ESTUDIO ESPECIAL DE LA GEORREFERENCIACIÓN DE FINCAS MEDIANTE EL PROCEDIMIENTO DEL ARTICULO 199 LH

(extracto del libro de Joaquin Delgado Ramos publicado en 2022)

 

 

Se aborda aquí, desde un punto de vista eminentemente práctico, el estudio especial de procedimiento el articulo 199 de la Ley Hipotecaria, adoptando el formato de preguntas y respuestas.

 

* 1.- Para qué sirve este procedimiento

 

La ley lo ha configurado como un procedimiento multipropósito, a través del cual es posible realizar una o varias de las siguientes actuaciones registrales, ya sean unilaterales del promotor, o consensuadas con otros interesados:

 

.- Actuaciones unilaterales del promotor titular de la finca:

.-Completar la descripción literaria de la finca, sin necesidad de rectificarla, en los casos en los que la superficie y linderos expresados en ella sean correctos.

.-Rectificar, al alza o a la baja, la superficie inscrita que no sea correcta.

.- Rectificar la expresión de alguno, varios o todos los linderos de la finca, que no sean correctos o hayan quedado desactualizados.

 

.- Actuaciones consensuadas entre el promotor y titular de la finca y los titulares registrales de fincas colindantes:

.- Efectuar deslindes totales o parciales, con los titulares de todas o algunas de las fincas registrales colindantes.

 

* 1.1.- Para completar la descripción literaria de la finca:

 

Este procedimiento, como dice literalmente el artículo 199 LH,  permite “completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie”.

 

Con esta expresión la ley ha querido dejar claro que es la ubicación y delimitación gráfica de una finca lo que de manera matemática determina cuáles sean sus linderos (las líneas a través de las cuales discurre esa delimitación gráfica) y la superficie interior geométricamente contenida dentro de esa delimitación gráfica.

 

* 1.2.- Para rectificar superficie -de cualquier magnitud- y linderos, incluso fijos:

 

Como ha señalado la DGRN en su resolución de 17 de noviembre de 2015 “es de destacar que la ley 13/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta también hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo artículo 199 de la ley hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación”.

 

* 1.3.- Para efectuar deslindes consensuados.

 

Por otra parte, “si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente”.

 

Por tanto, el registrador habrá de calificar, utilizando la aplicación gráfica auxiliar homologada por la DGRN,  si el acuerdo de deslinde entre titulares de fincas registrales colindantes tiene carácter meramente declarativo, es decir, clarificador de cuáles son las coordenadas geográficas correspondientes a la línea que separa ambas propiedades, o si tal acuerdo puede en realidad  encubrir una permuta recíproca de porciones de terreno, como por ejemplo ocurriría cuando siendo el lindero una línea sinuosa se pretenda rectificarla a conveniencia efectuando recíprocas cesiones de porciones de terreno propio a favor del propietario colindante.  En este supuesto, estaríamos ante “actos o negocios jurídicos encubiertos no formalizados e inscritos debidamente)”, como serían las segregaciones, permuta y agregación de terrenos, por lo que el registrador habría de rechazar la inscripción del acuerdo de deslinde, como mero deslinde, y exigir la formalización debida de esos negocios encubiertos.

 

Igual calificación ha de efectuarse si el deslinde se hiciera ante notario conforme al artículo 200, el cual señala en un determinado párrafo que “si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.”

 

 

* 1.4. Qué ventajas o inconvenientes comparativos tiene acudir al procedimiento registral del art 199 LH o al notarial del art 201 LH .

 

La DGRN, a propósito del procedimiento del artículo 201.1, ha proclamado en varias resoluciones (comenzando por la de 17 de noviembre de 2015 que ya hemos comentado antes) que tanto el procedimiento del art. 199 como el del art. 201 LH permiten inscribir la representación gráfica de la finca y cualquier rectificación descriptiva. Incluso, el algunas resoluciones posteriores, parece incluso recomendar la utilización del 201 LH.

 

Sin embargo, según la redacción legal, es claro que el procedimiento del artículo 201 permite inscribir la rectificación de la descripción literaria de la finca (superficie y linderos), pero no está tan claro que permita inscribir su representación gráfica georreferenciada, pues sólo concede tal efecto al procedimiento del artículo 199, a cuyos requisitos se remite, además, imperativamente el art 9 LH en todo caso de georreferenciación potestativa.

Además, de la comparativa entre la regulación legal del procedimiento del art 199 y del art 201, resulta claramente que el art 201 es mucho más lento, más complejo, más caro y menos eficaz y con menos posibilidades de prosperar que el procedimiento del artículo 199 LH tramitado por el registrador.

 

Por ello, se recomienda muy claramente optar por solicitar la tramitación del 199 LH ante registrador y no por el 201 ante notario, por los motivos que se detallan a continuación.

 

* 1.4.1. La tramitación del procedimiento notarial del art 201 LH.

 

.- La legitimación para iniciarlo es más restringida.,m

Sólo lo puede promover “el titular dominical de la finca”, mientras que el 199 puede promoverlo “el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita”.

 

.- Su tramitación es más compleja.

Hay que hacer muchas notificaciones muy rigurosas y cuya utilidad es muy cuestionable, como notificar incluso a colindantes catastrales cuando se pretende inscribir una representación catastral que no les afecta. O notificaciones excesivamente prolijas, como a los causantes y a todos los titulares de cargas. Además, cuando la finca potencialmente afectada esté en régimen de propiedad horizontal, según su regulación específica que no contiene previsión excepcional al respecto, habría que notificar a todos y cada uno de los titulares de dominio y cargas de todos y cada uno de los elementos de la propiedad horizontal.

 

.- El coste es más elevado:

La multiplicación de trámites, y el arancel notarial por matriz, por copia, por diligencias y por folios, encarece mucho la tramitación. A ello habría que sumar los aranceles registrales por certificaciones y por la práctica de la anotación preventiva de inicio del procedimiento.

 

–  La duración es más prolongada:

En efecto, son más los destinatarios a notificar, es más largo el plazo de alegaciones para cada uno (un mes), y son más las posibles incidencias.

 

.- Tiene menos probabilidades de prosperar:

Según la ley, “si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador.”

Por tanto, basta la oposición motivada de cualquier interesado para que el notario, al que la ley no concede ningunas facultades decisorias, sino solo de tramitación y documentación, deberá cerrar el expediente sin éxito.

 

.- Si no prospera, no cabe recurso gubernativo alguno, sino sólo poner demanda judicial contra los opositores.

“En ese caso, – si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde-  el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.”

 

.- Incluso si prospera sin oposición de nadie, puede no ser inscribible:

Si no se pidió inicialmente por el notario, pudiendo hacerlo, la práctica del asiento registral previsto para hacer oponible su tramitación a terceros, (la anotación preventiva) el notario asume un riesgo alto de que durante la tramitación del procedimiento notarial se practiquen nuevos asientos registrales de dominio y cargas, a cuyos titulares registrales no les será oponible el resultado del expediente notarial, el cual sería calificado negativamente por el registrador, con lo que habría que reabrirlo para notificarl a los nuevos titulares registrales y darles plazo de alegaciones. Y así sucesivamente, si no se pide, como se debería, la practica de la anotación preventiva prevista precisamente para evitar esta eventualidad.

 

Téngase en cuenta que en nuestro sistema registral, siempre se prevé la práctica de aun asiento registral para dar publicidad y oponibilidad a terceros al inicio de cualquier procedimiento administrativo, judicial o notarial con potencialidad de acabar provocando una modificación jurídico real inscribible.

 

Como regla general, tal asiento de publicidad y oponibilidad suele ser una nota marginal que la ley impone practicar de oficio al registrador para hacer constar la expedición de la certificación de dominio y cargas para el procedimiento en curso, que produce el efecto que el tramitador de dicho procedimiento sólo tendrá que notificar a los titulares registrales de dominio y cargas que consten en esa certificación, pero no a los que inscriban o anoten su derecho con posterioridad, pues éstos últimos ya quedan legalmente notificados por la propia nota marginal, que el registrador expresará en la nota de despacho.   (Así ocurre, por ejemplo, con la nota marginal de expedición de certificación registral para procedimientos administrativos de expropiación, reparcelación, o apremio; o procedimientos judiciales de apremio y ejecución, o procedimientos notariales de ejecución extrajudicial, o incluso, para el procedimiento notarial del art 200 LH).

En otros casos, la ley ha decidido que el asiento a practicar para dotar de publicidad y oponibilidad al inicio del procedimiento sea, no una nota marginal, sino una anotación preventiva, y que no se practique de oficio por el registrador, sino a solicitud de la autoridad que tramite el procedimiento. Así ocurre, por ejemplo, con la anotación preventiva de demanda, o con la anotación preventiva de inicio del procedimiento notarial de inmatriculación del art. 203 LH o de rectificación descriptiva del art 201 LH.

Pues bien, si quien pudiendo hacerlo no solicita dicha anotación preventiva, (en el caso del art 201, el notario) asume los riesgos de que el resultado de ese procedimiento no pueda ser efectivo frente a ulteriores titulares registrales que accedan al registro durante la tramitación del mismo.

 

.- Tiene un coste fiscal importante:

El impuesto de AJD en su modalidad fija (por cada folio de matriz y de copia notarial).

Y además el impuesto AJD en su modalidad variable por un doble concepto:

Como documento notarial de objeto valuable, inscribible en el Registro y no sujeto a TPO ni ISD, al 1,5% del valor de la finca

Por la anotación preventiva, si se solicita, y hemos visto que es una imprudencia no solicitarla, al 0,5% del valor de la finca.

 

.- Existen serias dudas legales sobre su potencialidad de efectos.

Es cierto que doctrina de la DGRN ha equiparado los efectos del articulo 199 y del 201 LH. Pero también lo es que, legalmente, según el articulo 201 LH, sólo sirve para “rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral”, pero no para “la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca” (art 198 LH) y para “ “acreditar su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie” como sí dice en cambio el art 199 LH). Además, el articulo 9 LH claramente dice, respecto de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las fincas, que “dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.”  Según eso, el procedimiento del art 201 no podría aplicarse a los supuestos de georreferenciación potestativa, sino sólo a los de georreferenciacion obligatoria.  El art 199 LH sí es de posible aplicación a ambos supuestos, y de aplicación preceptiva al primero de ellos.

 

 

* 1.4.2. La tramitación del procedimiento registral del art 199 LH.

 

En cambio, la tramitación registral del articulo 199 LH, (que como hemos visto es de aplicación preceptiva en los casos de georreferenciación alternativa, y de aplicación posible en los de georreferenciación obligatoria), ofrece claras ventajas:

 

.- Lo puede promover no sólo el titular del dominio, sino el de cualquier derecho real inscrito.

 

.- Proporciona un equilibrio muy razonable entre la agilidad del procedimiento que desea el promotor y las garantías y salvaguardas de derechos de terceros afectados.

No se efectúan notificaciones superfluas a personas no afectadas,  (como los colindantes catastrales no afectados por una representación catastral) sino sólo a las potencialmente afectadas.

Además, por expresa previsión legal, “cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios.”

 

.- El registrador, a diferencia del notario-tramitador, ostenta por ley facultades decisorias,

La mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes NO determina necesariamente la denegación de la inscripción.

 

.- Si la calificación es positiva, permite, sin duda alguna, inscribir la representación georreferenciada de la finca, y a través de ella, su correcta superficie y linderos. (art 9, 198 y 199 LH)

 

.- Si tal calificación fuera negativa para la pretensión del promotor, permite recurso gubernativo: “La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.”

 

.- Permite la conciliación y el deslinde registral entre los interesados, en el mismo procedimiento, sin necesidad de tramitar otro ni otorgar escritura publica, ni devengar impuesto de actos jurídicos documentados

 

.- Tiene un coste arancelario muy inferior al del procedimiento notarial del art 201 LH.

 

.- No tiene coste fiscal alguno, y al no estar sujeto al impuesto, ni siquiera es precisa la presentación a la administración tributaria de la instancia promoviendo el expediente.

 

 

* 2.- Cuándo puede/debe ser aplicado

 

 

* 2.1.- Debe ser aplicado en todos los casos de georreferenciación potestativa.

 

Como dice el artículo 9, “dicha representación (gráfica georreferenciada de la finca) podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.”

 

* 2.2.- ¿Y en caso de georreferenciación obligatoria?

En caso de georreferenciación obligatoria, según la DGRN/DGSJFP debe ser aplicado cuando se trate de georreferenciación catastral con diferencias de superficie superiores al 10%, o se trate de georreferenciación alternativa

 

Así, la resolución de 12 de junio de 2018 señala que “… en los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b), primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. Artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados, como ocurre en el concreto caso de este expediente, habiéndose tramitado por la registradora el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la ley hipotecaria”

 

* 2.2.1 Cuáles son los supuestos de georreferenciación obligatoria.

 

Además de la inmatriculación, son los casos de “parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos” (artículo 9 LH)

 

* 2.2.2  El caso particular de la georreferenciación de edificaciones.

 

A los supuestos enunciados en el artículo 9 como de georreferenciación obligatoria hay que añadir el de inscripción de “las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo”, dado que el artículo 202 dice que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”, y la DGRN, con buen criterio, añade en su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».

 

Como bien dice la DG, “la razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.”

 

2.2.2.1 Georreferenciación de edificaciones ¿también las declaradas en construcción?

 

Conforme a la resolución DGRN de 16 de mayo de 2019 “esta Dirección General ha considerado reiteradamente que la constancia de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, dado que se trata de una exigencia legal referida la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral. Esto no obstante, debe aclararse que en el caso de aportarse al tiempo de la declaración de obra en construcción, deben hacerse constar igualmente en el asiento, lo que permite también calificar una posible extralimitación de la construcción proyectada o iniciada, sin perjuicio de las rectificaciones que procedan en caso de que al ejecutarse la edificación se produjesen modificaciones.”

 

Sin embargo, como bien dice la propia DGRN en su resolución de  8 de febrero de 2016, el requisito de aportar las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, es una exigencia proclamada “de manera clara, general y sin excepciones”. Por ello, no es congruente que después la propia DGNN se “invente” la “excepción” de las obras declaradas en construcción, pues como ella misma reconoce, la aportación de las coordenadas en tales casos “permite también calificar una posible extralimitación de la construcción proyectada o iniciada, sin perjuicio de las rectificaciones que procedan en caso de que al ejecutarse la edificación se produjesen modificaciones.”  Y también ello permite que se “pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa, …. Y permitir también que, cuando el registrador efectúe las comunicaciones legalmente procedentes a las distintas administraciones, por ejemplo, al ayuntamiento, a la comunidad autónoma o al catastro, se incluya también esa información tan relevante para todas ellas como es la concreta georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación.”

 

Es decir,  creemos más acertado interpretar que la ley estatal (art 202 LH) exige aportar las coordenadas “de manera clara, general y sin excepciones” tanto en declaraciones de obra nueva terminada como obra en construcción, pues en ambos casos concurren las mismas razones.

 

Por eso, cuando la ley Andaluza (Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.) reitera esa exigencia de modo más explicito aún en su Disposición adicional 9ª (que exige con rotundidad coordenadas tanto para la obra en construcción como para la terminada), no está introduciendo una modificación de la ley estatal, para lo cual carecería de competencia constitucional, sino una aplicación de ella que pone de manifiesto la contrariedad a derecho de la excepción inventada por la DG de no exigir las coordenadas para inscribir las obras en construcción.

 

Es como si cuando la misma ley estatal dice que “cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica”, la DGRN interpretara que tal exigencia no es aplicable a la inscripción de la división horizontal de edificaciones declaradas en construcción.

 

Y es que la exigencia de coordenadas (para la superficie ocupada) o de plano en planta (para los elementos de una propiedad horizontal), es un requisito derivado del principio de especialidad registral, sobre la necesaria claridad y precisión de los pronunciamientos registrales, y en particular, los relativos al objeto del derecho de propiedad.  Sólo si los pronunciamientos registrales son claros y precisos podrán serlo sus efectos jurídicos.

 

Y esas exigencias de claridad y precisión (las que aportan las coordenadas del edificio y el plano en planta de sus elementos privativos), a los efectos tanto civiles, como registrales, y urbanísticos o medioambientales, concurren tanto si la inscripción de la edificación  -y su división horizontal- se efectúa en construcción  como terminada, pues en ambos casos se crean objetos jurídicos susceptibles de tráfico jurídico (compraventas, hipotecas, etc) y para la seguridad jurídica de dicho tráfico es esencial que consten perfectamente delimitados en cuanto a su objeto y desde el primer momento.

 

No en vano, todo proyecto de obras ha de concretar la ubicación exacta proyectada para la edificación, con sus coordenadas; la solicitud de licencia debe expresar esas coordenadas; y la licencia que se conceda debe incluirlas. (Art 140 de la Ley Andaluza 7/2021) “… en toda solicitud de licencia y en la resolución de su concesión deberá constar debidamente georreferenciada la actuación de que se trate, expresando, en su caso, las coordenadas UTM de la superficie a ocupar por las edificaciones o del perímetro de cada una de las fincas resultantes de la actuación pretendida”.

 

Y los registradores debemos exigir tales coordenadas, y en formato tratable, para la inscripción de la edificación, aunque se declare en construcción, de modo que las coordenadas de la superficie ocupada (o proyectada ocupar) por la obra nueva en construcción se harán constar en el asiento, “sin perjuicio de las rectificaciones que procedan en caso de que al ejecutarse la edificación se produjesen modificaciones.” (RDG 16-5-2019)

 

Exactamente igual de sencillo, o de complejo, que si al terminar la obra resultara haber variación en algún otro de los datos inscritos cuando la obra se declaró en construcción, como por ejemplo, el valor, o la superficie construida, o el número de plantas, o la distribución interior.

 

En la variación o aumento del valor o coste de la edificación, es probable que el promotor pueda sufrir una liquidación complementaria por la tasa de expedición de la licencia de obras que se concedió para un valor inferior. Pero este tema carece de relevancia registral.

En todos los demás casos, en los que haya una diferencia entre lo ejecutado y lo proyectado y autorizado por la licencia, y que no son o no deberían ser tan frecuentes en la práctica, (cambios respecto de la ubicación proyectada, o de la construcción proyectada), sí que deberá acreditarse la legalidad o legalización de esas modificaciones respecto del proyecto aprobado, bien porque se certifique por el técnico que no son esenciales ni afectan a los parámetros urbanísticos aplicables y determinantes de la concesión de licencia inicial, bien porque se conceda por el ayuntamiento una licencia de legalización expresa, según proceda en cada caso.

 

Recordemos que el artículo 45 del RD 1093/1997 ya exigía para la inscripción de cualquier obra, tanto en construcción como terminada, que “deberá constar… , al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente”.

 

Simplemente ocurre que la Ley Hipotecaria, desde la reforma por la Ley 13/2015, motivada por el propósito de añadir precisión a la ubicación y delimitación del objeto del derecho de propiedad, después de decir genéricamente que “habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral”, añade que esa “superficie de parcela ocupada” hay que concretarla no sólo en su cuantía (como ya exigía la norma reglamentaria), sino también, por exigencia ahora de rango legal, en su ubicación y delimitación concreta, por las razones que muy bien explica la propia DG (poder calificar si la edificación se ubica o no íntegramente dentro de la finca en que se declara y cuál es el régimen jurídico del concreto suelo ocupado).

 

Y conforme al art 46 del RD, “si el edificio estuviere en construcción, (será necesario) que se acredite por el técnico a que se refiere el artículo 50 que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el artículo anterior, (a los que la ley ha añadido el de las coordenadas de la superficie ocupada) se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia”. Tan sencillo como eso.

 

Por otra parte, exigir registralmente las coordenadas de la edificación en el momento de inscribir la obra en construcción, sin diferir tal exigencia al momento de la terminación, además de ser lo que resulta de la ley, es lo más razonable en la práctica.

 

En efecto,  dado que conforme al acertado criterio de la DG,  para inscribir las coordenadas de la obra será preciso casi siempre inscribir previa o simultáneamente las de la finca en que dice estar ubicada,  es evidente que será mejor que el tiempo que se tarde para georreferenciar la finca -por ejemplo tramitando el art 199 LH- transcurra cuando la obra está todavía construyéndose,  momento en el que uno o dos meses de tramitación no tiene especial relevancia ni resultan perjudicial para terceros, que cuando la obra esté ya está terminada y otorgadas escrituras de venta de pisos y locales y de hipotecas para financiar tales compras, y haya ya entonces muchos títulos pendientes de despacho y muchos interesados a los que les urge la inscripción de sus títulos:  el vendedor para cobrar, el comprador para obtener la financiación, y el banco para liberar la cantidad prestada una vez que todo quede inscrito.

