DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la asignación del Número de Registro de Alquiler de corta duración (NRUA) por habitaciones y su debida constancia registral bajo los principios de especialidad y determinación.
La entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, ha introducido un nuevo reto para la técnica registral al exigir la identificación de unidades alojativas de corta duración. Cuando dicha pretensión se proyecta sobre habitaciones individuales de una finca no dividida horizontalmente, el registrador debe extremar el celo para que el asiento refleje fielmente la realidad física y jurídica del objeto, evitando que la publicidad registral devenga en indeterminada o confusa.
* I. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD COMO LÍMITE A LA INDETERMINACIÓN
* 1.1. Necesidad de descripción precisa del objeto
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la descripción de la finca —o de la unidad objeto de derecho— debe ser clara y unívoca. Según la Resolución de 11-08-2025 (Registro de Manacor nº 2) (BOE 04-12-2025):
“la calificación favorable y consiguiente inscripción de cualquier título exige que la finca o fincas registrales objeto del mismo sean identificadas de forma indubitada (…) Habrá que estar a las circunstancias concretas de cada caso para determinar si la finca objeto de inscripción queda suficientemente identificada conforme a los principios de determinación y tracto sucesivo objetivo”.
En el caso de los alquileres vacacionales, el principio de especialidad exige que los títulos contengan de manera precisa “todos los contornos del objeto de inscripción” para que quien lo disfrute lo haga confiando en que los pronunciamientos tabulares contienen toda la extensión y contenido del derecho. Resolución de 10-07-2025 (Registro de Caldas de Rei) (BOE 06-08-2025).
* 1.2. La identificación exacta exigida por el Real Decreto 1312/2024
La normativa sectorial refuerza el criterio registral al imponer que el identificador NRUA permita la “identificación exacta de la unidad en cuestión”. Resolución de 04-09-2025 (Registro de Órgiva-Ugíjar) (BOE 05-12-2025).
“El objeto de comercialización y oferta ha de ser un alojamiento amueblado que pretende ser objeto de alquiler de corta duración. Del mismo modo, el identificador número de registro único ha de permitir la identificación exacta de la unidad en cuestión (…) La sujeción al procedimiento registral determina la aplicación a dichos conceptos de los principios hipotecarios”.
* II. LA PROBLEMÁTICA DEL “ALQUILER POR HABITACIONES” SIN DIVISIÓN HORIZONTAL
* 2.1. El control de correspondencia entre el Registro y la solicitud
Cuando se solicita el NRUA para varias habitaciones de una misma finca, el registrador debe calificar la correspondencia entre la descripción registral y la unidad alojativa que se oferta. Resolución de 24-07-2025 (Registro de Marbella nº 3) (BOE 17-10-2025):
“debe por tanto calificarse (…) la correspondencia entre el número habitaciones que consta en la descripción registral de la finca y el número de habitaciones para que se solicita el número de registro único de alquiler”.
* 2.2. Inadmisibilidad de la indeterminación registral
Si el soporte técnico de la nota marginal de NRUA no permite por sí solo la descripción literaria de cada habitación, se produce una quiebra en el sistema de folio real. El principio de legitimación exige que la inscripción “deba reflejar de forma precisa y completa la situación jurídica de los bienes inmuebles, evitando errores o inconsistencias que puedan generar dudas o litigios”. Resolución de 04-09-2025 (Registro de Órgiva-Ugíjar) (BOE 05-12-2025).
* III. EL PROCEDIMIENTO DE NOTA MARGINAL Y EL “NUMERUS CLAUSUS”
* 3.1. Naturaleza y límites de las notas marginales
A diferencia de las inscripciones, en materia de notas marginales rige un principio de numerus clausus. Según la Resolución de 10-04-2024 (Registro de Valverde del Camino) (BOE 26-04-2024):
“no cabe practicar notas marginales, sino en los casos expresamente previstos en la Ley y el Reglamento Hipotecario. El procedimiento registral es de orden público”.
* 3.2. La solución técnica: Notas marginales de referencia o descripción
Ante la rigidez de ciertos modelos de asientos, la doctrina permite que la inscripción se complemente con detalles descriptivos necesarios para la claridad del asiento. En situaciones análogas (como en el artículo 68 del Reglamento Hipotecario para garajes), se ha admitido que la propiedad se distribuya en cuotas con derecho al uso exclusivo de una zona determinada, debiendo describirse “pormenorizadamente, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil”. Resolución de 05-02-2025 (Registro de Bilbao nº 6) (BOE 21-02-2025).
* IV. CONCLUSIÓN TÉCNICA: ¿SEGUNDA NOTA MARGINAL DE TEXTO LIBRE?
Para garantizar el cumplimiento de los principios de especialidad y determinación, este registrador dictamina que:
- Insuficiencia del asiento estándar: No es conforme a Derecho practicar un asiento de NRUA que no permita identificar a qué parte física de la finca se refiere el número asignado, pues ello vulneraría la presunción de exactitud y la imagen fiel de la realidad jurídica que el Registro debe proporcionar.
- Uso de la nota marginal de descripción: Si la estructura técnica de la nota marginal de NRUA es limitada, la solución no es omitir la descripción, sino complementarla mediante un asiento que recoja los elementos esenciales de la unidad alojativa. Cabe recordar que se debe permitir que la inscripción “se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento” o mediante la descripción detallada en el cuerpo de la nota. Resolución de 23-02-2022 (Registro de Guadalajara nº 3) (BOE 14-03-2022).
- Correlación obligatoria: Es preceptivo que conste en el Registro la correlación entre cada NRUA y la descripción literaria de la habitación (v.gr. “Habitación nº 1, situada al norte de la planta primera, con una superficie de…”). De lo contrario, se dificultaría el control administrativo y la fiscalización del Ayuntamiento, quien está obligado a dictar resoluciones para hacer constar la “concreta situación urbanística de la finca” tras el cambio de uso o actividad. Resolución de 16-09-2020 (Registro de Getafe nº 1) (BOE 07-10-2020).
Este es mi dictamen, emitido con el rigor técnico-jurídico que la salvaguardia de los libros registrales exige, fundamentado en la doctrina vigente de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, el cual someto a cualquier otra opinión mejor fundada en Derecho.
