EXTRACTO DE LA

* Resolución de 17 de diciembre de 2025,

* INTRODUCCION: JDR.

Siempre he defendido que el principio de especialidad registral (exigencia de claridad y precisión de los pronunciamientos registrales) requiere que para inscribir un derecho de goce (o una instalación física) que tiene por objeto una porción de terreno, hay que aportar la georreferenciación de dicha porción, tanto si hablamos del dominio sobre una finca registral, como de un derecho de goce o de una obra o instalación sobre parte de la finca.

Y que no se puede inscribir la georreferenciación de un derecho o de una instalación que dice recaer sobre parte de la finca, si no se inscribe previamente o a la vez, a través del procedimiento del art 199 LH, la georreferenciación de la finca entera, para poder comprobar, no aritméticamente, sino geográficamente o geométricamente, si la superficie perímetro del derecho está integramente ubicado dentro de los de la finca.

Y que la georreferenciacion de instalaciones (y con ella la de la propia finca) es preceptiva desde el mismo momento en que tales instalaciones pretendan ser inscritas, tanto si se pide inscribirlas como meramente proyectadas, o en construcción o ya terminadas.

Tales afirmaciones son tan lógicas y evidentes que caen por su propio peso.  Sin embargo, parece que a la DG le ha costado un poco entenderlo y ha tardado en darse cuenta y en acogerlas y proclamarlas plenamente.  Y cuando yo me impacientaba en este deseo de que la DG adoptara pronto y sin recelos la congruencia gráfica de modo pleno, un querido amigo y compañero (Jesus Camy) me tranquilizaba diciendo:   “Tranquilo, Joaquín: si esto es Newton puro. Caerá por su propio peso”

Por eso merece celebrarse el importante avance en esa proclamación “newtoniana” (aunque todavía con algún titubeo inercial injustificado) que supone la resolución que se reseña.

* NECESIDAD DE GEORREFERENCIAR CUALQUIER OBRA O INSTALACIÓN, Y LA FINCA ENTERA:

Se cita que “La Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, indica en su punto octavo que: «Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».”

… constituye un presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva (también de instalaciones fijas, como lo sería una planta fotovoltaica), de conformidad con la Resolución de 24 de junio de 2025, la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, con independencia de que la edificación ocupe la totalidad de la superficie de la finca o se encuentre adosada a un lindero, incluso en el caso de que el registrador no aprecie dudas en cuanto a su concreta ubicación, pues únicamente a través de la inscripción de la base gráfica podrá realizarse tal análisis geométrico espacial que permitirá comprobar que, efectivamente, la edificación se ubica dentro de los límites de la finca resultantes de las coordenadas georreferenciadas de sus vértices y, además, evitará que a través del reflejo registral de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación tenga acceso al Registro un listado de coordenadas que ubiquen la finca (al menos parcialmente) en el territorio, sin sujetarse a lo previsto en los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria y, especialmente, a lo preceptuado en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, «alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». Por tanto, la representación gráfica debe ser objeto de inscripción en toda declaración de obra nueva, según lo expuesto, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica inscrita y, por extensión, a la ubicación de la edificación que se declara.

…

* INCLUSO EN OBRAS EN CONSTRUCCION O MERAMENTE PROYECTADAS

(Aunque la DG sostuvo inicialmente el criterio de que no hacía falta georreferenciar obras en construcción) “alguna legislación autonómica, como la disposición adicional novena de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio en Andalucía, ha exigido como requisito para autorizar una escritura de declaración de obra nueva en construcción que se testimonie, entre otras circunstancias, las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación. Si a ello, añadimos que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria no admite excepción alguna a la hora de identificar las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, que pueden determinarse sin mayor problema, antes de iniciarse esta y que el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, exige para inscribir cualquier obra, tanto en construcción como terminada, que conste, entre otras circunstancias la superficie de parcela ocupada, por aplicación del principio de especialidad registral, procede superar la doctrina anterior de la Dirección General citada, en el sentido de entender que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación también deberán aportarse en las escrituras de declaración de obra nueva en construcción. Y estas deberán aportarse en formato tratable para el registrador, es decir en archivo GML, que pueda cargar en su aplicación homologada para el tratamiento de bases gráficas del distrito hipotecario, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, sin que sea suficiente el mero certificado técnico con expresión de las coordenadas UTM. Así se desprende de la doctrina de las Resoluciones de 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021.

