implica que la registradora ha de tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, puesto que hay una rectificación de superficie, dadas las diferencias superficiales superiores al 10 % de la cabida inscrita. No es atendible la alegación del notario relativa a que la finca tiene menos metros cuadrados en el Registro de los que tiene en la georreferenciación catastral, puesto que la rectificación de superficie ha de tratarse de modo idéntico, sea un aumento o sea un descenso de superficie.”

* FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA DETALLADA. (EXTRACTO):

*

.- SOBRE QUE LA INSCRIPCIÓN DE LA GEORREFERENCIACION NO ES RENUNCIABLE

La forma de redactar el asiento registral no está sujeta al ámbito de la autonomía de la voluntad de los otorgantes.

“…esta Dirección General concluye que la renuncia expresa de los otorgantes a la inscripción de la georreferenciación de la finca no vincula al registrador, pues la calificación registral se refiere a todo el contenido del título, sin poder excluir un aspecto esencial, como el objeto del derecho y porque la forma de redactar el asiento se regula en el artículo 9 y no está sujeta al ámbito de la autonomía de la voluntad de los particulares.”

La DGSJ aborda la siguiente cuestión: “si la renuncia expresa a la inscripción de la georreferenciación de la finca registral, que hace el otorgante en la escritura, vincula al registrador.

La posibilidad de incorporar la georreferenciación de la finca al folio registral es una de las novedades más importantes que introdujo la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Dicha posibilidad se configuró como circunstancia necesaria o potestativa de la inscripción. La primera determinaba que una calificación negativa de la inscripción de la georreferenciación impedía la práctica del asiento, lo que se reservó para las nuevas fincas que se crearan a partir de su entrada en vigor, derivadas de actos de reordenación de los terrenos, fueran de carácter público o privado. La segunda determinaba que una calificación negativa no impedía la práctica del asiento, cuando la inscripción de la georreferenciación no era operación registral específica, sino que había de practicarse con ocasión de la práctica de otro asiento, derivado de un acto o negocio jurídico. En ese caso, el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, en su párrafo segundo disponía: «Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199».

La expresión «incorporarse con carácter potestativo» ha sido objeto de interpretaciones distintas. Se ha considerado como dirigida al otorgante del título, concluyendo que la inscripción de la georreferenciación requería de una rogación expresa. Sin embargo, si atendemos, teniendo en cuenta el argumento sistemático, a la ubicación del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, este regula las circunstancias que ha de contener la inscripción, las cuales no están sujetas al ámbito de la autonomía de la voluntad de los usuarios del Registro. Es la Ley la que regula en que forma el registrador ha de redactar el asiento. Por tanto, entiende esta Dirección General que la expresión aludida no va dirigida a otro destinatario que el registrador, en el sentido de determinarle cuando podrá inscribir la georreferenciación de la finca y cuando no.

Así podrá incorporarla en el procedimiento registral cuando no haya discordancia del Registro con la realidad física, por cumplirse los requisitos que el precepto determina: que descripción y georreferenciación se refieran a la misma porción de territorio, que su realidad física y jurídica sea indubitada, por poder distinguirse con claridad de las propiedades de las fincas colindantes, es decir, que no haya colindante afectado y que las diferencias superficiales, de existir, sean inferiores al 10% de la cabida inscrita. Y ello ha de ser así porque una correcta descripción de la finca, con su situación física detallada, no solo importa al Registro, para una más correcta aplicación del principio de especialidad al objeto del derecho real, sino también interesa al titular registral y sus acreedores, pues aumenta el valor en uso, cambio, garantía y subasta de la finca; a los colindantes, que pueden conocer la titularidad y georreferenciación indubitada de la finca colindante y a la Administración que podrá conocer al titular registral a quien notificar en los expedientes de reordenación de los terrenos, deslindes de dominio público, o en los expedientes para la restauración de la legalidad urbanística infringida.

Atendiendo a un argumento lógico, la Ley 13/2015 no alteró el principio de rogación, que se regula en el artículo 6, por lo que el inicio del procedimiento registral deriva de la solicitud de inscripción, acompañada de la presentación del título. Tras la calificación positiva del registrador, en su caso, este redactará el asiento como determina el artículo 9 y el título deberá contener todas las declaraciones relativas a las circunstancias que deba contener la inscripción, conforme al artículo 21 de la Ley Hipotecaria. Entre ellas figura la relativa a la descripción de la finca de la que deberá expresarse: «su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10». Por tanto, la descripción comprende la manifestación del otorgante sobre la situación física detallada, que implica que deberá incorporar una georreferenciación catastral y manifestar cual es la situación de la misma con relación a la realidad física de la misma.

Esta exigencia no es exclusiva de la Ley Hipotecaria. También en ámbito catastral, el artículo 18.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario 1/2004, de 5 de marzo, cuando regula el procedimiento potestativo de subsanación de discrepancias, dispone: «Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, de conformidad con el siguiente procedimiento: a) El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público. b) Si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes».

