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Contenidos útiles para la práctica registral._Edita: Joaquín Delgado Ramos (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

DICTAMEN (I.A.) sobre INMATRICULACION DE SÓLO EL USUFRUCTO O SOLO LA NUDA PROPIEDAD”

ESTUDIOS PRACTICOS

Contenido:

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DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la inmatriculación de solo el usufructo e inmatriculación de solo la propiedad.

* I. INTRODUCCIÓN Y MARCO NORMATIVO GENERAL SOBRE LA INMATRICULACIÓN DEL DOMINIO DESMEMBRADO

* I.1. El principio general del artículo 7 de la Ley Hipotecaria

El sistema registral español asienta su estructura sobre la base de que el historial de toda finca debe abrirse con el derecho que ostenta la plenitud de las facultades reales. En este sentido, la inmatriculación se configura como el acceso primordial de una finca, hasta entonces al margen de la publicidad tabular, a los libros del Registro de la Propiedad. La norma de cabecera en esta materia impone un mandato imperativo respecto de la naturaleza del derecho que debe ser objeto de esa inmatriculación. Específicamente, “el artículo 7 de la Ley Hipotecaria establece que «la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley»”, conforme a la doctrina sentada en la Resolución de 25-07-2023 (Registro de Mora de Rubielos-Aliaga – BOE 27-09-2023).
Por consiguiente, la inmatriculación exclusiva y aislada de un mero derecho de usufructo (como derecho real limitativo del dominio o ius in re aliena) carente del soporte de la inscripción de la propiedad, ya sea plena o nuda, resulta estructuralmente inviable en nuestro Derecho, puesto que la finca accede al Registro a través del dominio.

* I.2. Los presupuestos inmatriculadores del artículo 205 de la Ley Hipotecaria

El cauce inmatriculador ordinario mediante título público exige el cumplimiento estricto de los presupuestos objetivos establecidos en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tras su reforma por la Ley 13/2015. El precepto demanda un encadenamiento material de títulos públicos para evitar el fraude y la creación de títulos ad hoc.
Se exige la presentación de “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”, debiendo computarse dicho lapso temporal “no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior”, como expone la Resolución de 29-03-2023 (Registro de Piedrahíta – BOE 18-04-2023).
Cuando el dominio se transmite desmembrado en nuda propiedad y usufructo, la concurrencia de estos presupuestos de doble título público y lapso anual debe calificarse de manera independiente para cada uno de los derechos que integran la transmisión simultánea si provienen de disponentes que ostentan títulos adquisitivos previos de distinta naturaleza o fecha.

* II. LA INMATRICULACIÓN EXCLUSIVA DE LA NUDA PROPIEDAD: FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA

* II.1. Separación analítica de los títulos adquisitivos de nuda propiedad y usufructo

La Dirección General ha admitido pacíficamente la posibilidad de inmatricular de forma aislada la nuda propiedad de una finca cuando, presentándose a inscripción una transmisión conjunta del pleno dominio (nuda propiedad más usufructo), el transmitente de la nuda propiedad cumple los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, pero el transmitente del usufructo no los reúne.
El supuesto de hecho arquetípico se produce cuando se aporta una “escritura pública de compraventa simultánea de la nuda propiedad y del usufructo, o «en conjunto del pleno dominio»”, pero tras la calificación registral se constata que “el vendedor de la nuda propiedad acredita haberla adquirido por título público previo… (mientras que) la vendedora del usufructo no acredita «haber adquirido (tal derecho sobre la finca) al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público»”. Esta deficiencia se produce, por ejemplo, cuando el supuesto título previo de la usufructuaria es una escritura anterior de donación en la que ella misma transmitió la nuda propiedad manifestando retener el usufructo (la clásica deductio), dado que “la no transmisión de algo no es nunca un título de adquisición de ese algo”, según dictamina expresamente la Resolución de 25-07-2023 (Registro de Mora de Rubielos-Aliaga – BOE 27-09-2023).

* II.2. La inmatriculación parcial a solicitud del interesado

Ante la claudicación del título inmatriculador respecto de las facultades que integran el usufructo, el registrador debe denegar la inmatriculación del pleno dominio. Sin embargo, no procede la denegación total del documento si se cumplen los requisitos inmatriculadores respecto de la nuda propiedad.
El Centro Directivo consagra que “sólo cabe practicarla parcialmente en cuanto a la nuda propiedad y no en cuanto al usufructo, «por no presentarse título público traslativo previo respecto de las facultades que integran el usufructo…»”. En definitiva, “es correcto y posible, y máxime cuando el interesado ha solicitado expresamente la inscripción parcial en tal sentido, inmatricular tan sólo la nuda propiedad, denegando expresamente la inscripción del usufructo, como ha admitido ya de antiguo la doctrina de este Centro Directivo”, de acuerdo con la Resolución de 25-07-2023 (Registro de Mora de Rubielos-Aliaga – BOE 27-09-2023).

