* lass="mwm-aal-item" name="resoluciones-publicadas-este-mesnbsp10-2-2026-anotacion-preventiva-de-embargo-prorroga">

RESOLUCIONES PUBLICADAS ESTE MES:

 

* 10-2-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Estepona nº 1.

 

No procede exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

Como cuestiones previas conviene aclarar, ante la alegación producida en el escrito de recurso en relación con el hecho de que el mismo registrador había admitido la anotación de prórroga en casos similares sin la exigencia de una notificación al ejecutado titular de la finca, que como ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo, el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos. Igualmente debe recordarse que los registradores, al calificar documentos administrativos, han de atenerse a lo establecido en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

 

Como muy acertadamente ha señalado la doctrina de esta Dirección General, la prórroga de una anotación preventiva de embargo constituye un trámite procesal exigido por la duración temporal de este tipo de asientos, tal y como establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y que no tiene más trascendencia que evitar su caducidad. Si es posible anotar la prórroga de una anotación de embargo cuando la finca ya es titularidad de un tercero que no es parte en el procedimiento, con mucho más fundamento será viable la anotación de dicha prórroga en un caso como el ahora analizado en el que la finca sigue apareciendo inscrita a nombre del ejecutado, sin que quepa ahora exigir una notificación específica de una acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 10-2-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Estepona nº 1.

 

No procede exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

Como cuestiones previas conviene aclarar, ante la alegación producida en el escrito de recurso en relación con el hecho de que el mismo registrador había admitido la anotación de prórroga en casos similares sin la exigencia de una notificación al ejecutado titular de la finca, que como ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo, el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos. Igualmente debe recordarse que los registradores, al calificar documentos administrativos, han de atenerse a lo establecido en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

 

Como muy acertadamente ha señalado la doctrina de esta Dirección General, la prórroga de una anotación preventiva de embargo constituye un trámite procesal exigido por la duración temporal de este tipo de asientos, tal y como establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y que no tiene más trascendencia que evitar su caducidad. Si es posible anotar la prórroga de una anotación de embargo cuando la finca ya es titularidad de un tercero que no es parte en el procedimiento, con mucho más fundamento será viable la anotación de dicha prórroga en un caso como el ahora analizado en el que la finca sigue apareciendo inscrita a nombre del ejecutado, sin que quepa ahora exigir una notificación específica de una acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 10-2-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Estepona nº 1.

 

No procede exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

Como cuestiones previas conviene aclarar, ante la alegación producida en el escrito de recurso en relación con el hecho de que el mismo registrador había admitido la anotación de prórroga en casos similares sin la exigencia de una notificación al ejecutado titular de la finca, que como ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo, el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos. Igualmente debe recordarse que los registradores, al calificar documentos administrativos, han de atenerse a lo establecido en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

 

Como muy acertadamente ha señalado la doctrina de esta Dirección General, la prórroga de una anotación preventiva de embargo constituye un trámite procesal exigido por la duración temporal de este tipo de asientos, tal y como establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y que no tiene más trascendencia que evitar su caducidad. Si es posible anotar la prórroga de una anotación de embargo cuando la finca ya es titularidad de un tercero que no es parte en el procedimiento, con mucho más fundamento será viable la anotación de dicha prórroga en un caso como el ahora analizado en el que la finca sigue apareciendo inscrita a nombre del ejecutado, sin que quepa ahora exigir una notificación específica de una acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

10-2-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Estepona nº 1.

 

No procede exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

Como cuestiones previas conviene aclarar, ante la alegación producida en el escrito de recurso en relación con el hecho de que el mismo registrador había admitido la anotación de prórroga en casos similares sin la exigencia de una notificación al ejecutado titular de la finca, que como ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo, el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos. Igualmente debe recordarse que los registradores, al calificar documentos administrativos, han de atenerse a lo establecido en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

 

Como muy acertadamente ha señalado la doctrina de esta Dirección General, la prórroga de una anotación preventiva de embargo constituye un trámite procesal exigido por la duración temporal de este tipo de asientos, tal y como establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y que no tiene más trascendencia que evitar su caducidad. Si es posible anotar la prórroga de una anotación de embargo cuando la finca ya es titularidad de un tercero que no es parte en el procedimiento, con mucho más fundamento será viable la anotación de dicha prórroga en un caso como el ahora analizado en el que la finca sigue apareciendo inscrita a nombre del ejecutado, sin que quepa ahora exigir una notificación específica de una acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 10-2-2026 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: VENTA DE CUOTAS INDIVISAS.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Chiclana de la Frontera nº 2.

 

Se reitera la doctrina acerca del régimen aplicable a los casos de venta de participaciones indivisas, sistematizando la forma de actuar del registrador.

 

 

El derecho de propiedad del suelo comprende también, estatutariamente, la facultad de disposición del mismo, pero siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y la relación entre ellas conforme al artículo 26 –cfr. artículo 12.1 de la Ley de Suelo–. En el caso concreto del suelo rural, se prohíben expresamente las parcelaciones urbanísticas y las divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza –cfr. artículo 16.2–. El legislador básico establece que esta regla es aplicable no solo a la división o segregación en sentido estricto sino también lo es a la enajenación de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

 

A la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. En otro caso, su tratamiento, desde el punto de vista registral, debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

 

En el caso de la legislación urbanística andaluza, el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece que «se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante (…) asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela (…) puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable» a los supuestos de parcelación urbanística, pero «sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación». Por su parte, el artículo 139.2 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, desarrolla esta regulación contemplando un supuesto objetivo de negocio equiparado a la parcelación en el que la asignación de cuotas en proindiviso de una finca puede derivar en la existencia de diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble. En concreto, a estos efectos se equipara a la parcelación la transmisión «inter vivos» de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo rústico, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en el Reglamento y en la ordenación territorial y urbanística vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada.

 

Hechas las consideraciones anteriores sobre el tratamiento de esos «posibles» actos de parcelación irregulares en Andalucía, procede ahora analizar el régimen jurídico registral de las edificaciones existentes en parcelas respecto a las que se ha reconocido administrativamente su situación de asimilado a fuera de ordenación. En el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo, la declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica, cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá con los linderos existentes, debiendo constar reflejados estos extremos en la declaración de asimilado a fuera de ordenación. En suelo rústico, dicha declaración surtirá los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista para las licencias de segregación en la presente ley –cfr. artículo 174–.

 

Como reconoce expresamente la norma autonómica, en el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo el asimilado a fuera de ordenación también puede extender sus efectos sobre la parcela en la que se ubica la edificación, posibilitando la autorización e inscripción de escrituras de división o segregación de fincas amparadas en dicha declaración, siempre y cuando la parcela a la que se refiera conste debidamente identificada con sus coordenadas georreferenciadas, siendo equiparable en tal caso a la «acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa» impuesta por el artículo 26.2 de la Ley de Suelo estatal para posibilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

En síntesis, en el marco de la legislación andaluza, el tratamiento registral de los negocios de transmisión de cuota indivisa (u otros que se utilicen con igual finalidad como los relativos a derechos societarios) obliga a diferenciar diferentes supuestos en función de si se trata de la creación «ex novo» de nuevas cuotas indivisas respecto a las que constan inscritas y de la concurrencia o no de circunstancias reveladoras de una parcelación existente o indiciaria que puedan ser apreciadas por el registrador en su calificación: a) cuando el negocio de transmisión de nueva cuota presenta un indicio objetivo revelador de parcelación urbanística porque puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a una división en suelo urbano o a una división en suelo rústico que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, el registrador debe exigir motivadamente el oportuno acto de control previo municipal en forma de licencia, declaración de asimilado a fuera de ordenación u otro acto de conformidad. De este régimen deberán exceptuarse los supuestos previstos por la ley como las transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho, salvo que concurra otro indicio objetivo cualificado. b) los supuestos de transmisión de nueva cuota indivisa de finca rústica en los que no concurran las citadas circunstancias reveladoras de parcelación en la propia finca v.gr. transmisión de cuota equivalente a superficie rústica superior a la unidad mínima sin que concurra ninguna de las citadas circunstancias objetivas– pero el registrador pueda justificar dudas fundadas por las circunstancias de descripción, dimensiones o localización de la propia finca y de las fincas colindantes, deben ser articulados mediante el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1097/1993. c) cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral, bajo salvaguardia judicial.

 

En el presente expediente se plantea la inscripción de una compraventa por la que la entidad mercantil propietaria de una finca registral vende una participación de una octava parte indivisa a una persona que compra. La superficie equivalente a la cuota indivisa objeto de transmisión «ex novo», en relación a la de la totalidad de la finca –766,37 metros cuadrados–, es inferior a la superficie de la unidad mínima de cultivo aplicable. La recurrente argumenta que la finca está descrita registral y catastralmente como urbana, lo que es cierto, como también lo es que la finca no tiene esa clasificación urbanística.

 

En segundo lugar, la registradora observa que se trata de una zona de abundantes construcciones y con apariencia de urbanización (existencia de caminos, casas, piscinas, etc.). Si atendemos a la información que resulta de la aplicación registral geoportal de acceso público (https://geoportal.registradores.org/geoportal) y de la información catastral de las parcelas colindantes, la finca se encuentra rodeada en un radio de 200 metros de, al menos, seis edificaciones de uso residencial y de caminos o viarios propios de zonas urbanas. Sin embargo, en el presente caso, como defiende la recurrente, no resulta acreditada la existencia en la propia finca de ninguna edificación o el trazado de caminos, por lo que por este motivo no estaría justificada la exigencia de licencia o acto de control previo municipal.

* 10-2-2026 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: VENTA DE CUOTAS INDIVISAS.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Chiclana de la Frontera nº 2.

 

Se reitera la doctrina acerca del régimen aplicable a los casos de venta de participaciones indivisas, sistematizando la forma de actuar del registrador.

 

 

El derecho de propiedad del suelo comprende también, estatutariamente, la facultad de disposición del mismo, pero siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y la relación entre ellas conforme al artículo 26 –cfr. artículo 12.1 de la Ley de Suelo–. En el caso concreto del suelo rural, se prohíben expresamente las parcelaciones urbanísticas y las divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza –cfr. artículo 16.2–. El legislador básico establece que esta regla es aplicable no solo a la división o segregación en sentido estricto sino también lo es a la enajenación de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

 

A la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. En otro caso, su tratamiento, desde el punto de vista registral, debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

 

En el caso de la legislación urbanística andaluza, el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece que «se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante (…) asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela (…) puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable» a los supuestos de parcelación urbanística, pero «sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación». Por su parte, el artículo 139.2 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, desarrolla esta regulación contemplando un supuesto objetivo de negocio equiparado a la parcelación en el que la asignación de cuotas en proindiviso de una finca puede derivar en la existencia de diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble. En concreto, a estos efectos se equipara a la parcelación la transmisión «inter vivos» de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo rústico, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en el Reglamento y en la ordenación territorial y urbanística vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada.

 

Hechas las consideraciones anteriores sobre el tratamiento de esos «posibles» actos de parcelación irregulares en Andalucía, procede ahora analizar el régimen jurídico registral de las edificaciones existentes en parcelas respecto a las que se ha reconocido administrativamente su situación de asimilado a fuera de ordenación. En el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo, la declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica, cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá con los linderos existentes, debiendo constar reflejados estos extremos en la declaración de asimilado a fuera de ordenación. En suelo rústico, dicha declaración surtirá los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista para las licencias de segregación en la presente ley –cfr. artículo 174–.

 

Como reconoce expresamente la norma autonómica, en el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo el asimilado a fuera de ordenación también puede extender sus efectos sobre la parcela en la que se ubica la edificación, posibilitando la autorización e inscripción de escrituras de división o segregación de fincas amparadas en dicha declaración, siempre y cuando la parcela a la que se refiera conste debidamente identificada con sus coordenadas georreferenciadas, siendo equiparable en tal caso a la «acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa» impuesta por el artículo 26.2 de la Ley de Suelo estatal para posibilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

En síntesis, en el marco de la legislación andaluza, el tratamiento registral de los negocios de transmisión de cuota indivisa (u otros que se utilicen con igual finalidad como los relativos a derechos societarios) obliga a diferenciar diferentes supuestos en función de si se trata de la creación «ex novo» de nuevas cuotas indivisas respecto a las que constan inscritas y de la concurrencia o no de circunstancias reveladoras de una parcelación existente o indiciaria que puedan ser apreciadas por el registrador en su calificación: a) cuando el negocio de transmisión de nueva cuota presenta un indicio objetivo revelador de parcelación urbanística porque puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a una división en suelo urbano o a una división en suelo rústico que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, el registrador debe exigir motivadamente el oportuno acto de control previo municipal en forma de licencia, declaración de asimilado a fuera de ordenación u otro acto de conformidad. De este régimen deberán exceptuarse los supuestos previstos por la ley como las transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho, salvo que concurra otro indicio objetivo cualificado. b) los supuestos de transmisión de nueva cuota indivisa de finca rústica en los que no concurran las citadas circunstancias reveladoras de parcelación en la propia finca v.gr. transmisión de cuota equivalente a superficie rústica superior a la unidad mínima sin que concurra ninguna de las citadas circunstancias objetivas– pero el registrador pueda justificar dudas fundadas por las circunstancias de descripción, dimensiones o localización de la propia finca y de las fincas colindantes, deben ser articulados mediante el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1097/1993. c) cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral, bajo salvaguardia judicial.

 

En el presente expediente se plantea la inscripción de una compraventa por la que la entidad mercantil propietaria de una finca registral vende una participación de una octava parte indivisa a una persona que compra. La superficie equivalente a la cuota indivisa objeto de transmisión «ex novo», en relación a la de la totalidad de la finca –766,37 metros cuadrados–, es inferior a la superficie de la unidad mínima de cultivo aplicable. La recurrente argumenta que la finca está descrita registral y catastralmente como urbana, lo que es cierto, como también lo es que la finca no tiene esa clasificación urbanística.

 

En segundo lugar, la registradora observa que se trata de una zona de abundantes construcciones y con apariencia de urbanización (existencia de caminos, casas, piscinas, etc.). Si atendemos a la información que resulta de la aplicación registral geoportal de acceso público (https://geoportal.registradores.org/geoportal) y de la información catastral de las parcelas colindantes, la finca se encuentra rodeada en un radio de 200 metros de, al menos, seis edificaciones de uso residencial y de caminos o viarios propios de zonas urbanas. Sin embargo, en el presente caso, como defiende la recurrente, no resulta acreditada la existencia en la propia finca de ninguna edificación o el trazado de caminos, por lo que por este motivo no estaría justificada la exigencia de licencia o acto de control previo municipal.

* 10-2-2026 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: VENTA DE CUOTAS INDIVISAS.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Chiclana de la Frontera nº 2.

 

Se reitera la doctrina acerca del régimen aplicable a los casos de venta de participaciones indivisas, sistematizando la forma de actuar del registrador.

 

 

El derecho de propiedad del suelo comprende también, estatutariamente, la facultad de disposición del mismo, pero siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y la relación entre ellas conforme al artículo 26 –cfr. artículo 12.1 de la Ley de Suelo–. En el caso concreto del suelo rural, se prohíben expresamente las parcelaciones urbanísticas y las divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza –cfr. artículo 16.2–. El legislador básico establece que esta regla es aplicable no solo a la división o segregación en sentido estricto sino también lo es a la enajenación de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

 

A la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. En otro caso, su tratamiento, desde el punto de vista registral, debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

 

En el caso de la legislación urbanística andaluza, el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece que «se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante (…) asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela (…) puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable» a los supuestos de parcelación urbanística, pero «sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación». Por su parte, el artículo 139.2 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, desarrolla esta regulación contemplando un supuesto objetivo de negocio equiparado a la parcelación en el que la asignación de cuotas en proindiviso de una finca puede derivar en la existencia de diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble. En concreto, a estos efectos se equipara a la parcelación la transmisión «inter vivos» de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo rústico, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en el Reglamento y en la ordenación territorial y urbanística vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada.

 

Hechas las consideraciones anteriores sobre el tratamiento de esos «posibles» actos de parcelación irregulares en Andalucía, procede ahora analizar el régimen jurídico registral de las edificaciones existentes en parcelas respecto a las que se ha reconocido administrativamente su situación de asimilado a fuera de ordenación. En el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo, la declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica, cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá con los linderos existentes, debiendo constar reflejados estos extremos en la declaración de asimilado a fuera de ordenación. En suelo rústico, dicha declaración surtirá los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista para las licencias de segregación en la presente ley –cfr. artículo 174–.

 

Como reconoce expresamente la norma autonómica, en el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo el asimilado a fuera de ordenación también puede extender sus efectos sobre la parcela en la que se ubica la edificación, posibilitando la autorización e inscripción de escrituras de división o segregación de fincas amparadas en dicha declaración, siempre y cuando la parcela a la que se refiera conste debidamente identificada con sus coordenadas georreferenciadas, siendo equiparable en tal caso a la «acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa» impuesta por el artículo 26.2 de la Ley de Suelo estatal para posibilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

En síntesis, en el marco de la legislación andaluza, el tratamiento registral de los negocios de transmisión de cuota indivisa (u otros que se utilicen con igual finalidad como los relativos a derechos societarios) obliga a diferenciar diferentes supuestos en función de si se trata de la creación «ex novo» de nuevas cuotas indivisas respecto a las que constan inscritas y de la concurrencia o no de circunstancias reveladoras de una parcelación existente o indiciaria que puedan ser apreciadas por el registrador en su calificación: a) cuando el negocio de transmisión de nueva cuota presenta un indicio objetivo revelador de parcelación urbanística porque puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a una división en suelo urbano o a una división en suelo rústico que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, el registrador debe exigir motivadamente el oportuno acto de control previo municipal en forma de licencia, declaración de asimilado a fuera de ordenación u otro acto de conformidad. De este régimen deberán exceptuarse los supuestos previstos por la ley como las transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho, salvo que concurra otro indicio objetivo cualificado. b) los supuestos de transmisión de nueva cuota indivisa de finca rústica en los que no concurran las citadas circunstancias reveladoras de parcelación en la propia finca v.gr. transmisión de cuota equivalente a superficie rústica superior a la unidad mínima sin que concurra ninguna de las citadas circunstancias objetivas– pero el registrador pueda justificar dudas fundadas por las circunstancias de descripción, dimensiones o localización de la propia finca y de las fincas colindantes, deben ser articulados mediante el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1097/1993. c) cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral, bajo salvaguardia judicial.

 

En el presente expediente se plantea la inscripción de una compraventa por la que la entidad mercantil propietaria de una finca registral vende una participación de una octava parte indivisa a una persona que compra. La superficie equivalente a la cuota indivisa objeto de transmisión «ex novo», en relación a la de la totalidad de la finca –766,37 metros cuadrados–, es inferior a la superficie de la unidad mínima de cultivo aplicable. La recurrente argumenta que la finca está descrita registral y catastralmente como urbana, lo que es cierto, como también lo es que la finca no tiene esa clasificación urbanística.

 

En segundo lugar, la registradora observa que se trata de una zona de abundantes construcciones y con apariencia de urbanización (existencia de caminos, casas, piscinas, etc.). Si atendemos a la información que resulta de la aplicación registral geoportal de acceso público (https://geoportal.registradores.org/geoportal) y de la información catastral de las parcelas colindantes, la finca se encuentra rodeada en un radio de 200 metros de, al menos, seis edificaciones de uso residencial y de caminos o viarios propios de zonas urbanas. Sin embargo, en el presente caso, como defiende la recurrente, no resulta acreditada la existencia en la propia finca de ninguna edificación o el trazado de caminos, por lo que por este motivo no estaría justificada la exigencia de licencia o acto de control previo municipal.

 

 

* 10-2-2026 OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Ontinyent.

 

Confirmada la imprescriptibilidad de la infracción, no cabe inscribir la obra nueva por antigüedad.

 

 

En la reciente Resolución de 1 de abril de 2025, también relativa a la Comunidad Valenciana, ya se afirmó que, «como han declarado las Resoluciones de esta Dirección General de 1 de marzo de 2016 o 19 de marzo de 2024, si se acredita que, a la entrada en vigor de la nueva ley (en el caso debatido, Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana), la obra había sido terminada y desde la terminación había transcurrido el plazo de prescripción señalado por la ley anterior (cuatro años para las infracciones cometidas en suelo rústico sin especial protección, conforme a la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana), no puede ser aplicado el plazo de prescripción establecido por la nueva ley urbanística (quince años). Y ello porque la normativa aplicable a la formalización e inscripción de dichos actos es la vigente en el momento en que se produzca dicha formalización, o la solicitud de inscripción, sufre evidentes limitaciones si se aplica el régimen restrictivo o sancionador impuesto por la ley nueva a supuestos acaecidos durante la vigencia de la ley anterior. Aplicar el régimen de la ley de 2014 supondría el renacimiento de una acción, la de restablecimiento de la legalidad urbanística, que se encontraba prescrita a la entrada en vigor de dicha ley, y supondría por tanto una aplicación retroactiva de la misma», concluyendo en el caso particular de dicha resolución que «la calificación registral no aplica correctamente las normas de Derecho Transitorio, puesto que, terminada la obra en el año 2008, el régimen aplicable es el de la Ley urbanística valenciana y no el de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje».

 

En el presente expediente la antigüedad de la edificación se acredita mediante certificado técnico que constata que la misma corresponde al año 2006 sin haber sufrido modificaciones hasta la fecha actual. En el año 2006 se encontraba vigente, concretamente desde el 1 de febrero, la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana. El artículo 224 de dicha ley regulaba un plazo de cuatro años para la prescripción de la acción de restablecimiento de legalidad frente a obras terminadas realizadas sin licencia, plazo de cuatro años que se computaban desde la total terminación de las obras. No obstante, el apartado cuarto establecía una importante excepción, por cuanto: «4. El plazo de cuatro años establecido en el apartado primero no será de aplicación a las actuaciones que se hubiesen ejecutado sobre terrenos calificados en el planeamiento como (…) sobre suelo no urbanizable protegido, respecto a las cuales no existirá plazo de prescripción, en cuanto a la posibilidad de restauración de la legalidad y reparación al estado anterior de los bienes a que se refiere este apartado». En el presente caso la registradora comprueba que el suelo en el que se asienta la edificación se encuentra clasificado en la actualidad como suelo no urbanizable protegido.

 

 

* 10-2-2026 CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE CARGAS.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Arrecife.

 

Si el juez ordena cancelar cargas «anteriores», el registrador, en principio, no debe, por vía interpretativa o extensiva, cancelar cargas «posteriores», aunque considere que sustantivamente pudieran ser nulas.

 

 

El primer obstáculo para acceder a la cancelación de la anotación Q es la propia literalidad del mandamiento judicial. El registrador debe calificar la congruencia del mandato con el procedimiento (artículo 100 del Reglamento Hipotecario). Si el juez ordena cancelar cargas «anteriores», el registrador, en principio, no debe, por vía interpretativa o extensiva, cancelar cargas «posteriores», aunque considere que sustantivamente pudieran ser nulas. Y el recurso no es la vía para declarar la nulidad de un asiento ya practicado, ni el registrador puede cancelarlo de oficio basándose en su presunta nulidad sustantiva si no hay un mandato judicial específico que así lo ordene.

 

 

* 11-2-2026 SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: REQUISITOS.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Las Palmas de Gran Canaria nº 3.

 

El transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

 

 

Como resulta del informe de la registradora, resulta acreditada la notificación de la calificación mediante correo electrónico de fecha 22 de mayo de 2025. No obstante, no resulta acreditado en modo alguno la «recepción o acceso por el interesado», tal y como exige la norma transcrita más arriba, lo que impide tener la notificación por realizada en los términos exigidos. Resulta en consecuencia que no puede considerarse acreditado, en los términos exigidos por la Ley 39/2015, de 1 octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, la práctica de la notificación de la calificación negativa en la fecha que resulta del informe de la registradora.

 

Para resolver el fondo del presente recurso procede recordar los efectos de las sentencias dictadas en rebeldía. Dicha cuestión, es decir, que la sentencia ha sido dictada en rebeldía de la parte demandada y no consta el transcurso del plazo previsto para la revisión de la sentencia, ha sido ya resuelta con criterio uniforme por este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 21 de mayo de 2015 y 12 de mayo de 2016) al entender que dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros públicos». El transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

 

 

* 11-2-2026 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Mojácar.

 

La rectificación de un asiento requiere el consentimiento de su titular o resolución judicial.

 

 

Antes de entrar en resolución del fondo del presente expediente, debe recordar este Centro Directivo la deseable claridad en los argumentos esgrimidos en el escrito de recurso, con concreta determinación tanto del relato fáctico como en los fundamentos alegados, pareciendo deducirse del anterior escrito que se otorgó una escritura de cancelación de hipoteca previamente a la cesión efectuada.

 

Los términos del artículo 40, letra d, de la Ley Hipotecaria, son claros al disponer que «cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio», precepto aplicable al presente expediente. De esta manera, no se trata de un error cometido por el registrador al publicar el contenido de un título exacto, sino más bien, según se alega, se cometió un error en la escritura de transmisión de activos incluyendo equivocadamente la hipoteca debatida, según expresa el recurrente, hipoteca que supuestamente no debió incluirse en la cesión al estar ya cancelada con anterioridad.

 

 

* 11-2-2026 URBANISMO: CESIONES OBLIGATORIAS.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Santa Cruz de Tenerife nº 4.

 

Se aclara el régimen de la inscripción de parcelas objeto de cesión obligatoria, distinguiendo los casos en que puede la administración actuar unilateralmente.

 

 

En el presente expediente se vuelve a plantear el tratamiento de las cesiones de suelos calificados por el planeamiento para su uso o servicio público cuando no comparece su propietario para prestar su consentimiento a la cesión.

 

Como recordaron la Resoluciones de 31 de mayo de 2017, 5 de marzo y 18 de septiembre de 2018 y 5 de febrero de 2020, la jurisprudencia viene manteniendo que la existencia de normas urbanísticas o acuerdos municipales sobre ejecución del planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que éstos pasen al dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales terrenos.  Desde el punto de vista registral, como recordó la Resolución de 9 de octubre de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, entre otras, procede afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de los actos urbanísticos sujetos a inscripción, sin perjuicio de la remisión a la normativa autonómica que regule la validez de aquéllos.

 

La cuestión a efectos registrales, por tanto, no plantea discusión, en la medida de que siempre será necesaria la acreditación fehaciente del acuerdo de voluntades respecto al título y la propia existencia de tradición, pues de otro modo no habrá tenido lugar la modificación jurídico real que pueda tener acceso al Registro –cfr. artículos 9 y 33 del Reglamento Hipotecario–.A este planteamiento responde también la regulación reglamentaria de los artículos 29, 30 y 31 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, tratándose de cesiones de terrenos que tengan legalmente el carácter de obligatorias o que resulten de convenios urbanísticos tipificados en la legislación sobre el suelo, al establecer la regla general de exigencia de acuerdo de los titulares registrales con la Administración actuante, formalizado en acta administrativa o en escritura pública. Sólo en el caso de proyectos de equidistribución o en el de superficies de cesión obligatoria delimitadas por instrumentos de planeamiento dirigidos a regularizar o a legalizar terrenos en los que la edificación permitida por el plan esté totalmente consolidada –cfr. artículo 30.2–, se admite el procedimiento administrativo sin necesidad de consentimiento expreso del titular.

 

Pasando a resolver el supuesto planteado en el presente expediente teniendo en cuenta los fundamentos anteriores procede exponer las siguientes conclusiones. En primer lugar, cabe afirmar sin ningún género de duda la carencia de efectos traslativos del dominio en el convenio urbanístico celebrado el día 12 de abril de 2000. En el mismo se estipulan claramente compromisos a futuro, sujetos a condición suspensiva. En segundo lugar, se trata de un suelo calificado en el planeamiento vigente como dotacional. De la diversa documentación presentada cabe deducir que en la actualidad se trata de un ámbito de suelo urbano consolidado en el que la citada parcela dotacional, si bien se mantiene bajo titularidad privada, debió ser obtenida mediante su inclusión en un ámbito de actuación de propietario único, actual titular registral, que ya ha materializado sus correspondientes aprovechamientos urbanísticos. En concreto, por decreto número 1595/2001 de 2 de agosto de 2001 del Ayuntamiento de Candelaria, se aprobó la agrupación de cuatro parcelas y posterior segregación en seis parcelas solicitada por el propietario único para su posterior edificación. En dichas operaciones no se incluyó la obligada segregación y cesión de la superficie de suelo destinado a uso dotacional que sigue formando parte de la finca registral antes mencionada y a nombre del mismo propietario. Por último, tampoco resulta acreditado el acuerdo de voluntades en un negocio jurídico con efectos traditorios ni ningún otro acto administrativo que legalmente lleve asociado el efecto de la cesión de derecho de la superficie destinada a dotación –cfr. por ejemplo el artículo 188 del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978 sobre los efectos de la declaración de innecesariedad de la reparcelación y artículo 23 de la Ley de Suelo estatal sobre los efectos de los acuerdos aprobatorios de los instrumentos de distribución de beneficios y cargas.

 

Ciertamente, atendidos los hechos expuestos en la múltiple documentación aportada, podría considerarse justificada la aplicación del artículo 31 del Real Decreto 1093/1997, pero como acertadamente advierte la registradora, ninguno de los documentos presentados contiene «[l]a resolución en la que se acordó la ocupación de las fincas» ni se expresa la necesidad de regularizar terrenos en los que la edificación permitida por el plan esté totalmente consolidada. No se cuestiona la procedencia de los presupuestos materiales del supuesto regulado en el apartado segundo del citado artículo y del artículo 31, pero para que resulte procedente el particular procedimiento previsto en dichos preceptos es preciso acreditar la resolución administrativa en la que se acordó la ocupación unilateral de la finca con especificación de su destino a cesión, que la misma fue notificada al titular registral y que no es susceptible de recurso alguno, administrativo o jurisdiccional. Sin embargo, de la abundante documentación incorporada al expediente resulta que el mismo se ha tramitado como consumación de las obligaciones estipuladas en el previo convenio urbanístico, para lo que resulta imprescindible el consentimiento del titular registral y sin que el mismo pueda deducirse de su intervención o manifestaciones en el procedimiento administrativo dado que a efectos registrales no resultan admisibles consentimientos tácitos o presuntos – cfr. artículos 3, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 27 de febrero de 2024–.

