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Contenidos útiles para la práctica registral._Edita: Joaquín Delgado Ramos (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

DICTAMEN I.A. sobre EJECUCION HIPOTECARIA EXTRAJUDICIAL

ESTUDIOS PRACTICOS

Contenido:

Indice destacado:
DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria.

* I. NATURALEZA JURÍDICA Y PRESUPUESTOS INSCRIPCIONALES DEL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

 

* 1. Naturaleza Jurídica del Procedimiento y Autonomía de la Venta Extrajudicial Ante Notario

El procedimiento de realización extrajudicial de bienes hipotecados, regulado en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, constituye una modalidad potestativa de ejercicio del ius distrahendi inherente al derecho real de garantía. A diferencia del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil —el cual se halla investido de potestad coercitiva estatal y control judicial ordinario—, la venta extrajudicial ante notario encuentra su fundamento substancial en el acuerdo previo y voluntario de las partes litigantes.
En la venta extrajudicial, el ordenamiento jurídico toma especiales precauciones para asegurar que la enajenación forzosa obedezca a una justa causa que salvaguarde los derechos indisponibles del deudor, del hipotecante no deudor y de los terceros titulares de cargas posteriores. Por ello, se somete la actuación notarial al cumplimiento estricto de una secuencia de trámites procedimentales tasados de carácter eminentemente registral. Como afirma literalmente la Resolución de 07-08-2024 (Registro de Valdepeñas – BOE 04-11-2024): “La venta extrajudicial ante notario en cuanto ejecución de un pacto voluntario inter partes, tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral, dado que al igual que ocurre con las transmisiones voluntarias de inmuebles en la transmisión derivada de la venta extrajudicial el ordenamiento toma precauciones para que la transmisión obedezca a una justa causa que salvaguarde los derechos de los interesados exigiendo un conjunto de formalidades cuya cumplimentación se exige al notario”.

* 2. Carácter Constitutivo de la Inscripción del Pacto de Ejecución Extrajudicial

La validez y operatividad de la venta extrajudicial exige, como presupuesto ineludible y constitutivo, la previa y perfecta inscripción registral del pacto que habilita la utilización de dicho cauce. La mera inclusión del pacto en la escritura pública de constitución o novación de la hipoteca resulta insuficiente si la estipulación no ha ingresado efectivamente en los libros del Registro de la Propiedad por haber sido objeto de calificación negativa u omisión.
Si la ejecución extrajudicial se inicia sobre la base de una hipoteca en la que la cláusula de venta extrajudicial fue denegada o no inscrita, todo el expediente tramitado ante el notario carece de causa legal y deviene radicalmente nulo ab initio, impidiendo la inscripción de la transmisión dominical a favor del rematante o adjudicatario. La Resolución de 20-09-2019 (Registro de Alicante nº 4 – BOE 06-11-2019) determina con firmeza: “Ello implica, dado el principio de inscripción constitutiva de la hipoteca, formulado, entre otros, en el artículo 1875 del Código Civil, que dicho procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial no podría en modo alguno ser utilizado… En consecuencia, todo el procedimiento extrajudicial tramitado estaba viciado de origen, y no podía producir ningún efecto, ni entre partes, ni menos aún, frente a terceros”. Esta doctrina ha sido expresamente reiterada por la Resolución de 29-06-2023 (Registro de Tías – BOE 17-07-2023), al subrayar “el carácter constitutivo que reviste la inscripción del pacto de ejecución extrajudicial hipotecaria. Efectivamente… la inscripción registral de dicha estipulación es requisito imprescindible para su efectividad y vigencia, sin poder acudirse a dicho procedimiento ejecutivo en ausencia de dicho pacto y su preceptiva inscripción”.

* 3. Delimitación de las Causas de Incumplimiento Legítimas (Art. 129.1.b LH)

Tras la reforma del artículo 129 de la Ley Hipotecaria por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, el legislador ha restringido el ámbito de aplicación del procedimiento extrajudicial, disponiendo que únicamente resultará procedentemente pactado cuando se oriente al cobro de obligaciones por impago de principal o de intereses. No resulta admisible el pacto de venta extrajudicial fundado de forma genérica en el vencimiento anticipado derivado del incumplimiento de obligaciones accessorias o accesorias secundarias.
A tenor de lo dispuesto en la Resolución de 06-03-2019 (Registro de Valladolid nº 6 – BOE 28-03-2019): “El artículo 129.1.b) de la Ley Hipotecaria, tras la reforma llevada a cabo por la Ley 1/2013, dispone con claridad que la ejecución de la finca hipotecada conforme al procedimiento de venta extrajudicial es posible «(…), conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada». Por lo tanto, debe indicarse expresamente en la escritura de constitución de hipoteca que el procedimiento extrajudicial pactado sólo podrá utilizarse en caso de falta de pago de capital o intereses, no bastando la mera remisión a la legislación hipotecaria vigente”.

