Indice destacado:
- I. INTRODUCCIÓN Y OBJETO DEL DICTAMEN
- II. LA LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA Y LOS LÍMITES DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA EN PRESENCIA DE TERCEROS
- II.1. El principio de especialidad y la cobertura individualizada por conceptos
- II.2. La prohibición de intercomunicación o trasvase de coberturas
- II.3. Excepciones: Inexistencia de acreedores posteriores y libertad obligacional
- III. LA IMPUTACIÓN DE LAS CANTIDADES OBTENIDAS EN LA REALIZACIÓN FORZOSA
- III.1. Deslinde de competencias: Control judicial frente a calificación registral
- III.2. Modificación judicial sobrevenida de la responsabilidad por abusividad
- IV. LA CERTIFICACIÓN DE DEUDA PENDIENTE (ARTÍCULO 654.3 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL)
- IV.1. Carácter preceptivo e imperativo de la certificación
- IV.2. Operatividad y trascendencia registral en beneficio del deudor ejecutado
- V. SÍNTESIS RESOLUTIVA Y CONCLUSIONES TÉCNICAS
DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la calificación registral de la liquidación de la deuda, la imputación de cantidades obtenidas y la certificación de deudas pendientes en las ejecuciones inmobiliarias.
* I. INTRODUCCIÓN Y OBJETO DEL DICTAMEN
El presente dictamen tiene por objeto analizar, con rigor técnico y conforme a la consolidada doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), las facultades y límites de la calificación registral en relación con tres operaciones de capital trascendencia procesal e hipotecaria dentro de los procedimientos de ejecución directa sobre bienes hipotecados y de apremio ordinario: la liquidación definitiva de la deuda, la imputación de las sumas obtenidas en la subasta o adjudicación, y la exigencia de expedición y constancia de la certificación de deuda pendiente ex artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
* II. LA LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA Y LOS LÍMITES DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA EN PRESENCIA DE TERCEROS
* II.1. El principio de especialidad y la cobertura individualizada por conceptos
El principio de especialidad o determinación (artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria) exige que la responsabilidad hipotecaria quede perfectamente distribuida y desglosada por cada uno de los conceptos que garantiza (principal del crédito, intereses ordinarios o remuneratorios, intereses de demora y costas de la ejecución). Esta delimitación conceptual no es una mera formalidad interna de la escritura de constitución, sino que constituye el marco infranqueable de la garantía real frente a terceros adquirientes o titulares de cargas posteriores inscritas o anotadas (artículo 132.3 de la Ley Hipotecaria).
De conformidad con el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, en su número tercero, la calificación del registrador se extiende de forma obligatoria e ineludible a comprobar:
“Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria” 20-09-2024 (Registro de Andújar – BOE 06-11-2024).
Este control registral deviene esencial en salvaguarda de los terceros que accedieron al Registro con posterioridad a la hipoteca ejecutada, garantizando que no se extraigan del precio de remate o adjudicación cantidades que superen los límites máximos de responsabilidad real fijados y publicados para cada concepto.
* II.2. La prohibición de intercomunicación o trasvase de coberturas
Una de las reglas más firmes de la doctrina registral, que deriva directamente de la independencia sustantiva de los diferentes conceptos de la responsabilidad hipotecaria, es la prohibición absoluta de compensación, trasvase o intercomunicación de coberturas.
Esto implica que, existiendo terceros con cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la hipoteca, si la suma reclamada por un concepto (por ejemplo, el principal o los intereses) excede de su respectivo límite de cobertura hipotecaria, dicho exceso no puede ser cubierto o garantizado utilizando el remanente o saldo no consumado de la cobertura asignada a otro concepto (como las costas o los intereses ordinarios). Así lo ha expresado categóricamente la DGSJFP:
“el registrador debe comprobar que en ninguno de los conceptos se ha sobrepasado, habiendo terceros, la cantidad asegurada, pues la cantidad sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares posteriores, lo que significa, entre otras cosas, que si alguno de los límites de su cobertura no se hubiese llenado con el tipo de deuda garantizado y realmente vencida y exigible (principal, intereses, etc.), no se puede cubrir con otra de las clases de deuda en lo que excediera de su propia cobertura (por ejemplo, se reclama más capital o intereses de los garantizados)” 20-09-2024 (Registro de Andújar – BOE 06-11-2024).
