A propósito de la Resolución de 20 de octubre de 2022… en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19

* INTRODUCCIÓN

En esta resolución se razona extensamente para llegar a proclamar la siguiente conclusión:

“… no sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199.”

* TEXTO ÍNTEGRO DE LA RESOLUCIÓN:

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* SUPUESTO DE HECHO:

En el supuesto de hecho, se plantea, entre otras cuestiones, la de “si existen dudas fundadas o no respecto a que la finca que se pretende inmatricular esté previamente inscrita” y cómo disipar o confirmar tales dudas.

El registrador, además de hacer otras consideraciones, suspende la inmatriculación solicitada por estimar que en una de las fincas a inmatricular, (la parcela 114) hay indicios de formar parte de otra ya inmatriculada.

El recurrente invoca la aplicación de  “la teoría de don Joaquín Delgado Ramos en su libro “Georreferenciación de fincas registrales y su coordinación con el Catastro” (página 105)” conforme a la cual “Si tales dudas sobre posible invasión de finca ya inmatriculada no pueden ser disipadas o confirmadas por la vía del recurso gubernativo (la DG solo puede pronunciarse sobre si están suficientemente fundadas las dudas, pero no resolverlas)… hay que buscar la alternativa en la propia regulación legal introducida por la ley 13/2015, que como bien dice la propia DGRN, es en sí misma suficientemente detallada, y basada en el principio inspirador de la desjudicialización de procedimientos y de tutela registral efectiva. Y aquí es donde puede entrar en juego la regulación del artículo 199 de la ley, pues ofrece un procedimiento que tiene por finalidad, precisamente, tramitar un expediente registral de ‘Jurisdicción voluntaria’ y por tanto desjudicializado, con notificación a los titulares de fincas potencialmente afectadas por la georreferenciación que se pretende inscribir, con concesión de plazo de alegaciones, para que finalmente ‘a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación. En consecuencia, no solo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando un registrador tenga, no la certeza, pero si dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199.”

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EXTRACTO DE DOCTRINA

* Planteamiento de la cuestión:

La DG acoge y hace suyos los razonamientos invocados por el recurrente, en lo siguientes términos:

El recurrente alega que “para que la registradora pueda confirmar o disipar tales dudas, solicita que se aplique la solución que se exponen en los hechos, referente a si puede aplicarse el procedimiento del artículo 199 dentro del procedimiento de inmatriculación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria para disipar dudas sobre doble inmatriculación.”

* Argumentos que la DG acoge tomándolos  literalmente del libro de J. Delgado:

“El artículo 205 de la Ley Hipotecaria prevé que para que proceda inmatricular una finca «el Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas». De ello se deduce que, si tuviera dudas fundadas sobre esa posible coincidencia, aunque sea parcial, con fincas ya inmatriculadas, habrá de suspender la inmatriculación solicitada.

La cuestión que se plantea en tales casos es la de quién y a través de qué procedimiento podría disipar o confirmar esas dudas fundadas.

A este respecto, la doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado era que, siendo fundadas las dudas del registrador, la reclamación del interesado no puede ser decidida mediante recurso, sino que ha de ser planteada judicialmente, conforme a los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.

Y así, el artículo 300 ordenaba que en tales casos «se aplicará lo dispuesto en el artículo 306». Y dicho artículo 306 señalaba que cuando la inmatriculación pretendida «se refiriese a fincas o derechos reales cuya descripción coincida en algunos detalles con la de fincas o derechos ya inscritos, los Registradores suspenderán la inscripción solicitada, extendiendo anotación preventiva si la pidiera el interesado, y remitirán copia de los asientos contradictorios» al solicitante de inmatriculación, el cual «si lo estimare procedente, comunicará al Juez de Primera Instancia del partido en que radique el inmueble, cuanto acerca de éste y de su titular arroje el expediente (…), acompañando la copia del asiento remitida por el Registrador». Y finalmente, que «el Juez de Primera Instancia dará vista de estos antecedentes a la persona que, según dicho asiento, pueda tener algún derecho sobre el inmueble, y, con su audiencia, dictará auto declarando o no inscribible el documento de que se trate».

Sin embargo, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, acaecida el 1 de noviembre de 2015, la propia Dirección General de los Registros y del Notariado ha proclamado desde su Resolución de 17 de noviembre de 2015, y reiteradamente después, que hay que entender que el Título VI del Reglamento Hipotecario, dentro del cual se ubican los citados artículos 300 y 306, ha quedado íntegra y tácitamente derogado, «pues la nueva regulación legal en las materias en él recogidas es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los citados artículos reglamentarios».

