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_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

J. DELGADO: COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO: reseña crítica de la nueva instrucción conjunta Catastro-Registro de 24-9-2020. Si se quiere coordinar de verdad, se debe aplicar el principio de inscripción registral constitutiva, o como mínimo, el de primacía de los pronunciamientos registrales.

Contenido:

Indice destacado:

RESEÑA Y COMENTARIO CRITICO DE LA NUEVA INSTRUCCIÓN CONJUNTA DG REGISTROS + DG CATASTRO de 23-sep-2020.

 

* TEXTO ÍNTEGRO:

* BOE: publicada la nueva RESOLUCION CONJUNTA 23-9-2020 DG REGISTROS-CATASTRO

 

* COMENTARIO J DELGADO:

 

Para analizar lo que aporta la nueva resolución conjunta es preciso comentar brevemente los antecedentes que la motivan, y la situación y problemas heredados con que nos encontramos.

 

* 1.- LO QUE LA LEY 13/2015 Y SU DESARROLLO HIZO BIEN Y LO QUE HIZO MAL

 

Consideraciones generales:

 

* La idea de la coordinación registro-catastro se basaba en tres premisas (ACERTADAS)

 

* 1.- UN MISMO LENGUAJE GRÁFICO:

Por necesidades de comunicación y compatibilidad: Que el registro utilice el mismo lenguaje geográfico que utiliza catastro y el estándar Inspire, para que puedan comunicarse entre sí (Formato GML, coordenadas U.T.M., sistema de proyección ETRS 89), pues solo utilizando el mismo lenguaje es posible el intercambio de información (no solo entre registro y catastro, sino con otras instituciones) y en su caso la coordinación gráfica.

 

* 2.- DOS VIAS DE ALCANZAR LA COORDINACION:

 Que hay dos vías igualmente válidas para alcanzar la coordinación gráfica:  inscribiendo en el registro coordenadas de recintos catastrales cuando son correctas (opción preferible por economía y reutilización de la información pública), o inscribiendo coordenadas alternativas si las catastrales no lo son y luego remitiéndolas al catastro para que las incorpore y haga suyas..

 

* 3.- INDEPENDENCIA RECÍPROCA ENTRE INSTITUCIONES (CON PREVALENCIA REGISTRAL):

Que Registro y Catastro mantienen su autonomía y sus funciones propias, y por tanto, la coordinación registro-catastro no podía significar subordinar el registro al catastro ni condicionar los efectos de los asientos registrales por lo que conste o no conste en catastro, (sino, si acaso, al contrario, pues se mantiene la vigencia del principio legal proclamado tanto en la ley del catastro como en la ley del registro, de prevalencia de los pronunciamientos registrales sobre los catastrales).

 

 

* LAS CLAVES DE LA LEY:

 

Las claves de toda la negociación de la ley entre los responsables registrales y los catastrales, estaba, por tanto, en dos aspectos:

 

* 1.- Cuáles habrían de ser los requisitos técnicos y los efectos jurídicos de la inscripción de la representación gráfica alternativa (RGA).

 

* 2.- Si de facto se implanta un sistema de coordinación registro-catastro con prevalencia del registro sobre el catastro o a la inversa.

 

Y a estos efectos, la estrategia catastral de partida era poner las mayores dificultades y requisitos para la inscripción de una RGA  y limitar al mínimo los efectos legales de su inscripción (incluso llegando casi a negarlos), de modo que se produzca una prevalencia fáctica, en muchos aspectos, del catastro sobre el registro.

 

* Y ocurrió que: …

.-  la  intransigencia catastral en aquel momento, jaleada por la cúpula notarial (que no quería un registro perfeccionado sino debilitado y sometido al Catastro, al que trataba de soliviantar y enfrentar con el Registro con la cantinela de que “el registro quiere hacer competencia desleal a Catastro”),  y ayudada por cierta desidia de la DG de los registros  (que inicialmente parecía más interesada en asumir el registro civil que en la georreferenciación de fincas y en establecer un buen modelo de coordinación con Catastro),  hizo que el Catastro no sólo impusiera muchas restricciones a la admisión de la RGA, sino que incluyó en la ley hipotecaria o en su desarrollo algunos despropósitos,  a mi juicio,  que, en cierto sentido, degradaban al Registro de la propiedad y lo convertían, en estos aspectos concretos,  como luego se explica, en una institución de facto subordinado al Catastro, perjudicando gravemente la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.