 

Y si durante la tramitación del 199 LH para georreferenciar la finca hubiera algún incidente importante, como la oposición fundada de colindantes o incluso la calificación final negativa del registrador por apreciar dudas fundadas sobre posible invasión de la finca colindante,  siempre será mejor resolver tales incidentes y dudas y subsanar defectos, cuando todavía la obra está en construcción y pertenece al promotor, que puede rectificar por sí solo la georreferenciación inicialmente pretendida o llegar a un acuerdo de deslinde con el contradictor, que no diferirlo para tener que hacerlo cuando ya se haya terminado la edificación y vendido los pisos a terceros e incluso hipotecado a favor las entidades prestamistas.

 

 

* 2.2.3. Los supuestos legales de georreferenciación obligatoria son también aplicables a documentos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 13/2015 pero que se presenten a inscribir después.

 

Como recuerda la resolución de 23 de octubre de 2020 “es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la segregación o división (RR de 23-Jul-2012 y 2-Abr-2014), son actos jurídicos de carácter estrictamente registral y, por tanto, y precisamente por tal carácter, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior. Además, los documentos públicos que, conteniendo actos de agrupación, agregación, división o segregación, se hubieran otorgado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, no pueden acogerse, pues no están contempladas en ella, a la excepción prevista en la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, la cual se refiere únicamente a que los procedimientos regulados en el Título VI de la LH (entre los que claramente no cabe entenderse incluido el mero otorgamiento de documentos públicos de agrupación o división de terrenos) que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. Por tanto, es forzoso concluir que todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1-Nov-2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.”

 

 

* 2.3. Ha de aplicarse también cuando la finca no tiene inscrita superficie alguna para inscribirla por primera vez

 

La resolución de 13 de diciembre de 2017 advierte que “dada la trascendencia que el dato de la superficie tiene en la delimitación de la finca registral, podemos decir que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora”.  Y señala que “resulta de modo incuestionable que la superficie de las fincas registrales ha de expresarse «en todo caso», y por tanto, no sólo cuando se inmatricule una finca, sino también cuando se pretenda practicar una inscripción asiento posterior en el folio real de una finca que conste inmatriculada sin expresión de su superficie. Y tal exigencia no sólo está normativamente dirigida a los registradores de la propiedad a la hora de calificar los títulos y en su caso redactar las inscripciones, sino también dirigida a los funcionarios que autoricen títulos potencialmente inscribibles en el Registro de la Propiedad.”

 

Y añade: “ Por otra parte, exigir ahora, conforme a los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, la expresión y acreditación del dato omitido, es decir, la superficie de la finca, no puede ser considerado un ataque a la seguridad jurídica, como alegan las recurrentes, sino todo lo contrario, el cumplimiento de un mandato preceptivo y un avance en pos de la seguridad jurídica que el Registro de la Propiedad ha de proporcionar, por imperativo legal, respecto de la expresión lo más precisa posible de las «circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles», como destaca en afortunada expresión el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. No debe olvidarse que de esa precisión en la redacción de los asientos registrales depende también el alcance y efectividad de los efectos jurídicos que han de producir, como se deduce claramente, por ejemplo, del artículo 38, cuando establece que «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo».”

 

“Por último, sentado que la expresión de la superficie de las fincas es un requisito necesario para la inscripción registral de los títulos relativos a ellas, ha de destacarse que para la constancia registral de tal dato, que está llamado a producir cualificados efectos jurídicos frente a todos, no puede bastar la manifestación unilateral del titular registral, o su causahabiente, sino que será necesario acreditar tal extremo de modo que el registrador no albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca, y que queden salvaguardados los derechos de terceros, en especial, los titulares de fincas colindantes, a través de un procedimiento con las debidas garantías. A tales efectos resulta especialmente idóneo, como señala el registrador en su nota de calificación, el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por las notificaciones, publicaciones y garantías que ofrece para los terceros en general…”

 

 

* 2.4.- En qué casos puede/debe aplicarse por analogía: la inscripción del plano en planta de elementos privativos.

 

El procedimiento del artículo 199 está previsto para hacer efectivo el principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad y precisión de los pronunciamientos registrales, y en concreto, en la medida en que refieren al objeto del derecho inscrito, para “acreditar la ubicación y delimitación gráfica (de la finca) y, a través de ello, sus linderos y superficie”

 

Para ello, por razones de tutela efectiva y protección de derechos de posibles colindantes afectados, han de efectuarse determinadas notificaciones previas con plazo de alegaciones, y tras dicho trámite, “el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio”.

 

Y esas mismas razones de necesidad de claridad y precisión en cuanto a la ubicación y delimitación del objeto del derecho de propiedad y de tutela efectiva para posibles colindantes y terceros potencialmente afectados concurren, y con igual importancia esencial, tanto si la representación gráfica que ha de inscribirse se refiere a una finca consistente en una porción de la superficie terrestre (en cuyo caso la representación gráfica ha de estar georreferenciada), como cuando se refiere a una finca consistente en una parte concreta de edificación susceptible de propiedad privativa dentro de un régimen de propiedad horizontal (en cuyo caso la representación gráfica será el plano en planta que concrete la ubicación y delimitación de ese concreto elemento privativo respecto de los demás elementos privativos y de los elementos comunes ubicados en la misma planta).

 

Sabemos que para estos casos el artículo 202 de la Ley Hipotecaria contiene una plasmación de esa exigencia de claridad y precisión al exigir que “cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (del edificio)”

 

El supuesto más habitual será aquél en el que, con motivo de la inscripción de la constitución del régimen de propiedad horizontal, se inscriba la representación gráfica de todos los elementos privativos a la vez.

 

Pero existen otros supuestos en los que, después de constar ya inscrita la propiedad horizontal,  puede ser necesario inscribir en un momento posterior la representación gráfica de determinados elementos privativos, como por ejemplo:

 

.- De manera voluntaria: Cuando se trate de elementos privativos que ya existían desde la constitución inicial del régimen de propiedad horizontal pero sin que conste inscrita su representación gráfica por ser tal inscripción inicial anterior a la entrada en vigor de la actual redacción del art 202 LH,  y así lo solicite ahora voluntariamente el titular de un elemento privativo para completar y precisar su descripción literaria.

.- De manera obligatoria: cuando se trate de la creación de nuevos elementos privativos, ya sea por construcción de nuevas plantas, o por división o agrupación de elementos privativos preexistentes.

 

En este segundo supuesto, la obligatoriedad de inscribir la respectiva representación gráfica de cada nuevo elemento privativo deriva, con carácter general y rango legal, del propio artículo 202 de la Ley Hipotecaria.  Y con carácter específico, de la aplicación combinada de los artículos 26.6 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, y artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (que exigen autorización administrativa para crear nuevos o adicionales elementos privativos) y, por otra parte, del articulo 3 del RD 1093/1997 que, para tales casos, exige aportar e inscribir “el plano de la finca o fincas a que afecten” y que “el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo procedente o a la licencia cuya concesión constituya requisito para la inscripción”.

 

Pues bien, que la inscripción de la representación gráfica de los nuevos elementos privativos sea obligatoria, por exigencia y plasmación del principio registral de especialidad sobre claridad y precisión del objeto del derecho inscrito, no significa que se deba efectuar directamente sin dar también plasmación y satisfacción al otro principio registral citado, sobre tutela efectiva de los colindantes antes la práctica de asientos que pudieran perjudicar sus derechos o intereses.

 

Por todo ello, para conciliar ambos principios generales esenciales (especialidad y tutela efectiva), se estima que lo mas conveniente,  en estos casos de inscripción de plano en planta de los nuevos elementos privativos, es aplicar el procedimiento del articulo 199 LH, por analogía, y con las lógicas adaptaciones.

 

En concreto, como adaptaciones lógicas, cabría citar las siguientes:

.- Los destinatarios de las notificaciones serían los titulares registrales de los demás elementos privativos colindantes con aquél cuya representación gráfica se pretende inscribir, y además, el presidente de la comunidad de propietarios que ha de velar porque se respeten los elementos comunes.

.- Las notificaciones, tanto las dirigidas al domicilio del destinario como las que hubieran de publicarse en el BOE, incluirán la representación gráfica en cuestión (el plano en planta), pero no será posible incluir enlace al geoportal registral, ya que ni la aplicación gráfica registral homologada ni el geoportal tienen actualmente la funcionalidad de cargar ni publicar representaciones gráficas interiores de los edificios.

 

Frente a todo lo razonado aquí, podría objetarse que la DGRN, en su resolución de 27 de abril de 2017, dijo que “… no procede … tramitar ninguno de los procedimientos previstos para la inscripción de la representación gráfica de un elemento individual de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su consecuente rectificación descriptiva.”.

 

Pero tal objeción, tal como la formula la DGRN, ha de ser descartada porque la fundamentación por la que este Centro Directivo llegó a esa conclusión es la de que “el art. 201 LH al regular el procedimiento para la inscripción de rectificaciones descriptivas, excluye expresamente de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente”.  Y en el caso que nos ocupa, (exigir plano en planta para, por ejemplo, dividir un elemento privativo en varios elementos nuevos) NO se trata de RECTIFICAR la descripción preexistente de un elemento de una propiedad horizontal,  sino de que, respetando y manteniendo plenamente esa descripción registral previa, se proceda a completar y precisar gráficamente la nueva descripción de los nuevos elementos en los que se divida aquél.

 

Además, la propia DG en su resolución de  16 de diciembre de 2015 destaca que “debe tenerse en cuenta que el … principio de especialidad registral, en tanto que determinante de la exigencia de una precisa delimitación del objeto sobre el que recae el derecho inscribible en el registro de la propiedad, constituye un pilar básico y fundamental de todo el derecho registral, y por ello … ha quedado intensamente reforzado con la reciente reforma de la Ley Hipotecaria en virtud de la Ley 13/2015.  En efecto, con la reforma introducida por dicha ley …, no sólo se han reforzado las exigencias del principio de especialidad registral en cuanto a requerir en unos casos, y permitir y fomentar en los demás, la delimitación georreferenciada de las fincas integradas por una porción concreta de la superficie terrestre, sino que también se ha avanzado notablemente en la implantación de tal principio de especialidad cuando se trata de edificaciones (exigiendo en tal caso, ex artículo 202, que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica), o incluso cuando se trate de porciones concretas de edificaciones.”

 

Siendo ello así (aplicación del principio de especialidad registral), resulta también de aplicación el principio general de tutela efectiva de colindantes y posibles perjudicados, plasmado claramente en el propio artículo 199 LH,  que establece que “el Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica … tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas”.

 

Por tanto, resulta imperativo aportar el referido plano y tramitar,  previamente a su inscripción, el procedimiento del artículo 199 LH, aplicable por analogía, con las necesarias adaptaciones, pero en todo caso con notificación previa a los titulares registrales de las fincas registrales colindantes, y al presidente de la comunidad de propietarios, y concesión de plazo para efectuar alegaciones, a fin de evitar que la inscripción del plano en planta con la ubicación y delimitación concreta correspondiente a los nuevos elementos ahora resultantes pudiera lesionar potencialmente o invadir esos otros elementos privativos colindantes o elementos comunes.

 

* 2.5 En qué casos NO puede ser aplicado.

 

* 2.5.1. Cuando la finca a georreferenciar sea propiedad de una administración pública.

 

Ha de estimarse aplicable al procedimiento de deslinde ante el registrador, la previsión del artículo 200 relativo al deslinde ante notario conforme a la cual este procedimiento“no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica.”

 

En análogo sentido se pronuncia el artículo 104 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, cuando dice que “se aplicarán las disposiciones de este Capítulo cuando se pretenda obtener el deslinde de fincas que no estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad. Tratándose de fincas inscritas, se aplicará lo dispuesto en la legislación hipotecaria. Tampoco resultarán de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas, cuyo deslinde se practicará conforme a su legislación específica.”

 

* 2.5.2 Cuando implique rectificar la descripción de fincas resultantes de una propiedad horizontal, expediente de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde.

 

También cabe hacer, para el artículo 199, aplicación analógica de lo dispuesto para el procedimiento notarial del articulo 202, en el sentido de que “no podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente”

 

Sin embargo, para fincas resultantes de concentración parcelaria la Resolucion de 30 de octubre de 2019 señaló que ”debe admitirse … que en una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación. Si se apreciase la identidad total de la finca inscrita con la parcela catastral, se respetaría la plena coordinación entre las parcelas catastrales que resultan del procedimiento de concentración parcelaria y las fincas registrales (cfr. artículo 237 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario y Resolución de 20 de abril de 2017), y por ello no se justificaría la exigencia de rectificación del título de concentración parcelaria, de forma análoga a lo que sucedía en el caso de la Resolución de 20 de abril de 2017.”

 

Y para las fincas resultantes de una reparcelación, la resolución de 23 de febrero de 2022 señala que el hecho de que una finca proceda de reparcelación no impide la tramitación de un procedimiento del 199 LH.  En concreto, afirma que “como ha declarado la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de diciembre de 2019, aunque la finca proceda de una reparcelación, debe admitirse la rectificación, sin cumplir las exigencias procedimentales de este procedimiento administrativo, cuando no exista duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación. Además, según la Resolución de esta Dirección General de 18 de febrero de 2021, la negativa del registrador no puede basarse únicamente en la procedencia de la finca de un proyecto de reparcelación anterior al Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, época en la cual no se exigía, para la inscripción del proyecto en el Registro de la Propiedad, la aportación de los planos correspondientes; por lo que, concluye, mientras no exista un pronunciamiento expreso de que con la inscripción ahora pretendida se altera la geometría de la finca tal como como ésta quedó delimitada en la reparcelación, lo procedente es dar inicio al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que garantiza los intereses de terceros afectados, como ha ocurrido en el presente caso.”

 

* 2.6. En qué casos puede prescindirse de la tramitación del procedimiento del art 199 LH.

 

Según la DG, cabe prescindir de ello cuando de la investigación registral previa no resulte afectado colindante catastral ni registral alguno.

 

Así nos dice que “según doctrina reiterada de esta dirección general, como afirmó la resolución de 12 de febrero de 2016, dado que la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.”  (…) “en tales casos como señala el artículo 9 b) citado, “el registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”, titulares de derechos inscritos entre los que se encuentran los titulares de fincas registrales colindantes.”

 

Pero debe tenerse en cuenta que casi siempre la finca resultará colindante con algún camino, calle o carretera de acceso, por lo que habría que notificar al ayuntamiento o administración pública presuntamente titular de dicho vial de acceso.  Y que si, conforme a la doctrina de la DG,  entre los notificados hay que incluir también a los colindantes mencionados en la descripción registral, de los que se desconocerá su domicilio, la notificación con concesión de plazo para alegaciones habría que publicarla en el BOE, como prevé el art 199.

 

En todo caso, precisamente para comprobar y dejar constancia del hecho de que de la investigación registral previa no resulte afectado colindante catastral ni registral alguno se recomienda expedir la certificación registral de las búsquedas realizadas, metodología empleada, y resultados (o falta de resultados) obtenidos.

 

* 2.7. ¿Puede aplicarse el procedimiento del artículo 199 dentro del procedimiento de inmatriculación del artículo 205 LH para disipar dudas sobre doble inmatriculación?

 

El artículo 205 LH prevé que para que proceda inmatricular una finca “el Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.” De ello se deduce que si tuviera dudas fundadas sobre esa posible coincidencia, aunque sea parcial, con fincas ya inmatriculadas, habrá de suspender la inmatriculación solicitada.

 

La cuestión que se plantea en tales casos es la de quién y a través de qué procedimiento podría disipar o confirmar esas dudas fundadas.

 

A este respecto, la doctrina reiterada de la DGRN era que, siendo fundadas las dudas del registrador, la reclamación del interesado no puede ser decidida mediante recurso gubernativo, sino que ha de ser planteada judicialmente, conforme a los arts. 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.

 

Y así, el artículo 300 ordenaba que en tales casos “se aplicará lo dispuesto en el artículo 306”. Y dicho artículo 306 señalaba que cuando la inmatriculación pretendida “se refiriese a fincas o derechos reales cuya descripción coincida en algunos detalles con la de fincas o derechos ya inscritos, los Registradores suspenderán la inscripción solicitada, extendiendo anotación preventiva si la pidiera el interesado, y remitirán copia de los asientos contradictorios” al solicitante de inmatriculación, el cual “si lo estimare procedente, comunicará al Juez de Primera Instancia del partido en que radique el inmueble, cuanto acerca de éste y de su titular arroje el expediente …, acompañando la copia del asiento remitida por el Registrador.”  Y finalmente, que “el Juez de Primera Instancia dará vista de estos antecedentes a la persona que, según dicho asiento, pueda tener algún derecho sobre el inmueble, y, con su audiencia, dictará auto declarando o no inscribible el documento de que se trate.”

 

Sin embargo, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 acaecida el 1 de noviembre de 2015, la propia DGRN ha proclamado desde su resolución de 17 de noviembre de 2015 y reiteradamente después, que hay que entender que el Título VI del Reglamento Hipotecario, dentro del cual se ubican los citados artículos 300 y 306, ha quedado íntegra y tácitamente derogado, “pues la nueva regulación legal en las materias en él recogidas es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los citados artículos reglamentarios”.

 

Por ello, si tales dudas registrales sobre posible invasión de finca ya inmatriculada no pueden ser disipadas o confirmadas por la vía de recurso gubernativo ante la DGRN (la DG solo puede pronunciarse sobre si están suficientemente fundadas las dudas, pero no puede resolverlas), ni por la vía del ya derogado artículo 306 del Reglamento, hay que buscar la alternativa en la propia regulación legal introducida por la Ley 13/2015, que como bien dice la propia DGRN, es en sí misma suficientemente detallada, y basada en el principio inspirador de la desjudicializacion de procedimientos y de tutela registral efectiva.

 

Y aquí es donde puede entrar en juego la regulación del artículo 199 de la Ley, pues ofrece un procedimiento que tiene por finalidad, precisamente, tramitar un expediente registral, de “jurisdicción voluntaria” y por tanto desjudicializado, con notificación a los titulares de fincas potencialmente afectadas por la georreferenciación que se pretende inscribir, con concesión de plazo de alegaciones, para que finalmente, “a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.”

 

En consecuencia, no sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 pueda invadir aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas,  puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199.

 

Ciertamente, dicho artículo, según su encabezado, está destinado a ser aplicado en el supuesto específico en que se pretenda inscribir de georreferenciación de una finca que consta inmatriculada sin ella, a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas y conceder una tutela efectiva previa a dichos interesados. Pero puede y deber ser también aplicado, por estricta analogía, a un supuesto semejante, como es aquél en que se pretende inscribir la georreferenciación de una finca de modo simultáneo a su inmatriculación, y todo ello a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas, pues existe identidad de razón entre ambos supuestos (aplicar el principio superior que proscribe la doble inmatriculación, y el principio de tutela registral efectiva de titulares registrales potencialmente afectados).

 

No vano, el artículo 4.1 del Código Civil ordena que “procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón”.

 

Además, esta misma conclusión lógica, a la que hemos llegado por puro razonamiento jurídico deductivo, es la que alcanza y proclama, con total claridad y racionalidad, la propia Ley Hipotecaria en su artículo 198, cuando dice que “los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos”.

 

* 3.- Requisitos para la iniciación del procedimiento.

 

* 3.1.- Rogación/petición del interesado, que puede ser expresa o tácita, en documento privado o público, pero constando su autenticidad.

 

* 3.1.1 Petición expresa:

Como señala la DGRN en sus resoluciones de 7 de febrero y 21 de marzo de 2018 “existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la ley hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie”

 

La petición expresa puede formalizarse en documento público, o en documento privado con firma legitimada o autenticada por el registrador, como luego veremos.

 

* 3.1.2 Petición tácita:

 

Conforme al apartado segundo, letra a, de la Resolución-circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015  “de igual modo, se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación gráfica georreferenciada que se incorpore”

 

También la resolución de 2 de junio de 2020 nos recuerda que la solicitud de inicio del procedimiento puede ser tácita, cuando nos dice que  “si bien no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, esta solicitud puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo letra a de la Resolución-Circular de 3-Nov-2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, lo que precisamente sucede en el caso que nos ocupa..».

 

 

* 3.2.3 En todo caso, debe constar la autenticidad, esto es, la acreditación de la identidad del solicitante.

 

La resolución de 24 de septiembre de 2020 se refiere a un supuesto en el que se solicita –mediante instancia privada sin firma legitimada– la inscripción «con los linderos actuales georreferenciados» de varias fincas procedentes de una herencia. La calificación advierte que la instancia adolece de un defecto formal al carecer de legitimación notarial de su firma o de ratificación ante el Registrador.  El criterio de la DG es el siguiente:  «..como señaló la R. de 29-Nov-2019 «es doctrina reiterada de este CD que, a los efectos de su calificación y, en su caso, inscripción en el Registro, los documentos que se aporten han de ser públicos (Art. 3 de la LH), y en los excepcionales casos en los que se admite un documento privado, la firma del solicitante ha de estar legitimada notarialmente o bien ratificada ante el Registrador oportuno a efectos de dotar de autenticidad al documento» .. Por tanto, este defecto ha de ser confirmado..».

