Indice destacado:
- I. MARCO CONSTITUCIONAL Y REGISTRAL: EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO (ART. 20 LH), LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA (ART. 24 CE) Y LOS LÍMITES DE LA CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES (ART. 100 RH)
- II. LA EVOLUCIÓN DOCTRINAL DE LA DGSJFP Y EL PUNTO DE INFLEXIÓN DE LA SENTENCIA DEL PLENO DE LA SALA PRIMERA DEL TRIBUNAL SUPREMO Nº 590/2021, DE 9 DE SEPTIEMBRE
- III. LOS DOS SUPUESTOS PROCEDIMENTALES DISTINTOS EN LA DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE
- IV. REQUISITOS DOCUMENTALES Y PROCESALES ESPECÍFICOS EXIGIBLES EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
- V. ESPECIALIDADES SEGÚN LA NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO Y LA POSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN TRANSITORIA A FAVOR DE LA HERENCIA YACENTE
DICTAMEN TÉCNICO-JURÍDICO SOBRE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS CONTRA LA HERENCIA YACENTE Y HEREDEROS DESCONOCIDOS
DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la calificación registral de las resoluciones judiciales y administrativas dictadas en procedimientos seguidos contra la herencia yacente y herederos desconocidos o indeterminados del titular registral, analizando los principios de tracto sucesivo y tutela judicial efectiva, los límites del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, la evolución doctrinal marcada por la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo nº 590/2021 de 9 de septiembre, los requisitos procesales y documentales exigibles para la inscripción, el régimen de citaciones y comunicaciones al Estado o Comunidades Autónomas, la incidencia de la renuncia de los herederos, y la admisibilidad transitoria de asientos a favor del patrimonio separado de la herencia yacente.
* I. MARCO CONSTITUCIONAL Y REGISTRAL: EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO (ART. 20 LH), LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA (ART. 24 CE) Y LOS LÍMITES DE LA CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES (ART. 100 RH)
1. El Tracto Sucesivo como Trasunto Registral del Principio Constitucional de Proscripción de la Indefensión
1.1. Fundamentación Constitucional y Cierre del Registro frente a Títulos no Otorgados por el Titular Registral
Es principio básico y pilar estructural de nuestro Derecho hipotecario que todo título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad ha de venir otorgado por el titular registral o ser el resultado de un procedimiento judicial o administrativo seguido directamente contra él o sus herederos. Así resulta de lo dispuesto en los artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria, preceptos que desenvuelven en la esfera inmobiliaria la garantía constitucional de la tutela judicial efectiva y la prohibición absoluta de la indefensión procesal contempladas en el artículo 24 de la Constitución Española.
El principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) establece la presunción iuris tantum de que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, hallándose tales asientos bajo la salvaguardia directa de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Por ello, para alterar, modificar o extinguir la titularidad publicada, es presupuesto insustituible que el titular registral —o su masa hereditaria en caso de fallecimiento— haya dispuesto voluntariamente del derecho o haya tenido la oportunidad real y efectiva de ser oído y parte en el procedimiento del que dimana la resolución.
Como proclama expresamente la Resolución de 14-01-2025 (Registro de Alicante nº 4 – BOE 13-02-2025): “Es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria)”.
2. El Alcance de la Calificación Registral de Actuaciones Judiciales ex Artículo 100 del Reglamento Hipotecario
2.1. Deslinde entre el Fondo de la Resolución Judicial y la Comprobación de Obstáculos Registrales y Garantías Procesales
El respeto debido a la función jurisdiccional reservada en exclusiva a los Jueces y Tribunales por el artículo 117.3 de la Constitución Española impide al registrador revisar el fondo material de las decisiones judiciales. Sin embargo, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el artículo 100 de su Reglamento imponen al registrador el deber y la obligación inexcusable de calificar los documentos judiciales dictados en procedimientos contenciosos o de ejecución.
Esta calificación registral alcanza a la competencia del Juez o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento y, de manera primordial, a los obstáculos que surjan del propio Registro. Dentro de tales obstáculos se encuadra de forma preferente la verificación de que no se cause indefensión al titular registral o a su herencia yacente, comprobando que han sido emplazados en el procedimiento conforme a las exigencias legales.
