* INTRODUCCION:

La DG reconoce y destaca las dificultades y condicionantes para emitir publicidad formal acerca de si una finca consta o no previamente inmatriculada.

* EXTRACTO DE DOCTRINA DG:

“Téngase en cuenta que cuando se solicita publicidad formal del contenido de los índices registrales, el registrador sólo puede expedirla por lo que resulte de tales índices, y lógicamente con las limitaciones inherentes a la calidad y fiabilidad de tales índices y a la precisión de la información recogida en ellos, circunstancias todas ellas que obedecen a condicionantes históricos y tecnológicos que en su mayor parte escapan a la responsabilidad del registrador actualmente titular del Registro.

En efecto, cuando se hacen búsquedas alfanuméricas en los índices informáticos del registro, sólo se localizan, si los hay, y siempre en función de la metodología empleada en la introducción de datos en los índices y en las búsquedas, aquellos datos que sean literal y alfanuméricamente coincidentes con los buscados, tales como el nombre de un titular o de una calle o un paraje.

Y cuando se hacen búsquedas gráficas en la aplicación gráfica auxiliar homologada prevista en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, sólo se localizan, sin los hay, datos gráficos coincidentes, pudiéndose analizar sus relaciones geométricas y topológicas.

Pero dado que históricamente las fincas registrales se han inmatriculado en su inmensa mayoría sin datos gráficos, o con datos gráficos que no constaban debidamente georreferenciados, o que estándolo no fueron todavía incorporados a la moderna aplicación gráfica registral homologada por ser anteriores a ella, es humanamente y técnicamente imposible emitir nota simple o certificación registral concluyente que pudiera afirmar, sin ningún género de duda ni posibilidad de error, que el recinto geográfico que al que pretende referirse con más o menos acierto o precisión una mera descripción alfanumérica y literaria no se corresponda ni siquiera en parte con ninguno de los recintos geográficos a los que pretendieron referirse ninguna de los miles de descripciones alfanuméricas y meramente literarias con que se han venido inmatriculando las fincas durante décadas.

Por todo ello, lo aconsejable cuando se intenta averiguar si una determinada porción de la superficie terrestre está, en todo o en parte, ya inmatriculada en el registro de la propiedad, es facilitar al registrador todos los datos de que disponga el interesado, y entre ellos como imprescindible el de la correspondiente georreferenciación, para que el registrador pueda hacer las búsquedas más completas posibles en los índices y aplicaciones informáticas disponibles, certificando del resultado de cada búsqueda y de la metodología empleada, y de las limitaciones concurrentes.

* COMENTARIO JDR:

Se sugiere la conveniencia de que en toda certificación registral que se solicite para intentar localizar si una finca consta o no previamente inmatriculada, (la nota simple no es la vía adecuada para ello), se haga constar la metodología de búsquedas empleadas en los índices, y la doctrina de la DG que se acaba de transcribir, que viene a poner en valor el esfuerzo y labor profesional de búsqueda que se precisa para su emisión, y relativiza la responsabilidad por las consultas a unos índices sujetos a “condicionantes históricos y tecnológicos que en su mayor parte escapan a la responsabilidad del registrador actualmente titular”.

Sobre la necesidad de certificar, no sólo de los resultados obtenidos en las búsquedas, sino de la metodología empleada en ellas, se propone la que se expresó en esta entrada de regispro:

* J. DELGADO: METODOLOGIA DE BUSQUEDA DE FINCAS REGISTRALES COLINDANTES

Nos parece mucho más ponderada y razonada esta valoración de las dificultades y condicionantes inherentes a la emision de certificaciones registrales acerca de la no inmatriculación de una finca, que la simplicidad (o simpleza) con la que la R DGRN de 20-6-2018 se limitó a proclamar que cabe exigir al registrador que emita una simple nota simple negativa acreditativa de la no inmatriculación de una finca.

Vease otra entrada en regispro, en la que se comenta y critica dicha R. del año 2018: