DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la EJECUCIÓN DE HIPOTECAS.

Este informe sistematiza la doctrina registral vigente relativa al procedimiento de ejecución hipotecaria, analizando los requisitos previos, el desarrollo del procedimiento, la calificación del decreto de adjudicación y los efectos cancelatorios sobre las cargas posteriores.

* I. REQUISITOS PREVIOS Y CONFIGURACIÓN DE LA HIPOTECA

* 1. El valor de tasación a efectos de subasta

La fijación del tipo de subasta es un requisito esencial para el acceso al Registro de la hipoteca y para su posterior ejecución por la vía directa o extrajudicial. La doctrina es estricta en cuanto a la inmutabilidad de este valor una vez iniciada la fase de ejecución.

* A. Necesidad de coincidencia entre lo inscrito y lo ejecutado

En el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo o valor que a efectos de subasta pactaron las partes y figuraba en el cuerpo de la inscripción. No es admisible que la adjudicación se base en un valor de tasación distinto (por ejemplo, uno antiguo no vigente o uno modificado en escritura no inscrita), ya que se vulneraría el artículo 130 de la Ley Hipotecaria. “En el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo o valor que a efectos de subasta pactaron las partes, y figuraba como tal en el Registro de la Propiedad en el momento de iniciarse la susodicha ejecución hipotecaria, y no otro valor distinto”. Resolución de 19-2-2024 (Registro de Badalona nº 2 – BOE 19-03-2024).

* B. Modificación del valor en “fase de ejecución”

Si bien en la “fase de seguridad” es posible modificar el valor de tasación sin consentimiento de titulares posteriores, una vez se entra en la “fase de ejecución” (marcada por la nota marginal de certificación de cargas), ya no es inscribible un pacto de reducción del precio de subasta, pues perjudicaría las expectativas de sobrante de los acreedores posteriores. “Si se pretende inscribir el pacto de reducción del precio para subasta de una finca hipotecada, cuando ya no estamos en fase de seguridad de la hipoteca, sino en fase de ejecución… ya no resulta permitido acceder a la inscripción”. Resolución de 30-1-2024 (Registro de Guadarrama-Alpedrete – BOE 08-03-2024).

* 2. El domicilio a efectos de notificaciones

La fijación de un domicilio en la escritura de constitución es requisito sine qua non para la utilización del procedimiento de ejecución directa.

* A. Requisitos del domicilio

El domicilio debe ser cierto y determinado dentro del territorio nacional. No es admisible la fijación de un domicilio en el extranjero para la práctica de requerimientos en el procedimiento de ejecución directa. “No es admisible la fijación de un domicilio a efectos de requerimientos fuera del territorio español”. Resolución de 30-3-2023 (Registro de Barcelona nº 3 – BOE 18-04-2023).

* B. Constancia de medios telemáticos

La Ley 5/2019 introdujo la necesidad de constancia del correo electrónico del prestatario, no solo para las comunicaciones notariales, sino para facilitar que el registrador pueda remitir la nota simple literal de la inscripción y de la calificación. “Mediante la constancia de la dirección de correo electrónico del prestatario en la escritura… se pretende facilitar que el notario autorizante… pueda cumplir su obligación… y posibilitar que los registradores de la propiedad remitan también gratuitamente y de forma telemática al prestatario nota simple literal”. Resolución de 28-7-2020 (Registro de Málaga nº 1 – BOE 06-08-2020).

* II. EL PROCEDIMIENTO: LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS Y LA NOTA MARGINAL

* 1. Carácter esencial de la Nota Marginal

La expedición de la certificación de dominio y cargas y su consiguiente nota marginal es un trámite esencial que cumple una triple función: notificar a terceros, interrumpir la prescripción y cerrar el registro a cancelaciones por causas distintas a la ejecución.

* A. Efecto de cierre y condición resolutoria

La nota marginal opera como una condición resolutoria cuyo cumplimiento (la adjudicación) determinará la cancelación de los asientos posteriores. Su omisión impide la inscripción del decreto de adjudicación por causar indefensión. “La no existencia de la nota marginal provoca una situación de indefensión a los titulares de cargas posteriores”. Resolución de 28-7-2025 (Registro de Sevilla nº 16 – BOE 20-10-2025).

* B. Imposibilidad de expedir nueva certificación en ejecución distinta

Si ya consta una nota marginal de expedición de certificación de cargas para una ejecución, no cabe expedir otra nueva ni practicar nueva nota para un procedimiento distinto sobre la misma hipoteca, salvo que se cancele la anterior. “No es posible expedir una nueva certificación de cargas y practicar la consecuente nota marginal si ya existe otra nota de expedición de certificación practicada a resultas de otro procedimiento de ejecución”. Resolución de 29-11-2023 (Registro de Las Rozas nº 1 – BOE 28-12-2023).

