Indice destacado:
- I. ÁMBITO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL, DISTRIBUCIÓN COMPETENCIAL Y NATURALEZA REGLADA DE LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS
- 1. Competencia Estatal en la Determinación de los Títulos Inscribibles y Distribución de Competencias
- 2. La Licencia Urbanística como Acto de Autorización de Naturaleza Reglada y sus Límites en la Calificación Registral
- 3. Examen de Correspondencia e Identidad entre el Título Registral y la Licencia Urbanística
- II. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LICENCIAS URBANÍSTICAS SEGÚN LA TIPOLOGÍA DE ACTOS JURÍDICOS
- 1. Licencias de Parcelación, Segregación y Actos Equiparables o Indiciarios de Parcelación Ilegal (Arts. 26 TRLSRU y 78-79 RD 1093/1997)
- 2. Licencias de Edificación u Obra Nueva en la Vía Ordinaria del Artículo 28.1 del TRLSRU
- 3. Licencias de Primera Ocupación o Uso frente a Licencias de Apertura o Funcionamiento
- 4. La Inadmisibilidad de la Declaración Responsable para el Acto Edificatorio y su Admisibilidad en Licencias de Uso o División de Locales
- III. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA OBTENCIÓN DE LICENCIAS URBANÍSTICAS POR SILENCIO ADMINISTRATIVO
- 1. El Marco Básico Estatal y el Principio de Ineficacia del Silencio Positivo “Contra Legem” (Art. 11.4 TRLSRU)
- 2. Silencio Administrativo Negativo Impuesto por la Ley Estatal en Licencias de Obras de Nueva Planta
- 3. Inadmisibilidad del Silencio Administrativo Positivo Automático en Licencias de Parcelación y Segregación
- 4. Requisitos y Medios de Prueba para la Inscripción Registral de Licencias de Primera Ocupación Ganadas por Silencio Positivo
- IV. CONTENIDO Y CONDICIONADO URBANÍSTICO DE LAS LICENCIAS Y SU REFLEJO TABULAR
- 1. Las Condiciones Urbanísticas de la Licencia (“Conditio Iuris”) y su Publicidad Registral por Nota Marginal
- 2. Caducidad, Vigencia y Transmisión de las Licencias Urbanísticas en el Ámbito Registral
- V. SUPUESTOS EXCEPCIONALES: EDIFICACIONES Y PARCELACIONES POR ANTIGÜEDAD Y EXENCIÓN DE LICENCIA (ART. 28.4 TRLSRU)
DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la calificación registral de la existencia de licencias urbanísticas, expresas o por silencio administrativo, y de los requisitos y contenido de tales licencias.
* I. ÁMBITO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL, DISTRIBUCIÓN COMPETENCIAL Y NATURALEZA REGLADA DE LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS
* 1. Competencia Estatal en la Determinación de los Títulos Inscribibles y Distribución de Competencias
1.1. Principio de Reserva de Ley Estatal Registral
Corresponde en exclusiva al Estado, al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española, fijar las condiciones, títulos y requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de los actos de naturaleza urbanística, sin perjuicio de la remisión a las autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción de las infracciones.
Así lo reafirma expresamente la Resolución de 21-06-2018 (Registro de Colmenar Viejo nº 2 – BOE 21-06-2018), al señalar que “corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo”. En el mismo sentido, el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), impone a notarios y registradores la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta la segregación o división conforme a la legislación aplicable.
1.2. Intervención Preventiva del Registrador de la Propiedad
El control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística constituye un presupuesto esencial para evitar el acceso de títulos con eficacia claudicante al Registro de la Propiedad, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley Hipotecaria y el artículo 26 del TRLSRU.
* 2. La Licencia Urbanística como Acto de Autorización de Naturaleza Reglada y sus Límites en la Calificación Registral
2.1. Rasgo Esencial de la Licencia Urbanística
La licencia urbanística es un acto administrativo de autorización de naturaleza rigurosamente reglada, cuyo único parámetro de referencia consiste en verificar la conformidad del acto proyectado con la normativa y los planes urbanísticos aplicables.
