- RESOLUCIONES PUBLICADAS ESTE MES:
- 26-12-2025 HIPOTECA: CLÁUSULA DE PAGO POR COMPENSACIÓN.
- 26-12-2025 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PÓRROGA.
- 26-12-2025 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PÓRROGA.
- 26-12-2025 ARRENDAMIENTO: SOBRE PARTE DE UNA FINCA.
- 26-12-2025 ARRENDAMIENTO: SOBRE PARTE DE UNA FINCA.
- 26-12-2025 ARRENDAMIENTO: SOBRE PARTE DE UNA FINCA.
- 26-12-2025 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
- 29-12-2025 HERENCIA: APLICACIÓN DERECHO BELGA.
- 29-12-2025 ARRENDAMIENTO: SOBRE PARTE DE UNA FINCA.
- 29-12-2025 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
- 29-12-2025 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
- 29-12-2025 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: VIGENCIA EN CASO DE RECURSO.
- 30-12-2025 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
- 30-12-2025 CONCURSO DE ACREEDORES: CUMPLIMIENTO DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN.
* RESOLUCIONES PUBLICADAS ESTE MES:
* 26-12-2025 HIPOTECA: CLÁUSULA DE PAGO POR COMPENSACIÓN.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Oviedo nº 5.
No es inscribible por carecer de transcendencia real y por no tratarse de una cláusula financiera, en aplicación de los artículos 12 y 98 de la Ley Hipotecaria y 9 y 51.6.ª de su Reglamento.
Respecto del argumento de la no susceptibilidad de inscripción del pacto de compensación de crédito por carecer de transcendía real, e trata de pactos que transcienden a la garantía hipotecaria y carecen de eficacia real, al prever formas de pago alternativas a la ejecución de la hipoteca, por lo que respecto de los mismos debe desestimarse el recurso. No es inscribible por carecer de transcendencia real y por no tratarse de una cláusula financiera, en aplicación de los artículos 12 y 98 de la Ley Hipotecaria y 9 y 51.6.ª de su Reglamento.
Los registradores pueden y deben realizar también un control sobre la existencia de cláusulas abusivas en los términos establecidos en los artículos 84 y siguientes del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, cuando ese carácter abusivo pueda apreciarse objetivamente, sin necesidad de una ponderación o valoración de las circunstancias concurrentes en el caso concreto, pues tal ponderación es propia de la actividad jurisdiccional en procedimiento contradictorio. Ahora bien, en está subsunción objetiva de la cláusula en los supuestos de los citados artículos 84 y siguientes de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios el registrador sí puede tener en cuenta los criterios objetivos recogidos en sentencias del Tribunal Supremo, aunque no tengan valor de jurisprudencia (ej. fijar cifras determinadas abusivas, o declarar gastos concretos inimputables al deudor).
Aun cuando la concreta cláusula de compensación de créditos de que se trate sea considerada transparente, ello no implica la estimación de un recurso, en el sentido de que la cláusula sea inscribible, sino que basta con que la misma carezca de transcendencia real, en los términos anteriormente señalados, para que proceda desestimar el recurso que pretenda su inscripción en su conjunto, y confirmar la nota de calificación en cuanto a este aspecto concreto.
* 26-12-2025 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PÓRROGA.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Estepona nº 1.
No cabe exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.
El presente recurso tiene como objeto la negativa del registrador a anotar la prórroga de una anotación de embargo ordenada en mandamiento librado por el órgano de recaudación ejecutiva de la Diputación Provincial que en su momento acordó la práctica de la anotación de embargo. El registrador fundamenta su calificación en la circunstancia de que no se acredita haber notificado al deudor y demás personas interesadas la diligencia acordando ordenar la referida prórroga.
Como cuestiones previas conviene aclarar, ante la alegación en el escrito de recurso en relación con el hecho de que el mismo registrador había admitido la anotación de prórroga en casos similares sin la exigencia de una notificación al ejecutado titular de la finca, que como ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo, el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está́ vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está́ por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos.
Igualmente debe recordarse que los registradores, al calificar documentos administrativos, han de atenerse a lo establecido en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario. Y entre los aspectos que deben calificar para ejercer la función de control de legalidad que el legislador les tiene encomendada, sin duda está el determinar si se han llevado a cabo las notificaciones que en cada caso sean necesarias para evitar situaciones de indefensión, especialmente si se trata de proteger al titular registral de la finca afectada por el acto administrativo.
