REGIS PRO. es

....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

J.M. DE PABLOS: Modificación de fincas mediante procedimientos exclusivamente registrales. (Adaptado a la doctrina de la DGRN hasta el 21-12-2016)

Contenido:

DIVERSOS SUPUESTOS DE MODIFICACIÓN DE FINCAS REGISTRALES

PROCEDIMIENTOS EXCLUSIVAMENTE REGISTRALES

LEY 13/2015 CATASTRO-REGISTRO (CONFORME CRITERIO DE LA DGRN)

ACTUALIZADO 21 DE DICIEMBRE DE 2016[1]

 

Autor: José María De Pablos O’Mullony

 

  1. * INSCRIPCIÓN DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA HASTA EL 5% DE LA CABIDA INSCRITA, SIN INSCRIPCIÓN DE DESCRIPCIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA (ART. 201.3):

SOLICITUD: titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real sobre la finca. La instancia solicitando el inicio del procedimiento no necesita presentarse a la oficina liquidadora porque no está sujeta al ITPAJD.[2]

DOCUMENTACIÓN A APORTAR: ninguna. No obstante, Certificación Catastral o cualquier certificado técnico al respecto sería muy conveniente.

REQUISITOS: que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Si el registrador tiene dudas, puede optar por iniciar el procedimiento del 199 previa comunicación al interesado.[3]

NOTIFICACIONES: Posteriores a la inscripción. A los titulares registrales de las fincas colindantes. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. Caso de ser desconocidos, por edicto en el BOE.

EFECTOS: Se modifica la cabida, pero no hay inscripción de descripción gráfica.

PUBLICIDAD: Finca no coordinada.  No puede darse publicidad de base gráfica.

MODELOS: Todos los que contienen referencia al artículo 201.3, que debe estar en Experior en: MODELOS/OTRAS NOTIFICACIONES. Cada modelo deberá utilizarse según las circunstancias

 

  1. * INSCRIPCIÓN DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA HASTA 10% DE LA CABIDA INSCRITA, SIN INSCRIPCIÓN DE DESCRIPCIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA (ART 201.3):

 

SOLICITUD: titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real sobre la finca. La instancia solicitando el inicio del procedimiento no necesita presentarse a la oficina liquidadora porque no está sujeta al ITPAJD

DOCUMENTACIÓN A APORTAR: Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica.

REQUISITOS: que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Si el registrador tiene dudas, puede optar por iniciar el procedimiento del 199 previa comunicación al interesado.[4]

NOTIFICACIONES: Posteriores a la inscripción. A los titulares registrales de las fincas colindantes. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. Caso de ser desconocidos, por edicto en el BOE.

EFECTOS: Se modifica la cabida, pero no hay inscripción de descripción gráfica.

PUBLICIDAD:  Finca no coordinada.  No puede darse publicidad de base gráfica.

MODELOS:  Todos los que contienen referencia al artículo 201.3, que deben estar en Experior en: MODELOS/OTRAS NOTIFICACIONES. Cada modelo deberá utilizarse según las circunstancias.

 

  1. * INSCRIPCIÓN DE DESCRIPCIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA CON O SIN INSCRIPCIÓN DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA INSCRITA DE HASTA 10% DE LA CABIDA INSCRITA (ART. 9,b):

 

SOLICITUD: titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca.[5] Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.[6] La instancia solicitando el inicio del procedimiento no necesita presentarse a la oficina liquidadora porque no está sujeta al ITPAJD.

DOCUMENTACIÓN A APORTAR: Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica en todo caso.[7]

REQUISITOS:  La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca por este procedimiento, siempre que no exista diferencia de cabida de más del 10% y que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público y que los recintos definidos por la descripción literaria y por la Certificación Catastral se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Deberá denegarse la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. Tampoco deberá albergar dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita; en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie o que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

EFECTOS: Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria.  La finca estará coordinada con Catastro.

