SOBRE LA SENTENCIA 1060/2026 DE 1 DE JULIO DEL TS: El ENÉSIMO GIRO RESPECTO A LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS

INTRODUCCION

Para abordar la ya tan manida cuestión del ámbito de la calificación registral en relación a las facultades representativas de los otorgantes de títulos inscribibles, conviene indagar sobre los fundamentos del artículo 98 de la ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.

Lo primero que llama la atención a cualquier observador imparcial es que un precepto como el referido artículo  98, que pretende restringir notablemente las facultades calificadoras  reguladas  en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y que, por tanto, supone una carga de profundidad contra nuestro sistema registral al atentar contra  la vigorosa  barrera de entrada que implica la calificación, barrera que justifica los vigorosos efectos que produce  la inscripción, carezca de la más mínima justificación en la Exposición de Motivos, pese a que la misma se refiere detalladamente a otros muchos aspectos de la Ley.

Y es que la verdadera motivación de la Norma no puede explicitarse en un texto legal, sin duda porque la única razón del precepto estriba en la restricción de las competencias de los registradores para correlativamente ampliar las notariales. A nadie debería extrañar lo que denuncio porque no resulta inusual que, si se tocan las teclas adecuadas, determinados operadores jurídicos puedan convencer a los poderes públicos de que ciertas disposiciones persiguen intereses generales, cuando en realidad solo buscan un interés particular, e incluso a veces pueden llegan a ser contradictoras con el bien común.

Sin duda un precepto que suponía un cambio tan radical en nuestro sistema registral, habría merecido una detallada explicación por parte del legislador, habida cuenta de la enorme distorsión que provoca. Especialmente debería haberse razonado por qué el notario debe ser el único funcionario público eximido de fundamentar sus decisiones, pese a lo establecido para cualquier acto administrativo en el artículo 39 de la Ley 39/1015 de 1 de octubre de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas o para las resoluciones judiciales en los artículos 120.3 de la CE, 248 de la LOPJ y 209 de la LEC).

Sin duda, fue esa ausencia de motivación la que llevó a algunos de los defensores de la norma a pretender justificarla de manera tan peregrina como que con ella se favorecía un ahorro de folios en las escrituras públicas. Tal justificación acabó siendo desechada con el tiempo porque resultaba especialmente ridícula, sobre todo cuando es usual encontrase con títulos que reseñan por extenso y de manera prescindible, con el consiguiente despilfarro de folios, las múltiples vicisitudes societarias de las entidades de crédito u otras personas jurídicas, lo que hace ilógico que el dispendio de papel se pretenda paliar suprimiendo una línea o dos al realizar la reseña del poder. 

Precisamente la inconfesable finalidad del precepto explica su difícil comprensión, así como que la misma haya dado lugar a una segunda redacción, que tampoco resultó especialmente clarificadora, porque es harto difícil dotar de coherencia un cuerpo extraño introducido con fórceps en el ordenamiento jurídico.

Por las mismas razones, tampoco puede extrañar que la Norma que comentamos haya dado lugar a una contradictoria doctrina, dimanante de los distintos tribunales de justicia, del Tribunal Supremo, de la antigua Dirección General de los Registros y del Notariado y de la actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Tales vaivenes han propiciado que en determinados momentos prevaleciera una situación favorable al ejercicio de las funciones registrales, mientras que en otros la calificación respecto a estas cuestiones haya sido puesta en tela de juicio por la autoridad judicial o por la Dirección General.

En relación a esta larga batalla que dura ya casi veinticinco años, no deberíamos dejar de reconocer que los defensores del artículo 98  han demostrado una gran capacidad de resiliencia  (como se dice ahora) porque, a pesar de los reveses que en varios momentos han sufrido sus planteamientos, y de que finalmente parecía iba calando en el resto de los operadores jurídicos una interpretación pro registral del ya tan referido artículo, no se han dado nunca por vencidos y han seguido planteando recursos a pesar de que las circunstancias parecieran resultarles en principio adversas. Además, han conseguido que, nada más y nada menos que el TS, sin que ninguna norma pueda sustentar tales licencias terminológicas, haya llegado a mantener que el notario “califica”, mientras que el registrador “revisa”, lo cual refuerza la falacia de que existe una doble y, conforme a su sesgado juicio, redundante calificación (la notarial y la registral).

Sin embargo, los que mantenemos la necesidad de mantener la calificación con la extensión prevista en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria para evitar la desnaturalización del sistema, ni siquiera en momentos en que la coyuntura parecía más propicia para a la defensa de nuestros postulados, hemos conseguido convencer a los poderes públicos de la necesidad de derogar -o cuando menos acotar, mediante la correspondiente modificación legislativa- un precepto tan pernicioso como el 98 de la Ley 24/2001. Y ello a pesar de que la absoluta falta de rigor de la norma diera lugar a que tuviera que ser reformada (con poca fortuna porque lo que no tiene sentido tiene difícil enmienda); de que haya provocado una inusitada conflictividad e inseguridad jurídica; y de que nadie haya sabido explicar con un mínimo de coherencia su necesidad.