Así lo determina la Resolución de 18-06-2025 (Registro de Parla nº 2 – BOE 09-07-2025): “Sobre la facultad de calificación del registrador respecto de los documentos judiciales, ha de partirse, una vez más, del principio de tracto sucesivo como garante de los intereses y derechos que ostentan los titulares registrales… El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal… impediría dar cabida en el Registro a las consecuencias de un procedimiento seguido sin la debida intervención del titular registral o sus causahabientes”. En idénticos términos se pronuncia la Resolución de 28-04-2026 (Registro de Mancha Real – BOE 07-08-2026), recordando que “el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial”.
* II. LA EVOLUCIÓN DOCTRINAL DE LA DGSJFP Y EL PUNTO DE INFLEXIÓN DE LA SENTENCIA DEL PLENO DE LA SALA PRIMERA DEL TRIBUNAL SUPREMO Nº 590/2021, DE 9 DE SEPTIEMBRE
1. La Doctrina Tradicional: Exigencia del Nombramiento de Administrador Judicial (Arts. 790 y ss. LEC)
1.1. La Interinidad de la Herencia Yacente y el Nombramiento del Defensor Judicial
Fallecido el titular registral sin que se haya producido la aceptación formal o tácita de la herencia por herederos determinados, el caudal relicto ingresa en una situación de interinidad jurídica denominada herencia yacente. Históricamente, la Dirección General venía exigiendo que, para dar cumplimiento al principio de tracto sucesivo en los procedimientos dirimidos contra la herencia yacente de un deudor o titular registral con herederos indeterminados o ignorados, resultaba imprescindible proceder al nombramiento de un administrador o defensor judicial de la herencia en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Esta exigencia se justificaba en la necesidad de dotar a ese patrimonio interino desprovisto de representación voluntaria de una defensa técnica e independiente que velara por el patrimonio hereditario, evitando así que el proceso se sustanciara en total ausencia de contradicción.
Resolución de 27-05-2013 (Registro de Madrid nº 37 – BOE 01-07-2013) y Resolución de 05-03-2015 (Registro de Sueca – BOE 01-06-2015): “En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente”.
2. La Matización Previa: Flexibilización en Casos de Citación a Personas Determinadas como Posibles Herederos
1.1. Prohibición de Transformar la Administración Judicial en una Exigencia Formal Excesivamente Gravosa
Con posterioridad, la doctrina registral procedió a matizar el rigor de la regla general para adecuarla a la realidad procesal, distinguiendo según la forma en que se hubiera formulado la demanda. Se estableció que la exigencia del nombramiento de un defensor o administrador judicial de la herencia yacente no debía convertirse en un trámite desproporcionadamente gravoso para el actor.
Por ello, se reservó la necesidad de nombrar administrador judicial a aquellos supuestos en que el llamamiento procesal fuera puramente genérico a “ignorados herederos”, considerándose suficiente para dar por cumplido el tracto sucesivo la citación personal efectuada a personas determinadas en su condición de posibles llamados a la herencia del causante, siempre que el Juez considerase bastante su legitimación pasiva.
Resolución de 18-10-2017 (Registro de Icod de los Vinos – BOE 11-11-2017): “Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente”. En idéntica línea se manifestaron la Resolución de 20-07-2018 (Registro de Alicante nº 5 – BOE 07-08-2018) y la Resolución de 06-09-2019 (Registro de Santa Coloma de Farners – BOE 04-11-2019).
3. El Criterio Actual fijado por la Sentencia del Tribunal Supremo nº 590/2021, de 9 de septiembre, y Asumido Íntegramente por la DGSJFP
3.1. Adaptación de la Doctrina Registral al Pronunciamiento del Alto Tribunal
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su célebre Sentencia nº 590/2021, de 9 de septiembre (recahída en resolución de un juicio verbal dictado para impugnar una nota de calificación registral), fijó la doctrina definitiva sobre el modo de articular el emplazamiento a la herencia yacente en consonancia con la Ley de Enjuiciamiento Civil.
A la vista de esta sentencia jurisprudencial, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública reajustó de forma sistemática su doctrina, suprimiendo con carácter general la exigencia registral del nombramiento de un administrador o defensor judicial de la herencia yacente y sustituyéndola por un esquema dual riguroso basado en el tipo de investigación y citación desarrolladas en el proceso.