 

La petición inicial no necesita constar en documento público, sino que puede ser privado.

La resolución de 20 de noviembre de 2019se dicta en el siguiente supuesto: El Registrador no admite la solicitud privada; considera que para hacer constar la representación gráfica georreferenciada es preciso formalizar un documento público en el que se describa la finca y se incorpore la certificación catastral descriptiva y gráfica georreferenciada. El criterio de la DG es el siguiente: «..Del tenor literal del primer párrafo del Art. 199 LH se deduce .. la exigencia de un documento público adicional para iniciar este expediente registral carece de apoyo en el citado Art. 199. .. “cabe recordar la doctrina de esta DG (RR. de 13-Jul- y 13-Oct-2009) que, ya antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, señaló que la instancia privada no es el documento inscribible, sino que «la misma lo único que representa es la solicitud y la voluntad de varios copropietarios de cambiar la descripción de la finca. …”

 

 

* 3.2.- No es necesaria presentación a liquidación fiscal:

 

El escrito de solicitud de inicio del procedimiento, tanto si es un documento público como privado, no está sujeto al impuesto ITPAJD, y por tanto, no necesita ser presentado a liquidación por dicho impuesto.

 

R. 12-9-2016: “se trata del comienzo a instancia del interesado de un procedimiento de rectificación registral, que no conlleva acto traslativo alguno de derechos, ni negocio jurídico alguno, por lo que debe entenderse que es un claro supuesto de no sujeción ni al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, ni al de sucesiones y donaciones”.

 

* 3.3.- Legitimación para solicitar la iniciación del 199 LH:

 

* 3.3.1. Ha de ser titular registral:

 

Está legitimado “el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita” (art 199). Y añade que “el Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento”. Por tanto, en el caso de finca inscrita a favor de un matrimonio con carácter ganancial, bastará que la solicitud la presente cualquiera de los esposos, sin necesidad de ser ratificada por el otro. Si así fuera, el registrador incluirá al cónyuge cotitular que hubiera sido promotor del expediente entre las personas que han de ser notificadas en el curso del mismo.  Igualmente, en el caso de fincas inscritas en proindiviso a favor de varias personas, cuando no todas ellas sean promotoras del expediente, habrá de practicarse notificación a los restantes cotitulares no promotores.

 

Cualquier titular registral de cualquier derecho registrado (tanto por vía de inscripción, por ejemplo arrendamientos, usufructos, opciones de compra, hipotecas, etc), como por vía de anotación,  (embargos, derechos hereditarios, etc) puede ser promotor del expediente.

 

Por el contrario, no está legitimado para promover el procedimiento quien no sea titular registral de derecho alguno.   La resolución de 24 de septiembre de 2020, en un supuesto en el que se solicitaba la georreferenciación de fincas por quien no resulta ser titular registral, señaló que “la solicitante no es titular registral, y ni siquiera lo es su supuesto causante, sin que tampoco se presenten ahora los documentos auténticos que permitan practicar las inscripciones previas procedentes para cumplir con el principio de tracto sucesivo enunciado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, las cuales inscripciones previas otorgarían a la solicitante la legitimación registral requerida por el artículo 199 o el 201 de dicha Ley, y de la que actualmente carece, para solicitar la inscripción de rectificaciones descriptivas.”

 

* 3.3.2. Ser titular catastral no es requisito ni necesario ni suficiente:

 

Según la resolución de 28 de noviembre de 2019 no es necesario que el titular registral sea también titular catastral: “ … lo cierto es que para la inscripción de la georreferenciación de las fincas registrales no hay precepto alguno que imponga como requisito la coincidencia entre el titular registral y el titular catastral del inmueble. Y es que la posible divergencia de titulares no afecta ni condiciona el objetivo legal de la coordinación gráfica entre el Registro y el Catastro perseguido por la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015. Tal divergencia sí tiene relevancia en cuanto a la determinación de qué interesados hayan de ser notificados en los expedientes registrales para la inscripción de la georreferenciación de las fincas, pero esa divergencia de titulares no impide por si misma dicha inscripción registral, como no tampoco impide, por sí misma, la eventual incorporación catastral de los datos y pronunciamientos jurídicos que le sean comunicados por el Registro de la Propiedad..».”

 

 

* 3.4.- Aportación de la concreta georreferenciación que se pretenda inscribir.

 

Lógicamente, el promotor ha de aportar la georreferenciación que determine la ubicación, delimitación y superficie que dice corresponder a su finca y que pretende inscribir.

 

* 3.4.1. Dicha georreferenciación debe constar aprobada por el promotor.

 

Ha de constar en modo auténtico que la georreferenciación que se aporte es precisamente la que cuente con la aprobación del propietario/promotor del procedimiento :

 

La R 25/10/2019 nos recuerda que no sólo la instancia en sí, sino que también ha de estar autenticada la georreferenciación que se pretenda: “La Resolución conjunta (DGRN-DGT de 26-10-2015), en el apartado séptimo de la misma indica: «1. Para inscribir o incorporar al folio real la representación gráfica alternativa, cuando legalmente proceda, deberá estar aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que haya tramitado y resuelto el procedimiento pertinente, y reunir los requisitos siguientes: (…) b) Deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el Anexo de esta resolución, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita. El citado fichero habrá de estar firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda».

 

* 3.4.2. La georreferenciación puede ser catastral o alternativa

 

3.4.2.1.- Georreferenciación catastral: consisten en “la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica” (art 199.1).

 

En caso de no aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica, sino por ejemplo tan solo consulta catastral descriptiva, o incluso una simple referencia catastral, el registrador puede – y debe- obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica directamente de la sede electrónica de la dirección general del catastro, (ver la resolución-circular de 3 de noviembre de 2015), ya que «la Dirección General del Catastro, a través de su sede electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales». (Resolución conjunta de la DGRN-DGC de 26 de octubre de 2015).

 

Así, por ejemplo, la resolución de la DGRN de  04 de febrero de 2020 señala que el promotor puede remitirse a los datos catastrales y que el registrador obtenga la certificación catastral.   Criterio DG: “… a los efectos del procedimiento del Art. 199 de la LH, en caso de no aportarse la certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, tal como exige el registrador en su calificación, éste puede (debe) obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como ha señalado este Centro Directivo en el apartado 1.º de la Resolución-Circular de 3-Nov-2015..».”

Y la resolución de  20 de noviembre de 2019  añade que  “…es perfectamente posible la iniciación del expediente mediante una instancia del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador a la que se acompaña la citada certificación catastral. Incluso, considerando que los registradores pueden obtener la misma directamente de la Sede Electrónica del Catastro, bastaría con que el interesado en su solicitud identifique la referencia catastral de la parcela cuya representación gráfica se corresponde con la finca registral..».

 

3.4.2.2.- Georreferenciación alternativa.

 

Como dice el articulo 199.2, “cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.”

 

Ahora bien, en los casos en los que, por alguna razón o inconsistencia catastral, no exista ni sea posible obtener al certificación catastral descriptiva y gráfica, no será exigible su aportación.

 

La resolución de  23 de julio de 2021 se refiere a “cuando para una finca registral no existe referencia catastral ni certificación catastral descriptiva y gráfica de ningún tipo (ni coincidente ni no coincidente con la finca)”. Y adopta el siguiente criterio: “la expresión legal que dice «cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa» debe ser interpretada como si dijera «cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no existe o no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, si ésta existiera, una representación gráfica georreferenciada alternativa»..».”

 

 3.4.2.2.1 El informe de validación técnica catastral de la georreferenciación alternativa.

 

En concreto, el apartado séptimo de la resolución conjunta DGRN-DGC de 26 oct 2015 detalla los “requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad”. La misma resolución prevé que “la Dirección General del Catastro proporcionará, a través de su sede electrónica, un servicio de validación técnica catastral de las representaciones gráficas alternativas a las que se refiere el apartado séptimo de esta resolución. Este servicio permitirá comprobar al menos los siguientes extremos: que el fichero que contiene la representación gráfica cumple las condiciones del formato y estructura de la información previstas en el anexo de esta resolución y que la representación gráfica georreferenciada remitida cumple los requisitos establecidos en el párrafo cuarto del artículo 9.b) de la ley hipotecaria.”

 

Por todo ello, se recomienda que siempre que se aporte una georreferenciación alternativa a la catastral, se proceda, si no lo estuviera ya,  a someterla al servicio de validación técnica catastral para obtener el informe de validación gráfica catastral (IVGA), porque de ello se obtienen varias utilidades esenciales:[1]

 

1ª.- La mera obtención del IVGA, tanto si dicho informe resulta con resultado positivo como negativo, acredita que el fichero GML que contiene la representación gráfica alternativa cumple las condiciones del formato y estructura de la información previstas en el anexo de la resolución conjunta de 26-oct 2015.

 

2.- En el caso particular de que el IVGA resulte positivo, si finalmente los registradores inscriben esa georreferenciación alternativa con validación técnica catastral positiva, “podrán incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación en el fichero previsto en el anexo, y en ese envío dicho código podrá sustituir a los datos gráficos de las parcelas resultantes de la inscripción.”  (R. Conjunta 26 oct 2015)

Cuando se inscriba la georreferenciación alternativa con IVGA positivo, la finca quedará en estado de “pre-coordinada pendiente de procesamiento” (Resolución conjunta DGC-DGSJFP de 23-9-2020) [2]

 

 

3.- En el caso en que el IVGA sea negativo, ello no impide la inscripción, pero sí la coordinación gráfica con Catastro.

La exposición de motivos de la resolución conjunta de 23-9-2020 establece que “se configura el informe de validación gráfica alternativa (IVGA), que se obtiene en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro, como el elemento que permite acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos de las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas (RGGA) para poder ser incorporadas a la cartografía catastral, siendo este indispensable para obtener la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad”

 

 

Además, “cuando el resultado de la validación fuera negativo, el informe, además de los errores o defectos advertidos, expresará, en su caso, las parcelas catastrales afectadas no incluidas en la representación gráfica remitida”, lo cual permite:

.- conocer los errores o defectos a subsanar.

.- conocer cuales son las parcelas catastrales afectadas cuyos titulares habrán de ser notificados en el procedimiento del art 199.2 LH.

.- conocer cuáles son las referencias catastrales y los titulares catastrales que pueden/deber ser objeto de búsqueda en los índices registrales para tratar de localizar fincas registrales potencialmente afectadas por la georreferenciación alternativa pretendida, y a los que habría de notificarse el procedimiento.

 

 

*  3.4.3. La georreferenciación puede ser de todo el perímetro de la finca, o de parte del mismo.

 

Lo más habitual es que se solicite inscribir la georreferenciación de la totalidad del perímetro de la finca, pero no hay ningún impedimento legal a la posibilidad de que se solicite tan sólo la inscripción de la georreferenciación de una parte concreta de dicho perímetro (por ejemplo, georreferenciar tan sólo el lindero norte).

 

También es jurídicamente posible que, habiéndose iniciado el procedimiento con la pretensión de inscripción de la georreferenciación de la totalidad del perímetro, finalmente se practique sólo la inscripción parcial de la correspondiente a un tramo de dicho perímetro, por ejemplo, cuando la oposición de colindantes o las dudas del registrador sobre posible invasión de fincas colindantes se refieran tan sólo a una parte o tramo concreto de dicho perímetro total y se cuente con el consentimiento expreso o tácito del promotor a la inscripcion parcial a tal efecto.

 

Técnicamente, las aplicaciones gráficas registrales, tanto la interna y auxiliar de la calificación, como la externa y pública (geoportal) habrían de estar preparadas para la incorporación, gestión y publicación de georreferenciaciones meramente lineales o poligonales abiertas, y no necesariamente poligonales cerradas.

 

* 3.4.4.  La georreferenciación alternativa ha de aportarse no en papel, sino en fichero GML, legible por la aplicación gráfica registral homologada, y con la debida claridad:

 

La resolución de 28 de noviembre de 2019 destaca que “..no cabe sino confirmar el defecto .. consistente en la falta de aportación de la georreferenciación de las fincas …, en el formato GML exigido por la Resolución conjunta de 26-Oct-2015, sin que a tales efectos sea suficiente la aportación de las coordenadas UTM en soporte papel, como sostiene el recurrente.”

 

Además, conforme a la resolución de 25 de octubre de 2019 “atendiendo a la clara exigencia impuesta en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, no se puede entender cumplida en el caso que nos ocupa, al no haberse aportado la representación gráfica catastral o alternativa coincidente con la porción objeto de segregación y expropiación en formato compatible con los sistemas informáticos que son exigibles en la oficina del Registro, y por ello el defecto debe ser igualmente mantenido.”

 

Por otra parte, conforme a la resolución de  27 de enero de 2021, si se aportan hay varios ficheros GML para varias fincas, debe resultar clara la correspondencia a cada una.

El supuesto de hecho es el siguiente: “objeta también la registradora que existen problemas para relacionar cada una de las fincas resultantes del proyecto con su respectiva representación gráfica, entendiendo que deberían nombrarse cada uno de los archivos GML de tal forma que, de manera inequívoca, permitan realizar tal identificación. La registradora, en su calificación realiza tal labor de identificación en algunos casos por «suposición»” . Y el criterio de la DG es que “ “ resulta esencial … que (el) titular identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de la que es titular y cuya inscripción se pretende. Resulta evidente que, dados los trascendentales efectos que implica la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca no puede dejarse a una mera suposición del registrador la correspondencia entre cada finca de resultado y su respectiva representación gráfica, siendo preciso que los archivos GML se encuentren nombrados de tal forma que permitan realizar de forma totalmente inequívoca la labor de análisis de dicha correspondencia.”

 

Por su parte, la resolución de 6 de julio de 2021 nos recuerda que el IVGA no necesita estar avalado por técnico alguno. Dice la DG que el “defecto relativo a que el informe de validación catastral incorporado al título no se encuentra avalado por técnico alguno”. Y que “la previsión de solicitud de informe de validación catastral se refiere a «cualquier interesado» y no se contempla en ningún precepto legal ni en ningún punto de la Resolución conjunta que la representación gráfica que sirve de base a un informe de validación deba ser elaborada por un técnico. …En la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General de Catastro de 26 de octubre de 2015 ” no se contempla la exigencia de una previa elaboración por técnico de la representación gráfica, lo que por otra parte resulta superfluo toda vez que la validación catastral ya ofrece las garantías necesarias al permitir verificar que la representación gráfica cumple las condiciones del formato y estructura de la información previstas en el Anexo de esta Resolución que permite el intercambio de información entre Registro y Catastro y que la representación gráfica georreferenciada remitida cumple los requisitos establecidos en el párrafo cuarto del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria.”

 

* 3.4.5. No es correcto aportar los ficheros GML por correo electrónico

 

Dicho medio de remisión no es ninguno de los medios de presentación permitidos, como señala la resolución de 27 de enero de 2021: “la presentación o remisión de documentos por correo electrónico a la cuenta de correo del Registro de la Propiedad destinatario no encaja en ninguno de los «medios de presentación» contemplados en el artículo 248 de la Ley Hipotecaria, pues aunque en sentido amplio se pueda considerar que es una modalidad de «remisión telemática», esta concreta modalidad no es la que contempla el número 3 de dicho artículo, ya que no cumple los requisitos establecidos en dicho número y en el artículo 112.5.2.ª de la Ley 24/2001, ni respeta el principio de titulación pública (cfr. artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 420 del Reglamento Hipotecario), por lo que no debe entenderse admisible.”

 

* 3.5. La solicitud del promotor no puede ser incongruente:

 

Conforme a la resolución de 2 de enero de 2020 la solicitud no puede ser incongruente: “..el defecto relativo a la incongruencia interna entre determinadas manifestaciones de los otorgantes, sí que ha de ser confirmado, pues, como señala la registradora, no es congruente decir simultáneamente que los otorgantes no pueden afirmar si la descripción catastral se corresponde con la realidad física de la finca, y luego hacer una petición de coordinación gráfica con el Catastro que tiene como presupuesto conceptual y primario, precisamente, el que el propietario ha de afirmar que sí que hay esa correspondencia” .

 

 

* 3.6  Cuál es el registro competente cuando la superficie de la finca se extiende por más de uno.

 

En principio, cualquiera respondería que el registro competente es, obviamente, aquél donde conste previamente inscrita la finca cuya georreferenciación se pretende inscribir.

 

Así resulta claramente del artículo 2 del Reglamento Hipotecario, el cual, tras señalar que  “las inscripciones o anotaciones se harán en el registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles”, aclara, tras la reforma efectuada por la disposición final 1 del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, que “si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca”.

 

Ahora bien, cabe plantearse la cuestión de si las superficies a computar a tales efectos, habrán de ser las que consten previamente inscritas o las que resulten de la georreferenciación que se pretende inscribir, pues en algún supuesto, atender a unas u otras podría determinar la competencia de un registro u otro.

 

Imaginemos el siguiente supuesto:

Finca ubicada en dos demarcaciones registrales A y B.  Según su descripción literaria inscrita, se dice que la mayor parte de la superficie se ubica en la demarcación del registro A. Pero según la georreferenciación que se aporta y se pide inscribir, la mayor parte de la superficie se ubica en la demarcación del registro B. En tal caso, ¿cuál es el registro competente para la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH?

 

En principio, cabría aventurar varias posibles respuestas alternativas:

 

a.- Que el único registro competente sea el A (donde la descripción literaria inscrita dice estar la mayor parte de la superficie)

El principal argumento a favor de esta solución es que lo inscrito se presume exacto y válido mientras no se inscriba el nuevo dato que lo contradiga en procedimiento en el que haya sido parte el titular registral favorecido por la presunción de exactitud del asiento registral que se pretende desvirtuar.

 

b.- Que el único registro competente sea el B (donde la georreferenciación que se pretende inscribir determina estar la mayor parte de la superficie)

Esta opción tiene a su favor que sería el mismo titular registral el que estaría desvirtuando la presunción de exactitud registral del dato de ubicación y superficie, al aportar una georreferenciación de la que resulta un ubicación superficial mayor en un registro distinto.

También tiene a su favor que parece lógico que la ubicación y superficies a computar hayan de ser las que resulten de la georreferenciación que se pretende inscribir, que se supone que son las correctas, y no las que se mencionen en las descripciones literarias previas.

 

c.- Que cada registro (A y B) tramite por separado el procedimiento del artículo 199 LH en cuanto a la porción de finca cuya georreferenciación esté ubicada en su respectiva demarcación, y cuando finalmente se inscriban las georreferenciaciones de cada parte de finca, se proceda a unificar el folio real en el registro B (donde está la mayor parte de finca georreferenciada) cerrando y trasladando a este registro el contenido del folio real del registro A (donde está la menor parte de la superficie) en aplicación de la disposición transitoria cuarta del Real Decreto 195/217, titulada “Traslado de fincas”, según la cual “con relación a las fincas que estando radicadas en territorio correspondiente a dos o más registros, ayuntamientos o secciones se encuentren inscritas en más de un registro, ayuntamiento o sección a la entrada en vigor de este real decreto, se procederá en la forma determinada en el artículo 3.º del Reglamento Hipotecario”

 

Esta posible respuesta podría  contar con los siguientes argumentos a favor:

.- Se parte de los pronunciamientos registrales previos, en aplicación del principio de que lo inscrito se presume cierto mientras no se inscriba otra cosa.

.- Permite que cada registro haga una investigación más cómoda y directa en su propio archivo y aplicación gráfica

.- Permite que los colindantes notificados puedan comparecer y efectuar alegaciones ante el registro donde se ubica la parte de finca que linda con sus fincas respectivas.

 

Pero también presenta argumentos en contra:

.- Obligaría al promotor a tener que aportar no un fichero GML único para todo el perímetro de la finca, sino dos ficheros GML: uno para la porción situada en cada registro.

.- Obligaría al promotor a soportar costes arancelarios y costes de suplidos superiores por la duplicidad de procedimientos y notificaciones.

.- Podría obligar a determinados colindantes a tener que efectuar alegaciones en dos registros distintos.

.- Equivaldría a tratar como dos fincas distintas a lo que en realidad son dos porciones concretas de una misma finca, como objeto jurídico único.

 

La resolución de 7 de julio de 2017 por la DGRN de la consulta formulada sobre la interpretación y aplicación práctica de determinados preceptos redactados por el Real Decreto 195/2017 (fincas radicadas entre dos o más registros, ayuntamientos o secciones) aborda esta cuestión en su apartado sexto, donde dice que para proceder a la preceptiva y urgente unificación de folios reales “no es imprescindible que se aporte la georreferenciación precisa de la finca”… “si … resulta evidente cuál es el registro, ayuntamiento o sección competente para la apertura del nuevo folio real único”. Pero “cuando existieren dudas fundadas al respecto, debidamente expresadas por el registrador que en cada caso proceda, quedará en suspenso la traslación y unificación de folios reales, haciéndolo constar así por nota al margen de los mismos, hasta … la oportuna georreferenciación de la finca”. Y que “en cualquier supuesto de negativa registral a acceder al traslado o de disconformidad entre los registradores afectados, podrá el interesado, o cualquiera de los registradores recurrir a esta Dirección General, la cual, con los informes de las personas o Entidades que estime necesarios, resolverá lo procedente y dictará, en su caso, las reglas precisas para que la traslación se practique. Cuando este Centro Directivo haya de resolver al respecto, solicitará al Colegio de Registradores que emita informe previo y formule una propuesta de resolución a este Centro Directivo, que resolverá lo procedente.”

