* 1.- LA GEORREFERENCIACIÓN INSCRITA Y LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.

En la resolución de 5 de abril de 2022 ya se abordó, pero tangencialmente, la cuestión de si la inscripción de la georreferenciación de una finca goza de la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria frente a posibles reclamaciones o  reivindicaciones de dominio privado.  Véase la siguiente entrada:

* Doctrina de la DGSJ sobre aplicación de los principios registrales a la georreferenciación inscrita. Comentario J. Delgado.

En ella, la DG, tras invocar expresamente todos los demás principios registrales, no cita expresamente al principio de fe publica registral, quizá para no asustar a los asustadizos o para no incomodar a los que se suelen incomodar ante la importancia del registro de la propiedad y sus pronunciamientos, pero sí que alude de manera clara a dicho principio de fe publica registral, aún sin nombrarlo, cuando dice que  “la demanda de nulidad (de la georreferenciación inscrita) habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero” y que “si se desea evitar la posibilidad de aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual sentencia, el demandante puede solicitar al Juzgado que decrete la anotación preventiva de la demanda, conforme al artículo 42 de la ley, cuya finalidad esencial es, precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.”  Y todos los juristas sabemos que esos eventuales terceros registrales protegidos cuya aparición se consigue enervar con la anotación de la demanda son los terceros del articulo 34 de la Ley Hipotecaria. Así que, a buen entendedor, pocas palabras bastan.

 

* 2.- GEORREFERENCIACIÓN Y  ART 34 LH FRENTE AL DOMINIO PUBLICO:

 

En la Resolución de 25 de abril de 2022, se planteó la cuestión de si la inscripción de la georreferenciación de una finca goza de la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria incluso frente al dominio público, en este caso, de vías pecuarias.

 

* 2.1 LO QUE ALEGÓ LA ADMINISTRACION TITULAR DEL DOMINIO PÚBLICO:

La jefa del Servicio Forestal de la Consejería de Desarrollo Sostenible de Castilla-La Mancha, tras haber recibido notificación registral acerca de la inmatriculación ( y por tanto, georreferenciada) de una finca conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, solicita que se practique nota al margen de dicha finca indicativa de que linda con vía pecuaria no deslindada pudiendo su posesión ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en caso de futuro deslinde.

Alega que aunque la vía pecuaria no está deslindada, «la nota marginal solicitada es imprescindible para evitar la buena fe exigida por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en las posteriores transacciones onerosas» porque «lo que está sucediendo, en ausencia de estas notas marginales es que se inscriben derechos y pueden consolidarse, por la vía del artículo 34 (adquisición de buena fe a título oneroso), intrusiones en terrenos del dominio público.  Y cita como ejemplo la regulación vigente sobre montes de dominio público (art. 21.8 de la Ley 43/2003 de Montes)

 

* 2.2 LO QUE DIJO LA DGSJFP:

La DG, al abordar si la inscripción de la georreferenciación de una finca goza de la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria incluso frente al dominio público, en este caso, de vías pecuarias, dijo lo siguiente: “… es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Aunque hipotéticamente pudiera resultar aplicable en materia de vías pecuarias la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, la manera de evitar o enervar tal hipotética protección no puede ser la de practicar un asiento que no derive del inicio de un procedimiento de deslinde en el que el titular registral tenga la intervención que la Ley le concede.”

*

3.- COMENTARIO JDR:

Vimos que la DG ya eludió en su R de 5-4-2022 expresamente reconocer y proclamar que la inscripción de la georreferenciación de una finca goza, con carácter general, de la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Y ahora, en la R de 22-4-2022 elude expresamente pronunciarse claramente sobre si tal protección puede operar o no incluso frente al dominio público de las vías pecuarias.

Sólo dice que “aunque hipotéticamente pudiera resultar aplicable en materia de vías pecuarias la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, la manera de evitar o enervar tal hipotética protección no puede ser la de practicar un asiento que no derive del inicio de un procedimiento de deslinde en el que el titular registral tenga la intervención que la Ley le concede”.

Por tanto,  es esta segunda resolucion se echaba en falta que la DG, en vez de refugiarse en el terreno de lo hipotético, abordara cuál es la regulación concreta de la materia en nuestra legislación vigente.

Pero la DG sí que se pronuncia por fin con todo detalle en la importante R. de 5-5-2022, que reseñamos a continuacion.

 

* 4.- NUEVA RESOLUCION: 5-5-2022: LA APLICACION DEL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL ES PLENA EN CONFLICTOS DE DOMINIO PRIVADO, Y MATIZADA EN CONFLICTOS CON EL DOMINIO PÚBLICO.