Además, el desarrollo posterior de la ley y su deficiente aplicación práctica ha agravado la cuestión convirtiendo el proceso de coordinación Catastro-Registro en un auténtico campo de obstáculos.

 

* LA COORDINACIÓN: UN CAMPO DE OBSTÁCULOS:

 

En efecto:

 

1.- Por obligar al registro a representar fincas sobre cartografía catastral, que con frecuencia, por problemas heredados, está desplazada y por tanto mal georreferenciada, se dificulta o impide la comunicación y colaboración eficiente entre el registro y otras instituciones distintas de la catastral, y los propios ciudadanos y empresas, que lógicamente operan con georreferenciaciones referidas al terreno, y a ortofotografías oficiales más recientes y mejor georreferenciadas.

Dicho de otro modo: las coordenadas que ofrece catastro, muchas veces desplazadas,  se podría decir que no están correctamente referidas a la superficie terrestre como deberían (geo-referenciación propiamente dicha), sino a la propia cartografía catastral (“carto-referenciación”).

De este modo, se implantó el  desafortunado axioma de “representar fincas sobre cartografía catastral”, en vez de “representar fincas sobre la superficie terrestre”.

 

2.- Aún así,  incluso la implantación práctica del proceso bilateral y exclusivo de coordinación registro-catastro resulta tan difícil como intentar avanzar a través de campo lleno de obstáculos y trincheras diseñadas por los responsables catastrales ante la pasividad y tibieza de los registrales  a modo de barreras sucesivas en las que quien consiga salvar las primeras se estrelle contra alguna de las siguientes:

 

* 1ª OBSTÁCULO: No se admite RGA en inmatriculaciones. 

El mensaje que lanza la ley es desafortunado, pero claro: si el catastro está mal, o te aguantas sin inmatricular, o inmatriculas mal.

Se condena al propietario a elegir entre:

a. No inmatricular hasta que Catastro rectifique sus errores.

b.- Inmatricular mal a sabiendas, invadiendo terreno ajeno o renunciando a terreno propio.

El problema se agrava cuando Catastro tiene desplazamientos, pues, como se destaca en otros trabajados publicados en esta web, se hace imposible la inmatriculación, ya que Catastro no tiene ningún incentivo ni interés en subsanarlos con agilidad.

 

* 2º OBSTÁCULO: en fincas inmatriculadas se admite la RGA, pero sólo si supera un informe de validación técnica diseñado unilateralmente por catastro

 

En dicho proceso, en cuyo diseño no se han acogido las sugerencias registrales, no sólo hay que aportar el GML de la finca en cuestión, (debía ser lo único necesario) sino tambien el de todas sus colindantes (lo cual es geométrica e informáticamente innecesario, y hasta perturbador, como luego veremos).

 

* 3º OBSTÁCULO: el sistema de validación técnica diseñado por catastro genera negativos injustificados

y aunque ello no impedía la inscripción de la RGA  sí que le priva de efectos jurídicos. Por ejemplo:

a.- Cuando sólo se aporta el GML de la finca en cuestión, y no se aportan los GML de cómo quedarían afectadas las colindantes. (Para obtener IVG positivo debería bastar aportar el GML legible de la finca en cuestión, sin tener que aportar los GMLs colindantes, por innecesario (es una evidencia geométrica y además la administración tiene prohibido exigir al ciudadano aportar datos innecesarios o que la propia administración tiene o puede procurarse) y por perturbador (cuando además del GML de la finca se aporta el de las colindantes al final no se sabe cuál es el GML de la finca en cuestión).

De hecho, la aplicación gráfica homologada por la DGRN (Geobase) funciona cuando se presenta un IVG negativo en el que se ha introducido solo el GML de la finca en cuestión (porque sabe cargar cuál es la finca en cuestión), y no suele funcionar cuando se presenta un IVG positivo que incluye todos los GMLs circundantes (porque ni Geobase ni a veces tampoco la intervención humana es capaz de deducir cuál de todos esos GMLs es el que se pretende inscribir).