Como expresa literalmente la Resolución de 31-10-2019 (Registro de Navalcarnero nº 2 – BOE 27-11-2019), “es pacífico, doctrinal y jurisprudencialmente, que la urbanística es, como toda licencia, un acto de autorización, si bien limitada a las de edificación, uso del suelo, y del subsuelo. Por ello, el rasgo esencial de estas licencias viene caracterizado por su naturaleza reglada, de manera que el otorgamiento de la licencia, o bien su denegación, sólo tiene en cuenta una variable: la conformidad o no del acto proyectado con la normativa aplicable al caso, esto es, la ley y los planes urbanísticos”.
2.2. Alcance y Márgenes del Examen Registral (Art. 99 RH)
En el examen de la validez del título habilitante urbanístico, el registrador debe verificar, dentro del marco previsto en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, que la autorización cumple con los requisitos básicos de competencia, forma y procedimiento para legitimar la actuación, sin que le esté permitido revisar el fondo material de la decisión ni sustituir la autotutela administrativa.
* 3. Examen de Correspondencia e Identidad entre el Título Registral y la Licencia Urbanística
3.1. Exigencia de Identidad entre Finca y Proyecto Licenciado
Para obtener la inscripción de un acto de edificación o modificación de finca, es imprescindible que exista una perfecta correspondencia e identidad entre la finca registral y la finca sobre la cual se ha concedido la licencia municipal.
Resolución de 11-04-2019 (Registro de Valencia nº 17 – BOE 30-04-2019): “La licencia autoriza a llevar a cabo una única edificación que ocupe la totalidad de la manzana, la cual identifica por medio de dos parcelas; por lo que no se ajusta a ella la escritura ahora calificada, en tanto que describe dos edificaciones sobre dos fincas registrales independientes; siendo esta divergencia de tal relevancia en el tráfico jurídico, que queda justificada la aplicación de la doctrina de este Centro Directivo de negar la inscripción en tanto que no haya un acto administrativo expreso que autorice esta configuración”.
* II. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LICENCIAS URBANÍSTICAS SEGÚN LA TIPOLOGÍA DE ACTOS JURÍDICOS
* 1. Licencias de Parcelación, Segregación y Actos Equiparables o Indiciarios de Parcelación Ilegal (Arts. 26 TRLSRU y 78-79 RD 1093/1997)
1.1. Ineludible Acreditación de Licencia o Declaración de Innecesariedad
Para autorizar e inscribir escrituras de segregación, división de terrenos o parcelación, los notarios y registradores deben exigir inexcusablemente la aportación del título administrativo habilitante, consistente en la oportuna licencia municipal o en la declaración expresa de su innecesariedad.
Resolución de 16-12-2024 (Registro de Ocaña – BOE 07-02-2025): “Para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley de Suelo estatal, la oportuna licencia o declaración de innecesariedad”. Esta exigencia rige plenamente aun cuando la segregación venga ordenada o aprobada en el marco de una sentencia judicial.
1.2. Actos Indiciarios de Parcelación Ilegal y Venta de Cuotas Indivisas (Art. 79 RD 1093/1997)
El concepto registral de parcelación urbanística trasciende la segregación material formal y abarca las ventas de cuotas indivisas con asignación de uso exclusivo, proindivisos funcionales o constituciones de propiedad horizontal que simulen un fraccionamiento de terreno.
Cuando se formalicen ventas de cuotas indivisas en las que el registrador aprecie indicios de posible parcelación al margen del planeamiento, se activará el procedimiento previsto en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, notificando al Ayuntamiento para que adopte el acuerdo procedente.