Entrando ya en el fondo del recurso, debe señalarse que el defecto consignado en la nota de calificación no puede mantenerse. Como muy acertadamente ha señalado la doctrina de esta Dirección General, la prórroga de una anotación preventiva de embargo constituye un trámite procesal exigido por la duración temporal de este tipo de asientos, tal y como establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y que no tiene más trascendencia que evitar su caducidad. Y si es posible anotar la prórroga de una anotación de embargo cuando la finca ya es titularidad de un tercero que no es parte en el procedimiento, con mucho más fundamento será viable la anotación de dicha prórroga en un caso como el ahora analizado en el que la finca sigue apareciendo inscrita a nombre del ejecutado, sin que quepa ahora exigir una notificación específica de una acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.
* 26-12-2025 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PÓRROGA.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Estepona nº 1.
No cabe exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.
El presente recurso tiene como objeto la negativa del registrador a anotar la prórroga de una anotación de embargo ordenada en mandamiento librado por el órgano de recaudación ejecutiva de la Diputación Provincial que en su momento acordó la práctica de la anotación de embargo. El registrador fundamenta su calificación en la circunstancia de que no se acredita haber notificado al deudor y demás personas interesadas la diligencia acordando ordenar la referida prórroga.
Como cuestiones previas conviene aclarar, ante la alegación en el escrito de recurso en relación con el hecho de que el mismo registrador había admitido la anotación de prórroga en casos similares sin la exigencia de una notificación al ejecutado titular de la finca, que como ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo, el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está́ vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está́ por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos.
Igualmente debe recordarse que los registradores, al calificar documentos administrativos, han de atenerse a lo establecido en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario. Y entre los aspectos que deben calificar para ejercer la función de control de legalidad que el legislador les tiene encomendada, sin duda está el determinar si se han llevado a cabo las notificaciones que en cada caso sean necesarias para evitar situaciones de indefensión, especialmente si se trata de proteger al titular registral de la finca afectada por el acto administrativo.
Entrando ya en el fondo del recurso, debe señalarse que el defecto consignado en la nota de calificación no puede mantenerse. Como muy acertadamente ha señalado la doctrina de esta Dirección General, la prórroga de una anotación preventiva de embargo constituye un trámite procesal exigido por la duración temporal de este tipo de asientos, tal y como establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y que no tiene más trascendencia que evitar su caducidad. Y si es posible anotar la prórroga de una anotación de embargo cuando la finca ya es titularidad de un tercero que no es parte en el procedimiento, con mucho más fundamento será viable la anotación de dicha prórroga en un caso como el ahora analizado en el que la finca sigue apareciendo inscrita a nombre del ejecutado, sin que quepa ahora exigir una notificación específica de una acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.
* 26-12-2025 ARRENDAMIENTO: SOBRE PARTE DE UNA FINCA.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Mula.
En caso de arrendamiento sobre parte de una finca para placas solares, por asimilación a la declaración de obra, es necesario inscribir la base gráfica de la finca.
En el momento de efectuar la calificación, el negocio jurídico es incompleto, puesto que el registrador no dispone de la escritura de ratificación. Por ello, la Resolución de 23 de mayo de 2023 declaró, con carácter general que, conforme al artículo 1259 del Código Civil, si el interesado alega una representación que no acredita, ha de mediar ratificación del representado. Dicha ratificación no se ha presentado en el momento de efectuar la calificación, por lo que no estando a disposición del registrador el título público de ratificación, el defecto alegado debe confirmarse, pues no se ha podido calificar si la ratificación completa o no el negocio jurídico incompleto, según existan o no terceros perjudicados por la misma. Todo ello, sin perjuicio de que el recurrente pueda volver a presentar conjuntamente ambos títulos, para que el registrador pueda calificar el adecuado cumplimiento de la reseña identificativa del poder y el juicio de suficiencia del notario autorizante de la escritura de ratificación, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y que no resulten perjudicados por la posterior ratificación.
Por lo que se refiere al segundo de los defectos señalados por el registrador en su calificación, en primer lugar, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo sobre la posibilidad de constituir un derecho de sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho. El registrador, en su calificación, objeta que al constituirse el arrendamiento sobre parte de la registral 6.282, debe procederse previamente a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la citada finca, porque considera que ésta es necesaria por cuanto debe comprobarse que las coordenadas correspondientes a la porción arrendada se ubican efectivamente dentro de la finca registral parcialmente arrendada. La Resolución de 8 de octubre de 2021 admitió que, aunque la inscripción de un derecho de superficie no es uno de los supuestos en los que la georreferenciación sea circunstancia necesaria de la inscripción (cfr. artíuclo 9.b) de la Ley Hipotecaria) la previa inscripción de la georreferenciación de la finca será exigible cuando existan dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral, como ocurre en el presente caso.
