* RESUMEN SISTÉMATICO:

A continuación te presento el resumen sistemático organizado por materias, incluyendo la fecha de cada resolución y el extracto literal de su contenido, tal y como figura en las fuentes facilitadas:

* Anotación Preventiva de Embargo

• 14-1-2026 (Ampliación): No puede pretenderse, en el caso de los procedimientos de apremio derivados de deudas a la administración tributaria, que a través de una ampliación de un embargo por débitos de vencimiento posterior a los primitivamente anotados y que han motivado nuevas providencias de apremio, se obtenga la práctica de un nuevo asiento con el mismo rango que correspondía a la anotación inicial.
• 20-1-2026 (Prórroga): No procede exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.
• 22-1-2026 (Ampliación): Se confirma la doctrina relativa a la posibilidad de ampliación de embargo, aplicándola a un procedimiento cambiario.
• 22-1-2026 (Prórroga): Se ha de considerar vigente a los efectos de anotar la prórroga una anotación de embargo con nota marginal de expedición de certificación practicada hace menos de cuatro años.
• 27-1-2026 (Prórroga): No procede exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

* Bienes Privativos

• 20-1-2026 (Prueba): Se reitera la doctrina referente a la prueba del carácter privativo del dinero usado para la adquisición de una finca.

* Cambio de Uso

• 13-1-2026 (Requisitos): En el presente caso, la referencia catastral inscrita coincide con la que se ha hecho constar en la escritura pública, idéntica a la que resulta de la de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora al título y la que consta en la autorización municipal del cambio de uso, coincidiendo el nombre de la calle.
• 28-1-2026 (Acreditado por antigüedad): Tanto la normativa como la jurisprudencia son muy claras al considerar que el ejercicio efectivo de la actividad o el mantenimiento del uso que contraviene la normativa o la planificación impide el inicio del plazo de prescripción de la acción de restitución contemplada en la legislación urbanística catalana.

* D.N.I.

• 30-12-2025: El certificado de concordancia entre el número de identidad de extranjero y el documento nacional de identidad, el cual es expedido por la Policía Nacional.

* Disolución de Condominio

• 19-1-2026: Entre los hechos que afectan al régimen económico a que se refiere el art. 266 RRC no está la extinción de comunidad sobre un bien porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales.

* Doble Inmatriculación

• 27-1-2026 (Anotación preventiva de la demanda): No habiendo transcurrido el plazo de seis meses de vigencia de las notas marginales, lo correcto es poner al margen del asiento de presentación inicial, que en su día se practicó de la solicitud de inicio del expediente de doble inmatriculación, nota de que se ha presentado la demanda judicial al objeto de mantener la prioridad.

* Dominio Público Marítimo Terrestre

• 19-1-2026 (Protección): La protección del dominio público es independiente de que esté o no deslindado.

* Herencia

• 13-1-2026 (Sustitución fideicomisaria): No puede concluirse que el hecho de que se establezca expresamente una prohibición de «vender, gravar ni enajenar a título oneroso» durante treinta años comporte una atribución al fiduciario de la facultad dispositiva una vez caducada esa prohibición de disponer.
• 14-1-2026 (Naturaleza de la legítima vidual gallega): El hecho de que la ley gallega permita optar por el pago de la legítima al viudo, mediante la adjudicación del referido usufructo sobre la vivienda habitual, no puede determinar la inscripción de la escritura respecto de las otras cuando no consta aún que tal legítima ha sido abonada.
• 26-1-2026 (Determinación del derecho foral aplicable): Se reitera la doctrina de la posibilidad de que el derecho aplicable a una sucesión internacional sea alguno de los forales.
• 27-1-2026 (Plazo de ejercicio del cargo del contador partidor): Hay un plazo señalado por la testadora para el ejercicio del cargo, que han sido cuatro años a contar desde el fallecimiento, pudiéndose ampliar otros dos años más. La prórroga ha sido solicitada pasado el plazo para ello, es decir, casi dos años después del vencimiento ordinario. Con estos parámetros, en puridad el cargo está caducado.
• 27-1-2026 (Interpretación del testamento): Se reitera la doctrina de que en la interpretación del testamento, a falta de datos concluyentes que resulten del testamento, debe prevalecer la interpretación literal de sus cláusulas.
• 29-1-2026 (Desheredación): No es inscribible una herencia en la que consta desheredado una persona que era menor de 14 años al tiempo de otorgarse el testamento.

