* DICTAMEN TÉCNICO-JURÍDICO SOBRE LA ADQUISICIÓN DE BIENES POR CÓNYUGES EXTRANJEROS: EL ARTÍCULO 92 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO Y EL CONTROL DE LOS ACTOS DISPOSITIVOS POSTERIORES
* I. PÓRTICO DECLARATIVO Y OBJETO DE ESTUDIO
DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre el alcance del sistema de indeterminación inicial de la titularidad que concede el artículo 92 del Reglamento Hipotecario a favor de los cónyuges extranjeros en el momento de la adquisición de bienes inmuebles, el papel que desempeñan las normas de conflicto nacionales y europeas, y el riguroso régimen de acreditación y prueba del Derecho extranjero que resulta exigible para la inscripción de sus actos de disposición posteriores.
La creciente internacionalización de las relaciones patrimoniales familiares sitúa a la oficina registral en el centro de un complejo conflicto de leyes. El presente dictamen analiza de qué manera el ordenamiento hipotecario español armoniza la necesidad de agilizar las transacciones inmobiliarias en las adquisiciones por parte de cónyuges extranjeros (diferiendo temporalmente la prueba del régimen económico), con la estricta exigencia de seguridad jurídica preventiva en el momento de su ulterior enajenación o gravamen voluntario, o bien ante procedimientos de ejecución forzosa.
* II. EL MARCO DE CONFLICTO NORMATIVO EN EL PLANO INTERNACIONAL
* A. Determinación de la Ley material aplicable al matrimonio
La titularidad dominical de las personas casadas se halla íntimamente afectada por la existencia de su régimen económico matrimonial, pues este determina el alcance del poder dispositivo individual o conjunto de los esposos. Para delimitar la ley material aplicable a los cónyuges, el ordenamiento español distingue en función de la fecha de celebración del matrimonio:
- Matrimonios contraídos antes del 29 de enero de 2019: Se rigen por la norma de conflicto estatal contenida en el artículo 9, apartados 2 y 3 del Código Civil.
- Matrimonios contraídos a partir del 29 de enero de 2019: Quedan estrictamente sujetos a las conexiones universales previstas en el Reglamento (UE) n.º 2016/1103, de 24 de junio de 2016, por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económicos matrimoniales.
Esta distinción es precisada de forma nítida por la Resolución de 21-11-2022 del Registro de la Propiedad de Santa Fe n.º 2 (Registro de Santa Fe nº 2 – BOE 12-12-2022):
“La aplicación del artículo 92 del Reglamento Hipotecario… requiere, en el caso de tratarse de dos esposos de distinta nacionalidad, que se determine cuál sea la ley aplicable a su régimen económico-matrimonial, de acuerdo con los criterios de conexión que determinan las normas de conflicto de derecho internacional privado español… si el matrimonio se contrajo antes del día 29 de enero de 2019… son las contenidas en el artículo 9.2 del Código Civil. Si, por el contrario, la fecha de celebración del matrimonio de los compradores fuera posterior al día 29 de enero de 2019, es indudable que la norma de conflicto aplicable es el Reglamento (UE) n.º 2016/1103…”
* III. EL SISTEMA DE ADQUISICIÓN DEL ARTÍCULO 92 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
* A. Flexibilización inicial de la calificación y sus presupuestos
Frente al principio de especialidad registral del artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario, que impone consignar expresamente el carácter ganancial, privativo o las cuotas del bien adquirido, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario introduce una excepción o atenuación temporal tuitiva a favor de las adquisiciones realizadas por cónyuges extranjeros. En el momento de la adquisición, no se exige la acreditación formal a priori del régimen económico conyugal extranjero.
La doctrina unificada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública confirma esta flexibilización inicial en la Resolución de 28-01-2025 del Registro de la Propiedad de Madrid n.º 4 (Registro de Madrid nº 4 – BOE 19-02-2025):
“…frente a la regla general de nuestro sistema registral, que exige que esté claramente determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 51.6.ª Reglamento Hipotecario)… lo cierto es que tales reglas están ciertamente flexibilizadas para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, pues no se exige la acreditación «a priori» del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 Reglamento Hipotecario).”
Esta regla de adquisición es refrendada igualmente por la Resolución de 29-07-2024 del Registro de la Propiedad de Madrid n.º 4 (Registro de Madrid nº 4 – BOE 10-10-2024), especificando que tratándose de cónyuges de idéntica nacionalidad extranjera, es suficiente con que el notario indique la ley aplicable (ley nacional común), sin que sea preciso acreditar en ese instante el régimen legal material de dicho país.