 

Por tanto, en mi opinión, el único registro competente para la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH será aquél en cuya demarcación se ubique la mayor parte de la superficie encerrada en la georreferenciación que se pretende inscribir (el registro B, en el supuesto planteado más arriba).

 

Pero si el interesado o los registradores implicados no compartieran este criterio, “podrá el interesado, o cualquiera de los registradores recurrir a esta Dirección General, la cual, con los informes de las personas o Entidades que estime necesarios, resolverá lo procedente”.

 

 

* 4.- Investigaciones a realizar por el registrador

 

El registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público … “en los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio” pudiendo ocurrir que la inscripción “fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas” (art 199 LH).

 

La DG es consciente y reconoce las dificultades prácticas que presenta la calificación registral acerca de la posible invasión de fincas ya inmatriculadas.

 

Por ejemplo, en la resolución de 5 de febrero de 2021 la DG reconoce y destaca las dificultades y condicionantes para emitir publicidad formal acerca de si una finca consta o no previamente inmatriculada: “téngase en cuenta que cuando se solicita publicidad formal del contenido de los índices registrales, el registrador sólo puede expedirla por lo que resulte de tales índices, y lógicamente con las limitaciones inherentes a la calidad y fiabilidad de tales índices y a la precisión de la información recogida en ellos, circunstancias todas ellas que obedecen a condicionantes históricos y tecnológicos que en su mayor parte escapan a la responsabilidad del registrador actualmente titular del Registro. En efecto, cuando se hacen búsquedas alfanuméricas en los índices informáticos del registro, sólo se localizan, si los hay, y siempre en función de la metodología empleada en la introducción de datos en los índices y en las búsquedas, aquellos datos que sean literal y alfanuméricamente coincidentes con los buscados, tales como el nombre de un titular o de una calle o un paraje. Y cuando se hacen búsquedas gráficas en la aplicación gráfica auxiliar homologada prevista en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, sólo se localizan, sin los hay, datos gráficos coincidentes, pudiéndose analizar sus relaciones geométricas y topológicas.

Pero dado que históricamente las fincas registrales se han inmatriculado en su inmensa mayoría sin datos gráficos, o con datos gráficos que no constaban debidamente georreferenciados, o que estándolo no fueron todavía incorporados a la moderna aplicación gráfica registral homologada por ser anteriores a ella, es humanamente y técnicamente imposible emitir nota simple o certificación registral concluyente que pudiera afirmar, sin ningún género de duda ni posibilidad de error, que el recinto geográfico que al que pretende referirse con más o menos acierto o precisión una mera descripción alfanumérica y literaria no se corresponda ni siquiera en parte con ninguno de los recintos geográficos a los que pretendieron referirse ninguna de los miles de descripciones alfanuméricas y meramente literarias con que se han venido inmatriculando las fincas durante décadas.

Por todo ello, lo aconsejable cuando se intenta averiguar si una determinada porción de la superficie terrestre está, en todo o en parte, ya inmatriculada en el registro de la propiedad, es facilitar al registrador todos los datos de que disponga el interesado, y entre ellos como imprescindible el de la correspondiente georreferenciación, para que el registrador pueda hacer las búsquedas más completas posibles en los índices y aplicaciones informáticas disponibles, certificando del resultado de cada búsqueda y de la metodología empleada, y de las limitaciones concurrentes.”

 

 

 

Por tanto, al analizar la georreferenciación pretendida, se recomienda efectuar varias comprobaciones (calificaciones) sucesivas, y expresar el resultado de cada una de ellas:

 

* 4.1.- Que no invade fincas con georreferenciación inscrita conforme a la ley 13/2016.

 

Para ello basta cargar la georreferenciación pretendida en la aplicación gráfica registral homologada (llamada “Geobase”) y contrastar aquélla con las georreferenciaciones que ya consten en la capa que el programa denomina “fincas”.  Si hubiera un solape o invasión parcial, la tramitación del procedimiento no tendría mucho sentido pues estaría condenado al fracaso, salvo que se obtuviera, antes de iniciarlo, o durante el mismo, la conformidad expresa del titular de la finca previamente georreferenciada y que resulte parcialmente invadida por la georreferenciación que ahora se pretende inscribir por el promotor para su propia finca.

 

Por tanto, por razones de economía procedimental, y en interés del promotor, para ahorrarle dilaciones y gastos innecesarios, estimamos que incluso procedería denegar la iniciación de la tramitación del procedimiento. Y si el promotor lo desea, desistir de este procedimiento del artículo 199 LH, o reformular su pretensión aportando una nueva georreferenciación corregida que no incurra en la invasión de la anterior, o incluso, instando un procedimiento de conciliación registral respecto del titular de la finca afectada para tratar de alcanzar un acuerdo de deslinde con avenencia, conforme al artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria.

 

En todos los supuestos, el registrador debe expresar cuál es la finca y la concreta georreferenciación inscrita invadida, y permitir al promotor acceder a dicha georreferenciación para analizarla gráficamente, y, en su caso, hacer los ajustes precisos para evitar su invasión.

 

De hecho, la nueva versión del geoportal registral incluye la funcionalidad de permitir descargar en formato GML las georreferenciaciones ya inscritas, y efectuar operaciones de edición topológica que lógicamente no afectan a lo inscrito, pero sí permiten ajustar a ellas las pretensiones de inscripción.

 

* 4.2.- Que no invade fincas con base gráfica archivada con anterioridad a la ley 13/2015:

 

Respecto de las fincas cuya base gráfica archivada conste dada de alta llamada “public-fincas”, heredada de la aplicación gráfica que existía antes de la homologación oficial, basta efectuar el contraste geométrico.

 

Esta capa heredada consta incorporada a la aplicación homologada porque el apartado cuarto de la Resolucion circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 ordenó que “en todo caso, para que la nueva y futura aplicación informática pueda ser homologada, además de cumplir los requerimientos de los esquemas nacionales de seguridad y de interoperabilidad, habrá de permitir importar, con la debida metadatación y tratamiento diferenciado, los recintos geográficos que figuren activados o validados en dichas aplicaciones informáticas previas para servir como elemento auxiliar de la calificación registral”.

 

Y respecto de las fincas cuya base gráfica archiva sólo conste archivada en papel y no dada de alta en la capa “public-fincas” de la aplicación gráfica homologada, el registrador deberá efectuar comparaciones y análisis puramente visuales.

 

Si se localiza una finca con base gráfica archivada en el registro cuya delimitación perimetral resulte parcialmente invadida por la georreferenciación que ahora aporta el promotor del expediente, el registrador habrá de decidir, si como en el caso expuesto más arriba opta por denegar la iniciación de la tramitación, o por acceder a ella y resolver finalmente cuando el procedimiento se termine.

 

* 4.3.- Que no invade fincas inmatriculadas con simple descripción literaria:

 

El registrador habrá que hacer búsquedas en los índices informáticos de fincas y de personas.

 

* 4.3.1.- En el índice de fincas, se recomienda efectuar búsquedas por los siguientes criterios.

1º.- Buscar fincas en cuya descripción conste alguna de las referencias catastrales afectadas por la georreferenciación cuya inscripción se pretende.

2º.- Buscar fincas en cuya descripción conste el mismo topónimo (pago o paraje, nombre de calle y número aproximado) que en la que ahora se pretende georreferenciar

3º.- Buscar fincas con algún lindero fijo común con la finca cuya georreferenciación se solicita.

 

* 4.3.2.- En el índice de personas, se recomienda efectuar búsquedas por los siguientes criterios.

1º.-  Buscar personas coincidentes con los nombres de los propietarios actuales y pasados.

2º.- Buscar personas con nombres coincidentes con los mencionados como olindantes de la finca cuya georreferenciación se pretende.

 

En todo caso, la búsqueda ha de ser combinada, y los resultados interpretados conjuntamente a criterio del registrador.

 

* 4.4.- Que no invade dominio público, incluso no inmatriculado:

 

Como señala la resolución de 15 de marzo de 2016 “la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.” … “consecuentemente con todo ello, la propia ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, señalando en el nuevo artículo 9 de la ley hipotecaria que «todos los registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática (…) para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente”.

“Y en su disposición adicional primera, añade que «para que la dirección general de los registros y del notariado pueda homologar la aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, a que se refiere el artículo 9 de la ley hipotecaria, dicha aplicación o sistema de información geográfica habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la dirección general del catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado».”

 

Para ello, debe contrastarse la georreferenciación pretendida con otras capas de información disponibles o accesibles en la aplicación gráfica homologada, como se detalla a continuación.

 

*  4.4.1.- Contrastar la georreferenciación con las capas disponibles sobre dominio público:

 

Hemos visto que la aplicación gráfica registral homologada ha de permitir “a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la dirección general del catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado.”

 

* 4.4.2.- Contrastarla con la ortofotografía oficial del territorio:

 

Contrastando visualmente la georreferenciación pretendida con la apariencia de espacios de posible o probable dominio público visibles en la ortofotografía, tales como plazas, viales urbanos e interurbanos, caminos, playas, vías pecuarias, grandes infraestructuras, etc, etc.

 

 

* 5.- Cuándo puede ser suspendida la iniciación del procedimiento

 

 

* 5.1. Cuando no se cumplan los requisitos iniciales de legitimación y claridad en la solicitud.

 

Puede ser suspendido el inicio de la tramitación cuando no se cumplan los requisitos expresados anteriormente, por ejemplo, que el promotor no sea un titular registral, o que no aporte la correspondiente georreferenciación, o que ésta no resulte clara, legible, o aprobada por el promotor, etc. En tales casos, habrán de ponerse de manifiesto las deficiencias para su subsanación.

 

En cambio, no se puede denegar el inicio del 199  LH por la simple magnitud de la diferencia de superficie o por ser finca discontinua.

 

Así, se concluye en la resolución de 3 de junio de 2020 que “no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente previsto en el art. 199 de la LH por el único motivo de existir una diferencia de superficie desproporcionada .. En cuanto a la circunstancia de estar formada la finca por porciones no colindantes, por resultar dicha configuración de una previa operación de segregación, según alega el recurrente, en principio, ello no es obstativo a la tramitación del procedimiento para la inscripción de la representación gráfica … Es por ello que, estas dudas de identidad señaladas por la registradora, en los términos en los que han sido formuladas, no pueden mantenerse a los efectos de impedir la tramitación del procedimiento del Art. 199 de la LH..».

 

* 5.2. Cuando se invada otra georreferenciación inscrita.

 

También cabe inadmitir la tramitación del procedimiento cuanto desde el primer momento el registrador aprecie fuera de toda duda que la georreferenciación pretendida invade otra previamente inscrita.

Para apreciar tal extremo, como se ha dicho más arriba, bastaría cargar la georreferenciación pretendida en la aplicación gráfica homologada y contrastar aquélla con las georreferenciaciones que ya consten en la capa “fincas”.  Si hubiera un solape o invasión parcial, la tramitación del procedimiento no tendría mucho sentido pues estaría condenado al fracaso, salvo que, como hemos dicho, se obtuviera, antes de iniciarlo, o durante el mismo, la conformidad expresa del titular de la finca previamente georreferenciada y que resulte parcialmente invadida por la georreferenciación que ahora se pretende inscribir por el promotor para su propia finca.

 

* 5.3. Cuando el registrador tenga certeza de que no se respeta la identidad de la finca.

 

También cabe inadmitir el inicio del procedimiento, para evitas costes y dilaciones innecesarias al promotor, cuando desde el primer momento el registrador no tenga dudas, sino certeza de que no se respeta la identidad de la finca en cuestión, sino que se encubre la agregación de terreno colindante. Por ejemplo, cuando la finca se haya inmatriculado con certificación catastral, lo que implica que tiene archivada su correspondiente representación gráfica catastral, que fue la que constituyó el objeto del negocio jurídico formalizado en el título inmatriculador, y ahora se pretenda georreferenciarla con un perímetro y delimitación claramente diferente.

 

Cabe citar a este respecto la resolución de 18 de septiembre de 2019: “en el presente caso el registrador fundamenta su nota de calificación en la circunstancia de haberse inmatriculado la finca con una determinada superficie (…) que resultaba del perímetro catastral de la parcela con referencia (…). Por ello expresa no dudas, sino la certeza de que con la representación gráfica alternativa ahora aportada se altera la geometría de la finca registral inscrita. En efecto, en el supuesto que nos ocupa resulta evidente que la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, y que, además, resulta de las propias afirmaciones del recurrente.”    (…) Por último, como ya ha reiterado esta Dirección General, las dudas de identidad pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios, por lo que es totalmente correcta la actuación del registrador en este aspecto (cfr. Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 y 9 de junio de 2017).”

 

* 6.- A quién y cómo hay que notificar

 

* 6.1. A quién hay que notificar:

 

* 6.1.1. A los titulares o cotitulares registrales de dominio

 

El art 199.1 LH establece que “el registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas.” Y el 199.2, añade, para el caso de georreferenciación alternativa a la catastral, que “además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados”.

 

Pero establece una matización: “cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal” (…) “no será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal” sino que “la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios”.

 

La resolución de 23 de abril de 2018 señala que “los colindantes registrales que deban ser notificados serán los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador, tal y como indica el recurrente, determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el registro”.

 

Por tanto, los notificados pueden clasificarse en los siguientes grupos:

 

a.- El ayuntamiento o administración pública supuestamente titular del dominio público (por ejemplo viales o caminos) con el que linde la finca en cuestión.

b.- Los cotitulares registrales de la propia finca objeto del procedimiento.

c.- Los titulares registrales de fincas que en la búsqueda realizada pudieran ser fincas colindantes potencialmente afectadas por la georreferenciación que se pretende inscribir.

d.- Las personas mencionadas como colindantes en la descripción literaria de la finca objeto del procedimiento.

e.- Los titulares catastrales de inmuebles catastrales afectados por la georreferenciación alternativa que se pretenda inscribir, y que podrán fácilmente detectarse en el informe de validación técnica catastral.

 

* 6.1.2. ¿A titulares registrales de cargas inscritas?

 

No cabe duda de que el titular registral de un derecho de hipoteca, o de una opción de compra, o de una condición resolutoria es persona interesada en cuál sea la georreferenciación y rectificación de superficie que se inscriba para la finca sobre la que recae su derecho.

 

Quizá por ello, en el procedimiento notarial de rectificación de superficie del artículo 201, sí que se prevé, por remisión, al artículo 203, que “el Notario notificará la pretensión …, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que… resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca …”.

 

En cambio, el artículo199 LH no dice que los titulares de cargas inscritas hayan de ser notificados durante la tramitación del procedimiento.

 

Pero hemos de tener en cuenta que el artículo 9, tras proclamar que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria” ordena seguidamente que “el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”.

 

De todo ello se deduce que los titulares registrales de cargas inscritas en el folio real de la finca cuya georreferenciación se pretende a través del procedimiento del artículo 199 no han de ser necesariamente notificados con concesión de plazo de alegaciones durante la tramitación del procedimiento, pero sí han de ser necesariamente notificados una vez que se practique la inscripción de la rectificación de superficie de la finca.

 

Por eso, se estima, tanto por razones de economía procedimental y ahorro de tiempo, como por razones de mayor tutela efectiva, que lo más recomendable es que los titulares de cargas inscritas en la finca sean también notificados durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 y con concesión de plazo de alegaciones.

 

Esta opción, además de recomendable por las razones dichas, ciertamente no es obligada por la ley, pero tampoco prohibida, sino que resulta expresamente permitida por ella, ya que el propio artículo 9 prevé expresamente la posibilidad de que “de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”.

 

* 6.1.4. ¿Y a los titulares de anotaciones de embargo?

 

El artículo 199 no los menciona. Y el artículo 9, cuando habla de notificar “a los titulares de derechos inscritos” parece dejar fuera a los titulares de derechos anotados, como podrían ser los que hayan solicitado y obtenido anotaciones de demanda o de embargo.

Pero idénticas razones de tutela efectiva a las citadas más arriba pueden hacer recomendable incluirlos en las notificaciones, al menos en las posteriores a la inscripción.

Además, el artículo 135 LH ordena que “el Registrador deberá comunicar al Juzgado o Tribunal ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución.”

Y no cabe duda de que la inscripción de la georreferenciación y rectificación de superficie de una finca hipotecada o embargada, cuando ya está en curso el procedimiento ejecutivo, es un dato que afecta a la ejecución en la medida en que afecta e interesa al ejecutante y posibles postores en la subasta.

 

 

* 6.1.5. A los titulares catastrales de inmuebles afectados por la georreferenciación que se pretende inscribir

 

Una de las utilidades esenciales del IVGA es que permite conocer qué inmuebles catastrales se ven afectados por la georreferenciación alternativa que se pretende inscribir, y en la sede de Catastro, es posible obtener los nombres y direcciones postales de los titulares catastrales de dichos inmuebles, los cuales han se ser notificados, como ordena el artículo 199.2 LH.-

 

Cuando la titularidad de la parcela catastral figure “en investigación” las notificaciones deberán realizarse a través de una publicación en el BOE. Y cuando dichas titularidades figuren a nombre de la Administración General del Estado o alguno de sus entidades dependientes, o bien “en investigación. Art. 47 LPAP” la notificación se realizará a la Dirección General de Patrimonio del Estado.  (así lo recomienda el informe del Servicio de Bases Gráficas Registrales del Corpme de marzo 2022).

 

* 6.1.6. A la administración supuestamente titular del dominio público colindante con -o afectado por- la georreferenciación que se pretende inscribir.

 

Por la decidida protección que la ley otorga al dominio público, incluso al no inscrito debidamente en el Registro de la Propiedad, el registrador debe también dirigir las notificaciones a la administración pública que supuestamente sea titular (extrarregistral) de dicho dominio público, ya sea de la administración central del Estado, de la administración autonómica, o de la administración local.

 

Y tales notificaciones debería efectuarlas el registrador por medios electrónicos, por estar obligado a ello conforme a la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, cuyo artículo 14.2 establece que “en todo caso, estarán obligados a relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas para la realización de cualquier trámite de un procedimiento administrativo, al menos, los siguientes sujetos: …c) Quienes ejerzan una actividad profesional para la que se requiera colegiación obligatoria, para los trámites y actuaciones que realicen con las Administraciones Públicas en ejercicio de dicha actividad profesional. En todo caso, dentro de este colectivo se entenderán incluidos los notarios y registradores de la propiedad y mercantiles.”.

 

 

* 6.2- Cómo hay que hacer las notificaciones:

 

El artículo 9 ordena que “la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203.” (art 9 LH)

 

La Resolución circular de la DGRN de 3-11-2015  aclara que “las notificaciones personales que el registrador haya de efectuar se realizarán de conformidad con lo dispuesto en el artículo 322 de la ley hipotecaria.”, es decir, “de conformidad con lo previsto en los artículos 58 y 59 de la ley 30/1992”, hoy sustituidos por los arts 40 y siguientes de la ley 39/2015.

 

Y conforme a dichos artículos 40 y siguientes de ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, conforme a los cuales, en esencia:

 

.- “las notificaciones se practicarán preferentemente por medios electrónicos y, en todo caso, cuando el interesado resulte obligado a recibirlas por esta vía” (…) “con independencia del medio utilizado, las notificaciones serán válidas siempre que permitan tener constancia de su envío o puesta a disposición, de la recepción o acceso por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna del remitente y destinatario de la misma. La acreditación de la notificación efectuada se incorporará al expediente.” (art 44.1)

 

.- “en los procedimientos iniciados a solicitud del interesado, la notificación se practicará por el medio señalado al efecto por aquel. Esta notificación será electrónica en los casos en los que exista obligación de relacionarse de esta forma con la administración.

Cuando no fuera posible realizar la notificación de acuerdo con lo señalado en la solicitud, se practicará en cualquier lugar adecuado a tal fin, y por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción por el interesado o su representante, así como de la fecha, la identidad y el contenido del acto notificado.” (art 41.3)

 

.-  “Cuando el interesado o su representante rechace la notificación de una actuación administrativa, se hará constar en el expediente, especificándose las circunstancias del intento de notificación y el medio, dando por efectuado el trámite y siguiéndose el procedimiento.” (art 41.5)

 

.- Conforme a la disp. Adic. 2ª de la ley 13/2015 se publicarán edictos “en el «boletín oficial del estado» con carácter supletorio cuando (…) los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal”

 

.- Y recordando que las notificaciones registrales dirigidas a la administración debería efectuarlas el registrador por medios electrónicos, por estar obligado a ello conforme al articulo 14.2. de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

 

* 6.3.- A dónde dirigir la notificación.

