DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la agrupación de elementos privativos de distintas propiedades horizontales colindantes.

* TÍTULO I. NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y SUS ELEMENTOS PRIVATIVOS

* CAPÍTULO I. Concepto y Configuración del Régimen de Propiedad Horizontal

* Sección 1.ª. El Objeto Complejo del Derecho de Propiedad

El régimen de propiedad horizontal constituye una forma especial de dominio que se aparta de la copropiedad romana tradicional. Su configuración jurídica implica una inescindible vinculación entre elementos privativos y elementos comunes. A nivel hipotecario, la doctrina consolidada establece que “el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio”, conforme dispone la resolución de 29-03-2017 (Registro de Sagunto nº 1 – BOE 07-04-2017).

* Sección 2.ª. El Título Constitutivo y su Inalterabilidad

La descripción de cada elemento privativo forma parte del título constitutivo de la propiedad horizontal. Por regla general, cualquier alteración material o jurídica que afecte a la descripción, linderos o superficie de dichos elementos privativos, o que incida sobre los elementos comunes que los separan o delimitan, constituye una modificación del título constitutivo. A este respecto, se establece que no se trata de “dos propiedades yuxtapuestas”, sino de “un único derecho, de naturaleza especial y compleja”, cuya modificación requiere el cumplimiento estricto de las normas legales y estatutarias, tal y como recuerda la resolución de 29-03-2017 (Registro de Sagunto nº 1 – BOE 07-04-2017).

* TÍTULO II. MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS: LA AGRUPACIÓN MATERIAL Y JURÍDICA

* CAPÍTULO I. Distinción entre Unión Material y Agrupación Jurídica

* Sección 1.ª. La Unión Material de Hecho

La realidad fáctica de los edificios permite que el titular de dos elementos arquitectónicos adyacentes proceda a su unión funcional mediante el derribo de tabiques. Sin embargo, dicha unión material no implica necesariamente una mutación registral. Como establece el Centro Directivo, “la unión material de varios departamentos de un edifico dividido horizontalmente puede, o bien limitarse a una cuestión estrictamente física sin su correspondiente reflejo ni registral ni en el régimen de la propiedad horizontal, conservando tales elementos su plena autonomía jurídica”.

* Sección 2.ª. La Agrupación Jurídica (Registral)

Frente a la mera situación de hecho, la agrupación registral implica una verdadera alteración hipotecaria. Esta debe “traducirse en una agrupación jurídica, mediante la creación de un nuevo elemento resultante de la unión al que corresponde una nueva descripción, con su superficie, linderos y cuota de participación correspondiente”. A esta operación formal es a la que resulta de estricta aplicación la normativa hipotecaria y la Ley sobre Propiedad Horizontal, rigiendo inexcusablemente el principio de tracto sucesivo y de titulación pública.

* CAPÍTULO II. El Supuesto Específico de Elementos de Distintas Propiedades Horizontales Colindantes

* Sección 1.ª. Admisibilidad Jurídica de la Agrupación Transversal

La agrupación de elementos privativos no se restringe exclusivamente a los situados dentro de un mismo edificio sometido a un único régimen de propiedad horizontal. Resulta admisible la agrupación de un elemento privativo perteneciente a un edificio con otro elemento privativo colindante perteneciente a un edificio contiguo, que se halla sujeto a su propio y distinto régimen de propiedad horizontal.

* Sección 2.ª. Reconocimiento Doctrinal

La Dirección General ha avalado expresamente esta posibilidad técnica y jurídica al analizar las cláusulas estatutarias que permiten modificaciones hipotecarias. A este respecto, la doctrina establece que “dicha autorización también permite la agrupación vertical de dos elementos del mismo edificio, e, incluso, con un elemento privativo de un edificio contiguo”, tal y como ampara la resolución de 19-06-2012 (Registro de Palencia nº 1 – BOE 26-07-2012). Esta doctrina sienta la plena viabilidad de que dos fincas registrales independientes, pertenecientes a matrices distintas, se agrupen para formar un único elemento jurídico que, de facto, participará de dos comunidades de propietarios distintas a través del mantenimiento de sus respectivas cuotas originales.