* B. Límites a la aplicación preferente del artículo 92 del Reglamento Hipotecario
La indeterminación que permite el artículo 92 RH quiebra y cede en dos supuestos específicos:
- Preferencia del conocimiento directo del registrador: Si el registrador de la propiedad conoce con certeza que el ordenamiento extranjero aplicable es un régimen de estricta separación de bienes (como rige supletoriamente en Inglaterra o en el Derecho material alemán de participación ex artículo 1363 BGB), el artículo 92 RH no es de aplicación preferente, debiéndose expresar de forma obligatoria las cuotas individuales de adquisición conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario. Así se sanciona en la Resolución de 10-06-2020 del Registro de la Propiedad de Estepona n.º 2 (Registro de Estepona nº 2 – BOE 31-07-2020).
- El supuesto del Derecho de la India: En aquellos ordenamientos en los que no existe conceptualmente una comunidad o sociedad de bienes matrimoniales, no cabe practicar la inmatriculación bajo el artículo 92 RH. Es el caso de la India, donde la Resolución de 30-06-2025 del Registro de la Propiedad de Alcobendas n.º 2 (Registro de Alcobendas nº 2 – BOE 26-07-2025) determina literalmente:
“…en el Derecho indio no existe propiamente un régimen de bienes del matrimonio, por lo que cada cónyuge conserva la propiedad privativa de sus bienes adquiridos… Por lo que se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.”
* IV. EL RÉGIMEN DE LOS ACTOS DISPOSITIVOS POSTERIORES: LA PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO
* A. La obligatoriedad de la prueba del Derecho extranjero en la enajenación
La inicial tolerancia procedimental que concede el artículo 92 del Reglamento Hipotecario cesa por completo en el momento en que se pretende inscribir un acto voluntario o forzoso de disposición (enajenación, venta, donación o constitución de hipoteca). La oficina registral debe velar por que el negocio formalizado cumpla con las exigencias del ordenamiento extranjero que rige el matrimonio, debiendo acreditarse de forma fehaciente ante el registrador tanto el contenido como la vigencia de la ley extranjera de conformidad con el artículo 36 del Reglamento Hipotecario y el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Así lo proclama con rotundidad la Resolución de 30-09-2025 del Registro de la Propiedad de Gandía n.º 3 (Registro de Gandía nº 3 – BOE 29-12-2025):
“en las adquisiciones llevadas a cabo por personas cuyo régimen económico-matrimonial esté sujeto a una Ley extranjera, no es preciso que éstos manifiesten ni acrediten a priori cuál es su régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 Reglamento Hipotecario)… difiriendo la prueba para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos…”
* B. El dogma de la exclusión de la prueba ante la concurrencia de ambos consortes
La Dirección General ha consagrado una excepción de capital importancia práctica: no es preciso probar el contenido del Derecho extranjero ni su régimen material si en el acto posterior voluntario de enajenación o gravamen concurren prestando su consentimiento expreso ambos cónyuges.
En tales casos, al estar presentes los dos titulares que agotan el ámbito subjetivo del consorcio conyugal, el acto dispositivo deviene plenamente inatacable con independencia de que el Derecho extranjero rija un sistema de separación o de comunidad (confróntese Resolución de 02-04-2018 del Registro de la Propiedad de Barcelona n.º 22 (Registro de Barcelona nº 22 – BOE 13-04-2018) y la Resolución de 03-02-2014 (Registro de Reus n 1 – BOE 27-02-2014)).
Por el contrario, si concurre un solo cónyuge (por fallecimiento del otro o por alegar privatividad unilateral), o si nos hallamos ante un procedimiento de ejecución forzosa dirigido contra uno solo de ellos, la prueba documental de la legislación extranjera aplicable deviene inexorable e insoslayable, debiendo presentarse mediante informe o aseveración consular o notarial conforme al artículo 36 del Reglamento Hipotecario bajo pena de denegación o suspensión del despacho del título [113, 237, 240].
* V. CONCLUSIONES Y PROPUESTA DOCTRINAL
En mérito de las fuentes legales y de la doctrina unificada expuesta, este registrador concluye:
- Inscripción inicial bajo el artículo 92 RH: Procede la inscripción inicial de adquisiciones conjuntas de cónyuges extranjeros de la misma nacionalidad haciendo constar genéricamente su sujeción al régimen de su ley nacional común, difiriendo la acreditación de su contenido para los actos de enajenación posteriores [51, 323, 344].
- Cierre registral en la disposición unilateral: Para la inscripción de cualquier acto unilateral dispositivo, de gravamen o de ejecución forzosa sobre fincas inscritas conforme al artículo 92 RH, es obligatorio acreditar fehacientemente al registrador el contenido y vigencia del Derecho extranjero regulador, salvo que concurran conjuntamente al otorgamiento ambos cónyuges en defensa del consorcio [113, 247, 381].
Este es mi dictamen, técnico y de estricta fundamentación jurídica.
