DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la aplicación de la legislación andaluza en el ámbito del Registro de la Propiedad.

La entrada en vigor de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), y su Reglamento (Decreto 550/2022), ha configurado un escenario normativo que exige del Registrador una calificación rigurosa, especialmente en la prevención de parcelaciones ilegales en suelo rústico y en la acreditación de títulos habilitantes para actos de naturaleza urbanística.

* **I. DISCIPLINA URBANÍSTICA Y RÉGIMEN DE PARCELACIONES (LEY 7/2021 – LISTA)**

* 1.1. Concepto y prohibición de parcelación en suelo rústico

La normativa andaluza mantiene una concepción amplia de la parcelación, incluyendo actos que, sin división material, inducen a la formación de nuevos asentamientos. Según la Resolución de 14-11-2023 (Registro de Córdoba nº 2) (BOE 04-12-2023):

“la nueva ley, con alguna excepción, no altera sustancialmente el régimen de las parcelaciones urbanísticas en Andalucía (…) se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante (…) asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela (…) puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble”.

* 1.2. Excepciones legales a la exigencia de licencia

La LISTA introduce supuestos de exoneración para negocios de carácter familiar o sucesorio. Conforme establece la citada Resolución de 14-11-2023 (Registro de Córdoba nº 2) (BOE 04-12-2023):

“la asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones «mortis causa» o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de Ley”.

* 1.3. Régimen especial de caducidad de las licencias de parcelación

A diferencia del régimen general, las licencias de parcelación en Andalucía están sujetas a un plazo de caducidad perentorio por ministerio de la ley. Según la Resolución de 18-04-2023 (Registro de Vélez Rubio) (BOE 08-05-2023):

“Las licencias municipales sobre parcelaciones (…) se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento (…) la no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno”.

* **II. EDIFICACIONES IRREGULARES Y RÉGIMEN DE ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIÓN (AFO)**

* 2.1. El AFO como título habilitante para la segregación

La declaración de AFO puede, bajo ciertas condiciones, habilitar la segregación de la parcela sobre la que se ubica la edificación. La Resolución de 16-07-2025 (Registro de Vélez-Málaga nº 1) (BOE 07-08-2025) señala:

“el asimilado a fuera de ordenación también puede extender sus efectos sobre la parcela en la que se ubica la edificación, posibilitando la autorización e inscripción de escrituras de división o segregación (…) siempre y cuando la parcela a la que se refiera conste debidamente identificada”.

* 2.2. Coordinación con la normativa agraria (Unidades Mínimas de Cultivo)

El control urbanístico no desplaza la obligatoriedad de respetar la unidad mínima de cultivo (UMC), cuya competencia recae en la Administración autonómica. Conforme a la Resolución de 16-07-2025 (Registro de Vélez-Málaga nº 1) (BOE 07-08-2025):

“si la Comunidad Autónoma, a través de sus órganos competentes, afirma que las segregaciones documentadas son inválidas por no respetarse la prohibición de divisiones y segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo correspondiente, no puede procederse a la inscripción”.

* III. RÉGIMEN DE VIVIENDA Y TURISMO

* 3.1. Asignación del Número de Registro de Alquiler (NRUA)

La obtención de este identificador para alojamientos de corta duración exige una calificación registral del cumplimiento de los requisitos administrativos autonómicos. Según la Resolución de 10-07-2025 (Registro de Sevilla nº 2) (BOE 06-08-2025):

“deberá aportarse el original de la resolución administrativa que acredite la inscripción, en el Registro de Turismo de Andalucía, de la vivienda de uso turístico a que se refiere la solicitud calificada”.

* 3.2. Viviendas de Protección Oficial (VPO) y fiscalidad

La cancelación de hipotecas en Andalucía cuenta con regímenes específicos de acreditación fiscal. La Resolución de 25-04-2024 (Registro de Sevilla nº 3) (BOE 17-05-2024) precisa el alcance del artículo 72 de la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos:

“no se cumple el requisito de que la cancelación obedezca al pago de la obligación garantizada y, en consecuencia, que pueda considerarse incluida en los supuestos en que no es obligatoria la presentación ante la Agencia Tributaria de Andalucía”.

* IV. PATRIMONIO NATURAL Y DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

* 4.1. Tanteo y retracto en Espacios Naturales Protegidos

La legislación andaluza (Ley 2/1989) y la estatal (Ley 42/2007) imponen deberes de notificación para fincas en espacios protegidos. Según la Resolución de 09-09-2025 (Registro de Baza) (BOE 11-12-2025):

“el transmitente notificará fehacientemente a la Comunidad Autónoma el precio y las condiciones esenciales de la transmisión pretendida (…) para facilitar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto”.

Este es mi dictamen, emitido con el rigor técnico que la seguridad jurídica preventiva demanda, fundamentado estrictamente en la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y que someto a cualquier otra opinión mejor fundada en Derecho.