 

* 6.3.1.- Si se trata de titulares registrales

Si se trata de titulares registrales, de la finca en cuestión o de posibles colindantes, dirigirlas al domicilio o dirección electrónica que conste registralmente, conforme al art 9 LH y 51 RH. A este respecto, el art. 9 LH establece que “en cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito”.

 

El art 51 RH establece que “la persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas:

1. A) si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; (…) y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.
2. B) si se trata de personas jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de identificación fiscal (…) y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.

 

* 6.3.2.- Si se trata de titulares catastrales.

Si se trata de titulares o colindantes catastrales, las notificaciones registrales habrá que dirigirlas al domicilio que conste en la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

Como se ha dicho más arriba, cuando la titularidad de la parcela catastral figure “en investigación” las notificaciones deberán realizarse a través de una publicación en el BOE. Y cuando dichas titularidades figuren a nombre de la Administración General del Estado o alguno de sus entidades dependientes, o bien “en investigación. Art. 47 LPAP” la notificación se realizará a la Dirección General de Patrimonio del Estado.  (Así lo recomienda el informe del Servicio de Bases Gráficas Registrales del Corpme de marzo 2022).

 

* 6.3.3.- Si se trata de dominio público no inmatriculado.

Si se trata de dominio público no inmatriculado, dirigirlas a la administración presuntamente titular de tales bienes, en función de su naturaleza.

Para bienes de dominio público estatal o autonómico, se recomienda dirigir la notificación a la delegación o subdelegación del gobierno estatal o autonómico.

Para bienes de dominio público de entidades locales, a la diputación provincial, cabildo insular, o ayuntamiento que corresponda.

Para organismos y entes públicos, si fueran conocidos, al que corresponda en cada caso.

 

* 6.4.- Contenido a notificar:

La notificación personal, y el edicto en su caso, debe incluir, como mínimo:

.- Los datos identificadores del registro de la propiedad y del procedimiento registral, ya sea el numero de entrada o el asiento de presentación, o ambos, y la dirección del registro de la propiedad en la que el notificado puede comparecer para efectuar alegaciones, o a la que dirigirlas por escrito con firma autenticada.

.- La identidad del promotor del expediente, y que se trata del procedimiento regulado en el art 199 de la LH.

.- La concreta pretensión del promotor del expediente, especificando qué finca se pretende georreferenciar (incluyendo su descripción literaria) y qué georreferenciación se pretende inscribir para ella (especificando si es catastral – con su referencia catastral- o alternativa)

.-  La identidad (nombre y apellidos o denominación social) del notificado y la condición en la cual se le notifica.

A este respecto, en las notificaciones a efectuar mediante edicto publicado en el BOE, debe recordarse que la disposición adicional de la Ley orgánica 3/2018 de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales, establece que “en ningún caso debe publicarse el nombre y apellidos de manera conjunta con el número completo del documento nacional de identidad, número de identidad de extranjero, pasaporte o documento equivalente.”

.- El enlace al geoportal registral de alertas gráficas, donde el notificado podrá visualizar y analizar la georreferenciación pretendida, y contrastarla con las demás capas disponibles, tales como la de Catastro o la de la ortofotografía oficial PNOA.

Además, en dicho geoportal el interesado que lo consulte podrá descargarse las correspondientes geometrías en formato GML y analizarlas, si lo desea, en su propio servicio de información gráfica.

.- El plazo dentro del cual el notificado puede comparecer para efectuar alegaciones, que es de 20 días hábiles desde la recepción de la notificación.

.- El efecto jurídico que tendría la eventual estimación de la pretensión del promotor, a fin de que el notificado conozca la trascendencia del procedimiento.

 

* 7.- Cómo documentar las incidencias del procedimiento

 

La Resolución circular de la DGRN de 3-11-2015 establece que “cada una de las incidencias relevantes que se produzcan durante la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la ley, tales como el inicio y conclusión de su tramitación, así como la remisión y recepción de notificaciones o edictos, comparecencias, alegaciones, acuerdos, etc., se documentarán debidamente mediante sucesivas diligencias firmadas por el registrador con valor de certificación. El completo expediente así formado quedará archivado en el registro, debidamente relacionado con el asiento de presentación, y en su caso, con la inscripción practicada”.

Además, “las notificaciones efectuadas a los colindantes registrales se harán constar por nota al margen de la finca correspondiente, así como la oposición formulada por sus titulares, en su caso. “

 

Por otra parte, como ya vimos más arriba, la resolución de 5 de febrero de 2021 señala que “… lo aconsejable cuando se intenta averiguar si una determinada porción de la superficie terrestre está, en todo o en parte, ya inmatriculada en el registro de la propiedad, es facilitar al registrador todos los datos de que disponga el interesado, y entre ellos como imprescindible el de la correspondiente georreferenciación, para que el registrador pueda hacer las búsquedas más completas posibles en los índices y aplicaciones informáticas disponibles, certificando del resultado de cada búsqueda y de la metodología empleada, y de las limitaciones concurrentes.”

 

Por todo ello, se recomienda que la certificación de las incidencias del procedimiento del artículo 199 conste de tres grandes apartados:

 

* 7.1. Certificación de las búsquedas efectuadas en los libros, índices y aplicaciones registrales y catastrales.

Certifificación de las búsquedas efectuadas en los índices y aplicaciones registrales y en la sede del Catastro a fin de localizar quiénes son los titulares registrales y/o catastrales que han de ser notificados, expresando la metodología empleada en las búsquedas y los resultados obtenidos.

 

* 7.2. Certificación de las notificaciones efectuadas y sus incidencias.           

Certificación de las notificaciones remitidas, fecha de remisión, fecha de recepción, devoluciones en su caso, edictos publicados en el BOE, alegaciones recibidas, requerimientos de subsanación, etc.

 

En el caso de que se formulen alegaciones escritas por cualquier interesado o administración, se recomienda escanearlas, firmarlas con la firma electrónica de procedimientos registrales, a fin de dotarlas de un CSV inalterable que permite acceder a su contenido con garantía de integridad plena, y expresar dicho CSV en el cuerpo de la certificación alusiva a tal escrito de alegaciones.

 

* 7.3. Certificación de los asientos practicados

 

Certificación de los asientos practicados con motivo del procedimiento, tales como la nota marginal de su inicio o la anotación de suspensión por imposibilidad del registrador, si llega el caso,  en el folio de la finca objeto del procedimiento, y la notificación a titulares de fincas potencialmente colindantes o afectadas, en sus respectivos folios reales

 

* 8.- Qué hacer en caso de oposición expresa de algún interesado.

 

* 8.1.- Comprobar y certificar la identidad, capacidad, y en su caso, representación en que intervenga el opositor.

 

Para ello, si comparece físicamente, el registrador comprobará y certificará tales extremos en el acto. En caso de no comparecencia física, sino mediante remisión de escrito, el registrador, a la vista de la documentación presentada, deberá comprobar y certificar los mismos extremos, y en caso de omisión de alguno, “requerirá al interesado para que, en un plazo de diez días, subsane la falta o acompañe los documentos preceptivos, con indicación de que, si así no lo hiciera, se le tendrá por desistido de su petición”, conforme al art 68.1 de la ley 39/2015.

 

* 8.2.- Comprobar que la alegación se formula dentro del plazo legal de veinte días desde la notificación personal o publicación del edicto

 

En caso contrario, en principio procedería inadmitir de plano sus alegaciones por extemporáneas.  Pero teniendo en cuenta la primacía del principio de no invasión de fincas ya inmatriculadas y no invasión del dominio público incluso no inmatriculado, no hay ningún impedimento legal, sino que incluso es recomendable, que el registrador analice incluso las alegaciones presentadas de modo extemporáneo por si llegan a ser decisivas en la formación del criterio que el registrador ha de adoptar finalmente bajo su responsabilidad.

 

* 8.3.- Certificar y documentar debidamente el hecho y contenido de la oposición formulada.

 

A este respecto, como se ha dicho, se recomienda que el íntegro contenido de la oposición formulada, con todos sus documentos anexos, en su caso, sea objeto de escaneo y conversión a fichero PDF, y seguidamente este fichero PDF sea firmado con firma electrónica de procedimientos registrales, para dotarlo de un localizador único (CSV) en un archivo electrónico al que poder remitirse.  Y que la certificación registral de las incidencias del procedimiento reseñará el hecho, la fecha, la identidad y el contenido esencial de la oposición formulada, e insertará el códido seguro de verificacion (CSV) que permite acceder al contenido íntegro de la oposición formulada, a los efectos oportunos, y entre ellos, el de que, cuando corresponda, el Catastro pueda conocer el contenido de la oposición formulada por colindantes catastrales, si fuera finalmente desestimada por el registrador.

 

 

* 8.4.- Si el opositor alegara ser titular registral de alguna finca registral concreta colindante con la que se pretende georreferenciar.

 

Además de certificar de tal extremo del procedimiento, el registrador hará constar el hecho de tal oposición, su fecha, y la identificación del procedimiento tramitado, por nota al margen de la finca correspondiente, conforme a la Resolución  circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2019.

A este respecto, cabe plantearse si por “finca correspondiente” ha de entenderse la finca que es objeto del procedimiento de georreferenciación, o más bien, como parece más aconsejable y útil, la finca cuyo titular formula las alegaciones.

 

* 8.5.- Calificar la oposición formulada, y el resto de tramites e incidencias del procedimiento, mediante resolución motivada.

 

Como señala el art 199 LH, “a la vista de las alegaciones efectuadas, el registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio”.

 

* 8.5.1. Cómo calificar la oposición formulada por particulares o por la administración.

 

El artículo 199 LH establece que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”.

 

A este respecto, la Dirección General, en resolución de recursos, ha ido perfilando determinados argumentos y consideraciones que pueden ser útiles.

 

Extractamos algunas de tales resoluciones:

R. 21-5-2018 sobre identificación de la concreta invasión alegada:

“… la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto” y que no resulta justificado que el registrador rechace la pretensión del promotor por el mero hecho de que algún interesado formule oposición cuando “ni del escrito de oposición ni de la calificación resulta determinado en qué forma la representación gráfica que pretende inscribirse afecta a la finca colindante”.

 

R. 6-8-2019 sobre que la alegación de oposición ha de estar fundamentada:

“Siguiendo la doctrina de esta Dirección General (cfr. «Vistos»), no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. En el caso de este expediente se efectúan alegaciones por quien afirma ser colindante, las cuales están sustentadas documentalmente y evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca que pretende inscribirse, motivo por el que la calificación debe confirmarse, sin perjuicio del derecho del interesado a acudir al procedimiento de deslinde (artículo 200 de la Ley Hipotecaria) o al juicio declarativo que corresponda.”

 

R. 22-7-2021 sobre oposición aportando informe técnico:

Supuesto: que la oposición de los colindantes, según consta en la calificación, se sustenta en documentación que se acompaña, como es informe técnico, con coordenadas y planos, contradictorio a la representación gráfica que se pretende inscribir. Todo lo cual pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas ..Criterio DG: “ … se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. En definitiva, en el caso de este expediente no puede pretenderse que la registradora en su calificación o esta DG en sede de recurso pueda resolver dicho conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia..».

 

R. 21-07-2021, sobre terreno en disputa incluso sin rectificación de superficie:

Supuesto: se pretende “la inscripción de la representación gráfica de una finca registral que se corresponde con determinada referencia catastral que tiene una superficie gráfica coincidente con la registral” pero “tramitado el expediente previsto en el Art. 199 de la LH, la Registradora deniega la inscripción solicitada, puesto que se han presentado alegaciones por varios colindantes afectados, de las que resulta una georreferenciación distinta y controvertida en cuanto a una concreta franja de terreno, aportando diversa documentación entre la que se encuentra acta notarial de presencia y sentencia judicial en juicio verbal precisamente referida a una franja de terreno en disputa”.

Criterio DG: “No procede, como pretende el recurrente, que la incorporación de la representación gráfica catastral sea automática por el hecho de coincidir la superficie registral con la de dicha representación gráfica, o por constar en el registro la referencia catastral..».

 

R. 28-7-2021 sobre oposición formulada por la Administración:

“…cuando se trata de la oposición terminante de la Administración Pública poniendo de manifiesto una situación de posible invasión de dominio público o de finca de titularidad municipal … no pueden compartirse las alegaciones del escrito de recurso relativas a que se impide así la inscripción de la representación gráfica de modo indefinido en tanto el ayuntamiento no tramite el deslinde, ya que en todo caso el interesado podrá ejercitar los recursos o iniciar los procedimientos que estime oportunos ante dicha administración o incluso ante los tribunales de Justicia …”  sino que “resulta correcta la actuación del registrador a la vista del informe de la Administración, pues dados los términos del pronunciamiento no puede procederse a la inscripción” …”sin que por otra parte el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica o el recurso contra la calificación sea el adecuado para contender acerca del contenido de dicha resolución administrativa o resolver el conflicto que se ha puesto de manifiesto”

 

 

8.5.1.2. Posibles motivos para desestimar las alegaciones.

 

A la vista de todo lo expuesto, cabría contemplar, entre otros, los siguientes motivos de posible desestimación, cuando proceda, de la oposición formulada por algún colindante notificado: [3]

 

.- Que el escrito presentado formulando oposición carece de autenticidad alguna, al no constar autenticada la firma de quien lo suscribe, sin haber subsanado tal omisión en el plazo concedido para ello.

.- Que el escrito presentado formulando oposición no acredita la representacion alegada,  sin haber subsanado tal omisión en el plazo concedido para ello.

.- Que el escrito presentado formulando oposición no identifica de manera georreferenciada y ni siquiera simplemente gráfica cuál es la porción física del opositor que resulte concreta supuestamente invadida por la pretensión del promotor del procedimiento.

.-  Que quien formula oposición no acredita ser titular registral de ninguna finca inmatriculada supuestamente afectada por la pretensión del promotor.

A este respecto, la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria ya señala que“si no se concede a la inscripción carácter constitutivo, se le da, en cambio, tan singular sustantividad en las aspectos civil y procesal, que sólo las relaciones inscritas surtirán plena eficacia legal”. Y que “los titulares de derechos que pueden ser objeto de inscripción especial y separada, deben cuidar directamente de su ingreso en el Registro. Su negligencia no ha de merecer especial protección.”

Y plasmando esas ideas en su articulado, el artículo 32 LH establece que “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.”

El articulo 319 establece que ” … las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito.”

Y el artículo 199 LH establece que “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes” NO  determina necesariamente la denegación de la inscripción”.

En consecuencia, la mera afirmación de quien alega ser propietario de una finca, pero no lo acredita debidamente en términos fehacientes ni oponibles a terceros, no puede ser por sí misma motivo suficiente para que impedir estimar la pretensión del promotor del procedimiento del artículo 199 LH para la georreferenciación de la finca registral de la que éste sí que es titular registral.

 

 

* 8.6.- ¿Hay que notificar al promotor el hecho y contenido de la oposición que formule algún interesado?

 

A este respecto cabe citar que la resolución de 20 de mayo de 2021 señaló que  “como ya dijeron las RR de 14-Nov-2016 y 21-May-2018, los promotores del expediente tienen derecho a conocer estas alegaciones, pero sin que ello pueda traducirse en nuevos trámites o alegaciones, que no están contemplados en el procedimiento.” “…el Art. 199 … no contiene ninguna previsión sobre la necesidad de dar traslado de las alegaciones de los colindantes originadas en el curso del procedimiento al promotor del expediente. Como ya se indicó en las RR de 14-Nov-2016 y 21-May-2018, el Art. 342 del RH dispone que «también podrán expedir los Registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales», documentos entre los que, sin duda, se encuentran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el Art. 199 de la LH. Esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que se desprenden de los citados preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza..».”

 

* 8.7. ¿Hay que notificar al opositor la calificación y decisión final que adopte el registrador tras la completa finalización del procedimiento del art 199 LH?

 

Aunque la Ley no lo ha previsto expresamente, en principio sería lógico interpretar que han de aplicarse los principios generales de todo procedimiento, por razones de tutela efectiva de los interesados y para evitar su indefensión.

Por tanto:

.- si la calificación y decisión final, pese a la oposición formulada por algún interesado,  es favorable a la inscripción de la georreferenciación pretendida por el promotor, el registrador, una vez que practique tal inscripción, notificará su calificación final y el hecho de haber practicado la inscripción a quien formuló oposición expresa, con advertencia de que los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales, sin perjuicio de su posible impugnación judicial.

.- si la calificación y decisión final es contraria a la inscripción de la georreferenciación pretendida por el promotor, además de la preceptiva notificación de tal calificación al promotor, debería notificarse también al interesado que formuló oposición, para su conocimiento (y tranquilidad).

 

Sin embargo, la DGSJFP mediante resolución de 16-11-2020 ha resuelto una consulta sobre esta materia afirmando que “La calificación positiva de lo actuado en el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y la consiguiente práctica de la inscripción, no ha de ser notificada a quienes hayan formulado oposición a la misma en el desarrollo de tal expediente.”  [4]

 

* 9.- Qué hacer en caso de conformidad expresa o deslinde entre los interesados.

 

El art. 199 LH prevé la posibilidad de que “los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el registrador” en cuyo caso éste “dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.”

 

Y con carácter más general, el art 103 bis LH prevé que “los registradores serán competentes para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el registro de la propiedad, mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial.”  Y que “celebrado el acto de conciliación, el registrador certificará la avenencia entre los interesados o, en su caso, que se intentó sin efecto o avenencia.”

 

Una vez que el registrador compruebe y califique que tal acuerdo de deslinde “no encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente” y demás extremos objeto de calificación, podrá proceder a la inscripción del referido deslinde consensuado. Y “lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos”.  (art 200 LH, por analogía)

 

* 10.- Qué asientos y operaciones registrales han de practicarse:

 

* 10.1.- Durante la tramitación del procedimiento:

 

* 10.1.1.- En el libro diario:

Habrá de practicarse asiento de presentación de la petición inicial del promotor, si fuera específica e independiente, o reseña de ella en el asiento de presentación del título principal que la contenga.

 

* 10.1.2.- En los libros de inscripciones:

 

10.1.2.1.- En el folio real de la finca cuya georreferenciación se pretende:

 

.- Nota marginal expresiva del inicio del procedimiento del art 199 LH (no está expresamente ordenada por la ley, pero resulta recomendable efectuarla para dejar constancia de tal extremo).

.- En su caso, anotación preventiva por imposibilidad del registrador, si llegara el caso previsto en la resolucion circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015, conforme a la cual “si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, y ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la ley hipotecaria.”

 

 

10.1.2.2.- En el folio real de las fincas colindantes notificadas

 

Se deberán practicar notas marginales en las fincas registrales a cuyos titulares se notifique el procedimiento, expresando, mediante sucesivas notas marginales, según proceda, las siguientes incidencias:

.- que se ha expedido la notificación

.- que consta recibida/publicada en BOE tal notificación

.- que ha expirado el plazo legal sin que se formulen alegaciones.

.- que se han efectuado alegaciones dentro de plazo, y el sentido general de las mismas.

 

 

* 10.2.- Cuando el procedimiento concluye con la inscripción de la georreferenciación de la finca.

 

* 10.2.1.- En el libro diario.

Procederá extender nota marginal expresiva de la inscripción practicada, conforme a las reglas generales.

 

* 10.2.2.- En el libro de inscripciones.

 

Como señala la Resolución circular de la DGRN de 3-11-2015:

 

“La inscripción de la representación georreferenciada de la finca, cuando así proceda tras la calificación registral, se practicará del siguiente modo: – una vez obtenida la representación, a partir de certificación catastral descriptiva y gráfica presentada o de la representación alternativa, con su previa validación técnica catastral, o, a falta de tal validación técnica, del archivo electrónico con formato GML y contenido previsto en la resolución conjunta, el registrador extraerá las coordenadas de los vértices de la finca y le adicionará como metadatos la identificación del asiento de presentación y el código de finca registral, generando un archivo electrónico, también en formato GML, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica.

En el acta de inscripción en el folio real el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo electrónico con indicación del código seguro de verificación (CSV) del mismo, generado en el anterior procedimiento de firma, con el fin de relacionar la descripción de la finca contenida en el folio real con la representación gráfica incorporada al archivo GML firmado por el registrador.”

 

Además, si se hubiera tomado previa anotación preventiva por imposibilidad del registrador, y finalizado el procedimiento el registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación.

 

Por otra parte: en el cuerpo de la inscripción se hará constar, según proceda, que la finca ha quedado coordinada o no coordinada geográficamene con catastro, o en su caso, que se encontrare en alguno de los estados de pre-coordinación, definidos en la resolución conjunta DGSJFP-DGC de 23 de septiembre de 2020.

