- I. NATURALEZA Y CONFIGURACIÓN REGISTRAL DEL DERECHO DE OPCIÓN
- II. LÍMITES ESTRUCTURALES: LA PROHIBICIÓN DEL PACTO COMISORIO
- 2.1. Doctrina General sobre la Prohibición
- 2.2. Indicios de Pacto Comisorio (Calificación Negativa)
- 2.3. Admisibilidad del “Pacto Marciano”
- III. EJERCICIO DEL DERECHO DE OPCIÓN
- IV. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES (PURGA)
- V. SUPUESTOS ESPECIALES
- 5.1. Sociedad de Gananciales y Comunidad Postganancial
- 5.2. Derecho de Superficie
- 5.3. Arrendamiento Financiero (Leasing)
- VI. CONCLUSIÓN TÉCNICA DEL REGISTRADOR
DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre LA OPCIÓN DE COMPRA.
Como Registrador de la Propiedad, procedo a sistematizar la doctrina vigente respecto a la configuración, inscripción, ejercicio y cancelación del derecho de opción de compra, figura de constante actualidad registral debido a su frecuente utilización tanto en el tráfico inmobiliario ordinario como en operaciones de financiación y garantía, lo que exige un escrupuloso control de legalidad para evitar el acceso al Registro de pactos comisorios prohibidos.
* I. NATURALEZA Y CONFIGURACIÓN REGISTRAL DEL DERECHO DE OPCIÓN
* 1.1. Concepto y Esencia del Derecho
La esencia del derecho de opción consiste en conceder a su titular la facultad de decisión respecto a la eficacia de un contrato o una adquisición. En función de las diversas modalidades que puede revestir, su ejercicio podrá limitarse a poner en marcha un contrato o producir directamente la adquisición de la propiedad si se cumplen las condiciones establecidas. Lo fundamental es que el concedente queda a expensas de la voluntad del optante. La resolución de 09-09-2024 (Registro de Madrid nº 7) (BOE 06-11-2024) reitera esta naturaleza decisoria.
* 1.2. Requisitos de Inscribibilidad: El Principio de Especialidad
Para que el derecho de opción acceda al Registro, es necesario cumplir con los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario, fundamentalmente el convenio expreso de las partes para su inscripción, el precio estipulado para la adquisición y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción (prima), y el plazo de duración.
* A) Determinación del Precio
No caben fórmulas indeterminadas para establecer el precio de la opción o del futuro contrato de compraventa. La indeterminación produce una situación de indefensión para el titular registral y vulnera el principio de especialidad. Según la resolución de 02-10-2024 (Registro de Madrid nº 47) (BOE 12-11-2024), cualquier modificación o cancelación posterior requiere el consentimiento de los titulares registrales o resolución judicial para evitar dicha indefensión.
Asimismo, pactos que prevén descuentos de cantidades entregadas a cuenta sin establecer un procedimiento objetivo de fijación, carecen de trascendencia real y no son inscribibles. La resolución de 01-10-2024 (Registro de Valencia nº 7) (BOE 13-11-2024), establece que «estas previsiones no podrían ser objeto de inscripción, en cuanto constituirían un pacto de carácter personal que no puede afectar a los terceros… careciendo de causa, en cuanto funciona como anticipo del precio de un contrato futuro que ni se ha realizado».
* B) Plazo de Duración y Conexión con otros Derechos
El artículo 14 del Reglamento Hipotecario impide, como regla general, la inscripción de un derecho de opción por más de cuatro años. No obstante, este plazo puede excederse cuando la opción es complementaria de otra figura jurídica, como el derecho de superficie. La resolución de 19-05-2016 (Registro de Granada nº 1) (BOE 09-06-2016) admite que «cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita (como el derecho de superficie), siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros registrales configurada al amparo de los principios de libertad civil».
* II. LÍMITES ESTRUCTURALES: LA PROHIBICIÓN DEL PACTO COMISORIO
Este es el aspecto más crítico en la calificación registral actual. El Registro rechaza enérgicamente la inscripción de opciones de compra que, en realidad, encubren una garantía de una deuda (negocio simulado o indirecto), vulnerando la prohibición del pacto comisorio (artículos 1859 y 1884 del Código Civil).
* 2.1. Doctrina General sobre la Prohibición
El Código Civil rechaza toda construcción jurídica en cuya virtud el acreedor, en caso de incumplimiento, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía. Esta prohibición se aplica también a los negocios indirectos. La resolución de 12-03-2025 (Registro de A Coruña nº 3) (BOE 04-04-2025) reitera que «este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos indirectos».
* 2.2. Indicios de Pacto Comisorio (Calificación Negativa)
El Registrador debe denegar la inscripción cuando del título resulten evidencias de una operación de financiación. Los indicios más comunes son:
- Relación de financiación previa o simultánea: Existencia de deudas entre concedente y optante.
- Juego de precios: Si el precio de ejercicio o la prima coinciden con el importe de una deuda y sus intereses.
- Falta de valoración objetiva: Ausencia de avalúo del bien al tiempo del ejercicio.
La resolución de 30-07-2024 (Registro de Alcudia) (BOE 23-10-2024), concluye que «lo que viene a suponer una opción como la concedida es una traba del bien en función de garantía» cuando lo que prima es la recuperación de cantidades anticipadas. En el mismo sentido, la resolución de 31-07-2024 (Registro de Alicante nº 4) (BOE 23-10-2024) confirma la calificación negativa atendiendo a la configuración del negocio. Igualmente, la resolución de 04-09-2025 (Registro de Adeje) (BOE 05-12-2025) reitera el rechazo del pacto comisorio encubierto.