Resolución de 14-10-2021 (Registro de Segovia nº 3 – BOE 12-11-2021): “El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia número 590/2021, de 9 de septiembre, dictada como culminación de un juicio verbal tramitado para impugnar una nota de calificación registral, ha sentado doctrina en la materia objeto del presente recurso. A la vista de la señalada Sentencia este Centro Directivo debe completar su doctrina para estos casos…”. Esta modificación ha sido aplicada ininterrumpidamente, como atestiguan las Resoluciones de 1-12-2022 (Registro de Madrid nº 18 – BOE 20-12-2022), 13-03-2024 (Registro de Bilbao nº 10 – BOE 11-04-2024), 26-07-2024 (Registro de Granada nº 7 – BOE 10-10-2024), 19-11-2024 (Registro de Ciudad Real nº 1 – BOE 18-12-2024), 14-01-2025 (Registro de Alicante nº 4 – BOE 13-02-2025) y 28-04-2026 (Registro de Mancha Real – BOE 07-08-2026).
* III. LOS DOS SUPUESTOS PROCEDIMENTALES DISTINTOS EN LA DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE
1. Supuesto A: Conocimiento o Existencia de Indicios de Concretas Personas Llamadas a la Herencia
1.1. Averiguación de Identidad, Domicilio y Citación Personal
Cuando se demande a una herencia yacente y el actor conozca, o del procedimiento resulten indicios, de la existencia de concretas personas que ostenten la condición de herederos (sean testamentarios o intestados), la demanda debe dirigirse necesariamente contra ellas.
En estos casos, el juzgado o tribunal debe llevar a cabo las diligencias precisas para averiguar la identidad y el domicilio de dichos herederos y proceder a su emplazamiento o notificación personal. Cumplida la citación de estas personas determinadas como posibles llamadas a la herencia, se satisface plenamente la legitimación pasiva de la herencia yacente y se respeta el principio de tracto sucesivo, sin que el registrador pueda exigir formalidad adicional alguna ni el nombramiento de un defensor judicial.
Así lo estipula la Resolución de 13-03-2024 (Registro de Bilbao nº 10 – BOE 11-04-2024): “a) Que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio”.
2. Supuesto B: Ausencia Total de Indicios de Herederos Conocidos (Llamamiento a Ignorados Herederos y Comunicación al Estado o CCAA ex Art. 150.2 LEC)
1.1. Doble Requisito Procesal: Citación Edictal y Notificación a la Administración Pública Competente
En aquellos supuestos de mayor gravedad registral en que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente —por tratarse de causantes que han fallecido sin haber otorgado testamento y sin que consten parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada—, la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2021 y la doctrina de la DGSJFP exigen la concurrencia cumulativa de una doble cautela procesal para entender preservado el tracto sucesivo:
- La citación por edictos a los ignorados herederos, tras agotar de forma razonable los medios de averiguación.
- La comunicación formal de la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, en aplicación estricta de lo dispuesto en el artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Resolución de 18-06-2025 (Registro de Parla nº 2 – BOE 09-07-2025): “b) Que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada). En estos supuestos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.
La omisión de esta comunicación preceptiva al Estado o Comunidad Autónoma cuando el llamamiento sea a ignorados herederos sin parientes conocidos constituye un defecto subsanable que impide el despacho del título judicial, como confirma la Resolución de 10-05-2023 (Registro de Madrid nº 53 – BOE 01-06-2023) al señalar: “En el caso de este expediente… no resulta que por el Juzgado se haya considerado la existencia de posibles herederos ni que, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se haya comunicado al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable… por lo que el defecto debe confirmarse”.
3. El Carácter Estrictamente Supletorio y Excepcional de la Notificación por Vía Edictal
3.1. Inadmisibilidad de la Citación Edictal Prematura sin Invocación de Averiguaciones Domiciliarias
Tanto la jurisprudencia del Tribunal Constitucional (Sentencia nº 26/2020, de 24 de febrero) como la doctrina registral reiteran que la notificación por vía edictal tiene un marcado carácter supletorio y excepcional. No resulta admisible acudir a los edictos sin haber agotado previamente las posibilidades razonables de notificación personal o sin haber practicado las averiguaciones domiciliarias oportunas a través de los organismos públicos (Registro Civil, Registro de Actos de Última Voluntad o del Punto Neutro Judicial).