NOTIFICACIONES: Posteriores a la inscripción. A los titulares registrales de derechos inscritos sobre la finca afectada, salvo a los que han iniciado el procedimiento y a los de las fincas colindantes. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. Caso de ser desconocidos, por edicto en el BOE. También se utilizará el Portal de Alertas Gráficas del CORPME con efectos “meramente informativos”.

PUBLICIDAD: Puede darse publicidad de base gráfica que coincidirá con la catastral.

MODELOS:  Todos los que contienen referencia al artículo 9,b, que deben estar en Experior en: MODELOS/BASES GRÁFICAS/COM. TITULARES COLINDANTES. Cada modelo deberá utilizarse según las circunstancias

 

  1. * INSCRIPCIÓN DE DESCRIPCIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA CON MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN O LINDEROS, O DE LA CABIDA INSCRITA, SUPERIOR AL 10% O AMBAS COSAS. PROCEDIMIENTO EXCLUSIVAMENTE REGISTRAL (ART. 199):

 

SOLICITUD: titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca. Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.[8] La instancia solicitando el inicio del procedimiento no necesita presentarse a la oficina liquidadora porque no está sujeta al ITPAJD

DOCUMENTACIÓN A APORTAR: Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica en todo caso y, ADEMÁS, si el titular registral manifestase que no se corresponde con la finca, representación gráfica georreferenciada alternativa en formato GML conforme establece la Resolución conjunta DGRN-DG Catatro. No es preceptiva la validación técnica por Catastro de la representación gráfica alternativa, aunque sí conveniente. La validación negativa por Catastro, siempre que el archivo GML haya podido ser leído por la Sede de Catastro, no implica necesariamente la denegación de la inscripción de la representación gráfica aportada.

REQUISITOS: que los recintos definidos por la descripción literaria y por la Certificación Catastral o alternativa se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. Tampoco deberá albergar dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie o que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

NOTIFICACIONES: Previas a la inscripción. A los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. Caso de ser desconocidos, por edicto en el BOE. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. En todo caso, por el Portal de Alertas Gráficas del CORPME, pero con efectos “meramente informativos”[9]. EN CASO DE INSCRIBIRSE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. deberá notificar TAMBIÉN a los titulares catastrales colindantes afectados.

Los convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. A la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. En ningún caso la falta de comparecencia impide al registrador practicar la inscripción.  La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.

El interesado puede solicitar del registrador certificación de las alegaciones realizadas por los colindantes, pero a efectos meramente informativos y sin que suponga sucesivas intervenciones de los interesados, que no vienen previstas en la ley.[10]

EFECTOS: Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria.

Si la descripción gráfica inscrita es la de la Certificación Catastral, la finca estará coordinada con Catastro.

Si la descripción gráfica inscrita es la alternativa, el Registrador lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda y, una vez, practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación y deberá incorporar al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.

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Si se ha utilizado la Certificación Catastral:  La finca estará coordinada con Catastro. Puede darse publicidad de base gráfica que coincidirá con la catastral.

Si se ha utilizado la base gráfica alternativa:

  1. Hasta que Catastro no haga la rectificación la finca no estará coordinada; puede darse publicidad de la base gráfica alternativa, pero haciéndose constar que no ha sido validada la representación gráfica por el Catastro.
  2. Cuando Catastro comunique al Registro la alteración realizada, la finca estará coordinada y la publicidad de la base gráfica coincidirá con la catastral.

MODELOS:  Todos los que contienen referencia al artículo 199, que deben estar en Experior en: MODELOS/BASES GRÁFICAS/COM. TITULARES COLINDANTES. Cada modelo deberá utilizarse según las circunstancias.

 

  1. * SEGREGACIONES Y DIVISIONES[11]

 

SOLICITUD: titulares registrales de la finca.

DOCUMENTACIÓN A APORTAR: Independientemente de la fecha de otorgamiento del título[12], es necesario aportar Certificación Catastral Gráfica y Descriptiva de la finca matriz y representaciones gráficas georreferenciadas alternativas en formato GML conforme establece la Resolución conjunta DGRN-DG Catastro, tanto de la finca matriz como de la resultante o resultantes No es preceptiva la validación técnica por Catastro de la representación gráfica alternativa, aunque sí conveniente. La validación negativa por Catastro, siempre que el archivo GML haya podido ser leído por la Sede de Catastro, no implica necesariamente la denegación de la inscripción de la representación gráfica aportada.