* Inmatriculación por Título Público

• 14-1-2026 (Dudas sobre la identidad de la finca): Concurriendo dudas sobre la posible invasión de otra fina ya inscrita, se puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199.
• 26-1-2026 (Requisitos): No es posible la inmatriculación porque existen claras discrepancias en la descripción del título previo y el inmatricualdor.

* Número de Registro de Alquiler

• 13-1-2026 (Requisitos administrativos): No procede la concesión de NRUA sin la que se acredite el cumplimiento de los requisitos administrativos autonómicos y municipales.
• 14-1-2026 (Subsanación de defectos): No procede la subsanación de los defectos apreciados a través del recurso gubernativo.
• 16-1-2026 y 14-1-2026 (Autorización comunidad de propietarios): No procede la concesión de NRUA sin la autorización de la Junta de Propietarios en aplicación del art. 7.3 de la LPH.
• 19-1-2026 (Cláusula estatutaria – 3 resoluciones): No procede la concesión de NRUA si existe una cláusula en estatutos que lo impide.
• 21-1-2026 (Cláusula estatutaria): No procede la concesión de NRUA si existe una cláusula en estatutos que lo impide.
• 21-1-2026 (Vivienda social): No procede la concesión de NRUA si se trata de una vivienda social.
• 23-1-2026 (Local comercial): No procede la concesión de NRUA si se trata de local comercial.
• 23-1-2026 (Cláusula estatutaria): No procede la concesión de NRUA si existe una cláusula en estatutos que lo impide.
• 23-1-2026 y 30-1-2026 (Previa declaración de obra): No procede la concesión de NRUA si no está previamente declarada la obra nueva.
• 29-1-2026 (Acuerdo de la comunidad de propietarios – 3 resoluciones): No procede la concesión de NRUA si no se acredita el acuerdo de la comunidad en los términos del art. 7 LPH.
• 29-1-2026 y 30-1-2026 (Cláusula estatutaria): No procede la concesión de NRUA si existe cláusula estatutaria que lo prohíba.
• 30-1-2026 (Correspondencia de titular registral y licencia): No procede la concesión de NRUA si no correspondencia –e identidad– entre titular registral, titular de la licencia administrativa y solicitante de la asignación.
• 30-1-2026 (Identificación de la unidad alojativa – 3 resoluciones): No procede la concesión de NRUA si no está bien determinada la unidad objeto del alojamiento autorizado.

* Obra Nueva

• 26-1-2026 (Cédula de habitabilidad): Conforme a la legislación catalana no puede cerrarse el Registro por razón de la falta de justificación de la obtención de cédula de habitabilidad.

* Procedimiento Art. 199 LH

• Dudas sobre la identidad de la finca (12-1, 15-1 [dos], 16-1 [dos], 19-1, 20-1, 21-1, 27-1, 30-1-2026): Diversas resoluciones establecen alternativamente que “No procede inscribir la base gráfica si se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca” (ej. en caso de invasión de fincas colindantes ya inscritas) o que “No procede denegar la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca”.
• 21-1-2026 (Desestimación): No cabe interponer recurso si el registrador ha inscrito la base gráfica desestimando las alegaciones formuladas por algún colindante.

* Procedimiento de Ejecución Hipotecaria

• 16-1-2026 (Derecho de tanteo y retracto arrendaticio): El mero hecho de que el adjudicatario afirme que los arrendatarios conocían el hecho de la adjudicación y su contenido o que resulte que estaban debidamente representados en el procedimiento no suple aquella exigencia del art. 25 de la LAU.