* 2. Licencias de Edificación u Obra Nueva en la Vía Ordinaria del Artículo 28.1 del TRLSRU
2.1. Concurrencia Cumulativa de Requisitos en la Declaración de Obra Terminada
Para inscribir escrituras de declaración de obra nueva terminada al amparo del artículo 28.1 del TRLSRU, se exige la certificación técnica de terminación conforme al proyecto y el otorgamiento del acto expreso de conformidad o licencia de obras, junto con el seguro decenal, el depósito del libro del edificio y las autorizaciones administrativas que garanticen la aptitud de uso.
* 3. Licencias de Primera Ocupación o Uso frente a Licencias de Apertura o Funcionamiento
2.1. Distinción Conceptual y Naturaleza Jurídica
La Dirección General ha deslindado con nitidez la licencia de primera ocupación de la licencia de apertura o funcionamiento.
Resolución de 10-12-2020 (Registro de Oviedo nº 3 – BOE 28-12-2020): “Como recuerda el recurrente, el Tribunal Supremo ha puesto de relieve que la licencia de primera ocupación de edificios e instalaciones de ningún modo puede ser confundida ni equiparada con la licencia de apertura. Por una parte, la licencia de primera ocupación verifica que lo edificado se adapta al uso permitido y a lo autorizado en su día mediante la licencia de obras. Por otra parte, la licencia de apertura o funcionamiento, supone la autorización administrativa para la puesta en marcha de las instalaciones proyectadas y autorizadas previamente por la licencia de primera ocupación o en su caso por la de actividad”.
* 4. La Inadmisibilidad de la Declaración Responsable para el Acto Edificatorio y su Admisibilidad en Licencias de Uso o División de Locales
4.1. Exigencia Estatal de Acto Expreso para la Licencia de Obras
El artículo 28.1 de la Ley de Suelo estatal distingue nítidamente entre la licencia de obras y la licencia de uso o primera ocupación. La licencia de obras de edificación requiere un acto administrativo expreso de conformidad o autorización, sin que pueda ser sustituida por una declaración responsable.
Resolución de 06-05-2022 (Registro de Las Palmas de Gran Canaria nº 1 – BOE 06-05-2022): “De la literalidad de dicho precepto, resulta que el acto de la Administración debe ser expreso, sin que quepa una declaración responsable en su lugar. Como se ha señalado, otro requisito distinto del anterior… es la licencia de uso o de primera ocupación que también se exige para practicar la inscripción y que, como prevé el citado artículo 28, sí puede ser sustituida por una declaración responsable si así lo admite la legislación aplicable”.
4.2. Declaración Responsable en División de Locales en Propiedad Horizontal
Tratándose de segregación o división de locales comerciales en un edificio en propiedad horizontal, cuando la legislación autonómica contemple el régimen de declaración responsable, se exigirá la presentación de dicho documento junto con el acto administrativo o certificado de conformidad municipal.
Resolución de 15-10-2024 (Registro de Málaga nº 3 – BOE 21-11-2024): “El título habilitante urbanístico en Andalucía a efectos de inscripción de la segregación de un local comercial para formar dos nuevos locales, en un edificio existente, lo sería la declaración responsable urbanística debidamente presentada en el Ayuntamiento correspondiente, acompañada por el certificado de conformidad del Ayuntamiento o, en su caso, por la diligencia favorable firmada por técnico del Servicio de Licencias”.
* III. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA OBTENCIÓN DE LICENCIAS URBANÍSTICAS POR SILENCIO ADMINISTRATIVO
* 1. El Marco Básico Estatal y el Principio de Ineficacia del Silencio Positivo “Contra Legem” (Art. 11.4 TRLSRU)
1.1. Prohibición Básica Estatal
El artículo 11.4 del TRLSRU establece de forma imperativa que “en ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística”. Consecuentemente, no cabe estimar obtenida por silencio positivo ninguna licencia cuyo contenido sea objetivamente contrario a las determinaciones del planeamiento o de la ley.