No obstante, para inscribir un resto tras otras segregaciones no inscritas, es necesario acreditar la legalidad de ese resto y georreferenciarlo, pero no hay que georreferenciar las segregaciones que no se van a inscribir. En el mismo caso de operaciones que no han tenido acceso al Registro, si lo que se inscribe una segregación, tampoco hay que georreferenciar el resto.[13] Lo mismo ocurre si no hubiera accedido al Registro una expropiación.[14]

REQUISITOS: En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.

El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado.

Si la finca matriz no tuviera inscrita su representación gráfica georreferenciada será necesario proceder a su previa o simultánea inscripción por el procedimiento del artículo 9b en caso de diferencias de cabida menores del 10% y por el del 199 en caso de diferencias de cabida superiores a aquel porcentaje, con sus respectivas notificaciones[15].

NOTIFICACIONES: Teniendo en cuenta que ya hemos comentado que la finca matriz debería tener inscrita previa o simultáneamente su representación gráfica georreferenciada, no serían precisas más notificaciones, sin embargo, la RDGRN de 2 de septiembre de 2016 dice literalmente que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente, de lo que parece deducirse que, en todo caso, una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada correspondiente a las fincas segregadas o divididas, debe notificarse a colindantes.

EFECTOS: Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de las fincas, tanto matriz como resultantes, su cabida será la correspondiente a dicha representación.

Dado que la descripción gráfica inscrita es la alternativa, el Registrador lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda y, una vez, practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación y deberá incorporar al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.

PUBLICIDAD:

  1. Hasta que Catastro no haga la rectificación la finca no estará coordinada; puede darse publicidad de la base gráfica alternativa, pero haciéndose constar que no ha sido validada la representación gráfica por el Catastro.
  2. Cuando Catastro comunique al Registro la alteración realizada, la finca estará coordinada y la publicidad de la base gráfica coincidirá con la catastral.

MODELOS:  Para inscribir previa o simultáneamente la representación gráfica georreferenciada de la finca matriz, se utilizarán todos los que contienen referencia al artículo 9.b o 199, que deben estar en Experior en: MODELOS/BASES GRÁFICAS/COM. TITULARES COLINDANTES. Cada modelo deberá utilizarse según las circunstancias. Para la segregación o división propiamente dicha no será necesario ningún modelo y puede utilizarse el que corresponda a notificación a colindantes.

 

  1. * AGRUPACIONES Y AGREGACIONES

 

SOLICITUD: titulares registrales de la finca.

DOCUMENTACIÓN A APORTAR: Certificación Catastral Gráfica y Descriptiva de las fincas aportadas y representaciones gráficas georreferenciadas alternativas en formato GML conforme establece la Resolución conjunta DGRN-DG Catastro, de la finca resultante de la agrupación o agregación.  No es preceptiva la validación técnica por Catastro de la representación gráfica alternativa, aunque sí conveniente. La validación negativa por Catastro, siempre que el archivo GML haya podido ser leído por la Sede de Catastro, no implica necesariamente la denegación de la inscripción de la representación gráfica aportada. No obstante lo anterior, es posible también inscribir la agrupación o agregación inscribiendo la descripción gráfica georreferenciada de las certificaciones catastrales correspondientes a todas las fincas que se agrupan o agregan[16].

REQUISITOS: En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.

El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado.

Si las fincas aportadas no tuvieran inscrita su representación gráfica georreferenciada creo necesario proceder a su previa o simultánea inscripción por el procedimiento del artículo 9b en caso de diferencias de cabida menores del 10% y por el del 199 en caso de diferencias de cabida superiores a aquel porcentaje.