* 4. Requisitos de Tasación y Valoración a Efectos de Subasta (Art. 129.2.a LH y Ley 2/1981)

Para que el pacto de venta extrajudicial pueda inscribirse y servir posteriormente de base al expediente notarial, la finca hipotecada debe ser objeto de una tasación oficial emitida por sociedad homologada de conformidad con las prescripciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. El tipo o precio que se pacte en la escritura para servir de base a la subasta no podrá ser en ningún caso inferior al porcentaje legal fijado sobre dicho valor certificado.
La coincidencia e indubitabilidad del valor de tasación entre el procedimiento directo judicial y el extrajudicial constituye una exigencia de carácter estructural. La Resolución de 26-07-2012 (Registro de Olot – BOE 05-10-2012) precisa que “no puede inscribirse la cláusula por la que se pacta el procedimiento extrajudicial si no queda suficientemente claro cuál es el valor de tasación a efectos de subasta, y que el mismo no difiere del previsto para el procedimiento de ejecución directa”. Asimismo, la Resolución de 27-11-2023 (Registro de reg. propiedad – BOE 28-12-2023) recuerda la imperatividad de incorporar “la certificación oficial pertinente, la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981… para que éste pueda comprobar que el tipo de subasta no es inferior al 75% del valor de dicha tasación (hoy el 100% tras la reforma de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario)”.

* 5. Fijación del Domicilio a Efectos de Requerimientos y Notificaciones

El establecimiento de un domicilio cierto en el territorio nacional constituye un presupuesto procedimental insustituible para la tramitación de la venta extrajudicial, cuya omisión o designación defectuosa impide la utilización del procedimiento notarial. La fijación tabular del domicilio cumple la doble función garantista de proteger al acreedor frente a dilaciones maliciosas y asegurar al deudor la efectiva recepción de los actos de comunicación del expediente.
En las escrituras sujetas a ejecución extrajudicial, no es admisible fijar un domicilio para notificaciones radicado en el extranjero, por resultar contrario a la celeridad exigida y a la normativa registral. La Resolución de 04-04-2023 (Registro de ABRIL 2023 – BOE 05-05-2023) afirma: “Respecto de la venta extrajudicial del bien hipotecado, el artículo 234, apartado 1, circunstancia segunda, del Reglamento Hipotecario dispone que el domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial ejecución directa sobre bienes hipotecados… Indudablemente, esta exigencia de que el domicilio fijado esté situado en territorio nacional se aviene bien con la necesaria agilidad y celeridad de estos procedimientos de realización de la hipoteca, que resultarían dificultados si los requerimiento y notificaciones hubieran de realizarse en territorio extranjero”.
Asimismo, tratándose de novaciones de préstamos hipotecarios, la Resolución de 21-11-2022 (Registro de Granada nº 2 – BOE 12-12-2022) aclara que resulta necesario reiterar o manifestar expresamente si la finca mantiene o adquiere la condición de vivienda habitual del deudor, a los efectos de la estipulación del procedimiento de venta extrajudicial conforme al artículo 129.2.b de la Ley Hipotecaria.

* 6. Designación de Apoderado para el Otorgamiento de la Escritura de Venta

El procedimiento de ejecución extrajudicial prevé que la escritura pública de venta forzosa sea otorgada por el adquirente en subasta y por la persona formalmente apoderada e inscrita a tal efecto en la escritura de constitución de hipoteca, representación que recae habitualmente en la propia entidad acreedora ejecutante. Si en el título inicial inscrito se omitió la atribución expresa de esta facultad de representación o apoderamiento al acreedor, la enajenación extrajudicial no podrá ser formalizada unilateralmente por el acreedor, siendo imprescindible la comparecencia directa del deudor titular registral o, en su defecto, la suplencia de su consentimiento por la autoridad judicial en el correspondiente juicio ordinario.
La Resolución de 29-06-2023 (Registro de Tías – BOE 17-07-2023) razona categóricamente: “Pactado el procedimiento de ejecución extrajudicial sin que en el título constitutivo de la hipoteca se haya realizado apoderamiento alguno, deberá ser el propio deudor hipotecante, titular del bien, quien otorgue el correspondiente título traslativo, sin poder entenderse implícita delegación alguna de dicha facultad. Voluntad que tan sólo podrá ser suplida por la autoridad judicial en el oportuno procedimiento y sin que lo pueda suplir un juicio erróneo de suficiencia por el notario”.

