* RESOLUCIONES PUBLICADAS ESTE MES:

 

* 16-1-2026 TÍTULO FORMAL: PRESENTACIÓN INDEPENDIENTE DE CADA TÍTULO.

 

B.O.E. 15-5-2026

 

Registro de Oviedo nº 3.

 

No cabe proceder a la cancelación de una condición resolutoria formalizada en una escritura pública que se incorpora a otra en la que se documenta un negocio jurídico independiente del que se recoge en la escritura que se incorpora, aunque ambas recaigan sobre la misma finca, sino que la escritura incorporada debe ingresar en el Registro de la Propiedad de forma independiente y autónoma.

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El registrador de la Propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad.

 

Si la escritura de cancelación de condición resolutoria se otorga en enero de 2025 y la de compraventa en junio del mismo año, carece de sentido alegar la insistencia del banco, del vendedor, del comprador, o el propio interés del notario en la salvaguarda de su responsabilidad, pues hubiera bastado con presentar en el Registro de la Propiedad, con carácter previo a la compraventa, la escritura de cancelación de condición resolutoria, asegurando de este modo la efectiva cancelación de la carga. En efecto, por mucho que se haya otorgado la escritura de cancelación, mientras esta no se inscriba en el Registro de la Propiedad no puede afirmarse con certeza que la condición resolutoria haya dejado de existir, dado que en el Registro continúa vigente. Nada impide que en un mismo título se documenten varios negocios jurídicos. Cuestión distinta es que, en el título en el que se documenta un negocio jurídico autónomo, se solicite que se lleve a cabo otra operación derivada de un negocio jurídico también autónomo, documentado en otro título, y que, a tal efecto, se incorpore a aquel este último título.

 

Nuestra legislación hipotecaria, cuando emplea la palabra título, lo hace fundamentalmente en un doble sentido: título en sentido material, cuando se refiere a la causa o razón jurídica de una mutación jurídico-real u otra registrable (vid., entre otros, los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento); y título en sentido formal, como forma de exteriorizarse dicha causa, el documento (vid., entre otros, los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento). El actual artículo 245 de la Ley Hipotecaria dispone: «El procedimiento registral se iniciará mediante la presentación presencial o telemática en el Registro de la correspondiente solicitud, en la que figurará una dirección postal o electrónica a efectos de notificaciones y a la que se acompañará el documento que se trate de presentar».La posibilidad recogida en el párrafo tercero del artículo 421 del Reglamento Hipotecario, en la redacción dada al mismo por el Real Decreto 3215/1982, de 12 de noviembre, refiriéndose al asiento de presentación múltiple introducido por la reforma del Real Decreto 2556/1977, de 27 de agosto, permitiendo que pudieran ser objeto de un solo asiento de presentación títulos cuando existiese identidad en las circunstancias primera y segunda del artículo 249 de la Ley Hipotecaria, ha de considerarse hoy, tras la entrada en vigor del artículo 36 de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, no concordante con los preceptos actuales de la Ley Hipotecaria sobre el asiento de presentación, que no permiten un solo asiento de presentación de varios títulos en sentido formal.

 

Por todo ello, debe entenderse que no cabe proceder a la cancelación de una condición resolutoria formalizada en una escritura pública que se incorpora a otra en la que se documenta un negocio jurídico independiente del que se recoge en la escritura que se incorpora, aunque ambas recaigan sobre la misma finca, sino que la escritura incorporada debe ingresar en el Registro de la Propiedad de forma independiente y autónoma, en unión de la solicitud a la que se refiere el artículo 245 de la Ley Hipotecaria, dando lugar a un asiento de presentación propio e independiente, e iniciándose de esta forma el procedimiento registral para la cancelación pretendida.

 

 

* 16-1-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 15-5-2026

 

Registro de Sant Mateu.

 

 

No procede inscribir la base gráfica si se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca, considerando que se invade otra base gráfica de una finca colindante inscrita con anterioridad.

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No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

Para la resolución del presente recurso, hemos de partir de la doctrina de la Resolución de este Centro Directivo de 1 de junio de 2022, por la cual, el registrador a la hora de calificar si la base gráfica presentada invade o no una finca inscrita, ha de valorar especialmente si esta última tiene base gráfica inscrita o no, dado que las bases gráficas inscritas gozan de la protección de los principios registrales de prioridad, legitimación y tracto sucesivo, al que debe añadirse el principio de inoponibilidad de lo no inscrito del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, cuya extensión al ámbito geográfico se produce en el artículo 199.1, párrafo cuarto, de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 16-1-2026 PROPIEDAD HORIZONTAL: ACUERDO DE JUNTA PROPIETARIOS.

 

B.O.E. 15-5-2026

 

Registro de Valladolid nº 1.

 

No hay inconveniente en inscribir una sentencia que confirma un acuerdo que hace aplicación de una cláusula estatutaria.

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La propia Ley sobre propiedad horizontal prevé y admite que «el título [constitutivo] podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad». La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el Tribunal Supremo. Este Centro Directivo ha admitido en reiteradas ocasiones reservas a favor del promotor, por ejemplo para independizar zonas excedentarias del solar (cfr. Resolución de 16 de febrero de 2004), constituir servidumbre recíproca sobre dos fincas (cfr. Resolución de 5 de junio de 2006), declarar la segunda fase de edificación, según la doctrina de que las reservas en favor del promotor, «por lo que suponen de excepción a la aplicación de la legislación reguladora de la propiedad horizontal, no pueden interpretarse extensivamente» (cfr. Resolución de 19 de mayo de 2007), o para describir las plazas de garaje sobre las que se vayan concretando las sucesivas cuotas vendidas, como medio de evitar que la exigencia de unanimidad en los acuerdos comunitarios implique la atribución a cada propietario de un desmedido derecho de veto (cfr. Resolución de 22 de julio de 2009).

 

En el presente caso consta inscrito formando parte de los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autoriza, sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios, a los titulares de los locales comerciales para que puedan llevar a cabo divisiones sin necesidad de la autorización de la junta, pero no prevé una norma semejante para el local de oficinas, que es el que constituye el objeto del presente caso. La sentencia cuya inscripción se pretende se limita a confirmar la validez de un acuerdo de la comunidad que deniega la referida autorización. Por tanto, confirma que la comunidad de propietarios se ha limitado a aplicar correctamente lo establecido en la Ley, entendiendo que el local afectado no se ve amparado para esta actuación por el contenido de los estatutos. A la vista de lo expuesto, no se aprecia inconveniente en que se haga constar en el Registro, tanto en la finca matriz de la división horizontal, como en la finca registral concreta del local número 40, el contenido de la sentencia en tanto supone una aplicación específica de las normas estatutarias y una aclaración de su interpretación y alcance.

 

Para decidir si un caso como el debatido en el presente recurso entra o no en ese ámbito de competencias de la junta como acto colectivo de la misma, cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30 de julio de 2011, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero de 2015 y 29 de marzo de 2017), en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta -cfr. artículo 19 de la Ley sobre propiedad horizontal-), que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente).

 

En el presente caso, la finca registral sobre la que se pretende que se haga constar el contenido de la sentencia aparece inscrita el pleno dominio de un 65% a favor de la sociedad «Progot Valladolid, SL»; y el pleno dominio del treinta y cinco por ciento restante a favor de la Sociedad «The Best Choice, SL», sin que conste que esta última haya sido parte den el procedimiento judicial del que deriva la mencionada sentencia. Aparentemente esta circunstancia chocaría con las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo ex artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, en el presente caso, como se ha expresado, lo que se pretende hacer constar en el Registro es una resolución judicial que se limita a hacer aplicación de unas normas ya recogidas en los estatutos inscritos, aclarando su concreto alcance. Se trata de un acto que no requiere el consentimiento individualizado del propietario afectado por la referida norma estatutaria.

 

 

* 16-1-2026 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

 

B.O.E. 15-5-2026

 

Registro de Badalona nº 3.

 

No puede a través de un recurso revisarse la legalidad de un asiento ya practicado.

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La registradora recurrida advierte en el informe en defensa de su nota de calificación la falta de legitimación del recurrente para actuar en nombre y representación de la sociedad concursada, al haber sido designada administradora concursal a «BDO Audiberia Abogados y Asesores Tributarios, S.L.P.», mediante auto de fecha 12 de marzo de 2024. Esta Dirección General ha señalado que bien cabe entender que es el propio registrador, como impulsor del procedimiento, quien deberá examinar la documentación presentada y, si observare deficiencia, exigir al recurrente la subsanación de la misma, con referencia al plazo para hacerlo, en los términos establecidos por el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, apercibiendo al recurrente de que en caso contrario se le tendrá por desistido de su petición, sin perjuicio de que la omisión pueda y deba subsanarse en su caso por este Centro Directivo en cuanto competente para resolver el fondo del asunto. Para evitar la indefensión del recurrente y en aras de la economía procesal, entiende esta Dirección General que procede entrar en el conocimiento del expediente con la finalidad de no demorar más el dictado de esta resolución.

 

En cuanto a la cuestión de fondo, es doctrina reiterada de esta Dirección General en relación con el objeto del recurso (vid., entre otras muchas las Resoluciones de 17 de mayo de 2018 o 14 de marzo de 2019), con base en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los artículos 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria. Además, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley».

 

Por lo tanto, es claro que el recurso no puede prosperar, pues practicados los correspondientes asientos registrales los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el ámbito del recurso gubernativo, revisar, como se pretende, la legalidad en la práctica de dichos asientos.

 

 

* 16-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: AUTORIZACIÓN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

 

B.O.E. 15-5-2026

 

Registro de Valencia nº 13.

 

No procede la concesión de NRUA sin la autorización de la Junta de Propietarios en aplicación del art. 7.3 de la LPH.

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En consecuencia, si la mención del destino de la finca en el descripción contenida en el título constitutivo de la propiedad horizontal no implica una asignación excluyente de tal uso; a sensu contrario, la mera denominación como «apartamento turístico» tampoco debe interpretarse como aprobación ex ante de dicho uso, que pudiera servir para eludir el requisito establecido por el artículo 7.3, por remisión al artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal, al ser la resolución de inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana posterior a la fecha de entrada en vigor de dicho precepto.

 

 

* 16-1-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 15-5-2026

 

Registro de Girona nº 3.

 

No procede inscribir la base gráfica si se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

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No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

 

En el concreto caso de este expediente, el registrador resuelve no practicar la inscripción solicitada, en base a las alegaciones formuladas el colindante, quien alega, de modo gráfico, en base a informe técnico y acompañando acta de notoriedad que recoge las coordenadas georreferenciadas de la línea divisoria de ambas propiedades, que la representación gráfica propuesta no se ajusta al lindero real, el cual está constituido por el cauce de un arroyo. Y aunque la calificación no ha sido redactada con la claridad que sería deseable, la misma es coherente con la doctrina formulada al respecto por esta Dirección General, puesto que si bien la mera oposición no basta para hacer contencioso el expediente, sí puede ser tenida en cuenta por el registrador para fundar su nota de calificación, sin que la calificación registral pueda calificarse de temeraria, al apoyarse en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado, la notificación a los colindantes y la valoración de sus alegaciones, de las que deriva la existencia de un conflicto latente sobre la correcta delimitación de la finca.

 

Igualmente, solicita la inscripción de la escritura de compraventa por la que deviene dueño de la finca. Sin embargo, tal título, como señala el registrador en su informe no ha sido objeto de la nota de calificación recurrida y, por consiguiente, no procede pronunciarse sobre su inscribilidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, a cuyo tenor, «el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».

 

 

* 16-1-2026 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO ARRENDATICIO.

 

B.O.E. 15-5-2026

 

Registro de La Unión nº 2.

 

El mero hecho de que el adjudicatario afirme que los arrendatarios conocían el hecho de la adjudicación y su contenido o que resulte que estaban debidamente representados en el procedimiento no suple aquella exigencia del art. 25 de la LAU.

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En los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada. Es cierto que en determinadas circunstancias, aún acreditada la existencia del arrendamiento urbano, puede que el mismo se extinga y que, en consecuencia no exista derecho de tanto y retracto. Como ha puesto de relieve esta Dirección General (vid. Resolución de 21 de abril de 2023), resulta esencial tener en cuenta los diversos cambios legislativos que ha experimentado la Ley de Arrendamientos Urbanos, por tratarse de una edificación urbana.

 

Pero dicha excepción no es de aplicación al presente supuesto de hecho por resultar del auto dictado tras la vista por existencia de ocupantes en la finca adjudicada que el contrato de arrendamiento es posterior a la entrada en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (día 6 de marzo de 2019), que modifico la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que el arrendamiento no se extingue durante el plazo legalmente previsto, pese a la ejecución de una hipoteca anterior.

 

Tampoco puede estimarse el segundo motivo de recurso. El escrito de recurso afirma que los arrendatarios del inmueble adjudicado fueron parte en el procedimiento de ejecución hipotecaria [sic] al haber intervenido en la pieza separa de ocupantes y porque han recibido la notificación judicial del decreto de adjudicación al estar representados por abogado y procurados quienes han recibido todas las notificaciones pertinentes. Además, se afirma que se han realizado comunicaciones personales y por medio de correo electrónico, que acompaña. Prescindiendo del hecho de que este documento no puede ser tenido en cuenta en este expediente (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), en ausencia de acreditación fehaciente de la notificación del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos con el contenido en ella previsto, debe rechazarse la inscripción en el Registro de la Propiedad sin que el mero hecho de que el adjudicatario afirme que los arrendatarios conocían el hecho de la adjudicación y su contenido o que resulte que estaban debidamente representados en el procedimiento supla aquella exigencia por los motivos expuestos por extenso.

 

 

* 26-12-2025 RECURSO GUBERNATIVO: ÁMBITO.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Rivas Vaciamadrid.

 

No es posible obtener la rectificación de un asiento a través de un recurso gubernativo.

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Hay que recordar que son principios básicos de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionados, el de tracto sucesivo, el de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria. Lo que pretenden los recurrentes es la rectificación de un determinado asiento del Registro y como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 3 de octubre de 2005), a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para ventilar y contender sobre la validez o nulidad de los títulos, el recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.

 

 

* 30-12-2025 D.N.I.: CERTIFICADO DE CONCORDANCIA CON EL ANTERIOR N.I.E.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de San Fernando nº 1.

 

El certificado de concordancia entre el número de identidad de extranjero y el documento nacional de identidad, el cual es expedido por la Policía Nacional.

