* RESEÑA DE LA SENTENCIA:

Roj: STS 1421/2026 – ECLI:ES:TS:2026:1421

Id Cendoj: 28079130022026100105

Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Contencioso

Sede: Madrid

Sección: 2

Fecha: 06/04/2026

Nº de Recurso: 210/2024

Nº de Resolución: 404/2026

Procedimiento: Recurso de Casación Contencioso-Administrativo (L.O. 7/2015)

Ponente: RAFAEL TOLEDANO CANTERO

Tipo de Resolución: Sentencia

* TEXTO ÍNTEGRO:

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/65f6040a9ff2a566a0a8778d75e36f0d/20260416

* EXTRACTO PARCIAL DE SUS FUNDAMENTOS JURÍDICOS:

“la afección es una garantía real de fuente legal cuya existencia y eficacia no dependen del asiento registral, que cumple mera función de publicidad”

“La función de la nota registral de afección es limitar el alcance de la protección registral al adquirente”

“La caducidad quinquenal de la nota no extingue la afección, ni convierte ese plazo en un término material de la responsabilidad real, sino que su función es limitar el alcance del principio de fe pública registral y la protección del adquirente en cuanto a la vigencia de esa carga, al objeto de poder ejercer en su caso, contra los futuros adquirentes, la acción de responsabilidad subsidiaria para el cobro del tributo”

“El momento decisivo para enjuiciar la oponibilidad de la carga y la eventual condición de tercero hipotecario protegido (art. 34 LH) es la fecha de adquisición: quien adquiere con la afección inscrita y vigente no queda amparado por la fe pública registral en ese aspecto, y sucede en la carga en los términos del art. 79 LGT”

“Lo relevante es que en la fecha en que adquirió el inmueble, estaba anotada y vigente la carga mediante la nota de afección correspondiente”

“Por tanto, cabe concluir, como doctrina jurisprudencial, que sí procede iniciar el procedimiento de responsabilidad subsidiaria respecto a un bien o derecho afectado legalmente al pago de la deuda tributaria en los términos que establece el art. 79 LGT, aun cuando haya transcurrido el plazo de caducidad de cinco años desde la práctica de la nota marginal de afección legal del referido bien, siempre que el tercero adquiriera el bien dentro de dicho plazo y, posteriormente, se haya declarado fallido al deudor principal.

La afección prevista en el art. 79 LGT constituye una garantía real de origen legal, cuya vigencia no queda limitada por la caducidad registral establecida en el art. 100.4 RISD, pues esta afecta solo al asiento y a la oponibilidad registral, pero no extingue la carga legal.

La valoración de la condición de tercero hipotecario protegido debe referirse al momento de la adquisición, de modo que quien compra con la afección vigente no queda amparado por el art. 34 LH.

Por último, el ejercicio de la acción de derivación se rige por el régimen propio de la responsabilidad subsidiaria establecida en el art. 43.1.d) LGT, cuyo dies a quo se sitúa en la declaración de fallido (arts. 174, 176 y 67.2 LGT), sin que la caducidad de la nota marginal condicione ni limite dicho ejercicio”

* COMENTARIO JDR:

Si la sala tercera del TS razona de esta manera respecto de la nota marginal de afección fiscal, que tiene vigencia de 5 años, cabe prever que lo hará de análogo modo cuando analice (si no lo ha hecho ya) el asiento registral (cuya vigencia es de 7 años) por el que se hace constar la afección legal de la finca resultante de reparcelación al pago de los gastos de urbanización.

Es decir, que la enervación de la protección de la fe publica registral se produce respecto de todos los terceros que inscriban durante la vigencia del asiento registral de afección (5 años en la fiscal, y 7 años en la urbanística), pero una vez producida tal enervación, da igual, respecto de ellos, que el asiento registral de afección caduque después, pues “lo relevante es que en la fecha en que adquirió el inmueble, estaba anotada y vigente la carga mediante la nota de afección correspondiente”

Y cabe plantearse si la sala primera del TS razonaría también de manera análoga respecto de otros asientos registrales de duración temporal que tienen también por finalidad enervar la protección que el principio de fe publica registral otorgaría a terceros.  Hablamos ahora de la anotación preventiva de demanda, y de la anotación preventiva de embargo.

Podría ser que el TS dijera (si no lo ha hecho ya) que para esos terceros “lo relevante es que en la fecha en que adquirió el inmueble, estaba anotada y vigente” la correspondiente demanda o el correspondiente embargo.

Y que siendo ello así, da igual que cuando se presente a inscribir la sentencia con la que concluya aquella demanda, o la adjudicación en subasta con la que concluya aquel embargo, siga o no vigente la anotación preventiva correspondiente, pues su efecto enervador de la fe publica, respecto de los que adquirieron e inscribieron bajo su vigencia, ya se produjo, de una vez y para siempre.

En cambio, si surgieran nuevos terceros que inscribieran cuando la anotación ya está caducada, éstos, y sólo estos,  estarían protegidos por la fe pública registral, y a éstos, y sólo a éstos, sería inoponible la sentencia o adjudicación en subasta.

Este enfoque, si se consolidara, sería en parte rompedor con el entendimiento inercial que el colectivo registral suele tener del alcance y efectos del artículo 34 LH, pero quizá no contradictorio con su redacción, pues donde dice:

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”

será como si dijera:

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, salvo por causas que constaren publicadas  registralmente en el momento de inscribir su adquisición aunque después caduque el asiento de vigencia temporal que publicara tales causas.”