* INFORME JURÍDICO SOBRE LAS OPERACIONES JURÍDICAS COMPLEMENTARIAS EN LOS PROYECTOS DE REPARCELACIÓN INSCRITOS

 

* I. INTRODUCCIÓN Y ENCUADRE NORMATIVO

En la fase de ejecución del planeamiento urbanístico, el proyecto de reparcelación (o de compensación y equidistribución) constituye el instrumento jurídico e hidrológico fundamental para la distribución equitativa de beneficios y cargas, la transformación de fincas originarias en fincas de resultado y la cesión obligatoria de suelos dotacionales a la Administración actuante.

Una vez que el proyecto de reparcelación ha sido aprobado definitivamente, ha ganado firmeza en vía administrativa y se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, las fincas resultantes subrogan a las de origen con plena eficacia real. Sin embargo, en la práctica registral y urbanística es habitual que con posterioridad a dicha inscripción surjan necesidades de rectificación, aclaración, reajuste de descripciones o concreción de cargas.

Para responder a esta exigencia sin necesidad de reiniciar la compleja tramitación ordinaria de una modificación de reparcelación, el ordenamiento jurídico urbanístico e hipotecario configura la figura de la Operación Jurídica Complementaria (OJC).

El marco normativo básico y autonómico de aplicación se compone de:

• Ámbito Estatal: Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística (RGU), arts. 113.3 y 174.5; y Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, de normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística.
• Ámbito Autonómico (Andalucía): Ley 7/2021, de 1 de diciembre (LISTA) y su Reglamento General aprobado por Decreto 550/2022 (REG/LISTA), señaladamente su artículo 160.
• Derecho Comparado Autonómico: Reglamentos y Leyes del Suelo autonómicas (p. ej., Reglamento de la Ley de Ordenación Territorial de Galicia/Extremadura, art. 273).

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* II. FINALIDAD Y ÁMBITO DE APLICACIÓN (¿PARA QUÉ SIRVE?)

La Operación Jurídica Complementaria es una técnica de modificación simplificada que sirve para completar, aclarar, subsanar o rectificar extremos no sustanciales de un proyecto de reparcelación o compensación definitivamente aprobado e inscrito, garantizando la concordancia entre la realidad física, administrativa y el Registro de la Propiedad, sin alterar la estructura esencial del expediente ni perjudicar a terceros.

* 1. Supuestos tasados de aplicación

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 160.1 del REG/LISTA y la normativa hipotecaria supletoria, la OJC sirve específicamente para realizar las siguientes actuaciones:

1. Formalización del traslado de cargas preexistentes compatibles: Formalizar el acuerdo unánime de los titulares sobre la concreción o distribución de cargas de las fincas de origen a las de resultado.
2. Rectificación de circunstancias descriptivas: Corregir datos descriptivos (superficie, linderos o datos registrales) de las fincas aportadas o resultantes, siempre que no afecten a la participación de los titulares en la comunidad reparcelatoria ni a la cuantificación del aprovechamiento urbanístico asignado.
3. Subsanación de notificaciones omitidas: Incurrir en la realización de alguna notificación formal que se hubiera omitido durante la tramitación del expediente originario.
4. Distribución o alteración de responsabilidad por gastos de urbanización: Modificar o distribuir entre las fincas resultantes la responsabilidad provisional asignada para el pago de las cargas de urbanización.
5. Determinación de cuotas por cargas trasladadas de oficio: Determinar la cuota que corresponde a fincas adjudicadas tras el traslado de cargas compatibles procedentes de fincas originarias de las que la Administración ha tomado conocimiento con posterioridad.
6. Adjudicación de fincas en pago de gastos de urbanización: Adjudicar o alterar fincas de resultado destinadas específicamente al pago o compensación de las cargas u obras de urbanización.

* 2. El límite sustancial: OJC frente a Modificación de Reparcelación

Existe una clara frontera jurídica:

• Si la alteración afecta a elementos sustanciales del proyecto (criterios de valoración de bienes, coeficientes de ponderación, alterar las adjudicaciones de aprovechamiento o modificar el equilibrio económico de los afectados), NO es admisible la vía de la OJC.
• En tales casos, exige formalizar una Modificación del Proyecto de Reparcelación, la cual requiere someterse de nuevo al procedimiento ordinario completo con información pública y audiencia general.