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Con fecha 9 de julio del año 2025, se presentó en el citado Registro de la Propiedad el indicado documento, en virtud del cual se pretende el cambio de número de identidad de extranjero de la titular registral por el código número de identificación fiscal por haber adquirido la nacionalidad española por residencia.

 

Caso de haberse adquirido la nacionalidad y una vez prestado el juramento o promesa legalmente prescrito, no es posible obtener el documento nacional de identidad (cuyo número, y respecto de los ciudadanos españoles, recordemos, es también su número de identificación fiscal), sin haber aportado, a la dependencia correspondiente del Ministerio del Interior el certificado literal de nacimiento.

 

Y es especialmente útil (por no decir altamente recomendable) y frecuentísimo en la práctica diaria, obtener, acto seguido, el certificado de concordancia entre el número de identidad de extranjero y el documento nacional de identidad, el cual es expedido por la Policía Nacional (Cuerpo Nacional de Policía), y específicamente por la Oficina de Extranjería o la Comisaría correspondiente, pues dicho documento, público y oficial, acredita que el antiguo número de extranjero y el nuevo documento nacional de identidad pertenecen a la misma persona. Por consiguiente y aunque la nota indica haberse aportado a la solicitud solo el certificado de concordancia, y el recurso alega haber aportado el certificado del Registro Civil, tal discrepancia es absolutamente irrelevante al caso, pues con la presentación del citado certificado de concordancia quedan más que acreditados los extremos que la calificación desvirtúa en su calificación.

 

 

* 12-1-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Archidona.

 

No procede inscribir la base gráfica si se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

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La georreferenciación es una circunstancia más del asiento y que puede ser inscrita ya no puede dudarse, tras la entrada en vigor de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de digitalización de las funciones notarial y registral, que da nueva redacción al artículo 238.4 de la Ley Hipotecaria, que reconoce expresamente que la representación gráfica georreferenciada de la finca será objeto de inscripción.

 

Respecto a la segunda de las cuestiones relativas al valor del informe de validación gráfica, como han declarado las Resoluciones de 20 de junio y 21 de diciembre de 2022, el medio más idóneo y sencillo de incorporar a una escritura notarial, o a cualquier otro documento, una determinada georreferenciación alternativa a la catastral de modo auténtico, indubitado y que permita que el Registro de la Propiedad pueda después acceder a ella en toda su integridad, es incorporar al documento el código seguro de verificación del informe de validación técnica de la correspondiente georreferenciación alternativa en la sede electrónica del Catastro. Además, dicho informe lo que acredita es que el archivo GML alternativo al Catastral cumple con los requisitos exigidos por los puntos uno y cuatro del apartado séptimo de la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015. El informe de validación gráfica no acredita, como pretende el notario recurrente, la realidad jurídica de la finca.

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

Existe un obstáculo que surge del Registro, puesto que dos solares para edificar, que conforman dos fincas registrales, se convierten en un solo solar y una sola casa, toda vez que los linderos propuestos se refieren a otras fincas registrales, que proceden de fincas distintas de las 3.622 y 2.462, siendo la finca común a todas ellas la finca 894. Ese obstáculo es el que lleva al registrador a formular la calificación negativa, puesto que no estamos ante un supuesto de discordancia de la descripción registral de la finca con la realidad física, sino ante una nueva reordenación de los terrenos, distinta de la que el Registro refleja, desconociéndose la causa de ello, ya sea una doble inmatriculación, una agrupación no documentada o sin acceso registral.

 

Como consecuencia de lo anterior, también debe confirmarse la denegación de la inscripción de la declaración de la obra nueva. Como han declarado las Resoluciones de 4 de enero y 19 de abril de 2019, en los que se trataba de la solicitud de inscripción de una obra nueva, la calificación registral consistirá en determinar si la superficie ocupada por la edificación, debidamente determinada por sus coordenadas, se ubica íntegramente dentro de las coordenadas de la superficie de la finca en la que se ubica, mediante la comparación de sus geometrías. En el presente caso, falta uno de los elementos de la comparación, al entender el registrador que no se cumplen los requisitos necesarios para iniciar la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 13-1-2026 HERENCIA: SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Elche nº 3.

 

No puede concluirse que el hecho de que se establezca expresamente una prohibición de «vender, gravar ni enajenar a título oneroso» durante treinta años comporte una atribución al fiduciario de la facultad dispositiva una vez caducada esa prohibición de disponer.

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Frente a la sustitución fideicomisaria ordinaria, en el denominado fideicomiso de residuo se faculta al primer llamado para disponer de los bienes hereditarios o fideicomitidos, por lo que la posición del fideicomisario queda en términos materiales notoriamente disminuida. Aunque en él se mantiene lo que se suele considerar como esencial a la naturaleza jurídica de toda sustitución fideicomisaria, cual es el llamamiento múltiple, en ella el deber de conservar los bienes fideicomitidos (no esencial sino natural, como ha quedado expuesto), puede adquirir diversas modalizaciones a la vista de las facultades dispositivas, más o menos amplias, que haya conferido el testador. Y tradicionalmente se ha venido considerando que la mayor o menor amplitud de la facultad de disposición concedida al fiduciario da lugar a la aparición del fideicomiso «si aliquid supererit» («si queda algo») y del fideicomiso o «de eo quod supererit» («de lo que deba quedar»). La atribución de la facultad de disponer al fiduciario deberá interpretarse conforme a la finalidad de conservación que informa al fideicomiso de residuo, de modo que tal poder dispositivo se refiere a los actos a título oneroso e «inter vivos», salvo que se extienda expresamente actos a título gratuito o mortis causa, de modo que se exige expresa autorización para el ejercicio de esas facultades en tales términos.

 

Ciertamente el primer elemento en la interpretación de los testamentos es el literal, pero merced a la utilización de otros elementos interpretativos se debe establecer cuál es el verdadero significado de las cláusulas testamentarias. El Tribunal Supremo ha hecho aplicación en numerosas ocasiones de la prueba extrínseca, y señala la importancia del factor teleológico y sistemático con objeto de llegar a una interpretación armónica del testamento.

 

Por aplicación de los referidos criterios interpretativos, debe entenderse que, atendiendo a los medios hermenéuticos que, propiamente, pueden emplearse a efectos del procedimiento registral, en el presente caso no puede concluirse que el hecho de que se establezca expresamente una prohibición de «vender, gravar ni enajenar a título oneroso» durante treinta años (prohibición que afecta a tanto al fiduciario como a los fideicomisarios aun cuando aquel y estos estuvieran dispuestos a consentir la venta, enajenación o el gravamen a título oneroso y aun cuando el llamamiento en favor de los fideicomisarios se hiciera efectivo antes del transcurso de dicho plazo) comporte una atribución al fiduciario de la facultad dispositiva una vez caducada esa prohibición de disponer.

 

 

* 13-1-2026 SEGREGACIÓN: REALIZADA EN SENTENCIA JUDICIAL.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Sabadell nº 2.

 

También una resolución judicial puede ser título adecuado para inscribir una segregación o división de fincas, aunque es necesario acreditar la obtención de licencia y aportar la georreferenciación de las fincas.

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Entra dentro del ámbito de la calificación registral de una resolución judicial la comprobación de que se han cumplido todos los requisitos que la propia legislación hipotecaria exige para que quede asegurada la adecuada intervención de los titulares registrales de las fincas afectadas, impidiendo así su indefensión, así como que el título formal es el adecuado para la inscripción del acto que pretende acceder al Registro.

 

En relación con la necesidad de que en el título inscribible consten las circunstancias personales de los titulares registrales de las fincas afectadas, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción se hagan constar, entre otros extremos, los datos referentes a la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga dicho asiento, concretando luego el artículo 51, regla novena, del Reglamento Hipotecario.

 

En primer lugar, parece entender la registradora que una sentencia dictada en un procedimiento ordinario no puede ser título formal adecuado para la inscripción de una segregación. No puede esta Dirección General compartir este parecer. Aunque a la vista del art. 50 RH pareciera que no es posible la inscripción de una segregación sin el previo otorgamiento de una escritura pública, este Centro Directivo ha señalado en diversas Resoluciones (cfr. Resoluciones de 2 de marzo de 1999 y 4 de octubre de 2005) que también una resolución judicial puede ser título adecuado para inscribir una segregación o división de fincas. Esta doctrina la ha confirmado en bastantes pronunciamientos posteriores.

 

Respecto a la necesidad de acreditar el cumplimiento de los requisitos que la legislación urbanística establece para las segregaciones, debe recordarse que la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reconocido la separación de esferas civil y administrativa, sin perjuicio de la aplicación en determinados supuestos del principio de legalidad y unidad del ordenamiento, admitiendo que la decisión del Tribunal del orden civil puede quedar supeditada en su efectividad a la intervención administrativa en forma de autorización o licencia.

 

Igual suerte desestimatoria ha de correr el recurso respecta a la exigencia de la correspondiente georreferenciación de las fincas resultantes de la segregación y posterior agrupación o agregación.

 

 

* 13-1-2026 CAMBIO DE USO: REQUISITOS.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Alcalá de Henares nº 4.

En el presente caso, la referencia catastral inscrita coincide con la que se ha hecho constar en la escritura pública, idéntica a la que resulta de la de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora al título y la que consta en la autorización municipal del cambio de uso, coincidiendo el nombre de la calle.

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Para la resolución del presente expediente hemos de partir de la concreta solicitud realizada por el presentante. Éste solo solicita que conste en el Registro el cambio de uso de la finca registral de su titularidad, para que pase de local comercial a vivienda. No solicita la inscripción de la declaración de obra nueva, ni la rectificación de la descripción, por las diferencias descriptivas existentes entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

 

Como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 5 de diciembre de 2023, la operación registral de asignación de una referencia catastral a una determinada finca registral, que no tiene inscrita su georreferenciación, es un juicio que emite el registrador una vez realizada una operación que es meramente literaria y carece de componente geográfico alguno. Inscrita una referencia catastral, esta no puede ser asignada a ninguna otra finca registral, sin consentimiento de su titular registral u orden de la autoridad judicial, en procedimiento en el que haya sido parte el titular registral, por aplicación del artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, y porque la misma referencia catastral no puede asignarse a dos fincas diferentes. En el presente caso, la referencia catastral inscrita coincide con la que se ha hecho constar en la escritura pública, idéntica a la que resulta de la de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora al título y la que consta en la autorización municipal del cambio de uso, coincidiendo el nombre de la calle. Por todo ello, la registradora no puede emitir un juicio de identidad dudoso de la finca por el solo hecho de la diferencia descriptiva basada en el número de calle. En este sentido, declararon las Resoluciones de 4 de septiembre y 10 de noviembre de 2017 que el cambio de los números de polígono y parcela de un inmueble rústico puede acreditarse mediante figura en la certificación. Dicha doctrina también es aplicable al supuesto de cambio de número de la calle, coincidiendo el nombre de la misma en el Catastro y en el Registro.

 

Respecto a la diferencia descriptiva relativa a la superficie, no es ésta una circunstancia que haya de analizarse para la constatación registral del cambio de uso, sino cuando, en su caso, se solicite la inscripción de la declaración de obra nueva sobre el local comercial. Por tanto, ello no impide determinar la regularidad del cambio de uso autorizado por el Ayuntamiento.

 

 

* 13-1-2026 PROPIEDAD HORIZONTAL: RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE UN ELEMENTO PRIVATIVO.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Telde.

 

La rectificación de superficie de un elemento privativo requiere la modificación del título constitutivo o la autorización dela junta de propietarios.

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El artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria dispone: «Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley». Por ello, la rectificación del Registro, como señala el registrador en su nota de calificación, debe realizarse por los cauces previstos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

 

La regulación, como un supuesto independiente y diferenciado de los anteriores, de los supuestos contemplados en el apartado 3 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria no permite hacer extensivas las excepciones contempladas en su apartado 1 a estos supuestos de meras rectificaciones superficiales que no conllevan la inscripción simultánea de la representación gráfica georreferenciada de la finca. Ahora bien, las exigencias de la Ley sobre propiedad horizontal para las modificaciones de los títulos constitutivos se imponen, no solo respecto de la posible modificación de las cuotas, sino también en la protección de la extensión de los elementos comunes, de manera que todo lo que no esté especificado en el título constitutivo como privativo lo será común por defecto, de modo que cualquier alteración de la superficie en favor de un elemento privativo podría serlo con merma de la extensión superficial de los elementos comunes.

 

En el presente expediente, los titulares de un elemento independiente de una propiedad horizontal solicitan la rectificación de la superficie de la finca registral 56.291 en base a una instancia privada acompaña de un documento privado de compraventa. Por tanto, si en el otorgamiento del título constitutivo se hubiera padecido algún error en la medición o superficie asignada a algún elemento privativo, que es la hipótesis que sostienen los recurrentes, la rectificación de tal error requiere la rectificación del propio título constitutivo o acreditar el error con certificación catastral descriptiva y gráfica conforme al artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria siempre que la diferencia de superficie no exceda el 10%; pero en cualquier caso se precisará autorización y aprobación por la comunidad de propietarios, por lo cual no es suficiente el consentimiento unilateral del titular de elemento privativo objeto de la rectificación.

 

 

* 13-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: REQUISITOS ADMINISTRATIVOS.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Chiclana de la Frontera nº 2.

 

No procede la concesión de NRUA sin la que se acredite el cumplimiento de los requisitos administrativos autonómicos y municipales.

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Como ha realizado este Centro Directivo en sus Resoluciones de 11 de julio de 2025, entre los requisitos de establecidos por la normativa sectorial turística, como la presentación de declaración responsable (no urbanística) para la inscripción en el Registro Turismo de Andalucía, frente a la necesidad de cumplir los requisitos establecidos por la regulación urbanística municipal para el ejercicio de tal actividad turística. Ambas son cuestiones diferentes y compatibles entre sí, ya que tanto la legislación autonómica como la municipal así lo indican.

 

Teniendo ello en consideración, hemos de tener presente que la necesidad de la mencionada autorización municipal para la obtención de la habilitación turística autonómica opera exclusivamente en el ámbito de los requisitos exigidos por la normativa sectorial turística de Andalucía introducidos por el Decreto 31/2024.

 

 

* 14-1-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ADMINISTRATIVO: AMPLIACIÓN.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Santander nº 1.

 

No puede pretenderse, en el caso de los procedimientos de apremio derivados de deudas a la administración tributaria, que a través de una ampliación de un embargo por débitos de vencimiento posterior a los primitivamente anotados y que han motivado nuevas providencias de apremio, se obtenga la práctica de un nuevo asiento con el mismo rango que correspondía a la anotación inicial.