Y es que si la exigencia de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación que exige el artículo 202 de la Ley Hipotecaria tiene como fundamento, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 30 de mayo de 2016, el permitir: por una parte, que la calificación registral compruebe si la edificación o instalación se encuentra plenamente incluida dentro de la finca registral del declarante; por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la calificación y clasificación urbanística del suelo ocupado, determinante, por ejemplo, del plazo de prescripción, o su ausencia, de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística; y por otra parte, además, que cuando el registrador efectúe las comunicaciones a las distintas administraciones territoriales, o al catastro, se incluya esa información tan relevante. Por ello, no tiene sentido retrasar ese momento al de la finalización de la construcción, sino que debe anticiparse al del momento de la proyección, ya que la Legislación Hipotecaria permite la inscripción de obras meramente proyectadas (cfr. artículo 8).

* NECESIDAD DE GEORREFERENCIAR LOS DERECHOS DE GOCE SOBRE PARTE DE UNA FINCA, Y LA PROPIA FINCA:

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2019, afirmó que «tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1994, 3 de abril de 2002 y 16 de junio de 2012, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce -reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. artículos 1261 y 1273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)».

…

la aplicación del principio de especialidad exige ahora que se determine indubitadamente la georreferenciación correcta de la finca y de la superficie de esta afectada por el arrendamiento, pudiendo el registrador iniciar de oficio la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para disipar sus posibles dudas. Para ello, deberá aportarse la georreferenciación de la finca y de la porción de la misma afectada por el arrendamiento, en sendos archivos GML, para que pueda incorporarse a la aplicación informática homologada para el tratamiento de bases gráficas del distrito hipotecario, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, para que el registrador pueda calificar el adecuado cumplimiento del principio de especialidad.”

* NECESIDAD ESPECÍFICA EN EL CASO DE DERECHOS DE GOCE PARA INSTALACIONES FUTURAS:

“En el presente caso, en el que se solicita la inscripción de un derecho de arrendamiento cuyo objeto es la construcción de una planta solar de generación de energía fotovoltaica, el correcto cumplimiento del principio de especialidad exige la aplicación del artículo 202. De lo contrario, podríamos estar dando acceso registral a una posible información errónea. Ciertamente, no se ha solicitado la inscripción de la declaración de la instalación, siquiera en construcción. … Pero, retrasar el cumplimiento de estos requisitos a un momento posterior, cual es el de la inscripción de la declaración de la instalación fija, implica una vulneración del principio de especialidad, toda vez que la misma es voluntaria y puede no producirse, introduciendo una inexactitud en el contenido del Registro, tan perniciosa para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. …

…siguiendo con la línea de defensa del principio registral de especialidad, que proclamó la Resolución de 24 de junio de 2025 para las obras nuevas que, aunque se solicite la inscripción de un derecho de arrendamiento, siendo el objeto del mismo la construcción de una instalación fija sobre parte de la finca, esta circunstancia mediatiza la inscripción del derecho de arrendamiento, por lo que la aplicación del principio de especialidad exige ahora que se determine indubitadamente la georreferenciación correcta de la finca y de la superficie de esta afectada por el arrendamiento, pudiendo el registrador iniciar de oficio la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para disipar sus posibles dudas. Para ello, deberá aportarse la georreferenciación de la finca y de la porción de la misma afectada por el arrendamiento, en sendos archivos GML, para que pueda incorporarse a la aplicación informática homologada para el tratamiento de bases gráficas del distrito hipotecario, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, para que el registrador pueda calificar el adecuado cumplimiento del principio de especialidad.”