* 11-2-2026 HIPOTECA: CLÁUSULAS INSCRIBIBLES.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Illescas nº 1.

 

Se analizan diferentes cláusulas de un préstamo a efectos de determinar su inscribibilidad.

 

 

Debe señalarse que nos encontramos ante un préstamo hipotecario al que no le es aplicable la normativa de protección de los consumidores y usuarios. Se puede concluir que el contenido del asiento de inscripción de hipoteca comprende la extensión propia del derecho real de hipoteca –extensión objetiva y responsabilidad hipotecaria–; la identificación de la obligación garantizada que, a su vez, incluye las cláusulas financieras determinantes de su contenido y las cláusulas de vencimiento anticipado determinantes de la posibilidad de su ejecución (ya lo sea por el procedimiento ejecutivo hipotecario o por el ejecutivo ordinario), y, en tercer lugar, aun cuando el artículo 12 de la Ley Hipotecaria no se refiera a ellas, las cláusulas relativas a los distintos procedimientos de ejecución de la hipoteca –artículos 129 de la Ley Hipotecaria y 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y concordantes–.

 

En cuanto a cuáles son en concreto esas cláusulas financieras se pueden señalar, con carácter general que son básicamente: a) el capital del préstamo con su importe y forma de entrega; b) el plazo de amortización, que comprende las fechas de pago, incluido el vencimiento final; c) el plazo de amortización, que comprende las fechas de pago, incluido el vencimiento final; d) las comisiones pactadas; e) el tipo de interés anual equivalente; f) los gastos a cargo del prestatario; g) los intereses de demora. Esta enumeración no es cerrada y se extiende a aquellas cláusulas que guarden identidad de función con las indicadas y contribuyan, de una u otra manera a determinar la cantidad exigible en vía ejecutiva por cada uno de los conceptos que integran la responsabilidad hipotecaria.

 

Respecto a los requisitos que deben reunir las cláusulas de vencimiento anticipado para su acceso al Registro de la propiedad, dado que en principio debe reconocérseles transcendencia real, en la medida que habilitan el ejercicio de la acción hipotecaria y provocan la cancelación de las cargas posteriores por virtud de la purga registral –artículos 134 de la Ley Hipotecaria y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–, además de su rechazo en caso de oponerse a las normas imperativas y prohibitivas, son también utilizables en el control registral de legalidad de las mismas, según señaló la Resolución de 10 de noviembre de 2015, las normas y principios generales del sistema registral español, que se concretan en la exigencia de los siguientes requisitos: a) según se infiere de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 y también de las Sentencias del mismo Tribunal de 9 de marzo de 2001 y 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, la inscripción y validez de estas cláusulas exige que el vencimiento anticipado no se vincule al incumplimiento de obligaciones accesorias o irrelevantes; b) según resulta de la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 2009 es necesario que los términos de estas cláusulas de vencimiento anticipado cumplan con el requisito de determinación hipotecaria que es de exigencia ineludible para la eficacia del derecho real de que se trate, sin que la concreción de los elementos que generen o sean susceptibles de generar tal vencimiento pueda dejarse al albedrio de una de las partes contratantes; c) según señalan, entre otras, las Resoluciones de 8 de junio de 2011 y 3 de octubre de 2014, la especial naturaleza o finalidad de la obligación garantizada influye en la determinación del carácter relevante o no de las distintas cláusulas de vencimiento anticipado pactadas y, en consecuencia, en su inscribibilidad; provocando, igualmente, la exclusión de aquellas causas de vencimiento anticipado que sean totalmente ajenas al crédito garantizado y cuya efectividad no menoscabe la garantía real ni la preferencia de la hipoteca.

 

Costes de ruptura de mercado. El coste de ruptura a que se refiere la cláusula primera y otras por referencia a la misma, en un préstamo constituye la penalización económica o comisión que cobra una entidad financiera cuando el deudor cancela o amortiza total o parcialmente la deuda antes de la fecha de vencimiento pactada. El registrador de la Propiedad aduce como motivación jurídica de la suspensión de su inscripción únicamente «por su carácter personal y carecer de trascendencia jurídicoreal –art. 2 y 98 de la Ley Hipotecaria-»; lo que, de conformidad con lo expuesto en los fundamentos de Derecho anteriores, se considerada una motivación inadecuada e insuficiente. El coste de ruptura de mercado, como se ha expuesto anteriormente, constituye una auténtica cláusula financiera.

 

Tipo de interés sustitutorio. El tipo de interés sustitutivo constituye una cláusula financiera, como se ha señalado en el fundamento de Derecho cuarto, cumpliéndose en este caso el requisito de que su señalamiento no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes (artículo 1449 del Código Civil), ya que si algunas de las entidades, cuyo interés interbancario sirve para su determinación, debe ser sustituida, las parten deberán ponerse de acuerdo.

 

Debe señalarse que la amortización anticipada obligatoria del principal, como la amortización anticipada voluntaria o la ordinaria, tienen un marcado carácter financiero, por lo que constituyendo las estipulaciones rechazadas parte de un sistema de complejo de amortización o pago y sin prejuzgar que puedan existir otros motivos fundados para la denegación en supuestos determinados, ésta no puede apoyarse simplemente en su falta de transcendencia real, como se hace en la nota de calificación recurrida.

 

El artículo 1171 del Código Civil, proclama el principio de autonomía de la voluntad a la hora de fijar el lugar del pago, el cual cobre especial importancia en los préstamos, en los que el lugar de pago se suele pactar que lo sea una cuenta bancaria en la que se ha de realizar el adeudo, y cuya apertura puede constituir un servicio vinculado al préstamo, e incluyo constituirse como determinante del importe a devolver (cuentas de apertura de crédito y otras cuentas novatorias asimiladas).

 

El apartado 9.2 de la cláusula novena establece un régimen de imputación de pagos, en virtud de la aplicación del principio de autonomía de la voluntad, que como se ha dicho anteriormente no viene menoscabado por la norma del artículo 1172 del Código Civil, pues el mismo se refiere al supuesto de pluralidad de deudas independientes. Tampoco se puede afirmar que este pacto carezca de transcendencia real.

 

La declaración de vencimiento anticipado. La calificación registral también la suspendido la inscripción de los apartados 12.2.3, 12.2.4 y 12.2.5 de la estipulación decimosegunda, que tiene como presupuesto el ejercicio por la acreedora de la facultad de vencimiento anticipado por causas inscritas.

 

 

* 11-2-2026 REQUISITOS FISCALES: ACREDITACIÓN.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Santander nº 1.

 

Debe acreditarse el cumplimiento de las obligaciones fiscales para proceder a la calificación y despacho del título.

 

El interesado podrá aportar la documentación requerida para poder practicar la inscripción durante el plazo de vigencia del asiento de presentación, prorrogado en el presente caso por la interposición del recurso, sin perder la prioridad registral, pero no es posible acceder a la pretensión de alargar dicho plazo por causas distintas a las previstas en la Ley.

 

 

El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo. No concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)–, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo.

 

En el presente caso, como pone de relieve la registradora en su nota de calificación, no se ha acreditado la previa autoliquidación o declaración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, lo que supone el cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del asiento de presentación) y la suspensión de la calificación del documento, en tanto no resulten acreditados dichos extremos.

* 12-2-2026 HERENCIA: HEREDERO ÚNICO.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Burgos nº 2.

 

Sobre la base de los criterios de interpretación del testamento se concluye que han de intervenir en la partición los fideicomisarios.

 

El precepto fundamental en esta materia es el artículo 675 del Código Civil, del que resulta el entendimiento de las cláusulas conforme el sentido literal de las palabras a menos que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador. En definitiva, en el núcleo de la interpretación de los testamentos debe prevalecer un criterio distinto de la interpretación de los contratos. Con todo, el artículo 675 del Código Civil no excluye la posible aplicación de algunos de los preceptos relativos a la interpretación de los contratos contenidos en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil. Ciertamente, el primer elemento en la interpretación de los testamentos es el literal, pero merced a la utilización de otros elementos interpretativos se debe establecer cuál es el verdadero significado de las cláusulas testamentarias.

 

En el supuesto concreto de este expediente, tal como aparece redactado el

testamento, debe confirmarse el criterio del registrador, de modo que los hermanos supervivientes en el momento de la apertura de la sucesión de don F. V. P. (doña R. y don J. V. P.) reciben –como fiduciarios– las participaciones de dicho causante gravadas con el fideicomiso de residuo a favor de los sobrinos comunes, pero las participaciones que estaban gravadas con el fideicomiso establecido por la otra hermana fallecida anteriormente (doña M. A. V. P.) ya no pueden entrar en el caudal relicto, sino que siguen el camino marcado en el fideicomiso y pertenecen ya a los sobrinos prefijados. Por tanto, es preciso el consentimiento de los sobrinos fideicomisarios.

* 12-2-2026 HIPOTECA: CANCELACIÓN.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de La Unión nº 1.

 

El pago de la obligación garantizada no extingue, por sí, el derecho real de hipoteca, siendo imprescindible el consentimiento formal y expreso del titular registral del derecho (varios titulares en este caso y respecto de hipotecas con igualdad de rango) para su cancelación.

 

La documentación aportada por el recurrente en su escrito, y que no fue objeto de calificación por la registradora, no puede ser tenida en cuenta en la resolución del presente recurso, sin perjuicio de que, presentada nuevamente en el Registro pueda ser objeto de una nueva calificación registral (vid. Resoluciones 22 de noviembre de 2021 y 30 de enero de 2025, entre otras muchas).

 

Cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer, con claridad, los defectos aducidos y, con suficiencia, los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación.

 

Pues bien, en el expediente que nos ocupa la registradora suspende la inscripción por entender que, para proceder a la cancelación, es necesario: a) el consentimiento expreso de todas las entidades acreedoras debidamente representadas, o b) resolución judicial firme, limitándose en el apartado «Fundamentos de Derecho» a citar los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 179 del Reglamento Hipotecario. Pese a que en la escritura calificada se dice que «Société Générale Société Anonyme» (que según consta en el exponen I es el banco agente y agente de garantías) comparece en su propio nombre, y en representación de las partes garantizadas, de la transcripción literal que antes se ha reseñado no puede deducirse que el notario haya emitido juicio de suficiencia (artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre) respecto de todas y cada una de las entidades acreedoras (que no son únicamente las tres comparecientes en la escritura). A destacar que tampoco la registradora hace referencia alguna, en su nota de la calificación, a la omisión de ese juicio de suficiencia. También se observa que la nota adolece, en alguno de sus extremos, adolece de falta de claridad.

 

El pago de la obligación garantizada no extingue, por sí, el derecho real de hipoteca, siendo imprescindible el consentimiento formal y expreso del titular registral del derecho (varios titulares en este caso y respecto de hipotecas con igualdad de rango) para su cancelación; conforme disponen y ordenan, de forma inequívoca, los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 179 del Reglamento Hipotecario. Es decir, siempre es ineludible el consentimiento del acreedor hipotecario inscrito (de todos y cada uno en este caso). En suma, abstracción hecha de la problemática de la representación que sin duda subyace en este supuesto, y reducida cuestión a la posible eficacia del consentimiento formal cancelatorio de las tres entidades que comparecieron en la escritura; al no poder extenderse, su consentimiento individual al resto y ser necesario el consentimiento individual de cada acreedor (por sí o debidamente representado), el recurso ha de ser necesariamente desestimado.

* 12-2-2026 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: FINCA INSCRITA A FAVOR DE PERSONA DISTINTA DEL QUE OTORGA EL TÍTULO.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Mataró nº 4.

 

Estando la finca matriz inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta, no podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral.

 

Estando la finca matriz inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta y estando el asiento bajo la salvaguardia de los tribunales, no podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular registral (cfr. artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria). La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular o derivados de procedimientos judiciales o administrativos en que el mismo no haya tenido intervención.

* 12-2-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Cambrils-Mont-Roig del Camp.

 

No procede la concesión de NRUA si existe cláusula inscrita que lo prohíbe.

 

Cualquier acuerdo que pretenda flexibilizar una prohibición clara (como permitir el alquiler de corta duración no turístico) requiere una modificación formal de los estatutos inscritos, con todos los requisitos exigidos para ello en la legislación hipotecaria. A falta de esta nueva inscripción, prevalece la prohibición de uso no residencial permanente que ya publica el Registro con efectos «erga omnes».

* 13-2-2026 CONVENIO REGULADOR DE LA SEPARACIÓN Y EL DIVORCIO: ÁMBITO.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Palencia nº 1.

 

A los efectos de su inscripción, no puede admitirse el convenio regulador, aprobado judicialmente, como documento de formalización de la extinción de una comunidad de bienes adquiridos al margen o en ausencia de todo régimen conyugal.

 

En relación con la necesidad de que la disolución del condominio conste en escritura pública, es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el apartado «Vistos» de la presente), que la calificación registral no entra en el fondo de la resolución judicial, ni en la validez del convenio regulador aprobado judicialmente, sino en si tal convenio constituye o no título inscribible para la práctica del asiento registral teniendo en cuenta los aspectos susceptibles de calificación registral onforme a los artículos 100 del Reglamento Hipotecario y 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que hacen referencia, entre otros extremos, a la calificación registral de la congruencia de la resolución con el procedimiento en que se ha dictado y de los obstáculos derivados de la legislación registral.

 

Según la referida doctrina, esta Dirección General ha entendido en casos análogos al del presente recurso que, a los efectos de su inscripción, no puede admitirse el convenio regulador, aprobado judicialmente, como documento de formalización de la extinción de una comunidad de bienes adquiridos al margen o en ausencia de todo régimen conyugal.

 

El hecho de que solo se exija la firmeza de la resolución judicial para la práctica de asientos definitivos, como las inscripciones y las cancelaciones, y no para tomar una anotación preventiva, se explica por la circunstancia de que solo los asientos definitivos pueden provocar el nacimiento de terceros amparados por la fe pública, conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria. El artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos».

* 13-2-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: IDENTIFICACIÓN DE LA UNIDAD ALOJATIVA.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Madrid nº 27.

 

No procede la concesión de NRUA si no se identifica adecuadamente la unidad alojativa.

 

En el presente caso, no puede entenderse que la unidad alojativa haya quedado suficientemente delimitada, debido a las contradicciones entre la instancia y la habilitación administrativa, y debido también a la omisión de especificación alguna en la solicitud en cuanto a qué parte de la finca registral completa pretende ser objeto de cada asignación sucesiva, en los términos establecidos en los Reales Decretos 1312/2024 y 297/1996 recién citados.

* 13-2-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: IDENTIFICACIÓN DE LA UNIDAD ALOJATIVA.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Madrid nº 27.

 

No procede la concesión de NRUA si no se identifica adecuadamente la unidad alojativa.

 

En el presente caso, no puede entenderse que la unidad alojativa haya quedado suficientemente delimitada, debido a las contradicciones entre la instancia y la habilitación administrativa, y debido también a la omisión de especificación alguna en la solicitud en cuanto a qué parte de la finca registral completa pretende ser objeto de cada asignación sucesiva, en los términos establecidos en los Reales Decretos 1312/2024 y 297/1996 recién citados.

* 13-2-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: IDENTIFICACIÓN DE LA UNIDAD ALOJATIVA.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Madrid nº 27.

 

No procede la concesión de NRUA si no se identifica adecuadamente la unidad alojativa.

 

En el presente caso, no puede entenderse que la unidad alojativa haya quedado suficientemente delimitada, debido a las contradicciones entre la instancia y la habilitación administrativa, y debido también a la omisión de especificación alguna en la solicitud en cuanto a qué parte de la finca registral completa pretende ser objeto de cada asignación sucesiva, en los términos establecidos en los Reales Decretos 1312/2024 y 297/1996 recién citados.

* 13-2-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: IDENTIFICACIÓN DE LA UNIDAD ALOJATIVA.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Madrid nº 27.

 

No procede la concesión de NRUA si no se identifica adecuadamente la unidad alojativa.

 

En el presente caso, no puede entenderse que la unidad alojativa haya quedado suficientemente delimitada, debido a las contradicciones entre la instancia y la habilitación administrativa, y debido también a la omisión de especificación alguna en la solicitud en cuanto a qué parte de la finca registral completa pretende ser objeto de cada asignación sucesiva, en los términos establecidos en los Reales Decretos 1312/2024 y 297/1996 recién citados.

* 13-2-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: LOCAL COMERCIAL.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Valencia nº 7.

 

No procede la concesión de NRUA si en el Registro aparece descrita la finca como local.

 

Ambos tipos de arrendamiento de corta duración, turístico y no turístico, a pesar de quedar excluidos de la categoría de arrendamiento de vivienda a los efectos de dicho artículo 2, deben ejercerse en todo caso en una unidad alojativa destinada registralmente a vivienda, pues pretenden satisfacer una necesidad de residencia, aunque no sea permanente, y por ello requieren que dicha unidad alojativa reúna las características de habitabilidad exigibles a una vivienda. Por este motivo, no es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial, siendo necesario para ello que se proceda al correspondiente cambio de uso de local a vivienda, pues la necesidad de este cambio registral es independiente del uso asignado a la finca a efectos administrativos o catastrales; criterio ya mantenido por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 25 de junio y 11 de julio de 2025.

* 13-2-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: REQUISITOS ADMINISTRATIVOS.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Sevilla nº 10.

 

No procede la concesión de NRUA si no se acredita las autorizaciones autonómicas y locales preceptivas.

 

En consecuencia, siendo la resolución de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía posterior a la entrada en vigor de la Modificación Puntual y constando publicados los correspondientes formularios administrativos al tiempo de presentar la solicitud de asignación número de registro único de alquiler, momento en el que será valorada la concurrencia de los correspondientes títulos administrativos habilitantes, no puede sino confirmarse la calificación de la registradora en cuanto a la necesidad de aportar las declaraciones urbanísticas que acrediten el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento de Sevilla para la viviendas de uso turístico, no bastando con la licencia de primera ocupación o la resolución de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.

* 13-2-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: REQUISITOS ADMINISTRATIVOS.

 

B.O.E. 5-6-2026

 

Registro de Toledo nº 3.

 

No procede la concesión de NRUA si no se acredita las autorizaciones autonómicas y locales preceptivas.

 

En definitiva, tal y como ha reconocido este Centro Directivo en sus Resoluciones de 11 de julio de 2025, deben distinguirse los requisitos de establecidos por la normativa sectorial turística, como la presentación de declaración responsable (no urbanística) para la inscripción en el Registro de Empresas y Establecimientos Turísticos de Castilla-La Mancha, frente a la necesidad de cumplir los requisitos establecidos por la regulación urbanística municipal para el ejercicio de tal actividad turística. Ambas son cuestiones diferentes y compatibles entre sí, ya que tanto la legislación autonómica como la municipal así lo indican.

* 2-1-2026 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: ART. 54 DEL RH.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Carlet nº 2.

 

Instada la inscripción de una compra por dos cónyuges por un acreedor que quiere embargar la parte de uno de aquellos, no constando en la escritura la cuota de adquisición, procede aplicar la presunción de que adquirieron por mitad.

 

Hasta su declaración de inconstitucionalidad por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 28 de abril de 2016, rigió en el territorio de la Comunidad Valenciana la Ley 10/2007, de 20 de marzo, de las Cortes Valencianas (para los matrimonios celebrados entre el 1 de julio de 2008 y el 31 de mayo de 2016), por la que, en consonancia con los territorios peninsulares de mayor tradición romanística también en cuanto a lo matrimonial, es decir, Cataluña y Baleares, se introdujo como régimen económico matrimonial supletorio el de separación de bienes (artículos 44 y siguientes de dicha ley).

 

Qué duda cabe que los principios hipotecarios deben de estar al servicio de la seguridad jurídica preventiva, reforzando la seguridad jurídica dinámica, pero sin que una interpretación extremadamente rigorista de las formas atente contra la prudente exigencia y el favorecimiento de una solución que contemple los diversos intereses en juzgo; y base legal hay para ello. Así, el artículo 46 de la Ley 10/2007, de 20 de marzo, de las Cortes valencianas ab initio prevé que: «Cuando no se pueda acreditar a cuál de los cónyuges pertenece algún bien o derecho poseído por ellos, se estará al régimen previsto en el Código Civil»; y éste, en su artículo 1441, establece: «Cuando no sea posible acreditar a cuál de los cónyuges pertenece algún bien o derecho, corresponderá a ambos por mitad».

 

No ha de olvidarse un dato que en este caso es nada baladí, cual es que la inscripción del título, casi diez años después de haberse otorgado (la copia es expedida por el archivero cumplimentando un requerimiento de la Dependencia General de Recaudación), es solicitada, con base en la letra c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, por la Agencia Tributaria, como medio para poder practicarse una anotación de embargo (decretado sobre la mitad de uno de los esposos). Qué duda cabe de que de haber solicitado la inscripción alguno de los otorgantes –llamados a subsanar eventuales errores–, la confirmación de la nota se impondría. Pero en este caso quien legítimamente puede instar una inscripción omitida –y lo ha hecho– a fin de poder trabar embargo sobre una mitad, carece de ese margen de actuación, viendo así frustrados unos legítimos intereses que, en este caso, lo son también de la comunidad. Se impone, por tanto, buscar algún tipo de solución que permita dar operatividad a las pretensiones de la Administración Pública y conciliarla con una interpretación del principio de determinación ajustado a la especificidad del caso.

* 2-1-2026 NÚMERO REGISTRO DE ALQUILER: REQUISITOS.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Marbella nº 2.

 

Procede conceder el NRUA si se cumplen los requisitos administrativos conforme a la documentación aportada.

 

En el presente caso, la calificación ha basado su negativa en el mantenimiento del defecto que indicó en su primera calificación, que no entiende subsanado tras la presentación del escrito aportando, precisamente, el teórico dato que faltaba (y que ya constaba en la resolución administrativa que acompañó a la inicial solicitud): «Es necesario indicar en la instancia de asignación de Número del Registro de Alquiler de Corta Duración, la Resolución de la inscripción de inicio de actividad expedida por la Junta de Andalucía». Ocurre, no obstante, tal como se ha reseñado más arriba, que a la solicitud de asignación se acompañaba el documento administrativo de inicio de actividad con la reseña de los datos de inscripción; documento que se vuelve a presentar, como subsanación, en el plazo señalado en la primera calificación.

* 2-1-2026 REPRESENTACIÓN ORGÁNICA: REPRESENTANTE DE UNA ENTIDAD RELIGIOSA CON CARGO NO INSCRITO.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Pineda de Mar.

 

En este caso el notario ha de reseñar quien ha realizado el nombramiento y sus facultades al efecto.

 

De la interpretación del art. 98 Ley 24/2001 por el Tribunal Supremo (Sentencias de 23 de septiembre de 2011 y 20 y 22 de noviembre de 2018), y de la doctrina expresada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en numerosas Resoluciones, cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes. Y en base a esta doctrina, el registrador deberá calificar: de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación; y de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

 

Cabe por tanto concluir, en el presente caso, que, tratándose de representación orgánica –no derivada de un poder–, deberá constar, siquiera sea sucintamente, pero de forma suficientemente clara, las fuentes u origen del poder de representación de quien actúa. A tal efecto, debe tenerse en cuenta que, en la inscripción de la entidad de que se trate en el Registro de Entidades Religiosas deben constar las normas estatutarias, los órganos de gobierno y representación y la identidad de sus titulares (cfr. los artículos 6.1 y 27.2 del Real Decreto 594/2015, de 3 de julio, por el que se regula el Registro de Entidades Religiosas). Y sin olvidar, tampoco, el contenido del artículo 14.1 del mismo real decreto: «1. La modificación de los titulares de los órganos de representación deberá comunicarse al Registro de Entidades Religiosas en el plazo de tres meses desde que se haya adoptado el acuerdo de modificación». Así las cosas y en el caso que nos ocupa, la constancia en la reseña identificativa del documento del que nace la representación de los datos de inscripción en el Registro de Entidades Jurídicas dispensaría de cualquier otra prueba al respecto para acreditar la legalidad y válida existencia de dicha representación; en razón de que la mayoría de la doctrina ha considerado que este Registro goza de la presunción de exactitud de su contenido, pues tanto los principios de calificación como de titulación auténtica así lo garantizan. Pero, en el caso que examinamos, no se realiza en la escritura referencia alguna a la publicidad registral respecto de los representantes orgánicos de la entidad compradora.

* 2-1-2026 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: FINCA YA INSCRITA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Archidona.

 

Procede denegar la inmatriculación si el registrador tiene la certeza de que la finca ya consta inscrita, aunque en su momento se emitiera una certificación negativa, teniendo en cuenta además que la descripción actual es distinta.

 

Como ya ha señalado este Centro Directivo, en todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación, que constituye un supuesto de anormal funcionamiento del Registro. Ante las dudas de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria pueda invadir, aunque sea parcialmente, fincas ya inmatriculadas, el registrador calificante puede intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, esta doctrina es aplicable al supuesto en que el registrador tiene dudas fundadas de la posible inmatriculación (total o parcial) de la finca en cuestión; en el caso del presente expediente, sin embargo, más que dudas, parecen existir certezas de la coincidencia de la finca que ahora se pretende inmatricular con otra ya inmatriculada, y así lo justifica el registrador en una pormenorizada nota de calificación.

 

Debemos referirnos a la certificación negativa de inscripción que se expidió al tiempo de autorizarse la escritura que sirve como título inmatriculador, y si el hecho de que se expidiera impide al registrador denegar la inmatriculación, una vez presentados los títulos. La certificación no se solicitó para la tramitación del expediente del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en el que, si bien el registrador no puede negarse a emitirla, sí debe, en ese momento, expresar las dudas de identidad o posible doble inmatriculación que albergue, para lo cual deberá realizar un análisis de los datos disponibles y del contenido del Registro, pues, una vez finalizado el expediente, no podrá alegar dudas no planteadas al inicio del mismo, a menos que haya cambio de circunstancias o de los datos descriptivos que tuvo a la vista al expedir la certificación. En este caso, además, dicha certificación fue expedida por un registrador diferente del que calificó la solicitud de inmatriculación; y, si el registrador al calificar es independiente de su propio criterio, debe serlo con más razón respecto del criterio de otro registrador. Finalmente, resulta relevante que la descripción de la finca para la que se solicitó la certificación no se asemejaba a la de la finca inscrita (con la que se sospecha la doble inmatriculación), y tampoco se disponían al expedirla de todos los datos y antecedentes que finalmente se presentaron al solicitar la inmatriculación, lo que dificulta enormemente la labor de análisis y búsqueda en los índices del Registro que debe llevar a cabo el registrador.

* 2-1-2026 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Avilés nº 2.

 

Para procede a denegar la inmatriculación el registrador tiene que apreciar dudas fundadas sobre la finca.

 

Como ya ha señalado este Centro Directivo, en todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación, que constituye un supuesto de anormal funcionamiento del Registro. Ahora bien, las dudas esgrimidas por el registrador han de fundarse en razones objetivas y concretas y, en la medida de lo posible, basarse en los planos o cartografía de la que se disponga. L as dudas del registrador basadas en el posible parentesco entre el titular registral de la finca y la causante según el título previo, y la localización de las fincas en el mismo paraje, pero que obvian las diferencias superficiales y descriptivas entre las fincas inmatriculadas y las no inscritas, no pueden mantenerse. Las dudas del registrador han de ser «fundadas», y no meramente conjeturales o hipotéticas, pues tienen por efecto impedir el acceso de las fincas al Registro y. por tanto, privar a los interesados de los efectos protectores y legitimadores de la inscripción.

* 2-1-2026 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: VENTA DE CUOTAS INDIVISAS.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Chiclana de la Frontera nº 2.

 

Se reitera la doctrina acerca del régimen aplicable a los casos de venta de participaciones indivisas, sistematizando la forma de actuar del registrador.

 

 

El derecho de propiedad del suelo comprende también, estatutariamente, la facultad de disposición del mismo, pero siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y la relación entre ellas conforme al artículo 26 –cfr. artículo 12.1 de la Ley de Suelo–. En el caso concreto del suelo rural, se prohíben expresamente las parcelaciones urbanísticas y las divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza –cfr. artículo 16.2–. El legislador básico establece que esta regla es aplicable no solo a la división o segregación en sentido estricto sino también lo es a la enajenación de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

 

A la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. En otro caso, su tratamiento, desde el punto de vista registral, debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

 

En el caso de la legislación urbanística andaluza, el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece que «se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante (…) asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela (…) puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable» a los supuestos de parcelación urbanística, pero «sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación». Por su parte, el artículo 139.2 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, desarrolla esta regulación contemplando un supuesto objetivo de negocio equiparado a la parcelación en el que la asignación de cuotas en proindiviso de una finca puede derivar en la existencia de diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble. En concreto, a estos efectos se equipara a la parcelación la transmisión «inter vivos» de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo rústico, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en el Reglamento y en la ordenación territorial y urbanística vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada.

 

Hechas las consideraciones anteriores sobre el tratamiento de esos «posibles» actos de parcelación irregulares en Andalucía, procede ahora analizar el régimen jurídico registral de las edificaciones existentes en parcelas respecto a las que se ha reconocido administrativamente su situación de asimilado a fuera de ordenación. En el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo, la declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica, cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá con los linderos existentes, debiendo constar reflejados estos extremos en la declaración de asimilado a fuera de ordenación. En suelo rústico, dicha declaración surtirá los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista para las licencias de segregación en la presente ley –cfr. artículo 174–.