* 2. Silencio Administrativo Negativo Impuesto por la Ley Estatal en Licencias de Obras de Nueva Planta
2.1. Silencio Negativo en Obras de Edificación
Conforme al artículo 11.4, letra b), del TRLSRU, las licencias que autoricen obras de edificación de nueva planta tienen atribuido por ley estatal el carácter de silencio administrativo negativo.
Resolución de 04-03-2026 (Registro de Redondela-Puente Caldelas – BOE 17-06-2026): “La norma es taxativa al establecer que con independencia de lo establecido en el apartado anterior… «serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen: b) Las obras de edificación, (…) de nueva planta». En cualquier caso, aun cuando se entendiese que es admisible en este caso la obtención de autorización administrativa por silencio administrativo positivo, el hecho de que haya transcurrido el plazo legalmente establecido… solo se sustenta en la afirmación del interesado, sin que acredite esta, para lo cual sería necesario no solo probar la solicitud de licencia, sino también el transcurso del plazo legalmente establecido sin que la Administración haya dictado una resolución expresa por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, incluido el certificado acreditativo del silencio producido”.
* 3. Inadmisibilidad del Silencio Administrativo Positivo Automático en Licencias de Parcelación y Segregación
3.1. Exigencia de Manifestación Expresa de Conformidad con el Planeamiento
A efectos estrictamente registrales, no es admisible inscribir una segregación o parcelación amparándose en una simple alegación de silencio positivo sin un pronunciamiento o manifestación expresa del Ayuntamiento que confirme que las facultades adquiridas no vulneran la ordenación urbanística.
Resolución de 23-05-2023 (Registro de Mojácar – BOE 16-06-2023): “A efectos estrictamente registrales, la obtención de una licencia de parcelación por silencio administrativo requiere manifestación expresa relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable para que el registrador pueda acceder a la inscripción de la segregación”.
En los mismos términos, la Resolución de 12-06-2025 (Registro de Puerto del Rosario nº 1 – BOE 02-07-2025) reitera que “no es que no sea admisible la adquisición de licencias por silencio administrativo positivo al amparo de una legislación que lo contemple, sino que se necesita una manifestación expresa, en este caso del Ayuntamiento, relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable para que el registrador pueda acceder a la inscripción de la segregación”.
* 4. Requisitos y Medios de Prueba para la Inscripción Registral de Licencias de Primera Ocupación Ganadas por Silencio Positivo
4.1. Admisibilidad del Silencio Positivo en Licencias de Ocupación
A diferencia de los actos de división o edificación, la licencia de primera ocupación únicamente verifica la aptitud y seguridad de la edificación terminada para su destino previsto, por lo que la legislación estatal y autonómica admiten la obtención de esta licencia por silencio administrativo positivo.
4.2. Medios Documentales Acreditativos del Silencio Positivo
Resolución de 31-03-2023 (Registro de Eivissa nº 2 – BOE 18-04-2023): “En los casos en que la legislación estatal y autonómica lo permitan, la obtención de la licencia de ocupación por silencio positivo podrá acreditarse incorporando a la escritura, en original o por testimonio: a) la certificación administrativa del acto presunto… o b) el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso, el de denuncia de la mora, todos ellos sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada, no se la ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria… c) cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho que venga a justificar que la Administración admite la existencia de la licencia obtenida por silencio positivo”.
En tales supuestos, el registrador deberá practicar las comunicaciones posteriores de la inscripción a la Comunidad Autónoma y al Ayuntamiento, dejando constancia por nota marginal.
* IV. CONTENIDO Y CONDICIONADO URBANÍSTICO DE LAS LICENCIAS Y SU REFLEJO TABULAR
* 1. Las Condiciones Urbanísticas de la Licencia (“Conditio Iuris”) y su Publicidad Registral por Nota Marginal
1.1. Constancia Registral de Condiciones Especiales (Art. 51 TRLSRU y Art. 74 RD 1093/1997)
Las licencias urbanísticas pueden sujetarse a conditio iuris o determinaciones de origen legal y urbanístico. Su publicidad en el Registro de la Propiedad se practica mediante nota marginal.
