* TEXTO COMPLETO EN EL BOJA: 

https://www.juntadeandalucia.es/boja/2025/247/1

Entrada en vigor 24 enero 2025

 

* INFORME JURÍDICO SOBRE LAS ALUSIONES AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD  EN LA LEY 5/2025, DE 16 DE DICIEMBRE, DE VIVIENDA DE ANDALUCÍA

 

(INFORME GENERADO POR I.A.)

 

A continuación, se exponen de manera sistemática las menciones y funciones que la Ley 5/2025 atribuye al Registro de la Propiedad, analizando su relevancia en el control de la vivienda protegida, la seguridad del tráfico jurídico y el deber de colaboración administrativa.

* 1. Extensión de la Protección a Anejos Vinculados

La norma establece que el régimen de protección no solo afecta a la unidad habitacional, sino que se extiende a aquellos elementos inscritos y vinculados registralmente.

• Resumen: Los garajes y trasteros que consten vinculados a la vivienda en el Registro de la Propiedad comparten su régimen legal de protección.
• Texto Literal (Art. 4.b): «La protección de la vivienda se extiende a los garajes y trasteros que figuren en el Registro de la Propiedad vinculados a la misma, así como a otros elementos a los que pueda ampliarse la protección conforme al correspondiente plan o programa, siendo considerados como anejos de la vivienda protegida».

* 2. Inscripción Voluntaria de Documentación Técnica

La ley regula la constancia registral del Libro del Edificio y la certificación energética, aclarando su naturaleza no constitutiva.

• Resumen: La inscripción del nivel de eficiencia energética y del Libro del Edificio (o Manual del Usuario) es voluntaria y a instancia de parte.
• Texto Literal (Art. 31.1 y 31.3): «La eventual constancia en el Registro de la Propiedad del nivel de calificación energética o del Libro del Edificio tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos». «La constancia registral [del Manual del Usuario], si se solicitara, tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos».

* 3. Constancia de Limitaciones y Régimen de Protección

Para garantizar la oponibilidad a terceros, las limitaciones derivadas de la calificación deben tener reflejo registral.

• Resumen: Es obligatorio que las prohibiciones y limitaciones de la vivienda protegida consten tanto en la escritura como en el Registro de la Propiedad.
• Texto Literal (Art. 55.2): «Las prohibiciones y las limitaciones que resulten de la calificación como vivienda protegida de acuerdo con la normativa aplicable deberán constar en la correspondiente escritura pública y en el Registro de la Propiedad, según lo previsto en la presente ley y sus reglamentos de desarrollo».

* 4. Acreditación de Requisitos para el Acceso y Transmisión

El Registro actúa como medio de prueba para verificar que los destinatarios no poseen otros inmuebles.

• Resumen: Los solicitantes y adquirentes deben acreditar que no son titulares de otra vivienda mediante certificación registral.
• Texto Literal (Art. 56.2.e y 74.1.d): «No ser titulares en pleno dominio de otra vivienda protegida o libre, o estar en posesión de la misma en virtud de derecho real de goce o disfrute, lo que acreditarán a través de certificación del Registro de la Propiedad competente, salvo las excepciones previstas reglamentariamente».

* 5. Caducidad de Notas Marginales

Se regula el fin de la vigencia de los asientos que publicitan la protección.

• Resumen: La nota marginal de protección caduca al finalizar el plazo legal establecido.
• Texto Literal (Art. 57.3): «La caducidad de la nota marginal que refleje el carácter de vivienda protegida se producirá por el transcurso del plazo de duración del régimen legal de protección».

* 6. Obligación de Comunicación por parte de los Registradores

Se impone un deber de auxilio administrativo a los titulares de los registros para el control de transmisiones de suelo y viviendas.

• Resumen: Los registradores deben comunicar a la Administración las inscripciones de transmisiones de suelos reservados para vivienda protegida en el plazo de diez días.
• Texto Literal (Art. 65.4): «A tal efecto, los registradores de la propiedad comunicarán a la Consejería competente la certificación prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria de las inscripciones de transmisiones de vivienda protegida y/o de suelos destinados a reserva protegida […] y harán constar la expedición de tal comunicación por nota marginal en la finca».

* 7. Procedimiento de Calificación y Constancia Registral

El proceso de calificación provisional y definitiva requiere la interlocución con el Registro de la Propiedad.