 

Como reconoce expresamente la norma autonómica, en el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo el asimilado a fuera de ordenación también puede extender sus efectos sobre la parcela en la que se ubica la edificación, posibilitando la autorización e inscripción de escrituras de división o segregación de fincas amparadas en dicha declaración, siempre y cuando la parcela a la que se refiera conste debidamente identificada con sus coordenadas georreferenciadas, siendo equiparable en tal caso a la «acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa» impuesta por el artículo 26.2 de la Ley de Suelo estatal para posibilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

En síntesis, en el marco de la legislación andaluza, el tratamiento registral de los negocios de transmisión de cuota indivisa (u otros que se utilicen con igual finalidad como los relativos a derechos societarios) obliga a diferenciar diferentes supuestos en función de si se trata de la creación «ex novo» de nuevas cuotas indivisas respecto a las que constan inscritas y de la concurrencia o no de circunstancias reveladoras de una parcelación existente o indiciaria que puedan ser apreciadas por el registrador en su calificación: a) cuando el negocio de transmisión de nueva cuota presenta un indicio objetivo revelador de parcelación urbanística porque puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a una división en suelo urbano o a una división en suelo rústico que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, el registrador debe exigir motivadamente el oportuno acto de control previo municipal en forma de licencia, declaración de asimilado a fuera de ordenación u otro acto de conformidad. De este régimen deberán exceptuarse los supuestos previstos por la ley como las transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho, salvo que concurra otro indicio objetivo cualificado. b) los supuestos de transmisión de nueva cuota indivisa de finca rústica en los que no concurran las citadas circunstancias reveladoras de parcelación en la propia finca v.gr. transmisión de cuota equivalente a superficie rústica superior a la unidad mínima sin que concurra ninguna de las citadas circunstancias objetivas– pero el registrador pueda justificar dudas fundadas por las circunstancias de descripción, dimensiones o localización de la propia finca y de las fincas colindantes, deben ser articulados mediante el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1097/1993. c) cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral, bajo salvaguardia judicial.

 

En el presente expediente se plantea la inscripción de una compraventa por la que la entidad mercantil propietaria de una finca registral vende una participación de una octava parte indivisa a una persona que compra. La superficie equivalente a la cuota indivisa objeto de transmisión «ex novo», en relación a la de la totalidad de la finca –766,37 metros cuadrados–, es inferior a la superficie de la unidad mínima de cultivo aplicable. La recurrente argumenta que la finca está descrita registral y catastralmente como urbana, lo que es cierto, como también lo es que la finca no tiene esa clasificación urbanística.

 

En segundo lugar, la registradora observa que se trata de una zona de abundantes construcciones y con apariencia de urbanización (existencia de caminos, casas, piscinas, etc.). Si atendemos a la información que resulta de la aplicación registral geoportal de acceso público (https://geoportal.registradores.org/geoportal) y de la información catastral de las parcelas colindantes, la finca se encuentra rodeada en un radio de 200 metros de, al menos, seis edificaciones de uso residencial y de caminos o viarios propios de zonas urbanas. Sin embargo, en el presente caso, como defiende la recurrente, no resulta acreditada la existencia en la propia finca de ninguna edificación o el trazado de caminos, por lo que por este motivo no estaría justificada la exigencia de licencia o acto de control previo municipal.

 

 

* 22-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Barcelona nº 1.

 

No procede la concesión de NRUA si existe cláusula estatutaria prohibitiva.

 

 

Así las cosas, sin duda alguna y en base a la regulación contenido en los preceptos que el libro quinto del Código Civil de Cataluña dedica a la regulación de la propiedad horizontal (competencialmente no es dado aplicar el artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal), es posible modificar los estatutos de la propiedad horizontal (en el sentido de prohibir en los departamentos la actividad turística) por mayoría de cuatro quintos que establece el artículo 553-26 del Código Civil de Cataluña. Sobre esta cuestión, la citada resolución de la Direcció General de Dret de 6 de febrero de 2017 vino a decir que el propietario que ya destinaba la vivienda a uso turístico y no aceptara dicha limitación; al tener un derecho adquirido, podría seguir destinándolo a esta actividad mientras siga cumpliendo con los requisitos administrativos que lo habilitan para hacerlo y no transmita la vivienda. Es decir, que para que el recurrente no se viera afectado por la referida prohibición estatutaria debería haberse opuesto a la misma (y acreditar el ejercicio de la actividad con anterioridad).

* 2-2-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de San Javier nº 1.

 

No procede la concesión de NRUA si existe cláusula estatutaria prohibitiva.

 

 

Es necesario acreditar que se ha adoptado adecuadamente el acuerdo que exige la cláusula estatutaria.

* 2-2-2026 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de San Lorenzo de El Escorial nº 2.

 

No procede la presentación de una instancia que solicita la rectificación de asientos registrales.

 

 

El recurso debe ser desestimado. El artículo 246 de la Ley Hipotecaria dispone que «solo podrá denegarse el asiento de presentación del documento mediante causa motivada cuando el documento no sea título inscribible (…)». En relación con este concreto punto, debe recordarse que conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley». Consecuentemente, la rectificación, en su caso, precisa la concurrencia del consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial, por lo que ha sido correcta la actuación de la registradora de denegar la práctica del asiento de presentación.

* 2-2-2026 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de San Vicente de Raspeig.

 

No procede la presentación de una instancia que no contiene título material inscribible.

 

 

El registrador alega en su informe la extemporaneidad del recurso. Según resulta del expediente la nota de denegación fue comunicada el mismo día 7 de enero de 2026, lo que el propio interesado reconoce en su escrito de recurso, por lo que, a la fecha de interposición del recurso, el día 26 de enero de 2026, habrían transcurrido los 3 días hábiles previstos en el artículo 246.3 de la Ley Hipotecaria, por lo que el recurso se entendería interpuesto fuera de plazo. En la nota de pie de recursos de la calificación recurrida se dice lo siguiente: «Contra la denegación del asiento de presentación cabrá recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que habrá de tener entrada en el Registro en el plazo y términos previstos en el Art.º 246.3 LH». La remisión que se hace, en cuanto al plazo, al artículo 246.3 de la Ley Hipotecaria se considera insuficiente, por cuanto el interesado debe disponer de una información completa.

 

Por lo que se refiere a la calificación emitida, el recurso debe ser desestimado. El artículo 246 de la Ley Hipotecaria dispone que «solo podrá denegarse el asiento de presentación del documento mediante causa motivada cuando el documento no sea título inscribible, resulte incompleto su contenido para extender el asiento o se refiriera a una finca para la que el Registro fuera manifiestamente incompetente (…)».

 

En el presente expediente, de entre los documentos presentados, uno de ellos es un mandamiento que ya se encuentra presentado previamente bajo un asiento vigente, por lo que no procede hacer un nuevo asiento de presentación distinto. Existen otros escritos privados que nada aportan al procedimiento registral y no son susceptibles de provocar asiento alguno, por lo que tampoco se les puede dar asiento de presentación.

* 3-2-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: ACUERDO COM UNIDAD DE PROPIETARIOS.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Gandía nº 3.

 

No procede la concesión de NRUA si no se aporta el acuerdo aprobatorio de la comunidad de propietarios.

 

 

 

Deberá por tanto acreditarse, conforme a derecho, la requerida aprobación de la comunidad de propietarios; bien mediante el voto favorable, bien mediante el consentimiento individual de, al menos, tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

 

 

* 3-2-2026 PUBLICIDAD FORMAL: INVESTIGACIÓN UNIVERSITARIA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Conil de la Frontera.

 

Cuando el solicitante actúa en el marco de una investigación universitaria o científica, debidamente motivada, que se proyecta sobre la evolución del tráfico jurídico inmobiliario y sus efectos económicos y sociales, el interés alegado es suficiente para la obtención de publicidad, aunque no necesariamente una transcripción literal de los asientos.

 

 

 

En la Resolución de 9 de enero de 2024, entre otras muchas, este Centro Directivo ha recordado que, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador debe, en primer lugar, calificar si procede o no expedir la publicidad atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, valorar la existencia de un interés legítimo; y, en tercer lugar, determinar qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral pueden incluirse o deben excluirse de dicha información, de forma que solo se comuniquen aquellos que guarden relación con la finalidad invocada.

 

Cuando el solicitante actúa en el marco de una investigación universitaria o científica, debidamente motivada, que se proyecta sobre la evolución del tráfico jurídico inmobiliario y sus efectos económicos y sociales, el interés alegado no puede calificarse de «investigación privada de datos no patrimoniales» en el sentido proscrito por la Instrucción de 1998, sino que participa de las finalidades de investigación jurídica y económica que dicha Instrucción reconoce como compatibles con la función registral. Esta interpretación no supone admitir con carácter general cualquier investigación histórica como título legitimador para la publicidad registral, sino únicamente aquellas investigaciones estructuradas y acreditadas que guardan conexión suficiente con las finalidades propias del Registro, en particular con la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y el análisis de su impacto económico y social.

 

La petición de certificación literal de las fincas matrices originarias podría suponer la incorporación íntegra de asientos con datos personales que no resultan necesarios para la investigación histórica planteada. Procede, por tanto, reconocer la existencia de interés legítimo para obtener publicidad formal relativa a la adquisición originaria de las fincas matrices indicadas fecha y naturaleza de la adquisición, identidad del transmitente, descripción esencial de las fincas y circunstancias jurídicas directamente vinculadas a dicho negocio, sin que resulte justificada una denegación absoluta de toda publicidad.

 

 

* 3-2-2026 PROPIEDAD HORIZONTAL: GEORREFERENCIACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de San Bartolomé de Tirajana nº 1.

 

No hay ningún precepto que excluya expresamente la posible inscripción de la representación gráfica de un elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscrito, previamente a la entrada en vigor de la misma.

 

 

 

Si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción.

 

Esta Dirección General ha distinguido tradicionalmente dos categorías bien diferenciadas a la hora de determinar los requisitos urbanísticos exigibles para su inscripción registral. La primera de estas categorías es la del complejo inmobiliario, en sentido estricto, caracterizada por implicar un fraccionamiento del suelo del conjunto en dos o más parcelas a las que se atribuye la condición de elementos privativos. La segunda modalidad es la denominada propiedad horizontal tumbada, en que se mantiene la unidad del suelo elemento común del conjunto. Las principales diferencias entre ellos eran el número de fincas registrales sobre las que se constituía el respectivo régimen y la necesidad o no de autorización administrativa para su constitución. Dichas diferencias han ido relativizándose a lo largo de los años. a Resolución de esta Dirección General de 11 de julio de 2017 declaró que, dentro de la categoría general del complejo inmobiliario, resultan encuadrables diversos supuestos concretos, en función de cuál sea la configuración física o incluso arquitectónica de esos concretos inmuebles privativos y de los inmuebles o elementos comunes, concluyendo que un complejo inmobiliario, es un conjunto –complejo– de inmuebles, y éstos a su vez, pueden ser tanto edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios o instalaciones de naturaleza inmobiliaria. Así, la división horizontal tumbada, a diferencia de la anterior, es aquella forma de organización de la propiedad inmobiliaria que mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.

 

Bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos de organización, como declaró la Resolución de 10 de junio de 2024: la de un complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común, denominándose tumbadas solo en razón de la distribución de sus elementos componentes, que se asientan sobre el suelo y no sobre el vuelo de la finca.

 

La innecesaridad de la licencia implica que, no existiendo reordenación de los terrenos, la georreferenciación no es circunstancia necesaria del asiento. Pero, ello no excluye que pueda ser solicitada la inscripción de esta, por parte de su titular registral.  Del contenido del Registro resulta que la georreferenciación de toda la finca matriz está inscrita y coordinada gráficamente con el Catastro. Por tanto, dicha georreferenciación, por estar inscrita, está bajo la salvaguardia de los tribunales y solo puede ser modificada con el consentimiento de todos los propietarios, cumpliendo los requisitos que para ello exige la Ley sobre propiedad horizontal, o por orden de la autoridad judicial, en virtud de sentencia en la que los titulares de las fincas hayan sido parte.

 

En vista de esta situación, debemos concluir que la posibilidad de inscribir la georreferenciación de estos elementos privativos, dentro de la georreferenciación inscrita de la finca matriz, no es un supuesto de fraccionamiento jurídico del suelo, que sigue siendo común, ni perjudica a la georreferenciación inscrita de la finca matriz. Al contrario, permitir esta posibilidad permite un mejor cumplimiento del principio de especialidad. No hay ningún precepto que excluya expresamente la posible inscripción de la representación gráfica de un elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscrito, previamente a la entrada en vigor de la misma. Dicho elemento privativo puede estar situado sobre el vuelo de la rasante de la finca matriz, como en el caso de la propiedad horizontal ordinaria. Por tanto, en el presente caso nada obsta para que el titular registral del elemento privativo solicite que se haga constar «en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica», pero no tomada del proyecto incorporado al libro, por no estar georreferenciada, sino mediante archivo GML, por tener una ubicación sobre una concreta porción de la finca matriz, que no se ve perjudicada por dicha constancia de la georreferenciación particular, dentro de la del conjunto, aunque la declaración de obra nueva se haya inscrito antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

 

 

* 3-2-2026 PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE USO.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Colmenar Viejo nº 2.

 

En el presente caso, sí existe un pronunciamiento de la administración municipal, por lo que no puede invocarse la misma doctrina relativa al cambio de uso a un supuesto de hecho distinto.

 

 

En el presente caso, se produce una situación distinta de la que trataron las Resoluciones citadas, donde no constaba pronunciamiento expreso de la Administración Urbanística. En el presente caso, dicho pronunciamiento sí existe, por lo que no puede invocarse la misma doctrina relativa al cambio de uso a un supuesto de hecho distinto.

 

El cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo. En el presente caso, queda debidamente acreditado mediante al aportar la licencia de primera ocupación. Cabe también la división horizontal, por antigüedad, de las viviendas o locales descritos en el edificio declarado por la vía del citado artículo 28.4. El fundamento legal se encuentra en el propio artículo 26.6 de la Ley de Suelo, en la medida que el número y características de los elementos privativos resultantes resulten de la declaración de obra nueva inscrita al amparo del artículo 28.4.

 

En el presente caso se declaran por antigüedad una nueva planta con dos viviendas y se actualiza la descripción del resto del edificio al amparo de distintas licencias de obra y ocupación procediéndose a dividir horizontalmente los elementos resultantes de dichas actuaciones por lo que debe estimarse conforme a la interpretación de este Centro Directivo del artículo 28.4 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo.

 

 

* 3-2-2026 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: LEVANTAMIENTO DEL VELO DE LA PERSONALIDAD JURÍDICA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Granada nº 2.

 

Dadas las particulares circunstancias concurrentes en el presente caso, puede afirmarse sin temor a duda que con la documentación pública aportada al Registro ha quedado acreditado en el caso debatido la interdependencia patrimonial y personal entre deudor y titular registral.

 

 

El artículo 100 del Reglamento Hipotecario dispone que la calificación registral de los documentos judiciales, «se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro». Por ello, este mismo Centro Directivo ha recordado que «esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».

 

Entrando en el fondo del recurso, debe recordarse en primer lugar la necesidad de que para que los procedimientos judiciales puedan producir efectos registrales deban respetar el principio hipotecario de tracto sucesivo. Como se ha dicho en el número anterior, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria).

 

Por otro lado, la posibilidad de actuar judicialmente contra los bienes de sociedades de capital –por tanto, no sólo con personalidad propia sino con limitación de responsabilidad a las aportaciones efectuadas– por parte de perjudicados por los socios que la integran, exige acudir a la doctrina del levantamiento del velo de la personalidad jurídica. Pero, para que la doctrina del levantamiento del velo sea aplicable en el ámbito del Registro de la Propiedad, es preciso que una ley expresamente excepcione el principio del tracto sucesivo (como ocurre, por ej., con el último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, o en el artículo 170.6 de la Ley General Tributaria), o bien que se haya seguido el correspondiente procedimiento civil contra la sociedad, tras el cual el juez haya llegado a la conclusión de que ésta ha sido utilizada como pantalla para perjudicar intereses de terceros.

 

Además, dada la declaración del propio demandado, no se da en el presente supuesto la indefensión del titular registral pues no sólo ha intervenido en el procedimiento, sino que también declara expresamente como puramente ficticia su aportación de la finca objeto del procedimiento. Lo que ha de ponerse en relación con que las cuestiones referidas a la adecuada constitución de la legitimación pasiva en el proceso judicial, en tanto no afecten a la necesaria intervención de los titulares registrales, son de apreciación por el juez en el procedimiento, sin que pueda el registrador revisar tal extremo. Por tanto, dadas las particulares circunstancias concurrentes en el presente caso, puede afirmarse sin temor a duda que con la documentación pública aportada al Registro ha quedado acreditado en el caso debatido la interdependencia patrimonial y personal entre deudor y titular registral.

 

 

* 4-2-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de San Sebastián de La Gomera.

 

No procede inscribir la base gráfica si se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

En el concreto caso de este expediente, la registradora funda sus dudas en el contenido de las alegaciones presentadas, que indican que la representación gráfica georreferenciada que pretende inscribirse invade una serventía, según resulta de sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de San Sebastián de La Gomera. Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

 

 

* 4-2-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Estepona nº 1.

 

No procede exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

Como cuestiones previas conviene aclarar, ante la alegación producida en el escrito de recurso en relación con el hecho de que el mismo registrador había admitido la anotación de prórroga en casos similares sin la exigencia de una notificación al ejecutado titular de la finca, que como ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo, el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos. Igualmente debe recordarse que los registradores, al calificar documentos administrativos, han de atenerse a lo establecido en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

 

Como muy acertadamente ha señalado la doctrina de esta Dirección General, la prórroga de una anotación preventiva de embargo constituye un trámite procesal exigido por la duración temporal de este tipo de asientos, tal y como establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y que no tiene más trascendencia que evitar su caducidad. Si es posible anotar la prórroga de una anotación de embargo cuando la finca ya es titularidad de un tercero que no es parte en el procedimiento, con mucho más fundamento será viable la anotación de dicha prórroga en un caso como el ahora analizado en el que la finca sigue apareciendo inscrita a nombre del ejecutado, sin que quepa ahora exigir una notificación específica de una acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 4-2-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Nules nº 2.

 

No procede denegar la inscripción la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

En el concreto caso de este expediente, el registrador, tomando como propios los argumentos contenidos en el informe emitido por el Ayuntamiento de La Vall d’Uixó entiende que la inscripción de la representación gráfica alternativa propuesta encubre una parcelación ilegal, de conformidad con lo establecido en el artículo 249.4.b) del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana. No ha lugar a plantearse aquí si una eventual oposición de la Administración reúne o no los requisitos mínimos de concreción y acreditación exigibles, de conformidad con las Resoluciones de 12 de mayo de 2022 y 23 de mayo de 2024; simplemente, no se ha formulado oposición por la Administración y tampoco puede colegirse de la calificación que se produzca una invasión de bien demanial. N o estamos ante la formalización notarial de un acto de material de división o segregación de fincas que, pretendiendo su acceso al Registro de la Propiedad, determinara la solicitud de informe al Ayuntamiento correspondiente, en los términos previstos en el apartado 5 del citado artículo 249, sino que la operación registral solicitada consiste en la inscripción de la base gráfica georreferenciada de una finca ya inscrita, cuyo nacimiento a la vida jurídica tuvo lugar en el año 1977, siendo lo relevante determinar si la misma guarda correspondencia con la descripción literaria de la finca así inscrita.

* 4-2-2026 SOCIEDAD DE GANANCIALES: LIQUIDACIÓN POR ESCRITURA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Nules nº 1.

 

No procede pedir convenio regulador del divorcio previo para examinar su concordancia con la escritura.

 

En primer lugar, debe afirmarse que –como sostiene el recurrente– el título que causa la inscripción es la escritura de liquidación de la sociedad de gananciales. Debe negarse la posibilidad de que el registrador pueda pedir tal convenio para examinar su concordancia con la escritura, pues, en una cuestión puramente patrimonial, los cónyuges no ven limitada su libertad contractual por el contenido de dicho convenio. Y concluye que, aun cuando el convenio atribuyera el uso de la vivienda a uno de los cónyuges, debe tenerse en cuenta que «como consecuencia de la naturaleza del derecho al uso de tal vivienda, que, como ha dicho este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el “Vistos”), no es un derecho real sino de carácter familiar, la defensa del mismo está encomendada siempre a uno solo de los cónyuges, el titular de tal derecho, y tal cónyuge puede hasta renunciar al mismo consintiendo la enajenación de la vivienda. En consecuencia, la atribución de la propiedad a uno solo de los cónyuges no puede contradecir nunca el derecho al uso, pues el mismo, si se atribuye al cónyuge titular, lo refuerza, y si se atribuye al otro, no impide que éste inscriba el derecho al uso». Además, en el presente caso, el notario autorizante de la escritura hace constar, con valor de testimonio, que según la referida sentencia no se liquidó la sociedad conyugal ni se atribuyó el uso de la vivienda a persona alguna, afirmación que queda amparada por la fe pública notarial (vid. artículos 1 y 17 bis de la Ley del Notariado y 1 y 143 del Reglamento Notarial).

 

 

* 4-2-2026 NÚMERO REGISTRO DE ALQUILER: UNIDAD ALOJATIVA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Toledo nº 3.

 

No procede la concesión de NRUA si no se identifica adecuadamente la unidad alojativa.

 

En el presente caso, no puede entenderse que la unidad alojativa haya quedado suficientemente delimitada, debido a las contradicciones entre la instancia y la habilitación administrativa, y debido también a la omisión de especificación alguna en la solicitud en cuanto a qué parte de la finca registral completa pretende ser objeto de cada asignación sucesiva, en los términos establecidos en los Reales Decretos 1312/2024 y 297/1996 recién citados.

 

 

* 4-2-2026 NÚMERO REGISTRO DE ALQUILER: UNIDAD ALOJATIVA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Toledo nº 3.

 

No procede la concesión de NRUA si no se identifica adecuadamente la unidad alojativa.

 

En el presente caso, no puede entenderse que la unidad alojativa haya quedado suficientemente delimitada, debido a las contradicciones entre la instancia y la habilitación administrativa, y debido también a la omisión de especificación alguna en la solicitud en cuanto a qué parte de la finca registral completa pretende ser objeto de cada asignación sucesiva, en los términos establecidos en los Reales Decretos 1312/2024 y 297/1996 recién citados.

 

 

* 4-2-2026 VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL: DACIÓN EN PAGO.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Andújar.

 

La dación en pago, en tanto que transmisión voluntaria y no forzosa, requiere la aplicación de los artículos 12 y 13 del Decreto 1/2005 citado, por lo que la operación debe ser comunicada a la Consejería competente en materia de vivienda.

 

En el presente caso, el registrador omite en el informe los aspectos procedimentales esenciales por los que ha atravesado el procedimiento registral en el que se ha emitido la nota de calificación recurrida, que deben relacionarse para la Dirección General pueda calificar la regularidad del expediente. Ahora bien, tal omisión no impide la continuación del recurso, conforme al párrafo octavo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria.

 

Respecto a la alegación del recurrente, que entiende que el registrador no puede poner en duda la intención de los recurrentes no puede ser estimado, siendo errónea la interpretación que hace de la Resolución de 10 de junio de 2020, puesto que el registrador no pone en duda, en ningún momento, la intención de transmitir de los contratantes, siendo un contrato perfecto, válido y eficaz, por reunir todos los elementos esenciales del mismo. Lo que acertadamente considera el registrador es que, se califique como compraventa o como dación en pago, estamos ante una segunda o posterior transmisión voluntaria, que requiere la aplicación de los artículos 12 y 13 del Decreto 1/2005 citado, por lo que la operación debe ser comunicada a la Consejería competente en materia de vivienda.

 

Respecto a la aplicación del artículo del artículo 33 del Decreto 149/2006, de 25 de julio, este artículo lleva por rúbrica «Transmisiones forzosas de las viviendas protegidas», que evidencia la improcedencia de su aplicación a un contrato de dación en pago, tal y como lo califican los contratantes, el cual tiene carácter convencional y no forzoso extrajudicial.

 

Esta Dirección General ya se ha pronunciado sobre la interpretación del artículo 12 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo, que no ha variado en su redacción, en la Resolución de 17 de noviembre de 2011, que entendió que el régimen de comunicaciones impuesto a transmitente y adquirente por la Ley 13/2005, a los efectos del eventual ejercicio por la Comunidad Autónoma de los derechos de tanteo y retracto en caso de transmisión, solo es exigible respecto de las viviendas calificadas como de protección oficial al amparo de los Planes Andaluces de Vivienda y Suelo aprobados por los Decretos 119/1992, 51/1996 y 166/1999, y no por tanto a las calificadas con anterioridad. En el presente caso, está sujeta la transmisión a ese régimen, por ser el expediente del año 2009, siendo esta circunstancia calificable por el registrador, como entendió la citada Resolución.

 

 

* 4-2-2026 DOBLE INMATRICULACIÓN: CALIFICACIÓN REGISTRAL.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Granada nº 6.

 

Corresponde al registrador la calificación de las circunstancias concurrentes para apreciar si existen indicios de doble inmatriculación.

 

Si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes. En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado artículo 209, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria.

 

Por tanto, procede la tramitación del expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria para subsanar la posible doble inmatriculación que, por las circunstancias del caso, parece una doble inmatriculación conflictiva, puesto que la misma realidad física ha accedido a dos folios registrales diferentes, estando las fincas inscritas a nombre de personas distintas, por lo que el registrador deberá hacer constar por nota al margen de ambas fincas la tramitación del expediente y convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas.

 

 

* 5-2-2026 NÚMERO REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Lloret de Mar nº 1.

 

No procede la concesión de NRUA si existe una cláusula estatutaria.

 

Como se ve, y tal y como se ha avanzado con anterioridad, el registrador fundamenta su negativa en la oponibilidad al solicitante (que adquirió su propiedad en el año 2024) de la norma estatutaria inscrita en el año 2019 (bajo la salvaguardia de los tribunales); pretendiendo el recurrente apoyar su argumentación en una supuesta nulidad de tal acuerdo, presupuesto de la inscripción practicada en su día. Argumento que en modo alguno puede prosperar, en tanto que pretende ampararse en una teórica –y pretendida– nulidad de la citada prohibición estatutaria: «(…) Al ser nula la prohibición: –No produce efectos frente a ningún propietario. – No puede perjudicar al adquirente que inscribe en 2024. – La calificación no puede fundamentarse en una cláusula inscrita sin requisitos legales mínimos». Pero ocurre –y obvio resulta decirlo– que los únicos que pueden declarar la nulidad del acuerdo comunitario adoptado en su día y (por consiguiente) dejar sin efecto la prohibición estatutaria inscrita son los tribunales de Justicia, algo que en modo alguno puede entenderse ha tenido lugar.

 

 

* 5-2-2026 HERENCIA: CONFLICTO DE INTERESES.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Valencia de Alcántara-Alcántara.

 

La expresión de suficiencia del poder ha de especificar el consentimiento para los casos de conflicto de intereses.

 

Esta Dirección General ha afirmado que bien cabe entender que es el propio registrador, como impulsor del procedimiento, quien deberá examinar la documentación presentada y, si observare deficiencia, exigir al recurrente la subsanación de la misma, con referencia al plazo para hacerlo, en los términos establecidos por el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, apercibiendo al recurrente de que en caso contrario se le tendrá por desistido de su petición, sin perjuicio de que la omisión pueda y deba subsanarse en su caso por este Centro Directivo en cuanto competente para resolver el fondo del asunto.

 

El registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

 

No puede darse por sentado que siempre que en una partición hereditaria con liquidación previa del patrimonio ganancial intervenga el cónyuge viudo en su propio nombre y en representación de uno de los herederos existe, por definición, oposición de intereses, sino que habrá que examinar las circunstancias concretas de cada caso. El interés directo que tiene el cónyuge viudo en las consecuencias de la liquidación de gananciales le priva de la representación voluntaria en la propia determinación del inventario ganancial si el activo está integrado total o parcialmente por bienes cuya ganancialidad no viene predeterminada legalmente sino que es fruto de una presunción legal susceptible de ser combatida (cfr. Resolución de 14 de marzo de 1991) o de una declaración unilateral del cónyuge supérstite (cfr. Resolución de 3 de abril de 1995). Por los mismos motivos cesa la representación voluntaria en la partición estrictamente hereditaria si se hace con ejercicio de derechos que corresponden al poderdante o se hace mediante adjudicaciones que no respeten las titularidades abstractas que les corresponden en la comunidad. Además, según la doctrina de este Centro Directivo, en los casos de opción compensatoria de legítima mediante adjudicación del usufructo universal a que se refiere el artículo 820.3.º del Código Civil, al tener que elegir el heredero entre que su parte de herencia estuviese gravada con el usufructo o que se concretara en el tercio de libre disposición, se aprecia existencia de colisión de intereses entre aquél y el cónyuge viudo que le represente.

 

En el presente caso se dan tales circunstancias, por lo que son suficientes, por sí solas, para confirmar el criterio del registrador. Y se da otra circunstancia que conduce a la misma conclusión, pues es indudable que existe un exceso de adjudicación en favor de la viuda al atribuírsele la porción hereditaria que correspondería a su hijo premuerto si hubiera podido heredar, sin que haya establecido el testador sustitución vulgar en favor del supérstite y no poder heredar éste por derecho de representación (vid. artículo 925, párrafo primero, del Código Civil).