En idénticos términos se pronuncian la resolución de 11-03-2014 (Registro de Alcázar de San Juan nº 2 – BOE 25-04-2014) y la resolución de 24-06-2014 (Registro de Sevilla nº 11 – BOE 29-07-2014), reiterando que la calificación registral debe velar escrupulosamente por que lo entregado al acreedor ejecutante por cada una de las partidas (principal, intereses y costas) no exceda en ningún caso del límite estricto de su respectiva cobertura.
* II.3. Excepciones: Inexistencia de acreedores posteriores y libertad obligacional
Es preciso delimitar que la operatividad del límite de responsabilidad hipotecaria como barrera cuantitativa infranqueable tiene por presupuesto indispensable la presencia de terceros titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta.
En el plano estrictamente obligacional (inter partes), el acreedor está plenamente facultado para reclamar y cobrar la totalidad de la deuda efectivamente devengada, con independencia de que supere o no los límites de la garantía real (artículo 1911 del Código Civil). Por tanto, en ausencia de acreedores con cargas posteriores, no existe obstáculo para la inscripción de la adjudicación y la entrega del remanente al propio deudor o al acreedor ejecutante por encima de los límites de responsabilidad inscritos:
“No habiendo derechos posteriores al ejecutado según la certificación registral y no habiendo comparecido en el proceso los titulares de derechos inscritos después de la nota de expedición de certificación de cargas, el juez actúa correctamente entregando el sobrante al ejecutado…” 11-03-2014 (Registro de Alcázar de San Juan nº 2 – BOE 25-04-2014).
Asimismo, la resolución de 31-07-2014 (Registro de Sevilla nº 11 – BOE 23-09-2014) clarifica esta distinción:
“Es cierto que en el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero siempre que no existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, ya que en tal caso la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite” 31-07-2014 (Registro de Sevilla nº 11 – BOE 23-09-2014).
* III. LA IMPUTACIÓN DE LAS CANTIDADES OBTENIDAS EN LA REALIZACIÓN FORZOSA
* III.1. Deslinde de competencias: Control judicial frente a calificación registral
La imputación de pagos y la determinación del destino concreto de los fondos obtenidos en la subasta es una operación de naturaleza eminentemente procesal y jurisdiccional. Corresponde al Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) y, en última instancia, al Juez de la ejecución, decidir y sancionar cómo se distribuyen y aplican las sumas cobradas conforme a las reglas generales y especiales de la LEC.
El Registrador de la Propiedad carece de facultades para calificar la bondad sustantiva o procesal de la concreta imputación de pagos realizada en la sede judicial, debiendo ceñirse de forma estricta a verificar que el resultado final de dicha imputación no rebase los límites cuantitativos de la cobertura hipotecaria por cada concepto (artículo 100 del Reglamento Hipotecario). En este sentido, la resolución de 16-12-2024 (Registro de Sant Mateu – BOE 07-02-2025) establece:
“Esta calificación registral no entra a valorar cómo se ha realizado la imputación de los pagos, cuestión que corresponde resolver al juez dentro del procedimiento de ejecución, atendidas las peticiones de las partes, sin que el registrador, con arreglo al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, pueda entrar a calificar si ese orden de imputación es o no procedente; sino solo si en tal imputación se sobrepasan o no los límites de la respectiva cobertura hipotecaria…” 16-12-2024 (Registro de Sant Mateu – BOE 07-02-2025).