NOTIFICACIONES: Teniendo en cuenta que ya hemos comentado que las fincas aportadas deberían tener inscrita, previa o simultáneamente, su representación gráfica georreferenciada, no serían precisas más notificaciones. sin embargo, la RDGRN de 2 de septiembre de 2016 dice literalmente que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente, de lo que parece deducirse que, en todo caso, una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada correspondiente a la finca resultante de la agrupación o agregación, debe notificarse a colindantes.

EFECTOS: Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la agregación o agrupación, su cabida será la correspondiente a dicha representación.

Dado que la descripción gráfica inscrita es la alternativa, el Registrador lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda y, una vez, practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación y deberá incorporar al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.

PUBLICIDAD:

  1. Hasta que Catastro no haga la rectificación la finca no estará coordinada; puede darse publicidad de la base gráfica alternativa, pero haciéndose constar que no ha sido validada la representación gráfica por el Catastro.
  2. Cuando Catastro comunique al Registro la alteración realizada, la finca estará coordinada y la publicidad de la base gráfica coincidirá con la catastral.

MODELOS: Para inscribir previa o simultáneamente la representación gráfica georreferenciada de las fincas aportadas, se utilizarán todos los que contienen referencia al artículo 9.b o 199, que deben estar en Experior en: MODELOS/BASES GRÁFICAS/COM. TITULARES COLINDANTES. Cada modelo deberá utilizarse según las circunstancias. Para la agrupación o agregación propiamente dicha no será necesario ningún modelo y puede utilizarse el que corresponda a notificación a colindantes.

 

  1. * OBRAS NUEVAS

 

SOLICITUD: titulares registrales de la finca.

DOCUMENTACIÓN A APORTAR: En el momento de la finalización de la obra[17], además de toda la documentación necesaria exigida por la normativa urbanística, debería aportarse un archivo en formato GML conforme establece la Resolución conjunta DGRN-DG Catatro en el que se contengan los vértices georreferenciados que delimiten el espacio ocupado definitivamente por la edificación, no obstante la DGRN estima cumplido el requisito con la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación. IMPORTANTE: VER NOTA AL PIE[18]. No es preceptiva la validación técnica por Catastro de la representación gráfica alternativa, aunque sí conveniente.

La georreferenciación del espacio ocupado por la edificación es siempre exigible en toda edificación, se haga la declaración de obra nueva por la vía del 28.1 del TRLS o por el 28.4 (prescritas)[19]. No es necesaria la determinación georreferenciada del espacio ocupado por la edificación cuando la obra supone únicamente la elevación de plantas[20].

Si la declaración de obra es una obra antigua y la justificación de la antigüedad se realiza con certificación catastral descriptiva y gráfica, los vértices georreferenciados del espacio ocupado por la edificación pueden extraerse de la sede de Catastro en la forma que se explica más adelante.

REQUISITOS: que los recintos definidos por la descripción georreferenciada se encuentren situados dentro de la finca registral y que no invadan dominio público o servidumbres de uso público (art. 28 TRLS).  Normalmente no se necesitará que conste previamente inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, pero si tuviera dudas el registrador sobre la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda[21].

Las coordenadas los vértices georreferenciados que delimiten el espacio ocupado definitivamente por la edificación deberán hacerse constar en la inscripción.

NOTIFICACIONES: en principio no son necesarias. Si hubiera que inscribir previamente la representación gráfica georreferenciada de la finca se estará a lo dispuesto para cada caso.

EFECTOS: Los de la declaración de obra nueva.

PUBLICIDAD: La habitual de las obras nuevas.

MODELOS:  No son necesarios.

 

* LIBRO DEL EDIFICIO:

Tras la reforma operada por la Ley 13/205 la Ley Hipotecaria se refiere a la exigencia del Libro del Edificio tanto en el artículo 9 como en el 202. La Dirección General ha revisado, a la luz de los nuevos preceptos, su tradicional doctrina de no exigencia del Libro del Edificio en los casos de autopromoción; efectivamente, la DG en la R de 26 de octubre de 2016 señala que estos preceptos añaden un requisito a efectos de inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y se exige a todo tipo de edificación sean viviendas o industriales (artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Requisito que viene confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria al señalar que: «A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible.