 

b.- Cuando el GML de la finca en cuestión se “sale” de la manzana catastral (negativo injustificado, porque los viales o caminos entre manzanas debían ser una geometría más, y no un marco o corsé técnicamente insalvable)

La protección del supuesto dominio público (viales, caminos, calles, etc) que queda entre los polígonos o manzanas catastrales es una cuestión jurídica, por la que ya se encarga de velar la calificación registral, pero no debe ser un impedimento técnico a la obtención del IVGA positivo

 

c.- Cuando se detecta un desplazamiento patológico de la cartografía catastral y se aportan los medatados de tal desplazamiento: (aunque se cumplan todos los detallados y rigurosos requerimientos catastrales de metadatación de desplazamientos, el informe de validación va a salir siempre negativo, en ese momento, y tambien mucho despues, pues catastro no va a corregir sus errores de desplazamiento, ni aunque los tenga metadatados)

 

* 4º OBSTÁCULO: Aunque se inscriba una RGA, no funciona el sistema de remisión de datos registro-catastro.

(Probablemente porque los entonces responsables del Corpme tenían mucha prisa en que la DGRN les homologara la aplicación gráfica registral cuando todavía era bastante deficiente, y no cumplía todos los requerimientos legales, e insistieron en excluir de la homologación todo lo relativo al trasvase de información con Catastro, porque no estaba hecho, o no funcionaba, como sigue sin funcionar bien todavía hoy).

 

* 5º OBSTÁCULO: Aunque funcionara el sistema de remisión de datos de RGA inscritas del Registro al Catastro, Catastro no garantiza en modo alguno que incorpore sin cuestionarlos los pronunciamientos registrales (las RGA inscritas) a su cartografía.

 

Se permite y hasta se fomenta que Catastro pierda su tiempo y sus recursos en tomar decisiones jurídicas que no le competen, para las que su normativa no fija el criterio a seguir, y que pueden resultar al margen o contradictorias con las  que ya haya tomado el Registro, que es el competente y prevalente para resolver los conflictos jurídicos extrajudiciales.

Se debería proclamar con claridad (proclamado está, pero falta asumirlo y cumplirlo) que los pronunciamientos jurídicos registrales, tanto sobre el objeto (georreferenciación) como sobre el sujeto (propietario) sean directamente incorporados a Catastro sin cuestionarlos ni reiterar tramitación alguna, ni tomar decisión alguna contraria a lo que conste inscrito en el Registro, salvo notificar la alteración catastral a posteriori a los afectados catastrales.

 

Véase otra entrada en regispro.es titulada “J DELGADO: Por qué Catastro debe legalmente incorporar sin más trámites ni dilaciones las georreferenciaciones alternativas inscritas y validadas técnicamente.

 

 

 

* 6º OBSTÁCULO: LA DESCOORDINACIÓN CATASTRAL UNILATERAL

 

Aunque catastro incorporara la RGA inscrita en el registro a su propia cartografía catastral, y se consiguiera la teóricamente tan ansiada coordinación, el Catastro se reservó y blindó el derecho legal, que utiliza con profusión, (art 11.3 de su ley reguladora) a tirar por tierra la coordinación y descoordinarse unilateralmente en base a un simple documento de fecha posterior.

La prevalencia de los pronunciamientos registrales hace que si el catastro los desecha y cambia por otros, estos otros se presumen erróneos, pues la ley no puede presumir que sean cierta a la vez una cosa (lo que dice el registro) y su contraria (lo que dice el catastro cuando se descoordina unilateralmente del registro)

Solo tiene justificación y utilidad que catastro de de alta edificaciones no inscritas (para no premiar injustamente y eximir de tributación al que tiene una edificación, aunque por ser ilegal no se pueda inscribir) y expropiaciones no inscritas (para no castigar injustamente al expropiado y someter a tributación porciones de terreno expropiadas cuando la administración no cumple su obligacion de inscribir la expropiación).

Pero no hay justificación legal (ni utilidad tributaria), en incorporar al Catastro, a espaldas del Registro, alteraciones perimetrales ni dominicales de fincas ya coordinadas (muchas veces, resultado de fraccionamientos ilegales de suelo)

 

 

 

* 2.- LA NUEVA INSTRUCCIÓN CONJUNTA: ¿OTRA OPORTUNIDAD PERDIDA?

 

Con los años transcurridos y las magníficas y fructíferas relaciones que se han ido forjando entre los registradores y los responsables del Catastro, éstos se han ido dando cuenta de que aquellas intransigencias iniciales no estaban justificadas,  y van admitiendo poco a poco, aunque todavía no de manera totalmente abierta, corregirlas.