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El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. Por tanto, el presente recurso carece de objeto ya que dicha calificación negativa caso no se ha producido. No se regula en la legislación hipotecaria la interposición de recurso contra el asiento practicado.

 

No obstante lo anterior, dadas las peculiaridades de este caso (práctica por la registradora de un asiento registral distinto del solicitado, sin consentimiento del interesado, y con la existencia de cargas intermedias que perjudican su pretensión) procede analizar la posible ampliación de embargo, decretada en procedimiento de apremio administrativo, conservando el rango de la anotación inicial.

 

Por cada actuación de embargo se practicará diligencia de embargo (artículo 93) que al recaer sobre bienes inmuebles (artículo 103) especificará el periodo, concepto a que corresponde el débito e importe total de la responsabilidad a que se afecta el inmueble por principal, recargo, intereses, en su caso, y costas (artículo 103.1.e). Consecuentemente, la anotación que se practica en el Registro es el asiento registral que publica el embargo practicado, que, a su vez, presupone la existencia de una diligencia de embargo, y que, como ha quedado expresado, puede comprender una única providencia de apremio o puede suponer la acumulación en un único expediente de varias providencias de apremio.

 

De las consideraciones anteriores se deduce que no puede pretenderse, en el caso de los procedimientos de apremio derivados de deudas a la Seguridad Social, que a través de una ampliación de un embargo por débitos de vencimiento posterior a los primitivamente anotados y que han motivado nuevas providencias de apremio, se obtenga la práctica de un nuevo asiento con el mismo rango que correspondía a la anotación inicial. Ciertamente, el presente supuesto no es objeto de regulación por el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, sino por la Ley General Tributaria y por el Reglamento General de Recaudación de 29 de julio de 2005. Pero los argumentos de la citada Resolución son igualmente aplicables al presente caso, en la medida en que tanto la Ley General Tributaria como el Reglamento General de Recaudación contienen una regulación expresa y suficiente de la materia, en términos muy similares a los previstos por el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, por lo que resulta injustificable la aplicación supletoria de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

El asiento de anotación de embargo refleja la deuda contenida en la diligencia de embargo, sin que pueda pretenderse que garantice deudas posteriores de vencimientos periódicos, aunque sea por el mismo concepto que las ya anotadas. En esta línea, admitir la pretensión del recurrente implicaría que anotado un embargo por impago de una anualidad de un impuesto periódico, quedarían tácitamente garantizados todos los hipotéticos impagos sucesivos con carácter indefinido, lo cual, como ya hemos avanzado, no puede cohonestarse con los principios generales en sede de tercerías, preferencias credituales, concurrencia de ejecución, y tutela judicial efectiva; así como con los principios registrales de prioridad y legitimación registral.

 

 

* 14-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: SUBSANACIÓN DE DEFECTOS.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Cádiz nº 3.

 

No procede la subsanación de los defectos apreciados a través del recurso gubernativo.

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Este Centro Directivo tiene reiteradamente declarado que, conforme al artículo 326, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por ello, no pueden ahora valorarse la aportación, junto al escrito de recurso, de documentos (de la índole que sean); ni la expresión, en aquel, de una pretensión subsanatoria de errores o defectos señalados en la calificación, pues ello operaría al margen de esta última.

 

Lo procedente es una nueva presentación, por el interesado, de la instancia de solicitud de asignación en forma, junto a los documentos que estime posible desvirtuar los defectos señalados en la calificación ahora teóricamente recurrida. Ofrecimiento que por lo demás, y como antes se ha reseñado, realiza el solicitante/recurrente en su escrito.

 

 

* 14-1-2026 HERENCIA: NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA VIDUAL GALLEGA.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de A Coruña nº 5.

 

El hecho de que la ley gallega permita optar por el pago de la legítima al viudo, mediante la adjudicación del referido usufructo sobre la vivienda habitual, no puede determinar la inscripción de la escritura respecto de las otras cuando no consta aún que tal legítima ha sido abonada.

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Este Centro Directivo, en la última Resolución citada en los «Vistos», y respecto de la legítima del derecho civil gallego declaró: «(…) En resumen, pues, la legítima gallega es una obligación de valor que puede ser satisfecha en metálico, y ese derecho se dirige personalmente frente al heredero, que, en definitiva, es el obligado frente al legitimario. El legitimario, por tanto, tiene a su favor el derecho a percibir con cargo a la herencia un valor patrimonial, pero no forma parte, por su solo título de legitimario, del proceso de transmisión y adquisición de los bienes hereditarios y, por lo tanto, del caudal relicto, respecto al cual es un tercero acreedor. Por lo tanto, la legítima se configura como un derecho preferente al de los legatarios hasta el límite de la cuota legitimaria y constituye un derecho también preferente al de los acreedores del heredero (…)». Ahora bien, si lo dicho, y respecto de la legítima de los descendientes, es doctrina inconcusa; sin embargo, respecto de la legítima del cónyuge viudo, la cuestión ha sido – y es– debatida. Ocurre sin embargo que, en este caso, notario y registradora, como veremos seguidamente, coinciden en su naturaleza jurídica, lo que necesariamente incide en el sentido final de la presente resolución.

 

La registradora entiende –y el notario acepta en su recurso– que la naturaleza de la legítima de los descendientes es diferente a la del cónyuge. En el segundo caso se ha discutido si se puede considerar que su naturaleza es la misma que en el caso de los descendientes o si por contra, tendría carácter «pars bonorum» en sentido funcional y estructural dado que la regulación de esta legítima se encuentra formulada en términos diferentes a la de los descendientes. La registradora, como decimos, se adhiere a esta segunda postura. El hecho de que la ley gallega permita optar por el pago de la legítima al viudo, mediante la adjudicación del referido usufructo sobre la vivienda habitual, no puede determinar la inscripción de la escritura respecto de las otras cuando no consta aún que tal legítima ha sido abonada.

 

Así, el carácter «pars bonorum» en sentido funcional y estructural de la legítima de la viuda, puesto de manifiesto en la calificación recurrida, hace que su derecho legitimario tenga naturaleza de derecho real (en forma de usufructo) y no de mero derecho personal –como en el caso de los descendientes–; que recae directamente sobre los bienes hereditarios y que es oponible erga omnes, configurándolo como una participación real en la herencia; aunque el derecho se limite al usufructo y ello aunque la viuda no tenga la consideración de heredera. Por lo tanto, hasta que no se acredite que su derecho legitimario ha sido satisfecho no puede procederse a la inscripción de las fincas que integraban el caudal hereditaria aunque no se traten de la vivienda habitual del causante si no se cuenta con su consentimiento. Esta postura es la que sostiene también la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 20 de enero de 2015.

 

 

* 14-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: AUTORIZACIÓN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Marbella nº 4.

 

No procede la concesión de NRUA sin la autorización de la Junta de Propietarios en aplicación del art. 7.3 de la LPH.

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El recurso no puede prosperar. Como se indicó al principio, a la solicitud presentada en el Registro se acompañó la resolución de la Consejería de Turismo y Andalucía Exterior de la Junta de Andalucía, Delegación Territorial en Sevilla, de fecha 19 de mayo de 2025, acordando inscribir en el Registro de Turismo de Andalucía, la vivienda con fines turísticos; esto es, de fecha posterior a la entrada en vigor (3 de abril de 2025) de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, por lo que no cabe aplicar al caso la disposición adicional segunda de la Ley sobre propiedad horizontal (en la redacción dada a la misma por la citada Ley Orgánica), que establece: «Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma». La consecuencia que de ello se deriva es la ineludible aplicación, al caso, del artículo 7.3 de la Ley sobre propiedad horizontal.

 

*

14-1-2026 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Arenas de San Pedro.

 

Concurriendo dudas sobre la posible invasión de otra fina ya inscrita, se puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199.

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No expresa la calificación cuáles son los argumentos o motivos que llevan al registrador a afirmar que con la representación gráfica propuesta se produzca una invasión de la finca colindante. Y como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).

 

No sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199. Además, en el presente caso las dudas resultan de la mera apariencia que se infiere de una ortofotografía aérea (suministrada por el Plan Nacional de Ortofotografía Aérea), siendo por ello una apreciación meramente indiciaria que no puede dar lugar a la suspensión de la inscripción (cfr. Resolución de 15 de junio de 2020), sin haberse tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, como resulta del fundamento anterior.

 

 

* 15-1-2026 PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: PLAZO DE CALIFICACIÓN DEL TÍTULO POSTERIOR.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Alcañiz.

 

Una vez practicada la inscripción correspondiente respecto del primer título presentado, comienza el cómputo de calificación e inscripción de la escritura de donación presentada con posterioridad.

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Conforme al principio de prioridad registral recogido en los artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria, fue objeto de inscripción el título previamente presentado, esto es, la escritura de donación presentada el día 18 de agosto de 2025, en el asiento 1.995; y una vez practicada la inscripción correspondiente –la 5.ª–, en fecha 24 de septiembre de 2025, comienza el cómputo de calificación e inscripción de la escritura de donación presentada con posterioridad, conforme establece el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 15-1-2026 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Majadahonda nº 1.

 

No puede presentarse a Diario una instancia que solicita que se declare la nulidad de un mandamiento de embargo.

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Con la Ley 11/2023, se da nueva redacción al artículo 246 de la Ley Hipotecaria, que en su apartado 3. introduce un recurso especial, «exprés», contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, habida cuenta de la importancia de éste, con unos plazos reducidos para su interposición y resolución, corriendo esta última a cargo exclusivamente de la Dirección General, sin que haya posibilidad de calificación sustitutoria ni recurso judicial directo. La consecuencia lógica de lo anterior es que, interpuesto el recurso, el registrador debe remitir la documentación pertinente el mismo día o el siguiente hábil a aquel en que haya tenido su entrada en el Registro, ya que solo así podrá garantizarse su resolución en los cinco días hábiles siguientes.

 

Mediante la instancia presentada se solicita que «[…] se declare la nulidad del mandamiento de embargo […]». Ni la registradora de la Propiedad ni esta Dirección General tienen competencia funcional para declarar la nulidad de un mandamiento de embargo, lo cual deberá ser solicitado, en su caso, dentro del correspondiente procedimiento ante la Agencia Tributaria y mediante recuso contencioso-administrativo. Tampoco la mera solicitud de cancelación puede provocar la cancelación de las anotaciones preventivas fuera de los supuestos contemplados por la legislación hipotecaria, entre cuyos supuestos, no se encuentra el del presente expediente. En conclusión, dicha pretensión ni se encuentra incluida en ninguna de las posibles excepciones por la que nuestra legislación hipotecaria permite el acceso de documentos privados, ni por su naturaleza, contenido o finalidad puedan provocar operación registral alguna.

 

 

* 15-1-2026 TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE: EFECTOS. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: CANCELACIÓN.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Algete.

 

Se trata de un acto voluntario que debe verse sometido a la aplicación de lo establecido en la disposición adicional sexta, apartado cuarto, de la Ley General Tributaria en relación con la revocación del CIF. Por otro lado, la cancelación de una anotación de embargo no puede realizarse por confusión de derechos.

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Debe comenzarse aclarando, como muy acertadamente señala el registrador en su informe, que la nota de calificación no ha cuestionado en ningún momento que el documento presentado no sea formalmente válido para lograr el acceso del acuerdo al Registro. Por tanto, no procede ahora analizar si un auto de homologación de una transacción judicial es título formal adecuado para la inscripción de la dación en pago acordada (vid. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).

 

Cuando la revocación se refiera al número de identificación fiscal de una entidad, su publicación en el “Boletín Oficial del Estado” implicará la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal.

 

Alega el recurrente que las limitaciones contenidas en la disposición adicional sexta, apartado cuarto, de la Ley General Tributaria deben entenderse reducidas respecto de actos y negocios voluntarios de las entidades con número de identificación fiscal revocado, sin que quepa su extensión a actos obligados o debidos, como el cuerdo transaccional alcanzado en un procedimiento de ejecución. En el caso ahora analizado no estamos en presencia de una actuación propiamente de ejecución forzosa en un procedimiento de apremio, sino que se trata de acuerdo entre partes que trata precisamente de evitar la continuación de un procedimiento ejecutivo. Y aunque las partes han decidido optar por someter dicho acuerdo a la homologación del juez, lo cual le confiere el carácter de documento público judicial, también podrían haberse limitado a llegar la misma transacción privadamente y a que el demandante hubiera desistido del referido procedimiento. Consecuentemente, queda claro que se trata de un acto voluntario que debe verse sometido a la aplicación de lo establecido en la disposición adicional sexta, apartado cuarto, de la Ley General Tributaria. El mismo criterio mantuvo este Centro Directivo en la Resolución de 29 de julio de 2022 en relación con una escritura derivada de un procedimiento de venta extrajudicial para la ejecución de una hipoteca.

 

La cancelación de una anotación de embargo solo puede llevarse a efecto en virtud del mandamiento judicial librado por el Juzgado que la ordenó practicar (artículo 83 de la Ley Hipotecaria). La pretensión del recurrente de que se proceda a la cancelación por vía de confusión de derechos una vez se consiga inscribir la finca en favor de la misma sociedad ejecutante en el procedimiento en el que se acordó el embargo, choca con la naturaleza del embargo, que supone la afección del bien a las resultas de determinado procedimiento, careciendo el ejecutante de poder de disposición sobre él. Por tanto, no se trata de un derecho real cuyo titular sea el acreedor ejecutante, como sí ocurre en el caso de una hipoteca.

 

 

* 15-1-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Marbella nº 2.

 

No procede inscribir la base gráfica si se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

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No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

Habiéndose formulado en el expediente alegación contraria a la inscripción y fundando en ella la calificación registral denegatoria hay que tener presente, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como la de 3 de septiembre de 2025 que la mera existencia de la alegación no es por sí suficiente para emitir una calificación negativa. En el presente caso, la registradora fundamenta la nota de calificación en que existe alegación del colindante, que invoca un solape parcial de la georreferenciación alternativa aportada con su finca que resulta de la presunción de certeza de los datos catastrales y del plano con la relación de coordenadas aportadas por el alegante, presentado el día 18 de junio de 2025, para posteriormente aportar un archivo GML, con una georreferenciación alternativa a la catastral.