 

En caso de finca coordinada, puede darse un supuesto particular: “cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. (apartado octavo de la resolución conjunta DGRN-DGC de 26 oct 2015).

 

* 10.3.-  Cuando el procedimiento concluye con la denegación o suspensión de la inscripción de la georreferenciación de la finca.

 

* 10.3.1 Nota de calificación:

Como en todo supuesto de calificación registral negativa, el registrador deberá redactar y notificar conforme a la ley su nota de calificación negativa, incluyendo entre los notificados, si el registrador lo considera oportuno, y aunque la DG señala que no es obligado, a quien hubiera formulado oposición (para su conocimiento y satisfacción).

 

* 10.3.2.Asientos en el libro diario:

Procederá extender la nota marginal expresiva de la calificación negativa y de su notificación y prorroga del asiento, conforme a las reglas generales.

 

* 10.3.3. Asientos en los libros de inscripciones:

En el folio real de la finca cuya georreferenciación se pretendía procederá practicar:

.- nota marginal expresiva de que el procedimiento del art 199 LH iniciado, (y al que ya se referirá una nota marginal previa de inicio del procedimiento), ha concluido con calificación negativa.

.- si además se hubiera practicado anotación preventiva por imposibilidad del registrador (conforme a la resolución circular de 3-11-2019), si finalmente el “resuelve suspender o denegar la inscripción, el registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada.” (misma RDGRN citada).

 

 

* 11.- Qué recurso cabe contra las calificaciones registrales en el procedimiento del artículo 199 LH

 

* 11.1 Si la calificación de la pretensión del promotor es positiva, y el registrador inscribe la georreferenciación pretendida

 

Si la calificación de la pretensión del promotor es positiva, y el registrador inscribe la georreferenciación pretendida, incluso desestimando alegaciones y oposición formulada por terceros, es claro que el asiento practicado “está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”. (art 1), y solo puede ser impugnado judicialmente. “En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente”, pero “en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto” (art 40 LH)

 

*  11.2. Si la calificación de la pretensión del promotor es negativa, y el registrador suspende o deniega inscribir la georreferenciación pretendida

En tal caso, como en cualquier otro de calificación registral negativa, cabe solicitar calificación sustitutoria, o interponer recurso gubernativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, o recurso judicial ante el Juzgado de 1ª instancia de la capital de provincial, aplicándose las reglas generales.

 

En caso de recurso gubernativo, la DG ha señalado en su resolución de 21/09/2020, que tal recurso tiene un objeto y ámbito limitado:  “el objeto del presente recurso se constriñe a decidir si procede o no la inscripción de la representación gráfica aportada (cfr. artículos 199 y 326 de la Ley Hipotecaria) sin que proceda, como solicita el recurrente, decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de la finca, o sugerir una diferente a la aportada, con un acuerdo diferente según cada lindero, ni decidir sobre estimar o desestimar individualizadamente las alegaciones presentadas en el procedimiento, ni tampoco sugerir soluciones transaccionales entre colindantes más propias de un expediente de deslinde que es lo que procedería en este caso.”

 

* 12.- Comunicaciones bidireccionales registro-catastro y actuaciones respectivas

 

Dependiendo del resultado de la calificación registral podemos contemplar varios supuestos:

.- En caso de calificación negativa de la georreferenciación catastral, es decir, de no ser posible la inscripción de una representación gráfica catastral, el registrador de la propiedad remitirá al Catastro un informe motivado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 de la ley hipotecaria.   (apartado cuarto punto 2 de la segunda resolución conjunta, de 23 de septiembre de 2020).

.- En caso de calificación positiva de la georreferenciación catastral, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida. (art 199.1 LH) 

.- En caso de inscripción de representación gráfica alternativa al folio real, “el registrador …  lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario, aprobado por Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo.”  Y una vez “practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.”   (art 199.2)

Además, si concluida la tramitación del procedimiento previsto en la Ley Hipotecaria se hubiera inscrito la representación gráfica alternativa, aun en el supuesto de haberse formulado oposición expresa por parte de algún titular catastral afectado, el Registrador de la Propiedad hará …  remitirá al Catastro, por medios telemáticos, el código seguro de verificación (CSV) del informe de validación gráfica alternativo que incorpore la georreferenciación inscrita, así como un enlace o vínculo electrónico al contenido de la certificación en la que consten las incidencias del expediente registral tramitado, incluyendo la motivación jurídica por la que el registrador hubiera desestimado las oposición formulada, y todo ello al objeto de que puedan ser tenidas en cuenta en el procedimiento de rectificación catastral previsto en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. El Catastro comunicará al Registro de la Propiedad el resultado de dicho procedimiento a los efectos oportunos. (Apartado segundo de la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020).

 

 

 

Por tanto, en este proceso bidireccional de ida y vuelta, cabe contemplar tres fases esenciales:

 

* 12.1.-Fase 1: Qué ha de comunicar el Registrador al Catastro.

 

El registrador, por los medios y cauces telemáticos regulados en la resolución conjunta DGRN-DGC de 26 de octubre de 2015, ha de comunicar al Catastro como mínimo, los siguientes datos:

 

1. Que se ha efectuado, indicando la fecha, la inscripción de la georreferenciación de una finca registral, indicando su CRU.
2. Si tal georreferenciación inscrita es catastral (expresando la referencia catastral o referencias del inmueble o inmuebles con que haya quedado coordinada) o alternativa (remitiendo el GML correspondiente, y, en caso de que cuente con ivga positivo, el CSV catastral del referido IVGA)
3. Si en caso de georreferenciación alternativa su inscripción se hubiera producido pese a la existencia de oposición formulada por algún titular catastral, se comunicará tal extremo, incluyendo el CSV registral que permita al Catastro acceder al contenido íntegro de la oposición formulada, así como el CSV registral que permita al catastro acceder a la resolución registral motivada por la que el registrador desestimó tal oposición y procedió a la inscripción.

 

 

* 12.2.- Fase 2: qué actuaciones ha de efectuar el Catastro a partir de la comunicación registral:

 

* 12.2.1.- En caso de inscripción registral de georreferenciación catastral:

 

En la base de datos catastral, se hará constar el hecho de la coordinación de uno o varios inmuebles catastrales con una finca registral, indicando el CRU de ésta.

 

En las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de los bienes inmuebles que se emitan por la Dirección General del Catastro deberá hacerse constar, cuando el inmueble esté o haya estado coordinado con el Registro de la Propiedad, la fecha de la coordinación, el código de finca registral con cuya representación gráfica se encuentra coordinada, así como, en su caso, información sobre la existencia de alteraciones o modificaciones de la descripción catastral que se hayan realizado con posterioridad a la coordinación.”  (Resolución conjunta DGRN-DGC de 26 oct 2015)

 

 

* 12.2.2.- En caso de inscripción registral de georreferenciación alternativa:

 

El registrador (…) incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del Texto Tefundido de La ley del Catastro inmobiliario, aprobado por Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo.  Y  “practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.”  (art 199.2 LH)

 

Por su parte, el art 18.3 TR de la LEY DEL CATASTRO prevé que “La Dirección General del Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral cuando la rectificación se derive de uno de los procedimientos de coordinación con el Registro de la Propiedad a los que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, en los que se hayan utilizado otros medios distintos de la cartografía catastral para la descripción gráfica de las fincas.

A tal efecto, una vez tramitado el correspondiente procedimiento de conformidad con la normativa hipotecaria, el Registrador informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios electrónicos y en el plazo máximo de cinco días desde la inscripción. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General se incorporará la correspondiente rectificación en el Catastro. La Dirección General del Catastro comunicará la incorporación al Registro de la Propiedad junto con la certificación descriptiva y gráfica actualizada, para que éste haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica de la misma.”

 

Por lo tanto, para que se proceda a la alteración catastral sólo se exige por la legislación registral y catastral que se cumplan tres requisitos previos: [5]

1.- Que el registrador haya inscrito la georreferenciación alternativa “una vez tramitado el correspondiente procedimiento”.

2.- Que el registrador haya informado “a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios electrónicos”.

3.- Que, si no lo estuviera ya previamente, como será lo habitual,  el Catastro proceda a la validación técnica de la georreferenciación alternativa inscrita.

 

Todo ello sin perjuicio de que, una vez cumplidos tales requisitos, y practicada la correspondiente alteración catastral, el Catastro, en los caso en que proceda, inicie y tramite el procedimiento que corresponda para la valoración catastral de los nuevos inmuebles resultante de la alteración practicada, conforme a los artículos 28 y siguientes del TRLC.

 

En caso de que en algún procedimiento catastral, algún interesado cuestionara o formulara ante Catastro oposición contra una alteración catastral practicada como consecuencia de lo dispuesto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria y 18.3 del TRLC, la autoridad catastral competente para resolver las alegaciones podrá/deberá aplicar los fundamentos jurídicos que resultan de los citados preceptos y del resto de la normativa vigente, tales como los siguientes:

 

.- que la inscripción registral practicada “está bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley hipotecaria” (art 1 LH)

.- que “a todos los efectos legales – incluidos por tanto los efectos catastrales- se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.” (art 38 LH)

.- que “no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente”. (art 38 LH)

.- que una vez inscrita la representación gráfica alternativa y validada técnicamente “se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada” en la representación gráfica alternativa validada técnicamente por catastro que ha quedado incorporada al folio real. (art 10.5 LH)

.- que “la carga de la prueba corresponderá siempre a quien haga valer su derecho y se practicará por él mismo o a su costa” (art 24.3 del Reglamento del Catastro), y así como el titular registral con representación alternativa inscrita no ha de probar nada, pues tiene a su favor las fuertes presunciones legales de los artículos 38 y 10.5 de la LH, en cambio, quien pretenda desvirtuar tal presunción, incluso aunque solo sea a efectos catastrales, tendrá que aportar “medio de prueba admitido en derecho que sea suficiente para acreditar la realidad de los hechos, actos o negocios que las motiven”, y que además sea “un medio de prueba idóneo, respecto de aquello que el ordenamiento jurídico le reconoce”.

.- que conforme a nuestro ordenamiento jurídico, sólo una sentencia judicial, que a su vez sea inscrita, puede declarar la inexactitud de una inscripción registral y desvirtuar sus efectos. (art 1, 32 y 38 LH)

.- que denegar o anular la incorporación catastral de una representación gráfica inscrita y validada técnicamente, además de vulnerar los preceptos ya citados, produciría el resultado de que el pronunciamiento catastral estaría en contradicción con el pronunciamiento registral. Y ante dos pronunciamientos oficiales contradictorios, la ley no puede presumir que sean simultáneamente ciertas una cosa y su contraria, sino que resuelve la contradicción proclamando que el pronunciamiento catastral no podría presumirse cierto, y en cambio el registral sí, dado que los pronunciamiento jurídicos del registro de la propiedad prevalecerán sobre los del catastro (art 3 TRLC).

 

 

* 12.3.- Fase 3: qué actuaciones finales ha de efectuar el registrador

 

* 12.3.1.- En caso de inscripción registral de georreferenciación catastral:

No es preciso realizar actuación registral ulterior puesto que la coordinación gráfico se produjo desde el mismo momento de la inscripción de una georreferenciación de origen catastral.

 

* 12.3.2.- En caso de inscripción registral de georreferenciación alternativa

Practicada la alteración (catastral), el Catastro lo comunicará al registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. (art 199.2 LH)

 

Realmente, pese a la dicción literal de la ley, que habla de incorporar la nueva representación gráfica catastral de la finca, en realidad no habría ninguna novedad en la representación gráfica ni georreferenciación de la finca, sino coincidencia entre la que consta registrada y la que consta catastrada, de modo que las coordenadas UTM de cada una de ellas han de ser idénticas.

 

Si por algún motivo no existiera esa identidad esencial, por ejemplo, porque el Catastro, aún diciendo que ha incorporado a su base de datos la georrerreferenciación alternativa inscrita registralmente, en realidad incorporara otra sensiblemente diferente, (cosa que no es tan raro que ocurra en la práctica) es evidente que el Registrador no puede sustituir la que consta inscrita y está bajo la salvaguardia de los Tribunales por otra diferente sin consentimiento del titular registral, y quizá, sin nueva tramitación del procedimiento registral que corresponda para la efectiva tutela de colindantes y terceros.

 

Por otra parte, la Resolucion conjunta DGRN-DGC de 26 oct 2019) aclara que “los registradores, a través de la aplicación informática regulada en el artículo 9 de la ley hipotecaria, generarán la correspondiente representación gráfica, sin que se pueda emplear como publicidad registral la certificación catastral descriptiva y gráfica ni ningún otro formato gráfico catastral que incluya datos de titularidades distintos de los registrales.”

 

 

* 13.- Publicidad formal y efectos jurídicos de la inscripción/no inscripción de la georreferenciación de la finca.

 

 

* 13.1.- En caso de inscripción de georreferenciación catastral:

 

* 13.1.1. Publicidad formal:

 

“Se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que (…) se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida. (art 199.1 LH).

Como caso particular,  “cuando se trate de fincas registrales coordinadas con una o varias parcelas catastrales, la publicidad registral gráfica de aquéllas será la que resulte de la georreferenciación de la cartografía catastral inscrita en el momento de la coordinación”.

 

En todo caso, como se acaba de destacar más arriba, la Resolución conjunta DGRN-DGC de 26 oct 2019) aclara que la publicidad registral gráfica será la que resulte generada e incorporada a la aplicación registral homologada, y no, en ningún caso, la propia certificación catastral descriptiva y gráfica que contuviera la georreferenciación catastral aportada inicialmente, o la georreferenciación inicialmente alternativa pero luego convertida en catastral.

 

Así, se dice de modo terminante que “los registradores, a través de la aplicación informática regulada en el artículo 9 de la ley hipotecaria, generarán la correspondiente representación gráfica, sin que se pueda emplear como publicidad registral la certificación catastral descriptiva y gráfica ni ningún otro formato gráfico catastral que incluya datos de titularidades distintos de los registrales.”

 

 

* 13.1.2. Efectos jurídicos:

 

La ley hipotecaria proclama que “alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real”. (art 10.5 LH)

 

 

* 13.2.- En caso de inscripción de georreferenciación alternativa:

 

* 13.1.1. Publicidad formal:

 

Según la redacción literal de la ley, esta georreferenciación alternativa inscrita “solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro.” (art 199.2). “Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el catastro, salvo que ya se hubiera obtenido el informe positivo de validación técnica previsto en el número 4 del apartado segundo de esta resolución”  (resolucion conjunta dgrn-dgc de 26 oct 2019)

 

Pero de nuevo, hemos de reiterar que pese a que la dicción literal de la ley podría llevar a pensar otra cosa, la resolución conjunta que la desarrolla ha aclarado que “los registradores, a través de la aplicación informática regulada en el artículo 9 de la ley hipotecaria, generarán la correspondiente representación gráfica, sin que se pueda emplear como publicidad registral la certificación catastral descriptiva y gráfica ni ningún otro formato gráfico catastral que incluya datos de titularidades distintos de los registrales.”

 

 

* 13.1.2. Efectos jurídicos.

 

La ley hipotecaria tambien proclama que “cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa” igualmente “se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica alternativa que ha quedado incorporada al folio real” …  “en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al registro que existan impedimentos a su validación técnica”.

 

Por tanto, si la georreferenciación alternativa inscrita “ya hubiera obtenido el informe positivo de validación técnica previsto en el número 4 del apartado segundo de esta resolución” (Resolución Conjunta DGRN-DGC de 26 oct 2015), se entienden cumplidos los requisitos legales para la aplicación de la presunción legal del articulo 38 y 10.5 de la ley hipotecaria.

 

Por otra parte, de nuevo podemos decir que, pese a que la la dicción literal de la ley podría llevar a pensar que una georreferenciación alternativa inscrita sin IVGA positivo carecería de efectos jurídicos, realmente no es ni puede ser así, pues los efectos jurídicos de los pronunciamientos registrales están claramente regulados con carácter general en otros preceptos de la propia ley Hipotecaria, y  derivan directamente del hecho de ser pronunciamientos registrales, de modo que la inexistencia de IVGA sólo podría condicionar o impedir la consecuención de la llamada coordinación gráfica Catastro-Registro, pero no menoscabar ni condicionar los efectos jurídicos de los asientos registrales.

 

* 14.- El seguimiento ulterior de los estados de pre-coordinacion, coordinación y descoordinación sobrevenida.

 

La exposición de motivos de la Ley 13/2015 proclama:

.- Que “La coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones”.

.- Que “esta necesidad ha sido sentida desde tiempos pretéritos y numerosos han sido los intentos realizados para conseguirlo”

.- Que “ la finalidad de esta Ley es conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro”

 

Por tanto, parecería que para el legislador la coordinación, tan “indispensable”, y tan “inaplazable” es un proceso de avance, quizá lento, pero seguro, y sin retroceso que culmina y finaliza una vez  “alcanzada la coordinación gráfica”, y que tal coordinación ya no es reversible.

 

Sin embargo, tanto el articulado de la Ley 13/2015 como su desarrollo desmienten dicha primera impresión loable, pues no sólo se permite, sino que incluso se fomenta, y hasta se obliga a que una vez alcanzada la coordinación gráfica el Catastro pueda descoordinarse de manera unilateral y sobrevenida.   En efecto, en la tramitación y aprobación final de la ley 13/2015 no sólo se mantuvo el artículo relativo a la descoordinación de titularidades (art 9.4 del TRLC) sino que, por insistencia de las autoridades catastrales, la Ley se aseguró de no sólo permitir sino incluso fomentar tambien la descoordinación gráfica introduciendo el nuevo 11.3 del TR con el siguiente tenor literal:   “En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación”

 

Por tanto, el proceso de coordinación se convierte en realidad en un insufrible y kafkiano campo de obstáculos sucesivos, en el que, incluso si se llega la meta, hay que volver a empezar. [6]

 

Es muy significativo que durante la tramitación de lo que finalmente sería la Ley 13/2015 , la autoridades Catastrales presionaron para que el futuro art 10.5 de la ley hipotecaria dijera “En tanto se mantenga la coordinación gráfica … se presumirá que …”, de modo que los efectos jurídicos de los asientos registrales no sólo no comenzaran a producirse hasta que se alcanzara la coordinación, sino que dejaran de producirse cuando una vez alcanzada el Catastro unilteralmente se descoordinara.   Además, la pretensión catastral inicial iba más alla, al negar esos efectos mismos efectos jurídicos a la inscripción de georreferenciación alternativa.

 

Afortunadamente, durante la tramitación del proyecto de ley, y por comprensible insistencia registral, se consiguió al menos sustituir la expresión temporal de “en tanto se mantenga la coordinación … ” (que marca un punto inicial y un punto final) por la de “alcanzada la coordinación …” que sólo marca un punto inicial.   Y asimismo se consiguió añadir un párrafo que reconoce expresamente la producción de los mismos efectos jurídicos a la inscripción de una georreferenciación alternativa que a una catastral.

 

 

Por su parte, aunque sin incidencia en el tema esencial de los efectos jurídicos anidados a la situación de coordinación o descoordinación, la resolución conjunta de la DGSJFP-DGC de 23 de septiembre de 2020, ha añadido mayor complejidad todavía al proceso de coordinación-descoordinación, pues ya no sólo habrá dos estados posibles (coordinación-no coordinación), sino que se introducen diversos estados de “pre-coordinación” . En efecto, en su apartado primero establece que “en la presente Resolución se definen las situaciones que generan un estado de pre-coordinación en el anexo I y se determinan, además, tanto sus efectos como la publicidad que se ha de otorgar a los mismos, incorporándose ésta a la información que debe ser objeto de comunicación al Catastro”

Ahora procede distinguir los siguientes estados :

1. Finca coordinada
2. Finca no coordinada
3. Finca pre-coordinada

3.1 Finca pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento.

3.2 Finca pre-coordinada pendiente de procesamiento

3.3 Finca pre-coordinada pendiente de procesamiento y de ajuste por desplazamiento.

 

Y lo que es peor: no sólo se prevé que una finca no coordinada pueda pasar a pre-coordinada, y después a coordinada (avanzar hacia adelante), sino que una finca pre-coordinada pueda retroceder y quedar no coordinada, como por ejemplo cuando el Catastro efectúa operaciones de carácter general de rectificación total o parcial de la cartografía catastral, conforme al apartado décimo.

O incluso que, en tales casos, una finca coordinada pueda pasar a no coordinada (aunque eufemísticamente se emplea otra expresión: la de que “la finca mantendrá su estado de coordinada referida a la fecha inicial”. [7]

 

 

 

 

* 15.- Estudio específico del problema de los desplazamientos en la cartografía catastral. Incidencias que plantea en el proceso de coordinación Registro-Catastro.

 

La primera resolución conjunta ya contemplaba, pero de manera muy limitada e incompleta, el problema de los errores de georreferenciación catastral por giros o desplazamientos de su cartografía.