Declarándose en el título calificado que el objeto del arrendamiento ha de ser la construcción y explotación de una planta solar de generación de energía fotovoltaica, la inscripción del mismo viene mediatizada por su objeto que es el establecimiento de una instalación fija sobre parte de la superficie de la finca. Ello entra dentro del ámbito de aplicación del régimen del artículo 202 de la Ley Hipotecaria. Únicamente constando inscrita la representación gráfica de la finca sobre la que se declara la obra nueva podrá realizarse de modo efectivo esa comparación geométrica, que permitirá cerciorarse de la ubicación íntegra de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación dentro de las coordenadas de georreferenciación de la finca sobre la que se declara la obra nueva. Por tanto, la representación gráfica debe ser objeto de inscripción en toda declaración de obra nueva, según lo expuesto, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica inscrita y, por extensión, a la ubicación de la edificación que se declara.
En el presente caso, en lo que se solicita la inscripción de un derecho de arrendamiento cuyo objeto es la construcción de una planta solar de generación de energía fotovoltaica, el correcto cumplimiento del principio de especialidad exige la aplicación del artículo 202. De lo contrario, podríamos estar dando acceso registral a una posible información errónea. Ciertamente, no se ha solicitado la inscripción de la declaración de la instalación, siquiera en construcción. Es posible que en la ejecución de las obras pueden producirse alteraciones o pequeñas desviaciones de lo planificado. Si como consecuencia ello resultase alguna variación en dichas coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, deberán ser justificadas por el técnico y, tras la oportuna calificación registral, podrán inscribirse y notificarse a la Administración, para que pueda evaluarlas. Pero, retrasar el cumplimiento de estos requisitos a un momento posterior, cual es el de la inscripción de la declaración de la instalación fija, implica una vulneración del principio de especialidad.
En el caso del título calificado, se realiza manifestación por los interesados sobre la coincidencia de la georreferenciación incorporada con la realidad física, incorporándose al título la representación gráfica catastral georreferenciada de la finca. En este sentido, no formula dudas el registrador en cuanto a la identidad de la representación gráfica aportada, debiendo recordarse que, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). Por lo tanto, entendido como un supuesto de solicitud tácita de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, procederá la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria en orden a lograr la inscripción de la representación gráfica catastral aportada, quedando a resultas de lo actuado en el mismo.
* 26-12-2025 ARRENDAMIENTO: SOBRE PARTE DE UNA FINCA.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Mula.
En caso de arrendamiento sobre parte de una finca para placas solares, por asimilación a la declaración de obra, es necesario inscribir la base gráfica de la finca.
En el momento de efectuar la calificación, el negocio jurídico es incompleto, puesto que el registrador no dispone de la escritura de ratificación. Por ello, la Resolución de 23 de mayo de 2023 declaró, con carácter general que, conforme al artículo 1259 del Código Civil, si el interesado alega una representación que no acredita, ha de mediar ratificación del representado. Dicha ratificación no se ha presentado en el momento de efectuar la calificación, por lo que no estando a disposición del registrador el título público de ratificación, el defecto alegado debe confirmarse, pues no se ha podido calificar si la ratificación completa o no el negocio jurídico incompleto, según existan o no terceros perjudicados por la misma. Todo ello, sin perjuicio de que el recurrente pueda volver a presentar conjuntamente ambos títulos, para que el registrador pueda calificar el adecuado cumplimiento de la reseña identificativa del poder y el juicio de suficiencia del notario autorizante de la escritura de ratificación, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y que no resulten perjudicados por la posterior ratificación.
Por lo que se refiere al segundo de los defectos señalados por el registrador en su calificación, en primer lugar, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo sobre la posibilidad de constituir un derecho de sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho. El registrador, en su calificación, objeta que al constituirse el arrendamiento sobre parte de la registral 6.282, debe procederse previamente a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la citada finca, porque considera que ésta es necesaria por cuanto debe comprobarse que las coordenadas correspondientes a la porción arrendada se ubican efectivamente dentro de la finca registral parcialmente arrendada. La Resolución de 8 de octubre de 2021 admitió que, aunque la inscripción de un derecho de superficie no es uno de los supuestos en los que la georreferenciación sea circunstancia necesaria de la inscripción (cfr. artíuclo 9.b) de la Ley Hipotecaria) la previa inscripción de la georreferenciación de la finca será exigible cuando existan dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral, como ocurre en el presente caso.
