* INTRODUCCIÓN:

En numerosas ocasiones he criticado “la relajación o vulneración del rigor conceptual jurídico y geométrico en la doctrina de la DGRN, por ejemplo:
.- Cuando la DGRN inventa “atajos” (ver R 17-11-2015) para inscribir la georreferenciación de las fincas de manera directa y “sin ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros”
.- Cuando permite eludir la preceptiva aportación e inscripción de las coordenadas de la superficie ocupada por una edificación, (art 202 LH) sustituyéndolas mediante la aportación de un simple documento gráfico sin tales coordenadas. (ver R de 8-2-2016)
.- Cuando en los casos de agrupación o división, con fincas de origen y fincas de resultado, en vez de exigir que previamente se georreferencien las fincas de origen (que sería lo conceptualmente congruente para poder calificar si se respeta o no la identidad de la finca), permite prescindir de ello y simplemente georreferenciar directamente las fincas de resultado (con lo que se dificulta y hasta imposibilidad la trazabilidad y la calificación registral de la identidad de la finca y se favorece el fraude).

En lo que al tercer supuesto denunciado se refiere, ahora corresponde celebrar y elogiar que la DGSJ en su resolución de 11-7-2022 sí parece abrazar la congruencia conceptual y exigir que se califique la georreferenciación de cada finca de origen, para permitir y no dificultar en un “totum revolutum” la debida calificación registral sobre el mantenimiento de la identidad de la finca (de cada finca de origen).

* R. 11-7-2022: SÍNTESIS DE DOCTRINA DGSJ:

La DG proclama tres ideas básicas, plenamente acertadas y congruentes:

1.- Al georreferenciar fincas, la calificación sobre conservación de la identidad de la finca en una agrupación debe referirse a cada una de las fincas de origen, pues si sólo se refiere a la de resultado resulta mucho más difícil y diluida en un “totum revolutum”

“si la calificación registral ha de comprobar que se conserva la identidad de la finca, de cada finca afectada, es claro que como mejor se puede calificar tal extremo es partiendo de la georreferenciación alegada para cada finca (de origen) y no sólo utilizando la georreferenciación del conjunto resultante de la agrupación, en el que, como conjunto, haciendo un “totum revolutum” ya resulta más diluida la trazabilidad y mucho más difícil la calificación registral de esa identidad esencial de cada finca.”

2.- La agrupación no soluciona el problema de existencia de errores en las fincas de origen, sino que simplemente lo enmascara o sepulta

“Tampoco cabe estimar la argumentación del recurrente de que “la agrupación soluciona de raíz el problema” … Antes al contrario, si se accede a la pretensión del recurrente, no sólo no se solucionaría el problema … y menos aún cabría decir que se soluciona “de raíz”, sino que simplemente quedaría enmascarado o sepultado.”

3.- La congruencia conceptual se impone al pragmatismo, y exige que si hay errores descriptivos en las fincas de origen, se rectifiquen debidamente:
“este Centro Directivo no ha sido ni es ajeno a la ponderación del sentido pragmático en la interpretación y aplicación de la normativa registral, como hay numerosos ejemplos en la doctrina de esta Dirección General. Pero dicho pragmatismo no puede llegar al extremo de obviar la congruencia conceptual y las exigencias básicas aplicables, por lo que, como se ha dicho, si la registradora, en su calificación sobre el mantenimiento o no de la identidad de las fincas registrales cuya georreferenciación ahora se solicita, aprecia dudas fundadas al comparar las descripciones literarias inscritas con los nuevos datos contenidos en la escritura calificada referidos todos ellos a las fincas de origen, no es congruente pretender obviar tales dudas argumentando que esos datos son erróneos y deben ser obviados, sin rectificarlos previamente, y atender sólo al resultado final de la agrupación para que tales errores queden sepultados y olvidados.”

