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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

A propósito de la RDGRN 20-6-2018 sobre NOTA SIMPLE EN LA QUE CONSTE LA NO INMATRICULACION DE UNA FINCA.

Contenido:

Resolución de 20 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Guía de Isora a la expedición de nota simple en la que se haga constar que determinada finca no figura inscrita

* TEXTO COMPLETO:

* RESUMEN:

“Se trata de decidir en este recurso si cabe la expedición de nota simple solicitada por el notario en la que conste que determinada finca no figura inmatriculada o si, por el contrario, como afirma el registrador, es necesario que se solicite certificación para acreditar tal extremo.”

La DGRN concluye y resuelve que “debe admitirse la procedencia de expedición de nota simple informativa cuyo contenido sea negativo, como en este caso, la falta de inscripción de la finca.”

 

* COMENTARIO (JDR).

Ante una petición de que se expida nota simple de que una finca no consta inmatriculada, puedo entender que la DGRN revoque una negativa del registrador cuando tal negativa se pretende fundamentar en que no procede expedir nota simple sino certificación.

Quizá sería más acertado resolver y contestar a la petición del notario, no mediante la negativa a expedir nota simple, sino en los siguientes términos, (con cierto sentido del humor e ironía, es verdad), pero con absoluta solidez jurídica:

 

* POSIBLE CONTESTACION:

“Vista la solicitud de nota simple formulada por el Notario xxx, bajo el número de entrada xxx del año xxx, en la que solicita nota simple en la que conste que una determinada finca no consta inmatriculada.

Fundamentos jurídicos:

Vistos los artículos 222, 228, 273 de la Ley Hipotecaria y demás de pertinente aplicación.

PRIMERO: Para conocer si una determinada descripción de finca coincide o no con la descripción de alguna de las fincas ya inmatriculadas en este concreto Registro de la Propiedad sería necesario cotejar cada una de las descripciones de las fincas inmatriculadas en todos y cada uno de los libros de inscripciones de este registro para comprobar si alguna de ellas coincide o no con la descripción solicitada.  O lo que es lo mismo, sería necesario expedir nota simple de la descripción de cada finca inmatriculada expresando, por solicitarlo así el notario peticionario,  si tal descripción inscrita coincide o no con la descripción solicitada. Y aunque no coincidiera literalmente, no cabría asegurar que no se trate en todo o en parte de la misma finca descrita de distinta manera.

ACUERDO:

A tal efecto, se requiere al notario solicitante para que en el plazo máximo de diez días subsane su solicitud y especifique de qué fincas concretas, (o en su caso si fuera de todas las existentes en este Registro de la Propiedad), desea que se le expida nota simple expresiva de si su descripción registral coincide o no con la solicitada, con advertencia de que de no atender a este requerimiento se le tendrá por desistido de su petición.  (Art 325.a LH, por analogía, y art 5.6  y art 68, tambien por analogía, de la Ley 39/2015)

OBSERVACIONES:

1.- Se informa que el numero total de fincas de este registro es de varias decenas de miles, y que el plazo para la expedición de cada nota simple es de cuatro días por cada finca.

2.- Si desea agilizar y acotar la búsqueda, se le sugiere que aporte copia simple de testimonio notarial acreditativo de en qué escrituras públicas del protocolo a su cargo, o a cargo de cualquier otro notario de España, u obrante en cualquier archivo notarial o histórico, consta la finca con la descripción solicitada.

3.- Dado que como se ha expresado, el registrador que suscribe no se niega a la manifestación de los libros de este registro solicitada por nota simple, sino todo lo contrario, no resulta de aplicación el recurso previsto en el articulo 228 LH, que solo se refiere al caso, que no concurre aquí, de que el registrador se niegue a la manifestación de los libros del Registro o a expedir certificación de lo que en ellos conste.

4.- Dado que en el Registro de la Propiedad español, instaurado en el año 1861, las fincas se han venido inmatriculando históricamente con simples descripciones literarias, y en la organización del registro establecida por la ley hipotecaria y su reglamento no existe ningún índice fiable ni otro medio fehaciente que permita dar publicidad formal, (sin altísimo riesgo de incurrir en la responsabilidad por error u omisión a que se refiere el articulo 222.5 de la Ley), acerca de si una determinada descripción literaria coincide o no con alguna de las descripciones literarias inscritas, el registrador que suscribe, al amparo del articulo 273 de la Ley, en este acto formaliza consulta a la Dirección General para que le instruya acerca de los siguientes extremos:

1º.- “Cuál es el modo concreto, distinto del ya expresado en el fundamento jurídico primero de este acuerdo, en que con la histórica y actual organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad español resulte posible expedir nota simple,  sin riesgo de incurrir en la responsabilidad por error u omisión a que se refiere el articulo 222.5 de la Ley, de que una determinada descripción literaria no coincide con alguna de las decenas de miles de descripciones literarias inscritas. “

2ª.- “Cuál es el modo concreto en que con la histórica y actual organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad español resulte posible expedir nota simple,  sin riesgo de incurrir en la responsabilidad por error u omisión a que se refiere el articulo 222.5 de la Ley, expresiva de que cuando dos descripciones literarias no sean exactamente coincidentes, eso permita asegurar fuera de toda duda, como publicidad formal y no como opinión o dictamen registral, que no se trate en todo o en parte de la misma finca descrita de distinta manera.”

 

xxx

 

 

* Nota final:

Como se desprende de lo anterior, en mi opinión, (ironías aparte) con la actual organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad, no es posible, ni es prudente, ni es exigible, que un registrador emita publicidad formal, ni por nota simple ni por certificación, de que una finca no esté inmatriculada en todo ni en parte.

Aunque el art 203, por ejemplo, dice que “El registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca”, lo cierto es que a lo sumo se podrá certificar de que determinadas consultas concretas con determinados parámetros de búsqueda en los libros o índices existentes en la oficina del registro dan resultado negativo(Ver ejemplo)

Pero la expresión de las opiniones y dudas más o menos fundadas que pueda tener el registrador sobre si determinada finca pudiera o no ser coincidente en todo o en parte con otras ya matriculadas, es evidente que no es ni puede ser materia de publicidad formal, sino de dictamen registral.

 

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