Los presentes comentarios traen causa de la reciente sentencia del tribunal Supremo 1060/2026, de 1 de julio, que ha supuesto un nuevo giro en esta historia interminable, ya que la citada resolución judicial impugna la doctrina aparentemente pacífica que dimanaba de la Sentencia del Alto Tribunal 378/2021, doctrina que en los últimos tiempos había servido de pauta para los pronunciamientos de la Dirección General.

EVOLUCIÓN DE LA JURISPRUDENCIA DEL TS

Para una cabal comprensión de las distintas posturas mantenidas en relación a la cuestión que analizamos por el Tribunal Supremo, se impone realizar un somero análisis de sus distintas sentencias:

STS 645/2011, DE 23 DE SEPTIEMBRE DE 2011.

Esta sentencia resolvía un caso bastante particular (el registrador había dictado calificación desfavorable porque el notario manifestaba se le había exhibido una copia parcial de los documentos auténticos que contenían los apoderamientos).

La sentencia fundamentó el rechazo de la calificación registral en que, a juicio del Alto Tribunal, la antinomia existente entre el artículo 18 de la ley Hipotecaria y el artículo 98 de la Ley 24/2001, debe resolverse considerando que este último es prevalente, por entenderse se trata de una norma más específica, que habría derogado el artículo 18 de la LH, conclusión que se ha reproducido en resoluciones posteriores.

SENTENCIA TS 643/2018 DE 20 DE noviembre (Sentencia del pleno)

Esta sentencia, que es la primera que contiene una extensa doctrina sobre la cuestión, restringió el ámbito de la calificación registral. Pero lo curioso es que sus prolijos fundamentos jurídicos parecían presagiar se adoptaría una solución diametralmente opuesta a la que resultó del fallo.

En síntesis, reproducidos de manera prácticamente literal, los Fundamentos Jurídicos de la sentencia, que fueron los siguientes:

– 1º/ La función del Registrador es calificar la existencia de la reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.

– 2º/ El Notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido con su obligación de comprobar la validez y vigencia del poder, además de realizar una “reseña identificativa” del documento auténtico que se haya aportado para acreditar la representación alegada.

– 3º/ El Notario, cuando se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no consta inscrito, debe bajo su responsabilidad calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder y debe dejar constancia expresa de que ha realizado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del mismo, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial.

– 4º/ Tratándose de un poder especial de un representante de una sociedad exceptuado de la inscripción en el Registro Mercantil, no basta la mera identificación del poder inmediato sino que se deberían añadir a la reseña de los datos relativos al documento de apoderamiento antecedente del que se deriva la ulterior representación.

– 5º/ Alude el Alto Tribunal al artículo 165 del Reglamento Notarial, en cuya virtud debe expresar el Notario las circunstancias de la persona jurídica a la que representa y las relativas a la personalidad del representante, el nombre de la entidad representada, su domicilio, datos de inscripción y número de identificación fiscal en su caso, así como la indicación de los datos del título del cual resulte la expresad representación.

-6º/ El Registrador no puede revisar el juicio de suficiencia en la medida en que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere.

– 7º/ Bajo este régimen legal, el Registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario de forma completa y rigurosa ha ejercido su función de calificación de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades, y que ese juicio sea congruente con el contenido del título presentado

FALLO DE LA SENTENCIA

No obstante la claridad de los sus fundamentos jurídicos, en un imprevisto requiebro final, la sentencia se aparta de lo hasta ese momento parecía venir  manteniendo, concluyendo que de los preceptos citados ( artículos 98 de la Ley 24/2001, 51, regla 9ª del Reglamento Hipotecario  y 165 del Reglamento Notarial ) no se infiere que en los casos en los que uno de los otorgantes actúa en representación de otro, el documento autorizado por el notario deba indicar qué persona y órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar representación en nombre de la sociedad, pues lo que exigiría la  normativa vigente seria la identificación y circunstancias personales del representante que acude a otorgar la escritura, la entidad representada y los datos del poder del que resulta la representación.

COMENTARIOS QUE SUSCITA LA SENTENCIA

El contenido de la sentencia resulta a primera vista tan contradictorio con el fallo, que nuestro compañero Joaquín Delgado Ramos se mostró en su día partidario de utilizar en nuestras calificaciones tan solo sus fundamentos jurídicos, que eran la única parte de la resolución judicial que puede tener vocación de generalidad y ser aplicada a supuestos distintos del que dio lugar a ella.