Por tanto, tanto la Ley Hipotecaria como la catastral determinan como deben describirse las fincas registrales o las parcelas catastrales en un título público, sin que ello esté sujeto a la autonomía de la voluntad de los particulares. Ciertamente, el artículo 425 del Reglamento Hipotecario dispone: «Presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro, aun cuando materialmente no se haya hecho constar íntegramente en el asiento, pero en la nota de despacho se hará referencia en todo caso, a esa circunstancia». Pero, la expresión «una parte del mismo» no puede comprender un aspecto tan esencial del derecho, cual es la descripción de la finca con su situación física detallada.

Es el registrador quien ha de decidir, en los supuestos en los que la georreferenciación es circunstancia potestativa de la inscripción, si la incorpora al asiento, por cumplirse los requisitos citados, o si lo practica sin la georreferenciación, expresando los motivos que llevan a concluir que existe una discordancia con la realidad física. Ello nos lleva a concluir que es la subsanación de esa discordancia con la realidad física y no la inscripción de la georreferenciación, la que sí requiere rogación expresa, por implicar el inicio de un expediente de jurisdicción voluntaria, entre cuyos trámites se incluye la notificación a los colindantes. La inscripción de la georreferenciación, cuando no hay discordancia con la realidad física, es una de las fases que integra el procedimiento registral, cuyo inicio requiere instancia de parte, pero cuyo impulso y desarrollo impulsa del oficio el registrador, sin que pueda ser modificado por la voluntad de las partes. Por ello, esta Dirección General declaró en la Resolución de 12 de mayo de 2022 que todas las declaraciones de los otorgantes en el título, relativos a la descripción de la finca están sujetos a la calificación registral, aunque los otorgantes manifiesten su voluntad de excluirlos.

Y ello porque una mejor individualización de la finca, objetivo de la descripción, mejora la seguridad jurídica en materia inmobiliaria, de la que es garante el registrador competente en particular y la institución registral en general. Por ello, esta Dirección General concluye que la renuncia expresa de los otorgantes a la inscripción de la georreferenciación de la finca no vincula al registrador, pues la calificación registral se refiere a todo el contenido del título, sin poder excluir un aspecto esencial, como el objeto del derecho y porque la forma de redactar el asiento se regula en el artículo 9 y no está sujeta al ámbito de la autonomía de la voluntad de los particulares.

Por ello la interpretación sistemática nos lleva a concluir que la expresión «podrá incorporarse» se dirige al registrador, que podrá practicar el asiento, sin incorporar la georreferenciación, con la descripción que resulte del Registro, por no haberse subsanado la circunstancia y no al otorgante, que deberá realizar las manifestaciones descriptivas que exige tanto la legislación hipotecaria, como la catastral. Pero esa descripción con arreglo al Registro ha de ser un caso residual, puesto que la ley quiere promover una descripción literaria precisa complementada por una georreferenciación indubitada de la georreferenciación, como grado máximo de protección registral del objeto del derecho. Con ello, se mejora también la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, que el Registro de la Propiedad ha de garantizar. Y se permite la posibilidad de mejorar la información relativa al contenido del derecho de dominio, delimitado por la legislación sustantiva, mediante la interoperabilidad de la georreferenciación registral con la información geográfica generada por las Administraciones Públicas, en cuanto que puedan incidir en la delimitación de las facultades dominicales. Ello aumenta la seguridad de la inversión inmobiliaria al reducir costes de información y de vigilancia.

* .- SOBRE LA INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIONES:

” …cabe reiterar la doctrina de la Resolución de 24 de junio de 2025, en el sentido de:

a) exigir la georreferenciación de la finca, de manera previa o simultánea a la inscripción de la declaración de obra nueva, por aplicación de los principios de especialidad y tracto sucesivo, con independencia de la ubicación de la planta o huella de la construcción y sin que dicha circunstancia pueda excluirse por la voluntad de los otorgantes, por ser circunstancia del asiento que regula el legislador, determinando las circunstancias del asiento y la forma en la que el registrador debe redactarlo.

b) tanto la georreferenciación de la finca, como la de la superficie ocupada por la edificación deberán aportarse en formato GML, para que el registrador pueda comparar ambos recintos, como operación que se integra en la calificación registral de la obra nueva. Ello tanto para las declaraciones de obra nueva terminada, con licencia o por el régimen de antigüedad, como para las declaradas en construcción. Dicha circunstancia, respecto de las obras terminadas, es hoy es de fácil cumplimiento, atendiendo a los servicios que ofrece la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.

c) la inscripción de la georreferenciación de la finca no requerirá la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando se cumplan los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, es decir, cuando el registrador no tenga duda alguna de la ubicación y delimitación geográfica de la finca, sin perjuicio a colindante alguno. Cuando tenga esa duda, o cuando no se cumplan los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, podrá tramitar de oficio un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para disiparlas, teniendo presente la doctrina de este Centro Directivo, en el caso de que se presenten alegaciones contrarias, las cuales habrán de acreditar cumplidamente la inexactitud de la georreferenciación de la finca sobre la que se pretende declarar la obra nueva, mediante documentación técnica que fundamente su alegación de invasión, para que pueda ser estimada, en su caso, por el registrador.