J. DELGADO: SOBRE LA HIPOTECA INMOBILIARIA. Indice general de la obra

Autor: Joaquín Delgado.

Se publica aquí una mini-monografía sobre la hipoteca inmobiliaria, abordando de modo general y sistematizado, aunque sin profundizar mucho, todos los aspectos y vicisitudes de su vida registral, e incorporando al final algunas propuestas concretas de reforma y mejora del sistema actualmente vigente.

A continuación figura el índice de apartados de la obra, que remiten a su visualización completa.

Granada, Febrero de 2023

* I. INTRODUCCIÓN: HIPOTECA INMOBILIARIA vs MOBILIARIA

* II.-  LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA

• 1.- ELEMENTOS SUJETIVOS:
  • 1.1.- El hipotecante.
  • 1.2.- El deudor de la obligación garantizada.
  • 1.3.- El acreedor de la obligación garantizada
  • 1.4.- El adquirente y titular de la hipoteca. Pluralidad de titulares y régimen jurídico.
• 2.- ELEMENTOS OBJETIVOS:
  • 2.1. La obligación u obligaciones garantizadas.
  • 2.2. El derecho real hipotecado.
  • 2.3. La distribución de la hipoteca por fincas.
    • 2.3.1. Cuando se hipotecan varias fincas a la vez.
    • 2.3.2. Cuando la única finca hipotecada se divide posteriormente para formar varias fincas.
  • 2.4. La extensión objetiva a mejoras, edificaciones, agregaciones, etc.
  • 2.5. La extensión respecto de la obligación garantizada
• 3.- ELEMENTOS FORMALES
  • 3.1. Formalización:
  • 3.2. Calificación registral.
  • 3.3. Inscripción registral constitutiva

* III.- LA MODIFICACION O NOVACIÓN DE LA HIPOTECA

• 1.- La novación de la obligación garantizada
  • 1.1 La novación subjetiva
    • 1.1.2 La subrogación del deudor inicial por otro nuevo.
    • 1.1.2 La subrogación del acreedor inicial por otro nuevo
  • 1.2  La novación objetiva de la obligación garantizada.
    • 1.2.2 El cambio en las estipulaciones financieras.
    • 1.2.2 El mantenimiento o no del rango registral de la hipoteca cuando se modifican estipulaciones financieras de la obligación garantizada.
• 2. La novación de la hipoteca misma
  • 2.1 La sustitución del bien hipotecado (sólo en casos de subrogación real)
    • 2.1.1 Sustitución convencional de una finca por otra.
    • 2.1.2 Subrogación real legal de fincas en expedientes de equidistribución urbanística.
  • 2.2 La modificación, distribución y liberación de la responsabilidad hipotecaria.
  • 2.3. Los negocios sobre el rango de la hipoteca.

* IV. LA TRANSMISIÓN DE LA HIPOTECA

• 1.- La transmisión individualizada con el consentimiento del transmitente
• 2. La transmisión global de créditos hipotecarios en operaciones de reestructuración societaria
  • 2.1.- Negocios que dan lugar a una sucesión universal:  Fusión, absorción y cesión global .
  • 2.2.- Negocios en los que no se produce sucesión universal:  Escisión.
• 3.- La transmisión ope legis sin consentimiento del transmitente

* V.- LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA

• 1.- La distinción entre acción personal y acción real hipotecaria.
• 2.- El procedimiento judicial de ejecución directa y la venta extrajudicial.
  • 2.1 Semejanzas:
  • 2.2 Diferencias
• 3.- La posibilidad (o más bien no) de ejercitar la acción real hipotecaria en otros procedimientos:
• 4.- La ejecución de la hipoteca en procedimientos administrativos
  • EJECUCIÓN HIPOTECARIA SOBRE VARIAS FINCAS: Adjudicación al acreedor “por la cantidad que se le deba por todos los conceptos”. ¿Cabe dividir dicha cantidad entre las distintas fincas a los efectos del art 671.LEC?
  • EJECUCION SOBRE VIVIENDA HABITUAL: el “ERROR DE SALTO” (del 70% al 60 %) en la interpretación literal del art 671 LEC.
  • RDGRN: el ejecutante, si concurre como postor, consigue evitar los tipos mínimos de adjudicación del art 671 LEC
  • ABUSIVIDAD de la condición general que fija un VALOR PARA SUBASTA INFERIOR A LA TASACIÓN TÉCNICA..

* VI.- LA EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA

• 1.- La regla general: la cancelación de la hipoteca por consentimiento expreso de su titular
• 2.- La cancelación de la hipoteca sin consentimiento de su titular:
  • 2.1. Cancelación de hipoteca unilateral no aceptada:
  • 2.2. Cancelación de la hipoteca por el mero transcurso del tiempo:
    • 2.2.1. Por transcurso del plazo de duración de la hipoteca:
    • 2.2.2. Por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria:
    • 2.2.3. Por el transcurso del plazo previsto en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria:
  • 2.3. Cancelación de la hipoteca por confusión de derechos.
  • 2.4. Cancelación de la hipoteca por su propia ejecución, o por ejecución de cargas de mejor rango registral
  • 2.5. Cancelación de la hipoteca por sentencia judicial:

* VII. ANALISIS CRITICO DE LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA VIGENTE. ALGUNAS PROPUESTAS DE MEJORA

• 1.- La anomalía de la hipoteca unilateral: acabar con esta reserva de rango
• 2. La tensión entre libertad de pacto (estipulaciones abusivas) frente a regulación imperativa: avanzar en regulación imperativa, pero con posible mejora para el prestatario.
• 3. Fomentar la utilización de modelos oficiales de “hipoteca de confianza”, claros, concisos y no abusivos.
• 4. Limitación de responsabilidad al bien hipotecado, salvo pacto en contrario que será objeto de calificación de transparencia y abusividad.
• 5. Suprimir el pacto inicial de valoración para futura subasta, y valorar la finca en el seno del procedimiento de subasta.
• 6. El importe de la deuda no debería nunca ser relevante para determinar el importe de adjudicación de la finca al acreedor, sino solo el valor de la finca.
• 7. Clarificar que no hay más que un procedimiento judicial de ejecución de la hipoteca,  y que sus trámites no judiciales los pueda realizar el registrador como funcionario extrajudicial más cualificado e idóneo.