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* III. REQUISITOS LEGALES, PROCEDIMENTALES Y REGISTRALES (¿QUÉ REQUISITOS TIENE?)

Para que una Operación Jurídica Complementaria sea plenamente válida y logre su inscripción en el Registro de la Propiedad, debe reunir los siguientes requisitos esenciales:

* 1. Requisitos Subjetivos y Legitimación

• Legitimación para la iniciativa: Puede ser formulada por la Administración actuante, la Junta de Compensación o la persona promotora de la actuación.
• Consentimiento o Audiencia de los Afectados:
  • En traslados de cargas compatibles se exige acuerdo unánime o comparecencia de todos los titulares activos y pasivos de las cargas o escritura notarial.
  • En rectificaciones descriptivas u omisión de notificaciones se requiere la previa audiencia a los titulares interesados por un plazo fijado en la norma (20 días en el REG/LISTA).
  • En adjudicaciones por costes de urbanización se exige trámite de audiencia a los titulares cedentes y adjudicatarios afectados.

* 2. Requisitos Procedimentales (Vía Administrativa)

• Ausencia de información pública general: Al no afectar sustancialmente al conjunto del proyecto ni al público en general, las OJC no requieren someterse a nuevo trámite de información pública general en boletines oficiales, limitándose el expediente a la notificación/audiencia de los concretos interesados.
• Aprobación formal: Debe aprobarse por resolución del órgano urbanístico actuante (Alcaldía o Junta de Gobierno Local competente).
• Firmeza administrativa: Es requisito indispensable que el acuerdo aprobatorio de la OJC haya ganado firmeza en vía administrativa.

* 3. Requisitos de Titulación y Registrales (Vía Hipotecaria)

• Título inscribible: La OJC accede al Registro de la Propiedad mediante alguno de estos dos títulos idóneos:
  1. Certificación Administrativa: Expedida por el Secretario del Ayuntamiento o funcionario habilitado, acreditativa del acuerdo firme de aprobación.
  2. Escritura Pública Notarial: Otorgada por los interesados o la Junta de Compensación e inscribible tras la aprobación o protocolización notarial del documento administrativo.
• Salvedades y Fe Pública Registral (Prioridad): La OJC no puede vulnerar los derechos de terceros protegidos por el principio de fe pública registral (art. 34 LH) que hayan inscrito sus títulos sobre las fincas de resultado antes de la presentación del asiento de la OJC en el Registro.
• Coordinación Catastral: En caso de alterar linderos o rectificar superficies de las parcelas resultantes, debe adjuntarse la representación gráfica georreferenciada en formato GML exigida por la legislación hipotecaria y catastral.

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* IV. TRANSCRIPCIÓN LITERAL DE LOS PRECEPTOS LEGALES Y REGLAMENTARIOS RELEVANTES

A continuación se transcriben literalmente los preceptos rectores de esta figura jurídica:

* 1. Reglamento de Gestión Urbanística (Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto)

Artículo 113.3 RGU: “3. Las operaciones jurídicas complementarias que sean del caso, que no se opongan al proyecto de reparcelación ni al Plan que se ejecute, se aprobarán por el Organo urbanístico actuante, el cual procederá a extender documento con los requisitos y solemnidades previstos en el número 1 de este artículo, que se protocolizará notarialmente o a otorgar escritura pública. Uno u otro documento se inscribirán en el Registro de la Propiedad.”

Artículo 174.5 RGU: “5. Las operaciones jurídicas complementarias que sean del caso, que no se opongan al proyecto de compensación ni al plan que se ejecute, una vez aprobadas por el órgano urbanístico, se formalización por la Junta de Compensación en escritura pública o en documento extendido por el órgano urbanístico actuante, con los requisitos y solemnidades propios de las actas de sus acuerdos, que se protocolizará notarialmente. En ambos casos se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad.”