 

Y esta instrucción conjunta era la oportunidad que todos necesitábamos (oportunidad desperdiciada en parte) para corregirlas de una vez.

 

Como registrador de a pié cuya mayor ilusión profesional es perfeccionar el servicio público que presta el Registro de la Propiedad (a través la tecnología  de la georreferenciación de fincas y la implantación del registro electrónico),  y como colaborador del CORPME y de la DG de los Registros,  he tratado, sin éxito, de corregir y mejorar la redacción (farragosa) y el contenido (insatisfactorio) del borrador de instrucción conjunta, consciente de la importancia de aprovechar la oportunidad histórica de esta segunda instrucción conjunta para intentar superar las disfunciones que venimos arrastrando desde hace varios años.

 

A mi juicio, la redacción final, tiene aspectos superfluos, aspectos negativos y aspectos positivos, que expondré por este orden con la sana intención de ayudar a que destaquen éstos últimos. Y deja algunos de los principales problemas sin resolver.

 

* ASPECTOS SUPERFLUOS:

 

* 1.- IMPLANTA CONCEPTOS Y “PALABROS” SIN REPERCUSIÓN PRÁCTICA

Por ejemplo:

El de “margen de tolerancia”: (Los “márgenes de tolerancia”, que en realidad simplemente se traducen en la posibilidad  que se trata de incentivar de que el propietario sea “tolerante” con los errores catastrales y acepte inscribir una RGCat imperfecta en lugar de una RGAlternativa más precisa).

El de “identidad gráfica”  (hablar de “identidad” entre dos cosas conceptualmente distintas es forzar las palabras. Además, la repercusión de ese concepto de “identidad” gráfica es la misma (escasa o nula) que la del “margen de tolerancia” (que no es sino otra forma de definir la misma idea)

Los estados de “pre-coordinación”. (En realidad son estados de “no-coordinación”. Llamarles ahora de “pre-coordinacion” solo expresa el deseo de que pasen cuanto antes de no-coordinación a coordinación. Sólo tiene una repercusión cosmética y estadística.)

 

* 2.- NO TIENE APLICACIÓN DIRECTA INMEDIATA

Por ejemplo:

.- Los problemas técnicos no los soluciona ni puede solucionar la instrucción, sino que requieren desarrollos técnicos futuros que debería haber estado ya en el pasado

.- Las cuestiones jurídicas se remiten a anexos o protocolos futuros

.- Esencialmente no hay nada nuevo que los ciudadanos o los registradores deban conocer y hacer o dejar de hacer desde el día mismo de la aprobación y publicación de esta instrucción.

.- La nueva instrucción conjunta parece más bien una declaración de intenciones sobre lo que los responsables del Corpme y del Catastro deben ponerse a arreglar de entre los numerosos desarreglos actuales.

 

* ASPECTOS NEGATIVOS:

 

* 1.- FORMALES:

La redacción de la instrucción resulta excesivamente extensa, farragosa y asistemática. Y no fácilmente comprensible

Lo importante se podía decir de manera más clara y ordenada. Y lo superfluo y/o reiterativo (que hay bastante) suprimirlo.

Tampoco tiene sentido que tras una exposición de motivos, luego el articulado incluya disquisiciones que son más propias de la exposición de motivos, o que incluso ya están en ella.

 

* 2.- SUSTANTIVOS:

 

A mi juicio, a pesar de los indudables avances y aspectos positivos que luego se mencionan, no corrige sino que incluso acentúa en cierto modo la sensación de sometimiento fáctico o subordinación del Registro al Catastro, por ejemplo

.- Subordina la inscripción y coordinación de la RGA a que obtenga validación catastral positiva cuando ésta todavía arroja falsos negativos.

.- Subordina la incorporación catastral de la RGA inscrita en el registro a que el registrador le remita y detalle al Catastro todo el expediente y actuaciones registrales (para que Catastro lo analice) y no sólo el pronunciamiento registral final, sin proclamar claramente que el Catastro debe incorporar las alteraciones registrales sin cuestionarlas (ni siquiera tiene jurídicamente por qué conocerlas, y menos aun, cuestionarlas)

 

* ASPECTOS POSITIVOS:

 

* 1.- ASIGNAR GEOMETRÍA Y REFERENCIA CATASTRAL a suelos que carecían de ella.