Resolución de 28-04-2026 (Registro de Mancha Real – BOE 07-08-2026): “Debe recordarse a este respecto que la notificación por vía edictal tiene carácter supletorio y excepcional y solo debe emplearse cuando se hayan agotado, razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificación personal”.
* IV. REQUISITOS DOCUMENTALES Y PROCESALES ESPECÍFICOS EXIGIBLES EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
1. Acreditación Indubitada del Fallecimiento del Causante y Fecha de Defunción
1.1. Constancia en el Título Judicial del Hecho Fáctico del Fallecimiento
Para extender asientos registrales (sean inscripciones de dominio, adjudicaciones o anotaciones preventivas de embargo) en procedimientos seguidos contra la herencia yacente, es presupuesto lógico y jurídico indispensable que quede plenamente acreditado el fallecimiento del titular registral deudor.
El documento auténtico que da fe de la muerte es el certificado de defunción expedido por el Registro Civil. No obstante, para agilizar el tráfico registral, la Dirección General admite que no es imprescindible aportar el certificado en papel si la fecha y circunstancia del fallecimiento constan expresamente reflejadas en la propia resolución judicial o mandamiento dictado por el juzgado. Faltando dicha mención, el defecto podrá subsanarse mediante diligencia de adición o aportación del certificado oficial de defunción.
Resolución de 14-01-2025 (Registro de Alicante nº 4 – BOE 13-02-2025): “Para extender asientos relativos a procedimientos seguidos contra la herencia yacente del titular registral, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, es necesaria la constancia de su fallecimiento, circunstancia que debe ser calificada por el registrador. El documento que da fe de la muerte de una persona y de la fecha y lugar de fallecimiento es el certificado de defunción… Por lo tanto, una vez el juez haya admitted la demanda, será suficiente que se refleje en el mandamiento la fecha del fallecimiento del causante, sin perjuicio de que, si ese dato no consta, como sucede en este caso, pueda obtenerse mediante una diligencia de adición al mismo o mediante la aportación del certificado de defunción”. En idéntico sentido se pronuncia la Resolución de 18-06-2025 (Registro de Parla nº 2 – BOE 09-07-2025).
2. Exigencia de Investigación Razonable sobre la Existencia de Títulos Sucesorios o Herederos (Registro de Actos de Última Voluntad)
1.1. Subsanación mediante Aportación de Certificados Sucesorios
El registrador debe comprobar que el órgano judicial o administrativo ha desarrollado una indagación mínima sobre la existencia de disposiciones de última voluntad. La aportación del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del causante resulta determinante para verificar si existía testamento con designación de herederos nominativos.
Si del certificado resulta la existencia de testamento, la demanda debe haber sido dirigida contra los herederos instituidos en dicho título de forma personal.
Resolución de 23-09-2019 (Registro de Villacarrillo – BOE 13-11-2019): “En los casos en que interviene la herencia yacente… no consta que en el momento de la calificación se haya producido la forma en que se han realizado las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha llevado a cabo una investigación razonable sobre la existencia de herederos testamentarios o legales… En consecuencia, el defecto ha de ser confirmado”.
3. La Incidencia de la Renuncia a la Herencia por los Inicialmente Llamados
3.1. Distinción Relevante según la Renuncia sea Anterior o Posterior a la Interposición de la Demanda
Un aspecto de acusada complejidad procesal en la calificación de demandas contra la herencia yacente atañe a las consecuencias de la renuncia a la herencia formalizada por los parientes o herederos inicialmente conocidos. La doctrina registral establece una nítida distinción en función del momento en que se produce el otorgamiento de la escritura pública de repudiación:
- Renuncia previa a la demanda o inicio del procedimiento: Si los herederos llamados repudiaron la herencia mediante escritura pública antes de ser promovido el juicio, su emplazamiento en el procedimiento es ineficaz para representar a la masa hereditaria, puesto que carecían de todo interés que defender. En este supuesto, la renuncia hace que la delación transite inmediatamente a los siguientes herederos en orden legal o, en su defecto, al Estado o Comunidad Autónoma, debiendo dirigirse el procedimiento contra estos nuevos llamados o notificar a la Administración la pendencia del proceso.
