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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

INTERESES DE DEMORA Y VENCIMIENTO ANTICIPADO en el proyecto de ley de créditos inmobiliarios. Enmiendas presentadas en el Congreso.

Contenido:

* Exposición de motivos:

Por último, esta sección aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. Del mismo modo y dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes.

 

* Artículo 22. Vencimiento anticipado.

 

  1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

 

  1. a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  2. b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
  3. Al dos por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de nueve plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a nueve meses.
  4. Al cuatro por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
  5. c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos quince días para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

 

2.- Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.

 

* Artículo 23. Intereses de demora.

 

1.- En el caso de préstamo concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el triple del interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. Los intereses de demora sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

2.- Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.

 

 

 

* ENMIENDAS PRESENTADAS POR LOS PRINCIPALES GRUPOS PARLAMENTARIOS:

 

* ENMIENDAS AL ART 22 (VENCIMIENTO ANTICIPADO):

 

* ENMIENDA NÚM. 109 FIRMANTE:Grupo Parlamentario Socialista

Al artículo 22
De modificación.
Se propone la modificación del artículo 22, que tendrá la siguiente redacción:
«Artículo 22. Vencimiento anticipado.
1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al cinco por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de nueve plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a nueve meses.
ii. Al diez por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos quince días para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario, salvo que este sea más beneficioso para el consumidor.»
MOTIVACIÓN
En su actual redacción, este artículo está pendiente de una cuestión prejudicial planteada por el TS español, entra en contradicción con la jurisprudencia del TJUE.

 

 

* ENMIENDA NÚM. 193  FIRMANTE: Grupo Parlamentario Ciudadanos

Al artículo 22
De modificación.
Texto que se propone:
«Artículo 22. Vencimiento anticipado.
1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al cinco por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. En el caso de que existieren avalistas del préstamo, dicho porcentaje se incrementará hasta el siete por ciento.
ii. Al diez por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. En el caso de que existieren avalistas del préstamo, dicho porcentaje se incrementará hasta el doce por ciento.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos treinta días para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
2. Las reglas contenidas en este artículo `»

JUSTIFICACIÓN
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de forma reiterada, ha venido declarando en relación con el vencimiento anticipado, ya desde la conocida Sentencia «Aziz» de 14 de marzo de 2013, que para que el prestamista pueda ejercitar esta facultad resulta necesario que el incumplimiento de pago del prestatario sea lo suficientemente grave y esencial en relación con la cuantía y duración del préstamo; dicha Sentencia dio lugar a la modificación del artículo 693.2 LEC y 114 de la LH operado a través de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, que estableció un mínimo de tres cuotas impagadas para poder ejercitar dicha facultad resolutoria.
Sin embargo, posteriores resoluciones del TJUE, no solo han asentado la doctrina de la Sentencia Aziz, sino que han ido incluso más allá, declarando la abusividad «en abstracto» de la cláusula de vencimiento anticipado por pequeños impagos independientemente del uso o no que la entidad prestamista. Esta doctrina se encuentra recogida en el Auto del TJUE, de 11 de julio de 2015, y posteriormente en la STJUE 26 de enero de 2017, y a raíz de esta última, nuestro propio Tribunal Supremo planteó, mediante Auto de 8 de febrero de 2017, cuestión prejudicial al TJUE, que se encuentra pendiente de resolver.
En este contexto, no parece admisible establecer unos porcentajes de incumplimiento o un número de cuotas que, en muchos casos, en relación con la cuantía y duración del préstamo, pudieran no ser los suficientemente grave.

