- I. NATURALEZA JURÍDICA Y CONFIGURACIÓN DEL RÉGIMEN
- II. EL TÍTULO CONSTITUTIVO Y LAS REGLAS DE MODIFICACIÓN
- **III. RÉGIMEN DEL ALQUILER TURÍSTICO (ART. 17.12 LPH)**
- IV. OPERACIONES DE MODIFICACIÓN HIPOTECARIA
- V. MODALIDADES ESPECIALES: PROPIEDAD HORIZONTAL “TUMBADA” Y COMPLEJOS INMOBILIARIOS
- **VI. COMUNIDADES FUNCIONALES (ART. 68 RH)**
- VII. EL DERECHO DE VUELO
- VIII. FORMALIDADES Y PUBLICIDAD REGISTRAL
DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre el régimen de la Propiedad Horizontal, sus modificaciones y los requisitos para su acceso al Registro de la Propiedad.
El régimen de propiedad horizontal constituye una de las instituciones más dinámicas del tráfico jurídico-inmobiliario, fundamentada en la coexistencia de derechos de propiedad exclusiva sobre departamentos independientes con una copropiedad inseparable sobre los elementos comunes. A continuación, analizo pormenorizadamente los criterios doctrinales vigentes:
* I. NATURALEZA JURÍDICA Y CONFIGURACIÓN DEL RÉGIMEN
* 1.1. El objeto complejo del derecho de propiedad
La propiedad horizontal no es una yuxtaposición de titularidades, sino una unidad jurídica. Según la Resolución de 29-05-2019 (Registro de Sanlúcar de Barrameda) (BOE 24-06-2019), “el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo -es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente- y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la LPH y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas… sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja”.
* 1.2. Situaciones de Propiedad Horizontal “de hecho”
El régimen puede existir con plenitud de efectos internos incluso sin inscripción formal. La Resolución de 05-07-2023 (Registro de Mancha Real) (BOE 24-07-2023) reitera que el régimen “existe desde que los varios pisos o locales pasan a pertenecer a diferentes personas aun cuando todavía no se haya formalizado e inscrito la constitución del régimen”. En estas situaciones, si bien la transmisión de lo ya inscrito es posible, cualquier modificación hipotecaria requiere la previa constitución formal del título.
* II. EL TÍTULO CONSTITUTIVO Y LAS REGLAS DE MODIFICACIÓN
* 2.1. El principio de unanimidad y el acto colectivo
Como regla general, las modificaciones de las reglas contenidas en el título constitutivo o estatutos exigen unanimidad. Resolución de 27-04-2021 (Registro de Santa Cruz de Tenerife Nº 1) (BOE 19-05-2021). Se debe distinguir entre “acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos… los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio… requieren el consentimiento individualizado o ‘uti singuli’ de los propietarios correspondientes”.
* 2.2. Afectación individual y salvaguardia de terceros
No basta el acuerdo de la Junta si el derecho dominical de un propietario se ve mermado. Resolución de 25-02-2021 (Registro de Castro-Urdiales) (BOE 22-04-2021): “el acuerdo adoptado pretende modificar el carácter que corresponde a determinadas terrazas… lo que implica en todo caso la modificación de la descripción de los elementos privativos… afectando a los derechos de dominio de sus respectivos titulares y por ello se requiere el consentimiento individualizado”.
Asimismo, las modificaciones no inscritas son inoponibles a quienes adquieren e inscriben con posterioridad. Resolución de 23-10-2020 (Registro de Denia nº 2) (BOE 06-11-2020): “si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos… es necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares… por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones… no inscritas oportunamente”.
* **III. RÉGIMEN DEL ALQUILER TURÍSTICO (ART. 17.12 LPH)**
* 3.1. La mayoría reducida de 3/5
Tras el Real Decreto-ley 7/2019, se permite limitar o condicionar el alquiler turístico con el voto favorable de las 3/5 partes. Resolución de 27-04-2021 (Registro de Santa Cruz de Tenerife Nº 1) (BOE 19-05-2021): “reduce la mayoría necesaria… suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas”.
* 3.2. Alcance de la prohibición y nuevos usos
La facultad de “limitar o condicionar” incluye la de prohibir. Resolución de 06-02-2025 (Registro de Madrid nº 29) (BOE 21-02-2025): “el propio texto de la norma… en modo alguno impide la prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa ‘limite o condicione’, la disyuntiva indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos”.
