* A propósito de la Resolución de 10 de junio de 2022,

de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se deniega el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Publicado en:
«BOE» núm. 161, de 6 de julio de 2022

* Texto íntegro, y resumen Basilio Aguirre:

* 10-6-2022 PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

B.O.E. 6-7-2022

Registro de Alicante nº 4.

- PDF (BOE-A-2022-11192 – 10 págs. – 255 KB)
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Comentario J. Delgado.

* Introducción: La Doctrina DG desde la R. 17-11-2015.

La resolución de 17 de noviembre de 2015 argumentó que para georreferenciar una finca se puede acudir tanto al procedimiento registral del art 199 LH como al notarial del 201, porque ambos están dotados de una “serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral”.

Tambien aclaró que en principio ambos son procedimientos hábiles para acreditar cualquier magnitud de diferencia superficial, pues la ley no le impone ningún limite porcentual concreto.

Yo siempre he sostenido, y creo que he demostrado, que por muchas razones, ante esa doble opción es mejor para los interesados acudir al procedimiento registral.

Y he criticado a la DG cuando en algunas resoluciones pro notariales se abandona esa equidistancia o equivalencia entre el procedimiento registral y el notarial de modo que la propia Dirección General acaba recomendando acudir al notarial.

* El caso ahora planteado en la R de 10-6-2022:

En cambio, en el caso de la resolución que aquí se reseña, de 10-6-2022, es el propio registrador a quien se lo solicita expresamente el procedimiento registral del 199 LH, quien se niega a iniciarlo alegando “la absoluta disparidad entre la descripción registral de las fincas afectadas (dice que de 27.726,55 m² se pasa 37.141,76 m²⁾y la nueva descripción que de cada una de ellas se hace ahora», y remite al interesado al procedimiento notarial del art 201.1

Por eso me parece muy acertado que la dirección General revoque ese extremo de la nota de calificación diciendo lo siguiente:

* Sobre la equivalencia de efectos entre el 199 y el 201.LH

Como dijo la R. de 17-11-2015:

“dicho procedimiento del artículo 199 es uno de los procedimientos que «persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 % de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–.

* Sobre la negativa registral a iniciar el 199 LH por la magnitud de diferencia superficial:

“… aunque la magnitud de la diferencia de superficie no es determinante a los efectos que nos ocupan, en el presente caso, cuando el registrador dice que «de nueve fincas inscritas con una superficie total de 27.726,55 m² se pasa a diez fincas con una superficie total de 37.141,76 m².», si tenemos en cuenta que la finca no inscrita mide 9,239,02 metros cuadrados, y que como se ha dicho a esta finca no inscrita no le es aplicable el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, resultaría que la superficie total que se pide inscribir para las nueve fincas inscritas a través del artículo 199 es de tan sólo 27.902,74 metros cuadrados, cifra muy cercada a la que consta inscrita de 27.726,55 metros cuadrados.”

* Sobre el ofrecimiento registral de la vía del 201.1 como alternativa a la denegación de la vía del art 199 Lh

“Asimismo ha de ser revocado el extremo de la nota de calificación recurrida en el que, tras denegar la solicitada tramitación del procedimiento del artículo 199, el registrador ofrece como alternativa la de «acudir (…) a otros procedimientos legales en los que está previsto la práctica de pruebas que puedan despejar las dudas planteadas por la identidad de las fincas tales como (…) el expediente notarial para la rectificación de datos descriptivos de fincas inscritas –art. 201 de la Ley Hipotecaria–».

Como se ha razonado, tanto el procedimiento registral del artículo 199 como el notarial del artículo 201.1 son procedimientos «especialmente cualificados» a estos efectos, ya que «incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el “Boletín Oficial del Estado”, publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación».

* La DG reconoce, por fin, que, pese a su doctrina, en georreferenciación potestativa la ley remite al 199 y no permite ni preve el 201.1:

Además, la propia DG reconoce, ahora, por fin, que la opcion , que la DG sostuvo a partir de la R de 17-11-2015 de elegir indistintamente entre acudir al procedimiento registral del art 199 o al notarial del art 201.1 no existe en el caso de georreferenciación potestativa :

“En el caso que nos ocupa, en el que la georreferenciación de las fincas no es legalmente obligatoria, sino potestativa, además resulta de aplicación la previsión del artículo 9 de la Ley Hipotecaria conforme a la cual, tanto si se solicita su inscripción potestativa «al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica» (como ocurre en el presente caso) «(…) se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199».