 

.- A los viales (muy positivo, porque permitirá evitar estos concretos  “falsos negativos” en los IVGA por invasión de viales).

.- Al suelo ocupado por edificios en régimen de propiedad horizontal (positivo porque permitirá extender la coordinación a los solares construidos en régimen de propiedad horizontal)

 

* 2.- EL DOBLE GML EN LOS CASOS DE DESPLAZAMIENTOS

 

.- Debe aportarse doble GML: el GML “catastral” con coordenadas desplazadas para que encaje en la cartografía catastral desplazada, y el “GML real” con coordenadas reales para que “encaje” correctamente en el terreno y ortofoto.  Muy positivo. Esto era esencial.

Pero falta (y también es esencial) prever y ordenar que la aplicación gráfica registral tenga una doble capa gráfica: una para alojar los GMLs catastrales desplazados y otra para alojar los GMLs reales, y herramientas de conversión para analizar las equivalencias.

 

* 3.- SEGUIMIENTO DE LAS EVENTUALES CORRECCIONES DE ERRORES CATASTRALES O REGISTRALES

La instrucción preve un (complejo, pero necesario y sensato) sistema de seguimiento de las eventuales correcciones catastrales de sus errores de desplazamiento, con notificaciones al titular registral para que confirme si desea ajustar la georreferenciación ya inscrita de su finca a la nueva georreferenciación catastral corregida.

También preve el sistema de corrección de los posibles errores registrales en los envíos de información al catastro.

 

 

* ASPECTOS QUE NO RESUELVE:

 

* Otros supuestos de IVG negativos injustificados:

Los otros supuestos de negativos injustificados o “falsos negativos” en el actual sistema de validación técnica catastral.  (cuando solo se aporta el GML de la finca en cuestión)

* Las coordenadas y planos de las edificaciones

La aplicación gráfica registral homologada en su día sigue sin permitir cumplir los requerimientos legales del art 202 LH (inscribir las coordenadas de la superficie ocupada por las edificaciones e incorporar el plano en planta de las edificaciones y sus elementos en propiedad horizontal) y, por tanto, sin poder trasvasar esta información al Catastro.

* La subordinación fáctica del registro al catastro:

Como ocurre en las inmatriculaciones, en el deficiente sistema de validación técnica catastral, en la mermada admisión de la RGA y de sus efectos jurídicos, y en la previsión de que el Registro debe justificarle en detalle al Catastro cómo y porqué practica o no practica asientos registrales, en vez de aplicar que Catastro asuma e incorpore sin analizar ni cuestionar los pronunciamientos registrales, que son legalmente prevalentes.

* La descoordinación catastral sobrevenida:

Aunque la ley reservó al Catastro el derecho a descoordinarse del registro de manera sobrevenida, (art 9.4 y 11.3 de su ley reguladora) y la experiencia ha demostrado al Catastro que eso no le reporta ninguna utilidad práctica, ni siquiera tributaria, (como se explica en otros artículos en esta web) sino numerosos inconvenientes, y no sólo para el Catastro, porque degrada la calidad del nuevo dato catastral, no acreditado, frente al dato registral acreditado y con plenos efectos jurídicos y prevalencia, sino que tambien perjudica el tráfico jurídico, la seguridad jurídica, e induce a confusión y desánimo en todos los agentes intervinientes y usuarios.

Ante esta constatación, la nueva instrucción conjunta, pudiendo y debiendo hacerlo, no pone ninguna restricción  a la descoordinación catastral unilateral y sobrevenida, lo cual supone echar por tierra todo el tan cacareado objetivo legal de la coordinación y de la supuesta eficiencia administrativa y supresión de duplicidades y pronunciamientos contradictorios.

A mi juicio, esta es una de las mayores y más insostenibles ineficiencias del sistema actual de coexistencia Registro-Catastro, y que, paradójicamente,  tiene una solución que resulta tan sencilla, útil, eficiente y efectiva como difícil de implantar pacíficamente por la resistencia catastral (en parte), notarial (sobre todo) y hasta de algunos registradores (sorprendentemente).

Y esa solución no es otra que asumir que en nuestro sistema registral, los asientos registrales son los que determinan a todos los efectos legales (incluidos, por tanto, y también, los efectos catastrales) no sólo quién es el sujeto del derecho de propiedad, con nombre y apellidos, sino el objeto de su derecho de propiedad, con ubicación y delimitación georreferenciada). Y que los efectos de esa inscripción registral, guste o no guste a algunos,  son constitutivos (o funcionalmente constitutivos, que es la forma edulcorada como los denomina la doctrina más autorizada y la propia exposición de motivos de la ley hipotecaria).