 

En relación con el segundo defecto, relativo a la expresión de la causa del exceso de adjudicación existente en favor del cónyuge viudo, no cabe sino recordar que los herederos mayores de edad que tengan la libre administración de sus bienes y capaces pueden verificar la partición del modo que tengan por conveniente –cfr. artículo 1058 del Código Civil–, por lo que en principio no se advierte obstáculo alguno para que puedan transmitirse recíprocamente bienes por cualquier título adecuado (cfr. artículos 609, 618 y siguientes, 1255 y 1261 a 1263 del Código Civil). No obstante, según la doctrina de esta Dirección General (vid., por todas, las Resoluciones de 18 de noviembre de 1998, 2 de octubre de 2014, 9 de marzo de 2016, 27 de noviembre de 2017 y 4 de octubre de 2021), el mero negocio particional no puede justificar cualquier transmisión patrimonial, si no queda suficientemente causalizada y sin perjuicio de que pueda implicar la existencia de excesos o defectos de adjudicación, declarados o comprobados.

 

 

* 5-2-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de San Sebastián de los Reyes nº 2.

 

No procede denegar la inscripción la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

 

Si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, como en el presente caso, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción.

 

En el presente caso, el registrador omite en el informe los aspectos procedimentales esenciales por los que ha atravesado el procedimiento registral en el que se ha emitido la nota de calificación recurrida, que deben relacionarse para la Dirección General pueda calificar la regularidad del expediente. Ahora bien, la falta de este informe no impide la continuación del recurso, conforme al párrafo octavo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria.

 

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

El registrador, en su nota de calificación, se limita a poner de manifiesto la mera existencia de las alegaciones del colindante, que reproduce, en el sentido de determinar como causa impeditiva de la inscripción la alteración del lindero, pero sin expresar si la misma implica o no una modificación de la georreferenciación inscrita. Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, revocar la nota de calificación e inscribir las dos georreferenciaciones de las fincas 555 y 70.271, pertenecientes ambas al recurrente, porque no causan perjuicio alguno a la georreferenciación de la finca registral 1.325 del alegante.

* 6-2-2026 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: TITULARIDAD OB REM.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de El Puerto de Santa María nº 1.

 

No se ha hecho mención a las dos fincas registrales vinculadas por titularidad ob rem, por lo que ofrece duda al registrador la identidad de las fincas a los efectos de la calificación y no se han cumplido las exigencias del denominado principio de especialidad.

 

La configuración jurídica de una finca registral con el carácter de “ob rem” de otras trae como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca “ob rem” corresponde pues a quien ostente la titularidad de la finca principal. De ahí se desprende que el único consentimiento contractual preciso es el consentimiento prestado al negocio traslativo del elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se entienda asimismo transmitida la titularidad “ob rem” de la finca o cuota de finca vinculada y sin que la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que excluye la transmisión de la cuota vinculada.

 

Lo que se discute es si, en virtud del principio de especialidad registral, la descripción de la participación en la finca vinculada por titularidad «ob rem» a la que se transmite, es suficiente y no ofrece duda al registrador para la calificación; y si efectivamente, con esa descripción, se ha producido la transmisión de esa participación de finca vinculada por titularidad «ob rem». Descrita la finca principal y con ellas las titularidades «ob rem», aunque lo fuera por su referencia a los datos registrales y sus cuotas pormenorizadas, los elementos vinculados son titularidades «ob rem», que no podrían seguir un régimen jurídico distinto que el elemento principal al que están adscritos, como ha quedado expuesto. Pero en el presente supuesto no se ha hecho así, ya que no se ha hecho mención a las dos citadas fincas registrales, por lo que ofrece duda al registrador la identidad de las fincas a los efectos de la calificación y no se han cumplido las exigencias del denominado principio de especialidad.

 

 

* 6-2-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DOBLE INMATRICULACIÓN.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Las Palmas de Gran Canaria nº 2.

 

Es ajustada a Derecho la decisión del registrador de no iniciar la tramitación del expediente basada en que consta en el historial de la finca una nota marginal de doble inmatriculación.

 

Denegando el registrador la tramitación del expediente, debemos analizar si se ha aplicado correctamente la doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como las de 11 y 25 de abril de 2024, por la cual para que las objeciones del registrador, expuestas al inicio del expediente, puedan impedir la continuación de éste, han de ser de tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante la tramitación del propio expediente; de no ser así, el expediente ha de continuar.

 

Practicada la nota marginal del artículo 313 del Reglamento Hipotecario, debe recordarse, como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1988, que ello implica que la colisión debe resolverse por el procedimiento ordinario, cuyo inicio consta registralmente en el presente caso, y no por las presunciones del artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Dicha nota marginal implica la neutralización, provisional (mientras se resuelve el contencioso), de los efectos hipotecarios de los asientos contradictorios, pero no supone la anulación de éstos, los cuales continúan vivos. Lo que ocurre en el presente caso es que la resolución judicial que declaraba la doble inmatriculación y la cancelación de las inscripciones de las que derivaba su derecho el demandado no tuvieron acceso al Registro. Por ello, no puede atenderse a la reclamación de la recurrente sobre la cuestión relativa a que la nota marginal de la existencia del procedimiento judicial de doble inmatriculación no puede impedir la inscripción de la georreferenciación, pues ello es posible durante la pendencia del pleito, pero no una vez finalizado este, donde el juez ya ha fijado los criterios para resolverla, presentando las resoluciones judiciales citadas.

 

Aplicando esta doctrina, la denegación de la tramitación del expediente realizada por el registrador es ajustada a Derecho. Lo que procede es presentar las resoluciones judiciales para proceder a la práctica de los asientos ordenados por la resolución judicial, si no existen otros obstáculos del contenido del registro, tras la oportuna calificación registral. Y ello en cuanto a las tres fincas registrales, puesto que la nota marginal constaba en el historial registral de la finca de la que proceden las tres, como declara el registrador en su nota de calificación, fundando objetiva y jurídicamente su juicio registral de dudas de identidad de la finca.

 

Respecto a la circunstancia relativa a la aportación de más de un archivo GML por finca, este defecto de la nota debe ser revocado, pues hay que recordar que tanto la finca 25.841, como la 24.948 son fincas discontinuas y, como ha declarado la Resolución de 1 de junio de 2021, tratándose de finca formada por dos parcelas no colindantes (separadas por camino) es admisible la aportación de dos representaciones gráficas, una para cada porción.

 

En el presente caso, el registrador alude a que la invasión de dominio público resulta de los informes de validación gráfica aportados, por lo que en ese caso, no resultando la invasión del dominio público del contraste de la georreferenciación aportada con el contraste de la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado del dominio público, que tampoco consta inscrito en el Registro de la Propiedad, a pesar de la obligatoriedad de la inscripción, lo procedente hubiera sido la tramitación del expediente con citación a la Administración Pública titular del dominio público, para que emitiera el correspondiente informe.

 

En tercer lugar, en cuanto a la invasión de georreferenciaciones inscritas de otras fincas colindantes, como han declarado las Resoluciones de 19 de abril de 2022 y 10 de enero de 2024 está justificada la negativa del registrador a iniciar la tramitación del procedimiento si la georreferenciación aportada invade otra previamente inscrita, como preceptúa el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

 

* 11-2-2026 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

 

B.O.E. 6-6-2026

 

Registro de Vic nº 1.

 

No es objeto de recurso discutir la validez de asientos ya practicados.

 

En el caso que nos ocupa lo procedente hubiera sido la denegación del asiento de presentación de la solicitud presentada en base a algunos de los motivos previstos en el artículo 246 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 420 del Reglamento Hipotecario, pudiendo el interesado, frente a dicha denegación, interponer recurso ante esta Dirección General de conformidad con lo dispuesto en el artículo 246.3 de la Ley Hipotecaria.

 

El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la de rectificar asientos ya practicados, cuestión extraña al recurso. Lo que ahora pretende el recurrente, alegando la nulidad del procedimiento registral seguido para la práctica de la inmatriculación de la finca, es que se deje sin efecto un determinado asiento de inscripción y se retrotraiga todo el procedimiento de inmatriculación al momento en que deben realizarse las notificaciones a los colindantes de la finca a fin de que pueda realizar las alegaciones pertinentes.

 

 

* 5-1-2026 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: CLÁUSULAS ABUSIVAS.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Torrevieja nº 2.

 

Aunque el caso quedaría sujeto a la aplicación del incidente especial previsto en la DT tercera de la Ley 5/2019, dada la condición de tercero, con carácter general, de los cesionarios del remate a cuyo favor se expide el decreto de adjudicación, y de la incompetencia del registrador de la Propiedad para excluir tal carácter por razón de la participación mayoritaria de la entidad ejecutante cedente en el capital de la entidad cesionaria del remate, la calificación registral debe considerarse errónea y, en consecuencia, inscribibles los títulos calificados.

 

El artículo 695.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción tras la Ley 1/2013, de 14 mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y aplicable a las ejecuciones hipotecarias iniciadas tras su entrada en vigor, incluye entre las causas de oposición a la ejecución hipotecaria, en lo que interesa a este expediente, el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible. Por su parte, la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, respecto al régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la citada Ley 1/2013.

 

A este respecto, la resolución de 10 de octubre de 2019 señaló que según la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019, en los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de dicha ley (16 de junio de 2019) en los que al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (15 de mayo de 2013), hubiera transcurrido el período de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición, en los términos señalados en el fundamento de derecho anterior, basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado séptimo del artículo 557.1 y.4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por lo tanto, la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019 se aplicará a los decretos de adjudicación dictados en procedimientos de ejecución hipotecaria siempre que se hayan iniciado antes del 15 de mayo de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y que la fecha del propio decreto de adjudicación que se dicte sea anterior al 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de Ley 5/2019, de 15 de marzo.

 

Por el contrario, cuando el procedimiento de ejecución se haya iniciado con posterioridad a la citada fecha del 15 de mayo de 2013, la propia firmeza del decreto de adjudicación permitirá que éste sea título habilitante para la inscripción, pues, si el procedimiento se desarrolla siguiendo todos sus trámites, el control de oficio de la abusividad de las cláusulas y la eventual oposición del ejecutado por la causa de abusividad, debe presumirse, a efectos registrales, que se han cumplido y resuelto antes de dictarse el decreto de adjudicación. En el supuesto objeto de este expediente el procedimiento ejecutivo es anterior a la entrada en vigor de la Ley 1/2013: el 15 de mayo de 2013, pues el auto de despacho de ejecución es de fecha 23 de noviembre de 2010, siendo esa la fecha que determina el comienzo de la ejecución, y la fecha del decreto de adjudicación también es anterior al 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de Ley 5/2019, concretamente es de fecha 4 de agosto de 2014.

 

Es doctrina de esta Dirección General (vid. resoluciones de 11 de octubre de 2013, 9 de enero y 21 de noviembre de 2014, 25 de enero de 2016, 10 de octubre de 2019 y 2 de junio de 2021) que no es inscribible el decreto de adjudicación hipotecaria, ni la subsiguiente cancelación de cargas posteriores, si en el decreto no consta que la finca haya sido puesta a disposición del adjudicatario en los términos del artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De no constar tal circunstancia, indica esta doctrina, deberá acreditarse con posterioridad que, habiendo ya transcurrido el plazo extraordinario concedido al prestatario para impugnar la abusividad de las cláusulas del préstamo hipotecario, éste no ha formulado el incidente extraordinario de oposición previsto en la disposición transitoria 4.ª de la Ley 1/2013 (o en la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019); y ello aunque en el testimonio del decreto de adjudicación se hiciese constar que el decreto era firme.

 

Es doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 10 de junio y 24 de septiembre de 2022 y 29 de marzo de 2023) que la declaración de nulidad de una ejecución hipotecaria, por abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado declarada en incidente extraordinario de oposición, no puede perjudicar al adjudicatario, distinto del ejecutante, que no intervino en el incidente de oposición que culminó en la declaración de nulidad (falta de tracto sucesivo y legitimación); por lo que con mayor motivo no puede verse afectado en supuestos, como el presente, en que tal incidente de oposición no ha tenido lugar. Por tanto, dada la condición de tercero, con carácter general, de los cesionarios del remate a cuyo favor se expide el decreto de adjudicación, y de la incompetencia del registrador de la Propiedad para excluir tal carácter por razón de la participación mayoritaria de la entidad ejecutante cedente en el capital de la entidad cesionaria del remate, la calificación registral debe considerarse errónea y, en consecuencia, inscribibles los títulos calificados.

 

 

* 5-1-2026 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: VENTA DE CUOTAS INDIVISAS.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Chiclana de la Frontera nº 2.

 

Se reitera la doctrina acerca del régimen aplicable a los casos de venta de participaciones indivisas, sistematizando la forma de actuar del registrador.

 

 

El derecho de propiedad del suelo comprende también, estatutariamente, la facultad de disposición del mismo, pero siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y la relación entre ellas conforme al artículo 26 –cfr. artículo 12.1 de la Ley de Suelo–. En el caso concreto del suelo rural, se prohíben expresamente las parcelaciones urbanísticas y las divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza –cfr. artículo 16.2–. El legislador básico establece que esta regla es aplicable no solo a la división o segregación en sentido estricto sino también lo es a la enajenación de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

 

A la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. En otro caso, su tratamiento, desde el punto de vista registral, debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

 

En el caso de la legislación urbanística andaluza, el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece que «se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante (…) asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela (…) puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable» a los supuestos de parcelación urbanística, pero «sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación». Por su parte, el artículo 139.2 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, desarrolla esta regulación contemplando un supuesto objetivo de negocio equiparado a la parcelación en el que la asignación de cuotas en proindiviso de una finca puede derivar en la existencia de diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble. En concreto, a estos efectos se equipara a la parcelación la transmisión «inter vivos» de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo rústico, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en el Reglamento y en la ordenación territorial y urbanística vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada.

 

Hechas las consideraciones anteriores sobre el tratamiento de esos «posibles» actos de parcelación irregulares en Andalucía, procede ahora analizar el régimen jurídico registral de las edificaciones existentes en parcelas respecto a las que se ha reconocido administrativamente su situación de asimilado a fuera de ordenación. En el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo, la declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica, cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá con los linderos existentes, debiendo constar reflejados estos extremos en la declaración de asimilado a fuera de ordenación. En suelo rústico, dicha declaración surtirá los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista para las licencias de segregación en la presente ley –cfr. artículo 174–.

 

Como reconoce expresamente la norma autonómica, en el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo el asimilado a fuera de ordenación también puede extender sus efectos sobre la parcela en la que se ubica la edificación, posibilitando la autorización e inscripción de escrituras de división o segregación de fincas amparadas en dicha declaración, siempre y cuando la parcela a la que se refiera conste debidamente identificada con sus coordenadas georreferenciadas, siendo equiparable en tal caso a la «acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa» impuesta por el artículo 26.2 de la Ley de Suelo estatal para posibilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

En síntesis, en el marco de la legislación andaluza, el tratamiento registral de los negocios de transmisión de cuota indivisa (u otros que se utilicen con igual finalidad como los relativos a derechos societarios) obliga a diferenciar diferentes supuestos en función de si se trata de la creación «ex novo» de nuevas cuotas indivisas respecto a las que constan inscritas y de la concurrencia o no de circunstancias reveladoras de una parcelación existente o indiciaria que puedan ser apreciadas por el registrador en su calificación: a) cuando el negocio de transmisión de nueva cuota presenta un indicio objetivo revelador de parcelación urbanística porque puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a una división en suelo urbano o a una división en suelo rústico que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, el registrador debe exigir motivadamente el oportuno acto de control previo municipal en forma de licencia, declaración de asimilado a fuera de ordenación u otro acto de conformidad. De este régimen deberán exceptuarse los supuestos previstos por la ley como las transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho, salvo que concurra otro indicio objetivo cualificado. b) los supuestos de transmisión de nueva cuota indivisa de finca rústica en los que no concurran las citadas circunstancias reveladoras de parcelación en la propia finca v.gr. transmisión de cuota equivalente a superficie rústica superior a la unidad mínima sin que concurra ninguna de las citadas circunstancias objetivas– pero el registrador pueda justificar dudas fundadas por las circunstancias de descripción, dimensiones o localización de la propia finca y de las fincas colindantes, deben ser articulados mediante el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1097/1993. c) cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral, bajo salvaguardia judicial.

 

En el presente expediente se plantea la inscripción de una compraventa por la que la entidad mercantil propietaria de una finca registral vende una participación de una octava parte indivisa a una persona que compra. La superficie equivalente a la cuota indivisa objeto de transmisión «ex novo», en relación a la de la totalidad de la finca –766,37 metros cuadrados–, es inferior a la superficie de la unidad mínima de cultivo aplicable. La recurrente argumenta que la finca está descrita registral y catastralmente como urbana, lo que es cierto, como también lo es que la finca no tiene esa clasificación urbanística.

 

En segundo lugar, la registradora observa que se trata de una zona de abundantes construcciones y con apariencia de urbanización (existencia de caminos, casas, piscinas, etc.). Si atendemos a la información que resulta de la aplicación registral geoportal de acceso público (https://geoportal.registradores.org/geoportal) y de la información catastral de las parcelas colindantes, la finca se encuentra rodeada en un radio de 200 metros de, al menos, seis edificaciones de uso residencial y de caminos o viarios propios de zonas urbanas. Sin embargo, en el presente caso, como defiende la recurrente, no resulta acreditada la existencia en la propia finca de ninguna edificación o el trazado de caminos, por lo que por este motivo no estaría justificada la exigencia de licencia o acto de control previo municipal.

 

 

* 5-1-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Vigo nº 5.

 

No procede denegar la inscripción la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

 

Si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, como en el presente caso, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción.

 

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

La nota de calificación no concreta en que modo la georreferenciación alternativa afecta a la realidad física de las tres fincas registrales de la colindante alegante, pues esta no ha aportado la concreta georreferenciación alternativa de cada una, limitándose a aportar una georreferenciación catastral y declarar que se corresponde con la identidad de sus tres fincas registrales. Como declaró la Resolución de esta Dirección General de 6 de mayo de 2025, conviene fundamentar la oposición a la inscripción de la georreferenciación aportando un informe técnico que sostenga la misma, aunque no sea una representación gráfica georreferenciada. Pero, no es suficiente para fundamentar la alegación oponer la georreferenciación catastral frente a la alternativa aportada.  En el presente caso, no existe una completa seguridad sobre la invasión de la finca colindante, que solo deriva de la afirmación de la colindante alegante de que la georreferenciación alternativa aportada invade la georreferenciación catastral que se corresponde con la identidad de tres fincas registrales suyas, que no tienen su georreferenciación inscrita, pues no están coordinadas gráficamente con el Catastro, al no haberse agrupado para hacerlas coincidir con la parcela catastral, o al no haber aportado las georreferenciaciones alternativas de cada una de ellas, para iniciar el procedimiento de coordinación gráfica.

* 5-1-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Pamplona nº 8.

 

No procede denegar la inscripción la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

 

Para un supuesto de notificación telemática, la interposición del recurso no puede reputarse extemporánea, una vez transcurrido más de un mes desde la citada notificación telemática, si no consta que este medio de notificación hubiera sido previamente aceptado por el interesado.

 

Con respecto a la alusión de la recurrente sobre la posible alegación fuera de plazo del Concejo, debe recordarse que el expediente del artículo 199 de la ley Hipotecaria tiene la naturaleza de expediente de jurisdicción voluntaria, donde no se ventila controversia. Ello determina que el plazo fijado por el citado artículo no es preclusivo, por lo que puede tenerse en cuenta la alegación del colindante, aunque se reciba pasado el plazo legal, siempre que se reciba antes de que el registrador emita su decisión, la cual puede ayudar a fundamentar la alegación.

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

En el presente caso, la alegación se formula por un colindante que es Administración Pública. Como ha declarado la Resolución de 10 de mayo de 2022, en ese caso no es admisible la alegación si la objeción se basa en informe municipal no concluyente. Por ello, la Resolución de 12 de mayo de 2022, en un caso en que se había tramitado el expediente del artículo 199, revocó la calificación negativa, basada en la oposición de un Ayuntamiento, porque el escrito de oposición no reúne los requisitos mínimos de concreción y acreditación exigibles, por cuanto no acredita, ni siquiera alude, a la titularidad municipal del terreno en cuestión, titularidad que tampoco resulta del Catastro. Ello ocurre en el presente caso.

* 5-1-2026 FINCA REGISTRAL: IDENTIFICACIÓN.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Felanitx nº 2.

 

Es imprescindible recoger en el título los datos mínimos necesarios para identificar la finca que constituye su objeto.

 

Debe recordarse que este Centro Directivo ha señalado en múltiples Resoluciones que, siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real, constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. No obstante, esta doctrina ha sido matizada en relación con los inmuebles ya inscritos cuya descripción ya recoge el conjunto de requisitos establecidos en el ordenamiento hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que estos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción. Pero también debe entenderse que, por el contrario, dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite.

 

En el presente caso, tal y como alega el recurrente, se pretende completar la descripción literaria con la representación gráfica catastral, quedando debidamente cumplido el principio de rogación con la solicitud de inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199. En el título calificado, como dato común a todas las fincas, se señala que la información catastral resulta de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, que constan incorporadas, junto con el correspondiente anexo de coordenadas georreferenciadas. Sin embargo, no consta la solicitud realizada por el notario autorizante a los otorgantes en relación a la manifestación que éstos deben realizar acerca de si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público, de conformidad con lo dispuesto en el citado artículo 18.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

 

En base a lo anterior, respecto de la primera de las fincas a que se contrae la calificación del registrador, incorporada al título la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca y excediendo la cabida inscrita respecto de la que resulta de aquélla en más de un diez por ciento, será necesario tramitar el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por no haberse manifestado por el registrador, de forma motivada, dudas de identidad, que impedirían el inicio del procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca.

 

Por todo lo anterior, debe estimarse el recurso en cuanto a la primera de las registrales, debiendo iniciarse el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya culminación satisfactoria determinará que con la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca se rectifique también su descripción literaria en cuanto a superficie y linderos (cfr. Resoluciones de 17 de noviembre de 2015 y 8 de junio de 2016). Y por lo que se refiere a las registrales 1.655 bis y 4.298, debe confirmarse la calificación del registrador, por no constar identificados los linderos de la finca, lo que determina, atendidas las circunstancias concurrentes, que no se puede apreciar identidad entre las concretas fincas registrales y aquéllas que son objeto de transmisión.

 

 

* 16-2-2026 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: VENTA DE CUOTAS INDIVISAS.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Conil de la Frontera.

 

Se reitera la doctrina acerca del régimen aplicable a los casos de venta de participaciones indivisas, sistematizando la forma de actuar del registrador.

 

 

El derecho de propiedad del suelo comprende también, estatutariamente, la facultad de disposición del mismo, pero siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y la relación entre ellas conforme al artículo 26 –cfr. artículo 12.1 de la Ley de Suelo–. En el caso concreto del suelo rural, se prohíben expresamente las parcelaciones urbanísticas y las divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza –cfr. artículo 16.2–. El legislador básico establece que esta regla es aplicable no solo a la división o segregación en sentido estricto sino también lo es a la enajenación de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

 

A la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. En otro caso, su tratamiento, desde el punto de vista registral, debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto. En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

 

En el caso de la legislación urbanística andaluza, el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece que «se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante (…) asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela (…) puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable» a los supuestos de parcelación urbanística, pero «sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación». Por su parte, el artículo 139.2 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, desarrolla esta regulación contemplando un supuesto objetivo de negocio equiparado a la parcelación en el que la asignación de cuotas en proindiviso de una finca puede derivar en la existencia de diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble. En concreto, a estos efectos se equipara a la parcelación la transmisión «inter vivos» de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo rústico, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en el Reglamento y en la ordenación territorial y urbanística vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada.

 

Hechas las consideraciones anteriores sobre el tratamiento de esos «posibles» actos de parcelación irregulares en Andalucía, procede ahora analizar el régimen jurídico registral de las edificaciones existentes en parcelas respecto a las que se ha reconocido administrativamente su situación de asimilado a fuera de ordenación. En el caso de parcelaciones urbanísticas en cualquier clase de suelo, la declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica, cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá con los linderos existentes, debiendo constar reflejados estos extremos en la declaración de asimilado a fuera de ordenación. En suelo rústico, dicha declaración surtirá los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista para las licencias de segregación en la presente ley –cfr. artículo 174–.

 

 

En síntesis, en el marco de la legislación andaluza, el tratamiento registral de los negocios de transmisión de cuota indivisa (u otros que se utilicen con igual finalidad como los relativos a derechos societarios) obliga a diferenciar diferentes supuestos en función de si se trata de la creación «ex novo» de nuevas cuotas indivisas respecto a las que constan inscritas y de la concurrencia o no de circunstancias reveladoras de una parcelación existente o indiciaria que puedan ser apreciadas por el registrador en su calificación: a) cuando el negocio de transmisión de nueva cuota presenta un indicio objetivo revelador de parcelación urbanística porque puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a una división en suelo urbano o a una división en suelo rústico que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, el registrador debe exigir motivadamente el oportuno acto de control previo municipal en forma de licencia, declaración de asimilado a fuera de ordenación u otro acto de conformidad. De este régimen deberán exceptuarse los supuestos previstos por la ley como las transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho, salvo que concurra otro indicio objetivo cualificado. b) los supuestos de transmisión de nueva cuota indivisa de finca rústica en los que no concurran las citadas circunstancias reveladoras de parcelación en la propia finca v.gr. transmisión de cuota equivalente a superficie rústica superior a la unidad mínima sin que concurra ninguna de las citadas circunstancias objetivas– pero el registrador pueda justificar dudas fundadas por las circunstancias de descripción, dimensiones o localización de la propia finca y de las fincas colindantes, deben ser articulados mediante el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1097/1993. c) cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral, bajo salvaguardia judicial.

 

En el presente expediente se plantea la inscripción de una escritura de compraventa por la que el titular por título de herencia de una veinticuatroava parte indivisa (4.166667%) de una finca rústica transmite su titularidad indivisa a otra persona. Según el historial, por nota marginal de 18 de septiembre de 2025 al margen de la inscripción 7.ª se hizo constar el contenido de un informe remitido por la inspección autonómica según el cual en la finca afectada concurren circunstancias reveladoras de parcelación urbanística y respecto a la inscripción adjunta ya practicada, se solicita que se haga constar esta circunstancia –existencia de acto revelador de parcelación urbanística–. La regla general aplicable al supuesto de transmisión onerosa de la misma participación indivisa inscrita debe matizarse cuando en el caso concreto concurran circunstancias adicionales que justifiquen la aplicación del régimen de la parcelación a la venta de la cuota ya inscrita a los efectos de requerir la oportuna conformidad administrativa –cfr. Resoluciones de 5 de julio de 2022 y 6 de septiembre de 2023–. Entre esas circunstancias cualificadas que pueden justificar desvirtuar la eficacia legitimadora derivada del asiento registral debe considerarse comprendida la propia naturaleza jurídica del título causal del negocio jurídico de transmisión de cuota –cfr. las Resoluciones de 12 de diciembre de 2017 (tres), aunque enmarcadas en la legislación urbanística canaria–.

 

En este caso, la asignación originaria de cuotas proindiviso fue realizada por el propio Ayuntamiento y a título oneroso con determinadas cautelas como la obligación de mantener el uso agrícola salvo modificación urbanística, la obligación de no enajenar «inter vivos» durante diez años, la condición resolutoria en caso de incumplimiento de tales obligaciones o derechos de tanteo y retracto. Por lo que, a juicio de este Centro Directivo, tratándose de la venta de la misma cuota indivisa inscrita adquirida por herencia y procedente a su vez de otra cuota indivisa inscrita por título de compraventa, deben prevalecer a efectos registrales los efectos del principio de legitimación registral y salvaguardia judicial de los asientos –cfr. artículos 1, párrafo tercero, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria.

 

En definitiva, en el caso concreto del presente expediente, el registrador debe atender al principio de legitimación registral que ampara la transmisión de la participación indivisa inscrita pero no debe desconocer tampoco la situación urbanística reflejada registralmente, esto es, la existencia de acto revelador de parcelación urbanística, por lo que en el presente supuesto el registrador debe proceder a remitir al Ayuntamiento la comunicación prevista en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 para que pueda ejercitar sus competencias en disciplina urbanística y actuar como en el mismo se dispone.

 

 

* 17-2-2026 PACTO COMISORIO: OPCIÓN DE COMPRA.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Benidorm nº 3.

 

Se reitera la doctrina acerca de la inadmisibilidad de una opción de compra que en realidad parece encubrir una forma de garantía de una obligación.

 

 

La presente Resolución ha de abordar de nuevo la problemática de las opciones de compra y su relación con el pacto comisorio (su posible función de garantía). El pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado. Comúnmente se considera que la prohibición de pacto comisorio «tiene un doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos. En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que, dadas las presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al tiempo de su concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la real, o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Se trata en definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor y que éste sufra un perjuicio desproporcionado. También se ha fundamentado la prohibición en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al tiempo que permiten al acreedor ejercitar su “ius distrahendi”, protegen al deudor al asegurar la obtención del mejor precio de venta. Asimismo, el pacto de comiso plantea problemas respecto a posibles titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso de ejercicio del “ius distrahendi”, en que está prevista la suerte de los mismos».

 

Deben admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello –se añade– podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto.