 

* Resolución de 5 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Huete

 

 

* 4.1 PLANTEAMIENTO DE LA CUESTION:

 

Esta resolucion de 5-5-2022 sí aborda y resuelve expresamente la cuestión relativa a “la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la georreferenciación de la finca”

* 4.2 SOBRE EL PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL APLICADO A LA GEORREFERENCIACIÓN INSCRITA:

La DG comienza recordando que “Es cierto que conforme al artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, una vez inscrita la representación gráfica, sea catastral o alternativa, de la finca en el Registro, «se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real».

A este respecto, como señala la Resolución de 5 de abril de 2022 este artículo 38 señala que «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo» y, por ello, con la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. «De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos», esto es, con la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. Y «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» –ni contradictoria de su concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo– «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero».

 

* 4.3 SOBRE EL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL APLICADO A LA GEORREFERENCIACIÓN INSCRITA

Seguidamente, la DG aborda esta cuestión diciendo que “También es cierto que conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, «el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro».

 

* 4.4. DISTINCIÓN ENTRE CONFLICTOS DE DOMINIO PRIVADO, O DE DOMINIO PRIVADO CON DOMINIO PÚBLICO:

Proclama la DG que  “la aplicación de la protección máxima del llamado principio de fe pública registral, enunciado en el citado artículo 34, sobre el mantenimiento en la adquisición del dominio de una determinada finca con una concreta georreferenciación previamente inscrita, se ciñe y limita a los posibles conflictos entre titulares de dominio privado, y en cambio, como regla general, no opera, o lo hace de modo matizado para proteger al titular registral inscrito conforme al artículo 34 frente a las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio público, dado que éste se rige por el principio constitucional inalienabilidad e imprescriptibilidad proclamado en el artículo 132 de nuestra Carta Magna.”

 

* 4.5 ANALISIS DE DISTINTOS SUPUESTOS DE COLISIÓN ENTRE DOMINIO PRIVADO Y DOMINIO PÚBLICO:

 

“En efecto, la aplicación de la protección que confiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los casos de colisión con el dominio público no es uniforme, sino que varía en función de la legislación sectorial aplicable.”

 

* 4.5.1 MONTES DE DOMINIO PÚBLICO:

“Así por ejemplo, en materia de montes de titularidad pública, tal protección opera en su grado máximo, conforme al artículo 21 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, el cual señala que «la resolución definitiva del expediente de deslinde es título suficiente, según el caso, para la inmatriculación del monte, para la inscripción de rectificación de la descripción de las fincas afectadas y para la cancelación de las anotaciones practicadas con motivo del deslinde en fincas excluidas del monte deslindado. Esta resolución no será título suficiente para rectificar los derechos anteriormente inscritos a favor de los terceros a que se refiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria».”

 

* 4.5.2. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE:

“En cambio, tal protección del artículo 34 queda muy matizada en materia de costas.

Conforme al artículo 13 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas «el deslinde aprobado, al constatar la existencia de las características físicas relacionadas en los artículos 3, 4 y 5, declara la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado, dando lugar al amojonamiento y sin que las inscripciones del Registro de la Propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados». Pero, conforme a la disposición transitoria primera, «en los tramos de costa en que el dominio público marítimo-terrestre no esté deslindado o lo esté parcialmente a la entrada en vigor de la presente Ley, se procederá a la práctica del correspondiente deslinde, cuya aprobación surtirá los efectos previstos en el artículo 13 para todos los terrenos que resulten incluidos en el dominio público, aunque hayan sido ocupados por obras. Si bien, los titulares registrales de los terrenos, amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que resulten comprendidos en el deslinde practicado pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre en los términos previstos en el apartado segundo de esta disposición», es decir, pasarán a ser titulares de «un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre, por treinta años, respetando los usos y aprovechamientos existentes, a cuyo efecto deberán solicitar la correspondiente concesión».”

 

* 4.5.3. VÍAS PECUARIAS DE DOMINIO PÚBLICO:

“Y, respecto de las vías pecuarias, que es lo que aquí específicamente interesa, su legislación particular no reconoce apenas aplicación práctica a la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En efecto, conforme al artículo 8 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias «el deslinde aprobado declara la posesión y la titularidad demanial a favor de la Comunidad Autónoma, dando lugar al amojonamiento y sin que las inscripciones del Registro de la Propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados». Y añade que «la resolución de aprobación del deslinde será título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde (…) En todo caso, quienes se consideren afectados por la resolución aprobatoria del deslinde podrán ejercitar las acciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos y solicitar la anotación preventiva de la correspondiente reclamación judicial». Así se proclama también en el artículo 13.7 de la Ley 9/2003, de 20 de marzo, de Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha.”