 

En primer lugar, hay que declarar la invocación que hace la registradora a la presunción de certeza de los datos del Catastro. Es esta una presunción «iuris tantum», que admite prueba en contrario. No obstante, la registradora hace concreción de las razones por la que rechaza la georreferenciación propuesta. Debe recordarse, además, que el colindante que efectúa oposición es titular registral, y aunque no tiene inscrita su georreferenciación, es merecedor de mayor protección que si no lo fuera.

 

En definitiva, no ha quedado claro si la georreferenciación alternativa aportada no supone alteración de la realidad física de la finca amparada por el folio registral, o responde a la mejora de su descripción y de la georreferenciación de la misma, rectificando la inexactitud catastral en el trazado del lindero entre las fincas 7.475, objeto del expediente y la 2.344, propiedad del alegante, que en este expediente no se ha llegado a acreditar que no resulte perjudicada.

 

 

* 15-1-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Manilva.

 

No procede inscribir la base gráfica si se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

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En el presente caso, el registrador omite en el informe los aspectos procedimentales esenciales por los que ha atravesado el procedimiento registral en el que se ha emitido la nota de calificación recurrida, que deben relacionarse para la Dirección General pueda calificar la regularidad del expediente. Ahora bien, la falta de este informe no impide la continuación del procedimiento, conforme al párrafo octavo del art. 327 de la Ley Hipotecaria. Habiéndose notificado la calificación el día 24 de junio de 2025, y habiendo recibido la documentación el registrador sustituto el día 22 de agosto de 2025, la petición de calificación sustitutoria está fuera del plazo de 15 días.

 

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

En el presente caso, el registrador fundamenta la nota de calificación en que existe alegación del colindante, que invoca un solape parcial de la georreferenciación catastral aportada con su finca, que resulta de un levantamiento planimétrico con el que justifica su alegación. La presunción de exactitud de los datos catastrales, conforme a los dispuesto en el artículo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, pretende destruirse por el colindante alegante con el levantamiento planimétrico, que toma como linde una valla metálica, como elemento delimitador de las propiedades, según el técnico del alegante. Sin embargo, como declararon las Resoluciones de esta Dirección General de 27 de septiembre de 2023 y 29 de julio de 2024, para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que también es aplicable a una red metálica, como en el presente caso. Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica.

 

Nos situamos, entonces, en el umbral del desacuerdo sobre la delimitación del trazado del lindero que, como se desprende del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y de la doctrina reiterada de esta Dirección General en Resoluciones como la de 3 de septiembre de 2025 (vid., por todas), excede del ámbito de aplicación del expediente del artículo 199, pues como declaró la Resolución de 10 de octubre de 2024, carece del trámite de prueba y su finalidad no es resolver una controversia.

 

 

* 16-1-2026 TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE: TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE.

 

B.O.E. 16-5-2026

 

Registro de Sabadell nº 5.

 

Se necesita escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, ya que no se trata de una sentencia, sino de un mero auto, y, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto.

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En relación con el primero de los defectos, debe recordarse que el principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su aplicación procesal y registral, e implica que los títulos inscribibles deben ser otorgados por los titulares registrales, así como que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, circunstancia que debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación (artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento). En el presente caso, la finca registral aparece inscrita a favor de unos cónyuges que están ya fallecidos, por lo que resulta precisa la intervención de sus respectivos herederos, que deberán aportar los títulos sucesorios que los legitiman como tales, así como los certificados de defunción de últimas voluntades (artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 78 del Reglamento Hipotecario).

 

El segundo defecto señala que se necesita escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, ya que no se trata de una sentencia, sino de un mero auto, y, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, el juez solo valora la capacidad de las partes para transigir, pero no valora el negocio objeto de la transacción. El objeto de este defecto es una cuestión ya resuelta en numerosas y recientes Resoluciones de este Centro Directivo, y se centra en la naturaleza del auto de homologación de un acuerdo transaccional; y si este es o no título formal apto para acceder al Registro, a la luz de los principios hipotecarios fundamentales de nuestro sistema inmobiliario registral. Ciertamente, el auto judicial por el que se lleva a cabo la homologación del contrato de transacción no es un documento privado. Pero la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes; no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada.

 

 

* 19-1-2026 DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO: NO ES NECESARIA LA PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de San Vicente de Raspeig.

 

Entre los hechos que afectan al régimen económico a que se refiere el art. 266 RRC no está la extinción de comunidad sobre un bien porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales.

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En el presente caso no tiene fundamento alguno la exigencia relativa a la acreditación de la inscripción del régimen de separación de bienes en el Registro Civil. Ciertamente, el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil exige, en su párrafo sexto, que en las inscripciones que en cualquier otro Registro –y, por tanto, en el de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económico matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento; de modo que en caso de no haberse acreditado se suspenderá la inscripción por defecto subsanable. Pero entre los hechos que afectan al régimen económico a que se refiere el citado precepto reglamentario no está la extinción de comunidad sobre un bien porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales. Esta conclusión no puede quedar empañada por el hecho de que, como afirma el registrador, si se pagara con dinero presuntivamente ganancial la compensación económica que se realiza en favor del cónyuge no adjudicatario, se generaría un crédito a favor de la sociedad de gananciales en su futura liquidación.

 

 

* 19-1-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Corcubión-Muros.

 

No procede denegar la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

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No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

En cuanto a la duda en la identidad de la finca por el posible encubrimiento de un acto de modificación de la entidad hipotecaria, por el lindero sur, que según el Registro es mas de su pertenencia y según Catastro dos parcelas catastrales, el defecto también debe ser revocado.

 

La registradora se ha limitada a hacer constar que las dudas resultan de la magnitud del exceso, citando el número de los artículos que considera infringidos, sin indicar la manera en que los mismos resultan infringidos. La sola magnitud de la rectificación superficial no es motivo suficiente para suspender la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 19-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Tacoronte.

No procede la concesión de NRUA si existe una cláusula en estatutos que lo impide.

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En el mismo sentido se pronunciaron las posteriores Resoluciones de 19 y 25 de junio y 2, 10 y 16 de julio: la prohibición estatutaria de «desarrollar actividad profesional, comercial, mercantil o industrial» comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica e implica usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial. Con base en la doctrina jurisprudencial y potestativa citada, no puede sino confirmarse el criterio de la registradora: la prohibición establecida en los estatutos incluye el alquiler de corta duración turístico y, por tanto, impide asignar número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico, salvo previa modificación estatutaria que elimine dicha prohibición.

 

 

* 19-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Tacoronte.

 

No procede la concesión de NRUA si existe una cláusula en estatutos que lo impide.

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En el mismo sentido se pronunciaron las posteriores Resoluciones de 19 y 25 de junio y 2, 10 y 16 de julio: la prohibición estatutaria de «desarrollar actividad profesional, comercial, mercantil o industrial» comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica e implica usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial. Con base en la doctrina jurisprudencial y potestativa citada, no puede sino confirmarse el criterio de la registradora: la prohibición establecida en los estatutos incluye el alquiler de corta duración turístico y, por tanto, impide asignar número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico, salvo previa modificación estatutaria que elimine dicha prohibición.

 

 

* 19-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Barcelona nº 1.

 

No procede la concesión de NRUA si existe una cláusula en estatutos que lo impide.

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En consecuencia, la subrogación en la licencia solo implica que el actual titular ostenta una determina calificación administrativa, la cual, como ya se ha dicho, no prejuzga, ni condiciona, la asignación de número independiente, ni tampoco la calificación registral. En el presente caso, dicha calificación negativa y la suspensión de la asignación del número de registro único de alquiler fueron correctas, pues el actual titular adquirió con posterioridad a la inscripción de la cláusula estatutaria prohibitiva de la actividad turística. La vigencia y oponibilidad de dicha prohibición impide la asignación de número de registro único de alquiler a las viviendas afectada por la misma.

 

 

* 19-1-2026 DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: PROTECCIÓN.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Laredo-Ramales de la Victoria.

 

La protección del dominio público es independiente de que esté o no deslindado.

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La Resolución de esta Dirección General de 23 de enero de 2019 ya declaró que la ausencia de deslinde no es obstáculo para que puedan existir dudas de que la finca cuya representación georreferenciada se pretende inscribir pueda invadir el dominio público, si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasión, pues en este campo la labor del registrador, tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, tiene una marcada finalidad preventiva. En relación con el supuesto particular de la inscripción de declaraciones de obra nueva, debe tenerse en cuenta, además de la posible invasión del dominio público marítimo-terrestre, que la Ley de Costas define y establece en su artículo 23 la servidumbre legal de protección y que según el artículo 25.1.a) de la misma ley en la zona de servidumbre de protección estarán prohibidas las edificaciones destinadas a residencia o habitación.

 

Considera el recurrente que ya se ha acreditado por la Administración, mediante las certificaciones de la Demarcación de Costas de Cantabria aportadas, que la finca no invade el dominio público marítimo-terrestre ni está afectada por la zona de servidumbre de protección. Sin embargo, dichas certificaciones realizan dicha afirmación sobre la base del deslinde probable vigente. Según las propias certificaciones, el deslinde anterior del demanio público de la zona en cuestión aprobado por Orden Ministerial de 8 de febrero de 2011 fue anulado por Orden Ministerial de 30 de diciembre de 2013 en ejecución de sentencia firme de la Audiencia Nacional, por defectos formales en su tramitación. Las certificaciones hablan de deslinde probable vigente, pero probable y vigente son en este caso adjetivos contradictorios, porque si estuviese vigente no sería probable, sino que sería una certeza.

 

El artículo 23.3. del mismo Reglamento de Costas prevé que en toda información registral referida a fincas que, según la cartografía catastral, intersecten o colinden con el dominio público marítimo-terrestre, se pondrá de manifiesto tal circunstancia como información territorial asociada y se incluirán los datos identificativos del expediente de deslinde cuando conste su iniciación por nota indicativa y los efectos que pueden derivarse del mismo, que dicha información habrá de ser igualmente consignada en las notas de calificación o despacho respecto de los documentos que se presenten con posterioridad a la nota marginal de la incoación del expediente de deslinde y que la misma publicidad se producirá respecto a fincas afectadas por la zona de servidumbre de protección y tránsito. Es decir, tales previsiones se dan solo para aquellas fincas en las que conste nota marginal de inicio del procedimiento de deslinde, no respecto de aquellas que eventualmente pudieran verse afectadas solo de manera hipotética o especulativa.

 

 

* 20-1-2026 BIENES PRIVATIVOS: PRUEBA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Madrid nº 23.

 

Se reitera la doctrina referente a la prueba del carácter privativo del dinero usado para la adquisición de una finca.

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En el presente caso, dado que en la notificación de la calificación impugnada no consta expresamente el plazo de un mes para interponer este recurso, no puede acogerse la alegación que de extemporaneidad hace la registradora debiendo este Centro Directivo entrar en el fondo del asunto.

 

Respecto de la cuestión sustantiva planteada, conviene recordar la doctrina de este Centro Directivo según la cual, en el ámbito registral, para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo, el artículo 95 del Reglamento Hipotecario (y al margen del supuesto de confesión de privatividad por el consorte –conforme a los artículos 1324 del Código Civil y 95.4 del citado Reglamento Hipotecario–; y del supuesto en que los cónyuges celebren un negocio jurídico de atribución de carácter privativo, pero dejando claramente expresada la causa onerosa o gratuita de dicho negocio) exige que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado, sobre todo, el carácter fungible del dinero. El rastro del dinero privativo que se dice invertido en la adquisición ha de gozar de una acreditación documental plena, pues en el procedimiento registral no existe la posibilidad de admisión de otros medios de prueba, cuya admisión habría de llevar pareja la posibilidad de contradicción.

 

 

* 20-1-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Marbella nº 2.

 

No procede denegar la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

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No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

Tratándose del supuesto camino público, en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria no se han recibido alegaciones por parte de ninguna Administración, debiendo señalarse que ni siquiera consta su titularidad catastral, constando esta último a favor de «Detalle Topográfico», que como bien puede comprenderse no refleja ningún carácter demanial y ni tan siquiera patrimonial a favor de alguna Administración Pública (cfr. Resolución de 12 de mayo de 2022). No ha lugar a plantearse aquí si una eventual oposición de la Administración reúne o no los requisitos mínimos de concreción y acreditación exigibles, de conformidad con las Resoluciones de 12 de mayo de 2022 y 23 de mayo de 2024; simplemente, no se ha formulado oposición por la Administración y tampoco puede colegirse la naturaleza demanial de la porción de territorio cartografiado en Catastro como «camino». Y cabe decir lo mismo respecto del monte público.

 

 

Procede clarificar las distintas situaciones en que puede encontrarse la finca registral que linda con dominio público en la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria: a) respecto a fincas colindantes con dominio público deslindado y georreferenciado: El registrador protegerá con su calificación registral cualquier usurpación del dominio público, mediante la aplicación informática homologada del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el registrador denegará la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria; b) respecto a las fincas colindantes con dominio público, cuyo deslinde no consta en el Registro de la Propiedad, el registrador tramitará el expediente, pudiendo darse dos situaciones: I. que el expediente de deslinde esté iniciado, pero no concluido, sin que se haya solicitado la práctica de la nota marginal de inicio del procedimiento de deslinde. En este caso, para que la alegación de la Administración pueda ser estimada por el registrador, para aplicar el principio de protección del dominio público deberá acompañarse al escrito de alegaciones la resolución administrativa de inicio del deslinde, con plano georreferenciado; II. que el expediente de deslinde no esté iniciado: en este caso, para que la oposición de la Administración pueda ser estimada por el registrador, deberá acreditarse que se ha dictado resolución administrativa de inicio del expediente de deslinde abreviado respecto a la finca en cuestión, tras la recepción de la notificación del Registro, acompañada del plano georreferenciado de la franja de dominio público invadido y acreditación de su remisión al titular registral de la finca afectada, solicitando la práctica de la nota marginal de constancia del inicio del expediente de deslinde abreviado, a que se refiere el artículo 14 de la Ley 3/2014, de 3 de julio. III. si la Administración no pudiera aportar la resolución dentro del plazo de alegaciones, o el de su prórroga, podrá hacer constar por nota al margen de la última inscripción de dominio la clasificación ambiental, urbanística o administrativa del suelo en el que se ubica la finca registral, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria, siempre que identifique la porción de dominio público afectada y acredite que la resolución de clasificación se ha notificado al titular registral de la finca.