 

El primero de los defectos a examinar («2» en la nota) reza así: «El precio de compraventa se pacta en 80.000 euros; valor significativamente inferior al valor de tasación de la finca que resulta de la inscripción 4.ª de constitución de hipoteca practicada en virtud de escritura de treinta de junio de dos mil veinte y en la que se testimoniaba certificado de tasación en el que se asignaba a la finca un valor de 210.098,32 euros». Sin duda su formulación en absoluto es arbitraria, tiene soporte en los asientos registrales y sirve perfectamente para dotar de verdadero sentido al conjunto de estipulaciones de la escritura de constitución de la opción. No nos encontramos en la escritura, por tanto, con estipulaciones acordes con la naturaleza y causa de una opción de compra (negocio jurídico con marcado cariz unilateral); derecho en el que se concede un plazo durante el cual el optante puede libremente ejercitarla y, a cambio de la concesión de ese plazo en el que el optante podrá ejercitar la opción, y aunque también la concesión puede ser gratuita. Ordinariamente se paga un precio (cfr. artículo 14 del Reglamento Hipotecario: «(…) y en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción»).

 

Objeta también la registradora, en su calificación, que se aprecia contradicción entre la cláusula 11.ª de la escritura, que sí que permite un ejercicio unilateral, con la 12.ª, que penaliza la no comparecencia de la parte cedente teniendo en cuenta el principio de especialidad que rige en el derecho hipotecario. De entrada no se puede compartir del todo esa apreciación; pero es precisamente esta hipotética contradicción (a la que antes nos hemos referido) la que precisamente puede proporcionar la pauta para explicar la verdadera naturaleza del negocio jurídico documentado.

 

Respecto del siguiente defecto a analizar (el «4» de la nota), en él se estipula, como obligación para la parte cedente, que sea titular registral de la finca descrita, así como que ésta se transmita en el estado de cargas en que se encuentra en la actualidad. Cláusula de todo punto fuera de lugar en un derecho de opción, dado que, como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 9 de septiembre de 2024: «(…) cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, ello conlleva la cancelación de los derechos posteriores tal como prevé el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria, de modo que la cancelación de los embargos o cargas posteriores a la opción y antes de su ejercicio es una inevitable consecuencia de la extinción del ejercicio de la opción, si bien para ello es necesario como regla general el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores».

 

 

* 17-2-2026 PROPIEDAD HORIZONTAL: NECESIDAD DE SU CONSTITUCIÓN FORMAL.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Valencia nº 3.

 

Aunque a las situaciones de propiedad horizontal de hecho se les aplica la LPH, solo es obligatorio su constitución formal cuando se pretende segregar un departamento privativo y someterlo a propiedad horizontal.

 

 

Se denomina propiedad horizontal de hecho la existente en aquellos casos en los que se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad horizontal surja (edificio constituido por partes susceptibles de aprovechamiento independiente y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha otorgado el título constitutivo. Cuando la situación fáctica de un edificio es de división horizontal le es de aplicación la Ley sobre propiedad horizontal aunque los propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo, como menciona en la disposición transitoria primera de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y se desprende de su propio artículo primero.

 

En el presente caso, por las referidas escritura e inscripción de los años 1971 y 1972 respectivamente lo que se hace únicamente es determinar la cuota correspondiente a cada local comercial en los elementos comunes sin que tal título pueda tener la consideración de título constitutivo de la propiedad horizontal, pues no cumple los requisitos que exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, específicamente el de una adecuada descripción de cada uno de los elementos independientes que se crean, toda vez que no se refiere a todos los elementos independientes de hecho existentes sino que únicamente afecta a los locales comerciales.

 

Presupuesto lo anterior, lo que ahora se pretende es segregar parte de un elemento independiente de hecho consistente en uno de los locales comerciales, previa atribución al mismo de una superficie que no tiene inscrita. Con carácter general, la determinación de la superficie correspondiente a las fincas registrales resulta esencial. Como añade la citada la Resolución de 13 de diciembre de 2016, entre otras en ella referidas, la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garantías.

 

Ahora bien, dado que la normativa reguladora de la propiedad horizontal es de aplicación a las situaciones fácticas de propiedad de casas por pisos o departamentos, la constancia registral de la superficie correspondiente a uno de los elementos integrantes de aquélla debe realizarse de la misma manera que en un edificio en régimen de propiedad horizontal formalmente constituida, es decir con el consentimiento de todos los titulares de las distintas partes de casa, pues así se exige en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, antes transcrito. Así, la incorporación de tal dato descriptivo excede de la acción individual del titular dominical dependiendo del consentimiento de los terceros titulares.

 

Pero la inexistencia de la obligación de constituir formalmente el régimen de propiedad horizontal para las situaciones de hecho antes referidas, y la posibilidad de realizar válidamente actos dispositivos sobre los elementos privativos «de hecho» ya segregados de la finca matriz, no se deben confundir con la obligación de constituir el régimen de propiedad horizontal cuando sobre alguno de los elementos privativos «de hecho» (las fincas ya segregadas) se realicen no actos dispositivos sino operaciones de segregación o división, es decir modificaciones hipotecarias, como en el presente caso en el cual se divide el elemento privativo de hecho en dos partes y se pretende configurarlas, exclusivamente a ellas, en régimen de propiedad horizontal y no así al resto de partes determinadas segregadas del edificio. Tal pretensión no es conforme con la doctrina de este Centro Directivo.

 

 

* 17-2-2026 PROCEDIMIENTO REGISTRAL: NATURALEZA.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Corcubión-Muros.

 

Se aclaran algunos aspectos del procedimiento registral que derivan de su especial naturaleza.

 

 

Olvida el recurrente que la segunda calificación ha sido emitida por una registradora diferente a la primera, cuya calificación, ha de ser global y unitaria, como la de la primera, pero también independiente, por lo que no está vinculada por la calificación del título hecho por calificaciones anteriores de otro registrador, puesto que el registrador, cuando califica, califica bajo su propia responsabilidad, por lo que no debe entenderse vinculado por un hipotético error de un registradora anterior, incluso bajo la vigencia del mismo asiento de presentación. Pero, es que, además, en el presente caso, no existe un cambio de criterio de la registradora, puesto que es en un momento posterior a la primera calificación, cuando se presenta el informe catastral de ubicación de construcciones, para subsanar uno de los defectos de la primera nota de calificación, cuando la registradora puede comprobar que la construcción se ubica en zona de servidumbre de dominio público hidráulico.

 

En cuanto al carácter de funcionario del registrador, efectivamente así lo es y así lo ha reconocido esta Dirección General en Resoluciones como la de 7 de septiembre de 2018, pero tiene un carácter independiente al ejercer su función, por estar sometido a un especial régimen de responsabilidad, a diferencia del resto de funcionarios públicos, cuyos errores entran dentro de la responsabilidad patrimonial del Estado.

 

La legislación hipotecaria regula de manera expresa todo el proceso registral de la calificación, sin contemplar en él el trámite de audiencia al interesado, ni cuando ha sido ya emitida y notificada la calificación, ni cuando eventualmente se haya interpuesto recurso contra la ella. Por tanto, no puede reclamarse la nulidad de una calificación negativa por no haberse dado audiencia al interesado.

 

La doctrina de todas las Resoluciones alegadas no guarda identidad de razón con las circunstancias concurrentes en el presente supuesto de hecho, donde se emiteuna primera calificación por la registradora interina, se aportan nuevos documentos, con base a los cuales la registradora observa un nuevo defecto, que no era posible advertir anteriormente, al no haberse aportado las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación. En segundo lugar, que esa dependencia jerárquica de los registradores, no afecta a la calificación global, unitaria e independiente de la registradora. Las Resoluciones dictadas por la Dirección General solo son vinculantes para el registrador afectado y para aquéllos que hayan de calificar el documento que las motivó.

 

En el presente caso, se acredita la antigüedad de la obra con certificado del técnico en el que declara que la misma se terminó en el año 1987. Ya en ese momento estaban en vigor los artículos 6 y 9 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, que aunque ha sido modificado en su redacción por leyes posteriores, ya en su redacción original fijaba una zona de policía de 100 metros y conforme al artículo 9.3 del citado Reglamento: «La ejecución de cualquier obra o trabajo en la zona de policía de cauces precisará autorización administrativa previa del Organismo de cuenca, sin perjuicio de los supuestos especiales regulados en este Reglamento. Dicha autorización será independiente de cualquier otra que haya de ser otorgada por los distintos órganos de las administraciones públicas».

 

Para el caso de que la Administración competente autorizara la inscripción de la declaración de obra nueva, esta Dirección General considera que la registradora debe reconsiderar la formulación del primer defecto relativo a la no acreditación sobre la ubicación íntegra de la obra nueva dentro del perímetro de la finca sobre la que se declara, por existir una diferencia de superficie entre la finca registral (216 metros cuadrados) y la parcela catastral que se manifiesta coincidir con la realidad de la finca, que mide 293 metros cuadrados.

 

 

* 17-2-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Ceuta.

 

No procede denegar la inscripción la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

 

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

Es que, únicamente constando inscrita la representación gráfica de la finca sobre la que se declara la obra nueva podrá realizarse de modo efectivo esa comparación geométrica, que permitirá cerciorarse de la ubicación íntegra de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación dentro de las coordenadas de georreferenciación de la finca sobre la que se declara la obra nueva. Por lo tanto, constituye un presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva (también de instalaciones fijas, como lo sería una planta fotovoltaica), de conformidad con la citada Resolución de 24 de junio de 2025, la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, con independencia de que la edificación ocupe la totalidad de la superficie de la finca o se encuentre adosada a un lindero, incluso en el caso de que el registrador no aprecie dudas en cuanto a su concreta ubicación.

 

El reflejo en éste de las alteraciones en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por los medios previstos en la legislación hipotecaria. Y en esta no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral.

 

El registrador, en su calificación no fundamenta el motivo por el que las alegaciones tienen la entidad suficiente para llevarle a dudar de la identidad de la finca, más allá de remitirse a la existencia de la oposición formulada y, en consecuencia, la calificación no puede sostenerse, pues como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

* 18-2-2026 AUTOCONTRATO: DIFERENCIA CON EL INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE LEALTAD DE LOS ADMINISTRADORES.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Chinchilla de Monte-Aragón.

 

Solo existe autocontrato cuando una persona interviene en un mismo contrato en su propio nombre y en el de la otra parte contratante o incluso cuando representa a ambas partes en el negocio jurídico.

 

 

Como punto de partida, debe distinguirse claramente entre las situaciones de verdadero autocontrato, que sí limitarían el poder de representación de los administradores sociales, y las de simple conflicto de interés en las que no exista verdadero autocontrato, toda vez que este último necesariamente implica una coincidencia de personas en las dos partes del negocio.

 

Existe autocontratación cuando una persona interviene en un mismo contrato en su propio nombre y en el de la otra parte contratante o incluso cuando representa a ambas partes en el negocio jurídico, a la sociedad vendedora y a la sociedad compradora (cfr. artículos 221.2.º del Código Civil y 267 del Código de Comercio), y para tal supuesto es doctrina consolidada que en la atribución genérica de las facultades o poderes no está comprendido el caso en que en la operación estén en oposición los intereses de una y otra parte.

 

En el presente caso es indiscutible que no es una misma persona quien representa a dos sociedades con intereses contrapuestos (los de la parte vendedora y los de la parte compradora), con riesgo de quiebra de la objetividad de un único representante y con el consiguiente menoscabo del interés protegido de ambas partes o de alguna de ellas. Y el administrador único de la sociedad compradora (a que se refiere la registradora para exigir el acuerdo de la junta general salvando la autocontratación) no es la única persona que se sitúa en la posición contractual de la sociedad vendedora, toda vez que interviene juntamente con otro administrador mancomunado de esta.

 

Desde una perspectiva general puede afirmarse que el acto realizado infringiendo el deber de lealtad pudiera tenerse por eficaz, desde el punto de vista representativo (dejando acaso la salvedad de supuestos en que del documento presentado resulte patente su nulidad) en tanto no se declare judicialmente su ineficacia, para lo cual parece que habría de concurrir también otro elemento, ajeno al juicio de suficiencia de la representación, como es el de la producción de un daño a la compañía, aunque en este punto cabe reconocer que la doctrina científica no se muestra unánime.

 

En definitiva, en el presente supuesto no se celebra un contrato entre las dos sociedades representadas por una misma persona, ni por una persona y por otra que se encuentre en una relación de dependencia con aquélla. Y, por lo que respecta a la legislación española, no puede deducirse del solo hecho de que el administrador de la sociedad compradora sea también uno de los dos administradores mancomunados de la sociedad vendedora que se haya quebrantado el deber de lealtad y se haya causado un perjuicio a la sociedad, algo que ni el registrador ni esta Dirección General pueden entrar a valorar en este caso y deberá ventilarse en el juicio correspondiente.

 

 

* 18-2-2026 REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA: ART. 98 LEY 24/2001.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Madrid nº 3.

 

Solo compete al notario la valoración de la suficiencia del poder, aunque este se encuentre condicionado a actos de control interno de la entidad poderdante.

 

 

El registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

 

Lo primero que debe afirmarse es que no existe ningún obstáculo jurídico para que la formalización de operaciones de préstamo con garantía hipotecaria por un apoderado quede subordinada a la previa aprobación de las mismas por los órganos o por otro apoderado de la entidad concedente. En ese sentido, no existe obstáculo para que la actuación del apoderado de la entidad de crédito, concluyendo en nombre de ésta un acto o negocio jurídico –en el caso examinado, un préstamo hipotecario–, quede sujeto a un acto interno de esa misma entidad que actúa a modo de control precedente “ad intra” que complementa al poder que ineludiblemente ha de estar documentado en escritura pública ex artículo 1280.5 del Código Civil. La valoración del juicio de suficiencia, ex artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, compete únicamente al Notario autorizante, toda vez que se trata de un juicio acerca de unas facultades que derivan del documento auténtico exhibido para acreditar la representación, de modo que la reseña del documento aportado para acreditar la representación alegada y la valoración sobre el juicio de suficiencia de las facultades representativas que exprese el Notario en la forma legalmente establecida no podrán ser objeto de revisión por el Registrador, según resulta de las normas legales antes referidas y del propio criterio reiterado por este Centro Directivo.

 

Ciertamente, es razonable el juicio emitido por el notario autorizante cuando interpreta que la remisión del certificado de saldo cero a través de la sede electrónica notarial es ese acto interno de la misma entidad prestamista que lo ha previsto (cfr. Las citadas Resoluciones de este Centro Directivo de 14 y 20 de febrero de 2007, entre otras) a modo de control precedente «ad intra» que complementa al poder que ineludiblemente ha de estar documentado en escritura pública ex artículo 1280.5.º del Código Civil; y, todo ello, porque debe coordinarse la necesaria agilidad en el tráfico jurídico civil con la posibilidad de que el «dominus negotii» establezca sus mecanismos de control interno que le aseguren, primero, una unidad de criterio en el giro o tráfico que desempeña y, segundo, un adecuado control acerca de quién lo lleva a efecto.

 

 

* 18-2-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Cangas de Narcea-Tineo.

 

No procede la inscripción la base gráfica si se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

 

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

En el concreto caso de este expediente, la registradora señala la existencia de alegaciones formuladas por un titular catastral y registral colindante, quien muestra su total oposición a la inscripción pretendida, por entender que la representación gráfica catastral cuya inscripción se pretende invade su propiedad, aportando informe de validación gráfica frente a parcelario catastral que atribuye a su finca una geometría y ubicación georreferenciada que difiere de la que Catastro atribuye para la misma, señalando la registradora en su calificación que, como resulta de las referidas alegaciones, contrastadas la representación gráfica del promotor y la del colindante a través de la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas se evidencia la discordancia entre la configuración gráfica atribuida para la finca del colindante por Catastro y la que resulta de la base gráfica atribuida por el mismo para su finca en el referido informe de validación y, por consiguiente, una invasión de la base gráfica del promotor respecto de la finca del colindante. En consecuencia, se pone de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación gráfica georreferenciada de dos fincas colindantes.

 

En consecuencia, la nota de calificación registral, en los términos en que ha sido redactada, es coherente con la doctrina formulada al respecto por esta Dirección General, puesto que si bien la mera oposición no basta para hacer contencioso el expediente, sí puede ser tenida en cuenta por el registrador para fundar su nota de calificación, sin que la calificación registral pueda calificarse de temeraria, al apoyarse en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado, la notificación a los colindantes y la valoración de sus alegaciones, de las que deriva la existencia de un conflicto latente sobre la correcta delimitación de la finca, como declaró la Resoluciones de esta Dirección General de 7 de septiembre de 2022 y 25 de mayo y 12 de julio de 2023.

* 18-2-2026 EXPEDIENTE ART. 201 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Valencia nº 6.

 

No procede denegar la certificación si no concurren dudas acreditadas sobre la identidad de la finca.

 

 

No era necesario tramitar un expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, puesto que estando presentada previamente la escritura de declaración de la obra nueva en el Registro, la registradora, por aplicación de la doctrina de la Resoluciones de la Dirección General de 11 de junio y 20 de agosto de 2025, ha de proceder previamente a inscribir la georreferenciación de la finca y, si tiene dudas, a tramitar un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, como declaró la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015. Ello no obsta a que el promotor pueda instar un expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, pues siendo ambos de jurisdicción voluntaria, se aplica el principio de la alternatividad entre ambos. Pero, otorgada esta, el notario parece aplicar el régimen de las anteriores actas de notoriedad para la inmatriculación de excesos de cabida, que ya no tienen refrendo legal. Por otro lado, la terminología errónea del acta no vincula al registrador, que ha de calificar el acta del expediente.

 

Las dudas de la identidad del registrador han de ser debidamente motivadas por la registradora, desde un punto de vista jurídico y objetivo. Es decir, en el supuesto de rectificación de superficie, la registradora ha de motivar las razones por las que entiende que la rectificación de superficie que se pretende inscribir no supone la rectificación de un dato registral erróneo, sino la alteración de la realidad física. La gran desproporción de superficie deberá apoyarse en otras circunstancias, que permitan determinar que se está alterando la realidad física amparada en su día por el folio registral.  Así se desprende de las dudas de identidad expresadas en la certificación registral expedida para el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria por la registradora accidental.

 

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación, pues las dudas alegadas no determinan que se haya alterado la realidad física de la finca, única circunstancia que podría impedir la inscripción de la rectificación.

 

 

* 18-2-2026 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de Inca nº 1.

 

No es objeto de recurso discutir la validez de asientos ya practicados.

 

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública carece de competencia para declarar la nulidad de un asiento ya practicado, correspondiendo dicha competencia a los tribunales de Justicia, mediante procedimiento contradictorio en el que ha de ser parte el titular registral, por aplicación del principio de legitimación registral, conforme al artículo 38, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 18-2-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 11-6-2026

 

Registro de San Cristóbal de La Laguna nº 2-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife.

 

No procede la denegación la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

Del contenido del informe elevado a esta Dirección General por el registrador no resulta acreditado que la pretendida notificación electrónica se haya ajustado a lo que la normativa expuesta exige para considerarla correctamente realizada. Ello, no obstante, como resulta de la Resolución de 16 de julio de 2021, el hecho de que el notario haya presentado el recurso en los términos referidos que constan en este expediente, en tiempo -atendiendo a la fecha en que se afirma se realizó la notificación por medios electrónicos y dándose por notificado-, pone de manifiesto que el contenido de la calificación ha llegado a su conocimiento, por lo que el posible defecto formal en que se hubiera incurrido habría quedado sanado, ex artículo 40.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre.

 

De otro lado, el registrador en su informe señala que, a la vista de la documentación aportada en los «Hechos» de esta Resolución, calificó positivamente el documento en fecha 25 de noviembre de 2025, entendiendo que tales defectos se entienden subsanados, careciendo de sentido la interposición del recurso. Sin embargo, hay que recordar la doctrina de este Centro Directivo contenida, entre otras, en la Resolución de 19 de mayo de 2016, según la cual la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador.

 

Constituye un presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva (también de instalaciones fijas, como lo sería una planta fotovoltaica), de conformidad con la Resolución de 24 de junio de 2025, la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, con independencia de que la edificación ocupe la totalidad de la superficie de la finca o se encuentre adosada a un lindero, incluso en el caso de que el registrador no aprecie dudas en cuanto a su concreta ubicación.

 

Aunque esta Dirección General en Resoluciones como las de 9 de enero y 13 de marzo de 2024 haya señalado que la descripción literaria que de la finca se hace en el título presentado y la base gráfica aportada han de coincidir, también ha señalado que es la delimitación georreferenciada de una finca la que determina su superficie y linderos. En el supuesto de hecho objeto de este expediente se cumple plenamente el criterio de identidad gráfica, como resulta del propio certificado catastral de identidad de parcela que se aporta y que también puede obtener directamente el registrador a través de la Sede Electrónica de Catastro. Del contenido de los «Hechos» de esta Resolución no puede resultar extralimitación de la construcción declarada, pues la misma ocupa la misma superficie que aquélla, o lo que es lo mismo, la finca se encuentra íntegramente ocupada por la edificación, como lo demuestra el hecho de que la superficie atribuida a la finca en el informe de validación gráfica frente a parcelario catastral y las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación (114,52 metros cuadrados) son plenamente coincidentes.

 

Finalmente, en cuanto a las dudas planteadas por el registrador en cuanto a la identidad de la finca resultantes del hecho de no ser coincidente el número de policía consignado en el título, en el certificado técnico y en la certificación catastral incorporada al título con el que en la actualidad se señala para la misma referencia catastral en la Sede Electrónica de Catastro, las mismas no pueden sustentarse en este solo hecho y, por lo tanto, el defecto no puede mantenerse.

 

 

* 18-2-2026 HERENCIA: LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO EN DERECHO GALLEGO.

 

B.O.E. 12-6-2026

 

Registro de O Barco-A Pobra de Trives

.

 

El derecho legitimario del viudo tiene naturaleza de derecho real (en forma de usufructo) y no de mero derecho personal –como en el caso de los descendientes-.

 

La cuestión está en determinar si es necesaria la intervención de la viuda en la entrega de unos legados de la herencia; o si la naturaleza de la legítima gallega impide la inscripción respecto de cualquier finca, en tanto no conste el consentimiento de la legitimaria (o la acreditación de la satisfacción de su derecho legitimario). Este Centro Directivo, en la Resolución de 29 de noviembre de 2024, y respecto de la legítima del derecho civil gallego declaró: «(…) En resumen, pues, la legítima gallega es una obligación de valor que puede ser satisfecha en metálico, y ese derecho se dirige personalmente frente al heredero, que, en definitiva, es el obligado frente al legitimario. El legitimario, por tanto, tiene a su favor el derecho a percibir con cargo a la herencia un valor patrimonial, pero no forma parte, por su solo título de legitimario, del proceso de transmisión y adquisición de los bienes hereditarios y, por lo tanto, del caudal relicto, respecto al cual es un tercero acreedor. Por lo tanto, la legítima se configura como un derecho preferente al de los legatarios hasta el límite de la cuota legitimaria y constituye un derecho también preferente al de los acreedores del heredero (…)».

 

Ahora bien, si lo dicho, y respecto de la legítima de los descendientes, es doctrina inconcusa; sin embargo, respecto de la legítima del cónyuge viudo, la cuestión ha sido y es– debatida. Hay que tener presente que la ley gallega sólo hace referencia al «acreedor» cuando regula la legítima de los descendientes (en ese sentido, artículo 249.1. Así, el carácter «pars bonorum» en sentido funcional y estructural de la legítima de la viuda, puesto de manifiesto en la calificación recurrida, hace que su derecho legitimario tenga naturaleza de derecho real (en forma de usufructo) y no de mero derecho personal –como en el caso de los descendientes–. Esta postura es la que sostiene también la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 20 de enero de 2015.

 

La Resolución de 16 de octubre 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que en relación con una herencia sujeta al Código Civil (pero con una naturaleza parecida a la legítima gallega del viudo, como se ha visto) señaló que, «(…) a falta del contador-partidor, se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima. Y dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados (vid. Resoluciones de 25 de febrero de 2008, 9 de marzo de 2009, 6 de marzo de 2012 y 12 y 16 de junio y 4 de julio de 2014)». Por tanto, se hace precisa la intervención de la viuda para la entrega de los legados.

 

 

* 18-2-2026 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: NULIDAD POR CLÁUSULAS ABUSIVAS.

 

B.O.E. 12-6-2026

 

Registro de Madrid nº 9.

 

Se reitera la doctrina relativa a la inoponibilidad de una sentencia que anula un procedimiento de ejecución hipotecaria frente a un tercero que haya adquirido el dominio.

 

La cuestión que se dilucida en este expediente es la de si transmitida e inscrita la propiedad de la finca hipotecada como consecuencia del decreto de adjudicación en la ejecución, cancelada la hipoteca ejecutada, la nota marginal de la existencia del procedimiento ejecutivo hipotecario y un anotación preventiva de embargo posterior, y figurando la finca inscrita a favor de un segundo subadquirente, es posible practicar un asiento que refleje la nulidad por abusivas de determinadas cláusulas del préstamo hipotecario, así como la cancelación de la citada nota marginal.

 

Como resume la sentencia 625/2017, de 21 de noviembre, conforme a los arts. 18 LH y 100 RH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Es decir, el registrador de la Propiedad en supuestos como el presente, no revisa el fondo de la resolución judicial, sino que se limita a calificar la congruencia de la resolución judicial presentada con el procedimiento en que se ha dictado, los obstáculos que surgen del Registro y, de conformidad con dicho ámbito de calificación, si el documento judicial presentado reúne todos los datos o requisitos necesarios para practicar el asiento solicitado, sin que pueda ni deba practicar una inscripción automática de las resoluciones judiciales como pretende el recurrente.

 

En Derecho Español la transmisión de la propiedad está basada en el sistema del título y el modo, en la concurrencia del acuerdo de voluntades entre las partes y de la entrega de la posesión de la cosa produce el efecto traslativo (artículos 609 y 1462 del Código Civil), modo o entrega de la posesión que reviste diversas formas. Así, la entrega de la posesión puede ser sustituida por la llamada «traditio ficta», que en la práctica habitual de la contratación inmobiliaria viene representada por el otorgamiento de la escritura pública notarial (artículo 1462, párrafo segundo, del Código Civil). En el caso de los procesos de ejecución judicial el Tribunal Supremo, en su Sentencia de la Sala Primera número 414/2015, de 14 de julio, ha afirmado sobre el particular: «En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil (sentencia, entre otras, de 10 de diciembre 1991), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de a Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil».

 

En el supuesto objeto de este expediente el procedimiento ejecutivo es anterior a la entrada en vigor de la Ley 1/2013: el 15 de mayo de 2013, pues el auto de despacho de ejecución es del año 2012 al ser el número del procedimiento el 62/2012 de Juzgado de Primera Instancia número 100 de Madrid, siendo esa la fecha que determina el comienzo de la ejecución, y la fecha del decreto de adjudicación también es anterior al 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de Ley 5/2019, concretamente es de fecha 14 de mayo de 2013. En consecuencia, en la tramitación ordinaria de la ejecución hipotecaria no pudo haber control judicial de oficio de abusividad y el prestatario tampoco pudo ejercitar la oposición a la ejecución por razón de abusividad.

 

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 17 de mayo de 2022, en sus apartados 57 y 58 precisa que, incluso aunque no hubiere habido un control judicial de oficio completo, exteriorizado y debidamente motivado acerca de las cláusulas abusivas de un préstamo hipotecario: «57. No obstante, en una situación como la controvertida en el litigio principal, en la que se ha cerrado el procedimiento de ejecución hipotecaria y la propiedad de dicho bien inmueble se ha transferido a un tercero, el órgano jurisdiccional, de oficio o a petición del consumidor, ya no puede examinar el carácter abusivo de las cláusulas contractuales, lo que llevaría a la anulación de los actos de transmisión. propiedad y poner en tela de juicio la seguridad jurídica respecto a la transmisión de la propiedad ya realizada a un tercero. 58. No obstante, en tal situación, el consumidor debe poder invocar, en un procedimiento separado posterior, el carácter abusivo de las cláusulas del contrato de crédito hipotecario para poder ejercer efectiva y plenamente los derechos que le asisten en virtud de dicha Directiva para obtener una indemnización por el perjuicio económico causado por la aplicación de dichas cláusulas». Es decir, esa posibilidad de control extemporáneo de la abusividad, según la misma jurisprudencia europea citada, solo está limitada en el caso de que la garantía hipotecaria ya se hubiere ejecutado, vendido el bien hipotecado y transmitida a «un tercero distinto del acreedor ejecutante» los derechos de propiedad sobre dicho bien.

 

No cabe duda que, en este supuesto, la sociedad «Irepack by Dxm, SL», como adquirente extramuros de la ejecución hipotecaria y respecto de la que no constan lazos de dependencia con el acreedor ejecutante, tiene la condición de tercero protegido en los términos en que se pronuncia el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y, además, en este caso y a priori por la fe pública registral, lo que excluiría la susceptibilidad de la inscripción la resolución judicial que ha sido calificado negativamente.

 

 

* 19-2-2026 HERENCIA: RENUNCIA TRASLATIVA.

 

B.O.E. 12-6-2026

 

Registro de Jerez nº 1.

 

La renuncia traslativa, entendida en términos de aceptación de la herencia, no comporta, en ningún caso, la transmisión directa del ius delationis al beneficiario de la misma; por tanto, el adquirente lo será siempre del heredero y no del causante.

 

En este caso, el primer asiento de presentación había caducado y la calificación recurrida deriva de una nueva presentación del documento, por lo que no rige en principio de que subsanado el defecto que apreció en su primera calificación, no puede en aras de la seguridad jurídica, apreciar nuevos defectos. El registrador no está vinculado por las calificaciones de sus predecesores, ni siquiera por las realizadas por él mismo respecto de documentos similares (cfr. Resolución de 18 de junio de 2010, reiterada por muchas otras).

 

En este sentido, debe señalarse que la renuncia traslativa, entendida en términos de aceptación de la herencia, no comporta, en ningún caso, la transmisión directa del ius delationis al beneficiario de la misma; por tanto, el adquirente lo será siempre del heredero y no del causante cuya herencia es aceptada con esta fórmula. La denominada renuncia traslativa no implica propiamente una renuncia, sino una cesión de derechos que, precisamente para ser cedidos, han de ser previamente adquiridos.