 

* 3.- BASTA DE HIPOCRESÍA LEGAL E INEFICIENCIA:  APLIQUEMOS EL PRINCIPIO DE INSCRIPCION REGISTRAL CONSTITUTIVA 

 

Si de verdad el legislador desea tanto como dice la coordinación Registro-Catastro, y suprimir duplicidades y contradicciones, y ganar en eficiencia y seguridad jurídica, debe ser honesto consigo mismo y congruente, y rediseñar el actual y deficiente sistema de coordinación, que es muy poco ambicioso (sólo pretende referirse al objeto y no al sujeto del derecho de propiedad), poco efectivo (lleno de trabas y obstáculos catastrales, como hemos visto), y nada sincero (una vez alcanzada la ansiada coordinación y con ella la supuesta eficiencia del sistema, se favorece la descoordinación catastral a espaldas del registro y el retorno a la ineficiencia, inseguridad y las contradicciones).

 

La solución es bien sencilla: aplicar el principio de inscripción registral constitutiva para la transmisión del dominio. Digo “aplicar” y no digo “instaurar”, porque tal principio se instauró hace mucho tiempo, como se deduce de innumerables preceptos, perfectamente armónicos, del Código Civil y de la Ley Hipotecaria, pero en la práctica no se aplica debidamente.

 

* Breve nota explicativa: nuestro sistema no es que deba ser, sino que es, de inscripción constitutiva:

 

* .- La inoponibilidad erga omnes de los títulos no inscritos:

Si conceptualmente, (a) para que un derecho pueda ser un derecho real (por contraposición a un simple derecho personal) es preciso que sea oponible a terceros, y (b) para ser oponible a terceros es preciso que esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, (art 606 CC y 32 LH), la conclusión es cristalina: sin inscripción registral no hay oponibilidad a terceros, y por tanto, no hay derecho real.

 

* .- La teoría del titulo y el modo para la transmisión del dominio de inmuebles

En la tradicional teoría del titulo y el modo, que se recoge en nuestro Código Civil (art 609), el modo, en lo que se refiere a inmuebles inmatriculados o partes de ellos, NO es la entrega de la cosa al comprador (como ocurre en las ventas de bienes muebles), sino la inscripción registral a favor del comprador (art 608 CC que proclama que los efectos de la inscripción, y de la no inscripción, se rigen por la Ley Hipotecaria).

La forma más frecuente transmitir el derecho real de propiedad es a través del contrato de compraventa, el cual contrato o título, por sí sólo, únicamente produce derechos y obligaciones personales entre las partes (el vendedor ha entregar la cosa vendida y ofrecer saneamiento por evicción o vicios ocultos, y el comprador pagar el precio pactado). Pero para que un contrato entre partes como es el de compraventa produzca la transmisión de un derecho real de dominio, esto es, con efectos erga omnes, hace falta además que dicha compraventa, como título potencialmente traslativo del dominio, se inscriba en el registro de la propiedad, o dicho con más precisión, que el registro de la propiedad inscriba del dominio del comprador.

Y para que ello ocurra será necesario que la calificación registral compruebe, entre otros muchos extremos, la titularidad registral del vendedor, exigida por el principio de tracto sucesivo (art 20 LH) y la legalidad formal y sustantiva del negocio (art 18 LH).

* ¿A qué momento se retrotraen los efectos de la inscripción registral de la transmisión del dominio? …”Pues eso”.

Además, conforme a dicha remisión que hace el CC a la LH en cuanto a los efectos de la inscripción, cuando se practique la inscripción del dominio a favor del comprador, sus plenos y cualificados efectos se retrotraen, no a la fecha del contrato de compraventa, ni siquiera aunque se formalice en escritura notarial (la cual equivale a la entrega al comprador, pero no a la transmisión de la propiedad)  sino a la fecha de su asiento de presentación en el Registro, como destaca el articulo 24 de la Ley Hipotecaria.