 

* 4.5.4 DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO:

“De modo análogo se pronuncia el artículo 95 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas, al señalar que «la resolución de aprobación del deslinde será título suficiente para rectificar las inscripciones del Registro de la Propiedad contradictorias con el mismo, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, siempre que haya intervenido en el expediente el titular registral, conforme a la legislación hipotecaria. Dicha resolución será título suficiente, asimismo, para que la Administración proceda a la inmatriculación de los bienes de dominio público cuando lo estime conveniente. En todo caso los titulares de los derechos inscritos afectados podrán ejercitar las acciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos, siendo susceptible de anotación preventiva la correspondiente reclamación judicial».”

 

* 4.5.5. CONCLUSIÓN DE LA DGSJ EN MATERIA DE VÍAS PECUARIAS:

“Por tanto, en materia de vías pecuarias, que es la que aquí nos ocupa, ha de desestimarse el argumento de la Administración recurrente que afirma que «la nota marginal solicitada es imprescindible para evitar» y que «puedan consolidarse, por la vía del artículo 34 (…) intrusiones en terrenos del dominio público que pasan a manos de los colindantes, con la consiguiente pérdida de patrimonio público a favor de unos pocos particulares (ver art. 21.8 de la Ley 43/2003 de Montes)».

Y tal desestimación procede, no sólo porque, como se ha razonado, no resulta aplicable a las vías pecuarias el invocado artículo 21 de la Ley de Montes, sino porque, incluso aunque hipotéticamente resultara también aplicable en materia de vías pecuarias la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, la manera de evitar o enervar tal hipotética protección no puede ser la de practicar un asiento que no derive del inicio de un procedimiento de deslinde en el que el titular registral tenga la intervención que la Ley le concede.”

 

 

* 5. COMENTARIO FINAL. JDR.

Como muy bien dice la DGSJ, en “los posibles conflictos entre titulares de dominio privado” resulta de aplicación plena “la protección máxima del llamado principio de fe pública registral, enunciado en el artículo 34, sobre el mantenimiento en la adquisición del dominio de una determinada finca con una concreta georreferenciación previamente inscrita”

Y en cambio, como regla general, tal protección máxima (del principio de fe pública registral sobre el mantenimiento en la adquisición del dominio de una determinada finca con una concreta georreferenciación previamente inscrita) “no opera, o lo hace de modo matizado para proteger al titular registral inscrito conforme al artículo 34 frente a las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio público, dado que éste se rige por el principio constitucional inalienabilidad e imprescriptibilidad proclamado en el artículo 132 de nuestra Carta Magna.”

Como consecuencia de lo expuesto, cabe concluir que la inscripción de la georreferenciación de una finca goza de los efectos (de todos los efectos) inherentes a las inscripciones registrales, y entre ellos, no sólo se le aplica el principio de legitimación del articulo 38 sino tambien el de fe pública registral del art 34, como las dos caras que son de la misma moneda, una expresiva de la potencia “ofensiva” y otra de la “defensiva” de la inscripción practicada.

 

La aplicación del artículo 38 carece de excepción alguna, salvo, si acaso, la muy criticable y criticada “suspensión temporal “ a que alude el artículo 10 LH para la inscripción de la georreferenciación alternativa a la catastral durante “seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica”

 

Y la aplicación del articulo 34 sólo tiene las excepciones legales expresamente establecidas, como por ejemplo:

.- La suspensión temporal de 2 años a que alude el artículo 207 LH en los casos en que resulte de aplicación.

.- La matización en materia de dominio público marítimo terrestre que resulta de la ley de costas, como hemos visto.

.- La exclusión de su aplicación en materia de dominio público de vías pecuarias y dominio publico hidráulico, conforme a su normativa específica, y otras posibles en la materia.

 

En cambio, resultando  aplicable el art 34 a la georreferenciación inscrita, incluso frente al dominio público de los montes (lo cual resulta de expresa previsión del art 21 de la ley de montes, aunque su constitucionalidad pueda cuestionarse), no cabe duda ni puede cuestionarse que el art 34 resulta plenamente aplicable a la georreferenciación inscrita frente a pretensiones o reivindicaciones de simple dominio privado, con las únicas limitaciones o suspensiones temporales expresamente previstas en la ley (art 207 LH).

Y así lo refrenda y proclama esta interesante resolución de la DGSJFP.

 

…