 

De los términos literales de la cláusula de renuncia del presente caso se deduce la voluntad del renunciante con una expresión clara sobre quiénes son los destinatarios de la herencia: «[…] renuncia a favor de sus hermanos, doña A., doña M. J., doña A., don M. A., doña P y doña S. P. D., por partes iguales, a cuantos derechos hereditarios pudieran corresponderles por el fallecimiento de su padre, don A. P. F., ya sea deferida por testamento o abintestato […]». Y es determinante el hecho de que el testador haya ordenado una sustitución vulgar, que, por prevalecer frente al derecho de acrecer, impide que el presente caso pueda considerarse incurso en el supuesto normativo del mencionado número 3, «in fine», del artículo 1000 del Código Civil, pues la renuncia formalizada altera el curso normal de los llamamientos testamentarios, lo que implica el carácter traslativo de la renuncia y que no entre en juego la sustitución vulgar.

 

 

* 20-2-2026 DACIÓN EN PAGO: CAUSA.

 

B.O.E. 12-6-2026

 

Registro de Móstoles nº 1.

 

En una dación en pago hay que determinar mínimamente la relación crediticia de la que surge la deuda cuyo pago se pretende.

 

No cabe dudar de la consideración de la causa como elemento vertebrador del sistema de transmisión patrimonial; criterio definidor del sistema español (por herencia del francés napoleónico, plasmado en el Code) y que le diferencia, a su vez, del sistema abstracto alemán (véase la Resolución de este Centro Directivo de 2 de noviembre de 1992, que negó el reconocimiento del llamado «consentimiento formal» sin causa en sede de cancelaciones).

 

Y en referencia al supuesto que motiva este recurso, la causa debería necesariamente ser, en virtud del principio de especialidad (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario), la concreta –y no abstracta– relación crediticia que fundamentara la dación en pago (que es un medio y no una causa en sí); y aquella, como afirma acertadamente la calificación, no se ha determinado con un mínimo detalle de concreción, pues queda enmarcada en el terreno de una vaguedad tal, que, per se, es incompatible con el grado de exigibilidad que imponen la determinación y especialidad de los asientos registrales.

 

Se expresa en el título que la validez de la transmisión del pleno dominio de las fincas queda condicionada a que la deuda reconocida (a que hace referencia el exponendo II de la escritura) se mantenga en situación de impago a las 20 horas del día 7 de noviembre de 2025, y que transcurrido el plazo fijado (en la condición suspensiva) «Rent & Sail Adventure, S.L.» quedaría facultada para inscribir a su nombre las fincas. Y se añade que en caso de que se hubiese pagado la deuda, la escritura «no surtirá efecto alguno, pudiendo el deudor requerir al acreedor a fin de que otorgue carta de pago mediante manifestación ante notario, que será título suficiente para oponerse a la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad».En cualquier caso, y a efectos de determinación de la cuestión suscitada, nos encontramos claramente ante una insuficiente descripción y determinación de la condición pactada y que se pretense acceda al Registro; pues qué duda cabe que la inscripción de las fincas, gravadas en su caso con la citada condición –que se dice suspensiva–, vendrá determinada por la propia dinámica registral tras la presentación del título; y de no desistirse de tal presentación, causará la pertinente inscripción.

 

 

* 20-2-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA.

 

B.O.E. 12-6-2026

 

 

Registro de Estepona nº 1.

 

No procede exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

Como cuestiones previas conviene aclarar, ante la alegación producida en el escrito de recurso en relación con el hecho de que el mismo registrador había admitido la anotación de prórroga en casos similares sin la exigencia de una notificación al ejecutado titular de la finca, que como ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo, el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos. Igualmente debe recordarse que los registradores, al calificar documentos administrativos, han de atenerse a lo establecido en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

 

Como muy acertadamente ha señalado la doctrina de esta Dirección General, la prórroga de una anotación preventiva de embargo constituye un trámite procesal exigido por la duración temporal de este tipo de asientos, tal y como establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y que no tiene más trascendencia que evitar su caducidad. Si es posible anotar la prórroga de una anotación de embargo cuando la finca ya es titularidad de un tercero que no es parte en el procedimiento, con mucho más fundamento será viable la anotación de dicha prórroga en un caso como el ahora analizado en el que la finca sigue apareciendo inscrita a nombre del ejecutado, sin que quepa ahora exigir una notificación específica de una acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

 

* 20-2-2026 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN.

 

B.O.E. 12-6-2026

 

 

Registro de Mazarrón.

 

No procede practicar asiento de presentación de un documento que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna.

 

 

El recurso debe ser desestimado. El artículo 246 de la Ley Hipotecaria dispone que «solo podrá denegarse el asiento de presentación del documento mediante causa motivada cuando el documento no sea título inscribible, resulte incompleto su contenido para extender el asiento o se refiriera a una finca para la que el Registro fuera manifiestamente incompetente (…)».

 

No contiene ninguna petición al Registro de la Propiedad. Y aunque así fuera tampoco se le podría facilitar dicha sentencia dado que no es el objeto del Registro de la Propiedad. Estamos ante un documento privado que no es ninguno de los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

 

 

* 24-2-2026 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de San Roque.

 

No constituye objeto del recurso discutir la validez de asientos ya practicados.

 

 

Resultando del documento presentado a inscripción el incumplimiento de los deberes de cesión obligatoria al ayuntamiento de determinadas parcelas es, en sede de recurso, cuando se realiza una petición totalmente diferente de la contenida en la instancia que da origen al procedimiento registral, como es que se acuerde la ilegalidad de las operaciones de segregación agrupación y la compraventa ya tituladas e inscritas. En relación con este punto conviene igualmente recordar que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria «el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».

 

No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de éste. Por el contrario, una vez practicado el asiento, tal y como señala el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, el mismo queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley; y eso sólo puede ocurrir por vía judicial y no a través del cauce del recurso.

 

La resolución de esta Dirección General de 5 de febrero de 2020 afirmó que el hecho de que la licencia que permitía la segregación de la finca luego transmitida expresara que ésta debía ser cedida al Ayuntamiento y ser destinada a zona verde pública, no impedía la inscripción en favor de un tercero, teniendo presente el efecto de la publicidad registral de la condición impuesta, sujeto, por tanto, a la eventual acción de la Administración para su cumplimiento.

 

En el presente expediente el documento presentado no cumple ninguno de estos presupuestos al limitarse a poner en conocimiento del registrador las alegaciones desfavorables presentadas por el Ayuntamiento en un expediente de declaración catastral de las que resultan el informe desfavorable de los servicios técnicos municipales del Área de Urbanismo del Ayuntamiento de San Roque a la segregación y agrupación de determinadas parcelas por incumplimiento de las cesiones obligatorias y gratuitas previstas en el planeamiento.

* 24-2-2026 SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Mataró nº 3.

 

Para inscribir una sentencia en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

 

 

Es doctrina uniforme de este Centro Directivo que a la sentencia dictada en rebeldía procesal de la parte demandada le resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dice que: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros públicos». Es decir, aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

 

En el presente supuesto, nada consta en la sentencia calificada sobre el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión; esta circunstancia es esencial para la calificación del registrador, puesto que según el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mientras quepa la acción de rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva. Por tales motivos el citado defecto debe confirmarse.

* 25-2-2026 TÍTULO FORMAL: TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICALMENTE.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Coria.

 

Se reitera la doctrina relativa a que auto que homologa una transacción no es título formal inscribible.

 

 

El objeto de este defecto es una cuestión ya resuelta en numerosas y recientes Resoluciones de este Centro Directivo, y se centra en la naturaleza del auto de homologación de un acuerdo transaccional; y si este es o no título formal apto para acceder al Registro, a la luz de los principios hipotecarios fundamentales de nuestro sistema inmobiliario registral.

 

En relación con el segundo de los defectos objeto de recurso, cabe señalar que la doctrina de este Centro Directivo ha reiterado que las facultades de los albaceas contadores-partidores son las determinadas en el testamento por el causante, sin que, como regla general, puedan realizar actos que vayan más allá de la ejecución de la voluntad del testador y de la realización de las actuaciones propiamente particionales. Es por ello por lo que, dado que no se aporta el testamento no es posible determinar cuál es el alcance de las facultades que concurren en el albacea ni tampoco si éste ha actuado dentro del plazo determinado por el testador para el ejercicio de su cargo. A priori, un albacea no puede disponer de los bienes hereditarios (una transacción que implica la dación en pago de estos bienes es obviamente un acto de disposición) sin el consentimiento de los herederos. Y, en cualquier caso, no debe olvidarse que, aunque el testador hubiera atribuido al albacea la facultad de transigir en juicio y de disponer de bienes de la herencia, dicha facultad en ningún caso podría ejercerse sin el consentimiento de los legitimarios del causante en caso de que los hubiera.

* 25-2-2026 PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO: GEORREFERENCIACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Valencia nº 3.

 

La legislación hipotecaria sí que permite inscribir la georreferenciación de un elemento privativo de un complejo inmobiliario, una división horizontal tumbada, o una propiedad horizontal que se ubique sobre el suelo.

 

 

El régimen de propiedad horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso objeto de este expediente. Por ello, debe considerarse que se trata de una verdadera propiedad horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma. Como se recoge en las Resoluciones mencionadas, en un régimen de propiedad horizontal de hecho no es posible las modificaciones de obra o la segregación de un elemento privativo sin constituir formalmente un régimen de propiedad horizontal, por mucho que ya existan elementos privativos segregados cuya validez se mantiene, y tampoco es posible en un edificio en régimen de propiedad horizontal de hecho, proceder sólo en una de las fincas registrales segregadas a su división material. Como se recoge en las Resoluciones mencionadas, en un régimen de propiedad horizontal de hecho, no es posible la segregación de nuevos elementos privativos sin constituir formalmente un régimen de propiedad horizontal, por mucho que ya existan elementos privativos segregados cuya validez se mantiene, y tampoco es posible en un edificio en régimen de propiedad horizontal de hecho proceder sólo en una de las fincas registrales segregadas a su división material y a la modificación de obra alterando su superficie construida, por el mero hecho de haber sido ya segregadas cuando no existía la Ley sobre propiedad horizontal.

 

Se debe destacar que no sólo es necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de las distintas partes del edificio, sino que debe describirse adecuadamente cada uno de los elementos independientes que se crean, con determinación expresa de su número de orden y de la cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal en el título constitutivo de todos y cada uno de los distintos elementos privativos que se crean. Por este motivo, la determinación de las cuotas de participación en régimen de propiedad horizontal de cada uno de los elementos privativos respecto del total del edificio deberá determinarse en el título constitutivo de propiedad horizontal, conforme exige el artículo 5 de su norma reguladora.

 

La registradora fundamenta en su nota la imposibilidad de acudir en este caso al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para lograr la rectificación de la superficie y descripción de la finca mediante la concordancia de los datos registrales con los catastrales, defecto que además debe ser confirmado. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para podrá completar la descripción literaria de una finca acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la inscripción de su representación gráfica georreferenciada.

 

Sin embargo, la anterior afirmación no excluye que pueda ser solicitada la inscripción de la misma, por parte de su titular registral, por tener la consideración de espacio de suelo, suficientemente identificada, aunque sea dentro de la finca matriz de la propiedad horizontal. De la documentación del expediente resulta que la descripción de las fincas es coherente con la georreferenciación catastral aportada del elemento privativo de la propiedad horizontal de hecho y que las operaciones están autorizadas por la junta de propietarios. No se excluye que puede inscribirse su representación gráfica georreferenciada del elemento privativo, si esta tiene una identificación individualizada.

 

De ello, debe concluirse que la legislación hipotecaria sí que permite inscribir la georreferenciación de un elemento privativo de un complejo inmobiliario, una división horizontal tumbada, o una propiedad horizontal que se ubique sobre el suelo, cuyo acceso registral es previo a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, mediante solicitud de su titular registral, como operación registral específica, al amparo del artículo 9.b), párrafo segundo.

* 25-2-2026 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: ACTA DE NOTORIEDAD PREVIA.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Pego.

 

Cabe utilizar como sustitutivo del título previo un acta de notoriedad de la que resulte que el transmitente era tenido por dueño al menos con un año de antelación.

 

 

La principal diferencia con la regulación anterior radica en los dos requisitos exigidos para acreditar que el otorgante del título inmatriculador ha adquirido su derecho: uno, relativo a la forma documental, que también ha de ser un documento público, y otro de carácter temporal, exigiendo haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento. En cuanto a la naturaleza del título previo, inicialmente se planteó si sería admisible un título declarativo; y así lo admitió este Centro Directivo, considerando título hábil, entre otros, el acta de notoriedad tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, siempre que el notario emita formalmente su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha.

 

En el acta de requerimiento para la declaración de notoriedad aportada al expediente se requiere a la notaria autorizante para que «con las pruebas previas necesarias, compruebe que en el término municipal de Orba, doña R. T. M., es tenida como dueña de la mitad indivisa de la finca descrita en la exposición de la presente desde hace más de treinta años». Sin embargo, en el acta de declaración de notoriedad, la notaria declara, por la apreciación conjunta de las pruebas practicadas «notorio el hecho de que doña R. T. M. y la persona de quien heredó la mitad indivisa de la finca a continuación se describe, era tenida como propietario desde hace más de treinta años». Es decir, dicha declaración de notoriedad se refiere, no sólo al hecho de que doña R. T. M. sea dueña, sino también a que «la persona de quien heredó la mitad indivisa de la finca (…) era tenida como propietario desde hace más de treinta años».

 

En consecuencia, dicha declaración de notoriedad, efectuada conforme a las exigencias del artículo 209 del Reglamento Notarial y por la apreciación conjunta de las pruebas practicadas, debe admitirse como título previo para inmatricular la mitad indivisa de la finca a favor de doña R. T. M.

* 26-2-2026 HIPOTECA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Quintanar de la Orden.

 

Para la cancelación por caducidad es preciso que haya transcurrido el plazo de prescripción más un año.

 

 

En primer lugar, respecto de la alegación hecha por la recurrente en el escrito de interposición de recurso, relativa a la «confusión entre caducidad registral y prescripción de la acción hipotecaria» en que a su juicio incurre la calificación, hay que hacer constar que es precisamente en la instancia presentada en el Registro por los ahora recurrentes donde se produce esa confusión y no en la nota, en la que se señala que el registrador no puede apreciar la prescripción extrarregistral sino la caducidad registral, por lo que es indudable que la calificación es precisa en cuanto a la interpretación de lo que se solicita en la citada instancia.

 

No es aplicable en el presente caso el plazo de prescripción de la obligación garantizada con el derecho real de hipoteca sino el de la hipoteca misma. Según resulta del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho real de hipoteca es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o, en su caso, el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, a lo que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

* 26-2-2026 CONDICIÓN SUSPENSIVA: RENUNCIA

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Navalcarnero nº 2.

 

Es admisible que se disponga la renuncia sujeta a la circunstancia de que transcurra el plazo señalado sin que se haya cumplido dicha condición suspensiva.

 

 

Cuando lo que accede al Registro es una transmisión dominical sujeta a condición es conveniente distinguir dos hipótesis claramente diferenciadas: una, la que tiene lugar durante la pendencia de la condición si se señaló plazo para su cumplimiento, o mientras no accede al Registro la suerte de la condición, en el caso de que no se hubiera fijado un plazo para su desenvolvimiento; y otra, la que se produce una vez agotado el plazo fijado para que la condición se cumpla, sin que conste en el Registro su cumplimiento o incumplimiento. En el primer caso, el Registro refleja dos titularidades diferenciadas y contrapuestas –actual una, expectante la otra– pero complementarias, por cuanto su reunión agota la plena titularidad del derecho condicionalmente trasmitido. En el segundo, no podrá deducirse ya de los asientos del Registro la coexistencia de esas dos titularidades sino, por el contrario, la extinción de una de ellas y la consolidación de la otra, aunque resulte indeterminado en favor de cuál de los dos sujetos de la trasmisión se produjo la consolidación.

 

En el presente supuesto, la registradora no cuestiona la posibilidad de sujetar la eficacia de un negocio jurídico a condición suspensiva, ni la validez de la propia condición suspensiva pactada, sino que basa su calificación negativa en la contradicción en que, a su juicio, se incurre en el negocio formalizado, cuya eficacia se sujeta al cumplimiento de una condición suspensiva positiva, consistente en que el ayuntamiento conceda determinada autorización en un plazo máximo, pero a la vez se pacta que, incumplida dicha condición suspensiva, el negocio será plenamente eficaz, en contra de lo que es el efecto propio del incumplimiento de la condición suspensiva.

 

Es admisible que se disponga la renuncia sujeta a la circunstancia de que transcurra el plazo señalado sin que se haya cumplido dicha condición suspensiva; y es que no hay precepto alguno que impida que la renuncia, y en general cualquier negocio jurídico pueda ser sometida a condición, sin que el artículo 6.2 del Código Civil se oponga a ello, ni exista prohibición expresa alguna fuera de supuestos concretos, como ocurre en el ámbito sucesorio (vid. artículo 990 del mismo Código).

* 26-2-2026 EXPEDIENTE ART. 201 LH: UDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Almagro.

 

No cabe la inscripción si en el expediente no se han aclarado las dudas razonadas opuestas por el registrador.

 

 

La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

 

Centrándonos en la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En el presente caso, las dudas de identidad que expone el registrador se fundamentan, esencialmente, en la circunstancia de corresponderse la descripción literaria de la finca con la parcela catastral 21 del polígono 27 (tanto por superficie como por linderos) y por el hecho de que en su descripción registral no se menciona que la misma se halle atravesada por un camino.

 

En el caso de este recurso, no queda acreditado, a través de las diligencias practicadas durante la tramitación del expediente notarial de rectificación de descripción que no se ha producido una alteración de la delimitación perimetral de la finca, debiendo entenderse debidamente motivada la calificación del registrador.

* 26-2-2026 OBRA NUEVA: GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Inca nº 1.

 

Se debe exigir la georreferenciación de la finca, de manera previa o simultánea a la inscripción de la declaración de obra nueva.

 

 

La expresión «incorporarse con carácter potestativo» ha sido objeto de interpretaciones distintas. Se ha considerado como dirigida al otorgante del título, concluyendo que la inscripción de la georreferenciación requería de una rogación expresa. Sin embargo, si atendemos, teniendo en cuenta el argumento sistemático, a la ubicación del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, este regula las circunstancias que ha de contener la inscripción, las cuales no están sujetas al ámbito de la autonomía de la voluntad de los usuarios del Registro. Es la Ley la que regula en que forma el registrador ha de redactar el asiento. Por tanto, entiende esta Dirección General que la expresión aludida no va dirigida a otro destinatario que el registrador, en el sentido de determinarle cuando podrá inscribir la georreferenciación de la finca y cuando no. Es el registrador quien ha de decidir, en los supuestos en los que la georreferenciación es circunstancia potestativa de la inscripción, si la incorpora al asiento, por cumplirse los requisitos citados, o si lo practica sin la georreferenciación, expresando los motivos que llevan a concluir que existe una discordancia con la realidad física. Ello nos lleva a concluir que es la subsanación de esa discordancia con la realidad física y no la inscripción de la georreferenciación, la que sí requiere rogación expresa, por implicar el inicio de un expediente de jurisdicción voluntaria, entre cuyos trámites se incluye la notificación a los colindantes. La inscripción de la georreferenciación, cuando no hay discordancia con la realidad física, es una de las fases que integra el procedimiento registral, cuyo inicio requiere instancia de parte, pero cuyo impulso y desarrollo impulsa del oficio el registrador, sin que pueda ser modificado por la voluntad de las partes.

 

Cabe reiterar la doctrina de la Resolución de 24 de junio de 2025, en el sentido de: a) exigir la georreferenciación de la finca, de manera previa o simultánea a la inscripción de la declaración de obra nueva. b) tanto la georreferenciación de la finca, como la de la superficie ocupada por la edificación deberán aportarse en formato GML, para que el registrador pueda comparar ambos recintos, como operación que se integra en la calificación registral de la obra nueva. c) la inscripción de la georreferenciación de la finca no requerirá la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando se cumplan los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria.

* 26-2-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Las Palmas de Gran Canaria nº 3.

 

No procede la inscripción la base gráfica si se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

 

En materia de inscripción de la georreferenciación, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como las de 5 y 13 de octubre de 2021, 8 de junio y 6 de septiembre de 2022, 21 de marzo de 2024 y 30 de enero de 2.025, por la cual si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, como en el presente caso, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción.

 

En relación con la extemporaneidad no consta en el informe en defensa de la nota de la registradora referencia alguna a la fecha de la recepción de la notificación por parte del recurrente. En este sentido, debe recordarse a la registradora que, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 13 de septiembre de 2005, al elevar el recurso a la Dirección General, el registrador ha de acompañar el informe relativo a los trámites del expediente, como los relativos a la fecha de presentación del título, incidencias que hayan podido existir, fecha de la nota de calificación y el de la notificación al presentante, expresando la forma de la notificación, a fin de que la Dirección General compruebe la regularidad del expediente y de la actuación del registrador. En el presente caso, la registradora omite en el informe las circunstancias relativas a la notificación de la nota de calificación al presentante y recurrente.

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

En el presente caso, el alegante aporta un plano no georreferenciado, del que la registradora infiere la invasión, y en efecto las alegaciones tienen la entidad suficiente para llevarle a dudar de la identidad de la finca, siguiendo la doctrina de la Resolución de la Dirección General de 9 de septiembre de 2025. Pero está sin determinar la concreta zona invadida, tanto de dominio público, como de dominio privado, lo cual es necesario para que el recurrente, en su caso, pueda adaptar la georreferenciación a dichas circunstancias y lograr, una vez subsanado el defecto, la inscripción, lo cual no se ha producido en el presente caso.

* 27-2-2026 HERENCIA: CÓNYUGE LEGITIMARIO.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Murcia nº 4.

 

Respecto del cónyuge viudo, este Centro Directivo ha afirmado que, por ser legitimaria, es necesaria su intervención en la partición hereditaria.

 

Debe tenerse en cuenta que la liquidación de la sociedad de gananciales corresponde a los dos cónyuges -en vida de ambos- y, tras el fallecimiento de uno de ellos, las operaciones de formación de inventario ganancial, avalúo, determinación de deudas propias y comunes, y otras operaciones tendentes a la concreción del activo y pasivo ganancial corresponden al cónyuge viudo y a los interesados en la herencia del cónyuge fallecido, esto es, los llamados a su sucesión. La especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de la misma (artículo 1057, párrafo primero, del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos.

 

Centrados en el objeto de este expediente, en que el causante instituye herederas a sus dos hijas y dispone en favor de quien es posteriormente su cónyuge un legado de usufructo imputable a la cuota legitimaria y en el exceso al tercio de mejora y libre disposición, debe tenerse en cuenta que en la escritura no hay un avalúo de todos los bienes de la herencia sino de los gananciales que se liquidan; y, al no computarse en el avalúo, no se conoce si alcanza o no a la cuota vidual legitimaria. La determinación del alcance de esta cuota, a falta de partición del testador, exige un avalúo de todo el caudal. Respecto del cónyuge viudo, este Centro Directivo ha afirmado que, por ser legitimaria, es necesaria su intervención en la partición hereditaria.

* 27-2-2026 HERENCIA: PREMUERTE DE LOS PADRES LEGITIMARIOS.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Valencia nº 8.

 

Se admite en este caso la acreditación del previo fallecimiento de los padres de la testadora por medio de un acta de notoriedad.

 

La privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté legitimado para ello, provoque su pérdida de eficacia (total o parcial).

 

No puede identificarse, el supuesto de inexistencia de otras personas interesadas en la herencia que las llamadas como tales en el título sucesorio, un hecho negativo que no es necesario probar, con la posibilidad de prescindir en la partición de las que sí han sido llamadas, pues la exclusión de éstas en la partición de la herencia exige el justificar el por qué no se les atribuyen los derechos a los que han sido llamados.

 

En el supuesto de este expediente, siendo el testamento de la causante el título sucesorio hábil que faculta a la heredera llamada para otorgar por sí sola la adjudicación de la herencia, nada se dispone en él respecto de los padres de la testadora, debe considerarse suficiente la manifestación razonada que en la escritura calificada se realiza sobre la inexistencia de los padres de la causante como hecho notorio.

 

En el concreto supuesto, el acta de notoriedad cumple de forma más que suficiente con las garantías necesarias para la determinación de un hecho, que, a la vista de lo expuesto en su contenido, es más que evidente. Así, se desconoce la fecha y lugar del fallecimiento de los padres de la testadora dado que atendida su edad resulta imposible la averiguación del lugar y fecha del fallecimiento –en el testamento del año 1984, ya se manifiesta que la designada heredera «convive con la testadora hace más de veinte años», tiempo suficiente para agotar indagaciones–; se expresa que no quedan vivos ninguno de los coetáneos que pudieran proporcionar dicha información; se ofrece como prueba de dicha premoriencia la declaración de dos testigos, que «aseveran de ciencia propia les constan los hechos positivos y negativos cuya declaración de notoriedad se pretende», y se declara por notoriedad que doña J. R. C., al tiempo de fallecer se hallaba viuda y huérfana por haberle premuerto tanto su esposo como sus padres, y no tenía descendientes, no existiendo por tanto legitimarios en la sucesión de dicho causante.

* 27-2-2026 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Rivas Vaciamadrid.

 

No constituye objeto del recurso discutir la validez de asientos ya practicados.

 

Como consecuencia de dicho principio básico de salvaguardia judicial de los asientos registrales y como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, 10 de abril de 2017 o la más reciente de 8 de octubre de 2024), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria). No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de éste; por tanto, tampoco si lo que se ha practicado es una cancelación.

* 27-2-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Mazarrón.

 

No procede la denegación de la inscripción la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

 

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

En el presente caso, el registrador fundamenta la nota de calificación, exclusivamente, en las alegaciones de los colindantes que presentan un acuerdo ante notario y un plano incorporado al mismo. Por tanto, la resolución del presente recurso gira en torno a la interpretación que se haga de dicho acuerdo, para ver si la georreferenciación aportada lo respeta o no. Dicho acuerdo consta de tres estipulaciones.

 

No se observa la existencia de ningún signo de controversia, sino más bien de interpretación equivocada de un plano, que coincide con lo que consta en la cartografía catastral. Por ello, debemos concluir que no hay una evidencia terminante de la misma, con la suficiente contundencia para convertir en contencioso el expediente. El registrador no ha determinado en su nota de calificación cuál es la porción de terreno colindante invadido de la finca colindante, que se deriva de la alegación formulada por los colindantes alegantes. Dicha determinación es necesaria para evitar la indefensión del recurrente.

* 2-3-2026 HIPOTECA: APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Estepona nº 1.

 

La característica de la habitualidad en la actuación como prestamista se acredita con la inscripción de al menos dos hipotecas.

 

 

Como resulta del informe del registrador, resulta acreditada la notificación de la calificación mediante correo electrónico de fecha 22 de octubre de 2025. No obstante, no resulta acreditado en modo alguno la «recepción o acceso por el interesado», tal y como exige la norma transcrita más arriba, lo que impide tener la notificación por realizada en los términos exigidos. Resulta en consecuencia que no puede considerarse acreditado, en los términos exigidos por la Ley 39/2015, de 1 octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, la práctica de la notificación.

 

La cuestión que se plantea en la calificación recurrida es si la sociedad adquirente (cesionaria del crédito hipotecario) queda sujeta al cumplimiento de los requisitos previstos en la citada Ley 2/2009. Resumidamente, el registrador sostiene que está sujeta, por entender que la sociedad adquirente actúa de manera profesional en la actividad de concesión de préstamos hipotecarios; por el contrario, la sociedad cesionaria (a través de su representante) manifiesta que no actúa como tal. Resulta del presente expediente la consulta efectuada por el registrador recurrido el día 20 de octubre de 2025 al índice de prestamistas habituales del que resulta que la sociedad cesionaria es titular de 10 inscripciones activas de hipotecas.

 

Es necesario poner de manifiesto que, para que la citada Ley 2/2009, de 31 de marzo, sea aplicable, se requieren los prepuestos del artículo 1 de la misma; es decir, que se contrate con consumidores y que quien lo haga (ya sea persona física o jurídica) actúe de manera profesional realizando las actividades que el mismo artículo cita. Añadiendo el propio artículo: «Tienen la consideración de consumidores las personas físicas y jurídicas que, en los contratos a que se refiera esta Ley, actúan en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional». En el supuesto de hecho objeto de este recurso lo deudores sujetos pasivos del crédito hipotecario objeto de cesión son personas físicas, quedando acreditado en el presente expediente el carácter de vivienda de la registral objeto de la garantía.

 

Por ello, y admitido que la cesión de créditos puede entrar dentro del ámbito objetivo de la Ley 2/2009, lo siguiente que hay que valorar es si se cumple el requisito del carácter profesional de quien realiza tales operaciones. Ese criterio de habitualidad ha sido en parte objeto de concreción en Resolución de este Centro Directivo donde se ha venido a establecer un criterio más o menos pacífico al entender que «la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que «corresponde a las empresas [acreedores] la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta ley», lleva a considerar que la inscripción de al menos dos hipotecas, constituye suficiente indicio acerca de la cuestión debatida y justificación para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales, bien una prueba satisfactoria de su no necesidad». Debe, por tanto, en todo caso considerarse cumplido tal requisito en el presente expediente. Procede destacar que en este caso consta junto con la nota de calificación la consulta el mismo día de su emisión al servicio de interconexión de los Registros sobre prestamistas habituales con el resultado positivo de 10 titularidades, extremo éste confirmado en cuanto a 3 por el propio recurrente.

* 3-3-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: RECLAMACIÓN DE DEUDAS POR CUOTAS A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Madrid nº 37.