 

Por ello, la nueva resolución conjunta DGSJ-DGC DE 23-9-2020 vuelve a abordar, ahora de modo un poco más detallado, pero todavía incompleto, como veremos, este espinoso problema y su incidencia y repercursiones en el proceso de coordinación gráfica Registro-Catastro.

 

Como principales novedades que introduce al respecto, cabe destacar:

 

1.- La exigencia de aportar dos ficheros GML (uno con las coordenadas técnicas correctas referidas al terreno y otro con las coordenadas equivalentes desplazadas para que encajen en la cartografía catastral que esté desplazada)

2.- Que tanto la sede del Catastro como la aplicación gráfica registral homologada (y se supone que el Geoportal registral) tengan funcionalidades para metadatar esos desplazamientos.

3.- Se define un llamado “margen de tolerancia” y se regula la incidencia que haya de tener en relación con los desplazamientos cartográficos y sus correcciones.

4.- Que el mero desplazamiento, si está metadatado, no impide que la finca quede en estado de coordinada, o al menos de pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento.

5.- Se regula con detalle todo el proceso ulterior para el caso de que Catastro corrija sus desplazamientos y lo comunique al Registro, detallando las actuaciones registrales procedentes  en cada caso.

 

Por ello, vamos a examinar a continuación las cuestiones más destacadas en esta materia.

 

* 15.1.- Qué es un desplazamiento o giro en una determinada cartografía

 

La ley hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, habla en su articulo 9  de hacer constar en el folio real de la finca su “representación gráfica georreferenciada”.

 

Para que estemos ante una “representación gráfica” basta que contenga un dibujo o imagen gráfica del objeto al que presente representar, que  normalmente incluirá también la de los objetos más próximos de su entorno. Por tanto, la “representación gráfica” nos proporciona la ubicación y delimitación relativa de un objeto en relación con los demás objetos representados en ella. Pero para que una representación gráfica esté “georreferenciada” es preciso que además contenga, de manera directa o indirecta, y a través de las técnicas adecuadas, las coordenadas geográficas que permitan conocer la ubicación y delimitación absoluta sobre la superficie terrestre de todos los puntos y objetos representados.

 

Se dice que una determinada representación gráfica georreferenciada (por ejemplo, la cartografía catastral) está desplazada o tiene un error de desplazamiento en un determinada localización cuando la representación gráfica relativa de los objetos de dicha localización es correcta (su forma, dimensiones perimetrales, superficie interior, y ubicación, delimitación y distancias relativas con los objetos circundantes), pero su georreferenciación absoluta no es correcta (coordenadas de los puntos representados), sino que contiene un error de posicionamiento absoluto sobre la superficie terrestre.

 

Si ese error de posicionamiento absoluto es lineal e idéntico para todos los pares de coordenadas de todos los puntos, nos encontramos ante el llamado “error de desplazamiento puro”, pues todos y cada uno de los puntos de la representación gráfica georreferenciada están igual de desplazados o movidos en línea recta respecto de la ubicación real del punto del terreno al que cada uno pretende representar.  (Por ejemplo; todos los puntos están desplazados un metro hacia el este y dos metros hacia el norte)

 

Si ese error de posicionamiento absoluto no es lineal e idéntico para todos los pares de coordenadas de todos los puntos, nos encontramos ante el llamado “error de giro”, en el que los puntos resultan estar movidos, pero no en línea recta, sino efectuando un giro o rotación respecto de algún punto concreto.

 

A efectos prácticos, el giro no es más que un caso concreto de desplazamiento, no lineal, sino angular, y que presenta una mayor complejidad en su metadatación, pues no basta con expresar cuántos metros lineales y en qué sentido se produce el desplazamiento, sino cuántos grados angulares y respecto de qué centro de giro se produce tal giro.

 

En los casos más complejos, puede darse a la vez un error de desplazamiento y de giro.

 

Por ello,  siendo el giro un caso particular de desplazamiento, nos vamos a referir a los desplazamientos en sentido amplio (incluyendo tanto desplazamiento lineales como los angulares o giros)

 

* 15.2.- Que es metadatar un desplazamiento.

 

Metadatar es expresar con precisión en qué consiste exactamente el desplazamiento apreciado.

Existen técnicas y fórmulas matemáticas, de cierta complejidad, que permiten expresar con claridad (metadatar) cualquier supuesto de desplazamiento o giro o combinación de ambos.

Por metadatar el desplazamiento o giro se entiende expresar los parámetros que, a través de las formulas matemáticas adecuadas, permiten transformar una georreferenciación errónea por desplazada o girada, en su georreferenciación correcta equivalente y a la inversa.

 

* 15.3.- Tratamiento de los desplazamientos en la Resolución conjunta DGRN-DGC de 26-10-2015.

 

* 15.3.1. Desplazamientos comprobados en un levantamiento topográfico. 

La Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro (BOE del 30 de octubre) al describir los requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad, determinó que “si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. El técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados”

 

* 15.3.2. Constancia del desplazamiento en la inscripción registral y comunicación al Catastro. 

Según la misma resolución conjunta del año 2015: “cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe.”

 

* 15.4.- Cuál es la formula matemática y los parámetros que habían de utilizarse para metadatar un desplazamiento según la sede electrónica del Catastro.

Según se publicó en la sede del Catastro [8] “para ello, se precisa disponer de las coordenadas de los mismos tres puntos en la medición realizada y en la cartografía catastral.

Los parámetros de transformación requeridos (AX, BX, CX, AY, BY, CY) se obtienen resolviendo el siguiente sistema de ecuaciones:

X’1=AX*X1+BX*Y1+CX

Y’1=AY*X1+BY*Y1+CY

X’2=AX*X2+BX*Y2+CX

Y’2=AY*X2+BY*Y2+CY

X’3=AX*X3+BX*Y3+CX

Y’3=AY*X3+BY*Y3+CY

Siendo (X1, Y1), (X2, Y2), (X3, Y3) las coordenadas de los puntos obtenidos de la medición realizada, y (X’1, Y’1), (X’2, Y’2), (X’3, Y’3) las coordenadas de los mismos puntos en la cartografía catastral.

Se sugiere resolver las ecuaciones por el método Gauss-Jordan.

Se recomienda se compruebe la bondad de los parámetros así obtenidos empleando otro conjunto de puntos presente en ambos sistemas.” [9] 

 

* 15.5.- Cuál es el nuevo tratamiento de los desplazamientos en la Resolución conjunta DGSJ-DGC de 23-9-2020.

 

Las ideas esenciales de la nueva resolución conjunta DGSJ-DGC de 23 de septiembre de 2020 pueden resumirse del siguiente modo:

 

* 15.5.1.- Un desplazamiento cartográfico es un error de georreferenciación, pero no supone por sí mismo invasión real de parcelas colindantes.

 

Señala la exposición de motivos que “en cuanto a las situaciones de desplazamiento y/o giro de la cartografía catastral, se establece el principio de que éstas no suponen, por sí mismas, invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría, superficie, relaciones topológicas y de colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables”

 

Y en el contenido de la resolución de afirma que “la mera existencia de estos giros o desplazamientos no supone, por sí misma, la invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría y las relaciones topológicas y de colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables.”  Y que “los supuestos de desplazamiento y/o giro contemplados en el apartado séptimo de esta Resolución no se considerarán como invasión del dominio público, siempre que se mantenga la morfología, superficie y relación topológica con las fincas catastrales colindantes, en cuyo caso será de aplicación los criterios incluidos en dicho apartado.”

 

* 15.5.2.- Los errores de desplazamiento ha de corregirse catastralmente de manera global, no individual.

 

Conforme a la exposición de motivos: “… , no pudiendo realizarse las correcciones de forma individual por lo que debe efectuarse el ajuste global del área o sector desplazado, utilizando al efecto los procedimientos específicos previstos en la normativa catastral”.

 Y según el contenido de la resolución “cuando la cartografía catastral presente giros o desplazamientos, en los términos en los que se definen en el anexo II de la presente Resolución, estos se corregirán por el correspondiente procedimiento de rectificación previsto en la normativa catastral, procediéndose al ajuste masivo de todo el área o sector afectado.”

 

A estos efectos, el artículo 18.4 del TR Ley Catastro prevé que “La Dirección General del Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral en cuanto sea necesario para efectuar correcciones de superficie dentro del margen de tolerancia técnica que se defina reglamentariamente, así como para reflejar cambios en los identificadores postales o en la cartografía, o cuando se lleven a cabo otras operaciones de carácter general, legalmente previstas, que tengan por finalidad mantener la adecuada concordancia entre el Catastro y la realidad inmobiliaria”

 

* 15.5.3.- Siempre es necesario metadatar el desplazamiento.

 

Como señala la exposición de motivos “en estos supuestos de desplazamientos y/o giros de la cartografía catastral, que pueden apreciarse tanto al contrastarla con una representación gráfica alternativa como al compararla de forma indiciaria con una ortofotografía oficial, es requisito necesario su metadatación y su constancia en el folio real.”

 

* 15.5.4.- NOVEDAD: Tanto la sede electrónica del Catastro como la aplicación gráfica registral homologada tendrán funcionalidades para metadatar los desplazamientos.

 

Sede del Catastro: “Con el fin de facilitar su aplicación general, la sede electrónica de la Dirección General del Catastro ofrecerá una funcionalidad que permitirá el cálculo de los parámetros de transformación de los desplazamientos y/o giros y los incorporará al informe de validación gráfica alternativo, conforme se establece en el anexo II de esta Resolución.”

 

Aplicación gráfica registral: “el desplazamiento indiciario apreciado sobre la ortofotografía … podrá metadatarse con la remisión al informe gráfico emitido por el Registro de la Propiedad en el que se documente.”

 

 

* 15.5.5.- NOVEDAD: La nueva técnica de metadatación ya no necesita emplear formulas matemáticas complejas, sino otras alternativas más sencillas, como el doble GML.

 

En efecto, el nuevo enfoque resulta mucho más sencillo, intuitivo, y eficaz, como vemos a continuación.

 

15.5.5.1.- Supuesto 1: Cuando se inscribe una georreferenciación catastral con desplazamiento indiciario sobre la ortofoto.

 

Regla general: “En la inscripción de representaciones gráficas catastrales, al objeto de comprobar que no invaden fincas colindantes ni recintos de dominio público, se dejará constancia del desplazamiento indiciario apreciado sobre la ortofotografía y podrá metadatarse con la remisión al informe gráfico emitido por el Registro de la Propiedad en el que se documente.”

 

Excepción nº 1: “cuando el giro y/o desplazamiento cumpla el criterio de identidad gráfica definido en el anexo II, y en el procedimiento registral conste la aceptación expresa de la delimitación catastral por el propietario de la misma, en el folio real de la finca se inscribirán sólo las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, con remisión al informe que lo documente, en el que constarán los metadatos del desplazamiento y parámetros de transformación aplicados. En este caso la finca quedará «coordinada» conforme a lo previsto en la legislación hipotecaria.”

 

Excepción nº 2: “A los efectos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.”

 

 

15.5.5.2.- Supuesto 2: Cuando se inscribe una georreferenciación alternativa porque un informe técnico acredita que la catastral está desplazada.

 

Regla general: “En la inscripción de representaciones gráficas alternativas, los recintos desplazados y/o girados serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que en el informe técnico se aporten dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y el otro a las coordenadas catastrales correspondientes, adjuntando, además, los parámetros de transformación utilizados. La inscripción de las fincas reflejara el estado de «pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento».

 

Agrupaciones y divisiones: Esta idea general se aplica también al caso concreto de las divisiones o agrupaciones: “En el caso de inscripción de representaciones gráficas georreferenciadas alternativas que sean consecuencia de actos de segregación, división, agrupación u otros similares, cuando respeten la geometría catastral de la finca matriz, pero esta presente sólo giros o desplazamientos, deberá aportarse el doble archivo en formato GML previsto en el número 2 de este apartado. En este caso la inscripción de las fincas reflejara el estado de «pre-coordinada pendiente de procesamiento» y también el de «ajuste por desplazamiento».”

 

Lo que no resuelve esta resolución conjunta es qué debe hacer el registrador con cada uno de los dos ficheros GML que se le aporten. Pero tal cuestión esencial sí que la ha resuelto después la DGSJFP, y acertadamente, en su resolución de 4 de noviembre de 2021, en la que establece lo siguiente:

“ Conforme a la solución técnica ofrecida por la citada Resolución conjunta, en tales casos de inconsistencias por desplazamientos de la georreferenciación catastral, habrán de aportarse «dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y el otro a las coordenadas catastrales correspondientes, adjuntando, además, los parámetros de transformación utilizados».

De ellos, el fichero GML con las coordenadas correctas derivadas del levantamiento técnico sería objeto de inscripción formal, incorporación expresa a la aplicación gráfica registral homologada, y publicación en el geoportal registral, y el otro fichero GML, con las coordenadas catastrales desplazadas correspondientes, debería ser incorporado a una capa específica en tales aplicaciones, y utilizado especialmente en el proceso de coordinación gráfica con Catastro y seguimiento de sus vicisitudes, en los términos que se detallan en la resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020.”

 

 

* 15.5.6.- NOVEDAD: Cómo comunica el Registro al Catastro que se ha inscrito una georreferenciación en supuestos de desplazamientos de la cartografía catastral.

 

“Los registradores de la propiedad remitirán, mediante los mecanismos telemáticos previstos en esta Resolución, una comunicación al Catastro de que se ha procedido a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa resultante del informe técnico aportado, identificando el informe de validación gráfica alternativo, mediante su código seguro de verificación, o, cuando proceda, que se ha procedido a la inscripción de la representación gráfica catastral por aplicación del criterio de identidad gráfica.”

 

* 15.5.7.- NOVEDAD: Cómo procesa el Catastro el error de desplazamiento y contesta al Registro.

 

15.5.7.1. Regla general: simple desplazamiento

 

“El Catastro tramitará el correspondiente procedimiento de comunicación y rectificación previsto en su normativa y devolverá al Registro las nuevas representaciones gráficas, acompañadas en su caso, de las nuevas referencias catastrales, al objeto de que se proceda a la coordinación de las mismas.”

 

“El Catastro podrá realizar operaciones de carácter general de rectificación total o parcial de la cartografía catastral de cada municipio, para la mejora de su calidad y precisión absoluta, tal y como establece la normativa catastral. En dichas operaciones se podrán utilizar los parámetros de los desplazamientos o giros reflejados en los informes técnicos remitidos conforme a los apartados anteriores. Tras la realización de dichas operaciones, el Catastro devolverá al Registro de la Propiedad las nuevas coordenadas de las parcelas que constasen como «pre-coordinadas pendientes de ajuste por desplazamiento» o «coordinadas» con anterioridad, mediante los mecanismos telemáticos previstos.”

 

 

15.5.7.2. Supuesto especial: desplazamiento y discrepancia geométrica.

 

Cuando con motivo de la presentación de una representación gráfica georreferenciada alternativa se aprecie simultáneamente un giro y/o desplazamiento y una discrepancia geométrica, primero se realizará el ajuste del giro y/o desplazamiento de la cartografía, para aplicar a continuación el criterio de identidad gráfica definido en el anexo II de la presente Resolución.

 

* 15.5.8.- NOVEDAD: Cómo reacciona el Registro a la comunicación del Catastro de las nuevas coordenadas corregidas.

Vamos a analizar con detalle cada uno de los supuestos previstos.

  

15.5.8.1. En el supuesto de las fincas «pre-coordinadas pendientes de ajuste por desplazamiento»:

El Registrador de la Propiedad comprobará si las parcelas catastrales definidas por estas nuevas coordenadas se encuentran dentro del margen de tolerancia, respecto de la definición que de las mismas resulte de las coordenadas ya inscritas que figuren en el folio real de acuerdo con lo establecido en esta Resolución.

 

15.5.8.1.1. Supuesto: que las nuevas coordenadas catastrales corregidas se encuentren dentro del margen de tolerancia respecto de las ya inscritas.

 

En el supuesto de las parcelas «pre-coordinadas pendientes de ajuste por desplazamiento», si la nuevas coordenadas resultantes del ajuste se encuentran dentro del margen de tolerancia respecto de las coordenadas procedentes del levantamiento que figuran en el folio real, el Registrador de la Propiedad notificará las nuevas coordenadas al titular registral, y si este no manifestase su oposición expresa en el plazo de veinte días, las parcelas «pre-coordinadas pendientes de ajuste por desplazamiento» pasaran a la situación de coordinadas, haciéndose constar por nota marginal tanto dicha situación como las nuevas coordenadas resultantes de la comunicación del Catastro. Dicha coordinación estará referida a la fecha en que se practique la nota marginal.

En el caso de que el titular registral manifestara su oposición a las nuevas coordenadas, la finca pasará a situación de no coordinada, lo que se reflejará también por nota marginal.

En estos supuestos el Registrador de la Propiedad comunicará al Catastro la inscripción del ajuste y el estado de coordinación que corresponda.

 

15.5.8.1.2. Supuesto: que las nuevas coordenadas catastrales corregidas se encuentren fuera del margen de tolerancia respecto de las ya inscritas.

 

“En caso de que las parcelas catastrales resultantes del ajuste no se encuentren dentro de dicho margen de tolerancia, se notificará al titular registral la nueva situación a efectos de la posible tramitación, a instancia suya, del procedimiento registral de rectificación que corresponda. Hasta que no se lleve a cabo tal actuación o el titular registral preste su consentimiento expreso a las nuevas coordenadas resultantes del ajuste, estas fincas pasarán a la situación de no coordinadas, lo que se reflejará por nota marginal.

 

15.5.8.2.  En el supuesto de parcelas que ya constaran inscritas como coordinadas.

 

A) Si la nuevas coordenadas se encuentran dentro del margen de tolerancia, el Registrador de la Propiedad notificará las nuevas coordenadas al titular registral, y si no manifiesta su oposición expresa en el plazo de veinte días, las parcelas mantendrán su estado de coordinadas, haciéndose constar en el folio real las nuevas coordenadas resultantes del ajuste, así como la aplicación del margen de tolerancia, quedando la coordinación referida a la fecha en que se practique la nota marginal en el folio real.

 

B) En el caso de que el titular registral manifestara su oposición expresa, la finca mantendrá su estado de coordinada referida a la fecha inicial de la inscripción del dominio o de la rectificación de la descripción. El mismo criterio se aplicará cuando las coordenadas resultantes del ajuste estuviesen fuera del margen de tolerancia, previa su notificación al titular registral, el cual podrá optar en todo caso por iniciar el procedimiento de rectificación registral que corresponda o prestar su consentimiento expreso a las nuevas coordenadas resultantes del procedimiento catastral de ajuste.

También se comunicará al Catastro la inscripción del ajuste y el estado de coordinada resultante.

 

 

* 15.5.9.- Cómo se produce el intercambio y flujo de información  Registro-Catastro-Registro

 

La resolución conjunta no lo regula con detalle, sino que establece que “en la norma técnica de intercambio de información se definirán los flujos de información a que hacen referencia los anteriores párrafos y los formatos y mensajes asociados a los mismos, debiendo tenerse en cuenta los nuevos estados definidos en los Anexos de la presente Resolución.” 

 

* 15.5.10.- NOVEDAD: Cuáles son los estados de coordinación o precoordinación específicos en los casos de desplazamientos.

 

Están contemplados en el  ANEXO I de la citada resolución conjunta.

 

15.5.10.1.  Finca pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento.

 

Situación definida: Finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, inscrita con informe de validación gráfica alternativo positivo, en la que, además, se advierte de este estado especial, al haberse apreciado en el levantamiento técnico desplazamientos y/o giros en la cartografía catastral debidamente metadatados, que han de corregirse en su caso mediante un ajuste masivo de toda el área o sector afectado, conforme al artículo 18.4 del texto refundido de la Ley del Catastro.

En estos casos, el informe de validación gráfica alternativo ha de incorporar un doble archivo, en formato GML, tanto de las coordenadas derivadas del levantamiento técnico como de las catastrales equivalentes, así como los parámetros de transformación aplicados, los cuales podrán obtenerse en la propia sede electrónica de la Dirección General del Catastro.

 

Efectos en el proceso de coordinación: La finca será considerada como «pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento», reflejándose en el folio real y en la publicidad registral en la forma determinada en la legislación hipotecaria.

Esta situación se mantendrá hasta que el Registro de la Propiedad haga constar la coordinación en el folio real de la finca, una vez que el Catastro haya tramitado y comunicado al mismo la nueva representación gráfica de las parcelas objeto del ajuste cartográfico.

El Registrador de la Propiedad procederá a la comprobación de la identidad gráfica de los recintos remitidos por el Catastro con aquellos otros que consten previamente inscritos en situación de pre-coordinación pendiente de ajuste por desplazamiento para, una vez realizados en su caso los ajustes cartográficos que sean necesarios, proceder al reflejo registral de las nuevas coordenadas y a modificar, de acuerdo con ello, el estado de coordinación preexistente para reflejar la situación de «coordinada»/ «no coordinada», en los supuestos y con los requisitos establecidos en el apartado décimo de la presente Resolución. Se notificarán al Catastro las operaciones practicadas.