• Resumen: La calificación provisional se anota por nota marginal. La calificación definitiva, vía declaración responsable, es título suficiente para su constancia registral.
• Texto Literal (Art. 66.4): «En el plazo de un mes desde su emisión, el promotor remitirá […] al Registro de la Propiedad a efectos de su constancia por medio de nota marginal».
• Texto Literal (Art. 66.8): «El anexo de la declaración responsable de ocupación para la calificación definitiva […] será suficiente para su constancia en el Registro de la Propiedad. El Registro deberá remitir a la Consejería […] certificación de haberse practicado el asiento correspondiente, en el plazo de diez días hábiles desde que se produzca, y practicará nota marginal».

* 8. Cooperación y Medios Electrónicos

Se establece un marco de modernización en las comunicaciones entre instituciones.

• Resumen: Las comunicaciones registrales sobre actos que afecten a vivienda protegida deben ser electrónicas y estructuradas.
• Texto Literal (Art. 73.3): «Las comunicaciones establecidas en la presente ley […] por los Registros de la Propiedad respecto de actos inscritos que afecten a vivienda protegida deberán hacerse por medios electrónicos y con información estructurada en los términos establecidos por la legislación hipotecaria y la legislación complementaria».

* 9. Control de Legalidad en las Transmisiones

El Registro actúa como filtro para impedir la consolidación de transmisiones ilegales.

• Resumen: La falta de autorización administrativa previa impide la inscripción de la transmisión. Las ventas sin autorización son nulas y no inscribibles.
• Texto Literal (Art. 75.2): «Para inscribir en el Registro de la Propiedad las transmisiones o los derechos de uso y disfrute previstos en este artículo, deberá acreditarse la obtención de autorización de la Consejería competente».
• Texto Literal (Art. 76.5): «Serán nulas de pleno derecho, y por tanto no inscribibles, las transmisiones que se hayan efectuado sin haber obtenido la autorización de la Consejería competente».

* 10. Sucesión Mortis Causa y Descalificación

Se regulan casos específicos de cambio de titularidad y extinción del régimen.

• Resumen: Las sucesiones deben comunicarse al registro. La resolución de descalificación es el título para cancelar las limitaciones.
• Texto Literal (Art. 82.3): «En las inscripciones en el Registro de la Propiedad de transmisiones de vivienda protegida que se produzcan por sucesión mortis causa, los registradores comunicarán la certificación prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria».
• Texto Literal (Art. 85.5): «La resolución […] firme por la que se acuerde la descalificación […] será título suficiente para hacer constar en el Registro de la Propiedad, con carácter obligatorio y por nota marginal, la correspondiente descalificación».

* 11. Deber de Información en Investigaciones

En el marco sancionador, los registros están obligados a suministrar datos.

• Resumen: Los registros deben facilitar la información requerida en expedientes de investigación en un plazo máximo de quince días.
• Texto Literal (Art. 105.3): «Al objeto de tramitar las correspondientes actuaciones de investigación y sancionadoras, las notarías y registros de la propiedad y mercantiles facilitarán, en el plazo de quince días hábiles desde el requerimiento […] la información que corresponda».

 

 

* INFORME SOBRE LAS MENCIONES DE LA FUNCION NOTARIAL

 

INFORME JURÍDICO SOBRE LA FUNCIÓN NOTARIAL Y LA SEGURIDAD DOCUMENTAL EN LA LEY 5/2025 DE VIVIENDA DE ANDALUCÍA      (generado por I.A.)

 

La Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, asigna a los notarios y a la escritura pública un papel determinante en el control de la legalidad del mercado inmobiliario, especialmente en la protección de la función social de la vivienda y el cumplimiento del régimen de vivienda protegida.

A continuación, se detallan las alusiones y obligaciones específicas establecidas por la norma:

* 1. Requisito de Escritura Pública y Constancia de Limitaciones

La ley establece que la escritura pública es el vehículo esencial para dar publicidad y firmeza a las limitaciones legales de la vivienda protegida. Estas limitaciones no solo deben constar en el documento, sino que su ausencia puede acarrear sanciones.

• Resumen: Es obligatorio que la escritura pública recoja todas las prohibiciones y limitaciones que pesan sobre la vivienda debido a su calificación.
• Texto Literal (Art. 55.2): «Las prohibiciones y las limitaciones que resulten de la calificación como vivienda protegida de acuerdo con la normativa aplicable deberán constar en la correspondiente escritura pública y en el Registro de la Propiedad, según lo previsto en la presente ley y sus reglamentos de desarrollo».

* 2. Formalización de la Primera Adjudicación

Se impone un plazo perentorio para que el promotor eleve a público el contrato de compraventa tras la obtención de la calificación definitiva.