En relación a la ya tan referida sentencia, cabe hacer las siguientes observaciones

1ª Difícilmente puede calificar el Registrador la congruencia entre el contenido del título y el juicio notarial de suficiencia, si se le hurtan datos necesarios para realizar tal comprobación.

2ª/ Por la misma razón, difícilmente podrá el Registrador calificar si el notario ha ejercido su función de forma completa y rigurosa en cuanto a la existencia, validez y vigencia del poder, así como respecto a la suficiencia de las facultades conferidas, si no se le proporcionan todos los datos necesarios para realizar tal comprobación.

3ª/ Resulta contradictoria que la Sentencia invoque  el artículo 165 del Reglamento Notarial, precepto que exige se identifiquen con precisión los datos esenciales del poder invocado, para en su parte final concluir  que, entre dichos datos, no se comprenden algunos tan esenciales como la persona u órgano que confiere el poder, que  su cargo era válido y estaba vigente, y que tenía facultades suficientes, pues lo único que exigiría la norma, a juicio del Alto Tribunal,  sería que consten la identificación y circunstancias personales del representante que acude a otorgar la escritura, la entidad representada y los datos del poder del que resulta la representación.

4ª/ Si, como mantiene la sentencia a la que seguidamente aludiremos (Sentencia 645/2011 de 23 de septiembre), el artículo 98 de la Ley 24/2001 no resulta incompatible con la posibilidad de que el Registrador consulte el Registro Mercantil y funde en esa consulta su calificación, de no identificarse en la reseña del poder la persona del poderdante, en gran medida se impedirá realizar esa consulta.

5ª/ En base a lo anterior, no se alcanza a entender que el Notario autorizante, en función de los datos que tenga a bien hacer constar en su reseña, sea el que en la práctica decida hasta donde llegará la calificación registral en cada caso concreto.

6ª/ Según ya se dijo al principio de estas notas, no se alcanza a comprender las razones por las que el Notario sería el único funcionario que no estaría obligado a fundamentar las decisiones que adopte, dificultando con ello la revisión de su actuación no solo por el Registrador, sino también por la autoridad judicial y administrativa, e incluso por los ciudadanos en general.

SENTENCIA TS 378/2021 DE 1 DE JUNIO DE 2021

Esta sentencia, basándose en premisas casi idénticas de las reflejadas en la de 20 de noviembre de 2018, dio lugar a un fallo que parecía francamente respetuoso con la calificación registral. Y la propia DG entendió que tal resolución judicial implicaba un giro jurisprudencial favorable a que los Registradores calificaran que los Notarios hubieran comprobado la validez y vigencia de las facultades representativas, que la actuación de dicho funcionario se había desarrollado de manera completa y rigurosa, y que el juicio notarial resultaba congruente con el contenido del título.

El caso resuelto por esta Sentencia estaba referido a un supuesto en el que el notario no había identificado al administrador único poderdante, a pesar de lo cual, tras acceder al Registro Mercantil, el Registrador de la Propiedad pudo comprobar que existía una flagrante incongruencia en el juicio notarial de las facultades representativas, dado que la sociedad tenía un órgano de representación colegiado, en lugar del administrador único al que se aludía en la reseña.

Además, esta sentencia, al hacer constar de manera rotunda que las consultas al Registro Mercantil no quedan excluidas por el artículo 98 de la Ley 24/2021, ponía de manifiesto lo inadecuado de la doctrina mantenida en el pasado por la DG -que pretendió mantener contra viento y marea, incluso incoando expedientes disciplinarios-  consistente en que  el Registrador, una vez efectuado el juicio notarial de suficiencia, no podía  fundar su calificación en lo que resultara de consultar el Registro Mercantil.

Especialmente significativo resulta el siguiente párrafo de la sentencia, que parecía avalar la necesidad de facilitar, aportando los datos necesarios al efecto, la posibilidad de que el Registrador consulte el Registro Mercantil: “habida cuenta de que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria exige la calificación registral tanto de la validez del acto dispositivo como de la capacidad de los otorgantes, resultó correcta la actuación de la registradora que constató lo que figuraba en el Registro Mercantil, en tanto que su contenido afecta a terceros confiados en la legalidad y legitimidad de lo que publica”.

Precisamente por lo adecuado que se considera el que el Registrador pueda basar su calificación en lo que resulte del Registro Mercantil, no se entiende que la detección de la incongruencia contenida en el juicio notarial pueda tener lugar en un caso como el que dio lugar a la sentencia  y, sin embargo,  en casos más normales como la insuficiencia del poder  o  nombramiento o su falta de vigencia,  no se facilite esa comprobación, que no podrá realizarse si en la reseña no se identifica al poderdante.