* 2.3. Admisibilidad del “Pacto Marciano”
La prohibición no es absoluta si se evita el enriquecimiento injusto. Se requiere un procedimiento de valoración objetiva del bien. La resolución de 16-01-2025 (Registro de Madrid nº 24) (BOE 13-02-2025) admite la figura siempre que no haya desequilibrio, pero confirma el defecto si existe financiación encubierta.
* III. EJERCICIO DEL DERECHO DE OPCIÓN
* 3.1. Ejercicio Unilateral
Es inscribible el pacto que permite el ejercicio unilateral de la opción por el optante sin necesidad de la comparecencia del concedente, siempre que se cumplan estrictamente los requisitos pactados e inscritos. La resolución de 13-05-2021 (Registro de Mijas nº 1) (BOE 05-05-2021) establece que «tal innecesariedad de su consentimiento ha de tener su base en el exacto cumplimiento de los requisitos inscritos». Asimismo, la resolución de 29-11-2022 (Registro de Cullera) (BOE 20-12-2022) recuerda que la jurisprudencia admite esta figura siempre que haya «exacto cumplimiento de los requisitos pactados».
* 3.2. Notificaciones
La notificación al concedente es un trámite esencial. Si se pacta un medio específico (ej. correo certificado con acuse de recibo), no es válida otra forma (ej. infructuosa) para inscribir la cancelación o consumación. La resolución de 22-10-2024 (Registro de Las Palmas de Gran Canaria nº 6) (BOE 21-11-2024) confirma el defecto ante una «infructuosa práctica de la diligencia de notificación… no habiéndose enviado la cédula por correo certificado con acuse de recibo».
* IV. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES (PURGA)
El ejercicio de la opción implica la purga de cargas posteriores, pero exige garantías para los titulares de dichos asientos (Art. 175.6 RH).
* 4.1. Regla General: Consignación Íntegra
Es necesario el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores. La resolución de 05-03-2025 (Registro de Tarragona nº 3) (BOE 05-04-2025), es tajante: «la cancelación interesada precisa la previa consignación de los importes entregados al concedente de la opción, a cuenta del pago del precio». Igualmente, la resolución de 15-01-2024 (Registro de Andújar) (BOE 22-02-2024) reitera que es necesario «el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores».
* 4.2. Excepciones a la Consignación (Deducciones)
Se admite no consignar íntegramente si se pactaron y registraron deducciones específicas:
- Prima de la opción: Si se pactó que se descuenta del precio.
- Cargas preferentes: Retención para pago de hipotecas anteriores (hasta el límite de cobertura).
- Compensación: Si no encubre pacto comisorio.
La resolución de 22-01-2018 (Registro de San Javier nº 2) (BOE 01-02-2018), detalla estas excepciones: «puede efectuarse la deducción del importe de la prima… o del importe de cargas anteriores… no procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado». Esto se reitera en la resolución de 21-07-2021 (Registro de Madrid nº 35) (BOE 05-08-2021),.
Sin embargo, no son admisibles deducciones indeterminadas o al arbitrio del optante. La resolución de 11-03-2022 (Registro de Pontevedra nº 2) (BOE 04-05-2022), aclara que «el principio de consignación íntegra… debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante».
* V. SUPUESTOS ESPECIALES
* 5.1. Sociedad de Gananciales y Comunidad Postganancial
Si el derecho de opción era ganancial y se ejercita tras la disolución de la sociedad (ej. divorcio) pero sin liquidación, el bien adquirido tendrá carácter de comunidad postganancial (o germánica en mano común), no proindiviso ordinario. La resolución de 25-07-2018 (Registro de Vitoria nº 5) (BOE 04-08-2018), advierte que considerar que se adquiere en copropiedad ordinaria «puede comportar el perjuicio de los derechos de los acreedores de la sociedad de gananciales».
* 5.2. Derecho de Superficie
Es compatible constituir un derecho de superficie con una opción de compra. Al ejercitarse la opción, el derecho de superficie se extingue por confusión. La resolución de 19-05-2016 (Registro de Granada nº 1) (BOE 09-06-2016) confirma que «se trata de dos derechos reales con contenido y dinámica propia, cuya compatibilidad debe ser aceptada».
* 5.3. Arrendamiento Financiero (Leasing)
El derecho de opción en el leasing tiene naturaleza real si se inscribe, y se aplican normas específicas (ej. Código Civil de Cataluña si procede). La resolución de 30-09-2020 (Registro de O Barco de Valdeorras) (BOE 14-10-2020) analiza la normativa aplicable según la fecha del contrato.
* VI. CONCLUSIÓN TÉCNICA DEL REGISTRADOR
Como Registrador, concluyo que la calificación del derecho de opción requiere:
- Vigilancia extrema ante el pacto comisorio: Denegar la inscripción si la opción oculta una garantía de deuda sin los procedimientos de ejecución legal.
- Claridad en el precio y deducciones: Exigir que las cantidades a descontar del precio (prima, cargas previas) estén perfectamente determinadas registralmente para proteger a los titulares de cargas posteriores.
- Rigor en el ejercicio unilateral: Verificar la notificación fehaciente al concedente y la consignación íntegra del precio sobrante a favor de terceros, rechazando retenciones no pactadas explícitamente e inscritas.
Este es mi dictamen que someto a cualquier otro mejor fundado en Derecho.