* Propiedad Horizontal / División Horizontal

• 13-1-2026 (Rectificación de superficie de elemento privativo): La rectificación de superficie de un elemento privativo requiere la modificación del título constitutivo o la autorización dela junta de propietarios.
• 16-1-2026 (Acuerdo de junta de propietarios): No hay inconveniente en inscribir una sentencia que confirma un acuerdo que hace aplicación de una cláusula estatutaria.
• 28-1-2026 (No constituye parcelación): La constitución de un régimen de propiedad horizontal no encaja en el concepto de parcelación urbanística (entendiendo por tal la división de un terreno en dos o más lotes, con el fin de urbanizarlos o edificarlos), a diferencia de los conjuntos inmobiliarios.

* Publicidad Formal

• 20-1-2026 (Requisitos): La mera alegación de eventuales derechos hereditarios respecto del titular registral no constituye suficiente interés legítimo para una certificación literal de la finca.

* Recurso Gubernativo

• 26-12-2025 y 16-1-2026 (Ámbito): No es posible obtener la rectificación de un asiento a través de un recurso gubernativo, y no puede a través de un recurso revisarse la legalidad de un asiento ya practicado.

* Requisitos Fiscales

• 26-1-2026 (Acreditación): En un caso disolución y liquidación de una sociedad no puede obligarse a la registradora a que, bajo su responsabilidad, decida sobre una cuestión fiscal no especialmente clara cuya competencia corresponde a la Administración Local encargad del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

* Segregación

• 13-1-2026 (Realizada en sentencia judicial): También una resolución judicial puede ser título adecuado para inscribir una segregación o división de fincas, aunque es necesario acreditar la obtención de licencia y aportar la georreferenciación de las fincas.

* Sociedad de Gananciales

• 27-1-2026 (Liquidación judicial): Las sentencias dictadas en procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales, si en ese procedimiento queda probado que los bienes inventariados objeto de adjudicación tienen carácter ganancial, no hay obstáculo que impida la modificación del contenido del Registro.
• 29-1-2026 (Liquidación): En el título no se expresa que la adjudicación sea por mitad; por el contrario, se dice que no hay adjudicación a ninguno de los excónyuges, manifestando su intención de arrendarlo y compartir por mitad los ingresos y gastos.

* Título Formal, Asiento de Presentación y Prioridad Registral

• 15-1-2026 (Asiento de presentación: Denegación): No puede presentarse a Diario una instancia que solicita que se declare la nulidad de un mandamiento de embargo.
• 15-1-2026 (Principio de prioridad registral): Una vez practicada la inscripción correspondiente respecto del primer título presentado, comienza el cómputo de calificación e inscripción de la escritura de donación presentada con posterioridad.
• 16-1-2026 (Título formal): No cabe proceder a la cancelación de una condición resolutoria formalizada en una escritura pública que se incorpora a otra en la que se documenta un negocio jurídico independiente del que se recoge en la escritura que se incorpora, aunque ambas recaigan sobre la misma finca, sino que la escritura incorporada debe ingresar en el Registro de la Propiedad de forma independiente y autónoma.
• 16-1-2026 (Título formal inscribible): Se necesita escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, ya que no se trata de una sentencia, sino de un mero auto, y, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto.

* Transacción Homologada Judicialmente

• 15-1-2026 (Efectos): Se trata de un acto voluntario que debe verse sometido a la aplicación de lo establecido en la disposición adicional sexta, apartado cuarto, de la Ley General Tributaria en relación con la revocación del CIF. Por otro lado, la cancelación de una anotación de embargo no puede realizarse por confusión de derechos.

 

* INFORME POR MATERIAS:

DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre las resoluciones publicadas en el Boletín Oficial del Estado durante el mes de mayo de 2026.