 

* ENMIENDA NÚM. 49 FIRMANTE: Grupo Parlamentario Confederal de Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea

De sustitución.
Sustituir todo el artículo 22 por el siguiente texto:
«1. En los contratos de préstamo o crédito cuyo prestatario, fiador o garante sea persona física y que estén garantizados por hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles, de uso residencial o no o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, el prestamista podrá reclamar ante los tribunales las cuotas impagadas y las que se devenguen durante la tramitación del pleito.
2. El prestatario solo perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) Que se hubiere incumplido lo acordado según el artículo 30 de esta Ley.
b) Que el prestatario se encuentre en mora de una parte del capital del préstamo o de los intereses devengados, entendiendo por tales los que hubiesen debido pagar si la duración del préstamo se ajustara a la fecha del vencimiento.
c) Que no se hubieren cubierto las cuotas vencidas desde el inicio del pleito hasta el momento de la celebración de subasta.
d) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas superen el diez por ciento del capital prestado.
3. Para la interposición de la demanda el prestamista deberá requerir el pago de las cuotas vencidas y no satisfechas con un mínimo de dos meses para ponerse al día.
4. Las reglas contenidas en este artículo podrán ser mejoradas por el mutuo acuerdo de las partes y en todo caso, atendiendo a la duración del préstamo o crédito y al cumplimiento por parte del prestatario, será aplicada con proporcionalidad.
5. En ningún caso el prestamista podrá adjudicarse directamente o por medio de empresa interpuesta el inmueble objeto de garantía por ningún importe inferior al valor de la tasación que a efectos hipotecarios se hubiera dado en escritura al bien inmueble y siempre que esa circunstancia no haya sido excluida expresamente por el prestatario, compensando al prestatario con la diferencia de precio si fuere a su favor.
6. El inmueble adjudicado en el supuesto anterior no podrá ser cedido ni transmitido por el prestamista a tercero por un precio inferior al del informe técnico de tasación que figura como valor de la tasación que a efectos de subasta se hubiera dado en escritura al bien inmueble.
7. En tanto no se produzca la efectiva venta o cesión del inmueble a tercero, el prestatario tendrá derecho a permanecer en la vivienda en régimen de alquiler social que no supondrá en ningún caso el 30% de los ingresos de la unidad familiar hasta que se transmita a tercero de buena fe, incluso si supera los plazos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.»

JUSTIFICACIÓN
El vencimiento anticipado ha supuesto el gran caballo de Troya donde las entidades prestamistas han acabado desalojando a los prestatarios que, mientras no hubo esa tan repetida crisis, han venido cumpliendo sus pagos con sistemas de amortización donde los prestamistas se aseguraban cobrar primero los intereses para luego, a las primeras de dificultades de pago, reclamar la práctica totalidad de lo prestado.
El vencimiento anticipado ha generado tantos abusos que dos Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (de 14 de marzo de 2013, asunto C-415/11 y 26 de enero de 2017, asunto C-461/14), y cuatro Autos: de 14 de noviembre de 2013 (asuntos acumulados C-537/12 y C-116/13), 11 de junio de 2015 (asunto C-602/13), 8 de julio de 2015 (asunto 90/14) y 17 de marzo de 2016 (C-613/15).
Y ahora el Tribunal Supremo ha planteado otra cuestión prejudicial sobre el vencimiento anticipado (asunto C-70/17) y otras 5 de los juzgados de primera instancia números 5 de Alcobendas (asunto C-613/15), número 1 de Fuenlabrada (asunto C-92/16), número 2 de Santander (asunto C-167/16), Alicante (asunto C-486/16), número 1 de Barcelona (asunto C479/17)
El vencimiento anticipado era abusivo con la redacción del artículo 693 LEC y lo sigue siendo con la nueva redacción del mismo artículo tras la reforma operada por la Ley 1/2013. En definitiva, no puede imponerse un vencimiento anticipado abusivo, porque iría contra el artículo 28.1 de la Directiva que aquí se traspone.
El vencimiento anticipado debe ser la última ratio antes de acudir a los tribunales y proceder al lanzamiento de una familia. Por ello deben imponerse límites a la libre utilización de esta cláusula por los prestamistas, en base a la protección del derecho a la vivienda, de los derechos de los consumidores en situación de inferioridad y en protección del principio de conservación de los contratos.
La entidad bancaria concede un préstamo de capital, los intereses remuneratorios pese a ser parte inescindible del precio, no deja de ser el beneficio de la entidad. En derecho comparado de los paises comunitarios se atiende al vencimiento anticipado únicamente sobre el capital.