* II. FASE DE INICIACIÓN Y PRESUPUESTOS REGISTRALES PREVIOS

 

* 1. La Expedición de la Certificación de Dominio y Cargas y la Nota Marginal Acreditativa (Arts. 236-a y 236-b RH)

Requerido el notario para la tramitación de la venta extrajudicial, la primera actuación de trascendencia registral consiste en la solicitud y expedición de la certificación de dominio y cargas prevista en el artículo 236-a del Reglamento Hipotecario y la correlativa extensión de la nota marginal al margen de la inscripción de la hipoteca ex artículo 236-b RH. Esta nota marginal marca la frontera registral entre la fase de seguridad de la garantía real y la fase de realización forzosa.
La nota marginal de expedición de certificación cumple una función decisiva:
  • Informa a los terceros adquirentes o titulares de derechos posteriores sobre el inicio de la ejecución notarial.
  • Despliega los efectos de una condición resolutoria previa que determinará la purga y cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad a la nota cuando el expediente culmine con el otorgamiento del título traslativo.
  • Cierra el Registro para actos contradictorios con la pendencia del procedimiento, impidiendo la cancelación de la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución o la inscripción de novaciones modificativas de la garantía.
La Resolución de 29-11-2023 (Registro de Las Rozas nº 1 – BOE 28-12-2023) subraya: “En la ejecución hipotecaria no es de aplicación lo establecido en el artículo 660.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por otro lado, la existencia de una nota marginal de expedición de la certificación de cargas va a suponer el cierre del Registro para una serie de actos relacionados con dicha hipoteca que resulten contradictorios con la situación de pendencia del procedimiento de ejecución”.

* 2. Imposibilidad de Expedir Certificación a Instancia de Quien No Figurar Inscrito como Titular del Crédito

En atención a la rigurosa eficacia del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), el registrador debe denegar la expedición de la certificación de cargas solicitada para un expediente de venta extrajudicial cuando la entidad financiera o cesionaria que insta el procedimiento no figura previamente inscrita en el Registro de la Propiedad como titular de la hipoteca. A diferencia de lo admitido en el proceso ejecutivo judicial, en el ámbito extrajudicial notarial no cabe aplicar las reglas procesales de sucesión de parte sin la previa inscripción registral del título de adquisición o cesión del crédito garantizado.
La Resolución de 02-11-2021 (Registro de Elche nº 3 – BOE 25-11-2021) declara: “Teniendo en cuenta las especiales características de la realización extrajudicial de hipoteca, en la que la escritura de venta final ha de otorgarse por el mandatario designado en la escritura de constitución –generalmente el acreedor– y a falta de este por el deudor titular de la finca, este Centro Directivo ha sostenido la imposibilidad de expedirse certificación de cargas a instancia de quien no figura aún como titular registral de la hipoteca. Defecto, por otra parte, fácilmente subsanable mediante la aportación de la titulación necesaria para operar registralmente la sucesión en la titularidad de la hipoteca”. En los mismos términos se pronunciaron las Resoluciones de 19-03-2013 y 21-03-2013 (Registro de Lepe – BOE 17-04-2013).
Asimismo, si en la hoja registral de la finca hipotecada ya consta practicada una nota marginal de expedición de certificación para un procedimiento ejecutivo anterior, la Resolución de 29-11-2023 (Registro de Las Rozas nº 1 – BOE 28-12-2023) impide extender una nueva nota marginal para otro procedimiento distinto sobre la misma hipoteca, por cuanto “expedir una certificación de dominio y cargas y practicar la correspondiente nota marginal en virtud de un mandamiento judicial o requerimiento notarial… constando en el historial registral otra nota marginal anterior acreditativa de la expedición de una certificación para otro procedimiento de ejecución de la misma hipoteca supondría generar, a través de la publicidad registral, una inevitable confusión acerca de la ejecución de la referida hipoteca”.