* TÍTULO I: RÉGIMEN JURÍDICO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y REQUISITOS PARA LA ASIGNACIÓN DEL NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER (NRUA)

* CAPÍTULO I: EL RECONOCIMIENTO Y LÍMITES DE LAS CLÁUSULAS ESTATUTARIAS

* SECCIÓN 1ª: Interpretación de las limitaciones de uso y destino

En el ámbito de la propiedad horizontal, los estatutos comunitarios tienen naturaleza negocial y deben ser objeto de interpretación conjunta para determinar su exacto alcance, especialmente cuando imponen limitaciones al uso de los elementos privativos. Al respecto, la Resolución de 30-01-2026 (Registro de Cambrils-Mont-Roig del Camp – BOE 23-05-2026) determina que la previsión estatutaria que impone el destino de vivienda como “residencia familiar” excluye la posibilidad del alquiler de corta duración, dado que “La expresión «residencia familiar» lleva implícita la necesaria dedicación a un uso residencial y –matiz importante– estable de los propietarios o inquilinos, pues es patente la carga semántica de permanencia y estabilidad que conlleva la citada expresión”. Por consiguiente, dicha expresión resulta incompatible con la asignación del número de registro de alquiler de corta duración (finca completa, uso no turístico).

Asimismo, en los supuestos donde existe una cláusula que proscribe usos profesionales o comerciales, la Resolución de 19-01-2026 (Registro de Tacoronte – BOE 23-05-2026) afirma que la prohibición estatutaria de “desarrollar actividad profesional, comercial, mercantil o industrial” comprende de manera ineludible y expresa la actividad del alquiler turístico o vacacional. Ello es así porque se considera que el alquiler turístico constituye una actividad económica con un claro “componente comercial, profesional o empresarial”, impidiendo asignar número de registro de alquiler salvo modificación estatutaria.

* SECCIÓN 2ª: Modificación de estatutos y exigencia de mayorías

Para dejar sin efecto una prohibición estatutaria previamente inscrita relativa al alquiler turístico, es ineludible el cumplimiento del régimen de mayorías impuesto por la normativa. Según declara la Resolución de 29-01-2026 (Registro de Benalmádena nº 2 – BOE 23-05-2026), “no es posible practicar el asiento solicitado en tanto no se modifique dicha prohibición estatutaria de conformidad con el régimen de mayorías previsto en el artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal”. En este sentido, no suple dicha carencia la mera expedición de un certificado por parte del administrador-secretario indicando que no hay acuerdos prohibitivos en vigor, toda vez que “sí que existe tal acuerdo inscrito en el Registro con efectos respecto de terceros, conforme al artículo 5.3 de la Ley sobre propiedad horizontal”.

* CAPÍTULO II: EL REQUISITO DE LA AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

* SECCIÓN 1ª: Aplicación del artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal

La exigencia de un acuerdo expreso de la comunidad de propietarios, amparado en el actual marco jurídico, constituye un requisito indispensable para la obtención del NRUA. La Resolución de 14-01-2026 (Registro de Marbella nº 4 – BOE 16-05-2026) dictamina que no procede aplicar el régimen transitorio de la disposición adicional segunda de la Ley sobre propiedad horizontal (introducida por la Ley Orgánica 1/2025) cuando la resolución administrativa de inscripción en el Registro de Turismo autonómico es de fecha posterior a la entrada en vigor de la norma. Dicho precepto transitorio salvaguarda únicamente a aquel “propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad […] con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia”. En defecto de este requisito, es ineludible la aplicación del artículo 7.3 de la citada ley, exigiendo el correspondiente acuerdo comunitario.

