DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre los requisitos, tanto civiles como urbanísticos, exigibles para posibilitar la inscripción registral de la división de un elemento privativo en varios dentro del régimen de propiedad horizontal.

* I. INTRODUCCIÓN DOGMÁTICA: LA DIVISIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO COMO MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO

El régimen de propiedad horizontal, tal y como se halla configurado en el artículo 396 del Código Civil y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), se fundamenta en la coexistencia inescindible de un derecho de propiedad singular y exclusivo sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente (el elemento privativo), y un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio.

Cuando el titular de un piso o local comercial (departamento independiente) pretende proceder a su división material o jurídica para conformar dos o más nuevas fincas registrales dotadas de completa autonomía (susceptibles de tráfico jurídico separado), se produce una alteración estructural que trasciende la mera esfera interna del elemento. Esta operación registral y civil incide inexorablemente sobre las bases arquitectónicas y estatutarias del edificio en su conjunto. Por este motivo, nuestro ordenamiento jurídico ha erigido un doble filtro de legalidad —civil y urbanístico— para que dicha mutación jurídico-real pueda cristalizar y obtener el amparo de la fe pública registral.

A lo largo del presente dictamen, desgranaré con el máximo rigor técnico y exhaustividad la doctrina consolidada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en relación a ambos órdenes de requisitos.

* II. REQUISITOS CIVILES: EL RÉGIMEN DE MAYORÍAS Y LAS EXCEPCIONES ESTATUTARIAS

La primera vertiente de la calificación registral a la hora de enjuiciar un título que documenta la división de un piso o local se asienta sobre el principio hipotecario de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y las exigencias materiales de la Ley sobre Propiedad Horizontal relativas a la alteración del título constitutivo.

* A. La Regla General: El Acuerdo Preceptivo de la Junta de Propietarios

La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, implica una reconfiguración de las bases estructurales y jurídicas del edificio. Como ha fundamentado ininterrumpidamente el Centro Directivo, la exigencia de recabar el consentimiento de los restantes copropietarios se asienta en una doble motivación. Así lo expone literalmente la resolución de 03-03-2022 (Registro de Madrid nº 36 – BOE 24-03-2022): “Por una parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio en régimen de propiedad horizontal: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales. Por otra, una consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad: el hecho de que, además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios”.

En consecuencia, el consentimiento para llevar a cabo la división de un departamento no pertenece a la esfera de la decisión unilateral del propietario del mismo, sino que “es un acto para el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad”, tal y como corrobora la misma resolución de 03-03-2022 (Registro de Madrid nº 36 – BOE 24-03-2022).

1. La flexibilización del quórum: de la unanimidad a los tres quintos

Tradicionalmente, cualquier alteración de los elementos privativos que comportase modificación de las cuotas de participación requería la unanimidad del artículo 17 LPH. No obstante, el legislador estatal introdujo una flexibilización sustancial mediante la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

En la actualidad, y de conformidad con el artículo 10.3.b) de la LPH, la resolución de 15-02-2016 (Registro de Palma de Mallorca nº 3 – BOE 11-03-2016) constata que para llevar a cabo la división de un departamento independiente “será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio”.

* B. La Excepción a la Regla General: La Reserva o Autorización Estatutaria

El imperativo de obtener el acuerdo de la comunidad decae de forma absoluta cuando en el propio título constitutivo de la propiedad horizontal, o en los estatutos comunitarios debidamente inscritos, figure una cláusula expresa que dispense de este trámite al propietario.

El Tribunal Supremo y la Dirección General, amparados en el principio de autonomía de la voluntad (artículo 396 del Código Civil), han avalado de modo incontestable la plena legalidad de este tipo de previsiones. A este respecto, la resolución de 15-02-2016 (Registro de Palma de Mallorca nº 3 – BOE 11-03-2016) expone que “Esta Dirección General ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios. Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para la modificación del título constitutivo”.

1. Eficacia “erga omnes” y alcance material de la cláusula

La existencia de esta cláusula estatutaria despliega un escudo protector en favor del propietario segregante, vinculando a los adquirentes posteriores que ingresen en el régimen de propiedad horizontal. La resolución de 14-02-2023 (Registro de Manacor nº 2 – BOE 08-03-2023) refrenda que “ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios”. Si dicha cláusula consta inscrita, la autorización del propietario para reordenar internamente su dominio resulta plenamente oponible y válida.

Más aún, la resolución de 02-11-2023 (Registro de Madrid nº 20 – BOE 30-11-2023) admite que cuando de la cláusula estatutaria “resulta una facultad general para reconfigurar el local comercial, mediante su agrupación y división «sin precisar para ello de consentimiento alguno de la Comunidad»”, el acto documentado en la escritura de segregación se encuentra íntegramente amparado, debiendo el Registrador acceder a su inscripción sin exigir actas comunitarias adicionales.