* TÍTULO III. LA FIGURA DEL ENGALABERNO Y LOS LÍMITES ARQUITECTÓNICOS

* CAPÍTULO I. Tratamiento de las “Casas a Caballo” o “Engalabernos”

* Sección 1.ª. Inmisiones Arquitectónicas

La agrupación de elementos de edificios contiguos genera una situación física de interpenetración arquitectónica. “Estas situaciones, que según los casos reciben denominaciones como las de «casas superpuestas», «casas a caballo», «casas empotradas», o la más técnica de «engalabernos», pueden configurarse jurídicamente por distintas vías, atendiendo a las diferentes circunstancias del caso concreto”, según establece la resolución de 18-04-2016 (Registro de San Lorenzo de El Escorial nº 3 – BOE 02-06-2016).

* Sección 2.ª. Configuración Jurídica del Engalaberno

La unión física de elementos que se ubican en la misma o en distinta cota pero superando la línea de separación de los solares matrices genera una medianería horizontal o volumen compartido. Al respecto, “para inscribir la georreferenciación de una finca que contiene un engalaberno se requiere una agrupación de ambas, con fijación de cuotas para cada propietario, la constitución de una propiedad horizontal, o se configure como medianería horizontal”, según precisa la resolución de 27-11-2025 (Registro de Zaragoza nº 3 – BOE 09-03-2026).

* TÍTULO IV. REQUISITOS DE CONSENTIMIENTO PARA LA AGRUPACIÓN

* CAPÍTULO I. La Regla General: Competencia de la Junta de Propietarios

* Sección 1.ª. El Consentimiento como Acto Colectivo

Conforme a los artículos 5, 7, 10 y 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, toda alteración de los elementos privativos que modifique el título constitutivo requiere aprobación comunitaria. “La agrupación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran”, según dicta la resolución de 07-05-2014 (Registro de San Lorenzo Dell Escorial nº 2 – BOE 03-07-2014). Al tratarse de dos edificios distintos, será exigible, como regla general, el acuerdo unánime de las Juntas de Propietarios de ambas comunidades colindantes.

* Sección 2.ª. El Doble Fundamento del Consentimiento

“La exigencia de ese consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones. Por una parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio en régimen de propiedad horizontal: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales. Por otra, una consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad: el hecho de que, además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios”, conforme a la antedicha resolución de 07-05-2014 (Registro de San Lorenzo Dell Escorial nº 2 – BOE 03-07-2014).

* CAPÍTULO II. La Excepción: Cláusulas Estatutarias de Autorización Previa

* Sección 1.ª. Admisibilidad y Eficacia de las Cláusulas de Exoneración

El requisito del consentimiento colectivo puede decaer si los estatutos inscritos prevén lo contrario. “Esta Dirección General ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios”, doctrina consolidada aplicable incluso tras las reformas legales, como se ratifica en la resolución de 14-02-2023 (Registro de Manacor nº 2 – BOE-A-2023-6157).

* Sección 2.ª. Afectación de Muros y Elementos Comunes

La ejecución de la agrupación con un edificio colindante exige inevitablemente la apertura de huecos o el derribo parcial del muro de separación, el cual tiene carácter de elemento común estructural y envolvente (medianera o muro perimetral doble). Las cláusulas estatutarias que eximen del permiso de la Junta extienden su eficacia a este aspecto constructivo: “Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento requerido por la Ley sobre propiedad horizontal… permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su unidad privativa… sino también sobre los elementos comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad”, según expone la resolución de 15-02-2016 (Registro de Palma de Mallorca nº 3 – BOE 11-03-2016).

* Sección 3.ª. El Límite de la Seguridad Estructural

La operatividad de la cláusula estatutaria no es absoluta. La actuación material no puede comprometer la integridad de ninguno de los edificios contiguos. “Nada impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta autorizarlo no constando en estatutos, también podrá haber quedado plasmada anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo”, advirtiendo siempre el límite infranqueable de la seguridad estructural, tal y como recuerda la citada resolución de 14-02-2023 (Registro de Manacor nº 2 – BOE-A-2023-6157).