En la misma línea, para entender cumplido el requisito de autorización ex ante, no basta con denominaciones genéricas en la descripción registral. La Resolución de 29-01-2026 (Registro de Valencia nº 13 – BOE 23-05-2026) establece que “la mera denominación como «apartamento turístico» tampoco debe interpretarse como aprobación ex ante de dicho uso, que pudiera servir para eludir el requisito establecido por el artículo 7.3, por remisión al artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal”. Por ello, será exigible acreditar la aprobación expresa mediante la mayoría de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

* CAPÍTULO III: PRESUPUESTOS URBANÍSTICOS Y ADMINISTRATIVOS PARA LA ASIGNACIÓN DEL NRUA

* SECCIÓN 1ª: Concurrencia de requisitos autonómicos y municipales

El control registral abarca la verificación del cumplimiento del planeamiento urbanístico, tal y como expresa la Resolución de 13-01-2026 (Registro de Chiclana de la Frontera nº 2 – BOE 16-05-2026). En ella se asienta que “deben distinguirse los requisitos de establecidos por la normativa sectorial turística, como la presentación de declaración responsable (no urbanística) para la inscripción en el Registro Turismo de Andalucía, frente a la necesidad de cumplir los requisitos establecidos por la regulación urbanística municipal para el ejercicio de tal actividad turística. Ambas son cuestiones diferentes y compatibles entre sí”. Por tanto, la autorización autonómica no exime de la licencia municipal cuando proceda.

* SECCIÓN 2ª: Exigencia de previa inmatriculación y declaración de obra nueva terminada

La existencia legal y física de la unidad alojativa debe tener exacto reflejo tabular para que se pueda extender el asiento de asignación del número de alquiler. Conforme a la doctrina de la Resolución de 23-01-2026 (Registro de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife – BOE 23-05-2026), “el registrador, en ejercicio del control de legalidad que impone el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, debe verificar que el acto objeto de inscripción no encubre infracción urbanística ni contradice normas imperativas”. En consecuencia, “mientras no se acredite mediante la inscripción de obra terminada que la edificación está plenamente habilitada, no puede el registrador llevar a cabo la verificación de su aptitud para el uso pretendido”, haciendo ineludible la constancia registral de la declaración de obra nueva terminada. En el mismo sentido y con idéntico fundamento se pronuncia la Resolución de 23-01-2026 (Registro de Posadas – BOE 23-05-2026).

Además, la unidad alojativa debe identificarse sin asomo de confusión. La Resolución de 30-01-2026 (Registro de Toledo nº 3 – BOE 23-05-2026) deniega el NRUA al advertir “contradicciones entre la instancia y la habilitación administrativa”, y debido a la omisión de especificar “qué parte de la finca registral completa pretende ser objeto de cada asignación sucesiva”, concluyendo que “no puede entenderse que la unidad alojativa haya quedado suficientemente delimitada”.

* TÍTULO II: DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL, EL RECURSO GUBERNATIVO Y LA CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS

* CAPÍTULO I: REGLAS SOBRE LA PRESENTACIÓN E INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS

* SECCIÓN 1ª: Autonomía formal de los títulos inscribibles

El principio de titulación pública (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) exige la sustantividad propia de cada negocio jurídico que pretende acceder al Registro. La Resolución de 16-01-2026 (Registro de Oviedo nº 3 – BOE 15-05-2026) establece que “No cabe proceder a la cancelación de una condición resolutoria formalizada en una escritura pública que se incorpora a otra en la que se documenta un negocio jurídico independiente del que se recoge en la escritura que se incorpora, aunque ambas recaigan sobre la misma finca, sino que la escritura incorporada debe ingresar en el Registro de la Propiedad de forma independiente y autónoma.”

* SECCIÓN 2ª: Denegación del asiento de presentación

La potestad calificadora previa a la entrada en el Diario de Operaciones se proyecta sobre aquellos documentos que ostensiblemente carecen de virtualidad para generar un asiento. En este sentido, la Resolución de 15-01-2026 (Registro de Majadahonda nº 1 – BOE 16-05-2026) justifica la denegación del asiento de presentación de una mera instancia que pretende la nulidad de un mandamiento, recordando la agilidad del control legal. “Con la Ley 11/2023, se da nueva redacción al artículo 246 de la Ley Hipotecaria, que en su apartado 3. introduce un recurso especial, «exprés», contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, habida cuenta de la importancia de éste, con unos plazos reducidos para su interposición y resolución”.