Declarándose en el título calificado que el objeto del arrendamiento ha de ser la construcción y explotación de una planta solar de generación de energía fotovoltaica, la inscripción del mismo viene mediatizada por su objeto que es el establecimiento de una instalación fija sobre parte de la superficie de la finca. Ello entra dentro del ámbito de aplicación del régimen del artículo 202 de la Ley Hipotecaria. Únicamente constando inscrita la representación gráfica de la finca sobre la que se declara la obra nueva podrá realizarse de modo efectivo esa comparación geométrica, que permitirá cerciorarse de la ubicación íntegra de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación dentro de las coordenadas de georreferenciación de la finca sobre la que se declara la obra nueva. Por tanto, la representación gráfica debe ser objeto de inscripción en toda declaración de obra nueva, según lo expuesto, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica inscrita y, por extensión, a la ubicación de la edificación que se declara.
En el presente caso, en lo que se solicita la inscripción de un derecho de arrendamiento cuyo objeto es la construcción de una planta solar de generación de energía fotovoltaica, el correcto cumplimiento del principio de especialidad exige la aplicación del artículo 202. De lo contrario, podríamos estar dando acceso registral a una posible información errónea. Ciertamente, no se ha solicitado la inscripción de la declaración de la instalación, siquiera en construcción. Es posible que en la ejecución de las obras pueden producirse alteraciones o pequeñas desviaciones de lo planificado. Si como consecuencia ello resultase alguna variación en dichas coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, deberán ser justificadas por el técnico y, tras la oportuna calificación registral, podrán inscribirse y notificarse a la Administración, para que pueda evaluarlas. Pero, retrasar el cumplimiento de estos requisitos a un momento posterior, cual es el de la inscripción de la declaración de la instalación fija, implica una vulneración del principio de especialidad.
* 26-12-2025 ARRENDAMIENTO: SOBRE PARTE DE UNA FINCA.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Mula.
En caso de arrendamiento sobre parte de una finca para placas solares, por asimilación a la declaración de obra, es necesario inscribir la base gráfica de la finca.
En el momento de efectuar la calificación, el negocio jurídico es incompleto, puesto que el registrador no dispone de la escritura de ratificación. Por ello, la Resolución de 23 de mayo de 2023 declaró, con carácter general que, conforme al artículo 1259 del Código Civil, si el interesado alega una representación que no acredita, ha de mediar ratificación del representado. Dicha ratificación no se ha presentado en el momento de efectuar la calificación, por lo que no estando a disposición del registrador el título público de ratificación, el defecto alegado debe confirmarse, pues no se ha podido calificar si la ratificación completa o no el negocio jurídico incompleto, según existan o no terceros perjudicados por la misma. Todo ello, sin perjuicio de que el recurrente pueda volver a presentar conjuntamente ambos títulos, para que el registrador pueda calificar el adecuado cumplimiento de la reseña identificativa del poder y el juicio de suficiencia del notario autorizante de la escritura de ratificación, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y que no resulten perjudicados por la posterior ratificación.
Por lo que se refiere al segundo de los defectos señalados por el registrador en su calificación, en primer lugar, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo sobre la posibilidad de constituir un derecho de sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho. El registrador, en su calificación, objeta que al constituirse el arrendamiento sobre parte de la registral 6.282, debe procederse previamente a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la citada finca, porque considera que ésta es necesaria por cuanto debe comprobarse que las coordenadas correspondientes a la porción arrendada se ubican efectivamente dentro de la finca registral parcialmente arrendada. La Resolución de 8 de octubre de 2021 admitió que, aunque la inscripción de un derecho de superficie no es uno de los supuestos en los que la georreferenciación sea circunstancia necesaria de la inscripción (cfr. artíuclo 9.b) de la Ley Hipotecaria) la previa inscripción de la georreferenciación de la finca será exigible cuando existan dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral, como ocurre en el presente caso.
Declarándose en el título calificado que el objeto del arrendamiento ha de ser la construcción y explotación de una planta solar de generación de energía fotovoltaica, la inscripción del mismo viene mediatizada por su objeto que es el establecimiento de una instalación fija sobre parte de la superficie de la finca. Ello entra dentro del ámbito de aplicación del régimen del artículo 202 de la Ley Hipotecaria. Únicamente constando inscrita la representación gráfica de la finca sobre la que se declara la obra nueva podrá realizarse de modo efectivo esa comparación geométrica, que permitirá cerciorarse de la ubicación íntegra de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación dentro de las coordenadas de georreferenciación de la finca sobre la que se declara la obra nueva. Por tanto, la representación gráfica debe ser objeto de inscripción en toda declaración de obra nueva, según lo expuesto, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica inscrita y, por extensión, a la ubicación de la edificación que se declara.