Por tanto, salvo que la normativa autonómica exima de su depósito, el Libro del Edificio deberá exigirse en todo tipo de edificaciones, cualquiera que sea su destino, y no solamente en las residenciales. No es exigible, sin embargo, aportar el Libro del Edificio en edificaciones declaradas por la vía del art 28.4 TRLS[22], es decir, por antigüedad, tal como ya excepciona el mismo artículo 9 a) de la LH.

* PROCEDIMIENTO PARA OBTENER LAS COORDENADAS GEOGRÁFICAS DEL TERRENO OCUPADO POR LA EDIFICACIÓN A PARTIR DE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL.

La Sede Electrónica de Catastro tiene una interesante funcionalidad para obtener las coordenadas geográficas de la porción del suelo ocupado por la edificación que permite cumplir con lo establecido en el artículo 202 de la LH a partir de la Referencia Catastral que constará en la Certificación Catastral aportada por el interesado. Para ello hay que seguir los siguientes pasos:

a.- Ir a la Sede Electrónica de Catastro y entrar por “Consulta de datos catastrales. Referencia Catastral”. Es de libre acceso.

b.- Introducir la Referencia Catastral y pulsar abajo sobre “datos y consulta descriptiva y gráfica”

c.- En la siguiente página pulsar “cartografía – croquis por plantas (FXCC) foto de fachada GML”

d.- Insertar el código que viene en la página y pulsar “aceptar”

e.- En la página siguiente, abajo, pone “Geometría del edificio en formato GML”, pulsar sobre el botón que pone “Geometría del edificio”, entonces se descargará un fichero GML que, o bien puede abrirse directamente o bien puede guardarse. Si se abre el fichero pueden verse las coordenadas de la edificación donde aparece la palabra “dimensión”.

* DIFERENCIAS ENTRE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL APORTADA Y LA OBTENIDA POR EL REGISTRADOR.

La Resolución conjunta Catastro-DGRN establece que el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas. Si existieran diferencias entre ambas certificaciones, más allá de los nombres de los titulares colindantes, no podrá inscribirse la representación gráfica salvo que se consienta por el interesado la inscripción con la superficie geométrica de la parcela catastral resultante de la última certificación. Este consentimiento podrá darse mediante una simple instancia con firma legitimada o firmada ante el registrador.[23]

* DESPLAZAMIENTOS DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL

Los desplazamientos de la cartografía catastral no pueden ser apreciados de oficio por el registrador. Para la apreciación por el registrador de tal desplazamiento de la cartografía se precisa que un técnico así lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporta al Registro para su inscripción.[24]

 

 

NOTAS:

[1] Se tiene en cuenta, no solamente la nueva doctrina emanada de la DGRN, sino también la puesta en producción de Geobase 4 y los modelos que acompañan a la última versión de Experior; por ello, ya no se hace referencia a los modelos creados por mí para suplir aquellos. Los modelos de referencia son los que deben utilizarse conforme los manuales de usuario y los vídeos de la plataforma Aprenda del CORPME. Hasta esta fecha, Experior solamente tiene modelos de notificaciones para los procedimientos del 199; yo he creado modelos para el procedimiento del 9b y del 202.3 que se acompañan. Son los mismos que ya se distribuyeron en su momento. Los modelos para el 199 y el 9b deben estar en MODELOS EXPERIOR/BASES GRÁFICAS/COM. TITULARES COLINDANTES. Respecto a los del 201.3, dado que no hay inscripción de representación gráfica, no funcionan con Geobase 4 y se deben utilizar independientemente, de forma que se situarán en MODELOS EXPERIOR/OTRAS NOTIFICACIONES.

[2] RDGRN 12 de septiembre de 2016.

[3] RDGRN 19 de julio de 2016.

[4] RDGRN 19 de julio de 2016.

[5] Por analogía con el 199.

[6] Resolución-circular DGRN de 3 de noviembre de 2015.