 

15.5.10.2 Finca pre-coordinada pendiente de procesamiento y de ajuste por desplazamiento.

 

Situación definida: Han de concurrir las dos situaciones definidas anteriormente (en los apartados 3.1 y 3.2. de la propia resolución conjunta)

Efectos en el proceso de coordinación: Si la comunicación posterior del Catastro, incluyendo la nueva representación gráfica catastral, da respuesta a las dos propuestas de alteración cartográfica formuladas por el titular registral, el registrador, en función de su contenido, podrá modificar el estado de la finca, coordinada/no coordinada, en la forma y con los efectos recogidos en la presente Resolución.

Si la nueva representación gráfica catastral solo recoge alguna de las propuestas inscritas formuladas por el titular registral, el Registrador de la Propiedad, en función de su contenido, podrá modificar la situación de pre-coordinación de la finca, solo en cuanto al estado preexistente afectado, quedando subsistente respecto de aquel otro que no haya recibido respuesta del Catastro, en la forma y con los efectos recogidos en la presente Resolución.

 

* 15.5.11.- NOVEDAD: Qué aplicación práctica tiene el criterio de identidad gráfica en los casos de desplazamientos.

 

Según la resolución conjunta “el criterio de identidad gráfica será aplicable tanto a las discrepancias geométricas como a los giros y/o desplazamientos, en la forma y supuestos establecidos en la presente Resolución, teniendo en cuenta:

a) En las discrepancias geométricas (posicionamiento relativo), se puede indicar que una RGGA y una parcela catastral cumplen el criterio de identidad gráfica, cuando concurren todos los criterios del margen de tolerancia definidos en el apartado anterior.

b) En los giros y/o desplazamientos (posicionamiento absoluto), cuando no existan discrepancias geométricas, el criterio de identidad gráfica vendrá determinado por la aplicación de los márgenes de tolerancia precisados en el punto 1 del apartado anterior.

c) En los giros o desplazamientos, cuando existan además discrepancias geométricas (combinación de posicionamiento absoluto y relativo), el criterio de identidad gráfica vendrá determinado por la aplicación de todos los criterios del margen de tolerancia precisados en el apartado anterior.”

 

 

* 15.6.- Otras cuestiones esenciales, pero más controvertidas, no resueltas en la resolución conjunta.

 

* 15.6.1. ¿Se puede inmatricular una finca cuando su georreferenciación catastral está desplazada?

 

15.6.1.1.Regla general:

 

La regla general y el enfoque tradicional es que no se puede. La DGRN, en resolución de 24-4-2018, proclama que si las coordenadas catastrales de una certificación descriptiva y gráfica invaden dominio público, no pueden admitirse para la (obligada) georreferenciación de una finca que se pretende inmatricular, y ello aunque la causa de esa invasión sea que la cartografía catastral esté desplazada y por tanto sus coordenadas sean erróneas.

Y que como en la inmatriculación la ley no admite aportar una georreferenciación alternativa a la catastral, no quedaría más remedio que hacer lo que dijo la calificación registral, que la DGRN confirma, es decir, “promover y obtener previamente conforme a los cauces previstos en la legislación catastral, la correspondiente alteración catastral previa que desemboque en una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica”.

 

15.6.1.2. Nuevo enfoque:

Argumento 1: Doctrina más flexible de la DGRN y DGSJFP:

La propia DGRN y después la DGSJ han admitido que “en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa … “ [10]

 

 Argumento 2: Novedad en la resolución conjunta de 23-9-2020:

Ahora se dice que “en la inscripción de representaciones gráficas catastrales, al objeto de comprobar que no invaden fincas colindantes ni recintos de dominio público, se dejará constancia del desplazamiento indiciario apreciado sobre la ortofotografía y podrá metadatarse con la remisión al informe gráfico emitido por el Registro de la Propiedad en el que se documente.”

 

Posible conclusión:

En base a todo ello podría sostenerse que cuando la cartografía catastral tiene la “inconsistencia” de sufrir un error de georreferenciación por estar desplazada, “no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa” que corrija y metadate dicho desplazamiento.

 

En cambio, si el error de la RGC no es de mero desplazamiento (posicionamiento absoluto) sino geométrico (forma y delimitación relativa con respecto a las colindantes), parece que seguiría siendo necesaria la previa rectificación catastral de tal discrepancia geométrica como requisito previo para la inmatriculación.

 

Sin embargo, son muchas las voces que sostienen que la solución recomendable sería admitir siempre y en todo caso (incluso en inmatriculaciones) la posibilidad de que cuando la RGC no sea correcta (ya fuera por discrepancia geométrica, o por desplazamiento, o por ambas cosas a la vez), se admita aportar e inscribir una RGA, con los requerimientos técnicos establecidos que permitan su incorporación a la cartografía catastral.

 

15.6.1.3. Criterio final de la DGSJFP.

 

Finalmente, la DGSJFP sí que ha optado por dicha vía en su, a nuestro juicio muy necesaria y acertada,  resolución de Resolución de 4 de noviembre de 2021, en la que se aborda y resuelve la siguiente cuestión:

 

Cuestión planteada:

“La cuestión principal que se plantea en el presente recurso radica en determinar si, en los casos en que la georreferenciación catastral de una parcela contiene un error de desplazamiento y por ello invade dominio público, resulta o no posible la inmatriculación de la finca, y en qué modo o a través de qué medios es posible dicha inmatriculación, conforme al ordenamiento vigente.”

 

Fundamentación jurídica (extracto):

Sobre la necesidad de aportar certificación catastral coincidente para la inmatriculación, cabe recordar que la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de septiembre de 2017 señaló que …«en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa (…)».

El mismo criterio fue asumido y refrendado por la actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su Resolución de 18 de diciembre de 2020…

…

Debe tenerse en cuenta que, a los exclusivos efectos catastrales, el mero desplazamiento de las coordenadas de su cartografía no supone por sí mismo una invasión real de parcelas colindantes, porque si solo se toma en consideración la representación gráfica de los inmuebles no habría invasiones entre unos objetos y otros dibujados en una misma representación gráfica.

En cambio, si se toman en consideración las coordenadas de posicionamiento absoluto (desplazadas y por tanto erróneas) de un objeto de esa representación gráfica con las de otro objeto sobre el terreno sí que puede haber esa invasión.

 

Y nadie puede dudar de que, lo que se inscribe formalmente en el Registro de la Propiedad, lo que se incorpora a la aplicación gráfica registral homologada, lo que se publica en el geoportal registral, y lo que es objeto de interoperabilidad y trasvase de información con el Catastro y demás instituciones públicas, no son simples representaciones gráficas o dibujos de la posición relativa de los límites de unas fincas respectos de otras, sino las coordenadas UTM de posicionamiento absoluto de los vértices de tales límites o linderos, aportadas en el formato GML que exige tal resolución conjunta para hacer posible la interoperabilidad exigida por la ley y el trasvase de información y coordinación con Catastro.

Por ello, cuando las coordenadas UTM aportadas para georreferenciar una finca (como ha de hacerse preceptivamente en el caso de las inmatriculaciones) invadan en posicionamiento absoluto la delimitación jurídica de fincas previamente inmatriculadas o del dominio público, el registrador, para evitar dobles inmatriculaciones o invasiones de domino público, ha de rechazar la inscripción de esas coordenadas aportadas…. cualquiera que sea la causa técnica o error determinante de tal invasión, incluyendo los supuestos de georreferenciación errónea por giros o desplazamientos patológicos de la cartografía …

Tampoco sería conforme ni a la letra ni al espíritu de la Ley, que en tales casos se efectuara una especia de inscripción parcial, de modo que se inscribiera tan sólo la representación gráfica en papel (en la que no hay invasiones relativas entre los objetos dibujados en la misma), pero denegando la inscripción de las coordenadas de posicionamiento absoluto de la delimitación de la finca.

Si así se hiciera, no sería posible efectuar ni la incorporación de la finca inmatriculada a la aplicación gráfica registral homologada conforme exige el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, ni publicar las alertas en el geoportal registral que se exigen en el Título VI de la misma ley, todos ellos requerimientos no meramente accesorios sino esenciales para hacer efectivos los principios legales de claridad, interoperabilidad, prioridad registral, protección del dominio público, y proscripción de la indefensión de colindantes y terceros.

Y menos procedente aún sería inscribir a sabiendas las coordenadas erróneas por estar desplazadas haciendo mención o salvedad de que, por ejemplo, tales coordenadas son erróneas por estar desplazadas aproximadamente x metros al Oeste, insinuando con ello que las coordenadas correctas serían otras distintas, que no se inscriben formalmente, ni se incorporan a la aplicación gráfica registral homologada, ni se publican en el geoportal registral, sino que simplemente se mencionara en el asiento registral la forma aproximada de calcularlas por remisión a determinados criterios o parámetros.

Ello sería, además, contrario al principio y norma legal (artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria) que prohíbe y declara nulas «las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial» pero no inscritos formalmente, porque, recordemos, la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito.

(…). Sentado lo expuesto, cabe analizar si la única alternativa que le queda al interesado en supuestos como el presente, en los que la georreferenciación catastral aportada para inmatricular una finca, por estar desplazada, invade dominio público u otras fincas previamente inmatriculadas, es tan sólo la que se le indica en la nota de calificación recurrida, es decir «obtener previamente conforme a los cauces previstos en la legislación catastral, la correspondiente alteración catastral previa que desemboque en una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica».

(…) La experiencia demuestra que tales procedimientos de rectificación catastral, para la corrección global de errores de desplazamiento en su cartografía, incurren en dilaciones que pueden ser asumibles para la institución catastral dados los fines principalmente tributarios a los que sirve (pues un simple error de desplazamiento en las coordenadas de la cartografía catastral no merma en absoluto la efectividad de la recaudación tributaria), pero que resultan inasumibles para la celeridad y seguridad jurídica que exige el tráfico inmobiliario… sin que, en fin, sea necesario aquí hacer una exposición más extensa ni detallada de esas diferencias funcionales, operativas y procedimentales entre la institución del Catastro y la del Registro de la Propiedad, ni sobre la diversidad de los efectos jurídicos aplicables a sus respectivos pronunciamientos o sobre a cuáles se atribuye prevalencia legal en caso de discrepancia entre ellos, conforme al artículo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro.

 

– Conclusiones: Tras los razonamientos anteriores, la DG llega a la siguiente conclusión:

“Por todo ello, como ha señalado esta Dirección General, ha de confirmarse el criterio conforme al cual «en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral (…) no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa».

Por tanto, ha de concluirse que cuando la certificación catastral está desplazada, de modo que su georreferenciación presenta la «inconsistencia» de que sus coordenadas son erróneas por estar desplazadas, resulta admisible que se pueda inmatricular la finca aportando una georreferenciación alternativa que corrija esa inconsistencia catastral y contenga la georreferenciación correcta de los vértices de ese mismo recinto geométrico catastral.

Ello es, y ha de ser así, no sólo por exigencia del principio constitucional de seguridad jurídica, que impide interpretaciones legales que hicieran imposible el acceso de los particulares adquirentes de fincas no inmatriculadas a la seguridad jurídica que sólo proporciona la inscripción registral, sino también por exigencia del principio constitucional de protección y primacía del dominio público sobre el privado.

Téngase en cuenta, además, que privar a un interesado de la posibilidad de inmatricular su finca por el mero hecho de que su correspondiente georreferenciación catastral tenga un error de desplazamiento hacia un determinado lugar (en nuestro caso hacia el Oeste, con la correlativa invasión posicional del dominio público por este lindero), implicaría dejarle peligrosa e indefinidamente expuesto al riesgo de que otro interesado distinto, propietario de otra finca situada al lado contrario (en nuestro caso, al Este) pudiera georreferenciar su propia finca «invadiendo» por este lado la finca no inmatriculada del primer interesado, el cual habría quedado privado de la protección que le debió proporcionar la previa y correcta inmatriculación de su propia finca, conforme a los principios registrales de prioridad y legitimación, y todo ello, con la posible generación de responsabilidad patrimonial del Estado y los poderes públicos implicados por el deficiente funcionamiento de los servicios públicos, conforme al principio de responsabilidad de los poderes públicos, proclamado también en el artículo 9 de la Constitución Española

Conforme a la solución técnica ofrecida por la citada Resolución conjunta, en tales casos de inconsistencias por desplazamientos de la georreferenciación catastral, habrán de aportarse «dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y el otro a las coordenadas catastrales correspondientes, adjuntando, además, los parámetros de transformación utilizados».

 

 

 

* 15.6.2.   Cuando en una RGA se aporta el doble GML, ¿cuál de ellos habrá de ser inscrito en el folio real, incorporado a la aplicación gráfica registral homologada y publicado en el geoportal?

 

La resolución conjunta de 23-9-2020 dice que “En la inscripción de representaciones gráficas alternativas, los recintos desplazados y/o girados serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que en el informe técnico se aporten dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y el otro a las coordenadas catastrales correspondientes”

 

Aunque la resolución conjunta no lo especifique claramente, cabe deducir que el GML con las coordenadas del levantamiento técnico (que se supone que no tiene errores de desplazamiento) será el que habrá de incorporar a la aplicación gráfica registral homologada.

 

Y el GML “con las coordenadas catastrales correspondientes” (que es el que tiene el mismo error de desplazamiento de la cartografía catastral y por eso encaja en ella) será el que habrá de incorporarse a la cartografía catastral.

 

Y así lo ha confirmado la citada resolución de la DGSJFP de 4 de noviembre de 2021 diciendo que “conforme a la solución técnica ofrecida por la citada Resolución conjunta, en tales casos de inconsistencias por desplazamientos de la georreferenciación catastral, habrán de aportarse «dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y el otro a las coordenadas catastrales correspondientes, adjuntando, además, los parámetros de transformación utilizados».

De ellos, el fichero GML con las coordenadas correctas derivadas del levantamiento técnico sería objeto de inscripción formal, incorporación expresa a la aplicación gráfica registral homologada, y publicación en el geoportal registral, y el otro fichero GML, con las coordenadas catastrales desplazadas correspondientes, debería ser incorporado a una capa específica en tales aplicaciones, y utilizado especialmente en el proceso de coordinación gráfica con Catastro y seguimiento de sus vicisitudes, en los términos que se detallan en la resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020.

Y en tal caso, aunque sea un supuesto excepcional tratándose de inmatriculaciones, «la inscripción de las fincas reflejara el estado de «pre-coordinada pendiente de ajuste por desplazamiento».

 

 

* 15.6.3. ¿Qué nuevas funcionalidades habrá de tener la aplicación gráfica registral homologada para poder gestionar y metadatar los desplazamientos?

 

La resolución conjunta, por un lado, dice que “el desplazamiento indiciario apreciado sobre la ortofotografía … podrá metadatarse con la remisión al informe gráfico emitido por el Registro de la Propiedad en el que se documente.” Y por otro, como hemos visto, que cuando exista el desplazamiento catastral, en las RGA por habrá que aportar un doble GML.

 

De todo ello parece lógico deducir que la aplicación gráfica registral, para metadatar esos desplazamientos entre la RGC y la Ortofoto, o entre el GML con coordenadas técnicas y el GML con coordenadas catastrales desplazadas, deberá incorporar las funcionalidades adecuadas al efecto.

 

Incluso parece recomendable que la aplicación gráfica disponga de una doble capa, con la debida separación lógica, para que en una de ellas se pueda cargar el GML con coordenadas técnicas correctas y en otra distinta el GML con coordenadas catastrales desplazadas, y en función del contraste entre ambas, poder metadatar tal desplazamiento y efectuar el debido seguimiento de las correcciones que ulteriormente haga el Catastro y en su caso el Registro conforme al procedimiento que contempla la resolución conjunta y se ha expuesto más arriba.

 

Y así lo ha proclamado finalmente la DG en la citada resolución de 4-11-2021 al decir que “el fichero GML con las coordenadas correctas derivadas del levantamiento técnico sería objeto de inscripción formal, incorporación expresa a la aplicación gráfica registral homologada, y publicación en el geoportal registral, y el otro fichero GML, con las coordenadas catastrales desplazadas correspondientes, debería ser incorporado a una capa específica en tales aplicaciones, y utilizado especialmente en el proceso de coordinación gráfica con Catastro y seguimiento de sus vicisitudes, en los términos que se detallan en la resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020.”

 

Por otra parte, no está de mas recordar aquí que, conforme al anexo I, “A los efectos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno”. Por tanto, la aplicación gráfica registral deberá incluir la funcionalidad que permita la incorporación de las coordenadas, no sólo de las fincas, como ya permite, sino también de las edificaciones, plantaciones o instalaciones que se declaren e inscriban en ellas conforme al articulo 202 LH.  Así como, para el caso de edificaciones en régimen de propiedad horizontal,  permitir incorporar el plano en planta de cada elemento a que se refiere el mismo articulo citado.

 

 

 

 

 

 

[1]   La R. 28-11-2019 señala que  “…el medio quizá más idóneo y sencillo de incorporar a una escritura notarial o a cualquier otro documento una determinada georreferenciación alternativa a la catastral de modo auténtico, indubitado y que permita que el Registro de la Propiedad pueda después acceder a ella en toda su integridad, es incorporar al documento el código seguro de verificación (CSV) del informe de validación técnica de la correspondiente georreferenciación alternativa en la Sede Electrónica del Catastro..».

 

[2] ANEXO I Estados de coordinación y pre-coordinación y sus efectos en el proceso de coordinación

3.2 Finca pre-coordinada pendiente de procesamiento. Situaciones definidas:

1. a) Finca con representación gráfica georreferenciada alternativa inscrita con un informe de validación gráfica alternativo positivo, existiendo una modificación física de parcelas que respeta la geometría catastral y sin que haya parcelas catastrales colindantes afectadas.
2. b) Finca con representación gráfica georreferenciada alternativa inscrita con un informe de validación Grafica Alternativo positivo, existiendo discrepancias geométricas con parcelas catastrales colindantes afectadas, incluso cuando las discrepancias geométricas afecten al dominio público no deslindado, tengan o no asignada geometría y referencia catastral, los cuales han de ser notificados en el procedimiento registral.
3. c) Finca de dominio público con representación gráfica georreferenciada alternativa inscrita, por no tener asignada previamente referencia catastral asociada a un recinto gráfico, con aportación bien de un informe de validación gráfica alternativo positivo o del informe positivo del Catastro previsto en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria.

Efectos en el proceso de coordinación: La finca podrá ser considerada como «pre-coordinada pendiente de procesamiento», reflejándose dicho estado en el folio real y en la publicidad registral en la forma determinada en la legislación hipotecaria.

Esta situación se mantendrá hasta que el Registro de la Propiedad haga constar la coordinación en el folio real de la finca, una vez que el Catastro haya comunicado al Registro la nueva representación gráfica de las parcelas objeto de la alteración, así como, en su caso, las nuevas referencias catastrales. El registrador comprobará la identidad gráfica con la representación gráfica inscrita y modificará la situación de la finca al estado de «coordinada», en la forma y con los efectos recogidos en la presente Resolución.

 

[3]  J. DELGADO RAMOS. “PROCEDIMIENTO ART 199 LH: posibles motivos para desestimar la oposición formulada.”  Regispro.es

 

[4]  CARLOS RIVAS. CARLOS RIVAS: comentario a la resolución de consulta de la DGSJ sobre el art 199 LH. En www.regispro.es

 

[5] J. DELGADO RAMOS. J DELGADO: Por qué Catastro debe legalmente incorporar sin más trámites ni dilaciones las georreferenciaciones alternativas inscritas y validadas técnicamente.  En www.regispro.es

 

[6] Vease el apartado “LA COORDINACIÓN: UN CAMPO DE OBSTÁCULOS”, dentro de “J. DELGADO: COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO: reseña crítica de la nueva instrucción conjunta Catastro-Registro de 24-9-2020. “ En www.regispro.es

:

 

[7] Véase J. DELGADO: COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO: reseña crítica de la nueva instrucción conjunta Catastro-Registro de 24-9-2020. Si se quiere coordinar de verdad, se debe aplicar el principio de inscripción registral constitutiva, o como mínimo, el de primacía de los pronunciamientos registrales.  En www.regispro.es

 

 

[8] http://www.catastro.meh.es/documentos/FAQ%20catastro%20registro.pdf

[9] Ver VIDEO TUTORIAL (J. DELGADO): Metadatación de desplazamientos y giros en la cartografía catastral.

 

[10]

Ver Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2017 https://boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2017-11849 DIRECTOR: Francisco Javier Gómez Gálligo

Resolución DGSJFP de 18 de diciembre de 2020 https://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-347 DIRECTORA: Sofía Puente Santiago.