En el presente caso, en lo que se solicita la inscripción de un derecho de arrendamiento cuyo objeto es la construcción de una planta solar de generación de energía fotovoltaica, el correcto cumplimiento del principio de especialidad exige la aplicación del artículo 202. De lo contrario, podríamos estar dando acceso registral a una posible información errónea. Ciertamente, no se ha solicitado la inscripción de la declaración de la instalación, siquiera en construcción. Es posible que en la ejecución de las obras pueden producirse alteraciones o pequeñas desviaciones de lo planificado. Si como consecuencia ello resultase alguna variación en dichas coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, deberán ser justificadas por el técnico y, tras la oportuna calificación registral, podrán inscribirse y notificarse a la Administración, para que pueda evaluarlas. Pero, retrasar el cumplimiento de estos requisitos a un momento posterior, cual es el de la inscripción de la declaración de la instalación fija, implica una vulneración del principio de especialidad.
* 26-12-2025 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Mazarrón.
No procede denegar la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.
No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.
Debe recordarse que, como declararon las Resoluciones de 30 de enero y 5 de junio de 2019, no es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar que su finca vería con ello disminuida su cabida, si tal afirmación no aparece respaldada por informe técnico o prueba documental que, sin ser en sí misma exigible, pudiera servir de soporte a las alegaciones efectuadas, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca. También alega el colindante la circunstancia de que la finca se forma en virtud de un expediente de equidistribución, lo que impediría la tramitación del procedimiento, por disponerlo así el artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de febrero de 2022 y 29 de julio de 2025 señalaron que «como ha declarado la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de diciembre de 2019, aunque la finca proceda de una reparcelación, debe admitirse la rectificación, sin cumplir las exigencias procedimentales de este procedimiento administrativo, cuando no exista duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación.
El registrador, en su calificación no fundamenta el motivo por el que las alegaciones tienen la entidad suficiente para llevarle a dudar de la identidad de la finca, más allá de remitirse a la existencia de la oposición formulada y, en consecuencia, la calificación no puede sostenerse, pues como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
* 29-12-2025 HERENCIA: APLICACIÓN DERECHO BELGA.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Cullera.
La escritura calificada omite íntegramente la prueba del Derecho, formal y material, del título sucesorio y de la adjudicación de herencia.
Como cuestión previa, no puede ser atendida la observación efectuada con carácter preliminar por el notario relativa a los plazos de calificación y despacho, en la que indica que tales plazos expiraron el 18 de agosto de 2025, y la nota está fechada el 25 de agosto de 2025. El acuerdo de esta Dirección General sobre ampliación del plazo ordinario de calificación y despacho número R686/2025-19.7, en 15 días hábiles adicionales, se refiere a «los documentos presentados y pendientes de despacho entre los días 1 y 31 de agosto de 2025, siempre que a esta fecha no hubieran agotado su plazo ordinario de calificación y despacho».
En cuanto a los defectos observados, en primer lugar, es evidente la necesidad de que la escritura pública califique la herencia como sucesión internacional, siendo relevante la fecha del fallecimiento del causante a efectos de la aplicación del Reglamento (UE) n.º 650/2012, de 4 de agosto y por tanto la determinación de la ley aplicable. En el presente caso, pese al lugar de situación del bien sobre el que se pretende la inscripción, todos los elementos conducen al Derecho belga, habida cuenta del lugar de la residencia habitual del causante que mantuvo a su fallecimiento. No es por tanto necesario acudir a la «professio iuris» ni por su puesto a la residual regla de los vínculos más estrechos.
El certificado presentado no incorpora el título sucesorio (-que además podría determinar una ley aplicable distinta, en cuanto los testamentos ológrafos mancomunados no se encuentran específicamente regulados en los artículos 24 a 27 del Reglamento (UE) n.º 650/2012, y su remisión al Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961 limita su aplicación (vid. Artículo 75 R (UE) del Reglamento (UE) n.º 650/2012)). La inscripción en el Registro Central de Testamentos (CRT) gestionado par la Federación Real del Notariado Belga (FEDNOT), se limita a los testamentos abiertos notariales y testamentos internacionales. Los místicos o cerrados desaparecieron en la reforma de 2017. El registro se lleva en forma electrónica.
La escritura calificada omite íntegramente la prueba del Derecho, formal y material, del título sucesorio y de la adjudicación de herencia. No hay un juicio notarial respecto de la ley aplicable; ni sobre la validez formal del certificado nacional de sucesión y su circulación; respecto de la liquidación previa del régimen de ganancias, – «inter vivos» y su efecto sobre la sucesión–; o en relación a los efectos de la renuncia de los hijos, por ejemplo, si es preciso o no la modificación del certificado sucesorio. Los juicios notariales habrán de apoyarse en la prueba efectiva del Derecho aplicable, por sí si conociera suficientemente la normativa aplicable o por los medios supletorios previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario.
* 29-12-2025 ARRENDAMIENTO: SOBRE PARTE DE UNA FINCA.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Mula.