* III.2. Modificación judicial sobrevenida de la responsabilidad por abusividad
La cobertura hipotecaria inscrita en el folio real puede sufrir reducciones o modificaciones de rango cuantitativo derivadas de incidentes de abusividad de cláusulas financieras sustanciados en la propia ejecución, cuyos pronunciamientos firmes deben ser escrupulosamente respetados por el registrador al tiempo de calificar la adjudicación.
Si en el curso del procedimiento judicial se dicta un auto firme que declara nula por abusiva una determinada cláusula de intereses, y consecuentemente se minora el importe que por dicho concepto debe soportar el garante o el bien hipotecado, dicha resolución altera la responsabilidad hipotecaria inscribible. Como sanciona la resolución de 14-06-2023 (Registro de Valladolid nº 5 – BOE 10-07-2023):
“Si por resolución judicial se limita el importe de los intereses ordinarios respecto del hipotecante no deudor, dicho límite ha de tenerse en cuenta al inscribir el decreto de adjudicación” 14-06-2023 (Registro de Valladolid nº 5 – BOE 10-07-2023).
En tal eventualidad, cualquier cantidad entregada al acreedor que sobrepase el límite judicialmente rectificado deberá ser calificada negativamente por el registrador, obligando a su consignación a favor de los titulares de cargas posteriores (anotantes de embargo u otros acreedores).
III.3. El destino del sobrante y la retención preceptiva
Cuando el precio obtenido en la subasta o adjudicación directa excede de los límites de la responsabilidad hipotecaria que ampara la ejecución en presencia de acreedores posteriores, dicho sobrante no puede ser entregado al actor bajo ningún pretexto. El sobrante debe ser retenido y consignado a disposición de los titulares de derechos inscritos con posterioridad.
A efectos de la calificación del mandamiento de cancelación de cargas ex artículo 674 de la LEC, es requisito indispensable que conste formalmente la retención y destino del remanente. Como determina la resolución de 27-02-2024 (Registro de Valencia nº 10 – BOE 20-03-2024):
“en el mandamiento de cancelación de cargas debió hacerse constar expresamente «que ha existido sobrante, y que se ha retenido ese remanente a disposición de los acreedores posteriores» (artículos 692.3 y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)…” 27-02-2024 (Registro de Valencia nº 10 – BOE 20-03-2024).
* IV. LA CERTIFICACIÓN DE DEUDA PENDIENTE (ARTÍCULO 654.3 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL)
* IV.1. Carácter preceptivo e imperativo de la certificación
En aquellos supuestos de ejecuciones inmobiliarias en los que el precio de remate o el valor de la adjudicación resulta insuficiente para cubrir el total de la deuda reclamada por el acreedor, el artículo 654.3 de la LEC impone la obligación de expedir una certificación acreditativa de la deuda pendiente.
La Dirección General ha consagrado de forma pacífica el carácter preceptivo de este documento como título formal complementario y presupuesto de inscribibilidad del decreto de adjudicación:
“en los casos en los que el precio de remate o adjudicación no alcanza el importe del crédito reclamado, constituye un requisito necesario para inscribir la finca ejecutada en favor del adjudicatario que se acompañe la certificación de saldo pendiente a que alude el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sea o no el bien la vivienda habitual del deudor” 06-10-2025 (Registro de El Puerto de Santa María nº 1 – BOE 21-01-2026).
* IV.2. Operatividad y trascendencia registral en beneficio del deudor ejecutado
La exigencia de esta certificación responde a la necesidad de salvaguardar los derechos fundamentales y de defensa del ejecutado que sufre la pérdida del dominio del bien inmueble, impidiendo que el saldo restante de la deuda quede sometido a la exclusiva y unilateral determinación de la entidad acreedora en ejecuciones ulteriores ordinarias.