* CAPÍTULO II: LÍMITES Y OBJETO DEL RECURSO GUBERNATIVO

* SECCIÓN 1ª: Proscripción de la revisión de asientos ya practicados

El recurso potestativo ante la Dirección General no es hábil para cancelar o anular inscripciones que obran ya en los folios registrales. La Resolución de 16-01-2026 (Registro de Badalona nº 3 – BOE 15-05-2026) asienta terminantemente que “practicados los correspondientes asientos registrales los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el ámbito del recurso gubernativo, revisar, como se pretende, la legalidad en la práctica de dichos asientos.” Cualquier alteración requiere el consentimiento del titular registral o resolución judicial dictada en procedimiento contradictorio ex artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

* SECCIÓN 2ª: Documentos extemporáneos en sede de recurso

El recurso no constituye tampoco una vía de subsanación de los defectos en la que quepa aportar documentación de nuevo cuño no analizada por el registrador. Según previene la Resolución de 14-01-2026 (Registro de Cádiz nº 3 – BOE 16-05-2026), “conforme al artículo 326, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma”.

* CAPÍTULO III: OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES FISCALES Y DE PUBLICIDAD

* SECCIÓN 1ª: Límites de la calificación en materia fiscal

El registrador no actúa como liquidador tributario material, sino como garante del deber de presentación formal del documento ante las oficinas liquidadoras. La Resolución de 26-01-2026 (Registro de Corralejo – BOE 23-05-2026) manifiesta que no puede obligarse al registrador a “que, bajo su responsabilidad, decida sobre una cuestión fiscal no especialmente clara cuya competencia corresponde a la Administración Local encargad del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” para proceder a levantar el cierre registral.

* SECCIÓN 2ª: Publicidad formal e interés legítimo

La salvaguardia de datos de carácter personal y patrimonial impide la expedición indiscriminada de información registral. Con arreglo a la Resolución de 20-01-2026 (Registro de Callosa de Segura – BOE 23-05-2026), “el contenido del Registro sólo ha de ponerse de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos”. En consecuencia, la mera alegación de ostentar hipotéticos o futuros derechos hereditarios respecto del titular tabular no alcanza el estándar del interés “directo, conocido, legítimo y de carácter patrimonial o con relevancia jurídica” necesario para expedir una certificación literal.

* TÍTULO III: DOCUMENTOS JUDICIALES, EJECUCIÓN Y PROCEDIMIENTOS DE APREMIO

* CAPÍTULO I: INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES Y TRANSACCIONES JUDICIALES

* SECCIÓN 1ª: El requisito de la titulación pública notarial en la transacción

El auto que homologa un acuerdo transaccional alcanzado por las partes no goza de la naturaleza de sentencia que declara o constituye un derecho, y por lo tanto, no resulta directamente inscribible si carece de la preceptiva formalización notarial para actos de naturaleza traslativa o dispositiva. La Resolución de 16-01-2026 (Registro de Sabadell nº 5 – BOE 16-05-2026) recuerda que “el principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española”. Por lo que se exige la escritura pública notarial para actos de mutación jurídico-real, y cuando el titular registral esté fallecido, “resulta precisa la intervención de sus respectivos herederos, que deberán aportar los títulos sucesorios que los legitiman”. En la misma línea, la Resolución de 15-01-2026 (Registro de Algete – BOE 16-05-2026) incide en que para las daciones en pago homologadas, la cancelación de una anotación de embargo no opera de forma automática por confusión de derechos.