 

Solo cabe la anotación de demanda en estos casos si resulta el carácter real de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados.

 

 

El artículo 42 de la Ley Hipotecaria dispone: «Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real». La doctrina de este Centro Directivo, recogida en las Resoluciones relacionadas en los «Vistos», ha ido perfilando el ámbito de este tipo de anotaciones, hasta llegar a concluir que dicho precepto da cobertura, no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria. Lo determinante es que la demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte que la estimación de la pretensión del demandante propiciará directamente una alteración registral.

 

Una vez analizada la regla general, mención aparte merece el supuesto de la reclamación de cuotas de la comunidad de propietarios. Respecto de la preferencia de las deudas derivadas del impago de cuotas de la propiedad horizontal frente a otros créditos, este Centro Directivo ha admitido que, pese a las dudas doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza, procede la constancia en el asiento de anotación preventiva de demanda del carácter real de dicha preferencia, siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados. La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores.

 

En el presente expediente, el objeto del procedimiento del que resulta el mandamiento de anotación de demanda es una reclamación de cantidad que efectúa una comunidad de propietarios por las cuotas impagadas de un apartamento del edificio. No hay referencia alguna a la existencia de acreedores anteriores frente a los que se quiera hacer valer la preferencia recogida en el artículo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal.

* 3-3-2026 HIPOTECA UNILATERAL: CANCELACIÓN CUANDO EL ACREEDOR HA CEDIDO SU DERECHO.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Mataró nº 3.

 

La cesión del crédito garantizado con la hipoteca unilateral implica también la transmisión de la facultad de aceptar esa hipoteca, subrogándose el cesionario en la posición jurídica del cedente.

 

 

La hipoteca unilateral es una hipoteca ordinaria perfectamente constituida desde el momento de su inscripción, que despliega no solo el efecto de reservar un rango, sino también el de determinar la actuación del hipotecante con arreglo a las cláusulas de la hipoteca y las normas que regulan ese derecho real, y el de atribuir al acreedor el derecho potestativo de aceptarla y otras facultades inherentes a la constitución, como la de oponerse a una cancelación realizada antes del requerimiento de aceptación (artículo 237 del Reglamento Hipotecario), el de ser notificado en caso de ejecución de una hipoteca preferente (vid. Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987), o el de ejercer la acción de devastación por deterioro, según la corriente doctrinal mayoritaria. La aceptación del acreedor produce el efecto principal de su adquisición por éste y, también, el de desplegar los efectos ejecutivos de la hipoteca en su favor, pero no tiene carácter constitutivo.

 

En cuanto al plazo para que tiene el acreedor para aceptar la hipoteca, ni la ley ni el reglamento hipotecario establecen un plazo determinado para formalizar la aceptación, limitándose a fijar el de dos meses, desde el requerimiento, para que se pueda cancelar la hipoteca unilateralmente por el hipotecante, pero sin fijar plazo alguno para realizar el requerimiento, ni tampoco un plazo máximo distinto para declarar la aceptación, pero sin que esa cancelación sea automática pasados los dos meses, ni que su transcurso impida la aceptación posterior, dado el término volitivo -podrá- del artículo 141 de la Ley Hipotecaria referido al consentimiento cancelatorio del hipotecante.

 

El obstáculo que el registrador opone a la cancelación de la hipoteca unilateral es que el requerimiento realizado a los efectos de lo establecido en el artículo 141 de la Ley Hipotecaria no se ha verificado respecto de uno de los titulares registrales de la hipoteca, el cesionario del crédito, la sociedad «Axactor España, S.L.U.», y este defecto tal como está formulado debe ser confirmado, Ello es así porque, como se ha expuesto anteriormente, la cesión del crédito garantizado con la hipoteca unilateral implica también la transmisión de la facultad de aceptar esa hipoteca, subrogándose el cesionario en la posición jurídica del cedente, y porque en la relación entre el nuevo titular de la hipoteca ya constituida -el cesionario- y el hipotecante actúan los principios propios del procedimiento registral: la prioridad, el tracto sucesivo y la fe pública.

 

Debe señalarse que la escritura de cesión de crédito hipotecario (27 de junio de 2025) y su inscripción registral (consta como fecha de inscripción 9 de septiembre de 2025, por lo que el asiento de presentación será incluso anterior) son de fecha anteriores a la escritura de cancelación de la hipoteca (6 de octubre de 2025) y su presentación en el registro de la Propiedad, por lo que procede aplicar el principio de prioridad registral.

* 3-3-2026 EXPEDIENTE ART. 201 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de San Lorenzo de El Escorial nº 2.

 

Las dudas alegadas no determinan que se haya alterado la realidad física de la finca, única circunstancia que podría impedir la inscripción de la rectificación, debiendo procederse a expedir la certificación con expresión de las dudas de identidad que tenga la registradora, debidamente motivadas, desde un punto de vista objetivo, con trámite de notificación a los colindantes catastrales y registrales.

 

 

Solo procede registrar un exceso de cabida cuando se trate de rectificar un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca ya inmatriculada, de modo que sea indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral; es decir, que la superficie que ahora se pretende registrar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados.

 

La registradora alega, como una de las circunstancias que fundan sus dudas de identidad el hecho de que la finca registral tiene una georreferenciación inscrita, derivada de su solicitud en un procedimiento registral previo, en la que la recurrente manifestó que la georreferenciación catastral aportada se correspondía con la realidad física de su finca, cuando ahora manifiesta lo contrario.

 

Ello no implica que el titular registral no pueda solicitar la modificación de la georreferenciación inscrita, siempre que ello no suponga una alteración de la realidad física amparada por el folio registral. En este sentido, como declaró la Resolución de 7 de junio de 2019, la representación gráfica ya inscrita no es inalterable. Puede rectificarse, si bien la inscripción de la nueva base gráfica debe someterse a las normas y procedimientos generales para su inscripción, debiendo ser objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas sobre la identidad de la finca.

 

Las dudas de la identidad han de ser debidamente motivadas por la registradora, desde un punto de vista jurídico y objetivo. Es decir, en el supuesto de rectificación de superficie, la registradora ha de motivar las razones por las que entiende que la rectificación de superficie que se pretende inscribir no supone la rectificación de un dato registral erróneo, sino la alteración de la realidad física. En el presente caso, alega alteración perimetral de la finca y tiene razón porque esta se produce.

 

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación, pues las dudas alegadas no determinan que se haya alterado la realidad física de la finca, única circunstancia que podría impedir la inscripción de la rectificación, debiendo procederse a expedir la certificación con expresión de las dudas de identidad que tenga la registradora, debidamente motivadas, desde un punto de vista objetivo, con trámite de notificación a los colindantes catastrales y registrales y al Ayuntamiento de El Escorial para que se pronuncie sobre la regularidad urbanística de la parcela que se corresponde con la finca objeto del expediente, para que la registradora pueda analizar si estamos ante una mera rectificación de superficie, o ante el intento de intentar englobar en el folio registral una nueva realidad física distinta de la existente cuando se inscribió la finca.

* 3-3-2026 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Mérida nº 1.

 

Si concurren dudas sobre la invasión del dominio público no es posible la inmatriculación.

 

 

El artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige para la inmatriculación la «identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto». En el presente caso, como señala la nota de calificación, existe una discrepancia superficial significativa: 18 metros cuadrados según el título frente a 25 metros cuadrados según el Catastro actual. Esta falta de identidad impide la inmatriculación directa, debiendo lograrse la coordinación previa, bien mediante la rectificación del título o bien mediante la subsanación del Catastro, tal y como indica la doctrina de este Centro Directivo citada por la registradora. O bien, conforme a doctrina reiterada de este Centro Directivo, aportando una georreferenciación alternativa a la catastral en términos coincidentes con la descripción literaria.

 

Con carácter general debe recordarse que «la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción» (Resolución de 21 de febrero de 2023). El hecho de que se haya notificado al Ayuntamiento y no se haya recibido respuesta no elimina la duda fundada derivada de la propia clasificación urbanística del suelo, impidiendo el acceso al Registro mientras no se aclare la naturaleza privativa o demanial del terreno, o si fuera el caso, la existencia de algún título de concesión administrativa temporal para la explotación del referido quiosco ubicado y quizá integrado en el dominio público municipal.

 

En el presente caso, las dudas de la registradora se circunscriben exclusivamente a la posible invasión del dominio público. Para este supuesto específico, el propio artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en su párrafo tercero, ya contempla un trámite preceptivo y específico de notificación a la Administración competente para que emita informe, disponiendo que «si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca (…) con otra u otras de dominio público (…) notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente (…)». Existiendo, por tanto, un cauce legal específico dentro del propio artículo 205 de la Ley Hipotecaria para la tutela del demanio, carece ya de la tanta utilidad acudir «ab initio» a la tramitación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

* 3-3-2026 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN.

 

B.O.E. 13-6-2026

 

 

Registro de Eivissa nº 2.

 

La solicitud de modificación de un asiento ya practicado no es susceptible de presentación.

 

 

La calificación del registrador, a efectos de practicar o no asiento de presentación, es distinta de la que debe llevar a cabo de los documentos ya presentados, para determinar si son o no susceptibles de provocar asiento de inscripción, anotación preventiva o nota marginal. En aquel momento procedimental, el registrador debe limitarse a comprobar si concurren los requisitos para practicar el asiento de presentación, que son los determinados en el artículo 420 del Reglamento Hipotecario, y en caso afirmativo extenderlo, aunque observe la existencia de algún defecto que en momento posterior pueda provocar la negativa a practicar el asiento de inscripción, anotación preventiva o nota marginal.

 

La retroacción de actuaciones solicitadas no está prevista en la regulación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que terminó con una inscripción, que está bajo el asiento de los tribunales, por aplicación del artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, por lo que para modificar la georreferenciación inscrita, que se presume que contiene la ubicación y delimitación geográfica de la finca por aplicación del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, se requiere el consentimiento del titular registral inscrito, o un procedimiento judicial contradictorio en el que el titular registral haya sido parte, correspondiendo al demandante la prueba de la inexactitud registral. A la vista de esta doctrina es correcta la decisión del registrador de no practicar asiento de presentación.

* 2-3-2026 HERENCIA: DERECHO DE TRANSMISIÓN Y LEGADO DE PARTE ALÍCUOTA.

 

B.O.E. 15-6-2026

 

 

Registro de Pravia-Belmonte de Miranda.

 

Por las particulares características del legatario de parte alícuota, se le reconoce el derecho a intervenir en la aceptación o repudiación de la herencia del causante originario.

 

 

El artículo 1006 del Código Civil señala que «por muerte del heredero sin aceptar o repudiar la herencia pasará a los suyos el mismo derecho que él tenía». El supuesto de hecho contemplado prevé un primer fallecimiento –el del llamado causante– seguido de la muerte de uno de sus herederos –el denominado transmitente– que no emite declaración de voluntad (ya sea expresa o tácita) aceptando o repudiando su cualidad de heredero, por lo que se transmite a los «suyos» –los conocidos como transmisarios– la facultad de aceptar o repudiar la herencia.

 

Los transmisarios suceden al primer causante de manera directa y no mediante una doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios. Pero es indiscutible que la determinación de quiénes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, viene determinado por la sucesión del transmitente, no por la sucesión del primer causante.

 

En el supuesto de hecho contemplado, como circunstancia especialmente reseñable, es interesada en los derechos sucesorios del hijo del causante, una legataria de parte alícuota del citado transmitente. No se trata de una legitimaria, por lo que el debate escapa del ámbito de su derecho a la intervención en la partición del causante para determinar su cuota legitimaria. En un caso como el ahora planteado, y teniendo en consideración la existencia de una única sucesión, sólo deben intervenir –a los efectos de aceptar o repudiar su herencia– los designados como herederos, al ser los únicos titulares del «ius delationis». Por todo ello, la intervención de ambos herederos a los efectos de renunciar a la herencia del primer causante, en principio, es perfectamente válida y plenamente eficaz.

 

En este sentido, partiendo de la consideración de que los legatarios de parte alícuota entran en la misma especial situación de comunidad en que se hallan los coherederos antes de la partición con respecto a los bienes hereditarios, tal y como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones en «Vistos»), ha de reconocérsele un evidente interés en el mantenimiento de la integridad del caudal hereditario, no ya como herederos, sino como copropietarios de los bienes de la herencia, dada su condición de comuneros. De ahí que de acuerdo con los artículos 397, 1058 y 1059 del Código Civil sea necesario su consentimiento para efectuar actos de disposición sobre los bienes que integran la comunidad hereditaria. Asimismo, la doctrina mayoritaria admite que el legatario de parte alícuota pueda ejercitar el retracto de coherederos del artículo 1067 del Código Civil.

 

El presente caso presenta la particularidad de que los instituidos herederos del transmitente –don J. G. R. I.– han repudiado la herencia de éste y, por ende, renuncian al ejercicio del «ius delationis» que en ella figuraba respecto de la herencia de don G. R. F. –primer causante–. Pero esta renuncia no puede perjudicar a terceros, como es en este caso la legataria de parte alícuota y, por ello, debe reconocérsele –por aplicación del artículo 1001 del Código Civil, ex analogía– la posibilidad de aceptar en nombre de los repudiantes la herencia del primer causante e intervenir en la partición hereditaria, en la medida necesaria para concretar el objeto del legado parciario.

* 2-3-2026 CONDICIÓN SUSPENSIVA: NULIDAD DE LA QUE DE IMPOSIBLE CUMPLIMIENTO.

 

B.O.E. 15-6-2026

 

 

Registro de Vilanova i la Geltrù nº 2.

 

En el supuesto objeto de la presente y conforme la citada licencia municipal, la condición estipulada –obtención de la licencia de primera ocupación– no puede verse cumplida desde el mismo momento en que se pacta, dado que la misma está precisamente vinculada a la obligatoria cesión de la finca al Ayuntamiento.

 

 

El registrador, cuando lleva a cabo el ejercicio de su función calificadora respecto de los documentos presentados a inscripción (calificación que realiza siempre bajo su estricta responsabilidad), no está vinculado, en aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores; o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Como tampoco está vinculado por la calificación efectuada sobre el mismo título por otro registrador aunque éste haya sido inscrito.

 

El registrador puede –y debe– tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de evitar asientos inútiles, si bien este criterio no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de otro título, que trasciende de la función que la Ley le encomienda. Sin duda y en el caso que analizamos, es clara la prevalencia del principio de legalidad sobre el de una estricta prioridad, por lo que ha sido plenamente correcta la actuación de la registradora, contemplando y teniendo en cuenta el documento presentado por el Ayuntamiento a la hora de emitir su calificación.

 

Y entrando analizar el defecto relativo a la «condición de imposible cumplimiento», sostiene la sociedad recurrente que la obtención de la licencia de primera ocupación, así como los boletines para los suministros, es una condición «posible, lícita y habitual»; y que la misma podrá verse cumplida, en cuanto a la licencia, dadas las características del edificio en el que se ubica la finca objeto de la escritura. Y en cuanto a los boletines, porque las compañías suministradoras velan por la correcta emisión de los mismos, una vez terminada la instalación, siempre que ésta se ajuste a la normativa vigente. Por su parte la registradora entiende que la condición no puede tener efecto, ya que consta presentado –recordemos, con posteridad a la escritura de compraventa– un oficio emitido por el Ayuntamiento de Vilanova i la Geltrú, al que se acompañan una serie de documentos que aporta la citada entidad local.

 

Y en esa línea se pronunció la sentencia del Tribunal Supremo 646/2012 de 19 de octubre, que consideró un supuesto de imposibilidad jurídica el cumplimiento de un precontrato de compraventa de vivienda en el que faltaba la licencia imprescindible para construir añadiendo: «Imposibilidad, que no puede calificarse de “sobrevenida” como pretende la parte demandada que da lugar a la extinción de la obligación conforme a los artículos 1182 a 1184 del Código civil que se aplican a toda obligación aunque el texto literal se refiere sólo a la de dar y lo trata como “pérdida de la cosa debida”. No se trata de imposibilidad sobrevenida, que estudia con detalle la sentencia de 30 de abril de 2002, sino que es una imposibilidad previa, conocida por ambas partes. Se celebró el precontrato asumiendo ambas partes que podía ser imposible su cumplimiento; por tanto, no hay extinción de obligación sino ni siquiera el nacimiento de ésta […]». En el supuesto objeto de la presente y conforme la citada licencia municipal, la condición estipulada –obtención de la licencia de primera ocupación– no puede verse cumplida desde el mismo momento en que se pacta, dado que la misma está precisamente vinculada a la obligatoria cesión de la finca al Ayuntamiento.

 

No obstante lo anterior, defiende la sociedad recurrente el pacto recogido en la escritura de compraventa, en cuya virtud la parte compradora, pasada la fecha máxima para el cumplimiento de las condiciones suspensivas estipuladas –8 de marzo de 2026–, puede renunciar al cumplimiento de las seis condiciones suspensivas pactadas; notificándolo notarialmente a la parte vendedora y requiriéndola para que en este caso, proceda a la entrega de la posesión. Ahora bien, la dinámica y operativa de dicha cláusula, hace que la plena efectividad de la compraventa dependa de la voluntad de una sola de las partes (la compradora), cuando haya transcurrido el plazo acordado para el cumplimiento de las condiciones. Cuando se trata de condiciones, en el artículo 1115 del Código Civil que sanciona la nulidad de la obligación sujeta a condición cuyo cumplimiento dependa de la exclusiva voluntad del deudor.

* 2-3-2026 OBRA NUEVA: PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA DE LA FINCA. PROPIEDAD HORIZONTAL: CUOTA CERO DE UN ELEMENTO PRIVATIVO.

 

B.O.E. 15-6-2026

 

 

Registro de El Puerto de Santa María nº 1.

 

Constituye un presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca. No es admisible fijar una cuotacero a alguno de los elementos privativos.

 

 

Constituye un presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, con independencia de que la edificación ocupe la totalidad de la superficie de la finca o se encuentre adosada a un lindero (lo que no ocurre en el supuesto de hecho de este expediente, pese a lo afirmado por el registrador en su nota de calificación), incluso en el caso de que el registrador no aprecie dudas en cuanto a su concreta ubicación. Atendiendo a todo esto, el defecto alegado por el registrador ha de ser confirmado, resultando preceptivo esperar a la conclusión de la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para que, si la calificación registral de la tramitación es positiva, proceda la inscripción de la georreferenciación como operación necesaria para que el registrador pueda calificar que la obra se ubica íntegramente en el perímetro de la finca.

 

La cuota de participación no es exclusivamente un mero módulo de distribución de los gastos generales o comunes del edificio, ni el porcentaje de participación de cada propietario en la copropiedad de los elementos comunes. Es la expresión del valor proporcional que cada piso o local representa en el conjunto del inmueble, que sirve para cuantificar numéricamente la participación de cada propietario en las cargas y beneficios que derivan del régimen de la propiedad horizontal. Ello nos lleva a concluir que la fijación de una cuota cero a un elemento privativo lleva como consecuencia la exclusión del mismo del régimen de propiedad horizontal, exclusión que quedaría pendiente de un futuro acuerdo posterior. Por ello, el defecto señalado por el registrador debe ser confirmado, puesto que la finalidad que se persigue con la fijación de esa cuota cero puede configurarse conforme a lo anteriormente expuesto.

* 4-3-2026 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: TERCER POSEEDOR.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Llerena.

 

Si el tercer poseedor ha inscrito su derecho con posterioridad a la interposición de la demanda, es suficiente la recepción de la comunicación prevista en el recién citado artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

 

A la fecha de la expedición de la certificación de dominio y cargas en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria 803/2010 (7 de marzo de 2011), ya constaba inscrito el pleno dominio de tales fincas a favor de un tercero, «Caja de España de Inversiones de Salamanca y Soria Caja de Ahorros y Monte de Piedad» (3 de enero de 2011), pero en el momento de interponer la demanda ejecutiva (19 de octubre 2010), todavía no estaba inscrita la adjudicación a favor del tercer poseedor.

 

La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en «Vistos»), que, en aplicación del artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».

 

En el caso en el que la inscripción a favor del tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda ejecutiva frente al que hasta entonces era titular registral de la finca y con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento, en cuyo caso resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No es necesario, a efectos registrales, que éste haya sido demandado y requerido de pago, sino que es suficiente la recepción de la comunicación prevista en el recién citado artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, precepto este que, como se ha explicado en el fundamento de derecho anterior, resulta aplicable si el tercer poseedor ha inscrito su derecho con posterioridad a la interposición de la demanda, como ocurre en el supuesto de hecho que motiva este expediente.

* 4-3-2026 HERENCIA: INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Las Palmas de Gran Canaria nº 6.

 

Se reitera la doctrina relativa a que en la interpretación del testamento lo esencial es determinar la verdadera voluntad del testador.

 

 

El precepto fundamental en esta materia es el artículo 675 del Código Civil, del que resulta el entendimiento de las cláusulas conforme el sentido literal de las palabras a menos que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador. En cualquier caso, tanto la doctrina como la jurisprudencia han coincidido en que el centro de gravedad de la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica esencialmente en la fijación de la voluntad real del testador, esto es, sentido espiritualista de las disposiciones. Ciertamente el primer elemento en la interpretación de los testamentos es el literal, pero merced a la utilización de otros elementos interpretativos se debe establecer cuál es el verdadero significado de las cláusulas testamentarias. Debe prevalecer mientras tanto la interpretación favorable a la eficacia de la institución, en congruencia con el principio de conservación de las disposiciones de última voluntad que late en diversas normas del Código Civil. La interpretación del testamento corresponde a los herederos, o en su caso al albacea o en su defecto a la autoridad judicial y que, a falta de datos concluyentes que resulten del testamento, debe prevalecer la interpretación literal de sus cláusulas.

 

El sentido literal de las palabras empleadas por la testadora no puede servir de fundamento para concluir, como hace la registradora en su calificación, que aquella ha ordenado la sustitución vulgar para el solo caso de conmoriencia. Antes bien, del texto del propio testamento, y de su interpretación lógica, sistemática y finalista, se desprende que la voluntad de la testadora no era sino nombrar herederos sustitutos a sus nietos (con exclusión de su hijo intencionalmente preterido), de modo que heredasen no sólo en caso de que el testador y su esposa fallecieran simultáneamente sino que también los designó herederos para el caso de que tanto la testadora como su esposo fallecieran en el futuro, aunque fuera en momentos diferentes. Como afirma el recurrente, otra interpretación conduciría a una conclusión contraria a la voluntad de la testadora que ha preterido intencionalmente a su único hijo: que fuera éste quien heredase y no sus nietos a quienes ha designado como sustitutos vulgares.

* 4-3-2026 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Murcia nº 2.

 

No cabe practicar asiento de presentación de una instancia junto con la demanda presentada, solicitando se practique anotación preventiva de demanda y anotación preventiva de embargo.

 

La presente Resolución tiene por objeto la negativa de la registradora de la Propiedad a practicar un asiento de presentación de una instancia junto con la demanda presentada, solicitando se practique anotación preventiva de demanda y anotación preventiva de embargo.

 

El artículo 43 de la Ley Hipotecaria es rotundo al señalar: «En el caso del número primero del artículo anterior [demanda], no podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador. En el caso del número segundo del mismo artículo [embargo], cuando se trate de juicio ejecutivo, será obligatoria la anotación, según lo dispuesto en el artículo mil cuatrocientos cincuenta y tres de la Ley de Enjuiciamiento Civil [hoy precepto correspondiente de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil]». Resulta claro que el recurso debe ser desestimado, por cuanto la pretensión del recurrente es claramente contraria a la normativa hipotecaria, puesto que, de acuerdo con su opinión, bastaría un mero documento privado o instancia para ganar prioridad y provocar, incluso, el cierre registral.

* 4-3-2026 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Redondela-Puente Caldelas.

 

No cabe practicar asiento de presentación de una instancia por la que se solicita la suspensión del plazo de 2 meses que se indica en la notificación publicada en el «Boletín Oficial del Estado».

 

La presente Resolución tiene por objeto la negativa de la registradora de la Propiedad a practicar el asiento de presentación de una instancia por la que se solicita la suspensión del plazo de 2 meses que se indica en la notificación publicada en el «Boletín Oficial del Estado» número 300 el día 15 de diciembre de 2025, junto con un escrito presentado en el Colegio de Abogados de Vigo.

 

El recurso debe ser desestimado por cuanto las normas de procedimiento son imperativas, siendo de destacar que los plazos se señalan no sólo en consideración al recurrente, sino también a los posibles intereses o perjuicios que pueden ocasionarse a quienes hubieran presentado documentos con posterioridad al del recurrente, cuyos plazos de calificación e inscripción quedan en suspenso en tanto no quede resuelto el recurso, siendo el procedimiento registral un procedimiento especial, en atención a los intereses que se protegen.

* 4-3-2026 VÍAS PECUARIAS: DESLINDE.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Rota.

 

La Administración de cumplir con los principios hipotecarios fundamentales para el acceso al Registro, singularmente el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y la proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución).

 

Si bien es cierto, como alega el recurrente, que la legislación de vías pecuarias (artículo 8 de la Ley 3/1995) otorga al deslinde administrativo la potestad de declarar la titularidad demanial y que las inscripciones registrales no pueden prevalecer sustantivamente frente al dominio público, ello no exime a la Administración de cumplir con los principios hipotecarios fundamentales para el acceso al Registro, singularmente el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y la proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución). La rectificación de los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), exige que los titulares de los derechos inscritos que van a verse afectados hayan tenido la oportunidad de intervenir en el procedimiento administrativo que da lugar a dicha rectificación.

 

En el presente caso, de la documentación aportada y del propio texto de la resolución de deslinde de 4 de septiembre de 2006, no resulta acreditado que los titulares registrales de las concretas fincas con las que ahora se aprecia el solape gráfico (fincas 9.258 y 51.441) fueran notificados en su condición de titulares afectados por la delimitación de la vía pecuaria, ni que el procedimiento administrativo se dirigiera específicamente contra ellos para rectificar la contradicción gráfica ahora revelada. En el caso que nos ocupa no se trata de oponer la protección de la fe pública registral frente a la imprescriptibilidad e inalienabilidad del dominio público, ante la cual aquella ciertamente cedería, sino de la necesaria observancia de los principios de prioridad registral (artículo 17 de la Ley Hipotecaria), legitimación registral y tracto sucesivo (artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) y de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), por lo que su rectificación –incluso cuando deriva de un deslinde administrativo– exige ineludiblemente que los titulares de las fincas afectadas hayan sido parte en el procedimiento judicial, o en su caso, administrativo.

* 4-3-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: SOLAPE CON UNA BASE GRÁFICA YA INSCRITA.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Órgiva-Ugíjar.

 

El principio de legitimación impide tramitar un procedimiento del 199 si se solapa una base gráfica anteriormente inscrita que está bajo la salvaguarda de los tribunales.

 

Si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, como en el presente caso, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción.

 

Entrando en el fondo del asunto, hay que partir de lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone en el párrafo cuarto de su número 1: «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público». En el presente caso, la georreferenciación alternativa aportada solapa con la georreferenciación inscrita de la finca registral 248.

 

Esta Dirección General ha declarado reiteradamente que la georreferenciación inscrita de la finca, por el hecho de la inscripción, adquiere la circunstancia de ser una circunstancia registral, sometida a la aplicación de los principios hipotecarios. Como declaró la Resolución de 4 de noviembre de 2021, reiterada por otras posteriores, como la de 11 de septiembre de 2024, las coordenadas de los límites de una finca registral no constituyen un simple dato de hecho, sino que son un pronunciamiento jurídico formal y solemne que, tras los procedimientos, trámites, garantías y alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos, y bajo la salvaguardia de los tribunales, cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito.

* 4-3-2026 OBRA NUEVA: CONVERSIÓN DE LOCAL EN PISO TURÍSTICO.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Valencia nº 3.

 

La autorización de la comunidad de propietarios resulta obligatoria desde el 3 de abril de 2025.

 

En el presente caso debe partirse de que en la escritura calificada se declara una obra nueva, consistente en la transformación de un local comercial en vivienda, que se va a destinar a uso turístico. Dicho cambio de uso está autorizado por el Ayuntamiento de Valencia, mediante licencia otorgada el día 17 de mayo de 2024. Se acompaña certificado del arquitecto técnico director de las obras con la descripción de la misma y certificados de terminación de las obras el 26 de junio de 2025 y de eficiencia energética. Además, se declara que dicha vivienda de uso turístico va a destinarse a la referida actividad. Respecto a la autorización de la comunidad de propietarios y su exigencia, esta resulta obligatoria desde el 3 de abril de 2025. En este sentido no cabe confirmar la objeción de la registradora sobre la inscripción indebida de la vivienda en el Registro de Turismo puesto que, tratándose un registro de carácter administrativo, la inscripción practicada, tras el correspondiente expediente, goza de presunción de legalidad, no siendo calificable por la registradora el fondo de la resolución administrativa conforme al artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

 

Respecto a la exigencia de la declaración responsable de primera ocupación, debe confirmarse que se trata de un requisito que la registradora debe calificar al revestir el carácter de preceptiva para acreditar la regularidad de la obra nueva cuya inscripción se solicita. Dicha declaración responsable resulta exigible para la inscripción de la declaración de obra nueva, conforme al artículo 28.1.b) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

* 4-3-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Cieza nº 3.

 

No procede la denegación de la inscripción la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

 

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

 

En el concreto caso de este expediente, la registradora resuelve cerrar el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y, en consecuencia, no practicar la inscripción solicitada, en base a las alegaciones formuladas por dos colindantes, quienes alegan, uno de ellos incluyendo las coordenadas georreferenciadas de su finca, que se produce una invasión, con la representación gráfica catastral que pretende inscribirse, de los predios vecinos. El resultado de la tramitación satisfactoria (o insatisfactoria) del procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18 de la Ley del Catastro, no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, por la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad.