No obstante, esta mayoría de 3/5 no es aplicable a la “hospedería” o “alquiler vacacional” fuera de la normativa sectorial, que siguen requiriendo unanimidad. Resolución de 22-06-2022 (Registro de Madrid nº 28) (BOE 26-07-2022). Además, cláusulas antiguas que prohíban “pensiones o negocios” se consideran suficientes para denegar el Número de Registro Único de Alquiler (NRUA). Resolución de 29-09-2025 (Registro Vélez-Málaga nº 3) (BOE 29-12-2025).
* IV. OPERACIONES DE MODIFICACIÓN HIPOTECARIA
* 4.1. División, segregación y agrupación
Cualquier acto que incremente el número de elementos privativos respecto a la licencia de obra nueva exige autorización administrativa. Resolución de 13-05-2016 (Registro de Cunit) (BOE 06-06-2016): “la realización de algún acto de división… respecto de pisos, locales o anejos… requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento”.
* 4.2. Cláusulas estatutarias de exoneración de consentimiento
Es válida la reserva de la facultad de dividir o agrupar sin acuerdo de junta si consta inscrita. Resolución de 27-06-2022 (Registro de Málaga nº 4) (BOE 26-07-2022). Sin embargo, si la cláusula no fija el método de recálculo de cuotas, el acuerdo de la junta sigue siendo necesario para determinar la nueva participación. Resolución de 03-06-2020 (Registro de Castellón de la Plana nº 3) (BOE 23-07-2020).
* V. MODALIDADES ESPECIALES: PROPIEDAD HORIZONTAL “TUMBADA” Y COMPLEJOS INMOBILIARIOS
* 5.1. Criterio de distinción: La naturaleza del suelo
La clave reside en si el suelo es común o si hay fraccionamiento. Resolución de 17-12-2024 (Registro de Villajoyosa nº 1) (BOE 06-02-2025): “el hecho diferencial que distingue el complejo inmobiliario de la propiedad horizontal tumbada radica en que, en esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes”.
* 5.2. Control de parcelación urbanística
Si la configuración privativa incluye parcelas de suelo exclusivas, se asimila a un complejo inmobiliario que exige licencia de parcelación. Resolución de 04-02-2025 (Registro de Don Benito) (BOE 21-02-2025): “si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca… debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística”.
* **VI. COMUNIDADES FUNCIONALES (ART. 68 RH)**
* 6.1. Garajes y trasteros
La división de un local en plazas mediante cuotas con uso exclusivo no constituye, por sí sola, una modificación del título constitutivo. Resolución de 05-02-2025 (Registro de Bilbao nº 6) (BOE 21-02-2025): “no se exige acuerdo de la comunidad de propietarios para distribuir un local en trasteros mediante cuotas con asignación de uso ex art. 68 RH”.
* 6.2. Requisitos de descripción
Para inscribir estas cuotas, es obligatoria la descripción pormenorizada. Resolución de 13-12-2023 (Registro de Elche nº 5) (BOE 18-01-2024): “exige para los supuestos de transmisión de una participación indivisa… la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil”.
* VII. EL DERECHO DE VUELO
* 7.1. Naturaleza y prohibición de confusión
El derecho de vuelo es un ius in re aliena. Resolución de 10-06-2024 (Registro de Monforte de Lemos-Quiroga) (BOE 09-10-2024): “el derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se trataría de una simple facultad del dominio”.
* 7.2. Requisitos de configuración
Para su plena eficacia real, debe estar delimitado temporalmente y determinar las cuotas de las futuras plantas. Resolución de 25-09-2023 (Registro de Úbeda nº 2) (BOE 27-09-2023): “es necesario… que cuente con la conformidad de los propietarios… en la medida en que uno de los elementos esenciales… como el plazo para su ejercicio, no haya sido previamente determinado”.
* VIII. FORMALIDADES Y PUBLICIDAD REGISTRAL
* 8.1. Legalización del Libro de Actas
Los registradores deben diligenciar los libros incluso para comunidades de hecho. Resolución de 08-05-2025 (Registro de Elda nº 1) (BOE 09-06-2025): “se requiere que la comunidad esté integrada por dos o más edificaciones… y que el libro esté llamado a reflejar acuerdos propios de un órgano colectivo”.
* 8.2. Publicidad de los estatutos
La finca matriz conserva su vigencia para la publicidad de las normas comunes. Resolución de 29-05-2023 (Registro de Corcubión-Muros) (BOE 28-06-2023): “del hecho de que se abra folio independiente a cada uno de los elementos… no se deduce que la finca matriz haya perdido vigencia… por ello la publicidad de la matriz podrá solicitarse que se emita por medio de una certificación o de una nota simple”.
Este es mi dictamen, emitido con el rigor que la especialidad requiere, fundamentado en la doctrina consolidada de la DGSJFP y que someto a cualquier otra opinión mejor fundada en Derecho.
