INTRODUCCIÓN:
No es infrecuente que los otorgantes de un titulo notarial, tras haber precisado en él cuál es la georreferenciación de la finca o derecho objeto del negocio que formalizan, manifiesten, por propia iniciativa, o inducidos por el notario, que no quieren que tal georreferenciación se inscriba, sino que se mantenga la simple descripción literaria de la finca.
Pero, como confirma la doctrina de la DG, la georrefenciacion es una circunstancia esencial del asiento registral, cuya constancia no es renunciable ni puede ser excluida por los interesados.
Se adjunta un breve modelo de observaciones o advertencias a consignar en tales casos:
LA INSCRIPCION DE LA GEORREFERENCIACION NO ES RENUNCIABLE.
Conforme al articulo 9 de la Ley Hipotecaria “Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador”
La declaración en el titulo sobre cual es la georreferenciación correspondiente a la finca, es una de las” circunstancias relativas al objeto” del derecho inscribible, incluso es la más importante de todas, pues es la que lo define con precisión en su ubicación y delimitación geográfica, y consiguientemente, determinando aritméticamente su superficie interior. Por tanto, el artículo 9 exige que esa circunstancia relativa al objeto del derecho inscribible (su georreferenciacion) es uno de los extremos que imperativamente ha de contener el asiento registral.
Así lo confirma la doctrina de la DGSJFP:
Como dice la RDGSJFP de 26 de febrero de 2026 “el artículo 9 de la Ley Hipotecaria … regula las circunstancias que ha de contener la inscripción, las cuales no están sujetas al ámbito de la autonomía de la voluntad de los usuarios del Registro. Es la Ley la que regula en que forma el registrador ha de redactar el asiento.” … “Por tanto, la descripción comprende la manifestación del otorgante sobre la situación física detallada” … “tanto la Ley Hipotecaria como la catastral determinan como deben describirse las fincas registrales o las parcelas catastrales en un título público, sin que ello esté sujeto a la autonomía de la voluntad de los particulares”
Ciertamente, el artículo 425 del Reglamento Hipotecario dispone: «Presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro, …”Pero, la expresión «una parte del mismo» no puede comprender un aspecto tan esencial del derecho, cual es la descripción de la finca con su situación física detallada.
“ esta Dirección General declaró en la Resolución de 12 de mayo de 2022 que todas las declaraciones de los otorgantes en el título, relativos a la descripción de la finca están sujetos a la calificación registral, aunque los otorgantes manifiesten su voluntad de excluirlos.” …
“Por ello, esta Dirección General concluye que la renuncia expresa de los otorgantes a la inscripción de la georreferenciación de la finca no vincula al registrador, pues la calificación registral se refiere a todo el contenido del título, sin poder excluir un aspecto esencial, como el objeto del derecho y porque la forma de redactar el asiento se regula en el artículo 9 y no está sujeta al ámbito de la autonomía de la voluntad de los particulares.”