 

Por todo lo anterior puede concluirse que la calificación de la registradora no está suficientemente motivada y el recurso debe ser estimado. La registradora, en su calificación no fundamenta el motivo por el que las alegaciones tienen la entidad suficiente para llevarle a dudar de la identidad de la finca, más allá de remitirse a la existencia de la oposición formulada y, en consecuencia, la calificación no puede sostenerse.

* 5-3-2026 HIPOTECA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Plasencia.

 

Solo procede la cancelación por caducidad en los términos establecidos en el art. 82 LH.

 

 

Conforme a lo dispuesto en los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria no pueden ser tenidos en consideración cualquier documento que no hubiera sido presentado al Registrador a la hora de emitir la calificación recurrida (vid. Resolución de 22 de noviembre de 2021).

 

No corresponde al registrador en su función calificadora, apreciar los institutos de la caducidad o la prescripción, en aquel caso de una licencia urbanística (cfr. artículos 18, 99 y 100 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de este Centro Directivo de 7 de julio de 2005 y 15 de febrero de 2006), no pudiendo ser alegada esa circunstancia en la nota como causa impeditiva de la inscripción.

 

Como recordó la Resolución de 15 de octubre de 2019 (1.ª), en un supuesto de hecho muy similar al que da lugar a la presente, no es aplicable en el presente caso el plazo de prescripción de la obligación garantizada con el derecho real de hipoteca sino el de la hipoteca misma. Según resulta del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho real de hipoteca es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o, en su caso, el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, a lo que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente. En el presente caso, la hipoteca solo puede cancelarse por consentimiento del titular registral, por mandamiento judicial o por caducidad del asiento, que en el presente caso se computa transcurridos veinte años más un año desde el vencimiento pactado.

* 5-3-2026 SOCIEDADES MERCANTILES: ACTIVOS ESENCIALES.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de El Puerto de Santa María nº 2.

 

Para inscribir una adquisición o transmisión de un bien social no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo esencial.

 

 

La norma del artículo 160.f), que atribuye a la junta general competencia para deliberar y acordar sobre «la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales», fue incorporada a la Ley de Sociedades de Capital mediante la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica aquélla para la mejora del gobierno corporativo. El hecho de que la norma se refiera a un concepto jurídico indeterminado –«activos esenciales»– comporta evidentes problemas de interpretación.

 

Ciertamente, no es de aplicación la inoponibilidad frente a terceros de las limitaciones voluntarias al poder de representación de los administradores (artículos 234.1 de la Ley de Sociedades de Capital, al que se remite el artículo 161. Cfr., asimismo, los artículos 479.2 y 489, relativos a la sociedad anónima europea), toda vez que se trata de un supuesto de atribución legal de competencia a la junta general con la correlativa falta de poder de representación de aquéllos. Cuestión distinta es la relativa a la posible analogía que puede existir entre el supuesto normativo del artículo 160.f) y el de los actos realizados por los administradores con extralimitación respecto del objeto social inscrito frente a los que quedan protegidos los terceros de buena fe y sin culpa grave ex artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de Capital.

 

Aun cuando no se puede afirmar que constituyan actos de gestión propia de los administradores la adquisición, enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales, debe tenerse en cuenta que el carácter esencial de tales activos escapa de la apreciación del notario o del registrador, salvo casos notorios –y aparte el juego de la presunción legal si el importe de la operación supera el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado–. Por ello, es muy difícil apreciar «a priori» si un determinado acto queda incluido o no en el ámbito de facultades conferidas a los representantes orgánicos de la sociedad o, por referirse a activos esenciales, compete a la junta general; y no puede hacerse recaer en el tercero la carga de investigar la conexión entre el acto que va a realizar y el carácter de los activos a los que se refiere.

 

Sólo cuando según los medios que puede tener en cuenta al calificar el título presentado pueda apreciar el carácter esencial de los activos objeto del negocio documentado podrá controlar que la regla competencial haya sido respetada, sin que pueda exigir al representante de la sociedad manifestación alguna sobre tal extremo, pues en ninguna norma se impone dicha manifestación, a diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que se exige determinada manifestación del otorgante y la falta del requisito establecido.

 

Por las consideraciones anteriores, el recurso debe ser estimado. Según el criterio de esta Dirección General expresado reiteradamente en las Resoluciones antes citadas, para inscribir una adquisición o transmisión de un bien social no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo esencial.

* 9-3-2026 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Totana.

 

No procede revisar la decisión de no cancelar un asiento que no se ha practicado o ya no está vigente.

 

 

El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. Entrando en el fondo del asunto, conforme a los artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por la Ley.

 

En consecuencia, si del examen de los libros registrales resulta que el asiento cuya cancelación se solicita no ha sido practicado o no consta vigente, la solicitud carece de objeto jurídico, siendo correcta la calificación negativa, en el sentido de que, al no haberse inscrito la ejecución de títulos no judiciales, no hay contenido registral al que la cancelación se refiera.

* 9-3-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DOMINIO PÚBLICO.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Requena.

 

Se analiza las diferentes posibilidades atendiendo a si el dominio público colindante está o no deslindado.

 

 

Las alegaciones de los colindantes deben venir justificadas de alguna manera, siendo la más adecuada, aunque no obligatoria, la del informe de técnico. Dicha exigencia ha de ser mayor cuando el colindante es un titular de dominio público, pues a diferencia de lo que ocurre con los particulares, la inscripción del dominio público en el Registro de la Propiedad es obligatoria, aunque el registrador haya de proteger el dominio público, incluso el no inscrito. Ciertamente, es doctrina reiterada de esta Dirección General que la actuación preventiva de los registradores en defensa del dominio público se ha acentuado con la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio. in embargo, debe precisarse que dicho principio debe entenderse aplicable al dominio público indubitado, es decir, aquel respecto del cual no existe duda en cuanto a su trazado.

 

Respecto a fincas colindantes con dominio público deslindado y georreferenciado: el registrador protegerá con su calificación registral cualquier usurpación del dominio público, mediante la aplicación informática homologada del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el registrador denegará la tramitación del expediente del artículo 199. Respecto a las fincas colindantes con dominio público, cuyo deslinde no consta en el Registro de la Propiedad, el registrador tramitará el expediente, pudiendo darse dos situaciones: a) que el expediente de dominio esté iniciado, pero no concluido, sin que se haya solicitado la práctica de la nota marginal de inicio del procedimiento de deslinde. En este caso, para que la alegación de la Administración pueda ser estimada por el registrador, para aplicar el principio de protección del dominio público deberá acompañarse al escrito de alegaciones la resolución administrativa de inicio del deslinde, con plano georreferenciado de la porción de superficie de dominio público invadida y solicitud de la práctica de la nota marginal para hacer constar el inicio del expediente de deslinde; b) que el expediente de deslinde no esté iniciado: en este caso, para que la oposición de la Administración pueda ser estimada por el registrador, deberá acreditarse que se ha dictado resolución administrativa de inicio del expediente de deslinde abreviado respecto a la finca en cuestión; c) si la Administración no pudiera aportar la resolución dentro del plazo de alegaciones, o el de su prórroga, podrá hacer constar por nota al margen de la última inscripción de dominio la clasificación ambiental, urbanística o administrativa del suelo en el que se ubica la finca registral. Con dicha nota marginal se puede advertir la posible afección al dominio público y al posible expediente de deslinde de todo o parte del suelo de la finca registral, hasta que se inicie el mismo, pero sin paralizar el tráfico jurídico de la finca.

* 9-3-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Estepona nº 1.

 

No procede exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

Como cuestiones previas conviene aclarar, ante la alegación producida en el escrito de recurso en relación con el hecho de que el mismo registrador había admitido la anotación de prórroga en casos similares sin la exigencia de una notificación al ejecutado titular de la finca, que como ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo, el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos. Igualmente debe recordarse que los registradores, al calificar documentos administrativos, han de atenerse a lo establecido en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

 

Como muy acertadamente ha señalado la doctrina de esta Dirección General, la prórroga de una anotación preventiva de embargo constituye un trámite procesal exigido por la duración temporal de este tipo de asientos, tal y como establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y que no tiene más trascendencia que evitar su caducidad. Si es posible anotar la prórroga de una anotación de embargo cuando la finca ya es titularidad de un tercero que no es parte en el procedimiento, con mucho más fundamento será viable la anotación de dicha prórroga en un caso como el ahora analizado en el que la finca sigue apareciendo inscrita a nombre del ejecutado, sin que quepa ahora exigir una notificación específica de una acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 10-3-2026 SENTENCIAS DE CONDENA: EJECUCIÓN.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Vera.

 

Se reitera la dotrina ya recogida en otras Resoluciones acerca de la interpretación del art. 708 LEC.

 

 

Las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), que tiene su específica aplicación en el ámbito registral en el criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la previa comprobación de que en el procedimiento en que se dictan, los titulares registrales que pueden ser afectados han tenido la intervención prevista por la ley y en las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran en el mismo Registro las consecuencias de una indefensión procesal, así como al resto de los aspectos señalados en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

 

Este Centro Directivo tiene declarado que las sentencias declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro – salvo las dictadas en rebeldía, en los términos del artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil– si de este no resultan obstáculos que lo impidan, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial, que acredite su contenido, así como su firmeza. Pero a diferencia de las sentencias declarativas o constitutivas, las sentencias de condena requieren para su eficacia plena, y por tanto para su acceso registral, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución.

 

Cuando la sentencia impone una obligación de hacer, consistente en emitir una determinada declaración de voluntad negocial, no es aquélla el título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo. En este caso la sentencia no es presupuesto directo de su inscripción, sino de la legitimación del juez para proceder, en ejercicio de su potestad jurisdiccional a su ejecución específica, supliendo la inactividad o resistencia del condenado. Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública.

 

Nuestro sistema registral se asienta en el principio de folio real, recogido en el artículo 243 de la Ley Hipotecaria. En el concreto supuesto que ahora estamos analizando, aunque es cierto que en la diligencia de ordenación se alude a la finca matriz identificándola por su número registral, lo cual permitiría también averiguar la concreta finca transmitida, dadas las discrepancias existentes entre el texto del fallo de la sentencia, que alude al apartamento 338-C2, y el de la diligencia de ordenación, que se refiere al 338-C3, hay que exigir una mayor concreción para evitar que puedan producirse errores a la hora de practicar la inscripción. Otro tanto hay que decir respecto a las circunstancias personales de los adquirentes. En la escritura pública que, en aplicación del contenido del fallo, eleve a público el contrato de compraventa deberán completarse las circunstancias relativas a la finca transmitida, a los compradores y a los medios de pago utilizados, en los términos que resultan de las anteriores consideraciones.

* 10-3-2026 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: PRÓRROGA EN CASO DE RECURSO.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Madrid nº 40.

 

Es el recurso judicial contra la Resolución de este Centro Directivo el que, si se interpone dentro del plazo legal, y si se acredita al registrador su interposición dentro de plazo legal, produce además el efecto registral de prorrogar la vigencia del asiento de presentación inicial.

 

 

Por lo que se refiere a la doctrina de este Centro Directivo sobre la prórroga del asiento de presentación, como proclama la Resolución 21 de febrero de 2018, «tanto la calificación negativa como la interposición del recurso comportan la prórroga del plazo de vigencia del asiento de presentación y, por ende, la prórroga de los efectos de cierre y prioridad registral derivados de la práctica del asiento de presentación (cfr. artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria)». El mantenimiento de la vigencia del asiento de presentación del título recurrido produce un efecto de arrastre y subordinación sobre cualquier título que pretenda acceder al Registro con posterioridad y guarde relación, incompatibilidad o conexidad con aquél. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que «recurrida la calificación de un título presentado en el Registro, queda prorrogado el asiento de presentación del mismo y por ende se produce la prórroga de los asientos de presentación de los títulos posteriores contradictorios o conexos» (cfr. Resolución de 15 de junio de 2021).

 

En el caso que nos ocupa, la registradora entiende que cuando el artículo 327.11 de la Ley Hipotecaria dice en su último inciso que «“en todo caso (para cancelar el asiento de presentación) será preciso que no conste al registrador interposición del recurso judicial a que se refiere el artículo siguiente”, tal afirmación únicamente puede entenderse referida al proceso iniciado para contender entre las partes sobre la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido en el título calificado”». En efecto, es el recurso judicial contra la Resolución de este Centro Directivo el que, si se interpone dentro del plazo legal, produce el efecto de evitar que dicha Resolución adquiera firmeza. Y precisamente por ello, si se acredita al registrador su interposición dentro de plazo legal, produce además el efecto registral de prorrogar la vigencia del asiento de presentación inicial, a fin de que la resolución judicial que finalmente recaiga, si fuera revocatoria de la Resolución impugnada, pueda obtener su adecuada inscripción registral al amparo del rango correspondiente al asiento de presentación inicial.

* 10-3-2026 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Talavera de la Reina nº 2.

 

No procede extender asiento de presentación de un acta de manifestaciones en lugar de una escritura de venta.

 

 

De forma resumida, debe afirmarse que lo que, en el presente caso, debe ser aportado al Registro de la Propiedad es la escritura pública en la que se haya formalizado el contrato de compraventa con su correspondiente efecto traslativo. No es suficiente, a estos efectos, un acta de manifestaciones, pues ni constituye un título traslativo (artículo 2 de la Ley Hipotecaria), ni formalmente un acta de manifestaciones es documento idóneo para la inscripción (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), ni tampoco lo es una certificación catastral que, como se ha dicho, tiene una finalidad distinta.

* 11-3-2026 CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE LA SITUACIÓN CONCURSAL.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Getafe nº 2.

 

Procede cancelar la situación concursal del titular registral si se ha inscrito ya la transmisión de la finca.

 

 

Configurada la situación concursal como una situación que afecta, entre otras, a las facultades dispositivas del deudor puede llegarse a la conclusión, por parte de esta Dirección General, de que, hasta que no salga del patrimonio del concursado por enajenación de la misma cumpliendo los requisitos legales, no podrán extinguirse la referencia a la situación concursal en la que se encuentra el titular. Será en el momento de practicarse la inscripción de la transmisión o de expedirse certificación –una vez verificada la transmisión– y siempre que se hayan cumplido los requisitos legales (sean los requisitos del convenio, del plan de liquidación, o concurriendo autorización judicial cuando sea procedente, esto es, una vez cumplidos los requisitos legales según la fase concursal en que se encuentre el concursado) cuando puedan cancelarse la referencia a la situación concursal, o antes si se ordena así judicialmente.

* 11-3-2026 HERENCIA: DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA EN FAVOR DE UN TUTOR.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Madrid nº 39.

 

La interpretación del 753.2 del CC conduce a entender que la excepción favorece a cualquier pariente hasta el cuarto grado en línea colateral.

 

 

Según el referido artículo 753 del Código Civil, en su párrafo primero, «tampoco surtirá efecto la disposición testamentaria en favor de quien sea tutor o curador representativo del testador, salvo cuando se haya hecho después de la extinción de la tutela o curatela». Y, en su párrafo cuarto, se añade que «serán, sin embargo, válidas las disposiciones hechas en favor del tutor, curador o cuidador que sea pariente con derecho a suceder ab intestato». En cuanto a la excepción que a la prohibición establece el párrafo cuarto del mismo artículo 753, debe determinarse si –como afirma la recurrente– se aplica atendiendo a la vocación hereditaria, es decir a cualquier pariente hasta el cuarto grado en línea colateral, o –como sostiene la registradora– se refiere a la delación, de modo que ha de tratarse de uno de los parientes más próximos en grado que excluyen en el orden de suceder ab intestato a los de grado más remoto. La oscuridad interpretativa debe elucidarse en el sentido propuesto por la recurrente.

 

Por último, respecto de la exigencia de aprobación judicial de la gestión de la tutora nombrada heredera que invoca la registradora en su calificación, debe tenerse en cuenta que sobre la norma del artículo 251 de Código Civil, citado por aquélla, prevalece la norma especial del último párrafo del artículo 753, que admite la validez de las disposiciones testamentarias hechas en favor del tutor o curador representativo incluido en el grado de parentesco a que se refiere, aun cuando sean ordenadas antes de la extinción de la tutela y no haya sido aprobada su gestión; todo ello sin perjuicio de la obligación de rendición de cuentas que a aquél impone el artículo 292 del Código Civil.

* 11-3-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Almansa.

 

No procede la denegación de la inscripción la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

 

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

En el supuesto de hecho objeto de este expediente, las alegaciones señalan no una posible invasión de las fincas de los alegantes, sino que, en realidad, la finca objeto del procedimiento corresponde a estos últimos, pero sin aportar principio de prueba alguna que sirva de apoyo a su oposición. El registrador ha de analizar las alegaciones realizadas por los colindantes, sin estar vinculado por ellas, salvo que vea indicio de controversia, que no puede resolver con su calificación registral, ni puede resolverla esta Dirección General en sede de recurso. La nota de calificación adolece absolutamente de falta motivación, limitándose a suspender la inscripción por estimar las alegaciones de los colindantes y adjuntar copia de las mismas, pero sin concretar qué razones o motivos le hacen dudar de la identidad de la finca y sin siquiera citar el precepto legal que sirve de fundamento a su negativa a la inscripción solicitada.

* 11-3-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CANCELACIÓN.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Las Rozas nº 1.

 

No cabe (como pretendía la recurrente en el caso debatido) que, en virtud de una mera instancia privada, se cancele una anotación de embargo.

 

 

En cualquier caso, independientemente de la procedencia o no del embargo decretado y anotado es doctrina reiterada de este Centro Directivo, conforme al párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, que los asientos practicados en los libros del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Por esa razón, una anotación de embargo vigente, como es el caso, sólo puede cancelarse en virtud de un mandamiento expedido por el mismo organismo que decretó la anotación, o bien por resolución judicial firme que declare la inexactitud de la misma y ordene su cancelación. No cabe por tanto (como pretendía la recurrente en el caso debatido) que, en virtud de una mera instancia privada, se cancele una anotación de embargo, por lo que el defecto debe ser mantenido.

* 11-3-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER: CANCELACIÓN.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Úbeda nº 1.

 

No cabe (como pretendía la recurrente en el caso debatido) que, en virtud de una mera instancia privada, se cancele una anotación de prohibición de disponer.

 

 

Según la reiterada doctrina de esta Dirección General, basada en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000 (vid., por todas, la Resolución de 18 de abril de 2018), el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. Es igualmente doctrina reiterada que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

 

Los argumentos del recurrente podrán ser invocados en el procedimiento administrativo ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria en el que se adoptó la prohibición de disponer cuya cancelación se solicita. Registralmente, sin embargo, el principio de titulación auténtica (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) exigen que la cancelación se ordene en virtud de resolución administrativa firme adoptada por la Agencia Estatal de Administración Tributaria como titular de la anotación preventiva (al margen de otros supuestos de caducidad legal o cancelación por purga o ejecución de cargas anteriores que no concurren en este caso).

 

En definitiva, no es posible la cancelación de la anotación de prohibición de disponer practicada al amparo del artículo 170.6 de la Ley General Tributaria por simple solicitud del interesado basada en la discrepancia con la anotación practicada, siendo precisa la oportuna resolución al efecto dictada por la Administración Tributaria que la decretó, o bien, resolución judicial.

 

 

 

* 11-3-2026 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Granadilla de Abona.

 

La presentante no ha realizado de una forma completa la presentación, ni presencial ni telemáticamente, sino que ha seguido un procedimiento híbrido y completamente irregular.

 

 

La presente Resolución tiene por objeto la negativa del registrador de la Propiedad a practicar el asiento de presentación de una instancia presentada telemáticamente por no corresponderse la vía telemática elegida con el documento de referencia.

 

Son dos, por tanto, la forma o manera de realizar la presentación o depósito de los datos requeridos por dicha Orden Ministerial, telemática o presencialmente en formato papel y, en ambos casos, con el modelo cumplimentado en la Sede Electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. En el presente caso, la presentante no ha realizado de una forma completa la presentación, ni presencial ni telemáticamente, sino que ha seguido un procedimiento híbrido y completamente irregular, que impide al registrador el acceso al archivo.ZIP que permita calificar los datos declarados y su legalidad de acuerdo con el tipo de autorización concedida en su día a través del número de registro único de alquiler correspondiente a la finca referida.

* 11-3-2026 OBRA NUEVA: SEGURO DECENAL.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Almendralejo.

 

No es exigible en este caso el seguro decenal. Pero, si su destino cambiara, y se pretendiera destinar alguno de los apartamentos a arrendamiento de vivienda (sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) o transmitirlo antes del plazo de diez años, no podría practicarse la inscripción sin que se acredite la constitución del seguro decenal.

 

 

En el presente supuesto, la totalidad del edificio se describe como destinado a apartamentos de uso turístico; este destino se acredita con certificado emitido por el arquitecto y la arquitecta técnica responsables de la obra, licencia de primera ocupación o utilización de edificaciones, y documento de la Junta de Extremadura en el que se concede a la sociedad titular una subvención, con la condición de que el edificio quede afecto al menos durante un plazo de cinco años al destino de apartamentos turísticos. La titular registral de las fincas sobre las que se declara la terminación de la obra es una sociedad, que no puede destinar el edificio, ni ninguno de los apartamentos en los que se divide, a vivienda habitual para sí. Los usuarios finales, en este caso, son los huéspedes, que no adquieren ningún derecho real sobre el apartamento en el que se alojan, sino sólo un derecho a alojarse en él por el tiempo pactado, por motivos vacacionales o turísticos; y por la propia naturaleza del arrendamiento (turístico), no pueden tampoco ubicar en ellos su residencia habitual, pues el arrendamiento turístico es necesariamente temporal, lo que excluye la finalidad de satisfacer la necesidad permanente de vivienda a que se refiere el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. De todo ello resulta que los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos estructurales no pondrían en peligro la vivienda o residencia habitual de los usuarios; y, por tanto, no se da la finalidad de protección que justifica la exigencia del seguro decenal.

 

Ahora bien, si su destino cambiara, y se pretendiera destinar alguno de los apartamentos a arrendamiento de vivienda (sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) o transmitirlo antes del plazo de diez años, no podría practicarse la inscripción sin que se acredite la constitución del seguro decenal por el tiempo que falte para el transcurso de dicho plazo, al menos, respecto de la vivienda arrendada o transmitida.

* 11-3-2026 RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Guadalajara nº 2.

 

Si la referencia catastral cuya correspondencia se afirma con la finca objeto de las operaciones registrales solicitadas consta asignada a otra finca e incorporada en su respectivo historial registral. Nos hallamos ante una inexactitud registral que (artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria) sólo puede salvarse si media el consentimiento del titular de la finca que ya tiene asignada esa referencia catastral.

 

 

La registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

 

En el caso que nos ocupa, los motivos en los que el registrador funda sus dudas de identidad se basan en la circunstancia de constar incorporada en el historial registral de finca distinta la misma referencia catastral que los interesados afirman como la correspondiente a su finca y cuya certificación catastral descriptiva y gráfica incorporan al título presentado a efectos de su inscripción, así como la distinta titularidad de la parcela catastral y no coincidencia de linderos.

 

La calificación registral gráfica implica dos operaciones registrales distintas: la de correspondencia y la de coordinación. La primera analiza la coherencia interna del título presentado en cuanto a la descripción de la finca. Esta operación consiste en la comparación de dos descripciones literarias, la que resulta del Registro y la actualizada del título, que incorpora la certificación catastral descriptiva y gráfica como parte de su contenido, conforme al artículo 3.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. La segunda de las operaciones es el juicio de coordinación gráfica. Esta operación consiste en la comparación de recintos, la georreferenciación incorporada al título, respecto de la cual deberá declarar el otorgante a pregunta del notario, si coincide o no con la realidad física, conforme al artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, con la georreferenciación de la finca registral con valor auxiliar de calificación.

 

Aunque los linderos registrales son imprecisos, al hacerlo al norte, este y oeste con linderos personales, no ocurre así con el lindero sur, que tanto ahora como en el pasado viene constituido por un camino. Este es un dato que puede llevar a la convicción de que estamos frente a la misma porción de territorio, por lo que no puede considerarse ajustada a Derecho la afirmación de la calificación registral advirtiendo dudas de identidad. Tampoco constituye circunstancia impeditiva que permita apreciar la correspondencia entre finca y parcela la diferencia superficial existente entre ambas, pues, en todo caso, entra dentro del margen del 10% que contempla el referido artículo 45. En cuanto a la titularidad catastral de la parcela en cuestión (atribuida a persona distinta de la titular registral de la finca 2.146), éste no es un criterio definitivo para determinar que nos encontramos ante dos porciones distintas de territorio.

 

Sin embargo, en el presente caso, la referencia catastral cuya correspondencia se afirma con la finca objeto de las operaciones registrales solicitadas consta asignada a otra finca e incorporada en su respectivo historial registral. Nos hallamos ante una inexactitud registral que (artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria) sólo puede salvarse si media el consentimiento del titular de la finca que ya tiene asignada esa referencia catastral.

* 12-3-2026 HERENCIA: SUSTITUCIÓN VULGAR.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Almería nº 5.

 

Basta la manifestación basada en el libro de familia sobre la inexistencia de otros descendientes para determinar a los sustitutos.

 

 

A efectos registrales, que son los que contempla el Reglamento Hipotecario, no es suficiente la mera manifestación “para hacer constar la ineficacia del llamamiento sustitutorio”, por cuanto ambos párrafos se refieren a la “acreditación” del hecho. El Reglamento admite el acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial como medio adecuado para acreditar tal ineficacia, que cuando se trate de un “hecho”, es en este caso un hecho negativo. El supuesto más frecuente, e incluso típico, de “ineficacia del llamamiento sustitutorio” es precisamente la inexistencia de descendientes y que se trata de un hecho que es susceptible de acreditarse por medio de acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial, por la vía del artículo 209. El acta de notoriedad no es el medio exclusivo para acreditar la ineficacia del llamamiento sustitutorio, puesto que el artículo 82 establece que “podrá determinarse” por ella (párrafo tercero) y que “también será título suficiente” (párrafo cuarto), por lo que también existen otros medios de acreditación, tal como ha señalado este Centro Directivo, y concretamente, aparte del testamento del heredero sustituido (…) existe en todo caso la posibilidad de obtener la declaración de herederos abintestato del propio sustituto.

 

No debe confundirse lo anteriormente expuesto con lo afirmado por este Centro Directivo cuando comparecen sustitutos descendientes, siendo efectivo el llamamiento sustitutorio, en cuyo caso no es necesario acreditar que no haya más descendientes.

 

En el presente caso, el llamamiento a los sustitutos descendientes es genérico y no nominativo. El registrador entiende que no basta la acreditación mediante el libro de familia de los descendientes por cuanto cabe que tenga otros, y que no cabe la manifestación de la falta de otros descendientes sustitutos, no ya hecha por los herederos, sino tan siquiera del propio renunciante. En el concreto supuesto, ciertamente, uno de los herederos instituidos ha renunciado a la herencia, pero también es cierto que existe una cláusula que ordena su sustitución para este caso, y el heredero renunciante ha acreditado con el libro de familia quiénes son sus hijos, los cuales intervienen en la escritura junto con él y los restantes herederos llamados, quienes otorgan y consienten en la identificación de tales sustitutos. Por tanto, no solo es la acreditación del libro de familia la que se presenta, sino también la corroboración del renunciante sobre sus hijos y la de los sustitutos y de los llamados a la sucesión, lo que debe bastar para acreditar quiénes son los sustitutos vulgares del renunciante.

* 13-3-2026 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: PROCEDIMIENTO DIRIGIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de Adeje.

 

Es requisito esencial para poder practicar una anotación preventiva.

 

 

La nota de calificación debe confirmarse. La Ley Hipotecaria es clara al respecto al exigir el cumplimiento de tracto sucesivo, manifestación registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva, también en los documentos judiciales. Doctrina reiteradísima por este Centro directivo (véase Resolución de 6 de septiembre de 2022 y las citadas en ella). Es fundamental que el titular registral sea parte en el procedimiento.

* 13-3-2026 DOCUMENTO PÚBLICO EXTRANJERO: PRINCIPIO DE EQUIVALENCIA.

 

B.O.E. 17-6-2026

 

 

Registro de San Javier nº 2.

 

No es inscribible un documento extranjero si no existe una mínima equivalencia de trámites con los del derecho español.

 

 

Este Centro Directivo ha declarado reiteradamente que del artículo 36 del Reglamento Hipotecario, y de la doctrina de este Centro Directivo, resulta que un documento extranjero solo es equivalente al documento español cuando concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público. Conforme al artículo 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, la equivalencia tiene lugar sólo si se cumplen los requisitos establecidos en la legislación específica aplicable y siempre que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas.

 

Cierto es que este Centro Directivo tiene declarado que el llamado principio de equivalencia de formas no exige la identidad de las misma, pero aquí falta la más mínima equivalencia con los mínimos estándares que la legislación hipotecaria exige a una escritura pública española para poder acceder al registro. Estándares que implican y exigen -como mínimo- la correcta identificación de las partes; la acreditación de los medios de pago, en aplicación del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, pues la consecuencia de incumplir esta exigencia legal es el cierre registral; la consignación del número de identificación fiscal (si bien cabrá acreditarlo a posteriori de forma que no ofrezca la más mínima duda de pertenencia y atribución al interesado). Por no hablar del juicio de capacidad de los que lo suscriban o lo otorguen, y que aquí es por completo inexistente (cfr. Resoluciones de este Centro de 6 de marzo de 2020 y 12 de enero de 2023). Tiene por tanto razón el registrador cuando afirma en su calificación: «El Notario búlgaro certifica las firmas de dichos señores y que el contenido del mismo le ha sido presentado por la nombrada Doña D. P. C., si bien eso no le atribuye la condición de documento público para su inscripción en el Registro».