Por ello, si tales dudas registrales sobre posible invasión de finca ya inmatriculada no pueden ser disipadas o confirmadas por la vía de recurso ante esta Dirección General (la Dirección General solo puede pronunciarse sobre si están suficientemente fundadas las dudas, pero no puede resolverlas), ni por la vía del ya derogado artículo 306 del Reglamento Hipotecario, hay que buscar la alternativa en la propia regulación legal introducida por la Ley 13/2015, que como bien dice la propia Dirección General, es en sí misma suficientemente detallada, y basada en el principio inspirador de la desjudicializacion de procedimientos y de tutela registral efectiva.

Y aquí es donde puede entrar en juego la regulación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues ofrece un procedimiento que tiene por finalidad, precisamente, tramitar un expediente registral, de «jurisdicción voluntaria» y por tanto desjudicializado, con notificación a los titulares de fincas potencialmente afectadas por la georreferenciación que se pretende inscribir, con concesión de plazo de alegaciones, para que finalmente, «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

En consecuencia, no sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199.

Ciertamente, dicho artículo, según su encabezado, está destinado a ser aplicado en el supuesto específico en que se pretenda inscribir de georreferenciación de una finca que consta inmatriculada sin ella, a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas y conceder una tutela efectiva previa a dichos interesados. Pero puede y deber ser también aplicado, por estricta analogía, a un supuesto semejante, como es aquél en que se pretende inscribir la georreferenciación de una finca de modo simultáneo a su inmatriculación, y todo ello a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas, pues existe identidad de razón entre ambos supuestos (aplicar el principio superior que proscribe la doble inmatriculación, y el principio de tutela registral efectiva de titulares registrales potencialmente afectados).

No vano, el artículo 4.1 del Código Civil ordena que «procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón».

Además, esta misma conclusión lógica, a la que hemos llegado por puro razonamiento jurídico deductivo, es la que alcanza y proclama, con total claridad y racionalidad, la propia Ley Hipotecaria en su artículo 198, cuando dice que «los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos».”

Y añade la DG:

“Por todo ello, compartiendo este Centro Directivo, en lo esencial, el razonamiento que ha quedado transcrito, procede confirmar el defecto relativo a la existencia de dudas fundadas sobre riesgo de posible doble inmatriculación, pero revocar la nota en cuanto que deniega acceder a la petición del interesado de que «en caso de dudas de la identidad de las fincas con otras inscritas, se solicita expresamente el procedimiento del art. 199 de la Ley Hipotecaria para disipar dichas dudas».”

* Argumentos adicionales que añade la propia DG en favor de la misma conclusión:

* .- No es correcto, sino antijurídico y antieconómico, remitir al 203 LH a quien legítimamente ha acudido a la vía del art 205 LH

“Este Centro Directivo, en su Resolución de 8 de junio de 2022, en un supuesto en el que se pretendía la inmatriculación por la vía del artículo 205, concluyó diciendo que «al existir dudas razonables sobre la posibilidad de que la finca que se pretende inmatricular lo estuviera ya con anterioridad (…) deberá procederse, en su caso, con otro medio inmatriculador, que presenta mayorías garantías, como puede ser el expediente regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria».

Pero, aun siendo cierto que el expediente de dominio regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria presenta mayores garantías de tutela de los intereses de terceros que la vía del doble título del artículo 205 de dicha ley, esa mayor garantía estriba precisamente en la realización de notificaciones y concesión de plazo de alegaciones a los posibles afectados por la pretensión del promotor, cualidad y garantía ésta que no la ostenta en exclusiva el expediente de domino, sino que, como se razonó por extenso en la Resolución de 17 de noviembre de 2015, comparte con el procedimiento registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Además de estas consideraciones jurídicas que posibilitan utilizar el procedimiento del artículo 199 para intentar disipar o confirmar la dudas fundadas sobre posible doble inmatriculación, desde el punto de vista práctico y económico resultaría ilógico y antieconómico obligar a quien ya dispone de un medio inmatriculador hábil (el doble título público), a instar desde el principio un expediente de dominio completo, incluyendo numerosas notificaciones a titulares catastrales y otros interesados que no son titulares registrales, cuando lo que se pretende y necesita no es sustituir un medio inmatriculador por otro, sino habilitar el cauce preciso para que, todavía dentro del medio inmatriculador del artículo 205 que ha sido el elegido legítimamente por el interesado, pueda el registrador, con notificación al titular de la finca inmatriculada y valoración de sus posibles alegaciones, confirmar o disipar finalmente sus dudas sobre riesgo de doble inmatriculación entre la finca que pretende inmatricularse ahora y la ya inmatriculada con anterioridad.”

