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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA en el proyecto de Ley de créditos inmobiliarios. Enmiendas presentadas en el Congreso.

Contenido:

* Extracto de la exposiciòn de motivos del proyecto de ley:

 

La ley contiene doce disposiciones finales. La primera modifica la Ley Hipotecaria con la finalidad de integrar en ella las mejoras en la protección de los consumidores que se refieren al vencimiento anticipado, el interés de demora y otras de carácter técnico.

 

* Extracto del articulado:

 

* Disposición final primera. Modificación de la Ley Hipotecaria.

 

La Ley Hipotecaria queda modificada como sigue:

 

* Uno. El artículo 12 queda redactado del siguiente modo:

 

«En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.

 

Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás clausulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.»

 

* Dos. El párrafo tercero del artículo 114 queda redactado de la siguiente forma:

 

«En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el triple del interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal pendiente de pago y no podrá ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario.»

 

* Tres. Se añade un nuevo artículo 129 bis, con la siguiente redacción:

 

«Artículo 129 bis.

 

Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

 

  1. a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  2. b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
  3. Al dos por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de nueve plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a nueve meses.
  4. Al cuatro por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
  5. c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos quince días para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

 

Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario

 

* Cuatro. El apartado 2 del artículo 258 queda redactado de la siguiente forma:

 

«2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.»

 

 

* ENMIENDAS PRESENTADAS POR LOS PRINCIPALES GRUPOS PARLAMENTARIOS:

 

* ENMIENDA NÚM. 75 FIRMANTE: Grupo Parlamentario Confederal de Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea

De sustitución.
Sustituir toda la disposición final primera. Modificación del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, por el siguiente texto:
«El Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria queda modificada como sigue:
Uno. El artículo 12 queda redactado del siguiente modo:
“En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.
Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.”

Dos. Se Modifica el artículo 105, que queda redactado como sigue:
“La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe del bien hipotecado, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.”
Tres. El párrafo tercero del artículo 114 queda redactado de la siguiente forma:
“En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será en todo caso de dos puntos sobre el interés remuneratorio, si lo hubiera.
Los intereses de demora sólo podrán devengarse sobre las cuotas pendientes de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.
Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.”
Cuatro. Se añade un nuevo artículo 129 bis, con la siguiente redacción:
“Artículo 129 bis.
Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital.
b) que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos a un diez por ciento de la cuantía del capital concedido
c) que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos quince días para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.
Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario.”
Cinco. Modificación del artículo 105 de la Ley Hipotecaria, que queda redactada como sigue:
“La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe del bien hipotecado, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.”
Seis. Modificación del artículo 140 de la Ley Hipotecaria, que queda redactado como sigue:
“En consonancia con lo dispuesto en el artículo 105, se pactará en la escritura de constitución de la hipoteca que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre el bien hipotecado.
La transferencia de la garantía o ingresos derivados de la venta de la garantía al prestamista bastarán para reembolsar el crédito hipotecario. La responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe del bien hipotecado, y no alcanzará a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Los contratos de préstamo o crédito hipotecario no podrán constituirse y afectar de manera simultánea a dos o más fincas como garantía del crédito.”
Siete. El apartado 2 del artículo 258 queda redactado de la siguiente forma:
“2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.”»

JUSTIFICACIÓN
— Sobre la modificación del artículo 114:
Dadas las recientes resoluciones el Tribunal Supremo que abordan esta cuestión (STS, del Pleno, de 22 de abril de 2015 (préstamo personal), STS, Sección Primera, de 8 de septiembre de 2015 (préstamo personal), STS, del Pleno, de 23 de diciembre de 2015 (acción colectiva hipotecaria), STS de 18 de febrero de 2016 (acción hipotecaria individual) y STS, del Pleno, de 3 de junio de 2016 (acción hipotecaria individual). El TS ha abordado la cuestión de cuáles son los parámetros para considerar abusiva una cláusula de interés de demora en contrato de consumo (en préstamos personales e hipotecarios) y los efectos contractuales y económicos que deba tener su declaración de abusividad. Por seguridad jurídica mejor aplicar directamente el razonamiento del Tribunal Supremo y fijar los intereses de demora en 2 puntos sobre el interés remuneratorio de cada cuota vencida y no pagada, no del total préstamo pendiente máxime cuando no se sabe cuál es el afán de fijar el tipo de demora en el triple de interés del dinero cuando actualmente el precio del dinero es 0% de forma que los costes de refinanciación de la deuda impagada (daños reales del prestamista) no excederán mucho de tal tipo (0%).
— Sobre la inclusión de un nuevo artículo 129 bis:
La entidad bancaria concede un préstamo de capital, los intereses remuneratorios pese a ser parte inescindible del precio, no deja de ser el beneficio de la entidad. En derecho comparado de los países comunitarios se atiende al vencimiento anticipado únicamente sobre el capital.
b) i. y b) ii. Según se indica:
«b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos, a un diez por ciento de la cuantía del capital concedido.»
El concepto de consumidor es un todo. No puede discriminarse en un consumidor de «primera» y de «segunda». Los porcentajes expresados en el Proyecto son irrisorios, en relación a la duración y cuantía del préstamo hipotecario. Apartado 73 STJUE CASO AZIZ, asunto C-415/11 de 14 de marzo de 2013.
— Sobre la modificación de los artículos 105 y 140:
La responsabilidad del deudor debe quedar limitada a la garantía del préstamo, en este caso, la vivienda habitual del deudor. Así se evitan situaciones como las sufridas los últimos años, en las que las familias perdían la vivienda y debían continuar pagando el préstamo hipotecario, aun en situaciones de precariedad económica.

 

* ENMIENDA NÚM. 119 FIRMANTE: Grupo Parlamentario Socialista

A la disposición final primera
De modificación.
Se propone la modificación de la disposición final primera, que tendrá la siguiente redacción:
«Disposición final primera. Modificación de la Ley Hipotecaria.
La Ley Hipotecaria queda modificada como sigue:
Uno. El artículo 12 queda redactado del siguiente modo:
“En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de estas y su duración.
Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.”
Dos. El párrafo tercero del artículo 114 queda redactado de la siguiente forma:
“En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible más 2 puntos. El interés de demora solo podrá devengarse sobre el principal pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario.”
Tres. Se añade un nuevo artículo 129 bis, con la siguiente redacción:
“Artículo 129 bis.
Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al cinco por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de nueve plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a nueve meses.
ii. Al diez por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos quince días para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.
Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario, salvo que este sea más beneficioso para el consumidor.”»
MOTIVACIÓN
En coherencia con enmiendas anteriores.

 

* ENMIENDA NÚM. 200 FIRMANTE: Grupo Parlamentario Ciudadanos

Nuevo apartado tres a la disposición final primera, renumerándose los siguientes en consecuencia
De adición.
Texto que se propone:
«Tres. El apartado 2.a) del artículo 129 queda redactado como sigue:
“a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.”»
JUSTIFICACIÓN
Mejora técnica.

REGIS PRO. es © 2014