* 3. Tratamiento de Hipotecas de Máximo y Cuentas de Crédito (Arts. 143 LH y 238 RH)

Para tramitar la venta extrajudicial de una hipoteca de máximo o constituida en garantía de una cuenta de crédito abierto, no basta con la consignación genérica del pacto extrajudicial en el título constitutivo. Es requisito indispensable que las partes hayan preestablecido un sistema seguro e indubitado para fijar registralmente el saldo líquido exigible mediante la oportuna nota marginal prevista en los artículos 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario.
La Resolución de 24-04-2019 (Registro de Jerez de la Frontera nº 1 – BOE 13-05-2019) estipula: “Tratándose la obligación garantizada de una cuenta de crédito abierto, para la inscripción del pacto de venta extrajudicial es necesario que se prevea expresamente en la escritura de constitución la forma de determinar registralmente la deuda antes de intentar su utilización. Si se pretende la constancia registral de la referencia a la posibilidad de utilizar el procedimiento extrajudicial, ha de hacerse con la salvedad de que sea siempre que en la escritura de constitución conste el pacto de determinación de la forma de la constancia registral de la existencia y cuantía de la obligación futura por medio de la nota marginal de los artículos 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento… ya que, en caso contrario, podría inducir a confusión de que la cláusula legitimaba para el ejercicio del procedimiento sin más trámites ni requisitos”. En idéntico sentido se manifestaron las Resoluciones de 20-02-2019 (Registro de Miranda de Ebro – BOE 13-03-2019) y de 03-06-2015 (Registro de del BOE MES JUNIO 2015 – BOE 30-06-2015).

* 4. Impacto de Situaciones Especiales: Concurso de Acreedores del Deudor o Hipotecante

Cuando del historial registral de la finca o de la documentación aportada resulte que el deudor o el hipotecante no deudor se halla sujeto a un procedimiento de concurso de acreedores, el notario debe abstenerse de iniciar el expediente o suspender las actuaciones. En tales casos, no procede la expedición de la certificación de cargas ni la práctica de la nota marginal en tanto no se aporte al expediente la correspondiente resolución expedida por el Juez del concurso que declare expresamente que el inmueble no se encuentra afecto a la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado ex artículo 56 de la Ley Concursal.
Así lo estableció la Resolución de 20-02-2012 (Registro de Torredembarra – BOE 13-03-2012): “Constando en el Registro que el titular de la finca está declarado en concurso, no cabe expedir la certificación de dominio y cargas para un procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca, ni practicar la nota marginal correspondiente, hasta que no se aporte una resolución del Juez del concurso por la que se declare que la finca no está afecta a la continuación de la actividad empresarial del concursado”.

* III. RÉGIMEN GARANTISTA DE LOS REQUERIMIENTOS Y NOTIFICACIONES EN LA VENTA EXTRAJUDICIAL

 

* 1. El Requerimiento de Pago al Deudor e Hipotecante (Art. 236-c RH)

El requerimiento de pago al deudor —y, en su caso, al hipotecante no deudor— constituye un trámite de observancia estricta y esencial dentro de la ejecución extrajudicial. El objeto del requerimiento es notificar formalmente la existencia de la reclamación notarial e intimar al pago de la suma adeudada.
El artículo 236-c del Reglamento Hipotecario fija reglas extremadamente restrictivas sobre el lugar y las personas con quienes cabe entender la diligencia en caso de ausencia del deudor. Salvo la entrega en persona al deudor, la norma reglamentaria únicamente autoriza la recepción por el pariente más próximo, familiar o dependiente que se halle en el domicilio consignado.
La Resolución de 09-05-2013 (Registro de Nules nº 3 – BOE 06-06-2013) y la Resolución de 16-11-2013 (Registro de Arganda del Rey nº 2 – BOE 16-12-2013) exponen: “Cuando el Reglamento Hipotecario en su artículo 236.c) determina quién es el destinatario del requerimiento de pago y las personas con quien se puede entender la diligencia en su ausencia es extremadamente restrictivo pues fuera de la persona del deudor sólo autoriza que se entienda la diligencia con el pariente más próximo, familiar o dependiente que se encuentre en el domicilio. Sin perjuicio de las deficiencias técnicas del precepto es claro que expresa la clara intención de que sólo con personas allegadas al propio deudor se pueda practicar el requerimiento. La finalidad para que así sea es claramente comprensible dadas las graves consecuencias que se pueden producir en el patrimonio del deudor y la necesidad de asegurar al máximo que llegue a tener cabal conocimiento del requerimiento”.