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* 2. Reglamento General de la LISTA (Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, de Andalucía)

Artículo 160. Operaciones jurídicas complementarias y modificaciones al proyecto de reparcelación: “1. Los proyectos de reparcelación se podrán alterar mediante operaciones jurídicas complementarias, en los casos y de acuerdo con las reglas siguientes: a) Cuando la rectificación tenga por objeto la formalización del acuerdo unánime respecto al traslado de las cargas preexistentes compatibles. Dicho acuerdo podrá materializarse mediante comparecencia de todos los titulares interesados en el expediente ante el órgano que ostente la función de certificar los actos administrativos dictados por el órgano competente para la aprobación o ratificación del proyecto de reparcelación. La comparecencia de estos interesados podrá sustituirse por la presentación ante dicho órgano de escritura notarial complementaria. b) Cuando la rectificación tenga por objeto las circunstancias descriptivas de las fincas aportadas o resultantes, siempre y cuando no afecten a la participación de los titulares de fincas aportadas en la comunidad reparcelatoria o a la cuantificación del aprovechamiento urbanístico atribuido a las fincas resultantes. La tramitación del expediente se limitará a la aprobación por el órgano actuante, previa comparecencia de los titulares interesados o, en otro caso, previa notificación a los interesados del contenido de la rectificación, con fijación de un plazo de veinte días para presentar las alegaciones que estimen oportunas. c) Cuando la rectificación consista en la realización de alguna notificación omitida en el proyecto, se aplicará lo que dispone al apartado 1.b), y la certificación de la aprobación de la operación jurídica complementaria se limitará a especificar que la notificación ha sido realizada y, en su caso, a dar cuenta del contenido del acuerdo o resolución adoptado sobre las alegaciones formuladas, sin que pueda modificar o afectar sustancialmente al proyecto. d) Cuando la rectificación tenga por objeto la distribución entre todas o alguna de las fincas resultantes de su responsabilidad provisional para el pago de los gastos de urbanización o la alteración de su cuantía. La tramitación del expediente se limitará a la notificación a los interesados, sin necesidad de someter el acuerdo a nueva información pública. e) Cuando el expediente tenga por objeto la determinación de la cuota que corresponde a una o varias fincas adjudicadas por traslado de una carga compatible, procedente de una o diferentes fincas aportadas, de la que la Administración actuante ha tenido conocimiento, bastará con la comparecencia o notificación de los titulares activos y pasivos de las cargas y derechos no dominicales que hubiesen sido objeto de traslado. f) Cuando la rectificación lleve causa de la adjudicación de fincas en pago de gastos de urbanización, será suficiente un trámite de audiencia a los titulares afectados por la rectificación, tanto los que ceden las fincas como los que resulten adjudicatarios, salvo acuerdo expreso entre las partes. 2. En todo caso, la certificación correspondiente se emite cuando el acto de aprobación de la operación jurídica complementaria es firme en vía administrativa. 3. Cuando los cambios excedan de los aspectos a los cuales se refiere el apartado 1, se formulará una modificación del proyecto de reparcelación, que se someterá al mismo procedimiento y tendrá los mismos efectos que su aprobación originaria.”

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* 3. Normativa Autonómica Comparada (Reglamento de la Ley de Ordenación Territorial de Galicia / Extremadura)

Artículo 273. Operaciones jurídicas complementarias y modificaciones al proyecto: “Se entienden como operaciones jurídicas complementarias a un proyecto de equidistribución los documentos o datos que completan o aclaran sus determinaciones, sin alterar en ningún momento su contenido sustancial. Las operaciones jurídicas complementarias, que no se opongan al plan que se ejecute ni al proyecto de equidistribución definitivamente aprobado, podrán ser aprobadas sin información pública por el ayuntamiento, quien deberá reflejarlas en certificación administrativa que será objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad por el promotor del proyecto.”