En caso de arrendamiento sobre parte de una finca para placas solares, por asimilación a la declaración de obra, es necesario inscribir la base gráfica de la finca.
En el momento de efectuar la calificación, el negocio jurídico es incompleto, puesto que el registrador no dispone de la escritura de ratificación. Por ello, la Resolución de 23 de mayo de 2023 declaró, con carácter general que, conforme al artículo 1259 del Código Civil, si el interesado alega una representación que no acredita, ha de mediar ratificación del representado. Dicha ratificación no se ha presentado en el momento de efectuar la calificación, por lo que no estando a disposición del registrador el título público de ratificación, el defecto alegado debe confirmarse, pues no se ha podido calificar si la ratificación completa o no el negocio jurídico incompleto, según existan o no terceros perjudicados por la misma. Todo ello, sin perjuicio de que el recurrente pueda volver a presentar conjuntamente ambos títulos, para que el registrador pueda calificar el adecuado cumplimiento de la reseña identificativa del poder y el juicio de suficiencia del notario autorizante de la escritura de ratificación, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y que no resulten perjudicados por la posterior ratificación.
Por lo que se refiere al segundo de los defectos señalados por el registrador en su calificación, en primer lugar, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo sobre la posibilidad de constituir un derecho de sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho. El registrador, en su calificación, objeta que al constituirse el arrendamiento sobre parte de la registral 6.282, debe procederse previamente a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la citada finca, porque considera que ésta es necesaria por cuanto debe comprobarse que las coordenadas correspondientes a la porción arrendada se ubican efectivamente dentro de la finca registral parcialmente arrendada. La Resolución de 8 de octubre de 2021 admitió que, aunque la inscripción de un derecho de superficie no es uno de los supuestos en los que la georreferenciación sea circunstancia necesaria de la inscripción (cfr. artíuclo 9.b) de la Ley Hipotecaria) la previa inscripción de la georreferenciación de la finca será exigible cuando existan dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral, como ocurre en el presente caso.
Declarándose en el título calificado que el objeto del arrendamiento ha de ser la construcción y explotación de una planta solar de generación de energía fotovoltaica, la inscripción del mismo viene mediatizada por su objeto que es el establecimiento de una instalación fija sobre parte de la superficie de la finca. Ello entra dentro del ámbito de aplicación del régimen del artículo 202 de la Ley Hipotecaria. Únicamente constando inscrita la representación gráfica de la finca sobre la que se declara la obra nueva podrá realizarse de modo efectivo esa comparación geométrica, que permitirá cerciorarse de la ubicación íntegra de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación dentro de las coordenadas de georreferenciación de la finca sobre la que se declara la obra nueva. Por tanto, la representación gráfica debe ser objeto de inscripción en toda declaración de obra nueva, según lo expuesto, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica inscrita y, por extensión, a la ubicación de la edificación que se declara.
En el presente caso, en lo que se solicita la inscripción de un derecho de arrendamiento cuyo objeto es la construcción de una planta solar de generación de energía fotovoltaica, el correcto cumplimiento del principio de especialidad exige la aplicación del artículo 202. De lo contrario, podríamos estar dando acceso registral a una posible información errónea. Ciertamente, no se ha solicitado la inscripción de la declaración de la instalación, siquiera en construcción. Es posible que en la ejecución de las obras pueden producirse alteraciones o pequeñas desviaciones de lo planificado. Si como consecuencia ello resultase alguna variación en dichas coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, deberán ser justificadas por el técnico y, tras la oportuna calificación registral, podrán inscribirse y notificarse a la Administración, para que pueda evaluarlas. Pero, retrasar el cumplimiento de estos requisitos a un momento posterior, cual es el de la inscripción de la declaración de la instalación fija, implica una vulneración del principio de especialidad.
* 29-12-2025 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Caldas de Rei.
No procede denegar la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.
No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.
La alegación de un colindante titular registral, como en el presente caso, resulta más cualificada y merecedora de mayor consideración. Pero, ello no es óbice, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 16 de octubre de 2024, para que el registrador haya de analizar su contenido en cuanto a su verosimilitud objetiva. El registrador ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al titular registral que formula la oposición, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional.
* 29-12-2025 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Marbella nº 4.
No procede inscribir la base gráfica si se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.
No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.