* II.3. Exigencia del principio de rogación y la prohibición de actuación de oficio

La inscripción parcial de la nuda propiedad con exclusión del usufructo no constituye una actuación que el registrador pueda adoptar de forma automática o de oficio. La mutilación del negocio jurídico traslativo del pleno dominio afecta a la esencialidad del derecho real cuya inscripción se pretende.
Por imperativo del principio de rogación, “la regla general sobre posibilidad de inscripción parcial de los documentos presentados en el Registro de la Propiedad, es que si el pacto o estipulación rechazados por el registrador afectan a la esencialidad del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, la inscripción parcial solo será posible, sin dicho pacto, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados (artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria)”, quedando en consecuencia proscrito que “el registrador actuar de oficio en aras a practicar esa inscripción parcial”, conforme desarrolla la Resolución de 19-04-2023 (Registro de Castellón de la Plana nº 3 – BOE 08-05-2023).

* III. EL TRATAMIENTO REGISTRAL DEL USUFRUCTO EXTRARREGISTRAL TRAS LA INMATRICULACIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD

* III.1. La proscripción de la inscripción del dominio con mención de derechos reales no formalizados

Inmatriculada de forma aislada la nuda propiedad, surge la exigencia técnica de determinar cómo se refleja en el folio real la existencia de un usufructo extrarregistral. La Dirección General es tajante al rechazar que el Registro publique una titularidad dominical formalmente “plena” sometida a advertencias o menciones de cargas no inscritas con los debidos requisitos legales.
Literalmente se dispone que “no sería correcto inmatricular un derecho real de «pleno dominio» mencionando que está gravado con un derecho real de usufructo que no es objeto de inscripción formal”. Tal actuación vulneraría el principio de especialidad y la proscripción de las menciones recogida en el artículo 98 de la Ley Hipotecaria, pues “si no queda claramente constituido el derecho real… estaremos ante una mera mención de un derecho que será susceptible de inscripción separada y especial en el Registro de la Propiedad cuando aquél se termine de configurar, procediendo entretanto su cancelación de oficio por el Registrador si indebidamente hubiera accedido al Registro (artículos 9 y 98 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario)”, según establece la Resolución de 25-10-2019 (Registro de Santa María de Guía – BOE 22-11-2019).
En este mismo sentido y específicamente para el supuesto inmatriculador analizado, se subraya que “caso de haberse hecho tal cosa, tal derecho de usufructo meramente mencionado «será cancelado por el Registrador a instancia de parte interesada», como ordena el artículo 98”, conforme reitera la Resolución de 25-07-2023 (Registro de Mora de Rubielos-Aliaga – BOE 27-09-2023).

* III.2. Dinámica de consolidación del pleno dominio por fallecimiento del usufructuario extrarregistral

La inmatriculación exclusiva de la nuda propiedad genera un historial registral en el que el dominio aparece limitado, existiendo un derecho de usufructo latente en la realidad extrarregistral. El principio de elasticidad del dominio determina que, a la extinción del usufructo, las facultades de goce y disfrute revierten automáticamente al nudo propietario.
Desde la perspectiva registral, la consolidación del dominio a favor del titular inmatriculado de la nuda propiedad es perfectamente factible por la simple acreditación del hecho extintivo objetivo, generalmente el fallecimiento. Así, la doctrina establece que “si en el futuro se presenta en el registro el certificado de defunción de esa concreta persona citada en la inscripción, esto es, la supuesta titular extrarregistral inicial de ese usufructo no inscrito, será posible practicar la inscripción de consolidación del pleno dominio en la persona del titular registral de la nuda propiedad por cumplimiento de la condición suspensiva a la que estaba supeditada dicha consolidación”, tal y como ampara la Resolución de 25-07-2023 (Registro de Mora de Rubielos-Aliaga – BOE 27-09-2023).

* III.3. El cierre registral a transmisiones posteriores del usufructo extrarregistral (Art. 20 LH)

Contrariamente a la fluidez registral que opera en el caso de la consolidación por extinción vitalicia, la transmisión voluntaria inter vivos del usufructo extrarregistral choca frontalmente con el principio de tracto sucesivo material y formal.
Al no haber accedido el usufructo a los libros registrales por falta de titulación inmatriculadora adecuada (incumplimiento del título previo exigido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria), cualquier intento de inscripción de una transmisión de dicho usufructo a favor de un tercero adquirente adolecerá de falta de tracto. Específicamente, “si se presentara un título traslativo de dicho supuesto usufructo extrarregistral no inscrito, habría de denegarse (o suspenderse) su inscripción, precisamente por falta de previa inscripción a favor del transmitente, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria”, dictamina inexorablemente la Resolución de 25-07-2023 (Registro de Mora de Rubielos-Aliaga – BOE 27-09-2023).