* Sección 4.ª. Mecanismo de Fijación de Cuotas

Para la viabilidad registral de la agrupación bajo el paraguas de una cláusula estatutaria sin intervención de la Junta, es ineludible que la propia cláusula o la naturaleza de la operación prevea el sistema de imputación de cuotas. Dado que los elementos agrupados pertenecen a edificios distintos, el nuevo elemento registral resultante no tendrá una cuota única sobre una sola matriz, sino que mantendrá inalteradas las cuotas originales respecto de cada comunidad de procedencia, sumándose matemáticamente su valor a efectos internos de la nueva finca. “La determinación del sistema de cálculo es además una exigencia dimanante del principio de seguridad jurídica”, impuesta por la resolución de 07-05-2014 (Registro de Cervera de Pisuerga – BOE 03-07-2014).

* TÍTULO V. EXIGENCIAS ADMINISTRATIVAS Y URBANÍSTICAS

* CAPÍTULO I. La Regla General de la Intervención Administrativa

* Sección 1.ª. Licencia por Alteración de Elementos Privativos

A raíz de la reforma de la Ley sobre Propiedad Horizontal (artículo 10.3.b), cualquier alteración física de la estructura de departamentos precisa, en principio, del visto bueno administrativo. “Tras la redacción dada al artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la realización de algún acto de división, segregación o agregación… respecto de pisos, locales o anejos… requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento”, indica la resolución de 25-09-2017 (Registro de Madrid nº 29 – BOE 20-10-2017).

* CAPÍTULO II. La Excepción a la Exigencia de Autorización

* Sección 1.ª. El Mantenimiento o Reducción del Número de Elementos

El rigor de la regla general quiebra por aplicación de la excepción urbanística contenida en la legislación estatal de suelo. Puesto que la agrupación de dos elementos (uno del edificio A y otro del edificio B) no incrementa la carga poblacional ni la densidad edificatoria o de elementos independientes, sino que las reduce o mantiene inalteradas, decae la necesidad de licencia.

* Sección 2.ª. Doctrina de la Exoneración

El Centro Directivo subraya que el requisito administrativo se condiciona a la normativa de suelo. “Tratándose de la agrupación de dos fincas destinadas a vivienda de un edificio en régimen de propiedad horizontal, no se aumenta el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, por lo que… carece de razón de ser la exigencia de licencia a efectos de la inscripción solicitada”, sentencia la resolución de 25-09-2017 (Registro de Madrid nº 29 – BOE 20-10-2017).

Abundando en esta línea, “la modificación no provoque un incremento del número de sus elementos privativos… es evidente… que dicha circunstancia exoneradora concurre en este caso”, siendo la agrupación un acto inofensivo desde la perspectiva de densidad urbanística, según ratifica la resolución de 28-05-2014 (Registro de Valencia nº 9 – BOE 25-07-2014).

* TÍTULO VI. IMPLICACIONES SOBRE DERECHOS DE TERCEROS: ACREEDORES HIPOTECARIOS

* CAPÍTULO I. El Principio de Indivisibilidad y Extensión de la Hipoteca

* Sección 1.ª. Subsistencia Inalterada del Gravamen

Si uno o ambos elementos privativos objeto de la agrupación (procedentes de edificios distintos) estuviesen gravados con cargas hipotecarias previas, procede aplicar el principio de indivisibilidad hipotecaria. “El principio de indivisibilidad de la hipoteca implica… la subsistencia de la hipoteca en su integridad… agrupada una finca hipotecada a otra finca, supuesto al que se debe asimilar la agregación, se encuentre esta última finca hipotecada o libre de cargas, la hipoteca o respectivas hipotecas continúan gravando sin alteración la finca o fincas originariamente hipotecadas, sin que las mismas se extienda naturalmente a las demás fincas agrupadas o agregadas (artículo 110 de la Ley Hipotecaria)”, como fundamenta taxativamente la resolución de 29-11-2023 (Registro de Ronda – BOE-A-2023-26562).