[7] Dado que la DGRN ha ampliado el ámbito de esta letra b del artículo 9, como procedimiento abreviado extraordinario y, dado que se encuentra en todo caso fuera del Título VI y no se trata de una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación, etc…debe exigirse siempre Certificación Catastral Gráfica y Descriptiva.

[8] Resolución-circular DGRN de 3 de noviembre de 2015.

[9] Ello significa que su omisión no vicia el procedimiento, sin perjuicio de las posibles responsabilidades disciplinarias.

[10] RDGRN de 14 de noviembre de 2016.

[11] Las segregaciones, divisiones, agrupaciones, etc…pueden haber tenido reflejo catastral antes de que se hayan realizado registralmente, disponiendo entonces de Certificaciones Catastrales correspondientes a las fincas resultantes o bien, lo que sería lo lógico, que primero se realicen registralmente y luego se refleje su resultado en Catastro. Las que se van a tratar en esta sección son las que se realizan en el Registro ANTES de que hayan tenido reflejo en Catastro.  Para las que se realicen registralmente DESPUÉS de que se hayan reflejado en Catastro y dispongan, convenientemente, de certificación catastral coincidente con las fincas resultantes, y sin perjuicio del cumplimiento de toda la normativa urbanística y de la técnica registral referida a las modificaciones hipotecarias, su tratamiento será similar a lo establecido para los procedimientos del 9,b y del 199.1 dependiendo de la diferencia de cabida que pueda resultar respecto de las fincas registrales de origen.

[12] RDGRN de 2 de septiembre de 2016.

[13] RR DGRN de 7 de julio de 2016;2 y 21 de septiembre de 2016 y 14 de noviembre de 2016.

[14] RDGRN 24 de octubre de 2016.

[15] RDGRN 2 de septiembre de 2016.

[16] RDGRN 13 de junio de 2016. No puedo estar de acuerdo con la doctrina de esta resolución puesto que si bien es técnicamente posible inscribir tantas descripciones gráficas catastrales como fincas se agrupen o agreguen siempre que el resultado de la suma sea exacto, no me parece que ese sea el espíritu de la ley, que exige la descripción gráfica georreferenciada de la finca registral. Pensar que sería muy fácil eliminar las coordenadas que sobran y que hubiera sido bastante sencillo generar una base gráfica nueva correspondiente a la finca resultante de la agrupación, pero no exigirla para la inscripción, no deja de ser algo contradictorio.

[17] Nada dice el artículo 202 de la LH sobre el momento en el que debe hacerse constar la georreferenciación del espacio ocupado por la edificación, pero dado que no es extraño que existan reformados de proyectos entre la licencia inicial y la terminación de la obra que impliquen cambios en la morfología de la edificación, es lógico que el espacio ocupado por la misma se delimite al final, cuando se haga constar la terminación de obra. Así lo establece ya expresamente ya la RDGRN de 23 de mayo de 2016.

[18] La RDGRN de 8 de febrero de 2016 dice textualmente que “En efecto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, dichas coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria.”  No puedo estar de acuerdo con esta conclusión, aun valorando las bondades de la Resolución citada, y no puedo estar de acuerdo por dos cuestiones: la primera, que el formato GML es el único que nos permite visualizar en la aplicación GIS auxiliar donde está construida la edificación y, superponiendo capas de información, poder calificar la posible invasión de dominio público o de servidumbres de uso público. No hay otra forma lógica. La segunda razón es que la confección de un archivo GML debe de estar hoy al alcance de cualquier técnico certificante que se precie y no exigirlo desde el primer momento puede involucionar el sistema.  Doctrina, a mi juicio no acertada, reiterada en RDGRN de 3 de octubre de 2016

[19] RR.DGRN de 8 de febrero de 2016 y 30 de mayo de 2016.

[20] RDGRN de 23 de mayo de 2016.

[21] RDGRN de 6 de septiembre de 2016.

[22] RDGRN de 6 de septiembre de 2016.

[23] RDGRN de 12 de mayo de 2016.

[24] RDGRN de 18 de noviembre de 2016.

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