DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la calificación registral de poderes y representación.

La calificación de las facultades representativas constituye uno de los pilares de la seguridad jurídica preventiva en el tráfico inmobiliario. El Registrador, al amparo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24/2001, debe verificar que el juicio de suficiencia emitido por el Notario sea congruente con el negocio jurídico documentado y que se hayan observado los requisitos de validez tanto en la representación voluntaria como en la orgánica y legal.

* **I. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA (ART. 98 LEY 24/2001)**

* 1.1. Ámbito de la calificación registral

El Registrador debe realizar un control de legalidad sobre la representación que no se limita a la mera existencia del juicio notarial, sino que alcanza a su regularidad y coherencia. De conformidad con la Resolución de 24-09-2024 (Registro de Valladolid nº 2) (BOE 07-11-2024):

“El registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título”.

* 1.2. Defectos por falta de congruencia o fórmulas genéricas

La doctrina proscribe el uso de expresiones estereotipadas que impidan al Registrador verificar el alcance real del poder. Según la Resolución de 23-06-2021 (Registro de Madrid nº 3) (BOE 08-07-2021), las exigencias no se cumplen si se utilizan “fórmulas de estilo que –a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas– se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio”.

* II. LA AUTOCONTRATACIÓN Y EL CONFLICTO DE INTERESES

* 2.1. Necesidad de mención expresa en el juicio de suficiencia

Cuando del título resulte un posible conflicto de intereses o el representante actúe en nombre propio y del representado, el Notario debe calificar específicamente este extremo. La Resolución de 24-09-2024 (Registro de Valladolid nº 2) (BOE 07-11-2024) establece que:

“Al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses”.

* 2.2. Consecuencias de la omisión y licencias del “dominus”

Si hay riesgo de conflicto, la calificación registral debe ser rigurosa para evitar la nulidad del negocio. Como indica la Resolución de 15-11-2023 (Registro de Játiva nº 1) (BOE 04-12-2023), la autocontratación produce la nulidad “salvo que se acredite la licencia o autorización del «dominus»”.

* III. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDADES MERCANTILES

* 3.1. Poderes no inscritos en el Registro Mercantil

Cuando el poder no consta en el Registro Mercantil, el Notario asume una responsabilidad reforzada de comprobación. De acuerdo con la Resolución de 25-09-2024 (Registro de Figueres) (BOE 07-11-2024):

“El notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico (…) exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder”.

* 3.2. Representación orgánica: Administradores no inscritos

El nombramiento de administrador surte efecto desde la aceptación, sea o no inscrito. No obstante, para inscribir el acto en el Registro de la Propiedad, la Resolución de 09-05-2023 (Registro de Ponferrada nº 2) (BOE 29-05-2023) exige que la reseña contenga las circunstancias necesarias para entender válidamente hecho el nombramiento (convocatoria, acuerdo, aceptación) para que pueda “entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil”.

* IV. PODERES OTORGADOS EN EL EXTRANJERO Y EQUIVALENCIA

* 4.1. El juicio de equivalencia funcional

Para que un poder extranjero sea inscribible, debe ser equivalente al documento público español. Según la Resolución de 16-01-2025 (Registro de Valencia nº 6) (BOE 13-02-2025), los elementos estructurales exigidos son:

“Que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante dé fe, garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad”.

* 4.2. Forma y contenido del juicio de equivalencia

No se exigen fórmulas sacramentales, pero sí una declaración de suficiencia que implique la de equivalencia. La Resolución de 25-09-2024 (Registro de Figueres) (BOE 07-11-2024) aclara que bastará que el Notario haga constar que el poder es “funcionalmente equivalente a los efectos de acreditar la representación en el tráfico jurídico internacional”.

* V. REPRESENTACIÓN LEGAL Y JUDICIAL

* 5.1. Tutela y medidas de apoyo a la discapacidad

Tras la Ley 8/2021, la calificación debe extremarse en la protección de la persona con discapacidad. La Resolución de 04-11-2022 (Registro de Nules nº 2) (BOE 02-12-2022) señala que para usar un poder preventivo es necesaria la “exhibición de un certificado médico (…) que permita al notario concluir que el poderdante ha devenido en una situación de necesidad de apoyo”.

* 5.2. Autorización judicial para actos dispositivos

El Registrador debe comprobar que el acto se ajusta a los términos de la autorización judicial. La Resolución de 16-06-2021 (Registro de Málaga nº 13) (BOE 16-07-2021) confirma que si el Notario reseña y testimonia la parte dispositiva del auto de autorización, el Registrador “cuenta con todos los elementos precisos para calificar la autorización judicial” sin necesidad de aportar el documento original adicional.

Este es mi dictamen, emitido bajo los principios de legalidad y tracto sucesivo, fundamentado estrictamente en la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y que someto a cualquier otra opinión mejor fundada en Derecho.