“conforme a la normativa reguladora de la reparcelación, y aplicable por analogía a otras formas de reorganización de los terrenos, como es la agrupación, lo más congruente es que “la rectificación de datos descriptivos … se inscribirán en las fincas de origen con carácter previo” a la inscripción de las fincas de resultado, como exige el artículo 18 del Real Decreto 1093/1997”

* TEXTO ÍNTEGRO DE LA RESOLUCIÓN

Puede verse AQUÍ

* RESUMEN DE LA RESOLUCIÓN

* Supuesto de hecho:

Se georreferencian dos fincas, una situada al norte de la otra, que seguidamente se agrupan.

* Calificación registral:

La registradora comprueba, por los antecedentes registrales, (descripciones, procedencia común, y ubicación de determinadas edificaciones) que esas georreferenciaciones de las dos fincas de origen son erróneas por estar permutadas entre sí, es decir, que a la finca situada registralmente al norte se le asigna la georreferenciación situada al sur, y a la finca situada registralmente al sur se le asigna la georreferenciación situada al norte. Y por tanto, deniega inscribir la georreferenciación de cada finca por no respetar la identidad de cada finca.

* Alegaciones del recurrente:

El notario autorizante de la escritura de agrupación y ahora recurrente reconoce que existe ese error que pone de manifiesto la registradora, pero alega que esa georreferenciación de cada finca de origen “era innecesaria, y hubiera sido bastante la indicación de la … resultante de la agrupación” y que “la agrupación soluciona de raíz el problema” e invoca ““el sentido pragmático de aplicación del Derecho”.

* Doctrina de la DG:

La DG señala que:
1.- “el notario está en realidad reconociendo que las dudas de la registradora sobre la falta de mantenimiento de la identidad respectiva de las dos fincas que se agrupan, sí que está fundamentada, pues la registradora se apoya tanto en datos registrales descriptivos vigentes (que el notario pide que la registradora no tome en consideración por ser, dice el notario, errónea la declaración de obra nueva que se hizo e inscribió en su día), como en datos gráficos ahora declarados por el otorgante en la propia escritura calificada (que el notario pide también que no sean tenidos en consideración, por erróneos).
2.- La argumentación del notario recurrente de que la errónea identificación gráfica que se hace en la escritura de cada una de las fincas objeto de agrupación “era innecesaria, y hubiera sido bastante la indicación de la correspondencia entre las parcelas catastrales y la finca resultante de la agrupación” no altera la conclusión que acabamos de proclamar, pues si la calificación registral ha de comprobar que se conserva la identidad de la finca, de cada finca afectada, es claro que como mejor se puede calificar tal extremo es partiendo de la georreferenciación alegada para cada finca, que en este caso se manifiesta y consta en la escritura, – “con mejor o peor fortuna” dice el notario, y vemos que en realidad ha sido con poca fortuna- y no sólo utilizando la georreferenciación del conjunto resultante de la agrupación, en el que, como conjunto, haciendo un “totum revolutum” ya resulta más diluida la trazabilidad y mucho más difícil la calificación registral de esa identidad esencial de cada finca.

3.- Tampoco cabe estimar la argumentación del recurrente de que “la agrupación soluciona de raíz el problema” … Antes al contrario, si se accede a la pretensión del recurrente, no sólo no se solucionaría el problema de que en su día se declarara e inscribiera una edificación sobre la finca equivocada, y menos aún cabría decir que se soluciona “de raíz”, sino que simplemente quedaría enmascarado o sepultado.

4.- Lo congruente y exigido por un mínimo rigor conceptual y procedimental sería que, no bastando simple manifestación del notario sobre un supuesto error contenido la escritura de obra ni bastando la simple admisión notarial de un error de la actual escritura de agrupación por él autorizada, sea el titular registral de ambas fincas quien otorgue ahora los documentos rectificatorios precisos de tales errores previos, de modo que, además de expresar la georreferenciación correcta y no errónea de cada finca objeto de agrupación, se haga constar (si efectivamente es el caso) que en la finca 19457 situada al sur en la que se declaró e inscribió por error determinada edificación, por lo que se ha de cancelar tal inscripción errónea, y se declare e inscriba la edificación en la finca correcta, que ambas partes reconocen que era la finca 19939 situada al norte. Y como para esta finca estaríamos ante una declaración de obra nueva efectuada ahora, habría de cumplirse el requisito impuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.