En el concreto caso de este expediente, el registrador resuelve no practicar la inscripción solicitada, en base a las alegaciones formuladas por dos comunidades de propietarios colindantes. Y aunque este Centro Directivo ha manifestado, entre otras, en Resolución de 23 de febrero de 2023, la conveniencia de que las alegaciones formuladas vengan acompañadas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposición a la inscripción de la representación gráfica, siendo lo razonable entender que dicho principio de prueba venga constituido por un dictamen pericial emitido por profesional especialmente habilitado al efecto (vid. Resoluciones de 14 de noviembre de 2016, 25 de octubre de 2017, 27 de noviembre de 2018 y de 15 de julio de 2025), no puede negarse valor probatorio a la alegación del colindante basada en informe de validación gráfica frente a parcelario catastral, pues el mismo está confrontando, de modo gráfico, que la base gráfica propuesta por el promotor no se ajusta a la línea divisoria entre ambas fincas, determinando, en consecuencia, la existencia de una controversia.
En consecuencia, la nota de calificación registral, en los términos en que ha sido redactada, es coherente con la doctrina formulada al respecto por esta Dirección General, puesto que si bien la mera oposición no basta para hacer contencioso el expediente, sí puede ser tenida en cuenta por el registrador para fundar su nota de calificación, sin que la calificación registral pueda calificarse de temeraria.
* 29-12-2025 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: VIGENCIA EN CASO DE RECURSO.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Madrid nº 40.
El plazo para practicar los asientos procedentes, si la resolución es estimatoria, o los pendientes, si es desestimatoria, empieza a contarse desde que hayan transcurrido dos meses desde su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», y hasta que transcurra dicho plazo seguirá vigente la prórroga del asiento de presentación.
El artículo 246.3 de la Ley Hipotecaria se refiere únicamente a los supuestos de denegación del asiento de presentación, no a las demás vicisitudes relativas a este que pueden producirse a lo largo de su vigencia una vez practicado, y en este caso el recurso se interpone no contra la denegación de un asiento de presentación, sino contra la decisión de la registradora de no prorrogar, o no mantener la suspensión de su vigencia, de un asiento de presentación ya practicado. No existe por tanto identidad de razón con el supuesto previsto en el artículo 246.3 de la Ley Hipotecaria y por lo tanto el recurso debe tramitarse por el procedimiento ordinario, en particular en lo que se refiere al plazo para su resolución.
En el supuesto de este expediente, la registradora entiende que «cuando el artículo 327.11 de la Ley Hipotecaria dice en su último inciso que “en todo caso [para cancelar el asiento de presentación] será preciso que no conste al registrador interposición del recurso judicial a que se refiere el artículo siguiente”, tal afirmación únicamente puede entenderse referida al proceso iniciado para contender entre las partes sobre la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido en el título calificado y siempre que el juez hubiera ordenado la anotación de demanda a que se refiere el artículo 328 de la Ley Hipotecaria». No se puede compartir esta interpretación de la registradora de lo dispuesto en el último inciso de este artículo 327.11.º de la Ley Hipotecaria.
La razón de ser de que según el párrafo undécimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria el plazo para practicar los asientos procedentes, si la resolución es estimatoria, o los pendientes, si es desestimatoria, empiece a contarse desde que hayan transcurrido dos meses desde su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», y que a efectos de ello, hasta que transcurra dicho plazo seguirá vigente la prórroga del asiento de presentación, es que el plazo para interponer demanda en sede judicial contra las calificaciones negativas del registrador y en su caso, las resoluciones expresas y presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado en materia del recurso contra la calificación de los registradores es precisamente de dos meses, según el artículo 328 de la misma ley.
No se puede atender tampoco al argumento de la registradora de que la Resolución de la Dirección General sea ejecutiva desde el momento en que se dicta, conforme a la ejecutividad de las resoluciones administrativas firmes en vía administrativa y al principio de autotutela de la Administración. En primer lugar, porque como ya se ha dicho, si ello fuera así carecería de sentido la prolongación de la suspensión o prórroga del asiento de presentación durante el plazo de dos meses desde la publicación de la resolución de la Dirección General en el «Boletín Oficial del Estado». También como señala la doctrina, la interpretación que señala la registradora es incoherente con el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que exige la firmeza de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en registros públicos para poder inscribirlas, permitiendo solo su anotación preventiva mientras no lo sean.
* 30-12-2025 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Marbella nº 2.
No procede denegar la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.
No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.
En el concreto caso de este expediente, la registradora funda sus dudas en la circunstancia de realizarse, con la representación gráfica propuesta, una alteración sustancial de los linderos de la finca, los cuáles pasan ahora, de nuevo, a ser vial público, el cual no está ejecutado y porque entiende que la rectificación solicitada requiere de determinadas modificaciones hipotecarias con la parcela colindante por el norte y este (registral 10.059), habiéndose aportado, en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, informe por parte del Ayuntamiento de Marbella, con base a los datos tomados del Inventario Municipal de Bienes.