* Sección 2.ª. El Principio de Prioridad y Ejecución Independiente

La coexistencia de hipotecas distintas sobre las partes materiales que conforman la nueva finca agrupada genera hipotecas con esferas de responsabilidad estrictamente delimitadas a la porción original (el antiguo piso A o el antiguo piso B). En caso de impago, la ejecución hipotecaria tendrá por objeto la finca agrupada, pero limitando sus efectos y purga al ámbito de la porción originariamente gravada, produciéndose la eventual desagrupación judicial.

* CAPÍTULO II. Innecesariedad del Consentimiento del Acreedor

* Sección 1.ª. Facultad de Riguroso Dominio

La agrupación es un acto de riguroso dominio que incumbe exclusivamente al propietario. “Es principio básico de nuestro sistema registral, que la división de finca hipotecada o su agrupación no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria)”, según se encarga de dirimir la resolución de 29-11-2023 (Registro de Ronda – BOE-A-2023-26562).

* TÍTULO VII. GEORREFERENCIACIÓN Y COORDINACIÓN GRÁFICA

* CAPÍTULO I. Inaplicabilidad del Artículo 9.b a Elementos Individuales

* Sección 1.ª. El Objeto de la Georreferenciación

Si bien la Ley 13/2015 instauró la obligatoriedad de la georreferenciación en toda alteración que modifique la configuración de los terrenos (agrupación, segregación, parcelación), dicha regla técnica recae sobre el perímetro del suelo (la finca matriz), no sobre los volúmenes interiores.

* Sección 2.ª. Doctrina sobre Elementos Privativos

“No es admisible, a efectos de la constancia registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado. Dicha inscripción de representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal sólo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine”, doctrina asentada en la resolución de 19-07-2018 (Registro de Sevilla nº 10 – BOE-A-2018-11309) y concordante con la de 27-04-2017 (Registro de Callosa d’en Sarrià – BOE 16-05-2017).

* CAPÍTULO II. El Plano en Planta como Alternativa Técnica

* Sección 1.ª. Precisión Geométrica Intramuros

Pese a la no exigencia de archivo GML para pisos y locales, el principio de especialidad impone definir el objeto del derecho. “Cuando se trata de elementos arquitectónicos interiores de tales edificaciones, tales como los elementos privativos de un régimen de propiedad horizontal, el medio técnico más idóneo, dada la dificultad para georreferenciar superficies interiores y que además están o pueden estar superpuestas entre sí en diversas plantas, es aportar el plano en planta de cada elemento”, tal como exige e instruye la resolución de 13-03-2023 (Registro de Algete – BOE-A-2023-8157). Para la agrupación de elementos de edificios colindantes, será inexcusable aportar al título público el plano que demuestre la nueva configuración unitaria resultante de la demolición de los muros divisorios interiores.

* TÍTULO VIII. TRACTO SUCESIVO, PROTECCIÓN DE TERCEROS Y CALIFICACIÓN REGISTRAL

* CAPÍTULO I. Inoponibilidad de Pactos No Inscritos

* Sección 1.ª. La Modificación Tácita del Título y los Terceros

Si la agrupación de los elementos de distintos edificios conllevase aparejada alguna variación esencial de las normas de las respectivas comunidades o alterase elementos comunes no previstos originariamente en las cláusulas estatutarias (por exceder la mera unión interna), los terceros adquirentes se hallan protegidos.

* Sección 2.ª. Requisitos de Eficacia Erga Omnes

“En los supuestos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, la misma no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo”, doctrina exigente e inflexible dimanante de la resolución de 27-06-2018 (Registro de Burgos nº 4 – BOE-A-2018-9620). Por ello, para que la agrupación surta todos sus efectos sin objeciones, la cláusula que la autoriza debió constar inscrita antes de la irrupción de cualquier tercero, o en su defecto, recabarse el consentimiento actual y unánime de las respectivas juntas rectoras de los edificios colindantes.

Emitido el presente dictamen al amparo de la doctrina vinculante de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.