DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la doble inmatriculación.

La doble inmatriculación representa una de las patologías más graves del sistema registral de folio real, al quebrar la presunción de exactitud y la función de seguridad jurídica del Registro. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, el procedimiento para su subsanación ha sido profundamente remodelado, trasladando la competencia inicial al Registrador a través del expediente de jurisdicción voluntaria regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

* I. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA

* 1.1. Definición de la situación patológica

La doble inmatriculación existe cuando “una misma finca, o una parte de ella, consta inscrita dos o más veces en folios diferentes y con distintos números”. Se trata de una anomalía que el legislador busca resolver mediante un procedimiento desjudicializado en su fase inicial.

• Cita: Resolución de 30-10-2020 (Registro de Jaén nº 2) (BOE 23-11-2020).
• Cita: Resolución de 30-01-2024 (Registro de Madrid nº 19) (BOE 11-03-2024).

* 1.2. El régimen jurídico tras la Ley 13/2015

La reforma de 2015 supuso un cambio radical, derogando tácitamente el artículo 313 del Reglamento Hipotecario y estableciendo una regulación con rango de ley en el artículo 209 LH. Este nuevo marco busca la “desjudicialización de procedimientos y de tutela registral efectiva”.

• Cita: Resolución de 05-12-2018 (Registro de Santa Cruz de la Palma) (BOE 31-12-2018).
• Cita: Resolución de 27-03-2023 (Registro de Archidona) (BOE 18-04-2023).

* II. PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN (ART. 209 LH)

* 2.1. El presupuesto esencial: El juicio del Registrador

El primer requisito ineludible para iniciar la tramitación es que el Registrador aprecie la existencia de la doble inmatriculación. “Si tras las investigaciones pertinentes, concluye que, a su juicio, no hay indicios de doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación”. Esta decisión debe estar motivada en criterios objetivos y razonados.

• Cita: Resolución de 20-10-2022 (Registro de Alcázar de San Juan nº 2) (BOE 15-11-2022).
• Cita: Resolución de 29-11-2019 (Registro de Cervera de Pisuerga) (BOE 08-01-2020).

* 2.2. Legitimación para instar el expediente

El expediente puede iniciarse de oficio por el Registrador o a instancia del “titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes”. La doctrina extiende esta legitimación a los titulares de derechos anotados.

• Cita: Resolución de 20-10-2020 (Registro de Murcia nº 8) (BOE 04-11-2020).
• Cita: Resolución de 22-11-2016 (Registro de San Bartolomé de Tirajana nº 2) (BOE 15-12-2016).

* 2.3. Uso de la representación gráfica georreferenciada

Para acreditar la coincidencia de las fincas es fundamental el análisis de las georreferenciaciones mediante la aplicación informática homologada. “Ya no se trata únicamente de la nota marginal sino de un expediente registral cuyo resultado afectará indudablemente al proyecto” o a la descripción de la finca.

• Cita: Resolución de 04-06-2025 (Registro de Caravaca de la Cruz) (BOE 02-07-2025).
• Cita: Resolución de 12-12-2022 (Registro de Astorga) (BOE 26-12-2022).

* III. PREVENCIÓN DE LA DOBLE INMATRICULACIÓN

* 3.1. Celo calificatorio en los expedientes de inmatriculación

El Registrador debe extremar las precauciones en procedimientos como el del artículo 205 LH (doble título) porque “tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes”.

• Cita: Resolución de 22-05-2018 (Registro de Las Palmas de Gran Canaria nº 1) (BOE 08-06-2018).
• Cita: Resolución de 05-12-2018 (Registro de Utrera nº 1) (BOE 31-12-2018).

* 3.2. Aplicación analógica del artículo 199 LH

Cuando en un proceso de inmatriculación del artículo 205 surgen dudas sobre la posible invasión de fincas ya inscritas, es “altamente recomendable” que el Registrador inicie de oficio el procedimiento del artículo 199 LH para disipar tales dudas mediante la notificación a los titulares registrales afectados.

• Cita: Resolución de 11-03-2025 (Registro de Iznalloz) (BOE 05-04-2025).
• Cita: Resolución de 14-02-2024 (Registro de Tías) (BOE 14-03-2024).

* IV. SUPUESTOS ESPECIALES Y CONFLICTOS

* 4.1. Concentración Parcelaria y Reparcelación

Son fuentes comunes de doble inmatriculación debido a la coexistencia de los folios de las fincas de origen y las de reemplazo o resultado. “La parcela de reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de dominio… que tuvieron por base las parcelas sujetas a concentración”.

• Cita: Resolución de 15-02-2021 (Registro de Corcubión-Muros) (BOE 12-02-2021).
• Cita: Resolución de 30-11-2022 (Registro de Sabiñánigo) (BOE 20-12-2022).

* 4.2. Invasión de Dominio Público

No cabe la inmatriculación ni georreferenciación de fincas que invadan el dominio público, incluso si este no está inscrito, si el Registrador tiene indicios suficientes.

• Cita: Resolución de 05-10-2023 (Registro de Córdoba nº 7) (BOE 02-11-2023).
• Cita: Resolución de 04-06-2020 (Registro de Corcubión-Muros) (BOE 30-07-2020).

* 4.3. Prevalencia de la vía judicial

Si durante la tramitación del expediente registral se plantea un pleito sobre la controversia, “el registrador deberá este archivar inmediatamente el expediente de conformidad con la norma novena del artículo 209.1”.

• Cita: Resolución de 24-10-2023 (Registro de San Roque) (BOE 22-11-2023).

Este es mi dictamen, emitido con el rigor técnico que la salvaguardia de la fe pública registral exige, fundamentado en la doctrina consolidada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y que someto a cualquier otra opinión mejor fundada en Derecho.