* IV. SUPUESTOS DE INADMISIBILIDAD: LA NUDA PROPIEDAD CARENTE DE CONTENIDO MATERIAL Y LA DESNATURALIZACIÓN DEL DOMINIO

* IV.1. El pacto de mejora con reserva de usufructo y amplias facultades de disposición

La inmatriculación de la nuda propiedad, aunque jurídicamente admitida en su vertiente ordinaria, deviene imposible cuando la configuración negocial del derecho desmiembra las facultades dominicales hasta el extremo de dejar la titularidad vacía de contenido efectivo. El paradigma de este defecto inmatriculador se halla en ciertos actos gratuitos de derecho civil foral (como el pacto de mejora gallego) o donaciones con pactos de retención absoluta de facultades.
La Dirección General ha examinado supuestos donde “en la escritura calificada se documenta un «pacto de mejora con entrega actual» del bien, reservándose los mejorantes el usufructo y la facultad de disponer por actos inter vivos y se impone al mejorado la prohibición de disponer del bien mientras viva”. Esta sobreposición de reservas y prohibiciones colisiona con los atributos definitorios de la propiedad, haciendo inviable su acceso inaugural al Registro.

* IV.2. La desnaturalización del dominio (Artículo 348 del Código Civil) como obstáculo inmatriculador

La calificación registral, sustentada en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, debe rechazar el acceso tabular de configuraciones que no superen el tamiz de la tipicidad estructural de los derechos reales. En el caso descrito, se produce un vaciamiento absoluto de las potestades del adquirente.
Según los fundamentos emanados de la doctrina de la DGSJFP, en estos supuestos “no puede equipararse… con la donación con reserva de la facultad de disponer o con pacto de reversión… porque las restricciones que se han hecho al dominio, en el negocio de transmisión, son tan grandes que agotan el poder de disposición”. El resultado jurídico es que “el mejorado adquiere un dominio desprovisto de todos la cualidades que según el referido artículo 348 del Código Civil integran el mismo, pues no puede «gozar» ni «disponer» de la finca, adquiriendo, de momento y al menos hasta el fallecimiento del mejorante, una titularidad puramente formal de la nuda propiedad”.
En consecuencia, el Centro Directivo concluye sentando la doctrina de que “esa titularidad puramente formal, junto con la imposibilidad de reflejar registralmente la reserva de la facultad de disponer a favor de los transmitentes, impide la inmatriculación de la finca”, al amparo de la Resolución de 06-02-2014 (Registro de Orense nº 1 – BOE 04-03-2014).

* V. CONCLUSIÓN DICTAMINADORA

De la exégesis de la doctrina de la DGSJFP se colige que:
  1. La inmatriculación exige inexcusablemente que el historial registral comience con la inscripción de un derecho de dominio (artículo 7 LH), imposibilitando la inmatriculación aislada de un mero usufructo carente de finca o nuda propiedad inscrita.
  2. Es jurídicamente inatacable y procedente la inmatriculación exclusiva y aislada de la nuda propiedad de una finca cuando su adquirente justifica los presupuestos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, aun cuando, en el mismo acto simultáneo, se pretendiere transmitir el usufructo a otra persona que careciere del preceptivo título público adquisitivo previo.
  3. Para operar esta inmatriculación parcial del dominio desmembrado, es rigurosamente necesaria la rogación expresa y clara del presentante (artículo 19 bis LH), no pudiendo el registrador desnaturalizar el negocio unitario de oficio.
  4. Queda prohibida la mención registral de un usufructo extrarregistral no susceptible de inscripción (artículo 98 LH). Dicho usufructo, al permanecer al margen de los libros, tendrá bloqueado el acceso de sus ulteriores transmisiones por defecto de tracto sucesivo (artículo 20 LH), si bien el nudo propietario inmatriculado conservará intacta la facultad de asentar la consolidación a su favor al tiempo del fallecimiento material del usufructuario extrarregistral.
  5. Se excepciona la inmatriculación de la nuda propiedad en aquellos negocios en los que, producto de múltiples reservas de uso, prohibiciones y facultades de disposición por el transmitente, la titularidad del adquirente devenga puramente formal y desnaturalizada conforme al artículo 348 del Código Civil, lo que impone el cierre inmatriculador de la finca.
(Fin del dictamen)

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