Resolución de 08-08-2019 (Registro de … – BOE 30-10-2019): “Otorgada por el titular registral la escritura de declaración de obra amparada por un acto administrativo firme incorporado a la misma, que el mismo invoca como título habilitante que permite su acceso al Registro, es evidente que acepta su contenido y por tanto el condicionamiento de la misma, sin que se estime preciso un consentimiento adicional expreso”.
* 2. Caducidad, Vigencia y Transmisión de las Licencias Urbanísticas en el Ámbito Registral
2.1. Exigencia de Expediente de Caducidad con Audiencia previa
Como regla general, la caducidad de una licencia de obras no opera de forma automática por el simple transcurso del plazo previsto, sino que exige la tramitación de un procedimiento administrativo declarativo con audiencia del interesado.
Excepción relevante: En Andalucía, el artículo 91.4 de la Ley 7/2021 establece una regla especial de caducidad ex lege por ministerio de la ley para las licencias de parcelación si la escritura no se otorga dentro de los tres meses siguientes a su expedición.
* V. SUPUESTOS EXCEPCIONALES: EDIFICACIONES Y PARCELACIONES POR ANTIGÜEDAD Y EXENCIÓN DE LICENCIA (ART. 28.4 TRLSRU)
* 1. El Régimen de Edificaciones Antiguas Consolidadas por Prescripción (Art. 28.4 TRLSRU)
1.1. Requisitos Legales Exclusivos
Para la inscripción de edificaciones o instalaciones consolidadas por el transcurso de los plazos de prescripción de las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística, el artículo 28.4 del TRLSRU únicamente exige:
- Prueba documental de la fecha de terminación de la obra en tiempo superior al plazo de prescripción autonómico (certificado técnico, catastral, certificación municipal o acta notarial).
- Constatación registral de la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.
- Comprobación de que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general o regímenes de especial protección que determinen la imprescriptibilidad.
Cumplidos estos requisitos, no resulta legalmente exigible la aportación de la licencia de obras, licencia de primera ocupación, seguro decenal ni el depósito del libro del edificio. El registrador notificará la inscripción al Ayuntamiento para la constancia de la situación urbanística de la edificación por nota marginal.
* 2. Aplicación Analógica de la Vía de la Prescripción a las Parcelaciones y Segregaciones Antiguas
2.1. Título Administrativo Habilitante en Parcelaciones Antiguas
La Dirección General admite la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 del TRLSRU a las segregaciones o divisiones de finca realizadas con antigüedad fehaciente.
Sin embargo, por tratarse de actos que alteran la ordenación del suelo, para inscribir parcelaciones o segregaciones por antigüedad es imprescindible aportar un título administrativo habilitante, bastando a tal fin la resolución o declaración municipal que certifique el transcurso de los plazos de restablecimiento de la legalidad o su situación de fuera de ordenación o asimilado.
Resolución de 10-07-2025 (Registro de Villajoyosa nº 2 – BOE 06-08-2025): “Para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo –norma registral temporalmente aplicable– la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo”.
CONCLUSIÓN: La calificación registral de la existencia, requisitos y contenido de las licencias urbanísticas constituye un pilar esencial de la seguridad jurídica preventiva. La exigencia de título habilitante expreso y firme es la regla general para actos de división y edificación, vedándose la adquisición de licencias de obras o parcelación por silencio administrativo positivo “contra legem”. Únicamente respecto de la licencia de primera ocupación (cuando la ley lo admita) y en las inscripciones de obras consolidadas por prescripción ex artículo 28.4 del TRLSRU podrá accederse al Registro sin acto expreso previo, con las debidas garantías de comprobación de los libros registrales y notificación a las Administraciones públicas competentes.
Quedo a su entera disposición para cualquier aclaración o dictamen complementario que estime conveniente.
