* INTRODUCCIÓN

Si el ejecutante se adjudicó la vivienda habitual del ejecutado, por importe insuficiente para saldar la deuda, y, luego, en los diez años siguientes la revende por mayor precio (obteniendo plusvalía), el ejecutado, según el art 579 b de la LEC,  tiene derecho a que la deuda pendiente se reduzca en el 50 % de esa plusvalía.

La gran pregunta es: cuando se presente a inscribir esa reventa con plusvalía, ¿deberá el registrador calificar el cumplimiento de esa concreta prevision legal?

En el presente caso, se defiende y argumenta que sí, y se ofrece un posible modelo de nota de calificación en tal sentido.

* POSIBLE MODELO DE NOTA DE CALIFICACION:

Los datos están tomados de un supuesto real, eliminando datos personales.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE xxx

(…)

ASUNTO:     COMPRA –  –

HECHOS: El documento citado fué presentado en el Libro Diario de este Registro de la Propiedad en  la fecha y bajo el asiento indicados.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS:  Calificado el mismo por el registrador que suscribe, conforme al art 18 de la Ley Hipotecaria, se han advertido defectos,  como consta a continuación:

DEFECTOS OBSERVADOS EN LA CALIFICACIÓN:

1º.-  COMPRAVENTA: el anterior adjudicatario en ejecución revende la vivienda con plusvalía. Falta cumplir el art 579 b LEC:

El art 579 de la LEC, según redacción por la ley 1/2013, prevé que “en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

1. a) (…)
2. b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.”

ANTECEDENTES REGISTRALES:

En el presente caso, consta que:

1.- La entidad xxx, como ejecutante, se adjudicó la finca registral xxx de xxx, que era la vivienda habitual de los ejecutados, Don xxx y Doña xxx.

2.- Dicha adjudicación se produjo  por decreto firme dictado el día xxx, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número xxx de xxx en autos de juicio de ejecución hipotecaria número xxx.

3.- El importe de la adjudicación fue de VEINTISIETE MIL EUROS, y tras imputar dicha cantidad al pago de parte de la deuda de los ejecutados, quedó como deuda pendiente 1.718,81 € por intereses de demora, 212,38 € de comisiones y 1.278,15 € de costas, lo que hace un total de 3.209,34 euros de deuda pendiente.

ESCRITURA DE REVENTA CON OBTENCIÓN DE PLUSVALÍA:

Ahora, la entidad adjudicataria xxx, antes de transcurrir 10 años desde dicha adjudicación, revende la vivienda en precio declarado de 115.000 euros.

Por lo tanto, obtiene una plusvalía de 115.000 – 27.000= 88.000 euros. Y el 50% de esa plusvalía, que asciende a 44.000 euros, es superior a la deuda remanente de 3.209,34 euros que quedó pendiente de pago por el ejecutado al ejecutante.

Y conforme al citado precepto legal, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.”

En consecuencia, y siendo la previsión del articulo citado un derecho legal de quien era y dejó de ser titular registral de la finca, y por cuya posición jurídica ha de velar la calificación registral, SE SUSPENDE la inscripción de la actual venta hasta tanto se acredite haberse notificado copia de la escritura en que se formaliza a los deudores ejecutados y al juzgado donde se llevó a efecto la ejecución, junto con, si procede, escritura de carta de pago otorgada por la entidad xxx acreditativa que la deuda remanente queda extinguida.

Observaciones:

El último inciso del citado articulo 679 de la LEC ordena que “El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior”

Por tanto, si la ley ordena que tales circunstancias se hagan constar en el decreto de adjudicación y en el asiento de inscripción, (como así se hizo), habrá de interpretarse que con ello el legislador quiere implicar al registrador en la calificación y comprobación de la ulterior efectividad del cumplimiento de esa concreta disposicion legal, pues no tendría sentido ordenar la constancia registral de extremos que no estuvieran llamados a tener trascendencia alguna.

En consecuencia, vista la redacción legal, y su espíritu y finalidad, y atendida la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada, y el mandato y principio general de nuestro ordenamiento jurídico nacional y comunitario europeo de que los poderes públicos han de velar por la efectividad de la protección de los consumidores de prestamos hipotecarios, en especial cuando, como ocurren en el presente caso,  el objeto hipotecado, ejecutado y adjudicado al ejecutante era la vivienda habitual de los ejecutados, el registrador que suscribe interpreta que está obligado por ley a calificar el cumplimiento de lo dispuesto en el citado precepto legal, en los términos expresados.

ACUERDO: En consecuencia, procede SUSPENDER LA INSCRIPCIÓN  por los motivos expresados.

POSIBLE ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN:  Dado el carácter SUBSANABLE de los defectos señalados, cabe la  posibilidad de solicitar la anotación preventiva prevista en el art 42.9º de la Ley Hipotecaria.

PRORROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN: Conforme al art 323 de la Ley Hipotecaria, se entenderá prorrogado el asiento de presentación por plazo de sesenta días contado conforme a dicho precepto.

RECURSO CONTRA LA CALIFICACIÓN: Contra la presente calificación (…)

Fdo: xxx Registrador de la Propiedad de xxx