 

 

* ENMIENDAS AL ART 23 (INTERESES DE DEMORA)

 

* ENMIENDA NÚM. 50 FIRMANTE: Grupo Parlamentario Confederal de Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea

De sustitución.
Sustituir todo el artículo 23 por el siguiente texto:
«1. En el caso de préstamo celebrado por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles, para uso residencial, el interés de demora será en todo caso de dos puntos sobre el interés remuneratorio, si lo hubiera. Los intereses de demora sólo podrán devengarse sobre las cuotas pendientes de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.
2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario
JUSTIFICACIÓN
Como en el caso de la cláusula de vencimiento anticipado, la cláusula de intereses de demora ha sido la que más cuestiones prejudiciales ha generado, añadiendo a las referidas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (de 14 de marzo de 2013, asunto C-415/11 y 26 de enero de 2017, asunto C-461/14), y cuatro autos: de 14 de noviembre de 2013 (asuntos acumulados C 537/12 y C 116/13), 11 de junio de 2015 (asunto C 602/13), 8 de julio de 2015 (asunto C 90/14) y 17 de marzo de 2016 (C 613/15), la Sentencia de 21 de enero de 2015, asuntos acumulados C 482/13, C 484/13, C 485/13 y C 487/13.
Pero resulta que el Tribunal Supremo en su STS 364/2016, de 16/03/2016, en su fundamento jurídico segundo, apartado séptimo, con cita de la STS 265/2015, de 22 de abril, establece que:
«La Sala considera que el incremento de dos puntos porcentuales previsto en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la fijación del interés de mora procesal es el criterio legal más idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores, que no suponga la imposición de una indemnización alta al consumidor que no cumpla con sus obligaciones. Se trata del criterio previsto para el interés de demora a devengar por la deuda judicialmente declarada y a cuyo pago se ha condenado al demandado.
Tiene un ámbito de aplicación general, no ceñido a un campo concreto del Derecho sustantivo, evita que el interés de demora pueda ser inferior al remuneratorio, indemniza de un modo proporcionado los daños que sufre el demandante que ha vencido en el litigio por el retraso del condenado en el cumplimiento de lo obligación judicialmente declarada, y asimismo contiene un factor disuasorio para que el condenado no demore en exceso el cumplimiento de la sentencia.
La adición de un recargo superior a esos dos puntos porcentuales supondría un alejamiento injustificado de la mayoría de los índices o porcentajes de interés de demora que resultan de la aplicación de las normas nacionales a que se ha hecho referencia». En este momento, si partimos del presupuesto condicionante de que el límite legal previsto en el artículo 114.3.h) para los intereses de demora en préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de la primera vivienda no sirve de criterio para el control de abusividad, y advertimos la conveniencia, por seguridad jurídica, de establecer un criterio objetivo, no encontramos razones para separarnos del adoptado en la sentencia 265/2015, de 22 de abril, para los préstamos personales.
Si bien, para justificar el diferencial de dos puntos respecto del interés remuneratorio, advertíamos que en el préstamo personal el interés remuneratorio habitualmente es mucho más elevado, en atención a la ausencia de garantía real, esta diferencia no justifica que variemos de criterio en el caso del préstamo hipotecario. Y de hecho, aunque referido a los efectos derivados de la nulidad de la cláusula de intereses de demora, ya advertíamos en las sentencias 705/2015, de 23 de diciembre, y 79/2016, de 18 de febrero, que «resultaría paradójico, cuando no motivo de agravio para los prestatarios hipotecarios sobre vivienda habitual, que se les aplicara un interés moratorio de carácter legal sumamente alto en relación con el interés remuneratorio usual.
Además, también en este caso, este criterio se acomoda mejor a lo jurisprudencia de esta sala sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula de intereses moratorios declarados abusivos que, por afectar al incremento respecto del interés remuneratorio, no impide que se siga aplicando a la deuda el interés remuneratorio pactado.»
Si existiendo una cláusula similar como es la del artículo 114 LH introducida por la Ley 1/2013, el Tribunal Supremo en su labor de complemento del ordenamiento jurídico debería moderar dicha cláusula en la nueva Ley, por lo que mejor fijar ese criterio directamente, y ello porque según la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de enero de 2015, asuntos acumulados C 482/13, C 484/13, C 485/13 y C 487/13, que establece:
«El artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que no se opone a una disposición nacional con arreglo a la cual el juez nacional que conoce de un procedimiento de ejecución hipotecaria está obligado a hacer que se recalculen las cantidades debidas en virtud de la cláusula de un contrato de préstamo hipotecario que fija intereses de demora calculados a partir de un tipo superior a tres veces el interés legal del dinero con el fin de que el importe de dichos intereses no rebase ese límite, siempre que la aplicación de la disposición nacional:
— No prejuzgue la apreciación por parte de dicho juez nacional del carácter abusivo de tal cláusula y
— no impida que ese mismo juez deje sin aplicar la cláusula en cuestión en caso de que aprecie que es «abusivo» en el sentido del artículo 3, apartado 1, de la citada Directiva.»
Por lo tanto, por seguridad jurídica mejor aplicar directamente el razonamiento del Tribunal Supremo y fijar los intereses de demora en 2 puntos sobre el interés remuneratorio de cada cuota vencida y no pagada, no del total préstamo pendiente máxime cuando no se sabe cuál es el afán de fijar el tipo de demora en el triple de interés del dinero cuando actualmente el precio del dinero es 0 % de forma que los costes de refinanciación de la deuda impagada (daños reales del prestamista) no excederán mucho de tal tipo (0%).