2. Límites a las autorizaciones estatutarias

A pesar de la generosidad interpretativa del Centro Directivo, la dispensa de consentimiento comunitario tiene líneas rojas insoslayables. Como advierte certeramente la resolución de 31-07-2025 (Registro de Madrid nº 4 – BOE 30-10-2025): “Pero la modificación en la descripción de un elemento privativo, si excede de ese ámbito de actuación individual que se reconoce por la ley a su propietario, no puede llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo de la junta de propietarios… En el presente caso, la modificación que se pretende hacer constar en el Registro, con creación incluso de una terraza, excede del ámbito de las alteraciones permitidas según la norma estatutaria transcrita, y requiere el acuerdo de la junta de propietarios”.

Por consiguiente, la autorización estatutaria ampara la división jurídica y el reparto de la cuota y de los tabiques separadores internos, pero jamás habilitará para menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, los muros de carga, o su configuración o estado exteriores sin contar con la aprobación colectiva.

* III. REQUISITOS URBANÍSTICOS: EL CONTROL ADMINISTRATIVO PREVENTIVO

Cumplidos escrupulosamente los requisitos civiles, la calificación registral debe inexorablemente adentrarse en el examen del rigor urbanístico. A diferencia de las épocas pretéritas en las que la división de un piso en dos podía operar al margen del Ayuntamiento, el marco legislativo moderno ha configurado la división horizontal como un mecanismo asimilable a la parcelación cuando incrementa el número de unidades de ocupación.

* A. El Principio de Exigencia de Autorización Administrativa (Ley 8/2013)

La entrada en vigor de la Ley 8/2013 marcó un punto de inflexión estructural. El legislador modificó simultáneamente el artículo 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal y los preceptos correspondientes de la Ley de Suelo (actualmente artículo 26 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por RD Legislativo 7/2015 – TRLSRU).

Como decreta fehacientemente la resolución de 28-05-2014 (Registro de Valencia nº 9 – BOE 25-07-2014): “No hay duda… que tras la redacción dada al artículo 10.3.b) de la Ley sobre Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la realización de algún acto de división, segregación o agregación, con la finalidad recogida en dicho precepto, respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento”.

Del mismo modo, la resolución de 15-02-2016 (Registro de Palma de Mallorca nº 3 – BOE 11-03-2016) reitera que se “requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento”, confirmando el carácter insubsanable de este requisito para que el notario pueda autorizar y el Registrador pueda despachar el título.

* B. El Título Administrativo Habilitante: Competencia Autonómica

Establecido por la normativa básica del Estado el presupuesto formal de la necesidad de autorización administrativa previa, la fijación del concreto documento o título que servirá de salvoconducto registral ha sido diferida a las competencias legislativas de las Comunidades Autónomas en materia de urbanismo.

La resolución de 26-06-2018 (Registro de Madrid nº 4 – BOE 10-07-2018) ilustra con gran rigor este ensamblaje competencial: “Cabe afirmar, no obstante el carácter básico de la normativa citada, que la determinación del concreto título administrativo habilitante exigido para los actos de división o segregación de locales y demás previstos en el citado artículo 10.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, corresponderá a la legislación autonómica competente”. Añade el Centro Directivo que: “En caso de no concretar dicha normativa el tipo de título administrativo habilitante… debe estimarse suficiente, a efectos de inscripción, que se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de locales, como puede ser la licencia o, en su caso declaración responsable”.

Para comprender la operatividad práctica de esta doctrina, cabe citar las variaciones territoriales reconocidas por la jurisprudencia registral:

1. Comunidad de Madrid: Conforme a la resolución de 26-06-2018 (Registro de Madrid nº 4 – BOE 10-07-2018), no es suficiente una mera declaración responsable, sino que es preceptiva “la obtención de la correspondiente licencia, la cual será tramitada por el procedimiento común a que se refiere la Ordenanza Municipal”.
2. Andalucía: La resolución de 15-10-2024 (Registro de Málaga nº 3 – BOE 21-11-2024) constata que el título habilitante en esta región para la división de locales en un edificio existente se conforma mediante la “declaración responsable urbanística, junto con el acto de conformidad expreso del ayuntamiento que corresponda”.

En cualquier escenario, el notario debe testimoniar el acto administrativo de conformidad (sea licencia, resolución estimatoria o diligencia técnica de conformidad a la declaración responsable) en el cuerpo de la escritura de división material y modificación hipotecaria.

* C. La Única Excepción de Base Estatal: Inexistencia de Incremento de Elementos Privativos

La única válvula de escape que permite esquivar la presentación de la citada autorización urbanística se ampara en el artículo 26.6 del TRLSRU (y su correlación con la salvedad final del artículo 10.3.b LPH). La norma establece que no será necesaria dicha intervención administrativa “Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos”.