• Resumen: Los promotores deben otorgar la escritura pública de venta en un máximo de seis meses desde que la vivienda obtiene la calificación definitiva.
• Texto Literal (Art. 71): «La persona promotora hará entrega de la vivienda a la destinataria, elevando a escritura pública el contrato privado en el plazo máximo de seis meses desde la calificación definitiva, prorrogable hasta un máximo de un mes por motivos de fuerza mayor o a petición expresa del comprador por motivos justificados, en los términos previstos reglamentariamente».

* 3. Deber de Colaboración y Comunicaciones Obligatorias

Los notarios actúan como auxiliares de la Administración en el seguimiento del tráfico jurídico de las viviendas protegidas, debiendo informar de cualquier acto que pase por su fe pública.

• Resumen: Los notarios deben notificar a la Consejería competente la firma de cualquier escritura de transmisión, uso, disfrute o arrendamiento de viviendas protegidas, así como las de obra nueva para uso propio. Esta comunicación debe ser electrónica y con información estructurada.
• Texto Literal (Art. 73.1): «[…] los notarios y notarias pondrán en conocimiento de la Consejería competente en materia de vivienda el otorgamiento de cualesquiera escrituras en las que se instrumenten la primera transmisión o adjudicación de viviendas protegidas o posteriores transmisiones del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute, y los contratos de arrendamiento, así como de las escrituras de declaración de obra nueva en el caso del promotor individual para uso propio».

* 4. Contenido Obligatorio de las Escrituras de Transmisión

La ley detalla menciones específicas que el notario debe insertar en las escrituras de segundas y sucesivas transmisiones para informar a las partes de sus obligaciones.

• Resumen: Las escrituras deben identificar el expediente de calificación, el período de protección, el precio máximo y la advertencia de que la venta requiere autorización administrativa previa.
• Texto Literal (Art. 76.2): «En la escritura deberán incluirse expresamente las siguientes determinaciones: a) Expediente de calificación y número identificativo de la vivienda protegida. b) Período de protección. c) Obligación de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente […]. d) Obligación de incluir una cláusula específica en la que expresamente se advierta de la obligación de obtener autorización de la Administración competente para las operaciones de venta […]».

* 5. Control de Autorizaciones Administrativas

El notario asume una función de control preventivo, impidiéndosele autorizar documentos que no cumplan con los requisitos de la Consejería.

• Resumen: No se podrá autorizar ninguna escritura de segunda o posterior transmisión sin que se acredite documentalmente la resolución de autorización administrativa o la solicitud por silencio positivo.
• Texto Literal (Art. 76.3): «No podrá autorizarse ninguna escritura pública en la que se formalice la segunda o posterior transmisión de la propiedad o de un derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas sin que previamente se acredite la resolución de autorización de la transmisión otorgada por la Delegación Territorial correspondiente […]».

* 6. Sucesiones y Transmisiones Forzosas

Incluso en actos no voluntarios como las herencias, la intervención notarial es clave para el registro administrativo.

• Resumen: En caso de fallecimiento, el notario que autorice la escritura de herencia debe trasladarla a la Consejería en un plazo de diez días. En daciones en pago o ejecuciones, el plazo de tres meses para ofrecer la vivienda al Registro de Demandantes empieza a contar desde la formalización de la escritura.
• Texto Literal (Art. 82.1): «En las transmisiones de las viviendas protegidas que se produzcan por sucesión mortis causa, el notario autorizante de la escritura deberá dar traslado de la misma a la Consejería competente en materia de vivienda en el plazo de diez días hábiles desde su otorgamiento».

* 7. Auxilio en Actuaciones de Investigación y Sanciones

Finalmente, la ley otorga facultades de inspección a la Administración para requerir información a las notarías en el marco de expedientes sancionadores.

• Resumen: Las notarías están obligadas a facilitar la información requerida por la Administración en un plazo de quince días hábiles para el éxito de investigaciones sobre posibles infracciones.
• Texto Literal (Art. 105.3): «Al objeto de tramitar las correspondientes actuaciones de investigación y sancionadoras, las notarías y registros de la propiedad y mercantiles facilitarán, en el plazo de quince días hábiles desde el requerimiento […] la información que corresponda en relación con la actuación o expediente en cuestión».

En conclusión, la Ley 5/2025 configura al notario no solo como un fedatario, sino como un garante del sistema público de vivienda, cuya intervención es requisito sine qua non para la validez y eficacia de cualquier acto jurídico sobre viviendas protegidas en Andalucía.

* PRESENTACIÓN RESUMEN: (I.A.)

 

* .- ASPECTOS GENERALES DE LA LEY:

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* .- ASPECTOS REGISTRALES:

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