 

Finalmente, respecto de la oposición formulada por el titular de la registral 71.321, las mismas no pueden ser tenidas en consideración, pues del informe de validación gráfica aportado no resulta afectación alguna a las parcelas con las que guarda correspondencia, ni tampoco resulta del plano topográfico aportado cuáles son las coordenadas de ubicación geográfica de la finca que permitieran comprobar si efectivamente resulta afectada la citada finca como consecuencia de la representación gráfica cuya inscripción se solicita.

 

 

* 20-1-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Estepona nº 1.

 

No procede exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

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Como cuestiones previas conviene aclarar, ante la alegación producida en el escrito de recurso en relación con el hecho de que el mismo registrador había admitido la anotación de prórroga en casos similares sin la exigencia de una notificación al ejecutado titular de la finca, que como ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo, el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos. Igualmente debe recordarse que los registradores, al calificar documentos administrativos, han de atenerse a lo establecido en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

 

Como muy acertadamente ha señalado la doctrina de esta Dirección General, la prórroga de una anotación preventiva de embargo constituye un trámite procesal exigido por la duración temporal de este tipo de asientos, tal y como establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y que no tiene más trascendencia que evitar su caducidad. Si es posible anotar la prórroga de una anotación de embargo cuando la finca ya es titularidad de un tercero que no es parte en el procedimiento, con mucho más fundamento será viable la anotación de dicha prórroga en un caso como el ahora analizado en el que la finca sigue apareciendo inscrita a nombre del ejecutado, sin que quepa ahora exigir una notificación específica de una acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 20-1-2026 PUBLICIDAD FORMAL: REQUISITOS.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Callosa de Segura.

 

La mera alegación de eventuales derechos hereditarios respecto del titular registral no constituye suficiente interés legítimo para una certificación literal de la finca.

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Conforme a los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 y siguientes de su Reglamento, el contenido del Registro sólo ha de ponerse de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos, interés que ha de ser directo, conocido, legítimo y de carácter patrimonial o con relevancia jurídica, y que debe justificarse ante el registrador, a quien corresponde apreciarlo, todo ello en necesaria coordinación con la normativa sobre protección de datos de carácter personal.

 

En el presente caso, el recurrente se limita a manifestar que es interesado directo en la sucesión de don H. R. S. y que existen derechos hereditarios en juego respecto de la finca registral 2.680, sin aportar documento alguno del que resulte su cualidad de heredero o interesado en la sucesión, más allá de la certificación de defunción y del certificado de últimas voluntades de un causante, que, por sí solos, no permiten atribuirle legitimación sucesoria concreta.  En atención a lo expuesto, no puede apreciarse en el presente expediente la concurrencia de un interés legítimo, directo, conocido y patrimonial que justifique la expedición de la certificación literal solicitada en los términos pretendidos por el recurrente.

 

 

* 21-1-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Calahorra.

 

No procede denegar la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

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No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

La registradora, declarándose una obra nueva sobre la finca 4.302 del Ayuntamiento de Calahorra, inicia el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por haberse aportado una representación gráfica georreferenciada catastral, por estimar que es preceptiva y necesaria la inscripción de la misma, conforme al criterio establecido por la Resolución de este Centro Directivo de 24 de junio de 2025. Y es que, únicamente constando inscrita la representación gráfica de la finca sobre la que se declara la obra nueva podrá realizarse de modo efectivo esa comparación geométrica, que permitirá cerciorarse de la ubicación íntegra de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación dentro de las coordenadas de georreferenciación de la finca sobre la que se declara la obra nueva.

 

En el concreto caso de este expediente, dos comunidades de propietarios colindantes se oponen a la inscripción solicitada, alegando fundamentalmente que se han introducido vigas en las paredes de las fincas de las que son propietarias como consecuencia de las obras ejecutadas, aportando fotografías que, a su juicio, demuestran tal extremo. Sin embargo, del contenido de los escritos de alegaciones se desprende que su oposición no va referida tanto a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral de la finca, como a la obra nueva que en el título calificado se declara, cuestión esta última respecto de la que los colindantes no están facultades para formular oposición, por ser materia excluida del ámbito de aplicación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

 

Además, la registradora, en su calificación no fundamenta el motivo por el que las alegaciones tienen la entidad suficiente para llevarle a dudar de la identidad de la finca, más allá de remitirse a la existencia de la oposición formulada y, en consecuencia, la calificación no puede sostenerse, pues como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional.

 

 

* 21-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Tacoronte.

 

No procede la concesión de NRUA si existe una cláusula en estatutos que lo impide.

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La prohibición estatutaria de «desarrollar actividad profesional, comercial, mercantil o industrial» comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica e implica usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial. Con base en la doctrina jurisprudencial y potestativa citada, no puede sino confirmarse el criterio de la registradora: la prohibición establecida en los estatutos incluye el alquiler de corta duración turístico y, por tanto, impide asignar número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico, salvo previa modificación estatutaria que elimine dicha prohibición.

 

 

* 21-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: VIVIENDA SOCIAL.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Málaga nº 2.

 

No procede la concesión de NRUA si se trata de una vivienda social.

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El recurso no puede prosperar, si se tiene en cuenta que la vivienda para la que se solicita la asignación de número de registro de alquiler procede de la registral 29.495, y tiene concedida la calificación de vivienda social según expediente MA-(…), de fecha 4/12/1980, por un plazo de 50 años. Siendo la normativa aplicable, entre otras, el Real Decreto 2278/1976 por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 12/1976, de 30 de julio, sobre inversión en vivienda, ha de tenerse en cuenta lo que dispone el artículo 1 de dicho Real Decreto 2278/1976, que establece que se entenderá por vivienda social la que, destinada a vivienda habitual de su adquirente, reúna una serie de condiciones. A su vez, el artículo 25.Uno del mismo Real Decreto dispone que: «Los beneficiarios de una vivienda social vendrán obligados a ocuparla personalmente en el plazo máximo de tres meses, a partir de la entrega de la vivienda (…)». Y este mismo artículo en su apartado tercero dispone: «Queda expresamente prohibido el arriendo, subarriendo y todas las figuras que implique cesión de uso de la vivienda social por parte de su beneficiario».

 

 

* 21-1-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DESESTIMACIÓN.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Pineda de Mar.

 

No cabe interponer recurso si el registrador ha inscrito la base gráfica desestimando las alegaciones formuladas por algún colindante.

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En caso de calificación positiva de la representación gráfica, lo procedente es practicar la inscripción correspondiente, sin perjuicio de que quede constancia en el procedimiento la resolución motivada en la que se acuerda dicha inscripción que queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Únicamente si la calificación de la representación gráfica es negativa, puede recurrirse conforme a las normas generales, según reza el precepto.  En cambio, no prevé la norma que se efectúe una calificación de cada una de las alegaciones, sujeta a posibilidad de recurso. Esta posibilidad, además, supondría un grave entorpecimiento del tráfico, pudiendo llegar a causar grandes dilaciones en el procedimiento previsto en la Ley (cfr. Resoluciones de 25 de octubre de 2017, 15 de febrero y 20 de marzo de 2019).

 

Y es que, concedido plazo para ampliar las alegaciones formuladas, de conformidad con el criterio establecido por las Resoluciones de esta Dirección General de 8 y 9 de enero y 6 de febrero de 2025, el escrito conteniendo las mismas se presenta el último día concedido al efecto, pero fuera de las horas de apertura, lo que determina, a juicio de la registradora, que deben entenderse presentadas el siguiente día hábil y, por tanto, fuera de plazo. En la presentación telemática, lo relevante a efectos sustantivos es la fecha de entrada en el Registro, de ahí la determinación del sellado temporal», aunque, como ocurre en los supuestos de alegaciones presentadas en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, las mismas no causen asiento de presentación.

 

No obstante lo anterior, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 30 de marzo y 21 de junio de 2023, respecto a las alegaciones presentadas dentro del plazo de 20 días, pues siendo el objetivo del expediente adecuar la descripción registral a la realidad física, evitando la invasión de fincas inmatriculadas o del dominio público, el registrador, aun siendo extemporáneas, ha de analizar las alegaciones presentadas por quien se opone, por si pudieran ser fundamentales para fundar su decisión sobre eventuales dudas en la identidad de la finca.

 

Habiendo concluido el procedimiento con la práctica de la inscripción solicitada por haberse desestimado las alegaciones no sólo por una eventual extemporaneidad que, como se ha dicho, no se ha producido, sino también por el contenido de las mismas, debe señalarse que es doctrina reiterada de esta Dirección General que sólo puede ser objeto de recurso la nota de calificación negativa de los registradores, pero no los asientos ya practicados.

 

Es por ello recomendable que, una vez formulada oposición por algún titular colindante (registral o catastral) y desestimadas las alegaciones planteadas a la práctica de la inscripción por el registrador, éste emita dictamen debidamente motivado sobre cuáles han sido las razones, hechos y circunstancias, que le han conducido a emitir una calificación favorable a la pretensión de inscripción y a, en consecuencia, no tener en cuenta los motivos alegados por el colindante en su escrito de oposición. Sólo de esta manera, podrá el colindante que se considere perjudicado acudir a los tribunales de Justicia a contender acerca de la nulidad de la inscripción practicada con todos los elementos fácticos y jurídicos que le permitan plantear su demanda con las debidas garantías.

 

 

* 22-1-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: AMPLIACIÓN.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Ontinyent.

 

Se confirma la doctrina relativa a la posibilidad de ampliación de embargo, aplicándola a un procedimiento cambiario.

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La doctrina de este Centro Directivo se ha ido consolidando y concretando a lo largo del tiempo, de tal manera que ha permitido la llamada ampliación de embargo no sólo por nuevos intereses y costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, sino incluso por nuevos importes del principal de la deuda que genera la ejecución, siempre que tuviesen el mismo origen que el débito original y que, por ello, pudiesen ser exigidos en el mismo procedimiento, como ocurre en los nuevos vencimientos de una deuda de duración periódica.

 

Lo anterior no decae en caso de ejecución de títulos cambiarios, ya que los mismos no son sino documentos mercantiles que constituyen medios de pago de una deuda principal; su singularidad consiste en estar dotados de especiales garantías, deviniendo abstractos respecto de la deuda que los motiva a fin de facilitar su tráfico y, con ello, la financiación y la seguridad jurídica empresarial. El hecho de su abstracción respecto a la relación crediticia que los origina no impide que el vencimiento de los títulos posteriores emitidos en cumplimiento de una misma obligación constituya una partida más que incorporar al principal de la deuda que se reclama en un procedimiento ejecutivo en el que se ha trabado ya embargo sobre bienes del deudor.

 

 

* 22-1-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Pineda de Mar

 

Se ha de considerar vigente a los efectos de anotar la prórroga una anotación de embargo con nota marginal de expedición de certificación practicada hace menos de cuatro años.

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La registradora deniega la prórroga solicitada al considerar que nota de expedición de certificación de dominio y cargas conlleva que el asiento de anotación de embargo, que no ha sido objeto de cancelación, manteniendo su vigencia durante 4 años desde la fecha de la nota de expedición de certificación de dominio y cargas pero sólo a los exclusivos efectos determinados en las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, es decir, sólo para el caso de que se presente el decreto de adjudicación en subasta y mandamiento cancelatorio en el seno de ese procedimiento, ya que una interpretación diferente implicaría que se mantuvieran los efectos cancelatorios derivados de la anotación, limitándose los efectos de la nota de expedición de certificación únicamente a éstos, pero reiterando que dicha nota de expedición de certificación no supone en sí misma una prórroga de la anotación misma.

 

El Tribunal Supremo –acogiendo alguna de las preocupaciones manifestadas en la doctrina de este centro directivo– ha matizado su doctrina contenida en la Sentencia número 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.

 

En el supuesto de hecho que da lugar a la presente Resolución, cuando se solicita la prórroga de la anotación preventiva de embargo no habían transcurrido 4 años desde la fecha de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas. Como señaló este Centro Directivo en Resolución de 12 de junio de 2024, la nota marginal de expedición de certificación es «indubitadamente un asiento registral, sin que la norma distinga respecto del carácter principal o accesorio que debiera revestir el mismo», de modo que el «dies a quo» para el cómputo de los plazos de caducidad es la fecha de dicha nota marginal. Por tanto, el argumento esgrimido por la registradora no puede mantenerse. La prórroga temporal de 4 años que implica la extensión de la nota marginal de expedición de certificación no lo es sólo a los efectos de la inscripción del auto de adjudicación derivado del procedimiento.

 

 

* 23-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: LOCAL COMERCIAL.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Madrid nº 27

 

No procede la concesión de NRUA si se trata de local comercial.

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Ahora bien, ambos tipos de arrendamiento de corta duración, turístico y no turístico, a pesar de quedar excluidos de la categoría de arrendamiento de vivienda a los efectos de dicho artículo 2, deben ejercerse en todo caso en una unidad alojativa destinada registralmente a vivienda, pues pretenden satisfacer una necesidad de residencia, aunque no sea permanente, y por ello requieren que dicha unidad alojativa reúna las características de habitabilidad exigibles a una vivienda. Por este motivo, no es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial.

 

 

* 23-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife.

 

No procede la concesión de NRUA si no está previamente declarada la obra nueva.

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El registrador, en ejercicio del control de legalidad que impone el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, debe verificar que el acto objeto de inscripción no encubre infracción urbanística ni contradice normas imperativas. En este sentido, tanto el Real Decreto 1312/2024 como la normativa autonómica exigen que la vivienda cumpla todas las condiciones legales, técnicas y urbanísticas que exigen la normativa estatal, autonómica y local, antes de poder ser comercializada como vacacional. Mientras no se acredite mediante la inscripción de obra terminada que la edificación está plenamente habilitada, no puede el registrador llevar a cabo la verificación de su aptitud para el uso pretendido. Los argumentos expuestos justifican plenamente la calificación de la registradora objeto de impugnación, de modo que la asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa inmatriculación de la finca, así como la constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación.

 

 

* 23-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Gava.

 

No procede la concesión de NRUA si existe una cláusula en estatutos que lo impide.

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La prohibición estatutaria de «desarrollar actividad profesional, comercial, mercantil o industrial» comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica e implica usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial. Con base en la doctrina jurisprudencial y gubernativa citada, no puede sino confirmarse el criterio de la registradora: la prohibición de desarrollar actividades comerciales encuadrables en la «actividad de hostelería o similar» incluye el alquiler de corta duración turístico y, por tanto, impide asignar número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico, salvo previa modificación estatutaria que elimine dicha prohibición.

 

 

* 23-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Posadas.

 

No procede la concesión de NRUA si no está previamente declarada la obra nueva.

