* 1.- La transmisión individualizada con el consentimiento del transmitente

La regla general es que todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario (art. 1.112 CC) y por tanto, los créditos garantizados con hipoteca, también son transmisibles «a un tercero en todo o en parte con las formalidades exigidas por la Ley» (art. 1.878 CC).

Además, la venta o cesión de un crédito comprende la de todos sus derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio (art. 1.528 CC). Por tanto, como regla general, para transmitir la hipoteca será necesario transmitir el crédito y, a la inversa, si el crédito se transmite, ello determina la transmisión de la garantía hipotecaria.

Régimen y efectos jurídicos de la transmisión:

En la ley hipotecaria se prevé que el crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente, y el deudor no quedará obligado con el cesionario a más que lo estuviere con el cedente. Y que si en los casos en que deba hacerse, se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito hipotecario, será el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de esta falta

Formalidades:

Y como regla general, “la cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad” (art 149 LH), pues, por la remisión al artículo 1526 CC, la transmisión del crédito hipotecario “no surtirá efecto contra tercero sino … desde la fecha de su inscripción en el Registro”.

En cambio “cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar obligaciones transferibles por endoso o títulos al portador, el derecho hipotecario se entenderá transferido, con la obligación o con el título sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor ni de hacerse constar la transferencia en el Registro”.

* 2. La transmisión global de créditos hipotecarios en operaciones de reestructuración societaria

Siguiendo a Manuel Parga López [1]debemos distinguir dos grupos de supuestos:

* 2.1.- Negocios que dan lugar a una sucesión universal: Fusión, absorción y cesión global .

La fusión produce la extinción de las entidades que se fusionan, la creación de una nueva sociedad, y la sucesión universal a favor de ésta última sobre el patrimonio íntegro de las extinguidas.

La absorción es semejante con la peculiaridad de que se extingue solo la sociedad absorbida, que la absorbente continúa con su personalidad, y que la sucesión, también universal, se opera sobre el patrimonio de la absorbida a favor de la absorbente.

La cesión global de activos y pasivos, aun sin extinguir la personalidad de la sociedad que transmite, también da lugar a una sucesión universal en su patrimonio.

* 2.2.- Negocios en los que no se produce sucesión universal: Escisión.

En una escisión total la entidad escindida se extingue y su patrimonio pasa a dos o más entidades, a veces preexistentes y a veces de nueva creación.

En una escisión parcial o segregación la sociedad transmitente no se extingue, continúa con su propia personalidad, pero parte de su patrimonio (normalmente una rama de actividad) se transmite a otra u otras sociedades, a veces preexistentes y a veces de nueva creación.

Como señala Parga López, “la importancia de estos negocios ha hecho que se dicte una ley especial que los regula, la ley 3/2009 de Modificaciones Estructurales. Estos negocios tienen un denominador común, todos han de ser inscritos previamente en el Registro Mercantil, por lo que a efectos del Registrador de la Propiedad la calificación está predeterminada en parte por esa inscripción previa en el RM, y por ello la calificación del RP prácticamente se limita a los defectos que puedan resultar del registro por razón de la finca o derecho transmitidos”

En caso particular de la escisión, “el RM se pronuncia sobre si el negocio de escisión es correcto o no (acuerdos, publicaciones, representaciones etc…) pero la determinación de si esta finca o derecho concreto está o no incluida en el negocio de transmisión no resulta de modo automático, sino que el RP debe calificar el titulo y determinar, bajo su propia responsabilidad, si es así o no”. A estos efectos, la Ley de Modificaciones Estructurales en el articulo 74 exige que en el titulo conste un inventario detallado de los bienes y derechos objeto de transmisión.

* 3.- La transmisión ope legis sin consentimiento del transmitente

Además de las transmisiones voluntarias del crédito hipotecario, existen supuestos de transmisión por ministerio de la ley y sin consentimiento de la entidad acreedora, en supuestos tales como los siguientes:

.- Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios: “El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera … sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil”.

.- Ley del Enjuiciamiento Civil: art 659: “Cuando los titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta satisfagan antes del remate el importe del crédito, intereses y costas, dentro del límite de responsabilidad que resulte del Registro, quedarán subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho. Se harán constar el pago y la subrogación al margen de la inscripción o anotación del gravamen en que dichos acreedores se subrogan y las de sus créditos o derechos respectivos, mediante la presentación en el Registro del acta notarial de entrega de las cantidades indicadas o del oportuno mandamiento expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, en su caso.”

[1] PARGA LOPEZ, M. REESTRUCTURACIÓN BANCARIA Y REGISTRO. https://www.registradoresdemadrid.org