* 2. Cesión del crédito tras la Nota Marginal

Si se produce la cesión del crédito hipotecario después de expedida la certificación de cargas, es necesario inscribir la cesión a favor del nuevo acreedor (cesionario) antes o simultáneamente a la inscripción de la adjudicación a su favor, para mantener el tracto sucesivo. “Resulta necesaria, para inscribir el decreto de adjudicación, la inscripción de la titularidad sobre el crédito hipotecario a favor del ejecutante o de su sucesor”. Resolución de 2-6-2020 (Registro de Palma de Mallorca nº 6 – BOE 24-07-2020).

* III. INTERVENCIÓN DE TERCEROS Y TRACTO SUCESIVO

* 1. El Tercer Poseedor

La posición del tercer poseedor (quien adquiere la finca hipotecada) es fundamental en la calificación registral. La doctrina de la DGSJFP, alineada con el Tribunal Constitucional, distingue según el momento de inscripción de su adquisición.

* A. Inscripción anterior a la nota marginal

Si el tercer poseedor inscribió su derecho antes de la expedición de la certificación de cargas (y su nota marginal), debe ser demandado y requerido de pago. De lo contrario, se denegará la inscripción de la adjudicación. “El tercer adquirente debe ser demandado y requerido de pago en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor… desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada”. Resolución de 8-2-2025 (Registro de Alcalá de Henares nº 3 – BOE-A-2025-2390).

Esta doctrina se reitera constantemente como pilar de la tutela judicial efectiva registral. “Es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquellos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal”. Resolución de 9-1-2024 (Registro de Cieza nº 3 – BOE 19-02-2024).

* B. Inscripción posterior a la nota marginal

Si la inscripción del tercero es posterior a la nota marginal, no es necesario demandarle, bastando con la notificación genérica, ya que la nota marginal le advierte de la existencia del procedimiento.

* 2. La Herencia Yacente

Cuando el procedimiento se dirige contra los herederos del titular registral fallecido, se exige el nombramiento de un administrador judicial si no se conoce a los herederos, o la demanda contra los herederos determinados. “Es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él”. Resolución de 13-3-2024 (Registro de Bilbao nº 10 – BOE 11-04-2024).

* 3. Notificación a titulares de cargas posteriores

El Registrador debe calificar que se hayan realizado las notificaciones a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca. “Es indudable que la calificación registral del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación… ha de comprobar que el letrado de Administración de Justicia indique que se han realizado las oportunas notificaciones a los titulares de derechos inscritos y anotados con posterioridad”. Resolución de 15-7-2025 (Registro de Eivissa nº 4 – BOE 06-08-2025).

* IV. CALIFICACIÓN DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN

* 1. Límites de la Responsabilidad Hipotecaria

El Registrador debe calificar que lo entregado al acreedor por cada concepto (principal, intereses, costas) no exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria inscrita. El exceso, si lo hay y existen acreedores posteriores, debe consignarse.

* A. Control del tope de responsabilidad

“Si al actor se le entregan cantidades superiores a las garantizadas por la hipoteca, el registrador debe rechazar la inscripción cuando existan terceros”. Resolución de 27-2-2024 (Registro de Valencia nº 10 – BOE 20-03-2024).

* B. Inexistencia de acreedores posteriores

Si no hay acreedores posteriores, el sobrante puede entregarse al deudor, y el juez actúa correctamente al hacerlo así, sin que el registrador deba exigir la consignación. “No habiendo derechos posteriores al ejecutado según la certificación registral… el juez actúa correctamente entregando el sobrante al ejecutado”. Resolución de 9-3-2017 (Registro de Madrid nº 11 – BOE 23-03-2017). (Citada en contexto).

* 2. Porcentajes de Adjudicación (Art. 671 LEC)

El Registrador tiene competencia para calificar que el importe de la adjudicación respeta los límites legales del artículo 671 LEC (50%, 60% o 70% del valor de tasación, según sea vivienda habitual o no, y si hay postores). “El registrador debe, incluso con más rigor que en el procedimiento ejecutivo ordinario, rechazar el acceso al Registro de la adjudicación” si no se respetan dichos límites. Resolución de 12-3-2020 (Registro de Illescas nº 1 – BOE 06-07-2020).

* 3. Presentación conjunta de títulos

Para la inscripción es necesaria la presentación conjunta del testimonio del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas (Art. 133 LH). “El título posterior (mandamiento de cancelación de cargas) en ningún caso puede despacharse sin que se inscriba el anterior (auto de adjudicación)”. Resolución de 30-10-2019 (Registro de Aoiz – BOE 27-11-2019).

* 4. Declaración sobre suelos contaminados

Es obligatorio que el adjudicatario realice la declaración sobre si se han realizado actividades potencialmente contaminantes del suelo, al tratarse de una transmisión onerosa. “Ha de entenderse que una adjudicación consecuencia de una ejecución hipotecaria es un acto oneroso y, por tanto, obligada la declaración de suelos contaminados”. Resolución de 6-2-2025 (Registro de Ayamonte – BOE 21-02-2025).