* 2. Notificación en Domicilio Distinto o Personación Voluntaria del Deudor

No obstante la rigidez del domicilio consignado en la inscripción de la hipoteca, la Dirección General ha atemperado la exigencia estricta del lugar de notificación a la luz de la doctrina del Tribunal Constitucional sobre la tutela judicial efectiva (artículo 24 CE). Se declara plenamente válido y eficaz el requerimiento de pago practicado por el notario en un domicilio distinto del registrado, o bien mediante la personación directa del deudor en la oficina notarial, siempre que quede indubitadamente acreditado bajo fe pública que el deudor fue identificado personalmente, recibió la cédula de requerimiento y tuvo cabal conocimiento del procedimiento.
La Resolución de 04-09-2015 (Registro de Lepe – BOE 30-09-2015) y la Resolución de 20-05-2015 (Registro de Lepe – BOE 30-06-2015) confirman: “No sería congruente provocar la terminación del procedimiento por la imposibilidad de realizar la notificación el domicilio señalado, cuando no se plantea ningún problema en torno a la protección de los derechos del deudor, quien en el presente caso fue debidamente identificado, notificado y requerido de pago en forma personal a través de la correspondiente actuación notarial, y que no sólo admitió la notificación sino que consintió con las consecuencias de la ejecución como resulta del otorgamiento de la escritura calificada”. Asimismo, la Resolución de 18-02-2016 (Registro de Málaga nº 2 – BOE 10-03-2016) acepta que “si el propio destinatario, conocedor de la tramitación del procedimiento, se persona ante el notario (por sí, o debidamente representado) al efecto de recibir el requerimiento de pago, ha de entenderse que no se perjudica su posición jurídica ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite”.
Igualmente, en el marco introducido por el Real Decreto-ley 6/2023 y las reformas procesales recientes, las Resoluciones de 27-12-2024 (Registro de Madrid nº 24 – BOE 06-02-2025) y 30-12-2024 (Registro de Madrid nº 23 – BOE 06-02-2025) concluyen que las notificaciones del procedimiento deben intentar la citación personal del ejecutado en el domicilio registrado o en el que conste fehacientemente, admitiendo el auxilio de medios electrónicos acumulativos cuando el ejecutado sea persona jurídica legalmente obligada a relacionarse por vía telemática.

* 3. Notificaciones a los Titulares de Cargas y Derechos Posteriores (Arts. 236-d y 236-f RH)

Un trámite esencial de la venta extrajudicial consiste en la notificación preceptiva que el notario debe dirigir a todos los titulares de derechos, cargas o gravámenes inscritos o anotados sobre la finca con posterioridad a la hipoteca en ejecución. La finalidad de esta notificación es darles a conocer la apertura de la fase ejecutiva para que puedan personarse en el expediente, pagar el crédito, subrogarse en la posición del acreedor o concurrir a la subasta para proteger el rango de sus asientos.
Esta notificación debe realizarse obligatoriamente con una antelación mínima de treinta días a la fecha de inicio o celebración de la subasta. La omisión total de esta notificación imposibilita radicalmente la cancelación registral de las cargas posteriores y la inscripción de la venta a favor del adjudicatario.
La Resolución de 26-07-2018 (Registro de Burgos nº 2 – BOE 04-08-2018) sienta con firmeza: “Entre los trámites que tienen la consideración de esenciales en los citados procedimientos se encuentra el de las notificaciones a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca (artículo 236 d)… No se discute aquí ninguna cuestión relacionada con la forma… sino lisa y llanamente su ausencia total durante la tramitación del expediente, que ha tratado de suplirse mediante su realización extemporánea en un momento ya posterior no sólo al cierre del acta de la venta extrajudicial sino al propio otorgamiento de la escritura de venta… la ausencia de dicho trámite resulta de trascendencia… impidiendo el despacho del título”.

