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Contenidos útiles para la práctica registral._Edita: Joaquín Delgado Ramos (Registrador de la Propiedad y Notario)

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DICTAMEN (I.A.) sobre CONDICIONES RESOLUTORIAS

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DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre LA CONDICIÓN RESOLUTORIA.
La condición resolutoria explícita constituye una de las garantías más enérgicas en el tráfico jurídico inmobiliario, permitiendo la recuperación del dominio por el transmitente ante el incumplimiento de la contraparte. Sin embargo, su trascendencia real y sus efectos “erga omnes” imponen un riguroso control registral tanto en su constitución, como en su ejercicio (reinscripción) y cancelación, para evitar la indefensión de la parte compradora y de los terceros titulares de cargas posteriores.
A continuación, se sistematiza la doctrina de la Dirección General (DGRN/DGSJFP) sobre esta figura.
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* I. NATURALEZA Y CONFIGURACIÓN REGISTRAL

1.1. Naturaleza Jurídica
La condición resolutoria explícita (artículos 1504 CC y 11 LH) ha sido calificada por la doctrina y por este Centro Directivo como un derecho potestativo o facultad de configuración jurídica con autonomía propia, fruto de la voluntad de las partes, que confiere al vendedor el poder de resolver la transmisión ante el impago. Esta naturaleza se reafirma en la resolución de 19-04-2022 (Registro de Antequera) (BOE 06-05-2022), donde se admite su transmisibilidad y su inscripción a favor del adjudicatario “mortis causa” del crédito, diferenciándola de los mecanismos de ejecución en sentido técnico.
1.2. Principio de Especialidad: Distribución de la Responsabilidad
Para la válida constitución de la condición resolutoria sobre varias fincas, es imperativo cumplir con el principio de determinación. No es inscribible el pacto que liga la facultad resolutoria al impago del precio global de varias fincas sin distribuir de qué parte del precio responde cada una. La resolución de 28-11-2019 (Registro de Estella-Lizarra) (BOE 27-12-2019) reitera:
«Cuando al impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga la facultad resolutoria del contrato por la parte vendedora, tal pacto no es inscribible sin distribuir o determinar cuál es parte del precio pendiente del que ha de responder cada una de las fincas vendidas».
Esta doctrina se confirma en la resolución de 29-07-2024 (Registro de El Puerto de Santa María nº 1) (BOE 10-10-2024), admitiendo que la fijación del “valor” concreto atribuido a cada finca equivalga a la determinación de la parte del precio si resulta inequívocamente del título.
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* II. REQUISITOS PARA LA REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL TRANSMITENTE (EJERCICIO)