- Renuncia posterior a la demanda o requerimiento procesal: Si la renuncia se efectúa con posterioridad a la interposición de la demanda y tras haber sido los herederos requeridos o emplazados formalmente en el expediente, se entiende cumplido el tracto sucesivo. En este caso, los herederos tuvieron la oportunidad real de personarse y ejercitar la defensa del caudal hereditario, por lo que no se genera indefensión.
Resolución de 23-07-2021 (Registro de Cebreros – BOE 05-08-2021): “Esta Dirección General ha señalado respecto a la incidencia de la renuncia de los herederos en los supuestos de procedimientos seguidos contra la herencia yacente, que no evita la necesidad de nombrar administrador el hecho de que haya un pronunciamiento judicial en el que conste haberse otorgado escritura de renuncia a la herencia por parte de los herederos, pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, ésta pasa a los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia; así en Resolución de 19 de septiembre de 2015. Pero también ha resuelto que distinto sería el caso de que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les había hecho en éste, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia (Resolución de 15 de noviembre de 2016)”. La misma regla es reiterada por las Resoluciones de 08-05-2019 (Registro de Montilla – BOE 01-06-2019) y 20-04-2023 (Registro de Torrelavega nº 2 – BOE 10-05-2023).
* V. ESPECIALIDADES SEGÚN LA NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO Y LA POSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN TRANSITORIA A FAVOR DE LA HERENCIA YACENTE
1. Procedimientos Ejecutivos por Deudas del Causante frente a Deudas de la Herencia Yacente (Art. 166 RH)
1.1. Modalización de las Reglas del Artículo 166 del Reglamento Hipotecario
Tratándose de la práctica de anotaciones preventivas de embargo sobre bienes inscritos a favor del causante, el artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario articula tres hipótesis procesales bien diferenciadas:
- a) Fallecimiento del deudor durante el procedimiento: Debe acreditarse que el procedimiento se inició contra el titular registral, su fallecimiento sobrevenido y la oportuna sucesión procesal acordada con sus herederos conforme al artículo 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- b) Fallecimiento previo por deudas de herederos determinados: Debe acreditarse la demanda contra los herederos ciertos expresando sus circunstancias personales y aportando el título sucesorio y certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad.
- c) Fallecimiento previo por deudas del causante o de la herencia yacente con herederos indeterminados: Exige acreditar que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia o cumplido la comunicación ex artículo 150.2 LEC de la doctrina del Tribunal Supremo.
Así lo sintetiza la Resolución de 03-09-2020 (Registro de Villacarriedo – BOE 02-10-2020): “En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados –herencia yacente–, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido a la comunicación conforme a la jurisprudencia fijada por el Tribunal Supremo”.
2. Procesos Declarativos de Usucapión y Rectificación del Registro
2.1. Inadmisibilidad de la Usucapión como Mera Transmisión Abstracta sin Tracto
En los procedimientos declarativos que tengan por objeto el reconocimiento de la adquisición de la propiedad de una finca por usucapión o prescripción adquisitiva extraordinaria incoados contra la herencia yacente del titular registral, las exigencias del tracto sucesivo cobran el máximo rigor. La usucapión no constituye un negocio de mera eficacia declarativa ajeno al Registro, sino una mutación jurídico-real que provoca la pérdida del dominio por el titular inscrito.
Por ello, la DGSJFP exige de forma estricta que la demanda se haya entablado contra el titular registral o su herencia yacente acreditada de forma regular, garantizando la indagación de sus posibles herederos antes de admitir cualquier sentencia declarativa de usucapión dictada tras emplazamiento edictal.
Resolución de 08-08-2024 (Registro de Santa Cruz de Tenerife nº 3 – BOE 30-10-2024): “En los procedimientos judiciales que tengan por objeto el reconocimiento de una adquisición por prescripción, a los efectos del principio de tracto sucesivo, será necesario que la demanda se haya dirigido contra quienes aparezcan como titulares registrales de la finca. Si estos hubieran fallecido, corresponderá al juez apreciar si los demandados reúnen la condición de llamados a la herencia de dichos titulares registrales…”.