Como fundamentó de manera pionera la resolución de 28-07-2015 (Registro de Granada nº 2 – BOE 30-09-2015):
“el mismo exige para el caso de inexistencia de sobrante que se expida una certificación que asegure al deudor ejecutado que pierde el dominio de la finca hipotecada el importe exacto que le queda por pagar a su acreedor y que este solo podrá exigirle por otras vías distintas a la ejecución hipotecaria. De este modo, en base a la obligatoriedad de dicha certificación (…) si no se acredita su expedición no debe inscribirse la adjudicación pues la misma no estaría completa, al no acreditarse a las partes cuál es el importe exacto que ha quedado pendiente, importe que no puede quedar al arbitrio de la parte acreedora, con la correlativa indefensión de la parte ejecutada” 28-07-2015 (Registro de Granada nº 2 – BOE 30-09-2015).
Esta doctrina se justifica asimismo en la necesidad de posibilitar la posterior aplicación y control de las medidas de protección y limitación de responsabilidad frente a deudas pendientes reguladas en el artículo 579.2 de la LEC, cuyo control registral en calificaciones futuras resultaría inviable si se omitiera reflejar tabularmente el saldo inicial certificado.
IV.3. Límites a la exigencia formalista del registrador
A pesar del rigor con el que se exige el cumplimiento del artículo 654.3 de la LEC, la Dirección General ha delimitado que la calificación registral no puede deslizarse hacia exigencias formales desproporcionadas que paralicen injustificadamente el despacho de los documentos judiciales.
No es necesario que la certificación conste en un documento administrativo o procesal independiente o segregado del decreto de adjudicación, bastando que de la propia dicción de la resolución judicial resulten de forma clara los saldos correspondientes a cada concepto. Asimismo, la imposibilidad temporal de efectuar la tasación de costas definitiva no puede bloquear la inscripción del dominio:
“De la certificación de saldo pendiente incluida en el decreto de adjudicación resulta con claridad suficiente la deuda total pendiente de pago y los diferentes conceptos que la integran. Y, con respecto a los eventuales intereses y costas que pudieran terminar devengándose una vez se haga la liquidación final, ha de estarse a la manifestación realizada por el letrado de la Administración de Justicia responsable del procedimiento en el sentido de que dicha tasación y liquidación final solo podrá realizarse cuando se consiga el cobro total del principal reclamado, sin que pueda el registrador revisar dicha decisión sin sobrepasar los límites que a la calificación registral de documentos judiciales le fija el artículo 100 del Reglamento Hipotecario y sin que, por obvias razones de seguridad jurídica, pueda diferirse la inscripción en favor del adjudicatario de la finca ejecutada hasta que dicha liquidación futura tenga lugar” 06-10-2025 (Registro de El Puerto de Santa María nº 1 – BOE 21-01-2026).
* V. SÍNTESIS RESOLUTIVA Y CONCLUSIONES TÉCNICAS
- Límites Quantitative-Conceptuales de la Cobertura: Conforme al artículo 132.3 de la Ley Hipotecaria, el registrador debe calificar que las sumas entregadas al acreedor ejecutante por capital, intereses y costas no exceden de los límites de responsabilidad hipotecaria correspondientes a cada concepto en presencia de terceros, estando prohibido el trasvase de remanentes entre distintas partidas.
- Imputación de Pagos: La calificación registral no alcanza a revisar la legalidad o acierto de la imputación de cobros verificada por el Juez del procedimiento, limitándose exclusivamente a comprobar que el resultado final de la liquidación respete los referidos límites de responsabilidad real.
- Certificación de Deuda ex art. 654.3 LEC: Cuando el valor de realización de la finca ejecutada sea inferior al importe reclamado, es requisito indispensable y obstativo para lograr la inscripción de la adjudicación que se acompañe la correspondiente certificación de saldo pendiente debidamente desglosada, al objeto de evitar la indefensión del deudor ejecutado y posibilitar la aplicación futura de los mecanismos protectores de limitación de responsabilidad de deudas remanentes.
Este es mi dictamen, el cual se emite con sujeción a la estricta legalidad registral y a la pacífica y reiterada doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