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* V. JURISPRUDENCIA Y RESOLUCIONES RELEVANTES (DGSJFP / DGRN Y TRIBUNALES SUPERIORES DE JUSTICIA)

* 1. Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (Sección 3ª, Sentencia de 31 de mayo de 2017 – LA LEY 80310/2017)

Esta sentencia analiza la eficacia registral y el principio de prioridad de un Proyecto de Operaciones Jurídicas Complementarias tramitado tras la modificación del expediente reparcelatorio originario:

Transcripción literal relevante: “Y las referencias a la inscripción de un Proyecto de operaciones jurídicas complementarias que afectare a las parcelas adjudicadas a la Junta de Compensación en el Proyecto de Compensación modificado y que supone una modificación en los miembros de la junta de Compensación, no pueden ser atendidas, porque siendo este proyecto de 2005 debió alegarse su existencia en el recurso de apelación formulado ante la Sala y que se resolvió por sentencia de 30-5-11. La segunda cuestión suscitada en este recurso de apelación es la relativa a la afectación a derechos de titulares de buena fe registral, pero no ha de olvidarse que la inscripción derivada del Proyecto de compensación modificado que se acuerda en el fallo de la sentencia, produciría sus efectos de cara a terceros desde la fecha de presentación del asiento al Registro de la propiedad (que va a ser posterior a las inscripciones anteriores, y por lo tanto sin prioridad respecto de lo inscrito para el proyecto de operaciones jurídicas complementarias de fecha de 2005) y con la exigencia de cumplimentarse las subsanaciones necesarias…”

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* 2. Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (Resolución de 2 de abril de 2018)

Aborda las garantías registrales requeridas para rectificar asientos resultantes de expedientes de gestión urbanística ya practicados:

Transcripción literal relevante: “La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho —lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad—, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.”

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* 3. Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (Resolución de 17 de septiembre de 2020)

Analiza los cauces para subsanar y ajustar proyectos reparcelatorios aprobados e inscritos, distinguiendo las vías de revisión con las rectificaciones acordadas a través de modificaciones o complementos de reparcelación con la conformidad de los afectados:

Transcripción literal relevante: “Esta posibilidad consiste en tramitar una modificación del proyecto de reparcelación si no hay derechos de terceros afectados o todos los interesados están conformes, subsanando el vicio que motivó su anulación, convalidándolo, como hemos dicho, con la conformidad de los interesados. Este es precisamente el supuesto analizado en la Resolución citada, donde se estima el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad que emitió calificación negativa contra el acuerdo municipal anulatorio de Proyecto de Reparcelación, dejándolo sin efecto, al constatarse infracción del ordenamiento jurídico por razón de la incorrecta transposición de la planimetría del Plan General de Ordenación Urbana a la realidad física. La estimación del recurso permite la inscripción de la anulación del acto administrativo aprobatorio del proyecto de reparcelación invocando causa de anulabilidad y en procedimiento seguido a instancia de los interesados, por lo que resulta evidente que se ha seguido el procedimiento previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo para la subsanación de vicios de anulabilidad, a través de la modificación del proyecto de reparcelación y su retroacción al momento en que se incurrió en la irregularidad no invalidante.”

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* VI. CONCLUSIONES Y SÍNTESIS PRÁCTICA

1. Utilidad de la OJC: La Operación Jurídica Complementaria sirve para aclarar, reajustar descripciones, corregir omisiones de notificación o detallar el traslado de cargas y gastos de urbanización en proyectos de reparcelación ya terminados e inscritos, de manera rápida y sin reapertura del expediente general de equidistribución.
2. Límite de la OJC: No permite alterar las determinaciones esenciales del proyecto (reparto de aprovechamiento, coeficientes o derechos de adjudicación). Ante modificaciones sustanciales, se debe tramitar formalmente una Modificación del Proyecto de Reparcelación con información pública previa.
3. Exigencia Procedimental: Carece de fase de información pública general, pero requiere de forma imperativa la audiencia o comparecencia previa de todos los titulares registrales o de cargas directamente afectados por la rectificación.
4. Acceso Registral: Requiere un acuerdo firme en vía administrativa otorgado por el órgano municipal competente, que se titulará e inscribirá en el Registro de la Propiedad mediante certificación administrativa u escritura pública notarial complementaria.

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