3. Procedimientos Administrativos de Apremio y Ejecución de Gastos Comunes de Propiedad Horizontal (Art. 21 LPH)
1.1. Singularidad de la Reclamación de Gastos Comunes frente a la Finca
En las reclamaciones de cuotas o gastos comunes instadas por la comunidad de propietarios en el marco del procedimiento monitorio u ordinario de la Ley sobre Propiedad Horizontal (artículo 21 LPH), la doctrina registral flexibiliza el cumplimiento de las notificaciones a la herencia yacente.
Dado que las deudas por gastos comunes constituyen una afección real sobre el propio piso o local (artículo 9.1.e LPH), basta con dirigir el procedimiento contra la herencia yacente y los herederos ignorados del titular registral fallecido, notificando la demanda en el propio inmueble o a la persona que figure al frente del mismo, siempre que no se cause indefensión y se hayan agotado los intentos de localización.
Resolución de 04-10-2019 (Registro de Torrelaguna – BOE 14-11-2019) y Resolución de 26-07-2019 (Registro de Jijona – BOE 11-10-2019): “Del art. 21 LPH se deduce que en este supuesto de demanda contra la herencia yacente y contra los herederos indeterminados o desconocidos del causante viene a ser la parte demandada que sustituye al propietario fallecido mientras no conste la aceptación de herederos determinados… pues no consta ningún otro titular que se haya preocupado de hacer constar en el Registro su titularidad a efectos de sus relaciones con la comunidad de propietarios…”.
4. Admisibilidad Transitoria de la Inscripción o Anotación a Favor de la Herencia Yacente como Patrimonio Separado (Art. 9 LH y Art. 51 RH)
4.1. Configuración de la Herencia Yacente como Ente Sustantivo de Titularidad Transitoria
La reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, modificó la redacción de su artículo 9, admitiendo expresamente que puedan practicarse asientos registrales a favor de patrimonios separados desprovistos de personalidad jurídica propia cuando la ley los capacite como sujetos de derechos u obligaciones.
A la luz de esta modificación legal, la Dirección General ha superado la antigua prohibición de practicar inscripciones a nombre de la herencia yacente. Se reconoce en la actualidad la plena admisibilidad de inscribir o anotar bienes o derechos a favor de la “herencia yacente” de un determinado causante como situación transitoria y de mero puente, cuando la resolución judicial declare un derecho a favor de la masa hereditaria (por ejemplo, en ejercimiento de acciones de filiación, rescisorias o de restitución de bienes al caudal relicto), en tanto los herederos no acepten la herencia.
Resolución de 27-02-2024 (Registro de Córdoba nº 3 – BOE 19-03-2024) y Resolución de 26-07-2024 (Registro de Granada nº 7 – BOE 10-10-2024): “La nueva redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015… permite que sean titulares registrales no sólo las personas naturales o jurídicas, sino también «cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones». Ciertamente, aunque la herencia yacente carece de personalidad jurídica, es un patrimonio en situación de interinidad y sin titular determinado… Por los anteriores razonamientos, debe concluirse la admisibilidad de la inscripción a favor de la herencia yacente, como una situación caracterizada por la existencia de titularidad transitoriamente indeterminada hasta que los herederos ejerciten el «ius delationis» al adir la herencia”.
CONCLUSIÓN: La calificación registral de las resoluciones judiciales o administrativas seguidas contra la herencia yacente y herederos desconocidos constituye una función de salvaguardia indispensable para evitar el acceso de títulos viciados de indefensión. De acuerdo con la doctrina fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo nº 590/2021 de 9 de septiembre y la jurisprudencia de la DGSJFP, la validez del título exige: 1º) Acreditar fehacientemente el hecho del fallecimiento del titular registral; 2º) Dirigir la demanda contra los herederos conocidos tras una investigación razonable de su identidad; 3º) En caso de ignorarse la existencia de herederos, no basta la mera citación por edictos, resultando imprescindible haber comunicado la pendencia del proceso al Estado o Comunidad Autónoma competente ex art. 150.2 LEC; y 4º) Respetar las exigencias del tracto sucesivo si media renuncia previa a la demanda. Cumplidas estas exigencias, procede el despacho definitivo de la resolución o, en su caso, la práctica del asiento a favor del patrimonio separado de la herencia yacente.
Quedo a su entera disposición para cualquier aclaración o dictamen complementario que juzgue conveniente.