SENTENCIA 1060/ 2026, de 1 de JULIO de 2026

En otro imprevisto giro de guion, mantiene esta reciente Sentencia que la previa – la 378/2021- tan solo se aplicaba al caso por ella resuelto, en el que la consulta al Registro Mercantil demostraba, sin lugar a dudas, la incongruencia que aquejaba al juicio notarial de suficiencia. Y que en realidad el Notario cumple con hacer constar los datos del poder de la entidad representada y quien intervenga en su nombre, sin que sea necesario indicar la persona u órgano que otorgó el poder.

Por tanto, la doctrina contenida la sentencia de 2021, que creíamos de general aplicación, solo resolvería el caso concreto que dio lugar a la misma (parece como si esta sentencia se justificara simplemente porque el Alto Tribunal hubiera sentido pudor de hacer prevalecer el juicio de suficiencia notarial en un caso en el que el Registro Mercantil demostraba su incongruencia).

A MODO DE CONCLUSIONES

PRIMERA: Tras casi veinticinco años de vigencia, puede afirmarse sin lugar a dudas que el artículo 98 de la LEY 24/2001 es un precepto francamente perturbador de nuestro ordenamiento hipotecario, que no ha provocado más que inseguridad jurídica e interminables controversias jurisprudenciales y doctrinales. No cabe mayor crítica a una norma jurídica que poner de manifiesto sus interminables efectos distorsionadores, que no concluirán hasta que la misma sea derogada, derogación que, lejos de constituir trauma, será netamente beneficiosa, sobre todo si tenemos en cuenta que nadie ha sido capaz de explicar de manera mediamente coherente el bien jurídico pretendido por tan deficiente Disposición.

SEGUNDA:  Es cuestionable que las sentencias del Tribunal Supremo que hemos analizado constituyan la doctrina reiterada que el artículo 1.6 del Código civil exige para que exista jurisprudencia. Al respecto no debería olvidarse lo que anteriormente hemos puesto de manifiesto respecto a la discordancia existente entre los fundamentos jurídicos y el fallo de la sentencia del pleno 643/2018 del Pleno del Tribunal Supremo, y que la misma ha dado lugar a dos sentencias posteriores de la Sala de lo Civil contradictorias entra sí porque, si la posibilidad de consultar el Registro mercantil puede ser tan decisiva como recoge la sentencia 378/2021, no se entiende que  la 1060/2026 de facto impida esta consulta en todos aquellos casos en que el Notario decide no hacer constar en la reseña los datos de la persona u órgano que concedió la representación  a quien actúa en nombre de una persona jurídica.

No se nos escapa que cuando estos casos lleguen a los tribunales los mismos pueden optar por aplicar la doctrina resultante de la última sentencia con la consiguiente condenas a costas al Registrador ( esta condena en costas a alguien que, en lugar de defender cuestiones particulares, defiende intereses públicos es algo que también debería ser solucionado en una imprescindible reforma legislativa); pero la experiencia nos ha demostrado que, mientras persista el artículo 98 de la Ley  24/2001, la cuestión que comentamos probablemente no llegue a ser completamente pacifica ( quien suscribe estas líneas ha sido desautorizado en sus calificaciones por varias resoluciones de la DG cuya fundamentos  ha sido poco después rechazados por los tribunales e incluso por el propio Centro Directivo).

TERCERA: Aunque se admitiera a pie juntillas la doctrina resultante de la Sentencia 1060/2026, ni mucho menos el Registrador habría sido privado totalmente de su función calificadora respecto a estas cuestiones porque, cuando sea factible, la posibilidad de indagar en el Registro Mercantil puede dar bastante juego. Además no ha resultado cuestionada la doctrina consolidada de la DG respecto a otros aspectos, como que en la reseña de las facultades representativas el Notario autorizante debe hacer constar que ha tenido a la vista copia auténtica del documento público del que dimanen las facultades representativas;  que el juicio de suficiencia, en lugar de ser genérico, debe estar referido al acto concreto objeto del título; que debe  calificarse la congruencia entre el juicio de suficiencia y el contenido del título; y que resulta  imprescindible hacer constar en la reseña los datos  identificativos del documento del que dimane la representación, con excepción de la persona u órgano social que concede el apoderamiento.

       En definitiva: la principal novedad que contiene la sentencia 1060/20026 consiste en la declaración de que resulta innecesario que en la reseña notarial de las facultades representativas se haga constar la persona u órgano social que concede el poder, lo cual, si bien dificulta la calificación, no la excluye totalmente como sin duda pretenderán deducir interesadamente algunos.

Juan F. Ruiz-Rico Márquez