* .- El Registrador es el competente para detectar la situación consumada de doble inmatriculación, y tambien, para detectar preventivamente y evitar que se consume la doble inmatriculaciòn

“Por último, no cabe tampoco olvidar que siendo el registrador la autoridad pública legalmente habilitada para tramitar el procedimiento para detectar y en su caso subsanar una situación ya consumada de doble inmatriculación entre dos fincas ya inmatriculadas, (conforme al artículo 209 de la Ley Hipotecaria), no debe sorprender en modo alguno que el registrador tenga también plena competencia para aplicar el procedimiento del articulo 199 en combinación con el del artículo 205, como expresamente prevé y permite el artículo 198, para detectar preventivamente y evitar la consumación de un supuesto de doble inmatriculación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar parcialmente la nota de calificación de la registradora en los términos expresados.”

* COMENTARIO J. DELGADO:

Evidentemente, no puedo sino compartir al 100 % esta doctrina de la DG que hace propios, e incluso refuerza, los razonamientos expuestos por mí en el libro sobre georreferenciación de fincas, y que fueren invocados expresamente por el recurrente.

Sorprende que en la transcripción literal de tales argumentos dentro del cuerpo de la resolución no se cite a su autor (que sí es citado por el recurrente), pero eso es lo de menos cuando lo que importa es el acierto final de la resolución, que como digo, comparto con satisfacción.

Sólo me resta hacer unos comentarios adicionales:

* .- La desproporción entre las garantías del medio inmatriculador del art 203 y la falta de garantías del art 205 LH

Entre los medios inmatriculadores del título VI de la Ley Hipotecaria, tras la redacción introducida por la Ley 13/2015, resulta llamativa la desproporción que existe entre las garantías que ofrece el expediente de dominio del articulo 203 LH y el sistema del doble título del art 205 LH

En el expediente de dominio concurren muchas más garantías para evitar la doble inmatriculación, ya que se exige solicitar certificación registral previa para comprobar que la finca no conste inmatriculada o que al menos el registrador certifique de qué fincas pudieran ser potencialmente afectadas por la inmatriculación pretendida, para que sus titulares sean expresamente notificados y puedan alegar lo que a su derecho conventa ANTES de que se consume la inmatriculacion o posible doble inmatriculaciòn.

En cambio, en la vía del doble titulo público del articulo 205, no se contempla ninguna cautela ni notificación previa a titulares de fincas registrales potencialmente afectadas, sino una mera notificación posterior a la inmatriculación ya practicada, con lo cual, en caso de haberse consumado una doble inmatriculacion inadvertida por el registrador, aunque sea parcial,  el único remedio que les queda a los titulares de fincas invadidas es impugnar judicialmente la inmatriculación practicada (aunque, como consolación menor,  se pueden acoger a la limitación de efectos del art 207 LH, que solo se aplica al art 205 y no al art 203).

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.- Esta resolución viene a paliar tal desproporción y concilia todos los intereses en juego:

Ahora, con esta interpretación legal de la DG que sostiene que “no sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199” , se reduce la brecha injustificada que existía entre ambos medios inmatriculadores (expediente de dominio del art 203 con notificaciones previas y doble titulo del art 205 sin notificaciones previas), ya que la aplicación por parte del registrador el procedimiento del art 199 subsana en gran medida las deficiencias jurídicas y falta de garantías de tutela efectiva de que adolece el procedimiento del art 205 LH.

Por otra parte, debe recordarse que en el borrador de proyecto de ley de lo que finalmente sería la Ley 13/2015 estaba previsto que los expedientes de domino no los tramitaran los jueces, (como ocurría antes de dicha ley), ni tampoco los notarios (como acabó ocurriendo finalmente), sino los propios registradores, que son los que se encuentran más capacitados y en situación idónea para descubrir qué fincas ya inmatriculadas podrían potencialmente ser invadidas por la inmatriculación ahora pretendida, para notificar a sus titulares con concesión de plazo de alegaciones previo a la inmatriculacion, y para decidir y resolver de modo motivado las alegaciones que se pudieran presentar.