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El registrador, en ejercicio del control de legalidad que impone el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, debe verificar que el acto objeto de inscripción no encubre infracción urbanística ni contradice normas imperativas. En este sentido, tanto el Real Decreto 1312/2024 como la normativa autonómica exigen que la vivienda cumpla todas las condiciones legales, técnicas y urbanísticas que exigen la normativa estatal, autonómica y local, antes de poder ser comercializada como vacacional. Mientras no se acredite mediante la inscripción de obra terminada que la edificación está plenamente habilitada, no puede el registrador llevar a cabo la verificación de su aptitud para el uso pretendido. Los argumentos expuestos justifican plenamente la calificación de la registradora objeto de impugnación, de modo que la asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa inmatriculación de la finca, así como la constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación.

 

 

* 26-1-2026 HERENCIA: DETERMINACIÓN DEL DERECHO FORAL APLICABLE EN LA SUCESIÓN INTERNACIONAL.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de A Coruña nº 4.

 

Se reitera la doctrina de la posibilidad de que el derecho aplicable a una sucesión internacional sea alguno de los forales.

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En el Reglamento (UE) n.º 650/2012 las disposiciones «mortis causa» no presentan un tratamiento autónomo, ligándose a la futura apertura de la sucesión cuando representan total o parcialmente el título sucesorio (vid. también el Convenio de La Haya de 1 de agosto de 1989, aunque España no sea parte, artículos 9 y 12.2) supeditado al contenido del artículo 23 –ámbito de la Ley aplicable–. En algunos ordenamientos europeos hay una gran tradición al respecto; en otros son desconocidos y unos terceros como en España, solo en parte del territorio los contempla y regula.

 

Queda, así, ampliamente sancionado el sistema complejo de selección normativa, subsidiario en cuanto, de existir, serán las normas internas sobre conflicto de leyes del Estado las que determinarán la unidad territorial correspondiente cuyas normas jurídicas regularán la sucesión (artículo. 36.1). En su defecto, en forma mixta se estará a la residencia habitual del causante seguido de la regla de los vínculos más estrechos (artículo 36, párrafos 2 y 3).

 

 

* 26-1-2026 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Alcoy.

 

No es posible la inmatriculación porque existen claras discrepancias en la descripción del título previo y el inmatriculador.

 

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En el presente caso, el registrador omite en el informe los aspectos procedimentales esenciales por los que ha atravesado el procedimiento registral en el que se ha emitido la nota de calificación recurrida y que deben relacionarse para la Dirección General pueda calificar la regularidad del expediente. Ahora bien, tal omisión no impide la continuación del recurso, conforme al párrafo octavo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria.

 

La aplicación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige para que una finca pueda inmatricularse que se acredite, mediante título público, la previa adquisición por el inmatriculante, al menos con un año de antelación, y que la descripción de la finca en el título traslativo inmatriculador sea coincidente con la de la parcela catastral que se corresponde con la identidad de la finca a inmatricular, bastando que exista cierta correspondencia entre las descripciones de la finca en ambos títulos, a juicio del registrador.  Este último requisito es el que, conforme a la calificación recurrida, no se cumple en el presente caso, al considerar el registrador que entre las descripciones de las dos fincas en el título inmatriculador existen tantas diferencias que no puede procederse a la inmatriculación de la finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria puesto, que a su juicio hay dudas entre la correspondencia de la finca del título previo y del inmatriculador con la de la finca que se describe en la escritura de aclaración del año 2025.

 

A juicio de esta Dirección General, no se cumplen en el presente caso los requisitos que sí se cumplían en el supuesto de hecho de la Resolución de 29 de enero de 2025, en la que se revocó la nota de la registradora y se ordenó la inmatriculación pues se cumplían todos los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no estando fundadas las dudas de identidad de las fincas. Dicha circunstancia no se da en el presente caso, pues existen una serie de circunstancias que hacen imposible conectar la descripción de los títulos anterior e inmatriculador con el de la escritura de aclaración.

 

 

* 26-1-2026 OBRA NUEVA: CÉDULA DE HABITABILIDAD.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Vilanova i la Geltrù nº 2.

 

Conforme a la legislación catalana no puede cerrarse el Registro por razón de la falta de justificación de la obtención de cédula de habitabilidad

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Es doctrina reiterada de esta Dirección General que la necesaria motivación de la nota de calificación no sólo es un requisito formal, sino que impone un requisito material, que efectivamente se haya impedido al administrado, ejercer su derecho a la impugnación de la nota de calificación de modo que no exista merma de su esencial derecho de defensa.

 

Establecido lo anterior, la cuestión se centra en determinar si a los efectos del artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la cédula de habitabilidad de las viviendas comprendidas en el edificio cuya finalización se declara, y que consta ubicado en la Comunidad Autónoma de Cataluña, constituye o no uno de los documentos que deben ser objeto de acreditación a fin de practicar el oportuno asiento en el Registro de la Propiedad. Hay que partir de la doctrina de esta Dirección General (vid., por todas, Resolución de 13 de febrero de 2020), que recuerda la competencia de las normas estatales en materia de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica.

 

De acuerdo con el art. 28 TRLS en principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable. En la Comunidad Autónoma de Cataluña, el artículo 187.1 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo, establece, en lo que ahora interesa, lo siguiente: «Están sujetos a licencia urbanística previa, con las excepciones establecidas por el artículo 187 ter, los siguientes actos: (…) d) La primera utilización y ocupación parcial de los edificios» (sin perjuicio de que el artículo 187 bis de la misma ley autoriza a sustituir la licencia por la comunicación previa). En consecuencia, la licencia de primera ocupación queda configurada, en la legislación catalana, como aquel acto administrativo mediante el cual adquiere efectividad la ocupación de la edificación terminada con adecuación a lo previsto a la licencia de obras, lo cual supone la concreción de lo previsto sobre el uso de dicha edificación en las leyes urbanísticas y en los planes de ordenación.

 

En el ámbito de la legislación de Cataluña, la cédula de habitabilidad no es la expresión formal de un acto administrativo que declare que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, sino la de un acto administrativo que reconoce, para las viviendas, el cumplimiento de las condiciones de calidad relativas a la funcionalidad, seguridad, salubridad y sostenibilidad establecidas en el citado artículo 22.2 de la Ley 18/2007. Como afirmó la Resolución de 1 de marzo de 2012 (en un supuesto que guarda un gran paralelismo con el que da lugar a la presente), el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, no exige que se acredite que la edificación cuya obra se declara reúne las condiciones de habitabilidad establecidas por la legislación que en materia de vivienda o calidad de la edificación sea aplicable. Por tanto, una vez acreditado a través de la licencia de primera ocupación (o, en su caso, comunicación equivalente) que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la norma de ordenación urbana, no puede cerrarse el Registro por razón de la falta de justificación de la obtención de cédula de habitabilidad, sin perjuicio de su posible exigibilidad para la inscripción de actos distintos a los que dan lugar a la presente (artículo 135 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda).

 

 

* 26-1-2026 REQUISITOS FISCALES: ACREDITACIÓN.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Corralejo.

 

En un caso disolución y liquidación de una sociedad no puede obligarse a la registradora a que, bajo su responsabilidad, decida sobre una cuestión fiscal no especialmente clara cuya competencia corresponde a la Administración Local encargad del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

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Previamente, en lo que concierne al hecho de que el documento se haya inscrito en el Registro de otro distrito, es preciso reiterar la doctrina de este Centro Directivo recogida en numerosas Resoluciones, como la de 16 de diciembre de 2021, por la que el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Tampoco está vinculado por la calificación efectuada sobre el mismo título por otro registrador, aunque este haya sido inscrito.

 

El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo. No concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)–, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo.

 

En el presente caso la registradora alberga dudas fundadas sobre el alcance de la no sujeción de la disolución y liquidación de una sociedad, dadas las distintas teorías sobre su naturaleza jurídica, considerándolo como un acto susceptible o determinante de las obligaciones tributarias impuestas por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin constar de manera expresa la no sujeción al mismo de manera expresa en el artículo 104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en sus párrafos 2 a 4 anteriormente indicados. Las alegaciones que formula el recurrente deben realizarse ante la oficina competente de gestión y liquidación tributaria. Por tanto, y como se ha hecho constar anteriormente, no puede obligarse a la registradora a que, bajo su responsabilidad, decida sobre una cuestión fiscal no especialmente clara cuya competencia corresponde a la Administración Local.

 

 

* 27-1-2026 HERENCIA: PLAZO DE EJERCICIO DEL CARGO DEL CONTADOR PARTIDOR.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Arganda del Rey nº 2.

 

Hay un plazo señalado por la testadora para el ejercicio del cargo, que han sido cuatro años a contar desde el fallecimiento, pudiéndose ampliar otros dos años más. La prórroga ha sido solicitada pasado el plazo para ello, es decir, casi dos años después del vencimiento ordinario. Con estos parámetros, en puridad el cargo está caducado.

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Los parámetros generales de aplicación de los plazos para el ejercicio del cargo del contador-partidor, fueron resueltos en la resolución de este Centro Directivo de 18 de marzo de 2025. El cargo del albacea se ejercita en un plazo que puede ser señalado por el testador o en su defecto del legal de un año desde su aceptación (…) Además, el albacea, a quien el testador no haya fijado plazo, deberá cumplir su encargo dentro de un año, contado desde su aceptación, o desde que terminen los litigios que se promovieren sobre la validez o nulidad del testamento o de alguna de sus disposiciones. Si el testador quisiere ampliar el plazo legal, deberá señalar expresamente el de la prórroga. Pero, en cualquier caso, nos queda el vacío legal de lo que ocurre cuando el contador o el albacea no conocen el nombramiento al que han sido llamados, aunque tengan conocimiento de la muerte del testador.

 

En el presente supuesto, hay un plazo señalado por la testadora para el ejercicio del cargo, que han sido cuatro años a contar desde el fallecimiento, pudiéndose ampliar otros dos años más: el fallecimiento se produce el día 24 de diciembre de 2018, con lo que el plazo ordinario señalado cumple el día 24 de diciembre de 2022, y el de la prórroga, en el caso de haberse solicitado en plazo, sería el 24 de diciembre de 2024. Pero la prórroga ha sido solicitada pasado el plazo para ello –24 de diciembre de 2022–, esto es, el día 20 de diciembre de 2024, es decir, casi dos años después del vencimiento ordinario. Con estos parámetros, en puridad el cargo está caducado y debe confirmarse la calificación.

 

Como ha dicho este Centro Directivo (vid. Resolución de 18 de marzo de 2015), el momento inicial del plazo para que el contador pueda realizar la partición, no es el de la aceptación del cargo, como parece indicar el artículo 904 del Código Civil, pues sí así se entendiera, se vendría a dejar a merced de aquél la prolongación excesiva de un plazo que la ley quiere que sea corto y perfectamente definido en su inicio; ni lo es tampoco el hecho del conocimiento por dicho contador de su designación, porque ésta, por sí sola no le faculta para actuar, sino que su legal actuación sólo puede comenzarla después de que ocurra el fallecimiento del testador y se compruebe que tal designación no ha sido revocada por disposición testamentaria posterior, y abierta la sucesión no se ha renunciado al cargo en los seis días siguientes.

 

Queda por determinar la posible aplicación del inciso final del artículo 905 del Código Civil: «Si, transcurrida esta prórroga, no se hubiese cumplido todavía la voluntad del testador, podrá el Secretario judicial o el Notario conceder otra por el tiempo que fuere necesario, atendidas las circunstancias del caso». En este punto, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido determinante (Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001) al dictar que «la prórroga judicial deberá solicitarse antes de que se haya extinguido dicho albaceazgo por cumplimiento del período de tiempo inicial o en su caso de la primera o anteriores prórrogas. En resumen, que el período a contar se deberá iniciar a partir del momento de la petición de prórroga del albaceazgo, y esa es la data inicial para ver si ha caducado o no el plazo para ejercer las funciones de albaceazgo en su faceta de contador-partidor».

 

En cuanto a la apreciación de los efectos de la jurisdicción voluntaria ejercida por parte de los notarios, el artículo 22 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria establece que: «La ejecución de la resolución firme que pone fin al expediente de jurisdicción voluntaria se regirá por lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en particular en los artículos 521 y 522, pudiéndose en todo caso instar de inmediato la realización de aquellos actos que resulten precisos para dar eficacia a lo decidido. (…) La calificación de los Registradores se limitará a la competencia del Juez o Secretario judicial, a la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas de la resolución y a los obstáculos que surjan del Registro». En el presente supuesto, la fecha de inicio del expediente de la prórroga del cargo, se ha producido fuera del tiempo procedente, esto es una vez extinguido el cargo, lo que hace que incumpla una formalidad extrínseca a la resolución, por lo que ha sido calificada esta circunstancia.

 

 

* 27-1-2026 HERENCIA: INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Burgos nº 2.

 

Se reitera la doctrina de que en la interpretación del testamento, a falta de datos concluyentes que resulten del testamento, debe prevalecer la interpretación literal de sus cláusulas.

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En primer término, se hace preciso examinar, el sentido de la cláusula testamentaria debatida, para lo que ha de partirse del tenor del artículo 675 del Código Civil: «Toda disposición testamentaria deberá entenderse en el sentido literal de sus palabras, a no ser que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador. En caso de duda se observará lo que aparezca más conforme a la intención del testador, según el tenor del mismo testamento». Del artículo 675 del Código Civil resulta el entendimiento de las cláusulas conforme el sentido literal de las palabras a menos que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador; que el centro de gravedad de la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica esencialmente en la fijación dela voluntad real del testador, esto es, sentido espiritualista de disposiciones. En principio, la interpretación del testamento corresponde a los herederos, o en su caso al albacea o en su defecto a la autoridad judicial y que a falta de datos concluyentes que resulten del testamento, debe prevalecer la interpretación literal de sus cláusulas.

 

En el supuesto concreto de este expediente, tal como aparece redactado el testamento, debe confirmarse el criterio del registrador, de modo que los hermanos supervivientes en el momento de la apertura de la sucesión de don F. V. P.(doña R. y don J. V. P.) reciben –como fiduciarios– las participaciones de dicho causante gravadas con el fideicomiso de residuo a favor de los sobrinos comunes, pero las participaciones que estaban gravadas con el fideicomiso establecido por la otra hermana fallecida anteriormente (doña M. A. V. P.) ya no pueden entrar en el caudal relicto, sino que siguen el camino marcado en el fideicomiso y pertenecen ya a los sobrinos prefijados.