5.- “este Centro Directivo no ha sido ni es ajeno a la ponderación del sentido pragmático en la interpretación y aplicación de la normativa registral, como hay numerosos ejemplos en la doctrina de esta Dirección General. Pero dicho pragmatismo no puede llegar al extremo de obviar la congruencia conceptual y las exigencias básicas aplicables, por lo que, como se ha dicho, si la registradora, en su calificación sobre el mantenimiento o no de la identidad de las fincas registrales cuya georreferenciación ahora se solicita, aprecia dudas fundadas al comparar las descripciones literarias inscritas con los nuevos datos contenidos en la escritura calificada referidos todos ellos a las fincas de origen, no es congruente pretender obviar tales dudas argumentando que esos datos son erróneos y deben ser obviados, sin rectificarlos previamente, y atender sólo al resultado final de la agrupación para que tales errores queden sepultados y olvidados.”
Así por ejemplo, siendo la agrupación una caso de reorganización de terrenos, cabe invocar, por analogía, lo prescrito para otro caso de reorganización de terrenos como es el de la reparcelación.
Así pues, siendo cierto que tanto en uno como en otro, por las razones pragmáticas invocadas por el recurrente, este Centro Directivo ha admitido que no sea imprescindible aportar la georreferenciación de cada finca de origen, sino que puede bastar aportar la preceptiva georreferenciación de las fincas resultantes, también es cierto que, conforme a la normativa reguladora de la reparcelación, y aplicable por analogía a otras formas de reorganización de los terrenos, como es la agrupación, lo más congruente es que “la rectificación de datos descriptivos … se inscribirán en las fincas de origen con carácter previo” a la inscripción de las fincas de resultado, como exige el artículo 18 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.”

* Conclusión de la DG:

“Sea como fuere, necesario o no, en el caso que nos ocupa el titulo calificado sí que contiene la georreferenciación alegada para cada finca objeto de reorganización, esto es, de agrupación. Por tanto, si tal georreferenciación alegada se muestra ser errónea, como pone de manifiesto la nota de calificación recurrida y admite tácitamente el propio notario recurrente, lo congruente es rectificarla debidamente, y rectificar también los reconocidos errores de previas escritura de declaración de obra nueva ya inscritas, y no pretender sin más la revocación de una nota de calificación perfectamente fundamentada en cuando a las dudas sobre la falta de mantenimiento, en el titulo calificado, de la identidad de las fincas objeto de agrupación.”

* COMENTARIO FINAL J. DELGADO:

Nota: en la segunda resolución conjunta con la DG del Catastro, se dice que “en las agrupaciones y agregaciones de inmuebles, no será necesaria la previa inscripción en el Registro de la Propiedad de la representación gráfica de cada finca o porción agrupada, siendo suficiente, a efectos de la coordinación, la inscripción de la superficie total del perímetro agrupado.” Y que “esta misma solución será aplicable a las alteraciones físicas meramente instrumentales o intermedias, (segregación con agrupación), que se practican para ser inmediatamente canceladas, siendo suficiente, en tales casos, con que la inscripción gráfica georreferenciada y la coordinación se refiera sólo a los inmuebles resultantes… En todos estos supuestos, la coordinación con el Catastro se entenderá referida exclusivamente a las fincas resultantes”.

Por tanto, conciliando e integrando dicha resolución conjunta con la presente resolución de recurso gubernativo, habrá de concluirse que:
a.- “a efectos de la coordinación” (que es el ámbito a que se ciñe la resolución conjunta DGSJ-DGC), “la coordinación con el Catastro se entenderá referida exclusivamente a las fincas resultantes”.
b.- pero previamente, a efectos de la calificación registral sobre el mantenimiento de la identidad de la finca, (ámbito propio de la doctrina de la DGSJ) tal calificación ha de referirse a cada finca de origen, y no sólo a la/s de resultado.