 

* ENMIENDA NÚM. 194 FIRMANTE: Grupo Parlamentario Ciudadanos

Al artículo 23
De modificación.
Texto que se propone:
«Artículo 23. Intereses de demora.
1. En el caso de préstamo concluido por un consumidor que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será, como máximo, de dos puntos sobre el interés remuneratorio pactado. Los intereses de demora sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. Todo pacto que contravenga las reglas previstas en el apartado anterior, en perjuicio del consumidor, será nulo de pleno derecho y no producirá efectos, suponiendo, en todo caso, la pérdida del derecho del prestamista al cobro de los intereses moratorios.»

JUSTIFICACIÓN
Acogemos el criterio de protección de los consumidores, sentado por la Sala Primera del Tribunal Supremo en numerosas sentencias (por todas STS 3 de junio de 2016). Se considera que el incremento de dos puntos porcentuales previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la fijación del interés de mora procesal es el criterio legal más idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores, que no suponga la imposición de una indemnización excesivamente alta al consumidor que no cumpla con sus obligaciones. Se trata del criterio previsto para el interés de demora a devengar por la deuda judicialmente declarada y a cuyo pago se ha condenado al demandado. Tiene un ámbito de aplicación general, no ceñido a un campo concreto del Derecho sustantivo, evita que el interés de demora pueda ser inferior al remuneratorio, indemniza de un modo proporcionado los daños que sufre el demandante que ha vencido en el litigio por el retraso del condenado en el cumplimiento de la obligación judicialmente declarada, y asimismo contiene un factor disuasorio para que el condenado no demore en exceso el cumplimiento de la sentencia.

 

 

* ENMIENDA NÚM. 110 FIRMANTE: Grupo Parlamentario Socialista

Al artículo 23
De modificación.
Se propone la modificación del artículo 23, que tendrá la siguiente redacción:
«Artículo 23. Intereses de demora.
1. En el caso de préstamo concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, más 2 puntos. Los intereses de demora solo podrán devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago en el momento en el momento de la reclamación y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. […].»
MOTIVACIÓN
Entendemos que la propuesta de intereses de demora, el interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, más 2 puntos, es coherente con lo establecido por el TS en diversas sentencias que señala que el interés de demora será abusivo cuando supere en 2 puntos el interés remuneratorio pactado, y con la previsión del artículo 576 LEC para la mora procesal (es decir, en los casos de deudas declaradas judicialmente), así como con el TJUE, que indica que el interés de demora debe ser disuasorio de forma que no incentive al deudor a incumplir, pero proporcional al gasto y perjuicio efectivo que se cause al prestamista.

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