Resolución de 20 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Guía de Isora a la expedición de nota simple en la que se haga constar que determinada finca no figura inscrita

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* RESUMEN:

“Se trata de decidir en este recurso si cabe la expedición de nota simple solicitada por el notario en la que conste que determinada finca no figura inmatriculada o si, por el contrario, como afirma el registrador, es necesario que se solicite certificación para acreditar tal extremo.”

La DGRN concluye y resuelve que “debe admitirse la procedencia de expedición de nota simple informativa cuyo contenido sea negativo, como en este caso, la falta de inscripción de la finca.”

* COMENTARIO (JDR).

Ante una petición de que se expida nota simple de que una finca no consta inmatriculada, puedo entender que la DGRN revoque una negativa del registrador cuando tal negativa se pretende fundamentar en que no procede expedir nota simple sino certificación.

Pero quizá sería más acertado resolver y contestar a la petición del notario, no mediante la negativa a expedir nota simple, sino en los siguientes términos, (con cierto sentido del humor e ironía, es verdad), pero con absoluta solidez jurídica:

* POSIBLE CONTESTACION:

“Vista la solicitud de nota simple formulada por el Notario xxx, bajo el número de entrada xxx del año xxx, en la que solicita nota simple en la que conste que una determinada finca no consta inmatriculada.

Fundamentos jurídicos:

Vistos los artículos 222, 228, 273 de la Ley Hipotecaria y demás de pertinente aplicación.

PRIMERO:

Según el articulo 222 de la Ley Hipotecaria “La nota simple deberá reproducir, literal si así lo solicita el interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación”.

Para poder reproducir los asientos vigentes de una determinada finca registral, primero debe indicarse por el solicitante  de qué finca registral concreta desea conocer sus asientos vigentes.

Si lo que el interesado desea conocer es si una determinada descripción literaria de finca coincide o no con la descripción literaria de alguna de las fincas ya inmatriculadas en este concreto Registro de la Propiedad, sería necesario cotejar la descripcion ahora solicitada con todas y cada una de las descripciones de los miles de fincas inmatriculadas en todos y cada uno de los libros de inscripciones de este registro.

ACUERDO:

A tal efecto, se requiere al notario solicitante para que en el plazo máximo de diez días subsane su solicitud y especifique de qué fincas concretas, expresando sus respectivos números de finca registral o CRU (o en su caso si fuera de todas las existentes en este Registro de la Propiedad), desea que se le expida nota simple expresiva de si su descripción registral coincide o no con la solicitada, con advertencia de que de no atender a este requerimiento se le tendrá por desistido de su petición.  (Art 325.a LH, por analogía, y art 5.6  y art 68, tambien por analogía, de la Ley 39/2015)

OBSERVACIONES:

1.- Se informa que el numero total de fincas de este registro es de varias decenas de miles, y que el plazo para la expedición de cada nota simple es de cuatro días por cada finca.

2.- Dado que como se ha expresado, el registrador que suscribe no se niega a la manifestación de los libros de este registro solicitada por nota simple,  sino que simplemente se requiere al solicitante para que precise que de qué fincas registrales concretas pide tal manifestación,  no resulta de aplicación el recurso previsto en el articulo 228 LH, que solo se refiere al caso, que no concurre aquí, de que el registrador se niegue a la manifestación de los libros del Registro o a expedir certificación de lo que en ellos conste.

3.- Dado que en el Registro de la Propiedad español, instaurado en el año 1861, las fincas se han venido inmatriculando históricamente con simples descripciones literarias, y en la organización del registro establecida por la ley hipotecaria y su reglamento no existe ningún índice fiable ni otro medio fehaciente que permita dar publicidad formal, (sin altísimo riesgo de incurrir en la responsabilidad por error u omisión a que se refiere el articulo 222.5 de la Ley), acerca de si el espacio físico  supuestamente descrito con una determinada descripción literaria unilateral coincide o no con el espacio físico supuestamente descrito con alguna de las miles de descripciones literarias atribuidas a alguna de las miles de fincas inmatriculadas, el registrador que suscribe, al amparo del articulo 273 de la Ley, en este acto formaliza consulta a la Dirección General para que le instruya acerca de los siguientes extremos:

1º.- “Cuál es el modo concreto, si existe, en que con la histórica y actual organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad español resulte posible expedir nota simple,  sin riesgo de incurrir en la responsabilidad por error u omisión a que se refiere el articulo 222.5 de la Ley, de que el espacio físico  supuestamente descrito con una determinada descripción literaria unilateral no coincida, ni siquiera en parte, con el espacio físico supuestamente descrito con alguna de las miles de descripciones literarias inscritas en alguno de los miles de folios del archivo histórico del registro“

2ª.- “Cuál es el modo concreto, si existe, en que con la histórica y actual organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad español resulte posible expedir publicidad formal,  sin riesgo de incurrir en la responsabilidad por error u omisión a que se refiere el articulo 222.5 de la Ley, expresiva de que por el hecho de que  dos descripciones literarias no sean exactamente coincidentes, proceda certificar con garantías o dar publicidad formal por nota simple sin garantía pero con responsabilidad del registrador, (y no como opinión o dictamen registral), que no se trate en todo o en parte de la un mismo espacio físico descrito con distintas palabras”

* Nota final:

Como se desprende de lo anterior, en mi opinión, (ironías aparte) con la actual organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad, no es posible, ni es prudente, ni es exigible, que un registrador emita publicidad formal, ni por nota simple ni por certificación, de que una finca no esté ya inmatriculada en todo ni en parte.

Aunque el art 203, por ejemplo, dice que “El registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca”, lo cierto es que a lo sumo se podrá certificar, una por una, de que determinadas consultas concretas con determinados parámetros de búsqueda y determinada metodología en los libros o índices existentes en la oficina del registro dan resultado negativo.  (Ver ejemplo)

Pero la expresión de las opiniones y dudas más o menos fundadas que pueda tener el registrador sobre si determinada finca pudiera o no ser coincidente en todo o en parte con otras ya matriculadas, es evidente que no es ni puede ser materia de publicidad formal, sino de dictamen registral.

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