La jurisprudencia viene manteniendo que la existencia de normas urbanísticas o acuerdos municipales sobre ejecución del planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales terrenos. Sin embargo, esta doctrina no resulta de aplicación al supuesto de hecho de este expediente, pues la cesión de la titularidad del suelo destinado a viales se ha verificado. A quí no se discute el previo acto de cesión de los terrenos destinados a viales, inscritos bajo el folio de la registral 9.126. Es más, el Ayuntamiento de Marbella no se opone, como se ha podido comprobar, a la inscripción solicitada, pues la misma se ajusta a las determinaciones del estudio de detalle aprobado en cuya virtud se verificó la cesión. Y por lo que se refiere a la exigencia, para acceder a la inscripción, de que se practiquen operaciones de modificación de entidades hipotecarias en la registral 10.059, la misma no puede tenerse en consideración, pues ello equivaldría a condicionar la inscripción solicitada a una determinada actitud proactiva del colindante.
En base a lo anterior, debe concluirse que no resultan fundadas las dudas planteadas por la registradora en su calificación, debiéndose considerar que la rectificación de linderos que conlleva la inscripción de la representación gráfica georreferenciada entra dentro del ámbito de aplicación propio del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, máxime cuando se vienen a establecer unos linderos para la finca que ya figuraban previamente en una inscripción anterior, circunstancia que resulta de los propios asientos del Registro.
* 30-12-2025 CONCURSO DE ACREEDORES: CUMPLIMIENTO DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN.
B.O.E. 27-4-2026
Registro de Vera.
La enajenación de bienes inmuebles debe realizarse por la vía de apremio, por subasta, salvo que el juez del concurso haya autorizado la venta directa, ya sea al aprobar un plan de liquidación ya sea de forma específica para ese acto.
La disposición transitoria primera de la Ley 16/2022, de 5 de septiembre, de reforma del texto refundido de la Ley Concursal, establece en su apartado segundo que: «Los concursos declarados antes de la entrada en vigor por la presente ley se regirán por lo establecido en la legislación anterior», debiendo por tanto acudirse a dicha normativa a la hora de resolver el presente recurso.
Es, por tanto, continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho (Resolución de 24 de julio de 2025).
Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en resoluciones tales como la de 16 de diciembre de 2021 (vid., por todas), el registrador, al calificar un documento, no está vinculado por una calificación previa, sea propia o de otro registrador, de un documento similar, aunque este haya sido inscrito, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 31 de enero de 2017. Por tanto, no es aplicable el argumento de la doctrina de los actos propios alegada por el recurrente para resolver el presente recurso.
La naturaleza jurídica del negocio titulado ha sido objeto de interpretación por nuestro Tribunal Supremo en la reciente Sentencia de 5 de noviembre de 2025. Conviene destacar el efecto principal de la dación en pago: extinguir la obligación originaria, con lo que el deudor queda liberado definitivamente de ella. Así pues, la dación en pago produce, como efecto principal, y por el alcance solutorio que tiene, la completa satisfacción y extinción del crédito primitivo.
Ni el deber legal de liquidar, ni la celeridad, pueden conducir a transmitir los bienes en cualquier condición al margen de las normas judicialmente aprobadas y, en consecuencia, la existencia del concurso no puede conducir a transmisiones por valores irrisorios que ni favorecen a los acreedores ni al deudor al margen del plan liquidatorio. En esta línea, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2024 recuerda la semejanza entre la transmisión concursal y la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria al recordar que «se produce en el marco de un proceso universal en el que se da lugar a la enajenación de activos, por lo que realmente no tiene carácter voluntario».
El motivo de recurso alegado por el registrador en su calificación debe ser confirmado al no haberse acreditado el cumplimiento de las fases traslativas establecidas en el plan. Del conjunto de la normativa se desprende que la enajenación de bienes inmuebles debe realizarse por la vía de apremio, por subasta, salvo que el juez del concurso haya autorizado la venta directa, ya sea al aprobar un plan de liquidación ya sea de forma específica para ese acto. Por ello una venta directa de bienes del concursado debe contar con la resolución judicial que lo autoriza, ya sea la expresa para esa venta ya sea la general de aprobación del plan de liquidación que lo comprende.
En el presente expediente resulta acreditado de manera incontrovertida que la previsión de la «enajenación directa» como medio de realización de bienes y derechos queda expresamente limitada a un plazo no «superior a 12 meses desde la aprobación del Plan de Liquidación» (apartado 6.1 del plan de liquidación), transcurrido el cual deberá acudirse, de manera inexorable, al «método de Subasta Judicial». Por tanto, aprobado el plan por el referido auto de 26 de junio de 2015 no resultaría procedente enajenación alguna al margen de la propia Subasta Judicial una vez transcurrido el citado plazo.
