DELIMITACIÓN Y GEORREFERENCIACION DE SERVIDUMBRES Y DERECHOS DE SUPERFICIE Y DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE CONSTITUYEN

* 1.- DOCTRINA DE LA DGRN/DGSJFP al respecto

* 1.1 DOCTRINA TRADICIONAL: ANTERIOR A LA LEY 13/2015: IDENTIFICACION MENOS PRECISA MEDIANTE UN SIMPLE PLANO EN PAPEL.

* R 19-9-2002

https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2002-21016

«la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento, procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una mejor inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las servidumbres, pero no puede hacerse descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos».

* 1.2 DOCTRINA MODERNA TRAS LA LEY 13/2015: IDENTIFICACIÓN PRECISA MEDIANTE GEORREFERENCIACIÓN.

* R. 15-2-2019

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-3537

Lo relevante en tales casos será que la servidumbre conste debidamente constituida e inscrita, a efectos de que queden preservados los derechos del titular del predio dominante, conforme al artículo 13 de la Ley Hipotecaria que dispone que «los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan. Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo». Y ello sin perjuicio de la conveniencia de delimitar georreferenciadamente una servidumbre a la hora de efectuar la descripción de la misma en el título y en la inscripción registral, para que quede indudablemente determinada su delimitación y ubicación».

* R. 8-10-2021

https://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17957

… en cuanto a la necesidad de georreferenciación obligatoria del derecho de superficie …  esto sólo es obligatorio para determinados supuestos, como ocurrirá en el caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) que como vemos no es exigible en este momento, o en los casos de declaración de obra nueva finalizada.

En el caso que nos ocupa la delimitación de la porción de finca sobre la que se constituye el derecho de superficie se encuentra claramente determinada en el título con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada de la porción sobre la que se constituye el derecho, con pleno respeto al principio de especialidad registral.

* 1.3 LA GEORREFERENCIACIÓN DE LA SERVIDUMBRE O DEL DERECHO DE SUPERFICIE PUEDE (SUELE) EXIGIR LA PREVIA GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA

* R. 8-10-2021

https://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17957

“ en cuanto a la exigencia de previa georreferenciación de la parcela procede aquí reiterar la doctrina consolidada de esta Dirección General para los supuestos de declaración de obra nueva, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que es aplicable de forma análoga a este caso de constitución de un derecho sobre parte de finca delimitada por un listado de coordenadas.

No encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, esta previa georreferenciación solamente será exigible cuando existan dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral.

Según afirma la doctrina de este Centro Directivo para la inscripción de obras nuevas, la razón de dicha exigencia estriba en que el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que la porción delimitada esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.

Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.

Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.

Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título.

La circunstancia de ubicarse las coordenadas aportadas en los límites de la parcela o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si las mismas pueden extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 de enero de 2019.

La expresión de las coordenadas de la porción de finca ocupada conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, en tales supuestos resultan justificadas las dudas sobre si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.

Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.

* 2.- COMENTARIOS J. DELGADO.

De todo lo anterior, atendiendo a la redacción de la ley 13/2015 y a su espíritu y finalidad,  cabe deducir las siguientes conclusiones :

* 2.1. La georreferenciación de servidumbres y derechos de superficie no es estrictamente obligatoria.

En efecto, este supuesto no está específicamente incluido en la enumeracion de supuestos de georreferenciación obligatoria contenida en el articulo 9  ni en el articulo 202 de la Ley Hipotecaria

* 2.2 La identificación precisa de su concreta ubicación y delimitación sí que es obligatoria por exigencia del principio de especialidad registral

No es admisible inscribir un derecho real sin cumplir los requisitos mínimos de claridad y precisión en cuanto a su objeto concreto.

* 2.3 La forma más efectiva y recomendable de cumplir el principio de especialidad registral es la georreferenciación

No cabe duda de que la remisión a un plano (delimitación gráfica meramente relativa e incompleta) podía tener cierta utilidad en el pasado, pero no comparable a la utilidad y precisión de una delimitación georreferenciada, absoluta y completa.

* 2.4 Para inscribir la georreferenciación de la porcion ocupada por la servidumbre o derecho de superficie (al igual que la de las edificaciones), puede (y suele) ser necesaria la previa  georreferenciación de la finca donde dicen ubicarse.

Por las mismas razones que razona la propia DG, esto es, para disipar las dudas fundadas que puedan existir “de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral”.  Y si una finca no tiene inscritas sus coordenadas, difícilmente se puede no tener dudas de que las coordenadas de la servidumbre o derecho de superficie se ubiquen completamente dentro de las de la finca gravada con tales derechos reales.

Por cierto, que en los casos en los que en vez de aportar la georreferenciación de la servidumbre o derecho de superficie, se aporte un simple plano en papel, sigue siendo de aplicación el principio fundamental de que el registrador no puede ni debe inscribir, incorporar ni archivar tal plano sin calificar que el espacio físico a que se refiere se encuentre íntegramente incluido dentro de la finca sobre la que dice estar.

* 2.5 La aportación de las coordenadas de la servidumbre o derecho de superficie ha de hacerse en formato GML u otro tratable por la aplicación gráfica registral

La propia DG reconoce que, aunque la resolución conjunta con el Catastro sólo impone la exigencia del formato GML para las coordenadas de las fincas, y no para las edificaciones o gravámenes sobre tales fincas, es imposible que la calificación registral pueda comprobar que las coordenadas de tales edificaciones o gravámenes se ubiquen dentro de la finca si tales coordenadas no se aportan en formato tratable (procesable) por la aplicacion gráfica registral. Y tal formato es, precisamente, el GML, y otro alternativo que permita generar al registrador el correspondiente GML.

Así, por ejemplo, en la primera resolución conjunta DGRN+DGC ya se dice que “con el fin de evitar errores materiales en la captura y tratamiento de datos a efectos de inscripción, los documentos electrónicos que se presenten telemáticamente en los Registros de la Propiedad conforme a la Ley Hipotecaria deberán permitir, en todo caso, las funciones de selección y copiado de su contenido, y en particular de las referencias catastrales, códigos seguros de verificación y listados de coordenadas …”

Por todo ello , la DGRN/DGSJ, aunque en alguna ocasión no respetó este principio básico y dijo que “será igualmente válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las concretas coordenadas de dicha finca”, luego matizó o corrigió esta afirmación diciendo que el formato aportado ha de permitir en todo caso su tratamiento y la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la Resolución conjunta Catastro-Dirección General de los Registros de 26-10-2015. (R. 10-4-2018, R. 8-10-2021 y R. 8-11-2021).