Durante la tramitación del ante/proyecto de ley, la corporación notarial presionó y consiguió, no solo  “arrebatar” a los registradores la competencia para tramitar el expediente de dominio para la inmatriculación (y de paso, para la reanudación de tracto y rectificación de cabida), sino reintroducir en el texto del proyecto el medio inmatriculador del doble título (art 205) que había sido expresamente suprimido en el anteproyecto precisamente por su falta de garantías en comparación con el expediente de dominio. Y trataron de arrinconar el procedimiento registral del art 199 hacia una utilidad meramente marginal.

Pero afortunadamente, la doctrina de la DGRN, ahora DGSJFP, aunque con algún titubeo o bandazo inicial, pero de manera clara y definitiva, ha defendido y proclamado la importancia del procedimiento registral del articulo 199, no sólo para georreferenciar fincas cualquiera que sea la magnitud de la rectificación de cabida o linderos que ello implique (por tener análogas y no menores garantías que el expediente de dominio notarial), sino también, como resulta de esta resolucion que ahora comentamos, para complementar al procedimiento inmatriculador del articulo 205 y dotarle de las garantías y medidas de tutela efectiva de que adolecía.

Y ello con una doble finalidad:

1.- Por una parte, otorga mayor protección a los titulares de fincas ya inmatriculadas, que pueden alegar, si fuera el caso, la invasión de sus fincas ANTES de que se consume una doble inmatriculación (lacra tan nociva para el sistema registral de seguridad jurídica como fomentada y facilitada tradicionalmente por el uso y abuso del articulo 205 LH)

2- Y por otro, y a la vez, otorga mayor proteccion a quien solicita la inmatriculacion, pues ante las dudas del registrador no se ve totalmente paralizado y bloqueado en su pretensión y obligado a recurrir la calificación o interponer acciones judiciales,  sino que puede pedir al registrador que sea él mismo el que tramite el procedimiento del art 199 para disipar o confirmar tales dudas.  De hecho, si como dice la DG ello “no sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable”, estimo que lo más oportuno es que el registrador lo haga directamente y de oficio (aplicar el 199 para disipar o confirmar las dudas que surjan dentro del 205 LH), sin necesidad de solicitud expresa pero notificándoselo al interesado,  aplicando la doctrina de esta importante resolución.

* MODELO PRÁCTICO QUE SE PROPONE:

* MODELO:  APLICACIÓN ART 199 PARA CONFIRMAR O DISIPAR DUDAS EN EL ARTICULO 205 LH

“De la investigación registral llevada a cabo en el archivo e índices de este registro de la Propiedad, se concluye que existen “dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas”

En concreto, se aprecia ese riesgo en relación a las fincas registrales xxx

Por tal motivo se suspende la inmatriculación solicitada, y, en aplicación de la Resolución de la DGSJFP de 20 de octubre de 2022, y se procede a “intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199”.

Resolución citada: 20 de octubre de 2022

Planteamiento de la cuestión: “El artículo 205 de la Ley Hipotecaria prevé que para que proceda inmatricular una finca «el Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de ». De ello se deduce que, si tuviera dudas fundadas sobre esa posible coincidencia, aunque sea parcial, con fincas ya inmatriculadas, habrá de suspender la inmatriculación solicitada. La cuestión que se plantea en tales casos es la de quién y a través de qué procedimiento podría disipar o confirmar esas dudas fundadas.

Razonamientos de la DG:

.-  “… si tales dudas registrales sobre posible invasión de finca ya inmatriculada no pueden ser disipadas o confirmadas por la vía de recurso ante esta Dirección General (la Dirección General solo puede pronunciarse sobre si están suficientemente fundadas las dudas, pero no puede resolverlas), ni por la vía del ya derogado artículo 306 del Reglamento Hipotecario, hay que buscar la alternativa en la propia regulación legal introducida por la Ley 13/2015, que como bien dice la propia Dirección General, es en sí misma suficientemente detallada, y basada en el principio inspirador de la desjudicializacion de procedimientos y de tutela registral efectiva.

.- La propia Ley Hipotecaria en su artículo 198, cuando dice que «los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos».”

Conclusión de la DGSJFP: “no sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199.”