Por tanto, si conforme al articulo 38 LH, a todos los efectos legales se presume que el titular del dominio es el que conste en el registro, y que su dominio recae sobre el objeto cuya ubicación y delimitación proclama el registro,  si dicho titular vende ese objeto inmobiliario a un comprador sólo se pasará a presumir que el  vendedor ha dejado de ser dueño y que el nuevo dueño es el comprador cuando se inscriba el dominio a favor de éste, con retroacción de efectos sólo al momento del asiento de presentación.

 

* .- “La prueba del algodón”: ¿A quién se transmite la propiedad en caso de doble venta? … “Pues eso”.

Por otra parte, siendo el dominio un derecho pleno y excluyente de cualquier otro dominio contradictorio, ha de preverse una solución legal al caso extremo (en los casos extremos es donde se confirman o refuta toda teoría que se precie) de que una misma cosa inmueble se venda (por ejemplo por fraude o error del vendedor) a varios compradores.

En tales casos, si una misma cosa inmueble se hubiese vendido a diferentes compradores la propiedad pertenecerá al que “antes la haya inscrito en el Registro” (art 1473 CC).   Nótese que el adverbio “antes” sobra, pues por la aplicación de los principios registrales, y en particular el de prioridad y tracto sucesivo, no puede haber un comprador que inscriba “antes” y otro que inscriba “después”, sino que inscrito el dominio a favor de un comprador, se denegará la inscripción a favor de cualquier otro incompatible. (art 17 LH).

Todo ello, unido a la inoponibilidad frente a terceros (art 32 LH) y consiguiente inadmisión en oficinas públicas administrativas o judiciales (art 319 LH) de documentos de compraventas no inscritas,  confirma que la tranmisión del dominio inmobiliario de una finca o porción de finca inmatriculada,  no se produce en el momento del contrato de compraventa, ni siquiera aunque esté formalizado en escritura pública, sino en el momento de la inscripción del dominio a favor de quien proceda, con efectos que sólo se retrotraen al momento de su asiento de presentación (y no antes).

Es decir, en el caso de la doble o mútiple venta, si A vende el mismo inmueble a B, y despues a C, y despues a D, y fuera este último comprador el que inscribe su dominio en el registro, es evidente que NO ha habido varias y sucesivas transmisiones de dominio (primero de A a B, luego de B a C , y finalmente otra de C a D,), sino que la ÚNICA transmisión de dominio que se ha producido es la directa de A a D,  todo lo cual prueba que no es la escritura de compraventa la que transmite el dominio del vendedor A, que ha seguido siendo dueño de la finca a todos los efectos legales hasta la inscripción del dominio a favor del comprador D.

 

* Si no queremos hablar de inscripción constitutiva, basta aplicar la primacía de los pronunciamientos registrales.

En cualquier caso, si a alguien esto de la inscripción constitutiva (que da pie a un debate interesantísimo que excede el propósito de este artículo) le asusta o supera o le parecen palabras mayores, (recordemos qu la propia exposicion de motivos de la ley que implantó la inscripción constitutiva decía, para suavizarlo, que no la estaba implantando del todo) bastaría con que se asuma y aplique sin trabas interesadas  el principio de que los pronunciamientos registrales (tanto sobre el objeto como sobre el sujeto del derecho de propiedad) están bajo la salvaguardia de los Tribunales (art 1 Ley del Registro) y tienen prevalencia sobre los pronunciamientos catastrales (art 3 Ley del Catastro), y que viene a ser vulnerado en la práctica al amparo de los desafortunados articulos 9.4 y 11.5 de la Ley del Catastro, que admiten, fomentan y casi obligan a que el Catastro desprecie los pronunciamientos registrales previos, si simplemente se le aporta un documento, incluso privado, de fecha posterior.

Con ello, como se ha dicho, el nuevo dato catastral actualizado en base a documentos no inscritos, no sólo rebajará su calidad y la eficacia de la gestión tributaria (no se puede anotar el embargo contra un comprador no inscrito), sino que incluso, por ser un pronunciamiento catastral contradictorio con el registral (que es el prevalente) se presumirá que el catastral está equivocado, pues la ley no puede presumir a la vez ser cierta una cosa y su contraria, sino que, en caso de contradicción, da prevalencia a los pronunciamientos registrales sobre los catastrales,

 

* 4.- ANEXO. CUADRO RESUMEN: QUÉ CAMBIA REALMENTE TRAS LA NUEVA INSTRUCCIÓN CONJUNTA:

 

VER CUADRO RESUMEN

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