* 4. Medios y Forma de las Notificaciones: Correo Certificado, Notificación Presencial (Art. 202 RN) e Inadmisibilidad de la Edictal Prematura

La forma de practicar las notificaciones notariales en el expediente de venta extrajudicial se rige de forma estricta por las normas del Reglamento Notarial y las exigencias del derecho a la tutela judicial efectiva ex artículo 24 de la Constitución.
El Centro Directivo sostiene un cuerpo doctrinal uniforme acerca de la secuencia de medios de notificación:
  1. Envío por correo certificado con aviso de recibo: Se considera suficiente únicamente si la cédula es efectivamente entregada en el domicilio registrado y consta el acuse de recibo firmado por el destinatario o persona autorizada.
  2. Fracaso del correo postal (devolución): La devolución del correo certificado con la indicación de “ausente”, “desconocido” o “no retirado” no produce los efectos de una notificación fehaciente.
  3. Obligatoriedad del intento presencial (Art. 202 RN): Resultando infructuoso el envío por correo certificado, el notario está legalmente obligado a realizar la notificación de forma presencial y personal en el domicilio señalado, desplazándose al lugar en los términos previstos en los artículos 202 y 203 del Reglamento Notarial.
  4. Improcedencia de la citación edictal directa: La notificación por edictos tiene carácter estrictamente excepcional y subsidiario, siendo nula la notificación edictal acordada sin haber agostado previamente el intento de personación presencial notarial.
La Resolución de 11-05-2023 (Registro de Mataró nº 3 – BOE 01-06-2023) afirma: “El sistema de requerimientos y notificaciones en el procedimiento de venta extrajudicial exige que, resultando infructuosa la notificación por correo certificado, debe verificarse una notificación personal del notario… De acuerdo con lo expuesto, y siguiendo el criterio de las Resoluciones de este Centro Directivo (entre otras, las de 16 de diciembre de 2013 y 3 de agosto de 2017), debe entenderse que resultando infructuosa la notificación por correo certificado, debe verificarse una notificación personal del notario”. Esta regla ha sido confirmada íntegramente por la Resolución de 25-09-2019 (Registro de Navalcarnero nº 2 – BOE 13-11-2019) y por la Resolución de 02-09-2025 (Registro de Diciembre 2025 – BOE 05-12-2025).

* IV. FASE DE SUBASTA, ADJUDICACIÓN Y CAUSAS DE SUSPENSIÓN

 

* 1. Convocatoria y Celebración de Subasta en el Portal Electrónico de Subastas del BOE

Desde la entrada en vigor de las modificaciones de la Ley 1/2013 y de la Ley 19/2015, de 13 de julio, las subastas notariales marco de la venta extrajudicial han dejado de ser presenciales en la oficina notarial y se celebran de forma obligatoria mediante una única subasta electrónica radicada en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.
Las reglas procedimentales del Portal de Subastas del BOE y los plazos de licitación fijados en la Ley de Enjuiciamiento Civil resultan de aplicación directa a la venta extrajudicial, prevaleciendo sobre las normas reglamentarias hipotecarias en cuanto a la antelación de los anuncios.

* 2. Determinación del Carácter de Vivienda Habitual y Reglas de Adjudicación

La condición de si el bien hipotecado constituye o no la vivienda habitual del deudor resulta determinante para la fijación de las reglas de adjudicación en caso de subasta desierta y para la aplicación de los porcentajes mínimos de protección legal ex artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (aplicable supletoriamente por el artículo 129.2.h de la Ley Hipotecaria).
Tratándose del procedimiento extrajudicial, el carácter de vivienda habitual debe quedar formalmente definido desde la constitución de la garantía o expresado mediante la oportuna diligencia, sin que quepa desvirtuar dicha condición mediante una mera manifestación unilateral del acreedor en el momento de la adjudicación, por el riesgo de perjudicar a terceros acreedores posteriores en el reparto del sobrante.
La Resolución de 07-08-2024 (Registro de Valdepeñas – BOE 04-11-2024) expone: “En la escritura calificada, se manifiesta que la vivienda no tiene carácter habitual sin aportar prueba en contrario alguna, por lo que no decae la presunción del citado artículo 129 de la Ley Hipotecaria. La exigencia de prueba en contrario deriva de que el carácter habitual o no de la vivienda determina, entre otros efectos, las reglas aplicables respecto al importe exigible para autorizar la adjudicación en la subasta conforme al artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud de la aplicación supletoria de dicha ley al procedimiento extrajudicial… Por ello dicho carácter no puede resultar de una mera manifestación que pudiera provocar un perjuicio a posteriores acreedores a cuyo favor habría de consignarse el sobrante”.