* V. EFECTOS CANCELATORIOS Y PURGA DE CARGAS

* 1. Cancelación de cargas posteriores

La inscripción de la adjudicación conlleva la cancelación de la hipoteca ejecutada y de todas las cargas posteriores a ella (inscritas o anotadas después). Sin embargo, existen excepciones y matices.

* A. Arrendamientos inscritos

La ejecución de la hipoteca implica la purga del arrendamiento inscrito con posterioridad si es de uso distinto de vivienda o si la hipoteca es anterior al contrato. No obstante, si el mandamiento no ordena expresamente su cancelación, el registrador no puede cancelarlo de oficio. “En aplicación de los principios de rogación y cumplimiento de las resoluciones judiciales en sus propios términos, no procede que el Registro de la Propiedad practique la cancelación de un asiento en virtud de un mandamiento judicial en el que ni de forma expresa ni genérica se ordena la misma”. Resolución de 1-12-2022 (Registro de Logroño nº 2 – BOE 20-12-2022).

Si el arrendamiento es de uso distinto de vivienda, se extingue. “La ejecución de la hipoteca implica la purga y cancelación de los arrendamientos, tratándose de arrendamientos de uso distinto al de vivienda”. Resolución de 30-11-2023 (Registro de Villarreal nº 3 – BOE 28-12-2023).

* B. Prohibiciones de disponer

Si existe una prohibición de disponer (penal o administrativa) inscrita con posterioridad a la hipoteca, prevalece el principio de prioridad de la hipoteca y se cancelará la prohibición, salvo que el juez penal ordene lo contrario. “La enajenación forzosa derivada de una hipoteca inscrita con anterioridad a la anotación de prohibición de disponer implica la cancelación de ésta”. Resolución de 30-4-2025 (Registro de Fuenlabrada nº 1 – BOE 05-06-2025). (Deducida a contrario sensu de la doctrina general citada sobre la prioridad).

* 2. Consignación a favor de acreedores posteriores

Si la adjudicación supera la deuda garantizada (dentro de los límites de responsabilidad), el sobrante debe consignarse a favor de los titulares de cargas posteriores. No procede consignación a favor de arrendatarios pues no son acreedores. “Respecto del arrendamiento, no procede la consignación de ningún importe a favor del arrendatario, pues éste no es acreedor”. Resolución de 16-12-2024 (Registro de Sant Mateu – BOE 07-02-2025).

* VI. EJECUCIÓN ORDINARIA Y CONCURSO

* 1. Ejecución Ordinaria de la Hipoteca

El acreedor puede optar por el procedimiento ejecutivo ordinario (art. 538 LEC) en lugar de la ejecución directa. En tal caso, es necesario trabar embargo sobre la finca. “Teniendo la anotación de embargo dictada en el procedimiento de ejecución ordinaria, su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria”. Resolución de 1-2-2017 (Registro de Denia nº 1 – BOE 22-02-2017).

* 2. Ejecución en Concurso de Acreedores

Cuando la finca pertenece a un concursado, la ejecución hipotecaria tiene especialidades. La enajenación del bien en fase de liquidación conlleva la cancelación de la hipoteca. “Cuando se trata de la enajenación de bienes afectos a privilegio especial… la enajenación llevará como consecuencia, como regla general, la cancelación de la carga”. Resolución de 3-9-2025 (Registro de San Sebastián de los Reyes nº 2 – BOE 05-12-2025).

* VII. VENTA EXTRAJUDICIAL

La venta extrajudicial ante notario requiere el cumplimiento estricto de los trámites del Reglamento Hipotecario y la LEC. Las notificaciones son esenciales. “Entre los trámites que tienen la consideración de esenciales en los citados procedimientos se encuentra el de las notificaciones a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca”. Resolución de 26-7-2018 (Registro de Madrid nº 33 – BOE 04-08-2018).

Además, se debe calificar que los gastos reclamados sean solo los propios del procedimiento extrajudicial. “Sólo son imputables a dicha partida los gastos devengados por honorarios del actuante y de aquellos derivados de sus actuaciones… Cualesquiera otros quedan fuera de la cobertura hipotecaria”. Resolución de 19-2-2016 (Registro de Córdoba nº 2 – BOE 10-03-2016).

* VIII. EFECTOS DE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS TRAS LA ADJUDICACIÓN

Una cuestión de gran actualidad es el efecto de la declaración judicial de nulidad de cláusulas abusivas (ej. vencimiento anticipado) una vez que la finca ya ha sido adjudicada e inscrita a nombre de un tercero. La DGSJFP, siguiendo al TJUE, protege al tercero adquirente. “Los terceros adquirentes de la finca ejecutada no pueden verse afectados por la resolución judicial dictada después de su adquisición declarando la nulidad de determinadas cláusulas”. Resolución de 29-3-2023 (Registro de Dos Hermanas nº 2 – BOE 18-04-2023).