El Registrador debe extremar su calificación técnica sobre este punto matemático. La resolución de 28-05-2014 (Registro de Valencia nº 9 – BOE 25-07-2014) aborda el caso excepcional de un propietario que segrega parte de su local para, de forma estrictamente simultánea, agregarla a otro local contiguo de su propiedad. En tal caso: “es evidente… que dicha circunstancia exoneradora concurre en este caso, dado que el número de elementos independientes del edificio permanece inalterado… No hay pues alteración del número de elementos independientes del edificio, que ni se ven aumentados o reducidos a consecuencia del acto documentado”.

Sin embargo, si el propósito primigenio es partir un piso en dos viviendas diferentes o un local en dos locales (el caso típico de división), el número de elementos indudablemente experimenta un incremento, quedando por tanto sujeto inexcusablemente al mandato imperativo de la autorización administrativa.

* IV. LA VÍA EXCEPCIONAL DE ACCESO REGISTRAL: EL EXPEDIENTE DE ANTIGÜEDAD (ARTÍCULO 28.4 DE LA LEY DE SUELO)

Una de las construcciones doctrinales más audaces y garantistas formuladas por la DGSJFP en la última década ha sido la equiparación teleológica entre las “divisiones y segregaciones consolidadas por el transcurso del tiempo” y las “declaraciones de obra nueva antigua”, permitiendo la inscripción de las primeras sin aportar licencia en vigor, si se prueba irrefutablemente su antigüedad prescriptiva.

* A. Identidad Ontológica entre el Cambio Estructural y la Modificación de Obra Nueva

La piedra angular de esta doctrina arranca del axioma de que dividir un elemento registral no es un acto neutro, sino que incide en el corazón material del derecho. Según expone la resolución de 15-10-2024 (Registro de Málaga nº 3 – BOE 21-11-2024): “viene reiterando este Centro Directivo en relación con las divisiones de pisos y locales en edificios constituidos en propiedad horizontal… que son equiparables a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015”.

A saber, las dos vías son:

• a) El artículo 28.1 TRLSRU: Aportación de la licencia (ya analizado en el epígrafe anterior).
• b) El artículo 28.4 TRLSRU: Acreditación de la antigüedad suficiente para que resulte improcedente la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

* B. Requisitos para la Consolidación por Antigüedad en Divisiones de Elementos Privativos

La resolución de 26-11-2025 (Registro de Madrid nº 9 – BOE 09-03-2026) sistematiza y remata este esquema de forma prístina, confirmando que: “cabe también la división horizontal, por antigüedad, de las viviendas o locales descritos en el edificio declarado por la vía del citado artículo 28.4. El fundamento legal se encuentra en el propio artículo 26.6 de la Ley de Suelo, en la medida que el número y características de los elementos privativos resultantes resulten de la declaración de obra nueva inscrita al amparo del artículo 28.4”.

Por lo tanto, si el propietario llevó a cabo la división de su piso en dos viviendas subrepticiamente (sin licencia) hace, por ejemplo, 20 años, podrá inscribir registralmente dicha modificación estructural sin precisar de la licencia de división de la LPH, siempre y cuando acredite fehacientemente (mediante certificado técnico visado, o certificado municipal, o documento catastral histórico) los siguientes extremos:

1. Antigüedad suficiente: Que la fecha de materialización de los muros divisorios e independización fáctica sea anterior al plazo legal autonómico exigido para la prescripción de la acción de disciplina urbanística. Así lo ratifica un supuesto análogo de la resolución de 16-09-2020 (Registro No Especificado – BOE 07-10-2020) que aceptó la vía del 28.4 LS cuando un certificado acreditaba que “el local comercial objeto de la segregación… ya existe construido y dividido desde el año 2001… Por lo que se utiliza uno de los medios previstos en el art.28.4 para acreditar la antigüedad de la segregación tal y como se describe y no consta la existencia de anotación preventiva de iniciación de expediente de disciplina urbanística”.
2. Inexistencia de expediente disciplinario: Que no obre anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística en el folio registral.
3. Fuera de dominio público: Que la finca no ocupe suelo demanial.

Si se colman estos requerimientos fácticos, la calificación registral admitirá la división del piso como una situación de facto consolidada, practicando posteriormente, de oficio, la obligada comunicación al Ayuntamiento pertinente conforme estipula el artículo 28.4.b del TRLSRU.

* V. DELIMITACIÓN FRENTE A FIGURAS AFINES: LA COMUNIDAD FUNCIONAL (ART. 68 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO)

Para agotar íntegramente la exigencia de exhaustividad en el marco del dictamen técnico, se impone diferenciar nítidamente la genuina “división o segregación de un piso/local” (sometida a los requisitos cimentados en los epígrafes II, III y IV) de la mera “distribución de usos o asignación de espacios” amparada en una subcomunidad funcional especial.