* 3. Causas de Suspensión del Procedimiento Ante Notario (Art. 236-ñ RH y Cláusulas Abusivas)

Dada la falta de potestad jurisdiccional del notario, las causas de suspensión de la venta extrajudicial se hallan tasadas legal y reglamentariamente.
Conforme al artículo 236-ñ del Reglamento Hipotecario y a las disposiciones transitorias de la Ley 1/2013, el notario únicamente acordará la suspensión de las actuaciones notariales en los siguientes casos:
  1. Procedimiento penal por falsedad del título: Cuando se acredite la tramitación de causa penal por falsedad del título hipotecario en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación.
  2. Comunicación registral de cancelación o suspensión: Cuando el registrador dirija la comunicación prevista en el artículo 236-b.3 del Reglamento Hipotecario.
  3. Imputación de cláusulas abusivas en la vía judicial: Cuando cualquiera de las partes acredite ante el notario haber planteado ante el Juez de Primera Instancia competente la demanda relativa al carácter abusivo de alguna cláusula del contrato de préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o determine la cantidad exigible.
En ausencia de una de estas causas legales fehacientemente probadas, el notario no puede suspender el procedimiento de venta extrajudicial.

* V. EFECTOS INSCRIBIBLES, PURGA DE CARGAS POSTERIORES Y LÍMITES EN EL TÍTULO TRASLATIVO

 

* 1. Otorgamiento del Título Traslativo (Escritura de Venta o Acta Notarial)

Finalizado el procedimiento extrajudicial con la adjudicación del bien, el título formal que accede al Registro de la Propiedad para operar la transmisión del dominio consiste en la escritura pública de venta otorgada por el rematante o adjudicatario y por la persona apoderada al efecto en la escritura de hipoteca (o por el deudor), a la que debe acompañarse o incorporarse testimonio del acta notarial en que conste el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites procedimentales y notificaciones exigidas por la Ley.

* 2. Cancelación de la Hipoteca Ejecutada y Purga de Cargas Posteriores

La correcta tramitación del procedimiento de venta extrajudicial y el otorgamiento de la escritura traslativa producen, como efecto sustancial e ineludible, el derecho del adquirente a obtener la cancelación registral de la propia hipoteca ejecutada, así como la purga y cancelación de todas las inscripciones y anotaciones de cargas posteriores que graven la finca.
Conforme a los artículos 134 de la Ley Hipotecaria y 236-l del Reglamento Hipotecario, las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas quedan extinguidas de pleno derecho, actuando la nota marginal como condición resolutoria formal.

* 3. Excepciones a la Purga: Anotaciones Preventivas de Nulidad de Hipoteca o Medidas Cautelares Judiciales

No obstante la regla general de purga de cargas posteriores, el procedimiento notarial extrajudicial presenta un límite infranqueable frente a las medidas cautelares judiciales que afecten al propio título hipotecario o a la cesión del crédito.
Si con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación, pero antes del otorgamiento de la escritura de venta extrajudicial, se practica en la hoja registral de la finca una anotación preventiva de demanda de nulidad de la hipoteca o de la cesión decretada judicialmente como medida cautelar, dicha anotación preventiva no podrá ser cancelada por el registrador en virtud del expediente extrajudicial.
Así lo determina la Resolución de 18-09-2013 (Registro de Madrid nº 17 – BOE 14-10-2013): “En el supuesto de hecho de este expediente, no podrá por tanto cancelarse la anotación preventiva de demanda de nulidad de la escritura de constitución de la hipoteca y de cesión del crédito, adoptada judicialmente como medida cautelar –y practicada antes de la escritura de venta extrajudicial–, por mucho que se haya extendido con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, por impedirlo la normativa propia aplicable a la realización de la hipoteca por medio de venta extrajudicial ante notario (cfr. artículo 236 l del Reglamento Hipotecario), y sin que ello signifique ninguna tacha a la actuación notarial que ha sido la correcta al autorizar la escritura de adjudicación”.

* CONCLUSIÓN:

El procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria constituye un mecanismo garantista de realización de valor sobre bienes inmuebles. Su validez registral depende inexcusablemente de la previa inscripción constitutiva del pacto de ejecución y del apoderamiento para la venta, de la constancia indubitada de la tasación oficial y del domicilio registrado, y de la observación escrupulosa de los requerimientos personales y notificaciones presenciales al deudor y a los titulares de cargas posteriores conforme a los artículos 202 del Reglamento Notarial y 236 del Reglamento Hipotecario, bajo el riguroso control de legalidad que corresponde al Registrador de la Propiedad en el momento del despacho del título traslativo.

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