DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la inmatriculación de fincas por la vía del doble título público, regulada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
El procedimiento de inmatriculación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria (LH), tras la profunda reforma operada por la Ley 13/2015, constituye un cauce excepcional para el primer acceso de las fincas al Registro. Su aplicación exige una rigurosa labor de calificación para evitar la doble inmatriculación y la invasión del dominio público, garantizando que el título público traslativo venga precedido de una adquisición fehaciente con al menos un año de antelación.
* I. REQUISITOS SUSTANTIVOS: EL DOBLE TÍTULO Y EL LAPSO TEMPORAL
* 1.1. La acreditación de la previa adquisición
La redacción actual del artículo 205 LH es más exigente que la anterior, al requerir que el transmitente acredite su adquisición mediante un título público otorgado al menos un año antes del título inmatriculador. “Con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes”.
- Cita: Resolución de 15-11-2019 (Registro de Bande) (BOE 03-12-2019).
- Cita: Resolución de 29-03-2023 (Registro de Piedrahíta) (BOE 18-04-2023).
* 1.2. El cómputo del año en las adquisiciones hereditarias
En los supuestos de herencia, el plazo de un año no se computa desde la escritura de partición, sino desde el fallecimiento. “El plazo de un año a que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se entiende adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios”.
- Cita: Resolución de 08-02-2023 (Registro de Corcubión-Muros) (BOE 06-03-2023).
- Cita: Resolución de 18-04-2018 (Registro de Avilés nº 2) (BOE 08-05-2018).
* II. REQUISITOS FORMALES: IDENTIDAD Y CORRESPONDENCIA CATASTRAL
* 2.1. La obligatoriedad de la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CDG)
Es presupuesto ineludible la aportación de una certificación catastral que coincida plenamente con la descripción del título. El legislador, al emplear la expresión «en todo caso», “ya no otorga al registrador el mismo margen de apreciación, ni la misma flexibilidad en la apreciación de la identidad” que en otros procedimientos.
- Cita: Resolución de 21-01-2020 (Registro de Pastrana-Sacedón) (BOE 18-06-2020).
- Cita: Resolución de 07-06-2019 (Registro de Lorca nº 1) (BOE 04-07-2019).
* 2.2. Inmatriculación de cuotas o nuda propiedad
Es posible la inmatriculación parcial de facultades del dominio, pero el Registrador debe velar por que el título previo cubra la totalidad del derecho. “No sería correcto inmatricular un derecho real de ‘pleno dominio’ mencionando que está gravado con un derecho real de usufructo que no es objeto de inscripción formal”.
- Cita: Resolución de 25-07-2023 (Registro de …) (BOE 27-09-2023).
* III. FUNCIÓN CALIFICADORA Y DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD
* 3.1. El juicio de identidad de la finca
El Registrador debe verificar que la finca no esté previamente inscrita. “Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados”.
- Cita: Resolución de 31-01-2018 (Registro de Cartagena nº 3) (BOE 13-02-2018).
- Cita: Resolución de 09-04-2024 (Registro de Sevilla nº 7) (BOE 26-04-2024).
* 3.2. Aplicación analógica del artículo 199 LH
Para disipar dudas sobre posibles solapes con fincas ya inmatriculadas, es doctrina reiterada que el Registrador debe acudir al procedimiento de notificación a colindantes. “No sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga (…) dudas fundadas (…) pueda y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199”.
- Cita: Resolución de 27-03-2023 (Registro de Archidona) (BOE 18-04-2023).
- Cita: Resolución de 14-02-2024 (Registro de Tías) (BOE 14-03-2024).
* IV. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
* 4.1. El deber de salvaguardia del demanio
El Registrador debe denegar la inmatriculación si existe riesgo de invasión del dominio público, incluso el no inscrito. “La protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito (…) de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador”.
- Cita: Resolución de 24-04-2018 (Registro de Cangas) (BOE 11-05-2018).
- Cita: Resolución de 11-02-2025 (Registro de Gérgal) (BOE 28-02-2025).
* 4.2. Notificación obligatoria a la Administración
Ante indicios de colindancia con el dominio público (carreteras, cauces, costas), es imperativa la notificación a la Administración competente. “Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación (…) el Registrador (…) denegará la inmatriculación pretendida”.
- Cita: Resolución de 25-04-2024 (Registro de Pego) (BOE 17-05-2024).
- Cita: Resolución de 11-10-2018 (Registro de Santa Cruz de Tenerife nº 1) (BOE 05-11-2018).
* V. TÍTULOS CREADOS “AD HOC” E INSTRUMENTALIDAD
El Registrador tiene la facultad de calificar si la documentación ha sido creada artificialmente para eludir las garantías del sistema. “No supone una extralimitación competencial que el registrador califique si los títulos (…) han sido elaborados ‘ad hoc’ de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos”. Sin embargo, esta apreciación debe basarse en indicios objetivos (circularidad, simultaneidad, falta de coste fiscal).
- Cita: Resolución de 18-03-2025 (Registro de Eivissa nº 4) (BOE 08-04-2025).
- Cita: Resolución de 18-02-2021 (Registro de Iznalloz) (BOE 10-03-2021).
Este es mi dictamen, emitido con el rigor técnico que la seguridad jurídica preventiva demanda y fundamentado estrictamente en la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que someto a cualquier otra opinión mejor fundada en Derecho.
