A propósito de la Resolución de 5 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2

* TEXTO ÍNTEGRO DE LA RESOLUCIÓN:

«BOE» núm. 98, de 25 de abril de 2022,

Accesible aquí

* EXTRACTO DE DOCTRINA

* DEBE DENEGARSE EL ASIENTO DE PRESENTACION DE LAS SOLICITUDES DE RECTIFICACIÓN DE LA GEORREFERENCIACIÓN YA INSCRITA EN FINCA AJENA:

“el artículo 420 del Reglamento Hipotecario señala que los Registradores no extenderán asiento de presentación de «documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral», ni de «documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna».

En el presente caso, el documento presentado es una mera instancia privada en la que se solicita la rectificación de una inscripción de georreferenciación ya practicada en una finca ajena. Y es claro que tal documento, por su naturaleza de documento privado, y por su contenido y finalidad, que no es otro ni otra que solicitar u obtener la cancelación de un asiento registral que está bajo la salvaguardia de los tribunales, «no puede provocar operación registral alguna», por lo que la calificación registral denegatoria de la práctica del asiento de presentación del tal instancia privada, en lo que a tal solicitud de cancelación se refiere, ha de ser confirmada, como por extenso se razona a continuación.”

* LA DGSJ PROCLAMA CUALES SON LOS EFECTOS GENERALES DE LA GEORREFERENCIACION INSCRITA.

* Proclamacion previa y general en la resolucion de 4-11-2021:

 La resolución de 4 de noviembre de 2021 ya fue muy clara al proclamar que “la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito.”

* Proclamación expresa y detallada sobre la aplicación de los principios registrales ahora en esta resolución de 5-4-2022:

* Principio de especialidad:

“En efecto, nos encontramos ante una finca registral que tiene formalmente inscrita una determinada georreferenciación, que, dando cumplimiento al principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación de sujeto, objeto y contenido del derecho inscrito, es la que determina con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad y demás derechos inscribibles sobre dicha finca, previa calificación del registrador, como se prevé en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.

* Principio de salvaguardia de los Tribunales

Tal asiento registral determinante de la ubicación, delimitación y superficie de la finca «está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley», como resulta del artículo 1 de la Ley hipotecaria.

Y entre tales efectos jurídicos, y sin pretender aquí ser exhaustivos en modo alguno, cabe citar los siguientes:

* Principio de prioridad registral

En primer lugar, conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que recoge el llamado principio de prioridad registral, una vez inscrita dicha georreferenciación «no podrá inscribirse o anotarse ninguna (…) que se le oponga o sea incompatible». Así lo confirma también de modo más específico aún el artículo 199 ordenando que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».

* Principio de tracto sucesivo

En segundo lugar, conforme al artículo 20, que recoge el llamado principio de tracto sucesivo «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales» (y entre ello, la modificación de la ubicación y delimitación geográfica de su objeto) «(…) deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada».

* Principio de legitimación registral

En tercer lugar, conforme al llamado principio de legitimación registral, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria proclama que «se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica (…) que ha quedado incorporada al folio real». Y este artículo 38 señala que «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo» y, por ello, con la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. «De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos», esto es, con la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. Y «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» -ni contradictoria de su concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo- «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero».

* Aplicación de tales principios registrales al caso concreto.

En el caso que nos ocupa, un interesado que no es titular registral de la finca en cuestión, por lo que no cumple con las exigencias del principio de legitimación ni el de tracto sucesivo registral, pretende que un asiento registral de georreferenciación de una finca ajena, que como ya se ha dicho está bajo la salvaguardia de los tribunales y se presume exacto y válido a todos los efectos legales, sea rectificado sin contar con el consentimiento del titular registral ni aportar sentencia firme recaída en procedimiento entablado contra dicho titular registral, y todo ello en abierta contradicción con los principios y preceptos esenciales del derecho registral que han quedado reseñados.

Es claro, como señala el artículo 40, que la rectificación pretendida «precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en tal caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente».

A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual sentencia, el demandante puede solicitar al Juzgado que decrete la anotación preventiva de la demanda, conforme al artículo 42 de la ley, cuya finalidad esencial es, precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.

En suma, es evidente que la instancia privada solicitando la cancelación o rectificación de una inscripción ya practicada en finca ajena es un documento que «por su naturaleza, contenido o finalidad no puede provocar operación registral alguna», por lo que el recurso contra la denegación de la práctica de su asiento de presentación ha de ser desestimado.”

* COMENTARIO J. DELGADO

* ¿Se aplica también el principio de fé pública registral?

Esta resolución, muy acertada a nuestro juicio, no cita expresamente  la aplicación del principio de fe publica registral a la georreferenciación inscrita pero tampoco la excluye, pues como se ha visto, ha advertido que la enumeración de los citados efectos jurídicos se hace a titulo enunciativo “sin pretender aquí ser exhaustivos en modo alguno”.

Además, aunque no cite expresamente al principio de fe publica registral, quizá para no asustar a los asustadizos o para no incomodar a los que se suelen incomodar ante la importancia del registro de la propiedad y sus pronunciamientos, sí que alude de manera clara a dicho principio de fe publica registral, aún sin nombrarlo, cuando dice que  “la demanda de nulidad (de la georreferenciación inscrita) habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero” y que “si se desea evitar la posibilidad de aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual sentencia, el demandante puede solicitar al Juzgado que decrete la anotación preventiva de la demanda, conforme al artículo 42 de la ley, cuya finalidad esencial es, precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.”  Y todos los juristas sabemos que esos eventuales terceros registrales protegidos cuya aparición se consigue enervar con la anotación de la demanda son los terceros del articulo 34 de la Ley Hipotecaria. Así que, a buen entendedor, pocas palabras bastan.

A mi juicio, es claro que el principio de legitimación registral y del de fe publica registral son las dos caras de la misma moneda, y que una vez que se producen los efectos del principio de legitimación para quien inscribe la georreferenciación de su finca, se producirán tambien los efectos del principio de fe pública para quien despues adquiera a titulo oneroso y de buena fe esa finca con esa georreferenciación ya inscrita,  (a salvo la suspensiòn temporal del art 207 LH cuando sea aplicable o la supremacía de la acción imprescriptible de recuperación del dominio público).

Y es que si el titular registral cumple los requisitos cualificados del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, (inscribir su adquisición a título oneroso y de buena fe de una finca cuya georreferenciación ya conste previamente inscrita) la ley ordena a los tribunales que “será mantenido en su adquisición”. La protección del artículo 34 opera respecto del derecho de propiedad adquirido e incrito sobre la finca, sobre “toda” la finca, y por tanto, sobre todas y cada una de sus partes. Así como este importantísimo artículo impide a los que se acojan a él que puedan ser privados de la propiedad de la finca entera “en virtud de causas que no consten en el registro”, también impide que puedan ser privados de la propiedad de cualquiera de las partes físicas que la integran y que quedan perfectamente identificadas y delimitadas, a todos los efectos legales, a través de su georreferenciación inscrita.