Este escenario surge, típicamente, cuando el propietario de un local no lo divide registralmente en entidades autónomas, sino que decide vender “cuotas indivisas” atribuyendo a cada participación el uso exclusivo de un espacio interno acotado (generalmente para crear plazas de garaje o trasteros).

* A. Inaplicabilidad de las reglas de División Material (No Exigencia del Artículo 10.3.b LPH)

La Dirección General ha sido palmaria al extirpar estos actos organizativos del férreo corsé de las segregaciones de propiedad horizontal. Según el dictamen contenido en la resolución de 05-02-2025 (Registro de Bilbao nº 6 – BOE 21-02-2025): “En cuanto a su naturaleza jurídica, en el caso de la comunidad funcional la finca original no se extingue ni se crean fincas independientes, sino que la propiedad de la misma se distribuye en cuotas, cada una de las cuales da derecho al uso exclusivo de una zona determinada… Por tanto, la comunidad funcional es distinta a las figuras de división y de segregación”.

En consecuencia, el mandato legal de exigir el acuerdo previo de las tres quintas partes de la comunidad de propietarios del edificio no resulta de aplicación. Dictamina el Centro Directivo que si la comunidad deseaba “restringir la entrada de nuevos propietarios, o los usos de ciertos elementos, tendrían que hacerlo en un estatuto privativo, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad… pues no ha de olvidarse un principio general de especial alcance y relevancia en el campo del derecho privado: lo no prohibido está permitido”.

Por ello, si el dueño de un local (sin realizar alteraciones estructurales externas que exijan licencia por constituir parcelación de suelo ni alterar la cuota matriz frente a la generalidad de comuneros del edificio) lo organiza interiormente en régimen de la subcomunidad funcional del artículo 68 del Reglamento Hipotecario, no se halla sujeto ni a la autorización administrativa por segregación ni a la anuencia de la junta de propietarios del edificio.

* VI. CONCLUSIONES FINALES Y SÍNTESIS DEL DICTAMEN

A la vista de la profusa, meticulosa y consolidada jurisprudencia registral emanada desde 2012 hasta 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (y la extinta DGRN), elevo las siguientes conclusiones de obligado cumplimiento para proceder a la calificación positiva e inscripción de la división de un elemento privativo en régimen de propiedad horizontal:

PRIMERA.- Naturaleza y Quórum Comunitario: La división de un elemento privativo para formar otros dos o más de menor dimensión comporta, estructural y registralmente, una modificación del título constitutivo y de las bases orgánicas del edificio. A tenor del artículo 10.3.b) LPH (introducido por la Ley 8/2013), es civil e hipotecariamente inexcusable obtener el previo acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por la mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas.

SEGUNDA.- Dispensa por Reserva Estatutaria: Excepcionalmente, no se exigirá el acuerdo de la comunidad si en los Estatutos inscritos del régimen de Propiedad Horizontal figura expresamente una cláusula que dispense al titular de este requisito, autorizando unilateralmente la segregación y redistribución de la cuota originaria, siempre que el acto particular no exceda de los límites estatutarios (como invadir muros de carga o zonas demaniales del edificio, donde renacería la exigencia de consentimiento unánime).

TERCERA.- Control Preventivo Urbanístico (Regla General): El sistema exige insoslayablemente acreditar el control de la legalidad urbanística municipal. Deberá aportarse como título habilitante la autorización administrativa expresa(Licencia o, si así lo establece la normativa Autonómica como en Andalucía o Madrid en ciertos actos menores, la Declaración Responsable con certificado de conformidad del Ayuntamiento). Este requisito decae en el rarísimo caso de que la división material y agregación colindante simultánea no origine un “incremento del número de los elementos privativos” (art. 26.6 TRLSRU).

CUARTA.- La Inscripción por Antigüedad Consolidada (Regla Excepcional): Como equivalente legal a la declaración de obra nueva antigua (art. 28.4 TRLSRU), si la división o segregación del piso/local se ejecutó subrepticiamente en el pasado sin contar con la pertinente licencia, resultará plenamente inscribible si el requirente aporta certificación técnica, municipal o catastral que pruebe de manera indubitada que la configuración física de la división es anterior a la finalización de los plazos de prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística exigidos por el legislador autonómico aplicable.

QUINTA.- Delimitación Conceptual con el Artículo 68 RH: Si la actuación no pretende crear nuevas fincas jurídicamente desvinculadas ante la Propiedad Horizontal general, sino instaurar un régimen interior de transmisión de cuotas indivisas con asignación exclusiva de uso (subcomunidades funcionales de garajes o trasteros), no regirán estas exigencias agravadas de división y segregación, bastando el cumplimiento del principio de especialidad en la delineación fáctica de los espacios asignados.

Con ello, doy por emitido el presente dictamen.