* SECCIÓN 2ª: Calificación de resoluciones constitutivas

Entra dentro de las facultades del registrador calificar los requisitos estructurales del asiento ordenado. Así, la Resolución de 13-01-2026 (Registro de Sabadell nº 2 – BOE 16-05-2026) señala, ante una segregación ordenada en vía jurisdiccional, que “Entra dentro del ámbito de la calificación registral de una resolución judicial la comprobación de que se han cumplido todos los requisitos que la propia legislación hipotecaria exige”. En el supuesto concreto, será imperativo acreditar la oportuna licencia urbanística y aportar la georreferenciación de las fincas de resultado.

* CAPÍTULO II: PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN Y APREMIO: ANOTACIONES Y PRÓRROGAS

* SECCIÓN 1ª: Notificaciones a titulares de cargas y derechos preferentes

En materia de apremio, es ineludible proteger las posiciones amparadas por la ley material. La Resolución de 16-01-2026 (Registro de La Unión nº 2 – BOE 15-05-2026) insiste en que “En los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio”. No basta la sola manifestación del adjudicatario relativa a que los arrendatarios conocían el proceso.

* SECCIÓN 2ª: Ampliación y prórroga de embargos

En el marco de un procedimiento ejecutivo administrativo, la ampliación de embargo no comporta necesariamente mantenimiento del rango inicial respecto a débitos contraídos a posteriori. La Resolución de 14-01-2026 (Registro de Santander nº 1 – BOE 16-05-2026) dictamina que “No puede pretenderse, en el caso de los procedimientos de apremio derivados de deudas a la administración tributaria, que a través de una ampliación de un embargo por débitos de vencimiento posterior a los primitivamente anotados y que han motivado nuevas providencias de apremio, se obtenga la práctica de un nuevo asiento con el mismo rango que correspondía a la anotación inicial.” Contrariamente, si los débitos son generados por un mismo negocio de tracto sucesivo o intereses y costas, sí opera la conservación. Así lo establece la Resolución de 22-01-2026 (Registro de Ontinyent – BOE 23-05-2026), que permite en sede de juicio cambiario la ampliación “incluso por nuevos importes del principal de la deuda que genera la ejecución, siempre que tuviesen el mismo origen que el débito original”.

Por otro lado, a la hora de prorrogar anotaciones, no rige una exigencia de notificación procesal material del trámite al deudor. Conforme a las Resoluciones de 20-01-2026 y 27-01-2026 (ambas del Registro de Estepona nº 1 – BOE 23-05-2026), “No procede exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria”. Adicionalmente, el registrador no queda vinculado “por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores” ni por las suyas propias anteriores si varía fundadamente su criterio ex artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

Por último, en relación con la prórroga tácita de la nota de certificación, la Resolución de 22-01-2026 (Registro de Pineda de Mar – BOE 23-05-2026) recalca, asumiendo la matización doctrinal de la Sentencia del TS 427/2017, que “la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores”.

* TÍTULO IV: BASE GRÁFICA, INMATRICULACIÓN Y DOMINIO PÚBLICO

* CAPÍTULO I: EL PROCEDIMIENTO DE GEORREFERENCIACIÓN DEL ARTÍCULO 199 LH

* SECCIÓN 1ª: Dudas fundadas en la identidad de la finca y solapes

El legislador impone el deber preventivo de calificación registral sobre la delimitación gráfica de la finca. En los expedientes del artículo 199 LH, cuando surjan eventuales conflictos, la Resolución de 14-01-2026 (Registro de Arenas de San Pedro – BOE 16-05-2026) recuerda que “siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados”.

Cuando la oposición del colindante evidencia un auténtico conflicto dominical sobre los linderos, procede el archivo del expediente sin lograr la constancia de la georreferenciación. La Resolución de 15-01-2026 (Registro de Manilva – BOE 16-05-2026) afirma que este choque “excede del ámbito de aplicación del expediente del artículo 199, pues… carece del trámite de prueba y su finalidad no es resolver una controversia”.