 

 

* 27-1-2026 SOCIEDAD DE GANANCIALES: LIQUIDACIÓN JUDICIAL.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Gernika-Lumo.

 

Las sentencias dictadas en procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales, si en ese procedimiento queda probado que los bienes inventariados objeto de adjudicación tienen carácter ganancial, no hay obstáculo que impida la modificación del contenido del Registro.

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La cuestión que se plantea en el presente recurso es determinar si la inscripción de una finca que consta en el Registro de la Propiedad como privativa y que goza, en consecuencia, de la presunción «iuris tantum» de exactitud, conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria, puede rectificarse (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria) en virtud de una sentencia firme dictada en un procedimiento para la liquidación del régimen económico-matrimonial, regulado en los artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como proceso especial del Libro IV, o si debe acudirse a un procedimiento declarativo. En este sentido, es primordial diferenciar el cauce procesal utilizado. Mientras que el convenio regulador se incardina en los procesos de separación y divorcio (artículos 769 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), la liquidación del régimen económico matrimonial tiene su propio procedimiento especial en los artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

La modificación de los asientos del Registro cuente con la conformidad de sus titulares, formalizado en uno de aquellos documentos que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria especifica, a menos que haya recaído una sentencia judicial firme dictada en un procedimiento en el que aquéllos hayan sido debidamente emplazados. Por ello, para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, de la titularidad de una finca inscrita, es condición necesaria (y no siempre suficiente, si de tal alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros) que conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales, consentimiento que ha de venir articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya recaído la correspondiente sentencia judicial –dictada en un proceso del que aquéllos hayan sido parte– en que así se ordene.

 

En el presente caso es indudable que la aptitud del documento judicial presentado para la inscripción es una cuestión susceptible de calificación por parte del registrador en los términos que prevé el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, porque la clase de título inscribible afecta a los obstáculos derivados de la legislación registral, pues en el citado artículo 3 de la Ley Hipotecaria se prevén diferentes clases de documentos públicos en relación con cada uno de los actos a que se refiere el artículo 2 de la propia ley, sin que sean documentos intercambiables sino que cada uno de ellos está en consonancia con la naturaleza del acto que se contiene en el correspondiente documento y con la competencia y congruencia según el tipo de transmisión de que se trate.

 

Respecto de las sentencias dictadas en procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales, si en ese procedimiento queda probado que los bienes inventariados objeto de adjudicación tienen carácter ganancial (y que son los únicos que tienen tal carácter), según sentencia firme, con unos elementos de juicio mucho más amplios que los propios del procedimiento registral, y con intervención del titular registral, no hay obstáculo que impida la modificación del contenido del Registro.

 

Respecto a la idoneidad del título formal presentado, sentencia firme, o la exigencia del registrador de que se formalice en escritura pública, cuando se acude al procedimiento de liquidación del régimen económico-matrimonial previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 806 y siguientes), las exigencias formales para la inscripción varían según el proceso haya sido contencioso o haya finalizado por acuerdo. Si la liquidación culmina de manera no contenciosa y las partes alcanzan un acuerdo dentro del procedimiento de liquidación (artículo 806 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), la regla general es la necesidad de escritura pública o, en su defecto, la protocolización notarial del testimonio judicial. Si, por el contrario, el procedimiento de liquidación ha sido efectivamente contencioso y finaliza mediante una sentencia que desestima una oposición y valora pruebas (como un peritaje judicial), el título es directamente inscribible sin necesidad de protocolización notarial.

 

 

* 27-1-2026 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: PRÓRROGA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Estepona nº 1.

No procede exigir una notificación específica de un acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

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Como cuestiones previas conviene aclarar, ante la alegación producida en el escrito de recurso en relación con el hecho de que el mismo registrador había admitido la anotación de prórroga en casos similares sin la exigencia de una notificación al ejecutado titular de la finca, que como ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo, el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos. Igualmente debe recordarse que los registradores, al calificar documentos administrativos, han de atenerse a lo establecido en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario.

 

Como muy acertadamente ha señalado la doctrina de esta Dirección General, la prórroga de una anotación preventiva de embargo constituye un trámite procesal exigido por la duración temporal de este tipo de asientos, tal y como establece el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y que no tiene más trascendencia que evitar su caducidad. Si es posible anotar la prórroga de una anotación de embargo cuando la finca ya es titularidad de un tercero que no es parte en el procedimiento, con mucho más fundamento será viable la anotación de dicha prórroga en un caso como el ahora analizado en el que la finca sigue apareciendo inscrita a nombre del ejecutado, sin que quepa ahora exigir una notificación específica de una acto de puro trámite procesal, como es la solicitud de prórroga en los términos establecidos en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

 

 

* 27-1-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Carmona.

 

No procede denegar la base gráfica si no se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

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Si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, y ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la ley hipotecaria. Si finalizado el procedimiento el Registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación. Si resuelve suspender o denegar la inscripción, el Registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada. Carece de sentido, por tanto, la extensión de la misma con anterioridad, antes de la constatación evidente de la dificultad de tramitación completa del procedimiento mientras esté vigente el asiento de presentación.

 

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

En el concreto caso de este expediente, el colindante se opone alegando que la representación gráfica catastral no respeta el lindero común entre las parcelas con referencia catastral 41024A120001920000RJ (objeto del procedimiento) y 41024A120001910000RI (del colindante que formula oposición), según resulta del informe de validación gráfica que acompaña a su escrito. Sin embargo, tal afirmación no puede determinar la suspensión de la inscripción solicitada. E l registrador, en su calificación no fundamenta el motivo por el que las alegaciones tienen la entidad suficiente para llevarle a dudar de la identidad de la finca, más allá de remitirse a la existencia de la oposición formulada y, en consecuencia, la calificación no puede sostenerse, pues como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

 

 

* 27-1-2026 DOBLE INMATRICULACIÓN: ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LA DEMANDA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Santa Fe nº 2.

 

No habiendo transcurrido el plazo de seis meses de vigencia de las notas marginales, lo correcto es poner al margen del asiento de presentación inicial, que en su día se practicó de la solicitud de inicio del expediente de doble inmatriculación, nota de que se ha presentado la demanda judicial al objeto de mantener la prioridad.

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En relación con el primer defecto, según resulta del expediente de este recurso, se extendieron las oportunas notas marginales previstas en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria el día 21 de marzo de 2025 y tuvo lugar el día 10 de abril de 2025 el acto entre las partes que terminó sin avenencia por oposición del representante de la mercantil «Carlona, S.L.», como también consta por nota al margen de las tres fincas afectadas. La demanda junto con la solicitud de que se practicara la anotación preventiva prevista en la regla octava del artículo 209.1, tuvo entrada el día 19 de septiembre de 2025, es decir, aun no habiendo transcurrido el plazo de seis meses de vigencia de las notas marginales, por lo que fue correcta la actuación del registrador de no practicar un nuevo asiento de presentación, puesto que lo correcto era poner al margen del asiento de presentación inicial, que en su día se practicó de la solicitud de inicio del expediente de doble inmatriculación, al objeto de mantener la prioridad ganada por dicho asiento, sujeta además a las prórrogas correspondientes de la vigencia del asiento de presentación.

 

 

* 28-1-2026 DIVISIÓN HORIZONTAL: NO CONSTITUYE PARCELACIÓN.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Villacarriedo.

 

La constitución de un régimen de propiedad horizontal no encaja en el concepto de parcelación urbanística (entendiendo por tal la división de un terreno en dos o más lotes, con el fin de urbanizarlos o edificarlos), a diferencia de los conjuntos inmobiliarios.

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La constitución de un régimen de propiedad horizontal no encaja en el concepto de parcelación urbanística (entendiendo por tal la división de un terreno en dos o más lotes, con el fin de urbanizarlos o edificarlos), a menos que exista una norma sustantiva que así lo disponga, lo que no ocurre en la legislación de la Comunidad Autónoma de Cantabria. Así, no puede reputarse parcelación la propiedad horizontal sui generis (prevista en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal), pues el suelo configurado como elemento común esencial mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta. Diferente es la situación en los conjuntos inmobiliarios.

 

En el presente caso, a diferencia de lo que ocurría en los supuestos de hecho de las Resoluciones citadas, el otorgante ha constituido una división horizontal tumbada de 4 elementos, que no tienen una autonomía propia, al establecer un elemento común de acceso a todas ellas, que es la porción de terreno de 474 metros cuadrados, por la que se tiene que pasar para poder acceder a cada elemento privativo, por lo que se adapta al concepto de división horizontal tumbada, a la que es aplicable la Ley sobre propiedad horizontal y a la que no es exigible licencia de parcelación según la legislación cántabra.

 

Por tanto, en el presente caso, más que la falta de la licencia de parcelación, que exige la registradora en su nota de calificación y niega el recurrente en su escrito de interposición del recurso, por estar ante una división horizontal tumbada ordinaria, lo que ha de analizarse es si la documentación administrativa incorporada a la escritura es suficiente para entender concedida dicha licencia. El cumplimiento de los requisitos resulta del certificado municipal emitido por la secretaria-interventora del Ayuntamiento, que además contiene la firma del alcalde, que es el competente para conceder la autorización, previo informe favorable del técnico, como se desprende de todo lo dispuesto en el artículo 252.

 

Dado que no existe parcelación tampoco procede la exigencia de representación gráfica de los elementos resultantes de la división horizontal.

 

 

* 28-1-2026 CAMBIO DE USO: ACREDITADO POR ANTIGÜEDAD.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Barcelona nº 11.

 

Tanto la normativa como la jurisprudencia son muy claras al considerar que el ejercicio efectivo de la actividad o el mantenimiento del uso que contraviene la normativa o la planificación impide el inicio del plazo de prescripción de la acción de restitución contemplada en la legislación urbanística catalana.

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Es doctrina de este Centro Directivo, en aplicación de lo dispuesto en la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de Cataluña, parcialmente derogada por la Sentencia del Tribunal Constitucional número 4/2014, de 16 de enero, que la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalidad de Cataluña es competente para la resolución de los recursos contra la calificación registral únicamente cuando «las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción», mientras que «la competencia para resolver recursos mixtos, es decir, basados en cuestiones específicas de derecho catalán como, además, en cuestiones de derecho común u otros derechos corresponde a la Dirección General de los Registros y del Notariado».

 

Este Centro Directivo ya se ha pronunciado en distintas Resoluciones (vid., por todas, las Resoluciones de 21 de julio de 2021 y las más recientes de 9 de abril, 11 de junio, 9 de julio, 1 de octubre y 25 de noviembre de 2024 y 25 de junio de 2025) sobre el impacto que tiene la normativa urbanística en relación con el cambio de uso de una edificación y su inscripción en el Registro de la Propiedad. El cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita como elemento definitorio del objeto del derecho y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se atribuya a la edificación.

 

El hecho de que la superficie mínima o las condiciones de habitabilidad que han de tener las viviendas según la normativa urbanística sea un dato objetivo no impide la aplicación de la doctrina expuesta, pues compete al registrador el control de la legalidad urbanística, pero solo a través de los mecanismos legalmente previstos, entre los cuales no se encuentra el realizar un juicio sobre si una vivienda reúne o no las características exigidas por la legislación urbanística para tener la consideración de tal, dada su limitada competencia en la materia y el propio régimen de recursos contra la calificación. Es, por tanto, al Ayuntamiento al que le corresponde ese concreto control y reaccionar contra la infracción urbanística que se hubiere podido cometer solicitando, en su caso, que se anote en el Registro de la Propiedad el expediente incoado, y quien también estará obligado, una vez recibida la notificación por parte del registrador de haber realizado la inscripción de la modificación de la descripción de la finca motivada en actuaciones que comportan la alteración de su destino, a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción, la concreta situación urbanística de la finca tras dicho cambio.

 

No obstante, en la Resolución de 9 de abril de 2024, relativa a una escritura de declaración de obra antigua de habilitación de buhardilla como vivienda en el País Vasco, se afirmó que la aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la constatación registral del cambio de uso de inmuebles se condiciona a que tanto la normativa urbanística de aplicación como la jurisprudencia que la interpreta posibiliten la prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso.

 

En el caso de la Comunidad Autónoma de Cataluña, el artículo 187.1.k) del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, exige licencia previa para la modificación de un régimen de la propiedad horizontal. Dicha exigencia se hace extensiva al cambio de uso de un elemento privativo de la propiedad horizontal. Por tanto, no es admisible la afirmación de la recurrente cuando declara que las Resoluciones de 9 de abril y 25 de noviembre de 2024 no son aplicables al presente supuesto por referirse a un Derecho autonómico distinto del catalán, pues en ambas Comunidades Autónomas (Madrid y Valencia) tienen normas que guardan analogía con la catalana, que es incluso más expresa, como se desprende del citado artículo 30. En consecuencia, debe concluirse que la única vía admisible para la inscripción de la modificación de la descripción registral en cuanto a su destino o uso es la licencia o certificado municipal que acredite la situación consolidada, sin que sea posible su inscripción sin acreditar título administrativo alguno habilitante.

 

Debe, por tanto, concluirse que tanto la normativa como la jurisprudencia son muy claras al considerar que el ejercicio efectivo de la actividad o el mantenimiento del uso que contraviene la normativa o la planificación impide el inicio del plazo de prescripción de la acción de restitución contemplada en la legislación urbanística catalana. Este planteamiento, de no permitir el cambio de uso de la construcción mientras no lo autorice la Administración, resulta plenamente compatible con el régimen del artículo 28, apartado 4, de la Ley de Suelo, aplicable a la obra nueva por antigüedad, una vez acreditado por alguno de los medios previstos en dicho precepto el transcurso del plazo de ejercicio de la acción de restablecimiento de legalidad respeto a las obras realizadas, cuando sea posible su prescripción o caducidad, que el registrador comunicará al Ayuntamiento competente para que pueda tramitar el correspondiente expediente, con medios probatorios y audiencia al interesado, dictando la resolución que proceda con la publicidad registral ordenada por la Ley. Por tanto, ello no supone un cambio de criterio respecto de la doctrina tradicional de este Centro Directivo sino simplemente su adaptación a la doctrina jurisprudencial que interpreta las distintas leyes autonómicas, siendo objeto de inscripción la modificación de la descripción, pero no el uso en su sentido urbanístico.

 

 

* 29-1-2026 SOCIEDAD DE GANANCIALES: LIQUIDACIÓN.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Dolores.