El ejercicio de la condición resolutoria y la consiguiente recuperación del dominio por el vendedor no opera de forma automática en el Registro. La doctrina de la Dirección General exige el cumplimiento estricto de unos requisitos o “rigurosos controles” para salvaguardar la posición jurídica de las partes y de los terceros.
Según las resoluciones de 05-07-2017 (Registro de Madrid nº 37) (BOE 01-08-2017), 22-12-2021 (Registro de Alcorcón nº 3) (BOE 04-01-2022) y 21-02-2023 (Registro de Sanlúcar la Mayor nº 1) (BOE 15-03-2023), estos requisitos cumulativos son:
2.1. Aportación del Título del Vendedor
Debe presentarse el título de la transmisión (escritura pública) del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada (cfr. Art. 59 RH).
2.2. Notificación y Requerimiento al Adquirente
Es preceptiva la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión.
• Carácter de la notificación: La resolución de 11-03-2021 (Registro de…) (BOE 22-04-2021) aclara que, aunque el contrato hable de “notificación fehaciente”, para la reinscripción registral debe entenderse que “sólo es válida si se efectúa por vía judicial o notarial”.
• Oposición: Si el adquirente requerido formula oposición invocando la falta de algún presupuesto, la resolución no puede consumarse extrajudicialmente y el transmitente deberá acudir a la vía judicial (28-06-2023, Registro de Eibar, (BOE 17-07-2023)).
2.3. La Consignación de las Cantidades (Requisito Esencial)
Este es el punto más conflictivo y sobre el que la doctrina es más exigente. Para la reinscripción es ineludible acreditar la consignación en un establecimiento bancario o caja oficial del importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o que corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (Art. 175.6.ª RH).
A) Necesidad de Consignación incluso con Cláusula Penal
La existencia de una cláusula penal que estipule que el vendedor retendrá lo pagado en caso de incumplimiento NO exime de la obligación de consignar. La resolución de 28-07-2016 (Registro de El Puerto de la Cruz) (BOE 21-09-2016) establece:
«Es constante doctrina de este Centro Directivo que respecto de la posible cláusula penal o indemnizatoria tratándose de resolución convencional y no judicial no cabe deducción alguna de cantidad que haya de ser consignada… por la sencilla razón de que la cláusula penal es susceptible de moderación judicial (cfr. artículo 1154 del Código Civil)».
Esta doctrina se reitera en la resolución de 21-10-2022 (Registro de El Puerto de Santa María nº 2) (BOE 15-11-2022), que afirma que la consignación es necesaria “en todo caso” y “no sólo en el supuesto de existencia de titulares de cargas posteriores”, por los efectos ex tunc de la resolución (Art. 1123 CC).
B) La Excepción de la Resolución de 29 de agosto de 2019
Existe una matización en la resolución de 23-08-2019 (Registro de Granollers nº 3) (BOE 30-10-2019), donde se admitió la no consignación porque se trataba de dos sociedades mercantiles que habían renunciado de forma expresa, inequívoca y terminante al derecho de solicitar la moderación judicial de la cláusula penal. Sin embargo, la resolución de 11-05-2021 (Registro de Villajoyosa nº 2) (BOE 24-05-2021) aclara que, si no se dan esas circunstancias excepcionales de renuncia expresa a la moderación, la consignación sigue siendo preceptiva.
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* III. EFECTOS RESPECTO A TERCEROS Y PURGA DE CARGAS POSTERIORES

La eficacia de la condición resolutoria inscrita es la de purgar o cancelar los asientos posteriores (hipotecas, embargos, etc.) trabados sobre el derecho del comprador resuelto. Sin embargo, para evitar la indefensión de estos terceros, se exigen garantías adicionales.
3.1. Intervención en el Procedimiento Judicial
Si la resolución se declara judicialmente, la sentencia no puede cancelar los asientos posteriores si sus titulares no han sido parte en el procedimiento. La resolución de 22-07-2024 (Registro de Sevilla nº 12) (BOE 09-10-2024) establece:
«El ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente de la condición resolutoria exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su resolución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su indefensión».
Esta doctrina es reiterada en las resoluciones de 15-10-2018 (Registro de Mojácar) (BOE 03-12-2018) y 26-05-2021 (Registro de Caravaca de la Cruz) (BOE 10-06-2021).
3.2. Consignación a favor de Terceros
En la resolución extrajudicial, la consignación del precio (analizada en el punto II) tiene como destinatarios naturales a los titulares de cargas posteriores por subrogación real. La resolución de 03-10-2017 (Registro de Tías) (BOE 30-10-2017) confirma que el desenvolvimiento extrajudicial requiere acreditar la consignación para no dejar desprotegidos a los acreedores posteriores.
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* IV. CANCELACIÓN DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA

La condición resolutoria puede cancelarse del Registro por varias vías, cada una con sus requisitos específicos.
4.1. Consentimiento del Titular o Sentencia Firme (Regla General)
La regla general del artículo 82.1 LH exige escritura pública de consentimiento del vendedor o sentencia firme. No cabe la cancelación por mera instancia privada alegando pago o cumplimiento sin acreditarlo fehacientemente.
• Resolución de 10-06-2015 (Registro de Elda nº 2) (BOE 27-07-2015): No basta documento privado con firmas legitimadas; se requiere escritura pública.
• Resolución de 31-07-2024 (Registro de Mojácar) (BOE 23-10-2024): No cabe cancelar por instancia aunque la sociedad titular esté disuelta y liquidada; se requiere la intervención de los liquidadores o sentencia.
4.2. Cancelación por Caducidad Legal (Art. 82.5 LH)
Aplicable específicamente a la condición resolutoria en garantía de precio aplazado. Requiere:
1. Transcurso del plazo de prescripción de la acción (5 años en el Código Civil actual, 15 anteriormente, o 10 en Cataluña).
2. Más un año adicional sin que conste en el Registro la renovación, interrupción de prescripción o ejecución. La resolución de 09-12-2024 (Registro de Paterna nº 2) (BOE 06-02-2025) advierte que no cabe esta cancelación si consta presentado previamente un mandamiento judicial que acredita que la condición se está ejercitando (cierre registral por prioridad).
4.3. Cancelación por Caducidad (Art. 210.1.8.ª LH)
Para condiciones resolutorias que NO garantizan precio aplazado (ej. obligaciones de hacer o no hacer), no aplica el 82.5 LH, sino el 210 LH.
• Resolución de 19-05-2021 (Registro de Oviedo nº 3) (BOE 04-06-2021): Distingue entre ambos supuestos.
• Resolución de 17-07-2025 (Registro de Santa Fe nº 2) (BOE 07-08-2025): Confirma que para condiciones distintas del precio aplazado (ej. obligación de construir), se aplica el párrafo primero del Art. 210.1.8.ª: 5 años desde que venció el término para ejercitar el derecho, si consta en el Registro. Si no consta fecha, 20 años desde el último asiento de reclamación o 40 años desde el último asiento relativo a la titularidad.
• Resolución de 03-09-2025 (Registro de Palafrugell) (BOE 05-12-2025): Si se trata de una obligación de hacer y no resulta del Registro con claridad el día en que venció el término (plazo indeterminado), no cabe la cancelación simplificada del primer párrafo del 210.1.8.ª.
4.4. Cancelación por Caducidad Convencional
Es posible pactar una caducidad automática del derecho y del asiento. La resolución de 20-04-2016 (Registro de Vielha) (BOE 02-06-2016) admite la cancelación automática si se pactó que “caducará de pleno derecho” transcurrido cierto plazo, sin necesidad de consentimiento del vendedor, salvo que conste anotada la demanda.
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* V. SUPUESTOS ESPECIALES

5.1. Permuta de Solar por Obra Futura
La condición resolutoria en la permuta presenta particularidades. La resolución de 21-10-2022 (Registro de El Puerto de Santa María nº 2) (BOE 15-11-2022) señala que no pueden equipararse automáticamente los efectos de la resolución en la permuta con los de la venta. Si se pactó una indemnización sustitutoria por imposibilidad de cumplimiento, su cancelación requiere escritura pública, no documento privado.
5.2. Cesión a Cambio de Alimentos
La resolución de 28-06-2023 (Registro de Eibar) (BOE 17-07-2023) analiza el pacto de resolución explícita en estos contratos (Art. 1797 CC). Si el pacto exige “interponer demanda”, el mero requerimiento notarial no basta para la reinscripción.
5.3. Donaciones con Cargas
En las donaciones, el incumplimiento de cargas opera de forma similar a la condición resolutoria, pero se distingue del “modo”. La resolución de 05-08-2024 (Registro de Zaragoza nº 1) (BOE 04-11-2024) permite cancelar el derecho (usufructo condicional) si se acredita por acta de notoriedad el cumplimiento del evento (no residir en la vivienda) de forma indubitada (Art. 82.2 LH). Asimismo, la resolución de 21-02-2023 (Registro de Sanlúcar la Mayor nº 1) (BOE 15-03-2023) admite la resolución de la donación mediante acta de notoriedad que acredite el incumplimiento si no hay oposición del donatario.
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* VI. CONCLUSIÓN DEL REGISTRADOR

La calificación de la condición resolutoria se rige por un criterio de protección del tracto y de los terceros. El Registrador denegará la reinscripción a favor del vendedor si no se le acredita documentalmente (acta notarial o sentencia) la notificación al comprador, la ausencia de oposición fundada y, de manera inexcusable, la consignación de las cantidades percibidas.
Igualmente, para la cancelación de la condición por caducidad, se verificará escrupulosamente el transcurso de los plazos legales (Art. 82.5 o 210 LH según el caso) y la inexistencia de asientos de reclamación vigentes o presentados en el Libro Diario que gocen de prioridad.
Este es mi dictamen que someto a cualquier otro mejor fundado en Derecho.
NotebookLM puede ofrecer respuestas inexactas. Compruébalas.

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