Y a estos efectos de calificación, los precedentes y posturas previas vertidas en otros procesos fenecidos no tienen valor de vinculación absoluta. La Resolución de 30-01-2026 (Registro de Villaviciosa – BOE 23-05-2026) manifiesta que “en la tramitación de un procedimiento de georreferenciación, las manifestaciones que los interesados hubieran hecho en otros procedimientos distintos o anteriores, y ya extinguidos, no vinculan a tales interesados.”

* CAPÍTULO II: EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE Y LA INMATRICULACIÓN

* SECCIÓN 1ª: Protección de Costas frente a la falta de deslinde

La salvaguarda del demanio público es innegociable a nivel registral ex artículo 132 CE, y no decae por la mera inacción de la Administración en la culminación física del deslinde. De acuerdo a la Resolución de 19-01-2026 (Registro de Laredo-Ramales de la Victoria – BOE 23-05-2026), “la ausencia de deslinde no es obstáculo para que puedan existir dudas de que la finca cuya representación georreferenciada se pretende inscribir pueda invadir el dominio público, si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasión”. Se acentúa, además, que “en la zona de servidumbre de protección estarán prohibidas las edificaciones destinadas a residencia o habitación”.

* SECCIÓN 2ª: Discrepancias en inmatriculaciones por Título Público

Tratándose de inmatriculaciones por el cauce del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, la simetría descriptiva entre el título actual, la certificación catastral y el título previo es indispensable. La Resolución de 26-01-2026 (Registro de Alcoy – BOE 23-05-2026) corrobora la pertinencia de denegar la inmatriculación cuando se constatan “claras discrepancias en la descripción del título previo y el inmatricualdor”.

* TÍTULO V: CUESTIONES RELEVANTES DE DERECHO CIVIL EN MATERIA REGISTRAL

* CAPÍTULO I: DERECHO DE SUCESIONES Y MATRIMONIAL APLICADO AL REGISTRO

* SECCIÓN 1ª: Sucesiones internacionales y testamentos

La determinación del estatuto aplicable a la herencia con vínculos extranjeros requiere una labor hermenéutica del registrador a la luz del Reglamento Europeo. La Resolución de 26-01-2026 (Registro de A Coruña nº 4 – BOE 23-05-2026) dictamina que “En el Reglamento (UE) n.º 650/2012 las disposiciones «mortis causa» no presentan un tratamiento autónomo, ligándose a la futura apertura de la sucesión”, admitiendo la validez de que “el derecho aplicable a una sucesión internacional sea alguno de los forales”.

Por lo demás, en la interpretación ordinaria de las cláusulas testamentarias rige, de inicio, el principio de literalidad del Código Civil. La Resolución de 27-01-2026 (Registro de Burgos nº 2 – BOE 23-05-2026) cita que “Toda disposición testamentaria deberá entenderse en el sentido literal de sus palabras, a no ser que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador”. En ausencia de elementos extrínsecos evidentes que desvirtúen esta formulación, el registrador debe acatar dicho tenor literal.

* SECCIÓN 2ª: Liquidación y disolución de regímenes económico-matrimoniales

La disolución de la sociedad de gananciales es un hecho jurídico que difiere procedimental y materialmente de su posterior liquidación. La Resolución de 29-01-2026 (Registro de Dolores – BOE 23-05-2026) clarifica que “disolución y liquidación de la sociedad de gananciales son dos operaciones distintas, aunque aquélla aboque a ésta”. Con la disolución se altera el régimen de comunidad (mutando en postganancial), pero no se concreta el haber partible.

Cuando la liquidación se incardine en un proceso judicial contencioso, resulta vital el cauce procesal utilizado. A tenor de la Resolución de 27-01-2026 (Registro de Gernika-Lumo – BOE 23-05-2026), “la liquidación del régimen económico matrimonial tiene su propio procedimiento especial en los artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil”. Por medio del mismo, y constando probada y contradicha la naturaleza consorcial de los bienes, resulta inobjetable la rectificación registral de fincas inscritas originariamente bajo titularidad privativa presuntiva.