DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la intervención de extranjeros en el tráfico inmobiliario, su régimen sucesorio, matrimonial y los requisitos de titulación internacional.
La presencia de elementos de extranjería en el Registro de la Propiedad exige una calificación rigurosa que combine la normativa hipotecaria nacional con los Reglamentos de la Unión Europea y los convenios internacionales. El registrador debe velar por la correcta determinación de la ley aplicable y la equivalencia de formas documentales.
* **I. EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE EXTRANJEROS (ART. 92 RH)**
* 1.1. Determinación de la ley aplicable en la adquisición
En las adquisiciones por extranjeros casados, el sistema registral español permite diferir la prueba del derecho extranjero al momento de la enajenación. Según la Resolución de 30-09-2025 (Registro de Gandía nº 3) (BOE 29-12-2025):
“En las adquisiciones llevadas a cabo por personas cuyo régimen económico-matrimonial esté sujeto a una Ley extranjera, no es preciso que éstos manifiesten ni acrediten a priori cuál es su régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 Reglamento Hipotecario) (…) difiriendo la prueba para el momento de la enajenación posterior”.,,
* 1.2. El deber de indagación del Notario
No obstante la flexibilidad del artículo 92 RH, el Notario no debe adoptar una actitud pasiva. Resolución de 09-10-2024 (Registro de Granada nº 2) (BOE 15-11-2024):
“La entrada en juego de un ordenamiento extranjero no supone la renuncia a la determinación de la situación jurídica publicada ni que el notario español pueda adoptar una actitud pasiva (…) no debe confundirse la falta de obligación de conocer el Derecho extranjero con el deber de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable”.,,
* II. SUCESIONES INTERNACIONALES Y REGLAMENTO (UE) 650/2012
* 2.1. Ley de la residencia habitual vs. Professio Iuris
El Reglamento 650/2012 establece como criterio general la ley de la última residencia habitual, salvo que exista una elección de ley válida. Resolución de 24-07-2023 (Registro de Salou) (BOE 27-09-2023):
“Tal «professio iuris» tiene como fundamento evitar la imprevisibilidad de la ley sucesoria que resultare aplicable conforme a la posterior y última residencia habitual del causante y con ello garantizar la seguridad jurídica”.
* 2.2. Acreditación de la inexistencia de testamento en el extranjero
Es doctrina consolidada la necesidad de aportar certificado del registro equivalente al de Actos de Última Voluntad del país cuya ley rige la sucesión. Resolución de 10-05-2023 (Registro de …) (BOE 18-06-2020):
“Parece sólo oportuno mantener la exigencia de la acreditación de la obtención de certificación diferente al de nuestro Registro General de Actos de Última Voluntad (…) imponiéndose la presentación de certificado o justificación de su inexistencia en el Estado cuya ley resultare aplicable”.,
* 2.3. Títulos sucesorios específicos: El “Erbschein” alemán y el “Probate” inglés
- Erbschein: Resolución de 23-07-2025 (Registro de Altea) (BOE 15-10-2025): “El «Erbschein» no es un certificado sucesorio europeo y (…) puede ser considerado un acto de Tribunal en el sentido del artículo 3 del Reglamento (UE) n.º 650/2012 (…) solo cuando el Estado miembro reconozca como incluida en tribunal la resolución que expide el certificado nacional”.
- Executor/Probate: Resolución de 31-07-2025 (Registro de Tías) (BOE 30-10-2025): “Admitiendo la posibilidad de inscribir los bienes hereditarios en favor del executor inglés, es necesario cumplir con las exigencias del derecho registral español”.
* III. DOCUMENTACIÓN EXTRANJERA Y JUICIO DE EQUIVALENCIA
* 3.1. Requisitos estructurales del documento público extranjero
Para que un documento extranjero sea inscribible, debe superar un juicio de equivalencia funcional. Resolución de 16-01-2025 (Registro de Valencia nº 6) (BOE 13-02-2025):
“Un documento extranjero solo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad”.,,
* 3.2. Poderes otorgados en el extranjero
El Notario español debe emitir un juicio de suficiencia que incluya el de equivalencia. Resolución de 25-09-2024 (Registro de Figueres) (BOE 07-11-2024):
“El documento extranjero sólo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español (…) si hay una expresa declaración de suficiencia para el acto o negocio concreto que se autoriza, esta debe implicar la de equivalencia necesariamente”.,,
* **IV. REQUISITOS FISCALES E IDENTIFICACIÓN (NIF/NIE)**
* 4.1. Obligatoriedad del NIE para el acceso al Registro
La falta de NIE de los otorgantes extranjeros es defecto que impide la inscripción. Resolución de 24-10-2019 (Registro de Valencia nº 3) (BOE 22-11-2019). Incluso en renuncias de herencia, es preceptivo. Resolución de 06-02-2024 (Registro de Almoradí) (BOE 08-03-2024):
“Es necesario consignar el NIF del heredero renunciante”.
* 4.2. Competencia fiscal para no residentes
Resolución de 27-10-2021 (Registro de Torrevieja nº 1) (BOE 23-11-2021):
“Si el causante no hubiese tenido residencia habitual en España, la competencia corresponde a la Delegación de Hacienda de Madrid (…) sin que, por tanto, baste (…) la mera autoliquidación por un impuesto distinto como es el de Transmisiones Patrimoniales”.
* V. LIMITACIONES EN ZONAS DE INTERÉS PARA LA DEFENSA NACIONAL
* 5.1. Restricciones a ciudadanos no comunitarios
Las limitaciones de la Ley 8/1975 persisten para extranjeros extracomunitarios (incluyendo británicos post-Brexit). Resolución de 06-11-2019 (Registro de Palma de Mallorca nº 8) (BOE 27-11-2019):
“La exención (…) a favor de las personas físicas que ostenten la nacionalidad de un Estado miembro de la Unión Europea (…) no puede extenderse también a favor de su cónyuge de nacionalidad estadounidense”.
* 5.2. Municipios fronterizos
Resolución de 25-05-2023 (Registro de Tui) (BOE 22-06-2023):
“Quedan excluidas absolutamente de esta Orden de Servicio, y seguirán necesitando autorización o informe favorable de este MINSDEF: Las poblaciones fronterizas por disponerlo expresamente la Ley”.,
Este es mi dictamen, emitido con el rigor técnico que la salvaguardia de la seguridad jurídica y la correcta aplicación del derecho internacional privado demandan. Someto el mismo a cualquier otra opinión mejor fundada en Derecho.