 

En el título no se expresa que la adjudicación sea por mitad; por el contrario, se dice que no hay adjudicación a ninguno de los excónyuges, manifestando su intención de arrendarlo y compartir por mitad los ingresos y gastos.

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El recurrente considera que, con la disolución de la sociedad de gananciales, se presume la mutación del régimen de comunidad germánica en otra romana de forma automática. Pero lo cierto es que, disolución y liquidación de la sociedad de gananciales son dos operaciones distintas, aunque aquélla aboque a ésta. La primera se produce por la muerte de uno de los cónyuges, por la separación legal o por el divorcio, o por el pacto de otro régimen económico matrimonial en capitulaciones; la segunda por un convenio entre las partes en cuanto a la liquidación y adjudicación de los bienes. Por ello, la cuestión que se plantea es si se han cumplido las exigencias derivadas de los principios hipotecarios de rogación de la inscripción y especialidad (vid., en cuanto a éste, el artículo 54 del Reglamento Hipotecario).

 

En primer lugar, en cuanto al principio de especialidad, los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 54 del Reglamento Hipotecario, al tratarse de una comunidad romana, exigen se expresen concretamente las cuotas ideales que corresponden a cada adjudicatario en la comunidad. En segundo lugar, de los términos literales del convenio resulta que es voluntad de los cónyuges no adjudicar la vivienda a ninguno de ellos, es decir, que parecen no querer liquidar la sociedad de gananciales respecto de esa finca, manifestando que van a proceder a su arrendamiento, hasta su venta; a continuación declaran ser su voluntad compartir los ingresos y gastos por mitad, lo que no es incompatible con la comunidad postganancial, dado que requiere una gestión y distribución de rendimientos. Lo cierto es que no se deduce la atribución expresa de la titularidad por mitad entre ambos excónyuges o en distintas cuotas entre ellos, ni hay una rogación clara que se produzca así. Por tanto, no se cumple el principio de rogación ni el de especialidad.

 

En definitiva, en el título no se expresa que la adjudicación sea por mitad; por el contrario, se dice que no hay adjudicación a ninguno de los excónyuges, manifestando su intención de arrendarlo y compartir por mitad los ingresos y gastos. Basta para su inscripción expresar por ambos excónyuges que se adjudica por mitad.

 

 

* 29-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de San Javier nº 1.

 

No procede la concesión de NRUA si no se acredita el acuerdo de la comunidad en los términos del art. 7 LPH.

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El acuerdo –como es de ver– no indica expresamente la autorización para el ejercicio de dicha actividad, ni si se concede solo al recurrente o bien a todos los departamentos; además de la documentación aportada no resulta, como prevé la Ley sobre propiedad horizontal, su notificación a los ausentes, así como el transcurso del plazo legal para la impugnación del mismo. Por lo demás, al no tratarse de testimonio notarial del acta en la que se legitimen las firmas que figuran en la misma, es ajustada a Derecho la solicitud, que se contiene en la nota, en orden a que la certificación expedida por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, cuente con la firmas legitimadas notarialmente, o puestas a presencia de la registradora; o bien firmas electrónicas en la que se acreditara la vigencia de sus cargos, la fecha y contenido del acuerdo de autorización, la notificación fehaciente a los ausentes y el transcurso del plazo legal para impugnar.

 

 

* 29-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Benalmádena nº 2.

 

No procede la concesión de NRUA si existe cláusula estatutaria que lo prohíba.

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En consecuencia, no es posible practicar el asiento solicitado en tanto no se modifique dicha prohibición estatutaria de conformidad con el régimen de mayorías previsto en el artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal, sin que sea bastante la autorización expresa de la comunidad de propietarios prevista en el artículo 7 de la misma norma, al ser la inscripción de la prohibición estatutaria muy anterior a la reforma de dicho artículo por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Se quiera o no, el certificado del administrador-secretario de la junta de propietarios no desvirtúa lo dicho, pues se limita a indicar que no hay ningún acuerdo que prohíba el arrendamiento turístico; cuando sí que existe tal acuerdo inscrito en el Registro con efectos respecto de terceros, conforme al artículo 5.3 de la Ley sobre propiedad horizontal.

 

 

* 29-1-2026 HERENCIA: DESHEREDACIÓN.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Majadahonda nº 2.

 

No es inscribible una herencia en la que consta desheredado una persona que era menor de 14 años al tiempo de otorgarse el testamento.

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Para inscribir la adjudicación hereditaria en caso de desheredación de algún legitimario es necesario que se cumplan los siguientes requisitos que, entre otros, son propios de toda desheredación: a) que dicha privación de la legítima se funde en una de las causas de establecidas en la ley y sea expresada en el testamento (artículos 848 y 849 del Código Civil). b) que la certeza de la causa expresada no sea negada por los desheredados o, si se ha negado, que haya sido probada por los herederos (artículos 850 y 851 del Código Civil). c) que, mientras no se declare judicialmente que no es cierta la causa de desheredación, intervengan los hijos o descendientes de los desheredados (salvo que se trate de un caso en que el testador haya nombrado contador-partidor con facultades para realizar la partición de la herencia de la que resulte que se ha reconocido la legítima a tales herederos forzosos).

 

Ha de ser una voluntad no sólo explicitada, sino bien determinada. Esta exigencia de determinación se proyecta en un doble sentido: por una parte, impone la expresión de una causa legal, que, si no ha de ser probada por el testador, al menos ha de ser alegada como fundamento de la privación sucesoria, ya por referencia a la norma que la tipifica ya mediante la imputación de la conducta tipificada. Y, por otra, también requiere la identificación del sujeto, del legitimario, al que se imputa la conducta legalmente relevante para justificar su apartamiento.

 

En el presente caso, la objeción que expresa la registradora no se refiere a la expresión de la causa de desheredación sino a la aptitud del desheredado para ser responsable de la conducta que se le imputa como causa de desheredación, dado que en el momento del otorgamiento del testamento tenía 13 años. Sobre esta cuestión ya se ha pronunciado esta Dirección General en Resolución de 15 de enero de 2024 con un criterio que ahora debe reiterarse. La desheredación requiere que se atribuya al desheredado una acción (u omisión) que la ley tipifique como bastante para privarle de la legítima, y que haya ocurrido antes de que se otorgue el testamento. Pero, en realidad, esta exigencia conlleva, además de la identificación del legitimario afectado y la expresión de la «causa desheredationis» (aunque no que sea preciso inicialmente acreditar su certeza), la existencia del desheredado al tiempo en que se formalice testamentariamente la voluntad de su exclusión y que entonces tenga aptitud para ser excluido.

 

Este Centro Directivo estima que, por debajo de un determinado límite de edad del desheredado, la conclusión ha de ser la contraria, de modo que deba partirse de su inimputabilidad a falta del correspondiente pronunciamiento judicial sobre las condiciones de madurez del menor que le hagan apto para ser sujeto pasivo de la desheredación. Y bien puede entenderse que ese límite de edad no es otro que el de catorce años, que es la edad exigida para otorgar testamento.

 

 

* 29-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Barcelona nº 3.

 

No procede la concesión de NRUA si existe cláusula estatutaria que lo prohíba.

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El otorgamiento de licencia anterior a la inscripción de la modificación estatutaria a favor de quien adquiere e inscribe a su favor con posterioridad a la constancia registral de tal modificación, solo implica –al igual que la subrogación en la licencia del titular anterior–, que el actual titular ostenta una determina calificación administrativa, la cual, como ya se ha dicho, no prejuzga, ni condiciona, la asignación de número independiente, ni tampoco la calificación registral. En el presente caso, dicha calificación negativa y la suspensión de la asignación del número de registro único de alquiler fueron correctas, pues el actual titular adquirió con posterioridad a la inscripción de la cláusula estatutaria prohibitiva de la actividad turística. La vigencia y oponibilidad de dicha prohibición impide la asignación de número de registro único de alquiler a las viviendas afectada por la misma.

 

 

* 29-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Valencia nº 13.

 

No procede la concesión de NRUA si no se acredita el acuerdo de la comunidad en los términos del art. 7 LPH.

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Si la mención del destino de la finca en el descripción contenida en el título constitutivo de la propiedad horizontal no implica una asignación excluyente de tal uso; a «sensu contrario», la mera denominación como «apartamento turístico» tampoco debe interpretarse como aprobación ex ante de dicho uso, que pudiera servir para eludir el requisito establecido por el artículo 7.3, por remisión al artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal, al ser la resolución de inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana posterior a la fecha de entrada en vigor de dicho precepto.

 

 

* 29-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Valencia nº 18.

 

No procede la concesión de NRUA si no se acredita el acuerdo de la comunidad en los términos del art. 7 LPH.

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Para eludir la exigencia de aprobación expresa de la comunidad de propietarios (ex. artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal) se requiere cumplir los dos requisitos adicionales establecidos en la recién citada disposición adicional segunda, y por lo que respecta a este caso, el uso turístico debe estar vigente en el momento de entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025. Se impone, por tanto, confirmar el criterio de la registradora expresado en su calificación, de modo que, para practicar la inscripción pretendida, habrá de acreditarse la aprobación expresa de la comunidad de propietarios en los términos del citado artículo 17.12; es decir, mayoría de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

 

 

* 30-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CORRESPONDENCIA DE TITULAR REGISTRAL Y LICENCIA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Sevilla nº 10.

 

No procede la concesión de NRUA si no correspondencia –e identidad– entre titular registral, titular de la licencia administrativa y solicitante de la asignación.

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Resulta por tanto evidente, que la necesaria salvaguardia de los reseñados principios, y la aplicación de las determinaciones del citado Real Decreto 1312/2024, impide la asignación solicitada para el ámbito de comercialización que regula dicha norma reglamentaria (no se cuestionan su haz de derechos como propietario, si acreditara debidamente su derecho). Y es que, para acceder a la solicitud de asignación, ha de existir correspondencia –e identidad– entre titular registral, titular de la licencia administrativa y solicitante de la asignación del número de registro único de alquiler.

 

* 30-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Cambrils-Mont-Roig del Camp.

 

No procede la concesión de NRUA si existe cláusula estatutaria que lo prohíba.

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La expresión «residencia familiar» lleva implícita la necesaria dedicación a un uso residencial y –matiz importante– estable de los propietarios o inquilinos, pues es patente la carga semántica de permanencia y estabilidad que conlleva la citada expresión; impidiendo así, pues resulta incompatible con el propio concepto de residencia familiar antes indicado, la asignación de número de registro de alquiler de corta duración (finca completa, uso no turístico) solicitado para la finca registral número 48.816 del término municipal de Cambrils.

 

 

* 30-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: IDENTIFICACIÓN DE LA UNIDAD ALOJATIVA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Toledo nº 3.

 

No procede la concesión de NRUA si no está bien determinada la unidad objeto del alojamiento autorizado.

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En el presente caso, no puede entenderse que la unidad alojativa haya quedado suficientemente delimitada, debido a las contradicciones entre la instancia y la habilitación administrativa, y debido también a la omisión de especificación alguna en la solicitud en cuanto a qué parte de la finca registral completa pretende ser objeto de cada asignación sucesiva, en los términos establecidos en los Reales Decretos 1312/2024 y 297/1996 recién citados.

 

 

* 30-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: IDENTIFICACIÓN DE LA UNIDAD ALOJATIVA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Toledo nº 3.

 

No procede la concesión de NRUA si no está bien determinada la unidad objeto del alojamiento autorizado.

• • PDF (BOE-A-2026-11156 – 11 págs. – 243 KB)
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En el presente caso, no puede entenderse que la unidad alojativa haya quedado suficientemente delimitada, debido a las contradicciones entre la instancia y la habilitación administrativa, y debido también a la omisión de especificación alguna en la solicitud en cuanto a qué parte de la finca registral completa pretende ser objeto de cada asignación sucesiva, en los términos establecidos en los Reales Decretos 1312/2024 y 297/1996 recién citados.

 

 

* 30-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: IDENTIFICACIÓN DE LA UNIDAD ALOJATIVA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Toledo nº 3.

 

No procede la concesión de NRUA si no está bien determinada la unidad objeto del alojamiento autorizado.

• • PDF (BOE-A-2026-11157 – 10 págs. – 237 KB)
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En el presente caso, no puede entenderse que la unidad alojativa haya quedado suficientemente delimitada, debido a las contradicciones entre la instancia y la habilitación administrativa, y debido también a la omisión de especificación alguna en la solicitud en cuanto a qué parte de la finca registral completa pretende ser objeto de cada asignación sucesiva, en los términos establecidos en los Reales Decretos 1312/2024 y 297/1996 recién citados.

 

 

* 30-1-2026 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Villaviciosa.

 

No procede inscribir la base gráfica si se acreditan dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

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Esta Dirección General no ha tenido en cuenta para resolver el recurso, pues no afectan a la cuestión discutida, las referencias de la recurrente a otros procedimientos registrales, cuyas notas de calificación no fueron objeto de recurso y se refieren a fincas distintas a la que ahora es objeto del expediente. Como declaró la Resolución de 25 de abril de 2024, en la tramitación de un procedimiento de georreferenciación, las manifestaciones que los interesados hubieran hecho en otros procedimientos distintos o anteriores, y ya extinguidos, no vinculan a tales interesados.

 

No estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

 

En el presente caso, la registradora fundamenta la nota de calificación en que existe alegación del colindante, que invoca un solape parcial de la georreferenciación catastral aportada con su finca. Aunque no aporta informe técnico alguno, su alegación resulta fundamentada por el propio contenido del Registro y la identificación de los linderos que consta en los respectivos folios registrales de las fincas implicadas, como hemos dicho en el fundamento de derecho tercero de la presente Resolución. Por tanto, funda su juicio en la existencia de un indicio de controversia, derivado de la alegación del colindante comparada con el contenido del Registro, del que resulta un trazado del lindero distinto.

 

 

* 30-1-2026 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA.

 

B.O.E. 23-5-2026

 

Registro de Petra.

 

No procede la concesión de NRUA si no está previamente declarada la obra nueva.

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Sin negar la existencia de una obra declarada sobre la finca objeto del mismo, la asignación de número de registro único de alquiler a la misma exige la previa rectificación de la descripción de dicha obra, cumpliendo todos los requisitos sustantivos aplicables al tiempo de su terminación y todos los requisitos procedimentales hoy vigentes, pues, como recuerdan las citadas Resoluciones de 7 de septiembre de 2023 y 1 de abril de 2025, la norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el Registro, mientras que los requisitos sustantivos a que se refiere dicha norma registral serán aplicables o no, en función del régimen transitorio de cada norma material.