* INTRODUCCIÓN

Inicialmente, la doctrina de la DG se inclinaba mucho (quizá demasiado) del lado de la administración que se oponía a la inscripción de una georreferenciación de finca privada alegando simplemente invadir dominio público. La DG consideraba que tal oposición, por venir de quien venía (una A.P.) y referirse al dominio público, bastaba para hacer fracasar la pretensión de georreferenciación del promotor.

Pero la práctica ha ido mostrando cada vez más hasta qué punto las AA.PP. actúan con cierta dejadez y prepotencia, incumpliendo su deber de deslindar e inscribir su dominio público, y llegado el caso, formulando oposición genérica sin concreción gráfica, lo que causaba una completa indefensión al promotor que no llegaba a saber siquiera en qué se concretaba la supuesta invasión, (como el acusado que no sabe exactamente de qué se le acusa) y por tanto, no podía ni siquiera pedir y obtener la inscripción parcial de la georreferenciacion de su finca, aunque fuera “recortada” en la medida necesaria para respetar la oposición de la Administración, precisamente porque éste no concretaba su oposición.

Quizá por todo ello, la DG, a mi juicio con acierto, aun manteniendo la proclamación general de la obligada protección registral del dominio publico incluso no inscrito ni deslindado, ha ido introduciendo ciertas matizaciones, tanto desde el punto de vista gráfico (que la A.P. que alegue invasión de dominio público debe concretar gráficamente cuál es la parte supuestamente invadida) como jurídico-procedimental (que si no lo había iniciado, debe iniciar formalmente el procedimiento de deslinde, aunque sea abreviado y parcial)

* LA REGLA GENERAL ASENTADA Y REITERADA: PROTECCION REGISTRAL DEL DOMINIO PUBLICO INCLUSO NO INSCRITO NI DESLINDADO

La DG comienza recordando que “tal y como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.”

” avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.”

“Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y el 205.

Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, de 24 de junio, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público”

“Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.”

“el hecho de que no se haya producido el deslinde, no quiere decir que no deba de protegerse el dominio público no deslindado.“

“En este sentido, ya declaró la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de enero de 2019, la ausencia de deslinde no es obstáculo para que puedan existir dudas de que la finca cuya representación georreferenciada se pretende inscribir pueda invadir el dominio público, si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasión, pues en este campo, la labor del registrador, tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, tiene una marcada finalidad preventiva.”

* LAS MATIZACIONES A ESA REGLA GENERAL:

La DG hace importantes matizaciones:

En la R. 10-11-2022 ya dijo que “cuando un particular formula oposición en términos confusos o sin que conste la autenticidad de su identidad, o validez y vigencia de la representación que alegue, o la identificación de cuál es la finca supuestamente invadida y en qué medida concreta, o cualquier otro extremo esencial, el registrador, como trámite para mejor proveer, puede requerirle para que subsane o complete tal escrito de oposición a fin de que el registrador pueda formarse un juicio cabal sobre la efectividad y fundamento de tal oposición y tomar la decisión que corresponda.

Pues, análogamente, también cuando la supuesta oposición de la Administración no es clara, o no es concluyente, como ocurre en el caso que nos ocupa, podría el registrador conceder plazo a quien la haya formulado para que la aclare o complete.”

Ahora en la resolución de 9-9-2025, añade que:

” la incidencia del acto de clasificación de una vía pecuaria sobre los dominios particulares que colindan con la misma se realiza a través de su deslinde administrativo“

“La práctica del deslinde administrativo es un acto de obligado cumplimiento por parte de la Administración, aunque el mismo, dado su complejidad puede dilatarse en el tiempo”

“Solo … la georreferenciación de la vía pecuaria resultante del deslinde, como acto de ejecución del acto de clasificación puede producir efectos jurídicos y rectificar las situaciones registrales contradictorias.”

“…la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 … manifestó lo siguiente: … entre la presunción de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada del Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta última puesto que la indeterminación en los límites de ambas propiedades colindantes es únicamente imputable a la Administración al haber dejado de practicar las operaciones de deslinde y amojonamiento posteriores a la clasificación de la vía pecuaria que le impone las normas legales y reglamentarias …

En la misma línea, la Resolución de esta Dirección General de 19 de septiembre de 2019 declaró … (lo mismo que la sentencia citada )

Ademas, segun la DG, “… para que (en la tramitación del procedimiento del art 199 LH) la oposición de la Administración (por supuesta invasión de dominio público) pueda ser estimada por el registrador, deberá acreditarse que se ha dictado resolución administrativa de inicio del expediente de deslinde abreviado respecto a la finca en cuestión, tras la recepción de la notificación del Registro, acompañada del plano georreferenciado de la franja de dominio público invadido y acreditación de su remisión al titular registral de la finca afectada, solicitando la práctica de la nota marginal de constancia del inicio del expediente de deslinde abreviado. Si dicha resolución no pudiera ser dictada dentro de los 20 días de plazo para alegar, que expresa el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la Administración podrá solicitar una prórroga del plazo, por igual duración, para que pueda presentarse la solicitud.”

Tambien afirma que “como declaró la ya citada Resolución de esta Dirección General de 19 de julio de 2018 «la falta de deslinde de la vía pecuaria con el procedimiento y garantías previstas en la Ley, impide que puedan aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde», y mientras no haya deslinde, la afirmación de invasión de dominio público carece de base para convertir en contencioso el expediente.”

Incluso sostiene que “si se permite la inscripción de … la georreferenciación de la finca, no se perjudica al dominio público y se clarifica la delimitación del objeto y la titularidad de la finca enclavada, para que la Administración puede efectuar las oportunas acciones destinadas a la corrección del correspondiente asiento registral y de recuperación de su posesión, en su caso.”

* RECOMENDACIÓN PRÁCTICA (JDR)

A la vista de esta nueva doctrina de la DG, quizá sea prudente que en las notificaciones que en el seno del procedimiento del art 199 LH el registrador dirija a la administración supuestamente titular de dominio público no inscrito pero en riesgo de ser invadido, además de informar del plazo legal para formular oposición, se incluyeran las siguientes observaciones:

“OBSERVACIONES:

Según la DGSJFP, en caso de que esa administración pública formule oposición alegando invasión del dominio público:

1.- Para que pueda ser tomada en consideración, debe ser una oposición clara, concluyente y precisa, que concrete gráficamente la parte supuestamente invadida (RDG de 10-11-2022)

2.- “… para que la oposición de la Administración pueda ser estimada por el registrador, deberá acreditarse que se ha dictado resolución administrativa de inicio del expediente de deslinde abreviado respecto a la finca en cuestión, tras la recepción de la notificación del Registro, acompañada del plano georreferenciado de la franja de dominio público invadido y acreditación de su remisión al titular registral de la finca afectada, solicitando la práctica de la nota marginal de constancia del inicio del expediente de deslinde abreviado. Si dicha resolución no pudiera ser dictada dentro de los 20 días de plazo para alegar, que expresa el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la Administración podrá solicitar una prórroga del plazo, por igual duración, para que pueda presentarse la solicitud.” (R DG 9-9-2025)

3.- La misma resolución también afirma que “como declaró la ya citada Resolución de esta Dirección General de 19 de julio de 2018 «la falta de deslinde de la vía pecuaria con el procedimiento y garantías previstas en la Ley, impide que puedan aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde», y mientras no haya deslinde, la afirmación de invasión de dominio público carece de base para convertir en contencioso el expediente.”